第三章房地产市场分析房地产市场分析不仅对于开发商决策、 房地产市场管理者来说极为重要， 并且对投资者、 购房者、中介机构、银行等市场活动的参与者也都十分重要。本章就目前房地产市场分析存 在的问题、基本思路和方法作一个简要介绍。第一节 目前房地产市场分析中常见的问题 每年，各报刊杂志、咨询机构都会发布一些房地产市场预测报告，各开发商在项目策划 和论证时也会做这方面的分析，然而就目前各种报告来看，普遍存在一些问题，把这些问题 揭示出来更有利于完善市场分析的方法和提高研究报告的质量。 一、常见的房地产市场分析思路 房地产市场分析所涉及的内容非常复杂，从每个角度出发都可能发现一些有用的信息。 但由于各种原因，特别是资料的缺乏，也使得这些分析具有一定局限性，影响其可信程度。 实际市场分析过程中，一般分析有以下几种模式。 1、比较法模式 主要运用估价的方法，与可比案例进行比较、修正，用来估计目标物业的市场价格，然 后在这个基础上进行项目的财务现金流分析。 2、假设条件模式 假设房地产市场将有某种发展走势， 例如租金按某个速度增长， 空置率估计将是某个水 平等，然后估计目标物业未来的价格。 3、现状类推模式 通过对整个市场现状的分析， 可以发现什么类型的物业成交量较大， 然后假设项目所在 的市场与宏观市场同构，并且假设市场条件未来仍将继续，由此提出项目开发的建议。 二、房地产市场分析中常见的问题 上述三种思路， 都是由宏观经济资料来推论项目前景， 而不是分析项目所在地区和地点 的条件。三种思路是一种跟进式的思路，即大环境看好，项目的小环境就一定不错；别人做 什么卖得好，我们也会卖得好；以前什么卖得好，现在也卖得好。那么，这种分析思路存在 以下问题： 1、对需求分析明显不足一般目前对市场供给研究较多，对市场需求研究不够，资料不足，大多数报告仅满足于 全市人口、人均、经济水平的简单罗列上，缺乏对重要地区、区域甚至街道的人口研究。 2、对未来市场的预测不足 房地产行业投资大，周期长，供应上存在滞后的特点，因此必须对未来的市场状况进行 预测，由于目前尚未有明确的空置率统计，对未来的土地供应量、房屋供给量还不能做到心 中有数，因此只能用一些统计数据和模糊而笼统的推断来代替。 3、定量分析方法运用不当 有的报告倾向使用一些数据模型进行预测， 表现出一种 “学院式” 的研究倾向， 实际上， 任何模型都无法准确描述经济环境中数不清的影响因素， 可能的结果是通过这些模型和准确 数据得到的结果还不如实际经验来的准确。 4、市场定位过于宽泛 开发商虽然宣称为某类人定做产品，但实际上调研都比较宽泛，基本不作市场细分，炒 作的概念多于实质定位。 5、对市场份额的估计过高 实际上在一个地区内， 竞争楼盘的存在会使项目的市场份额不可能很大， 开发商往往会 寄希望于营销和设计的新招术，从而能从竞争对手那里来争夺客户，偶然多于必然。 6、过高估计土地（地段）价值 开发商一般比较偏爱自己的项目，很容易过高估计土地（地段）的价值，过分透支开发 概念，把规划中的地块当做现实中的地块，这种乐观的估计可能导致开发商决策的失误。 7、过于偏重二手资料的应用，缺少对潜在消费者的跟踪调查。第二节 房地产市场分析的思路和内容 一、市场分析的思路 房地产市场分析应有一个明确的分析思路，包括三个层次（地区市场、专业物业市场 和项目物业市场） 、两个方面（供给与需求） 、三个时段（过去、现在和将来）和五个基本 影响因素（经济、人口、区位、地点和心理） ，具体如下： 1、房地产市场分析的层次 房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求， 可分为以下三个层次的分析， 每 一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上，它们之间有逻辑联系。 （1）区域房地产市场分析：是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济，对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重于地区经济分析、区位分析、市 场概况分析等内容。 （2）专业房地产市场分析：是对市场研究区域内专业市场（住宅、商业或工业物业） 或专业子市场的供需分析， 是在前一层次分析的基础上， 对特定子市场的供需情况进行单独 的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容。 （3）项目房地产市场分析：是在前两个层次的基础上，对特定地点特定项目作竞争能 力分析，预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对项目的租金及售价、吸纳量 及吸纳量计划进行预测。它侧重于项目竞争能力分析等内容。 2、两个方面 市场分析的主要内容就是分析供给与需求，因此每个层次的分析都应包括这两个方面， 任何影响因素都会直接和间接影响房地产的销售。例如在地区市场上，第三产业的增长、外 资企业的增加，显然有利于写字楼的销售，再如，在项目的所在区域，道路建设的规划，也 会直接影响项目的吸引力范围和客流的数量。 3、三个时段 虽然对某个项目的分析是时点的分析， 但它必须建立在对市场长期跟踪的基础之上进行 判断的，因此在分析时一定要有历史的概念，了解市场发展的来龙去脉，正确判断每一变动 的影响力。 4、五个因素 严格来说，对房地产市场的影响因素来自各方面，但主要来自经济方面、人口方面、区 位环境条件、地点的自然条件以及法律的、人文心理方面的因素。因此要认识项目物业所在 的外部环境，考察这五方面的变动及其影响。 根据上面的信息因素，我们可以大致构造一个房地产市场分析的流程： 第一步：地区市场分析。确定项目物业所在的地区和专业市场，把他们放到整个地区经 济中，考察他们的地位和状况，找到影响这个市场变化的主要因素，并通过直接的、间接的 资料分析，对地区经济发展进行预测，从而发现它对专业物业及其子市场的影响，比如通过 对人口、就业、收入资料推算对专业市场的需求增量。 第二步：专业市场分析。首先进行市场细分，再将各子市场的物业供给量和需求量进行 对比预测，从而发现各子市场的需求潜力及分部情况。 第三步：房地产项目的市场分析。根据对市场潜力的估计，进行对竞争对手的分析，估 计自己的占有率，同时进行消费者研究，以确定本项目的竞争特点。二、 房地产市场分析的内容 房地产市场分析的内容较为复杂与多样，各类房地产市场分析由于要求的侧重点不一 样，所包含的内容也不完全相同，有的可能只是作一个住宅项目的可行性研究，有的可能是 对某一类型物业如写字楼的供给和需求的分析， 有的研究是比较宏观的， 如某城市房地产的 发展趋势及特点。一般对房地产的市场分析可归纳为六项主要内容： （1）地区经济宏观分析 是研究地区的经济环境，它包含 ①地区经济的基本趋势分析； ②地区基础产业的发展趋势分析。 房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果， 而不必对地区经济 情况作完全分析。但需要根据分析时的实情作调整，以反映最新信息，当然，如没能找到公 共机构的预测信息，也需作一些独立预测。 （2）区位分析 是某地点的最佳用途分析， 它是进行投资决策时的主要分析内容。 它要对项目地块所在 的区位与类似的区位进行比较，发现市场机会；在有两个或两个以上的可选用途时，就要对 每一种可能的用途进行分析比较。 此处所指的是宏观层次上的分析， 而不是在宏观和微观上 都作比较的可行性研究中市场分析的全部内容。 （3）市场概况分析 它包含 ①对地区房地产各类市场总的未来趋势分析； ②把项目及其所在的专业市场放在整个地区经济中， 考察它们的地位和状况， 分析人口、 公共政策、经济、法律是否支持该项目。 ③找出影响计划项目成功的关键问题，明确下一步分析的方向和侧重点。 （4）专业市场供求分析 它包含 ①根据潜在需求的来源地及竞争物业的所在地，确定市场研究区域； ②细分市场， 进行产品细分及消费者细分。 