《深圳市物业专项维修资金管理规定》解读
问：什么是物业专项维修资金？
答：根据《深圳经济特区物业管理条例》，物业专项维修资金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期限满后的维修和更新、改造的资金，其所有权属于业主。物业专项维修资金包括首期归集的专项维修资金和日常收取的专项维修资金。首期归集的维修资金，由开发建设单位按建安总造价的2%标准一次性交纳；日常收取的维修资金由业主按月按规定标准（多层0.15元/月·平方米，高层0.25元/月·平方米）交纳。
问：物业专项维修资金分为首期归集和日常收取，那么如何交纳首期归集的专项维修资金？ 答：根据《管理规定》，首期归集的物业专项维修资金由建设单位在该物业项目竣工验收合格后，办理初始登记前交纳。凡在深圳市行政区域内，自2006年3月13日起所有竣工的房屋（包括住宅、商住楼、商业用房和办公用房等），开发建设单位均到市房屋公用设施专用基金管理中心缴纳；2006年3月13日之前（1994年11月1日后）竣工的房屋，开发建设单位到区房屋公用设施维修基金管理中心申报缴交。
问：日常收取专项维修资金如何收取？谁来监管？
答：日常收取的专项维修资金由物业服务企业在收取物业服务费时向业主代收。物业服务企业应设立物业专项维修资金代收代付结算专户，并定期将代收的维修资金存入市管理机构指定的物业专项维修资金专户，由市管理机构统一监管。
问：那些已经在物业服务企业账上的房屋本体维修基金如何处理？
答：原有物业服务企业代收代管的房屋本体维修基金可由业主委员会与物业服务企业共同组织清算。清算后的原房屋本体维修基金余额，业主大会可以决定继续由物业服务企业代管至依法使用完为止，也可以决定移交给市管理机构指定的物业专项维修资金专户。
问：业主委员会能否以诉讼主体身份追缴首期归集的物业专项维修资金？
答：已成立业主委员会的，业主委员会可以自己的名义起诉房地产开发单位，要求其缴纳首期归集的物业专项维修资金；未成立业主委员会的，业主可以推选业主代表，以代表诉讼的方式提起民事诉讼。
问：业主欠交日常归集的物业维修资金的，怎么处理？业主未交清物业专项维修资金卖房受影响吗？
答：业主未按照本规定交纳日常归集和续筹的物业专项维修资金的，由业主委员会负责催交，也可以由业主委员会委托物业服务企业代为催交。根据《管理规定》，业主未交清物业专项维修资金的，市房地产主管部门不予办理该物业的转让和抵押登记手续。
问：专项维修资金使用时需要征求业主同意吗？
答：物业全体共有部分的维修、更新和改造需要使用物业专项维修资金的，应当经业主大会依法表决同意。业主大会作出本物业管理区域物业专项维修资金使用和续筹方案应当经与会业主所持投票权三分之二以上和与会业主人数三分之二以上多数同意。
问：物业专项维修资金使用时，预算费用数额较大的业主大会或相关业主如何对其进行审核？
答：预算费用超过10万元的，业主委员会在将维修方案提交业主大会或者相关业主表决前须经第三方机构对工程费用预算等进行审核，审核费用计入本次维修支出。
问：使用的物业专项维修资金如何分摊？
答：物业全体共有部分的维修、更新和改造需要使用物业专项维修资金的，应当经业主大会依法表决同意，其费用由物业管理区域全体业主按照各自拥有的物业建筑面积比例承担。
物业部分共有部分的维修、更新和改造需要使用物业专项维修资金的，应当经该共有物业建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，其费用由该部分共有物业业主按照各自拥有的物业建筑面积比例承担。
问：备用金的概念是什么？
答：《管理规定》规定，业主大会可以决定设立用于物业共用部分小额维修的物业专项维修资金备用金（以下简称备用金），并授权业主委员会进行备用金使用、再申请的审核。“备用金的数额为物业项目日常收取的物业专项维修资金年度应收总额的30%，”物业服务企业前一次申请的备用金用完后，可依照法定程序申请下一笔备用金。备用金制度的设立，主要是为解决物业项目的小修小补，物业服务企业不需要每个工程项目都向管理机构申请使用、核拨和结算，对设立了备用金的物业共用部分的小额维修，物业服务企业可以直接向业主委员会申请使用，这也充分体现了《管理规定》中的拨付快速、手续便捷的管理原则。
