以股权转让进行房地产项目转让的风险控制
目前，房地产市场已经进入调整期，房地产项目公司股权转让已成为当前房地产项目转让中较为普遍的手段。因此，对以股权转让实现房地产项目转让的风险进行分析并对风险控制方法加以梳理就更加具有现实意义。
一、以股权转让实现房地产转让的特点
以股权转让实现房地产项目转让，一般通过对房地产项目公司的股权交易进行。房地产项目公司是指专为开发特定的房地产项目而成立的房地产开发公司，其通常拥有待开发或正在开发的房地产项目。部分或全部收购房地产项目公司股权的动机都是获得土地使用权或在建工程。
1. 股权转让房地产与其他房地产转让方式的比较
获取房地产项目的途径主要分为两大类：一是从政府土地主管部门以出让方式获取，包括招标、拍卖、挂牌、协议等；二是从其他企业以转让方式获取，包括项目直接转让、股权间接转让等。
现将项目直接转让与股权间接转让这两种方式进行比较。
（1）实现条件不同
项目直接转让的实现条件，必需满足《城市房地产转让管理规定》的相关规定：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件；转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
股权间接转让的实现条件则可以不受上述条件的限制，如果不存在与其他主体对项目公司股权转让的约定（如项目公司与土地局签订的出让合同、与银行签订的贷款合同等可能存在对项目公司股权转让的限制性条款），则在房地产项目开发的各阶段均可转让股权。
（2）交易费用不同
项目直接转让交易过程中需要交纳的税费包括：转让方应缴纳的营业税及附加、土地增值税、所得税、印花税等；受让方应缴纳的契税、印花税以及部分城市需缴纳的交易手续费等。 股权间接转让交易过程中需要交纳的税费包括：转让方应缴纳的所得税、印花税；受让方应缴纳的印花税。
可见，与项目直接转让相比，以股权转让方式转让房地产，转让方可以规避营业税及附加、土地增值税，受让方可以规避契税以及部分城市需缴的交易手续费等。
（3）转让手续不同
收购房地产项目公司股权的转让，手续较为简单，只要签订股权转让协议并按规定办理股权转让变更和工商变更登记即可，通过控股公司的经营权来直接控制和管理整个项目。
而项目直接转让，手续较为复杂，涉及到土地使用权证的过户以及立项，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等部分或全部建设手续的更名等。需要得到当地政府主管部门的批准方可完成。
因而，正常情况下，以股权方式间接转让的房地产项目周期较短，投资者可在股权变更后，即投入资金以房地产项目公司的名义进行后续开发建设，利于加快项目的开发速度。
（4）收购风险不同
项目直接转让收购方需要考虑项目本身的风险，如权属、手续办理、工程建设、市场等方面的风险。
而股权间接转让收购方除了需要考虑项目本身的风险外，还需考虑房地产项目公司的对外担
保、债务、未支付款项、合同违约等收购股权的潜在风险。
2. 股权转让房地产与常规股权转让的比较
房地产项目公司股权转让的实质是房地产转让，与常规的公司股权收购交易有所不同。主要区别如下：
（1）收购目的不同
收购房地产项目公司股权是为了获得土地使用权或在建工程；而通常的股权收购是为了扩大公司经营规模、提高市场占有率、优化资源。
（2）被收购公司经营特点不同
房地产项目公司依附地块而存在，经营单一，且为短期行为，通常项目结束，公司结业；而常规公司股权转让通常从战略角度出发，被收购公司是为了获得新的发展机会或收购方为实现某种经营动机而发生，是长期存在的。
（3）被收购公司价值特点不同
房地产项目公司的价值可能只是一块地或一幢建筑物；而其他性质公司的价值体现可能表现在企业声誉、技术、设备、土地和管理模式等。但公司股权收购的本质相同，收购房地产项目公司的股权和一般商业企业的股权，都是企业重组模式中的股权交易形式，经营主体发生改变，债权债务同时发生转让。
因此，以股权转让方式进行房地产项目的转让，不仅要对房地产项目本身的可行性进行分析，而且要对收购房地产项目公司的风险进行充分评估与控制。
二、股权转让房地产项目的风险分析
股权转让形式下的房地产项目转让，受让方必须考虑房地产项目风险和公司股权风险双重风险。尤其是股权转让的风险。股权转让风险主要来自于股权收购后引起经营主体变更所产生的目标公司对外债务和义务的转移。在整个转让运作过程中，风险主要包括以下几方面：
1. 房地产项目公司的或有债务风险