找出某一消费群体所对应的房地产产品子市 场； ③分析各子市场的供需关系，求出各子市场的供需缺口；④将供需缺口最大的子市场确定为目标子市场， 具体求出目标子市场供求缺口量 （即未 满足的需求量） 。 （5）项目竞争分析 ①分析目标物业的法律、经济、地点、及地点的可达性等特征； ②根据目标物业的特征选择、调查竞争物业； ③进行竞争评价， 确定目标物业的竞争特点， 预测一定价格和特征下项目的销售率及市 场占有率（市场份额） 。 这里面还包含要得出三个分析的侧重点，即营销建议、售价和租金预测、预测吸纳量及 吸纳量计划。当然，每个市场分析不一定都包含所有的侧重点。其中营销建议是研究销售较 好的竞争项目及户型， 进行目标物业的规划设计和产品功能定位， 并找出目标物业的竞争优 势，提出强化其优势、弱化劣势的措施，并指出它的市场风险来源。售价和租金预测是通过 对比分析，总结竞争项目历史上的出售率、出租率及租金、售价情况来预测。吸纳量计划是 指研究地区、价格和市场份额间的关系，将项目所在子市场中未满足的需求。按照市场占有 率进行分配。预测项目的吸纳量及吸纳量计划、 （6）敏感性分析 测定关键参数的敬感性。确定分析结果适用的范围，反映市场分析面对的不确定定性。 即测定关键参数变动范围， 对分析中的关键假设， 测定它闪在确保项目满足投资目标要求的 情况下，允许变动的范围。例如，通过对地区市场的分析，我们可以得出地区经济增长、人均收入提高、购买力增 强等结论， 并根据人均收入与购买力的历史研究， 对需要的零售业的增长速度及水平进行预 计，那么，这个零售物业的需求增量将作为下一步分析的基础数据； 在专业市场分析中， 通过对零售物业的市场细分， 通过对各子市场的发展速度及历史上 的出售率、出租率及租金、售价，进行总结、预测，就可以估算总的零售物业的市场潜力和 需求增量，通过对需求增量和供给预测的对比分析，可以估算子市场的供求缺口。这又成为 下一步房地产项目的基础数据； 在供求缺口已知的基础上， 对竞争物业的分析可得知未满足的需求， 按照各竞争对手的 市场占有率进行分配， 从而估计自己项目的市场占有率和可能实现的收入， 并通估计其租金 和售价，找出自己的竞争优势，构成完整的可行性研究。三、不同使用目的下房地产市场分析的特点 在实际应用中， 某一使用者或部门可能会遇到所有物业类型的市场分析问题。 如投资决 策部门、金融机构、房地产开发企业、政府农场宏观管理部门等，他们由于各自不同的目的 需要，对市场分析报告的侧重点和深度也有差别。 1、市场宏观管理中的房地产市场分析 房地产市场的宏观管理要把握房地产市场供求关系的变化规律， 以合理制定有关的房地 产产业政策；把握房地产市场宏观经济情况及政策、法律环境，及房地产市场供求情况，了 解整个房地产宏观市场， 以指导土地规划及利用， 合理控制土地开发与土地供给的数量与结 构；了解房地产专业物业供需情况，为房地产合理结构控制提供依据；房地产宏观管理部门 还要确定什么样的项目类型能获得公众的赞同， 了解计划开发项目周围公众的态度， 以确保 新的开发适合社区的需要，满足公众的需要。 2、投资决策中的房地产市场分析 房地产项目投资决策的目标是开发或投资满足目标收益要求的房地产项目， 决策中最重 要的问题是投资地点的选择和投资机会的把握，它要做的是项目房地产市场分析。其中，置 业投资决策要确保项目的经济能力， 分析市场前景及项目租金预测。 开发投资决策要决定市 场需求和寻找市场机会，选择正确的位置、合适的开发时间，以保证项目开发完成后有良好 的市场需求。 3、房地产开发中的房地产市场分析 房地产的开发过程中，开发商要根据市场的需要确定方向，设计或修订投资策略，指导 选定位置，进行产品计划、设计、品质、定价、调整，获取规划许可和政府支持，获取金融 机构贷款的支持， 制定合理的营销策略促进项目开发成功。 如为其提供项目建成后的市场可 按纳的售价和租金水平；根据项目特点进行亮点的挖掘，据此制定营销策略；另外，市场分 析还提高了房地产企业对市场状况的把握程度， 增强了企业的竞争能力， 实时调整营销策略。 4、项目融资中的房地产市场分析 房地严项目融资中要时项目进行市场评估， 以预测项目的销售收入， 作为衡量贷款还款 的主要来源。 在融资过程中， 开发商需要房地产市场分析作为项目可行性分析的一个重要都 分提供申请贷款的理由。 金融机构借助房地产市场分析的结果来评估项目的投资潜力， 确保 贷款和投资有一个好的市场基础，确保项目的经济能力，作为贷款项目选择的重要依据。 5、房地产证券化业务中的房地产市场分析 在房地产证券化过程中，房地产市场分析的目的是帮助评价按揭项目的市场吸纳情况、判断项目的完工风险、合理确定抵押物的价值、为证券定价等。 研究以上各类活动的特点， 得出各类房地产活动所需市场分析的层次及内容侧重点如表 所示 各类房地产活动所需市场分析的层次及内容投资决策 置业 投资 区域房地产市场分析 ﹡ 开发 投资 ﹡﹡﹡ ﹡﹡﹡ ﹡﹡﹡ ﹡﹡ ﹡﹡﹡ ﹡﹡ ﹡﹡﹡ ﹡﹡ ﹡﹡ ﹡ ﹡﹡﹡ ﹡ ﹡项目 融资房地产 证券化 ﹡﹡﹡ ﹡开发过 程市场宏观 管理 ﹡﹡﹡ ﹡﹡层 分 次 析专业房地产市场分析 项目房地产市场分析 地区经济分析 区位分析﹡﹡﹡﹡﹡ ﹡﹡﹡﹡﹡ ﹡﹡ ﹡分 析 内 容市场概况分析 专业市场供求分析 项目竞争分析 营销建议 租金及售价预测 吸纳量计划 回报率预测 敏感性分析﹡﹡ ﹡﹡ ﹡﹡﹡﹡﹡ ﹡﹡ ﹡﹡ ﹡﹡﹡﹡ ﹡ ﹡﹡﹡﹡﹡﹡ ﹡﹡﹡﹡﹡﹡ ﹡﹡ ﹡﹡ ﹡﹡ ﹡﹡﹡ ﹡﹡ ﹡﹡代表重视的程度，﹡越多表示越重视第三节 房地产市场分析的主要方法 房地产市场分析因其目的不同， 采取的方式也不一样， 下面简要介绍以下在房地产市场 分析中所运用的主要方法。 一、宏观分析 1、宏观经济分析和地区经济分析 国家经济周期、经济政策等都决定房地产行业的走势和发展趋势，作为开发商、银行等 可借鉴宏观经济及地区经济分析的成果。 2、房地产市场总体趋势分析 （1）指数分析方法 指数分析方法是把各月市场变量与基数相比，用来描述市场行情的波动和变动趋势。 （2）预警预报指标体系 选择一批反应市场运行态势的重要经济指标，筛选出市场敏感度高、关联性强，或即时性好， 或前瞻性明显等项目或项目组合， 根据其以往历史运行的轨迹或项目数据组合之间的 比例关系，建立量化指标的数值范围，用来反映和监视市场变化。 （3）价格指数 以某一城市不同区域若干具有代表性的住宅项目为样本，对其价格、成交情况、营销措 施进行全面监控，以此来反映该区域的房地产市场情况。与景气指数不同，价格指数只就价 格这一个经济变量进行记录，因此对市场行情的波动更具表现力，并且可以城市内区域、分 类物业等详细价格指数，如别墅指数、二手楼指数、写字楼指数等。 3、房地产市场政策分析 房地产政策的影响是普遍的，一般有以下方面影响： （1）对价格影响：国家通过土地供应政策、经济适用房政策、减低税费政策等调整市 场价格。 （2）对开发热点分布的影响：国家通过兴建产业区域形成房地产开发热点。 （3）对开发产品形式的影响：比如限制别墅、限制高档商品房、限制层高等。 （4）对施工进度的影响：国家期房销售形式、开发贷款政策、按揭贷款政策等都直接 影响开发商资金和工程进度。 4、城市规划影响分析 关注城市规划动态，评价其影响，判断其好坏，是房地产市场分析人员的基本功课。从 城市的演变结构来看，可分为： （1）放射式城市：有一个人口密集的多功能核心区，由此向外发散若干运输干道和公 路，干道上间隔分布者次中心。繁华地带围绕次中心形成，或沿干道向外辐射，使其中心成 为活跃、繁华的大都市。 （2）卫星城：在距中心城市一定距离分布多个小城镇，象卫星一样。与放射型城市不 同，其城市中心不是沿放射型干线辐射发展，而是离开中心地点建立新的定居点，卫星城与 城市中心被田野、绿色植物带分开。 （3）线式城市：城市建立在一个运输干线的基础上，生产、生活、商业、服务设施分 布在主干线两侧。 （4）棋盘式城市：街道把城市分成许多相同的长方形街区，可以向任意方向发展。但 是，当城市中心出现时，会对平行发展的道路产生压力。 规划的研究主要研究基础配套变化对房地产市场的影响，包括交通系统、通信网路、园 林绿化和大型公用设施等。