问：物业专项维修资金可以退还吗？如何退还？
答：因拆迁或者其他原因造成物业灭失的，应当将物业专项维修资金余额退还业主。业主可持本人身份证件、房地产权证注销证明等材料，到市管理机构办理个人帐户注销手续并提取剩余款项。
问：如何对物业专项维修资金进行监管？会不会存在挪用的问题？
答：专项维修资金管理活动遵循专户存储、核算到户、专款专用、业主决策、政府监管的原则。市管理机构经过公开招投标选择一家商业银行设立一个全市统一的专项维修资金银行专户。市管理机构在保证物业专项维修资金正常使用的情况下，可依法对物业专项维修资金进行增值运作，增值方式限于组合存款和购买国债，不得用于其他投资。
问：没有成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以申请使用物业专项维修资金吗？社区居民委员会是否可以代行业主大会的职责？
答：未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由区主管部门会同街道办事处，在征求该住宅区业主或者使用人意见并取得过半数书面同意后，指定物业所在地社区居民委员会代行业主大会和业主委员会职责，向市、区维修资金管理机构申请使用物业专项维修资金。
问：业主如何知道自己房屋所在小区已经缴交了专项维修资金？
答：可以上网查询，业主可登陆市维修资金中心网站（http://www.szwxzj.com）公开栏，此处可以查询业主所在小区是否已缴交了专项维修资金以及缴交金额，同时网站提供有业主查询物业专项维修资金情况的专用入口、法律法规查询、在线咨询等内容。业主通过系统输入房产证号码或身份证号码，可以实现个人信息修改、名下物业维修金余额查询等功能。
《深圳市物业专项维修资金管理规定》解读
问：什么是物业专项维修资金？
答：根据《深圳经济特区物业管理条例》，物业专项维修资金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期限满后的维修和更新、改造的资金，其所有权属于业主。物业专项维修资金包括首期归集的专项维修资金和日常收取的专项维修资金。首期归集的维修资金，由开发建设单位按建安总造价的2%标准一次性交纳；日常收取的维修资金由业主按月按规定标准（多层0.15元/月·平方米，高层0.25元/月·平方米）交纳。
问：物业专项维修资金分为首期归集和日常收取，那么如何交纳首期归集的专项维修资金？ 答：根据《管理规定》，首期归集的物业专项维修资金由建设单位在该物业项目竣工验收合格后，办理初始登记前交纳。凡在深圳市行政区域内，自2006年3月13日起所有竣工的房屋（包括住宅、商住楼、商业用房和办公用房等），开发建设单位均到市房屋公用设施专用基金管理中心缴纳；2006年3月13日之前（1994年11月1日后）竣工的房屋，开发建设单位到区房屋公用设施维修基金管理中心申报缴交。
问：日常收取专项维修资金如何收取？谁来监管？
答：日常收取的专项维修资金由物业服务企业在收取物业服务费时向业主代收。物业服务企业应设立物业专项维修资金代收代付结算专户，并定期将代收的维修资金存入市管理机构指定的物业专项维修资金专户，由市管理机构统一监管。
问：那些已经在物业服务企业账上的房屋本体维修基金如何处理？
答：原有物业服务企业代收代管的房屋本体维修基金可由业主委员会与物业服务企业共同组织清算。清算后的原房屋本体维修基金余额，业主大会可以决定继续由物业服务企业代管至依法使用完为止，也可以决定移交给市管理机构指定的物业专项维修资金专户。
问：业主委员会能否以诉讼主体身份追缴首期归集的物业专项维修资金？
答：已成立业主委员会的，业主委员会可以自己的名义起诉房地产开发单位，要求其缴纳首期归集的物业专项维修资金；未成立业主委员会的，业主可以推选业主代表，以代表诉讼的方式提起民事诉讼。