房地产项目公司的或有债务，包括未披露的对外担保、潜在的合同违约、潜在的未支付款项等。受让方收购股权后，必须承担目标公司的债务责任。即使转让协议明确约定受让方对目标企业被收购前形成的债务不承担责任，但由于这种协议条款不能对抗善意的第三人，收购方只能在对外承担了债务责任后再对原来的股东进行追偿。而这时原来股东的偿债能力可能已经没有保证，从而使股权收购方无处追偿。
2. 房地产项目公司以往经营的合法性风险
房地产项目公司以往经营的合法性，包括是否有偷税漏税的潜在纳税处罚风险，董事会、股东会决议是否合法有效等等。这些都有可能造成对房地产项目公司及负责人在经济上或非经济上的处罚。虽然转让协议中可以明确约定受让方对以往的经营不承担责任，但受让方收购股权后，税务局等政府部门仍可以就以往经营的非合法性对收购后的房地产项目公司进行处罚，收购方承担了相应的处罚后，再对原股东进行追偿时，原股东已无力偿还。
3. 股权收购程序的合法有效性风险
股权收购程序涉及房地产管理领域外的法律法规，是否具有合法性和有效性，关乎转让的成败。例如我国《公司法》规定有限责任商业公司的股东必须在两人以上五十人以下，如果股权收购后股东人数不符合《公司法》的要求可能会导致交易失效。如果是国有股权出让则必须按法定程序进行交易，否则转让合同视为无效。收购国有股权必须经国有资产管理办公室审批办理产权界定、登记，并在产权交易所内签订产权转让合同，由产权交易中心出具产权交割单后，才能正式办理股权和工商变更登记手续。收购房地产项目公司股权后，收购方必须及时到工商企业登记机关办理登记，中外合资企业还必须经外经委审批，确认投资主体发生改变，否则股权收购合同不能生效。
4. 房地产项目公司的产权风险
土地使用权或在建工程有可能被原股东多次抵押，也有可能被原股东的债权人查封。因为股权转让不需要进行房地产产权的过户，产权风险相对隐性，因此，受让方必须审核房地产产权证内是否标注有他项权利的登记，并到房地产管理部门核实产权证的真伪。
三、股权转让房地产项目的风险控制
股权转让房地产项目的风险控制措施主要包括以下几方面：
1. 通过股权收购的管理流程控制风险
（1）各专业配合，多角度调研
收购方应成立由各专业人员组成的调研小组，从财务、法律、前期手续、工程、市场等多角度对项目及房地产项目公司进行调研分析。
（2）权衡利弊，综合评估
没有完全无风险的投资，也没有完全无风险的股权收购，因此，收购方应建立综合评估机制，由独立于调研小组的决策机构从收购方战略、发展需要等方面全局考虑、权衡利弊、综合评估。
2. 通过转让合同明确约定权责划分边界
在股权转让合同中应明确约定权责的划分边界。一般来说，历史遗留问题的处理、股权转让前的债务等由转让方负责，权利则是按合同约定收到转让款项；而受让方主要承担按合同约定付款的责任，权利则是获得房地产项目的产权。
其关键在于或有债务的约定，可约定在工商管理部门完成股权变更手续、获得新的营业执照为划分债务的时间边界，之前形成的由原股东负责，之后的由新股东负责；标志则由销毁并新刻房地产项目公司公章、合同章、财务章体现，盖旧章的由原股东负责，盖新章的由新股东负责，但需注意一些用章的延续性，如销毁旧章前应去银行变更预留印鉴等，以避免不必要的麻烦。
3. 通过付款节点控制关键风险点
可通过对付款节点的安排来控制股权转让房地产的关键风险点，例如土地使用权存在抵押或查封等情况，需将土地使用权解押或解封作为付款的时间节点之一；又如完成工商变更手续领取新的营业执照，标志着实质完成了股权转让，也可作为付款的时间节点之一。
4. 担保和保证金
通常，房地产项目风险可以通过调查、审查程序发现，但股权风险的隐蔽性、或有性较难发现和消除。为了有效避免股权收购风险，收购方可采取以下风险管理对策。
（1）留尾款作为保证金
在股权转让合同中，采取分期付款方式，留下一部分尾款作为进行股权转让潜在风险和潜在债务的保证金。如果在协议签订后一定时期内，因出让方或目标公司的原因，致使受让方承担了额外的债务和损失，受让方有权直接使用该笔保证金予以支付；如果在该期限届满后，没有额外的债务和风险出现，则将该款项支付给出让方。
（2）要求转让方提供有效担保
受让方可以要求转让方提供银行保函、母公司担保或上市公司担保等有效的担保。相对于留尾款作为保证金来说，提供有效担保更为理想。因为留尾款的方式下，转让方能同意的所留尾款金额一般较小，潜在风险可能超出保证金的额度；或除尾款外的其余款项金额已能满足转让方的目标收益，尾款已无足轻重，因而对转让方的约束力较低。而提供担保形式下，担保责任可以随潜在的债权风险规模而变化；提供担保的时间也相对较长，收购方可以选择有较高信誉度的主体作为担保方，以规避潜在的风险。