二、专业类型市场分析 专业类型市场分析主要研究这一类型物业的供求关系及其变动影响。 一般通过供给分析 和需求分析两部分。 1、 供给分析 （1）供给量分析：主要通过市场调查、依据政府审批开发项目过程中形成的各种数据 资料分析。 （2）供给结构分析：主要分析该类型物业中，某一类型产品的供给量分析，了解这一 类型产品在周边区域供给量的大小， 进行结构分析。 一般方法是： 对某一区域的产品按户型、 面积、价位进行分类，分别计算供应；将该区域与其他区域的结构进行对比，从而发现各区 域的特征。 2、需求分析 （1）运用人口资料进行分析：了解新增人口数量和人均居住面积的数量。 （2）运用家庭规模资料进行分析：通过历史资料，研究家庭人口结构变化趋势，建立 一套住宅居室数量关系，推断对户型的要求。 （3）运用收入资料进行分析：通过市场调查可以发现住宅需求与收入之间的关系。三、房地产项目市场分析 1 项目分析内容 （1）该类型物业的基本特制 （2）结合该地块条件，分析该项目的特征 （3）竞争能力的分析 （4）消费者研究。 2、研究分析步骤 1)确定物业类型 2)研究该物业服务范围（商圈分析）。商圈的界定方法主要有： 同心圆法、 行车时间法、 路线调查法。一个商圈一般由该中心的类型、规模、业态、周围竞对手状况、人口密度、交 通状况等因素所决定，它的边界不一定规则，许多自然地物、道路等都可能成为其边界。 3)调查在服务区范围内，现有该种类型物业的总量；调查服务区范围内的人口统计，居 民收入和消费状况价格4)研究人口统计数据和经济状况，分析服务区内可能的吸纳量 5)比较服务区现有的业务与该商品服务区购买需求的差异，从而发现开发潜力 6)根据服务区外具体情况的研究对上述开发潜力作进一步修正。 四、以一个商业地产为例，说明市场分析的流程架构宏观环境是否适合进行商业地产开 发 项目地区域发展潜力研究 不可行退出项目地是否适合进行商业地产开发， 商业发展潜力大小判断，商业物业能否做大不可行退出区域消费者需求研究区域商业竞争状况 主要商业行业竞争研 究 商业地产板块竞争研 究商业发展趋势研 究消费者分层社 区 商 业零 售 业中 心 商 业休 闲 娱 乐 业餐 饮 业邻 近 板 块项 目 板 块主 要 商 业 行 业 发 展 趋 势 研 究主 要 商 业 形 式 发 展 趋 势 研 究主要行业在项目片区内 是否有存在空间项目商业构成基 本面空间是否充 足项目商业机会项目地块条件、规划限制制约因素项目定位结论〔参考〕上海市房地产市场预警预报指标体系研究一、编制方法：随着上海房地产市场的培育发展， 已积累和收集了十多年的市场统计数据， 各数据间内 在关联性已初现， 预警预报指标体系就是通过对源于市场的数百个统计项目， 筛选出市场敏 感度高、关联性强，或即时性好，或前瞻性明显等 10 余个项目或项目组合。根据其以往近 十年运行的轨迹或项目数据组合之间的比例关系， 建立五级量化指标的数值范围， 分别显示 市场的“异常↓”、“基本正常↓”、“正常运行”、“基本正常↑”和“异常↑”等五种 状况。现阶段通过每半年或一年的市场数据读入（随着房地产业信息化程度的提高，逐步过 渡到现势性较好的决策信息系统），根据指标数据在指标体系中的分布区间和集中度，可反 映市场运行的基本状况， 通过对其中前瞻性较好的指标数据研判， 可预测下一阶段的市场趋 势；而对其中即时性较好指标数据判读，可对当前的市场特点作出评价；对个别离散性指标 数据的分析，可提示宏观调控的切入点。从而为房地产企业的市场运作，消费者的投资与消 费，政府部门宏观调控的方向、重点和力度，提供参考和依据。二、设计原则：1、全面性。项目的选择不能仅仅考虑房地产开发经营的某一阶段，而要覆盖整个开发 经营的全过程，包括土地供应、投资量、开发建设、市场交易、空置率等房地产市场运作的 各个环节。数量、数值与价格、金额并重。2、简捷性。项目的选择既要全面，又要避免繁杂，使之去伪存真，去粗取精，抓住主 要矛盾，使复杂的问题简单化，深入浅出，像“傻瓜”照相机一样便于操作应用。3、敏感度高。有些项目可能很重要，但敏感度不高的就不列入。比如房价收入比。房 价高在转轨期是永恒的话题， 市场低迷时， 说房价收入比过高； 市场繁荣了， 仍说房价过高。 要弄清房价收入比中的房价是新房价格还是新旧房屋的加权均价； 货币的、 名义的工资占实 际收入比重较低是我国的现状。4、可操作性。指标数据要有可靠和及时的来源，否则只有理论分析的意义而不能实际 运用， 目前所用年度的宏观经济数据均源自上海市统计部门， 有关部门未能提供或年中数据 线性较差时，可采用上海市房地产交易登记和房地产市场管理信息系统数据。5、区域性。我国地域辽阔，各地经济社会和市场发展的差异较大，全国用一个指标体 系很难覆盖， 故指标项目可能具有通用性， 但指标数据的取值是根据上海市的经济发展和市 场现状设计， 比如上海市房地产市场的现状： 存量房地产的买卖交易量已与新房销售量平分 秋色，还将继续超越；增量加存量的买卖交易量（换手率）已超过房屋总存量的 10％；商 品房的销售金额已超过房地产开发投资额。6、时效性。房地产市场预警预报指标体系的设计，国内外已有的理论研究和实践经验 较难寻找。本研究报告提出的方案，有待逐步完善。预报预警指标体系的设计以 2002 年度 市场数据为基期，适用年限是 2003 年至 2010 年，根据实践检验，个别指标会微调。三、指标说明：房地产市场预警预报指标分为市场即期指标、 市场预期指标和价格贷款指标三部分。 通 常情况下， 市场即期指标和市场预期指标配合房地产价格和贷款指标分别预报和预测房地产 市场运行情况。第一、市场预期指标1、房地产开发投资额增幅：现阶段，适度的投资有利于拉动经济的增长，但如果房地产开发投资增幅过高，将使供 给过量，如无需求匹配，导致供过于求。 （亿元） 1993 房地产开发投 资额 年增幅％ 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 200222.03 117.4 466.2 657.8 614.2 577.1 514.8 566.1 630.7 748.9 73.3 433 297 41.1 -6.6 -6.0 -10.8 10 11.4 18.72、房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例：此项指标是直接反映投资结构是否合理的基础性指标。 全社会固定资产投资包括基本建 设、更新改造和房地产投资等，在发达国家，房地产投资一般占 20％－25％。近年来，上 海房地产业所占比重逐步提高， 这是我国现阶段经济发展和房地产业作为先导性行业特征所 决定的。 但随着经济的发展和大规模旧区改造速度的递减， 房地产开发投资额所占比重会逐 步回落。 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002全社会固定 653.9 1123.3 1601.8 1952.1 1977.6 1964.8 1856.7 1869.7 1994.7 2187.1 资产投资额 房地产开发 22.03 117.4 466.2 657.8 614.2 577.12 514.8 566.1 630.7 748.9 投资额 占固定资产 投资比重％ 3.4 10.5 29.1 33.7 31.1 29.4 27.7 30.3 31.6 34.23、新增土地可建面积与新建商品房开工面积之比：此项指标是表明一、二级市场是否协调发展的重要指标。当比值大于 1 时，提示开发商 手中待开发土地数量增加。 随着本市土地供应机制逐步规范和完善， 该比值的大小既反映了 房地产开发企业对市场、 地价和利率发展走势的预期， 又反映政府管理部门调控市场的政策 效果。