问：业主欠交日常归集的物业维修资金的，怎么处理？业主未交清物业专项维修资金卖房受影响吗？
答：业主未按照本规定交纳日常归集和续筹的物业专项维修资金的，由业主委员会负责催交，也可以由业主委员会委托物业服务企业代为催交。根据《管理规定》，业主未交清物业专项维修资金的，市房地产主管部门不予办理该物业的转让和抵押登记手续。
问：专项维修资金使用时需要征求业主同意吗？
答：物业全体共有部分的维修、更新和改造需要使用物业专项维修资金的，应当经业主大会依法表决同意。业主大会作出本物业管理区域物业专项维修资金使用和续筹方案应当经与会业主所持投票权三分之二以上和与会业主人数三分之二以上多数同意。
问：物业专项维修资金使用时，预算费用数额较大的业主大会或相关业主如何对其进行审核？
答：预算费用超过10万元的，业主委员会在将维修方案提交业主大会或者相关业主表决前须经第三方机构对工程费用预算等进行审核，审核费用计入本次维修支出。
问：使用的物业专项维修资金如何分摊？
答：物业全体共有部分的维修、更新和改造需要使用物业专项维修资金的，应当经业主大会依法表决同意，其费用由物业管理区域全体业主按照各自拥有的物业建筑面积比例承担。
物业部分共有部分的维修、更新和改造需要使用物业专项维修资金的，应当经该共有物业建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，其费用由该部分共有物业业主按照各自拥有的物业建筑面积比例承担。
问：备用金的概念是什么？
答：《管理规定》规定，业主大会可以决定设立用于物业共用部分小额维修的物业专项维修资金备用金（以下简称备用金），并授权业主委员会进行备用金使用、再申请的审核。“备用金的数额为物业项目日常收取的物业专项维修资金年度应收总额的30%，”物业服务企业前一次申请的备用金用完后，可依照法定程序申请下一笔备用金。备用金制度的设立，主要是为解决物业项目的小修小补，物业服务企业不需要每个工程项目都向管理机构申请使用、核拨和结算，对设立了备用金的物业共用部分的小额维修，物业服务企业可以直接向业主委员会申请使用，这也充分体现了《管理规定》中的拨付快速、手续便捷的管理原则。
问：物业专项维修资金可以退还吗？如何退还？
答：因拆迁或者其他原因造成物业灭失的，应当将物业专项维修资金余额退还业主。业主可持本人身份证件、房地产权证注销证明等材料，到市管理机构办理个人帐户注销手续并提取剩余款项。
问：如何对物业专项维修资金进行监管？会不会存在挪用的问题？
答：专项维修资金管理活动遵循专户存储、核算到户、专款专用、业主决策、政府监管的原则。市管理机构经过公开招投标选择一家商业银行设立一个全市统一的专项维修资金银行专户。市管理机构在保证物业专项维修资金正常使用的情况下，可依法对物业专项维修资金进行增值运作，增值方式限于组合存款和购买国债，不得用于其他投资。
问：没有成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以申请使用物业专项维修资金吗？社区居民委员会是否可以代行业主大会的职责？
答：未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由区主管部门会同街道办事处，在征求该住宅区业主或者使用人意见并取得过半数书面同意后，指定物业所在地社区居民委员会代行业主大会和业主委员会职责，向市、区维修资金管理机构申请使用物业专项维修资金。
问：业主如何知道自己房屋所在小区已经缴交了专项维修资金？
答：可以上网查询，业主可登陆市维修资金中心网站（http://www.szwxzj.com）公开栏，此处可以查询业主所在小区是否已缴交了专项维修资金以及缴交金额，同时网站提供有业主查询物业专项维修资金情况的专用入口、法律法规查询、在线咨询等内容。业主通过系统输入房产证号码或身份证号码，可以实现个人信息修改、名下物业维修金余额查询等功能。