以股权转让进行房地产项目转让的风险控制
目前，房地产市场已经进入调整期，房地产项目公司股权转让已成为当前房地产项目转让中较为普遍的手段。因此，对以股权转让实现房地产项目转让的风险进行分析并对风险控制方法加以梳理就更加具有现实意义。
一、以股权转让实现房地产转让的特点
以股权转让实现房地产项目转让，一般通过对房地产项目公司的股权交易进行。房地产项目公司是指专为开发特定的房地产项目而成立的房地产开发公司，其通常拥有待开发或正在开发的房地产项目。部分或全部收购房地产项目公司股权的动机都是获得土地使用权或在建工程。
1. 股权转让房地产与其他房地产转让方式的比较
获取房地产项目的途径主要分为两大类：一是从政府土地主管部门以出让方式获取，包括招标、拍卖、挂牌、协议等；二是从其他企业以转让方式获取，包括项目直接转让、股权间接转让等。
现将项目直接转让与股权间接转让这两种方式进行比较。
（1）实现条件不同
项目直接转让的实现条件，必需满足《城市房地产转让管理规定》的相关规定：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件；转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
股权间接转让的实现条件则可以不受上述条件的限制，如果不存在与其他主体对项目公司股权转让的约定（如项目公司与土地局签订的出让合同、与银行签订的贷款合同等可能存在对项目公司股权转让的限制性条款），则在房地产项目开发的各阶段均可转让股权。
（2）交易费用不同
项目直接转让交易过程中需要交纳的税费包括：转让方应缴纳的营业税及附加、土地增值税、所得税、印花税等；受让方应缴纳的契税、印花税以及部分城市需缴纳的交易手续费等。 股权间接转让交易过程中需要交纳的税费包括：转让方应缴纳的所得税、印花税；受让方应缴纳的印花税。
可见，与项目直接转让相比，以股权转让方式转让房地产，转让方可以规避营业税及附加、土地增值税，受让方可以规避契税以及部分城市需缴的交易手续费等。
（3）转让手续不同
收购房地产项目公司股权的转让，手续较为简单，只要签订股权转让协议并按规定办理股权转让变更和工商变更登记即可，通过控股公司的经营权来直接控制和管理整个项目。
而项目直接转让，手续较为复杂，涉及到土地使用权证的过户以及立项，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等部分或全部建设手续的更名等。需要得到当地政府主管部门的批准方可完成。
因而，正常情况下，以股权方式间接转让的房地产项目周期较短，投资者可在股权变更后，即投入资金以房地产项目公司的名义进行后续开发建设，利于加快项目的开发速度。
（4）收购风险不同
项目直接转让收购方需要考虑项目本身的风险，如权属、手续办理、工程建设、市场等方面的风险。
而股权间接转让收购方除了需要考虑项目本身的风险外，还需考虑房地产项目公司的对外担
保、债务、未支付款项、合同违约等收购股权的潜在风险。
2. 股权转让房地产与常规股权转让的比较
房地产项目公司股权转让的实质是房地产转让，与常规的公司股权收购交易有所不同。主要区别如下：
（1）收购目的不同
收购房地产项目公司股权是为了获得土地使用权或在建工程；而通常的股权收购是为了扩大公司经营规模、提高市场占有率、优化资源。
（2）被收购公司经营特点不同
房地产项目公司依附地块而存在，经营单一，且为短期行为，通常项目结束，公司结业；而常规公司股权转让通常从战略角度出发，被收购公司是为了获得新的发展机会或收购方为实现某种经营动机而发生，是长期存在的。
（3）被收购公司价值特点不同
房地产项目公司的价值可能只是一块地或一幢建筑物；而其他性质公司的价值体现可能表现在企业声誉、技术、设备、土地和管理模式等。但公司股权收购的本质相同，收购房地产项目公司的股权和一般商业企业的股权，都是企业重组模式中的股权交易形式，经营主体发生改变，债权债务同时发生转让。
因此，以股权转让方式进行房地产项目的转让，不仅要对房地产项目本身的可行性进行分析，而且要对收购房地产项目公司的风险进行充分评估与控制。
二、股权转让房地产项目的风险分析
股权转让形式下的房地产项目转让，受让方必须考虑房地产项目风险和公司股权风险双重风险。尤其是股权转让的风险。股权转让风险主要来自于股权收购后引起经营主体变更所产生的目标公司对外债务和义务的转移。在整个转让运作过程中，风险主要包括以下几方面：
1. 房地产项目公司的或有债务风险