（万平方米） 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002新增土地可 650.7 1373.1 1234.2 1365.4 1962.1 1930.0 1241.0 1991.4 2035.3 2527.8 建面积 商品房新开 工面积 比值 1018 391.8 0.64 3.5 1749 0.71 1469 1085.6 1361.8 1308.6 1992.3 2426.8 2612.7 0.93 1.81 1.42 0.95 1.00 0.84 0.974、商品房新开工面积占施工面积的比例：前瞻性指标，新开工面积，反映 1～2 年后预售供应量和 2～3 年后现房供应量。而其占 施工面积的比例高低，又反映了当前市场运行的状况和房地产开发企业对市场预期的信心。（万平方米） 1993 商品房新开 工面积 1018 1994 391.8 1995 1749 1996 1997 1998 1999 2000 2001 20021469 1085.6 1361.8 1308.6 1992.3 2426.8 2612.7商品房施工 1823.5 2184.8 5074.8 6005.5 5341.8 5416.1 5083.2 5523.2 5986.2 6857.0 面积 商品房新开 工面积占施 工面积比 例％55.817.934.524.52025.1425.73640385、商品房施工面积与商品房竣工面积的倍数比：重要的前瞻性指标，根据本市在建项目的实际情况，施工面积通常为竣工面积的 3.5±0.5 倍， 故施工面积反映了 1～2 年后现房供应量， 其值小于 3.0 倍， 会出现供应短缺， 大于 4.0 倍，未来供应量将会放大。 （万平方米） 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002商品房施工 1823.5 2184.8 5074.8 6005.5 5341.8 5416.1 5083.2 5523.2 5986.2 6857 面积 商品房竣工 325.2 374.5 700.4 1207.9 1465 1565.3 1468.6 1643.6 1791.4 1984.7 面积 倍数比 5.61 5.83 7.25 4.97 3.65 3.46 3.46 3.36 3.34 3.45第二、市场即期指标6、商品房销售额与开发投资额之比：此项指标是反映房地产投入与产出的效益指标， 比值小于 1 时， 既反映该城市房地产开 发的总体效率不高，也表明空置量可能过高，同时将影响未来的房地产投资规模和开、竣工 面积。 （亿元） 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002商品房销售金 额146.01 183.49 219.56 409.32 454.66 555.44 694.65 815.03商品房开发投 22.3 117.43 446.20 657.79 614.23 577.12 514.83 566.17 630.73 748.89 资额 商品房销售投 资比 0.31 0.28 0.36 0.71 0.88 0.98 1.10 1.097、商品房预售面积与批准预售面积之比：即期消费指标。反映当前商品房预售情况，在一般情况下该指标不应大于 1，只有在前 一、两年小于 1 时，才会因市场好转而出现大于 1 的情况。该指标合理值域 0.8～1.2，小 于 1 表明供大于求，商品房价格趋缓，大于 1 表明实际预售量大于当年批准上市量，市场可 能会出现供应短缺，商品房价格将上扬。 （万平方米） 1993 1994 商品 房预 售面 积 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002445.57 817.71 1075.61 1452.87 1831.83 2685.38批准 预售 260.7 449.4 1294.19 1473.84 1899.02 1559.52 1446.12 1549.17 1659.15 2609.55 面积 商品 房预 售率 0.23 0.52 0.74 0.94 1.10 1.038、商品房销售面积与竣工面积之比：此项指标为统计局公布指标， 表示现房供求是否平衡， 其中商品房销售面积包括批准销 售前的已预售面积和该项目竣工后当年的现售面积， 通常不能与竣工面积直接划等号， 比如 地下室计入竣工面积但有时不作为销售面积，因而后者略小于前者。（万平方米）1993 商品房 销售面 积[***********][***********]145 165.67 567.66 573.50 686.45 1141.91 1328.67 1557.87 1796.64 1971.47商品竣 325.2 374.5 700.4 1207.9 1465 工面积 比值 0.45 0.44 0.81 0.47 0.471656.3 1468.6 1643.6 1791.4 1984.7 0.73 0.90 0.95 1.00 0.999、住房买卖面积与社会住房总量之比反映住房买卖 （新增住房销售加存量住房买卖） 状况的即期指标， 即业内通常所述的“换 手率”。 其比值既反映二三级市场的活跃程度和流通频率， 又在一定程度上反映市场的成熟 度。根据发达国家的统计资料，该指标通常为 15％左右（美国房地产市场的挽手率约为 17％～18％） ， 值域的选择要考虑上海房地产市场尚处于培育发展期和现阶段旧区改造力度 较大两方面的因素。 （万平方米） 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002住房买 161.61 177.1 588.16 598.59 766.29 1339.47 1665.36 2206.1 2828.12 3313.07 卖 社会住 房总量 比值％ 11507 12058 13092 14289 16415 1.4 1.47 4.49 4.19 4.67 18587 7.21 20558 8.09 21841 10.1 24551 11.52 26906 12.3110、新建商品住宅空置率：反映新房供应和需求匹配状况的指标 （国内尚无统一的计算口径， 本项目指标是参照国 内某课题研究成果设立， 建设部房地产业司领导曾经引用过， 本项目指标可与住房空置率指 标比较权衡后择其一）。新建商品住宅空置率一般应保持在 10—15％为宜，空置率过高过 低既表示市场的过冷过热，又将引发商品房价格的波动。 （万平方米） 1993 商品房住宅空 1994 1995 1996 507 1997 1998 1999 2000 2001 2002758.9 901.6 922.2 843.4 571.2 347.68置面积 近三年新建商 品住宅竣工面 1346.5 569.3 985.7 1841.9 2698.2 3410.4 3647.4 3859.2 4141.5 4620.3 积 新建商品住宅 空置率 27.5 28.1 26.4 25.3 21.9 13.8 7.5（注： 最能反映住房空置情况的指标应该是全社会的住房空置率， 但现行的空置量统计， 只有新建商品房，没有存量（二手）房，对于上海新建商品房和存量（二手）房的买卖交易 量各占半壁江山的现状，空置量统计的准确性会大打折扣。房地产市场越成熟，采用新建商 品住宅空置率这一指标就越不能反映市场供求的整体状况。 参照香港特区住房空置率的统计 口径， 全社会住房空置率应为年底空置量 （即当年上市供应量-当年市场吸纳量+上年空置量） 占当年底住房总存量的比例。香港在上世纪七十年代至九十年代的近二十年内，空置率在 2.04％～5.72％范围内波动。 但采用本指标的前提是要比较准确地掌握存量房空置量的统计 方法和手段， 目前尚有困难， 我们计划在条件具备时用这一指标来替代新建商品住宅空置率 指标。）第三、市场价格与贷款指标11、商品住宅预售指数增幅与 GDP 增长率之比：房地产价格是房地产市场的核心问题， 定量界定房价上涨的正常区间， 是建立预警预报 指标体系的主要目的之一。 本研究报告将实质利率值作为房价涨幅的下限 （实质利率＝名义 利率-通胀率），低于此值，房地产投资没有效益；但是房价上涨也不能过快，我们将商品 住宅预售指数增幅与 GDP 增幅之比值作为上限，根据日本、香港、新加坡房地产市场的运行 轨迹， 并结合本市 GDP 两位数增长的实际情况， 当比值大于 1.8 时， 应当预警。 通常情况下， 房价的涨幅应与 GDP 的增幅或收入的增幅相接近。 1993 商品住宅预售价格 增长率 （指数增长率） GDP 增长率 比值 14.9 14.3 14.1 13.0 12.7 10.1 1994 1995 1996 1997 1998 1999 1 10.2 2000 4.5 10.2 0.44 2001 2002 7.8 13.410.2 10.9 0.76 1.2312、存量住房买卖价格指数增幅：存量住房买卖价格指数的计算借用同质价格法， 就是用数理统计的方法， 把不同质的房 地产商品转化为理论上的同质商品，并进行价格指数的计算，得到的价格指数，能比较真实 地反映除了品质以外， 纯粹由于外部综合因素 （或称市场综合因素） 等导致的价格变化情况。 计算基期定为 2000 年 12 月底，基期指数为 1000 点。计算价格增幅应考虑利率和通胀率的 影响，设 n 为实质利率，则 n＝名义利率-通胀率，指标数据取 n+（0～10）。 1998 年底 1999 年底 2000 年底 2001 年底 2002 年底 存量住房买卖价格指数 指数年增幅 13、个人购房信贷比： 1 1000 1182 18.2 1512 27.9该指标是当年新增个人住房贷款占个人购房金额的比例。 这一指标一方面反映了个人购 房现时支付能力， 另一方面也表示在一定政策条件下， 个人对预期收入水平增加和未来房地 产市场发展的信心，根据目前的市场情况一般取值为 0.4-0.7，过低表示市场信心不足，过 高表示市场过热，银行风险随之加大。 （亿元） 1993 1994 1995 新增个人住房 贷款额 商品住宅销售 额+存量住房买 卖金额 个人购房信贷 比 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002104.92 181.67 313.25 514.60 766.58132.73 156.90 187.31 370.03 440.68 619.04 889.95 1183.140.280.410.510.580.6514、房地产开发企业贷款余额占全社会企业贷款余额的比例：该指标是指房地产开发企业贷款余额占企业贷款余额的比例， 是银行资金具体投向的指 标， 反映了房地产企业以及银行对未来房地产市场发展的信心。 由于受目前金融政策的限制， 银行对房地产企业的贷款多属于短期贷款， 而对其他企业除了短期贷款外， 还有中期流动贷款和中长期贷款。因此现阶段该比例应控制在 10％～13％左右为宜；过高表示银行资金集 中投向房地产市场， 一方面会影响宏观经济的协调发展， 另一方面也会过度激发房地产企业 开发热情，盲目扩大开发规模；反之会压缩市场规模，减少上市供应量。 （亿元） 1993 1994 1995 1996 1997 1998 房地产开发贷款余额 全社会企业贷款余额 房地产开发企业贷款 余额占有率 1999 2000 2001 2002363.96 522.39 630.35 880.31 4224.9 5394.9 6408.4 7845.31 8.61 9.68 9.84 11.22（注：对于房地产市场敏感度较高的指标还有市场租值增幅，即运用收益还原法，假设 住房在指定日期出租或空置时，估计可得到的全年租值。如果增幅过大，反映房价或利率上 升较快，但由于目前本市并没有这方面的统计资料，立即建立这个指标尚有困难，因此考虑 待条件成熟后再予纳入。）四、上海市房地产预警预报指标体系和判读方式序 号 1 基本正常 ↓ -5 ～ 5 基本正常 ↑ 15 ～ 25项目异常↓ 正常运行 5 ～ 15异常↑ > 25房地产开发投资额增幅 %2房地产开发投资额 % 全社会固定资产投资额市 场 预 期 指 标15 ～ 2222 ～ 3030 ～ 37> 373新增土地可建面积 % 新建商品房开工面积 商品房新开工面积 % 商品房施工面积 商品房施工面积 % 商品房竣工面积> 1.21 ～ 1.20.8 ～ 10.6 ～ 0.8420 ～ 2727 ～ 3333 ～ 40> 405> 44 ～ 3.73.7 ～ 3.43.4 ～ 3.26期 市 指 场 标 即商品房销售额 % 房地产开发投资额0.8 ～ 0.90.9 ～ 1.01.0 ～ 1.1> 1.17商品房预售面积 % 商品房批准预售面积 商品房销售面积 % 商品房竣工面积 住房买卖面积 % 社会住房总面积 新建商品住宅空置面积 % 近三年商品住宅竣工面 积 商品住宅预售指数增幅 GDP增长率存量住房买卖价格指数增幅 % 个人购房信贷比 %0.8 ～ 0.90.9 ～ 1.11.1 ～ 1.2> 1.280.8 ～ 0.90.9 ～ 1.01.0 ～ 1.1> 1.195 ～ 99 ～ 1313 ～ 17> 1710> 2525 ～ 1515 ～ 1010 ～ 5110.3 ～ 0.8 n+(0-3) 0.4 ～ 0.50.8 ～ 1.3 n+(3-7) 0.5 ～ 0.61.3 ～ 1.8 n+(7-10) 0.6 ～ 0.7> 1.812 13房 地 产 价 格 与 贷 款n+10 > 0.714房地产开发企业贷款余 额 % 全社会企业贷款余额7 ～ 99 ～ 1111 ～ 13> 13本课题指标的判读方式， 是将报告年度 （或半年度） 的市场实际数据填入指标体季表格， 根据各项指标数据在指标体系中的分布区间， 反映市场运行的基本状况以及市场运行中存在 的应予关注的问题。由于近十年来本市房地产市场有一个经济体制逐步转轨的过程，房地产市场政策也是 逐步开放的，1998 年前的数据受政策因素影响离散性较大，1998 年以来的历年数据基本反 映了市场的走势，因此可以引用近五年来的市场数据，分年度进行验证。
第三章房地产市场分析房地产市场分析不仅对于开发商决策、 房地产市场管理者来说极为重要， 并且对投资者、 购房者、中介机构、银行等市场活动的参与者也都十分重要。本章就目前房地产市场分析存 在的问题、基本思路和方法作一个简要介绍。第一节 目前房地产市场分析中常见的问题 每年，各报刊杂志、咨询机构都会发布一些房地产市场预测报告，各开发商在项目策划 和论证时也会做这方面的分析，然而就目前各种报告来看，普遍存在一些问题，把这些问题 揭示出来更有利于完善市场分析的方法和提高研究报告的质量。 一、常见的房地产市场分析思路 房地产市场分析所涉及的内容非常复杂，从每个角度出发都可能发现一些有用的信息。 但由于各种原因，特别是资料的缺乏，也使得这些分析具有一定局限性，影响其可信程度。 实际市场分析过程中，一般分析有以下几种模式。 1、比较法模式 主要运用估价的方法，与可比案例进行比较、修正，用来估计目标物业的市场价格，然 后在这个基础上进行项目的财务现金流分析。 2、假设条件模式 假设房地产市场将有某种发展走势， 例如租金按某个速度增长， 空置率估计将是某个水 平等，然后估计目标物业未来的价格。 3、现状类推模式 通过对整个市场现状的分析， 可以发现什么类型的物业成交量较大， 然后假设项目所在 的市场与宏观市场同构，并且假设市场条件未来仍将继续，由此提出项目开发的建议。 二、房地产市场分析中常见的问题 上述三种思路， 都是由宏观经济资料来推论项目前景， 而不是分析项目所在地区和地点 的条件。三种思路是一种跟进式的思路，即大环境看好，项目的小环境就一定不错；别人做 什么卖得好，我们也会卖得好；以前什么卖得好，现在也卖得好。那么，这种分析思路存在 以下问题： 1、对需求分析明显不足一般目前对市场供给研究较多，对市场需求研究不够，资料不足，大多数报告仅满足于 全市人口、人均、经济水平的简单罗列上，缺乏对重要地区、区域甚至街道的人口研究。 2、对未来市场的预测不足 房地产行业投资大，周期长，供应上存在滞后的特点，因此必须对未来的市场状况进行 预测，由于目前尚未有明确的空置率统计，对未来的土地供应量、房屋供给量还不能做到心 中有数，因此只能用一些统计数据和模糊而笼统的推断来代替。 