房地产项目公司的或有债务，包括未披露的对外担保、潜在的合同违约、潜在的未支付款项等。受让方收购股权后，必须承担目标公司的债务责任。即使转让协议明确约定受让方对目标企业被收购前形成的债务不承担责任，但由于这种协议条款不能对抗善意的第三人，收购方只能在对外承担了债务责任后再对原来的股东进行追偿。而这时原来股东的偿债能力可能已经没有保证，从而使股权收购方无处追偿。
2. 房地产项目公司以往经营的合法性风险
房地产项目公司以往经营的合法性，包括是否有偷税漏税的潜在纳税处罚风险，董事会、股东会决议是否合法有效等等。这些都有可能造成对房地产项目公司及负责人在经济上或非经济上的处罚。虽然转让协议中可以明确约定受让方对以往的经营不承担责任，但受让方收购股权后，税务局等政府部门仍可以就以往经营的非合法性对收购后的房地产项目公司进行处罚，收购方承担了相应的处罚后，再对原股东进行追偿时，原股东已无力偿还。
3. 股权收购程序的合法有效性风险
股权收购程序涉及房地产管理领域外的法律法规，是否具有合法性和有效性，关乎转让的成败。例如我国《公司法》规定有限责任商业公司的股东必须在两人以上五十人以下，如果股权收购后股东人数不符合《公司法》的要求可能会导致交易失效。如果是国有股权出让则必须按法定程序进行交易，否则转让合同视为无效。收购国有股权必须经国有资产管理办公室审批办理产权界定、登记，并在产权交易所内签订产权转让合同，由产权交易中心出具产权交割单后，才能正式办理股权和工商变更登记手续。收购房地产项目公司股权后，收购方必须及时到工商企业登记机关办理登记，中外合资企业还必须经外经委审批，确认投资主体发生改变，否则股权收购合同不能生效。
4. 房地产项目公司的产权风险
土地使用权或在建工程有可能被原股东多次抵押，也有可能被原股东的债权人查封。因为股权转让不需要进行房地产产权的过户，产权风险相对隐性，因此，受让方必须审核房地产产权证内是否标注有他项权利的登记，并到房地产管理部门核实产权证的真伪。
三、股权转让房地产项目的风险控制
股权转让房地产项目的风险控制措施主要包括以下几方面：
1. 通过股权收购的管理流程控制风险
（1）各专业配合，多角度调研
收购方应成立由各专业人员组成的调研小组，从财务、法律、前期手续、工程、市场等多角度对项目及房地产项目公司进行调研分析。
（2）权衡利弊，综合评估
没有完全无风险的投资，也没有完全无风险的股权收购，因此，收购方应建立综合评估机制，由独立于调研小组的决策机构从收购方战略、发展需要等方面全局考虑、权衡利弊、综合评估。
2. 通过转让合同明确约定权责划分边界
在股权转让合同中应明确约定权责的划分边界。一般来说，历史遗留问题的处理、股权转让前的债务等由转让方负责，权利则是按合同约定收到转让款项；而受让方主要承担按合同约定付款的责任，权利则是获得房地产项目的产权。
其关键在于或有债务的约定，可约定在工商管理部门完成股权变更手续、获得新的营业执照为划分债务的时间边界，之前形成的由原股东负责，之后的由新股东负责；标志则由销毁并新刻房地产项目公司公章、合同章、财务章体现，盖旧章的由原股东负责，盖新章的由新股东负责，但需注意一些用章的延续性，如销毁旧章前应去银行变更预留印鉴等，以避免不必要的麻烦。
3. 通过付款节点控制关键风险点
可通过对付款节点的安排来控制股权转让房地产的关键风险点，例如土地使用权存在抵押或查封等情况，需将土地使用权解押或解封作为付款的时间节点之一；又如完成工商变更手续领取新的营业执照，标志着实质完成了股权转让，也可作为付款的时间节点之一。
4. 担保和保证金
通常，房地产项目风险可以通过调查、审查程序发现，但股权风险的隐蔽性、或有性较难发现和消除。为了有效避免股权收购风险，收购方可采取以下风险管理对策。
（1）留尾款作为保证金
在股权转让合同中，采取分期付款方式，留下一部分尾款作为进行股权转让潜在风险和潜在债务的保证金。如果在协议签订后一定时期内，因出让方或目标公司的原因，致使受让方承担了额外的债务和损失，受让方有权直接使用该笔保证金予以支付；如果在该期限届满后，没有额外的债务和风险出现，则将该款项支付给出让方。
（2）要求转让方提供有效担保
受让方可以要求转让方提供银行保函、母公司担保或上市公司担保等有效的担保。相对于留尾款作为保证金来说，提供有效担保更为理想。因为留尾款的方式下，转让方能同意的所留尾款金额一般较小，潜在风险可能超出保证金的额度；或除尾款外的其余款项金额已能满足转让方的目标收益，尾款已无足轻重，因而对转让方的约束力较低。而提供担保形式下，担保责任可以随潜在的债权风险规模而变化；提供担保的时间也相对较长，收购方可以选择有较高信誉度的主体作为担保方，以规避潜在的风险。