3、定量分析方法运用不当 有的报告倾向使用一些数据模型进行预测， 表现出一种 “学院式” 的研究倾向， 实际上， 任何模型都无法准确描述经济环境中数不清的影响因素， 可能的结果是通过这些模型和准确 数据得到的结果还不如实际经验来的准确。 4、市场定位过于宽泛 开发商虽然宣称为某类人定做产品，但实际上调研都比较宽泛，基本不作市场细分，炒 作的概念多于实质定位。 5、对市场份额的估计过高 实际上在一个地区内， 竞争楼盘的存在会使项目的市场份额不可能很大， 开发商往往会 寄希望于营销和设计的新招术，从而能从竞争对手那里来争夺客户，偶然多于必然。 6、过高估计土地（地段）价值 开发商一般比较偏爱自己的项目，很容易过高估计土地（地段）的价值，过分透支开发 概念，把规划中的地块当做现实中的地块，这种乐观的估计可能导致开发商决策的失误。 7、过于偏重二手资料的应用，缺少对潜在消费者的跟踪调查。第二节 房地产市场分析的思路和内容 一、市场分析的思路 房地产市场分析应有一个明确的分析思路，包括三个层次（地区市场、专业物业市场 和项目物业市场） 、两个方面（供给与需求） 、三个时段（过去、现在和将来）和五个基本 影响因素（经济、人口、区位、地点和心理） ，具体如下： 1、房地产市场分析的层次 房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求， 可分为以下三个层次的分析， 每 一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上，它们之间有逻辑联系。 （1）区域房地产市场分析：是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济，对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重于地区经济分析、区位分析、市 场概况分析等内容。 （2）专业房地产市场分析：是对市场研究区域内专业市场（住宅、商业或工业物业） 或专业子市场的供需分析， 是在前一层次分析的基础上， 对特定子市场的供需情况进行单独 的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容。 （3）项目房地产市场分析：是在前两个层次的基础上，对特定地点特定项目作竞争能 力分析，预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对项目的租金及售价、吸纳量 及吸纳量计划进行预测。它侧重于项目竞争能力分析等内容。 2、两个方面 市场分析的主要内容就是分析供给与需求，因此每个层次的分析都应包括这两个方面， 任何影响因素都会直接和间接影响房地产的销售。例如在地区市场上，第三产业的增长、外 资企业的增加，显然有利于写字楼的销售，再如，在项目的所在区域，道路建设的规划，也 会直接影响项目的吸引力范围和客流的数量。 3、三个时段 虽然对某个项目的分析是时点的分析， 但它必须建立在对市场长期跟踪的基础之上进行 判断的，因此在分析时一定要有历史的概念，了解市场发展的来龙去脉，正确判断每一变动 的影响力。 4、五个因素 严格来说，对房地产市场的影响因素来自各方面，但主要来自经济方面、人口方面、区 位环境条件、地点的自然条件以及法律的、人文心理方面的因素。因此要认识项目物业所在 的外部环境，考察这五方面的变动及其影响。 根据上面的信息因素，我们可以大致构造一个房地产市场分析的流程： 第一步：地区市场分析。确定项目物业所在的地区和专业市场，把他们放到整个地区经 济中，考察他们的地位和状况，找到影响这个市场变化的主要因素，并通过直接的、间接的 资料分析，对地区经济发展进行预测，从而发现它对专业物业及其子市场的影响，比如通过 对人口、就业、收入资料推算对专业市场的需求增量。 第二步：专业市场分析。首先进行市场细分，再将各子市场的物业供给量和需求量进行 对比预测，从而发现各子市场的需求潜力及分部情况。 第三步：房地产项目的市场分析。根据对市场潜力的估计，进行对竞争对手的分析，估 计自己的占有率，同时进行消费者研究，以确定本项目的竞争特点。二、 房地产市场分析的内容 房地产市场分析的内容较为复杂与多样，各类房地产市场分析由于要求的侧重点不一 样，所包含的内容也不完全相同，有的可能只是作一个住宅项目的可行性研究，有的可能是 对某一类型物业如写字楼的供给和需求的分析， 有的研究是比较宏观的， 如某城市房地产的 发展趋势及特点。一般对房地产的市场分析可归纳为六项主要内容： （1）地区经济宏观分析 是研究地区的经济环境，它包含 ①地区经济的基本趋势分析； ②地区基础产业的发展趋势分析。 房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果， 而不必对地区经济 情况作完全分析。但需要根据分析时的实情作调整，以反映最新信息，当然，如没能找到公 共机构的预测信息，也需作一些独立预测。 （2）区位分析 是某地点的最佳用途分析， 它是进行投资决策时的主要分析内容。 它要对项目地块所在 的区位与类似的区位进行比较，发现市场机会；在有两个或两个以上的可选用途时，就要对 每一种可能的用途进行分析比较。 此处所指的是宏观层次上的分析， 而不是在宏观和微观上 都作比较的可行性研究中市场分析的全部内容。 （3）市场概况分析 它包含 ①对地区房地产各类市场总的未来趋势分析； ②把项目及其所在的专业市场放在整个地区经济中， 考察它们的地位和状况， 分析人口、 公共政策、经济、法律是否支持该项目。 ③找出影响计划项目成功的关键问题，明确下一步分析的方向和侧重点。 （4）专业市场供求分析 它包含 ①根据潜在需求的来源地及竞争物业的所在地，确定市场研究区域； ②细分市场， 进行产品细分及消费者细分。 找出某一消费群体所对应的房地产产品子市 场； ③分析各子市场的供需关系，求出各子市场的供需缺口；④将供需缺口最大的子市场确定为目标子市场， 具体求出目标子市场供求缺口量 （即未 满足的需求量） 。 （5）项目竞争分析 ①分析目标物业的法律、经济、地点、及地点的可达性等特征； ②根据目标物业的特征选择、调查竞争物业； ③进行竞争评价， 确定目标物业的竞争特点， 预测一定价格和特征下项目的销售率及市 场占有率（市场份额） 。 这里面还包含要得出三个分析的侧重点，即营销建议、售价和租金预测、预测吸纳量及 吸纳量计划。当然，每个市场分析不一定都包含所有的侧重点。其中营销建议是研究销售较 好的竞争项目及户型， 进行目标物业的规划设计和产品功能定位， 并找出目标物业的竞争优 势，提出强化其优势、弱化劣势的措施，并指出它的市场风险来源。售价和租金预测是通过 对比分析，总结竞争项目历史上的出售率、出租率及租金、售价情况来预测。吸纳量计划是 指研究地区、价格和市场份额间的关系，将项目所在子市场中未满足的需求。按照市场占有 率进行分配。预测项目的吸纳量及吸纳量计划、 （6）敏感性分析 测定关键参数的敬感性。确定分析结果适用的范围，反映市场分析面对的不确定定性。 即测定关键参数变动范围， 对分析中的关键假设， 测定它闪在确保项目满足投资目标要求的 情况下，允许变动的范围。例如，通过对地区市场的分析，我们可以得出地区经济增长、人均收入提高、购买力增 强等结论， 并根据人均收入与购买力的历史研究， 对需要的零售业的增长速度及水平进行预 计，那么，这个零售物业的需求增量将作为下一步分析的基础数据； 在专业市场分析中， 通过对零售物业的市场细分， 通过对各子市场的发展速度及历史上 的出售率、出租率及租金、售价，进行总结、预测，就可以估算总的零售物业的市场潜力和 需求增量，通过对需求增量和供给预测的对比分析，可以估算子市场的供求缺口。这又成为 下一步房地产项目的基础数据； 在供求缺口已知的基础上， 对竞争物业的分析可得知未满足的需求， 按照各竞争对手的 市场占有率进行分配， 从而估计自己项目的市场占有率和可能实现的收入， 并通估计其租金 和售价，找出自己的竞争优势，构成完整的可行性研究。三、不同使用目的下房地产市场分析的特点 在实际应用中， 某一使用者或部门可能会遇到所有物业类型的市场分析问题。 如投资决 策部门、金融机构、房地产开发企业、政府农场宏观管理部门等，他们由于各自不同的目的 需要，对市场分析报告的侧重点和深度也有差别。 1、市场宏观管理中的房地产市场分析 房地产市场的宏观管理要把握房地产市场供求关系的变化规律， 以合理制定有关的房地 产产业政策；把握房地产市场宏观经济情况及政策、法律环境，及房地产市场供求情况，了 解整个房地产宏观市场， 以指导土地规划及利用， 合理控制土地开发与土地供给的数量与结 构；了解房地产专业物业供需情况，为房地产合理结构控制提供依据；房地产宏观管理部门 还要确定什么样的项目类型能获得公众的赞同， 了解计划开发项目周围公众的态度， 以确保 新的开发适合社区的需要，满足公众的需要。 2、投资决策中的房地产市场分析 房地产项目投资决策的目标是开发或投资满足目标收益要求的房地产项目， 决策中最重 要的问题是投资地点的选择和投资机会的把握，它要做的是项目房地产市场分析。其中，置 业投资决策要确保项目的经济能力， 分析市场前景及项目租金预测。 开发投资决策要决定市 场需求和寻找市场机会，选择正确的位置、合适的开发时间，以保证项目开发完成后有良好 的市场需求。 3、房地产开发中的房地产市场分析 房地产的开发过程中，开发商要根据市场的需要确定方向，设计或修订投资策略，指导 选定位置，进行产品计划、设计、品质、定价、调整，获取规划许可和政府支持，获取金融 机构贷款的支持， 制定合理的营销策略促进项目开发成功。 如为其提供项目建成后的市场可 按纳的售价和租金水平；根据项目特点进行亮点的挖掘，据此制定营销策略；另外，市场分 析还提高了房地产企业对市场状况的把握程度， 增强了企业的竞争能力， 实时调整营销策略。 4、项目融资中的房地产市场分析 房地严项目融资中要时项目进行市场评估， 以预测项目的销售收入， 作为衡量贷款还款 的主要来源。 在融资过程中， 开发商需要房地产市场分析作为项目可行性分析的一个重要都 分提供申请贷款的理由。 金融机构借助房地产市场分析的结果来评估项目的投资潜力， 确保 贷款和投资有一个好的市场基础，确保项目的经济能力，作为贷款项目选择的重要依据。 5、房地产证券化业务中的房地产市场分析 在房地产证券化过程中，房地产市场分析的目的是帮助评价按揭项目的市场吸纳情况、判断项目的完工风险、合理确定抵押物的价值、为证券定价等。 研究以上各类活动的特点， 得出各类房地产活动所需市场分析的层次及内容侧重点如表 所示 各类房地产活动所需市场分析的层次及内容投资决策 置业 投资 区域房地产市场分析 ﹡ 开发 投资 ﹡﹡﹡ ﹡﹡﹡ ﹡﹡﹡ ﹡﹡ ﹡﹡﹡ ﹡﹡ ﹡﹡﹡ ﹡﹡ ﹡﹡ ﹡ ﹡﹡﹡ ﹡ ﹡项目 融资房地产 证券化 ﹡﹡﹡ ﹡开发过 程市场宏观 管理 ﹡﹡﹡ ﹡﹡层 分 次 析专业房地产市场分析 项目房地产市场分析 地区经济分析 区位分析﹡﹡﹡﹡﹡ ﹡﹡﹡﹡﹡ ﹡﹡ ﹡分 析 内 容市场概况分析 专业市场供求分析 项目竞争分析 营销建议 租金及售价预测 吸纳量计划 回报率预测 敏感性分析﹡﹡ ﹡﹡ ﹡﹡﹡﹡﹡ ﹡﹡ ﹡﹡ ﹡﹡﹡﹡ ﹡ ﹡﹡﹡﹡﹡﹡ ﹡﹡﹡﹡﹡﹡ ﹡﹡ ﹡﹡ ﹡﹡ ﹡﹡﹡ ﹡﹡ ﹡﹡代表重视的程度，﹡越多表示越重视第三节 房地产市场分析的主要方法 房地产市场分析因其目的不同， 采取的方式也不一样， 下面简要介绍以下在房地产市场 分析中所运用的主要方法。 一、宏观分析 1、宏观经济分析和地区经济分析 国家经济周期、经济政策等都决定房地产行业的走势和发展趋势，作为开发商、银行等 可借鉴宏观经济及地区经济分析的成果。 2、房地产市场总体趋势分析 （1）指数分析方法 指数分析方法是把各月市场变量与基数相比，用来描述市场行情的波动和变动趋势。 （2）预警预报指标体系 选择一批反应市场运行态势的重要经济指标，筛选出市场敏感度高、关联性强，或即时性好， 或前瞻性明显等项目或项目组合， 根据其以往历史运行的轨迹或项目数据组合之间的 比例关系，建立量化指标的数值范围，用来反映和监视市场变化。 （3）价格指数 以某一城市不同区域若干具有代表性的住宅项目为样本，对其价格、成交情况、营销措 施进行全面监控，以此来反映该区域的房地产市场情况。与景气指数不同，价格指数只就价 格这一个经济变量进行记录，因此对市场行情的波动更具表现力，并且可以城市内区域、分 类物业等详细价格指数，如别墅指数、二手楼指数、写字楼指数等。 3、房地产市场政策分析 房地产政策的影响是普遍的，一般有以下方面影响： （1）对价格影响：国家通过土地供应政策、经济适用房政策、减低税费政策等调整市 场价格。 （2）对开发热点分布的影响：国家通过兴建产业区域形成房地产开发热点。 （3）对开发产品形式的影响：比如限制别墅、限制高档商品房、限制层高等。 （4）对施工进度的影响：国家期房销售形式、开发贷款政策、按揭贷款政策等都直接 影响开发商资金和工程进度。 4、城市规划影响分析 关注城市规划动态，评价其影响，判断其好坏，是房地产市场分析人员的基本功课。从 城市的演变结构来看，可分为： （1）放射式城市：有一个人口密集的多功能核心区，由此向外发散若干运输干道和公 路，干道上间隔分布者次中心。繁华地带围绕次中心形成，或沿干道向外辐射，使其中心成 为活跃、繁华的大都市。 （2）卫星城：在距中心城市一定距离分布多个小城镇，象卫星一样。与放射型城市不 同，其城市中心不是沿放射型干线辐射发展，而是离开中心地点建立新的定居点，卫星城与 城市中心被田野、绿色植物带分开。 （3）线式城市：城市建立在一个运输干线的基础上，生产、生活、商业、服务设施分 布在主干线两侧。 （4）棋盘式城市：街道把城市分成许多相同的长方形街区，可以向任意方向发展。但 是，当城市中心出现时，会对平行发展的道路产生压力。 规划的研究主要研究基础配套变化对房地产市场的影响，包括交通系统、通信网路、园 林绿化和大型公用设施等。二、专业类型市场分析 专业类型市场分析主要研究这一类型物业的供求关系及其变动影响。 一般通过供给分析 和需求分析两部分。 1、 供给分析 （1）供给量分析：主要通过市场调查、依据政府审批开发项目过程中形成的各种数据 资料分析。 （2）供给结构分析：主要分析该类型物业中，某一类型产品的供给量分析，了解这一 类型产品在周边区域供给量的大小， 进行结构分析。 一般方法是： 对某一区域的产品按户型、 面积、价位进行分类，分别计算供应；将该区域与其他区域的结构进行对比，从而发现各区 域的特征。 2、需求分析 （1）运用人口资料进行分析：了解新增人口数量和人均居住面积的数量。 （2）运用家庭规模资料进行分析：通过历史资料，研究家庭人口结构变化趋势，建立 一套住宅居室数量关系，推断对户型的要求。 （3）运用收入资料进行分析：通过市场调查可以发现住宅需求与收入之间的关系。三、房地产项目市场分析 1 项目分析内容 （1）该类型物业的基本特制 （2）结合该地块条件，分析该项目的特征 （3）竞争能力的分析 （4）消费者研究。 2、研究分析步骤 1)确定物业类型 2)研究该物业服务范围（商圈分析）。商圈的界定方法主要有： 同心圆法、 行车时间法、 路线调查法。一个商圈一般由该中心的类型、规模、业态、周围竞对手状况、人口密度、交 通状况等因素所决定，它的边界不一定规则，许多自然地物、道路等都可能成为其边界。 3)调查在服务区范围内，现有该种类型物业的总量；调查服务区范围内的人口统计，居 民收入和消费状况价格4)研究人口统计数据和经济状况，分析服务区内可能的吸纳量 5)比较服务区现有的业务与该商品服务区购买需求的差异，从而发现开发潜力 6)根据服务区外具体情况的研究对上述开发潜力作进一步修正。 四、以一个商业地产为例，说明市场分析的流程架构宏观环境是否适合进行商业地产开 发 项目地区域发展潜力研究 不可行退出项目地是否适合进行商业地产开发， 商业发展潜力大小判断，商业物业能否做大不可行退出区域消费者需求研究区域商业竞争状况 主要商业行业竞争研 究 商业地产板块竞争研 究商业发展趋势研 究消费者分层社 区 商 业零 售 业中 心 商 业休 闲 娱 乐 业餐 饮 业邻 近 板 块项 目 板 块主 要 商 业 行 业 发 展 趋 势 研 究主 要 商 业 形 式 发 展 趋 势 研 究主要行业在项目片区内 是否有存在空间项目商业构成基 本面空间是否充 足项目商业机会项目地块条件、规划限制制约因素项目定位结论〔参考〕上海市房地产市场预警预报指标体系研究一、编制方法：随着上海房地产市场的培育发展， 已积累和收集了十多年的市场统计数据， 各数据间内 在关联性已初现， 预警预报指标体系就是通过对源于市场的数百个统计项目， 筛选出市场敏 感度高、关联性强，或即时性好，或前瞻性明显等 10 余个项目或项目组合。根据其以往近 十年运行的轨迹或项目数据组合之间的比例关系， 建立五级量化指标的数值范围， 分别显示 市场的“异常↓”、“基本正常↓”、“正常运行”、“基本正常↑”和“异常↑”等五种 状况。现阶段通过每半年或一年的市场数据读入（随着房地产业信息化程度的提高，逐步过 渡到现势性较好的决策信息系统），根据指标数据在指标体系中的分布区间和集中度，可反 映市场运行的基本状况， 通过对其中前瞻性较好的指标数据研判， 可预测下一阶段的市场趋 势；而对其中即时性较好指标数据判读，可对当前的市场特点作出评价；对个别离散性指标 数据的分析，可提示宏观调控的切入点。从而为房地产企业的市场运作，消费者的投资与消 费，政府部门宏观调控的方向、重点和力度，提供参考和依据。二、设计原则：1、全面性。项目的选择不能仅仅考虑房地产开发经营的某一阶段，而要覆盖整个开发 经营的全过程，包括土地供应、投资量、开发建设、市场交易、空置率等房地产市场运作的 各个环节。数量、数值与价格、金额并重。2、简捷性。项目的选择既要全面，又要避免繁杂，使之去伪存真，去粗取精，抓住主 要矛盾，使复杂的问题简单化，深入浅出，像“傻瓜”照相机一样便于操作应用。3、敏感度高。有些项目可能很重要，但敏感度不高的就不列入。比如房价收入比。房 价高在转轨期是永恒的话题， 市场低迷时， 说房价收入比过高； 市场繁荣了， 仍说房价过高。 要弄清房价收入比中的房价是新房价格还是新旧房屋的加权均价； 货币的、 名义的工资占实 际收入比重较低是我国的现状。4、可操作性。指标数据要有可靠和及时的来源，否则只有理论分析的意义而不能实际 运用， 目前所用年度的宏观经济数据均源自上海市统计部门， 有关部门未能提供或年中数据 线性较差时，可采用上海市房地产交易登记和房地产市场管理信息系统数据。5、区域性。我国地域辽阔，各地经济社会和市场发展的差异较大，全国用一个指标体 系很难覆盖， 故指标项目可能具有通用性， 但指标数据的取值是根据上海市的经济发展和市 场现状设计， 比如上海市房地产市场的现状： 存量房地产的买卖交易量已与新房销售量平分 秋色，还将继续超越；增量加存量的买卖交易量（换手率）已超过房屋总存量的 10％；商 品房的销售金额已超过房地产开发投资额。6、时效性。房地产市场预警预报指标体系的设计，国内外已有的理论研究和实践经验 较难寻找。本研究报告提出的方案，有待逐步完善。预报预警指标体系的设计以 2002 年度 市场数据为基期，适用年限是 2003 年至 2010 年，根据实践检验，个别指标会微调。三、指标说明：房地产市场预警预报指标分为市场即期指标、 市场预期指标和价格贷款指标三部分。 通 常情况下， 市场即期指标和市场预期指标配合房地产价格和贷款指标分别预报和预测房地产 市场运行情况。第一、市场预期指标1、房地产开发投资额增幅：现阶段，适度的投资有利于拉动经济的增长，但如果房地产开发投资增幅过高，将使供 给过量，如无需求匹配，导致供过于求。 （亿元） 1993 房地产开发投 资额 年增幅％ 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 200222.03 117.4 466.2 657.8 614.2 577.1 514.8 566.1 630.7 748.9 73.3 433 297 41.1 -6.6 -6.0 -10.8 10 11.4 18.72、房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例：此项指标是直接反映投资结构是否合理的基础性指标。 全社会固定资产投资包括基本建 设、更新改造和房地产投资等，在发达国家，房地产投资一般占 20％－25％。近年来，上 海房地产业所占比重逐步提高， 这是我国现阶段经济发展和房地产业作为先导性行业特征所 决定的。 但随着经济的发展和大规模旧区改造速度的递减， 房地产开发投资额所占比重会逐 步回落。 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002全社会固定 653.9 1123.3 1601.8 1952.1 1977.6 1964.8 1856.7 1869.7 1994.7 2187.1 资产投资额 房地产开发 22.03 117.4 466.2 657.8 614.2 577.12 514.8 566.1 630.7 748.9 投资额 占固定资产 投资比重％ 3.4 10.5 29.1 33.7 31.1 29.4 27.7 30.3 31.6 34.23、新增土地可建面积与新建商品房开工面积之比：此项指标是表明一、二级市场是否协调发展的重要指标。当比值大于 1 时，提示开发商 手中待开发土地数量增加。 随着本市土地供应机制逐步规范和完善， 该比值的大小既反映了 房地产开发企业对市场、 地价和利率发展走势的预期， 又反映政府管理部门调控市场的政策 效果。（万平方米） 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002新增土地可 650.7 1373.1 1234.2 1365.4 1962.1 1930.0 1241.0 1991.4 2035.3 2527.8 建面积 商品房新开 工面积 比值 1018 391.8 0.64 3.5 1749 0.71 1469 1085.6 1361.8 1308.6 1992.3 2426.8 2612.7 0.93 1.81 1.42 0.95 1.00 0.84 0.974、商品房新开工面积占施工面积的比例：前瞻性指标，新开工面积，反映 1～2 年后预售供应量和 2～3 年后现房供应量。而其占 施工面积的比例高低，又反映了当前市场运行的状况和房地产开发企业对市场预期的信心。（万平方米） 1993 商品房新开 工面积 1018 1994 391.8 1995 1749 1996 1997 1998 1999 2000 2001 20021469 1085.6 1361.8 1308.6 1992.3 2426.8 2612.7商品房施工 1823.5 2184.8 5074.8 6005.5 5341.8 5416.1 5083.2 5523.2 5986.2 6857.0 面积 商品房新开 工面积占施 工面积比 例％55.817.934.524.52025.1425.73640385、商品房施工面积与商品房竣工面积的倍数比：重要的前瞻性指标，根据本市在建项目的实际情况，施工面积通常为竣工面积的 3.5±0.5 倍， 故施工面积反映了 1～2 年后现房供应量， 其值小于 3.0 倍， 会出现供应短缺， 大于 4.0 倍，未来供应量将会放大。 （万平方米） 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002商品房施工 1823.5 2184.8 5074.8 6005.5 5341.8 5416.1 5083.2 5523.2 5986.2 6857 面积 商品房竣工 325.2 374.5 700.4 1207.9 1465 1565.3 1468.6 1643.6 1791.4 1984.7 面积 倍数比 5.61 5.83 7.25 4.97 3.65 3.46 3.46 3.36 3.34 3.45第二、市场即期指标6、商品房销售额与开发投资额之比：此项指标是反映房地产投入与产出的效益指标， 比值小于 1 时， 既反映该城市房地产开 发的总体效率不高，也表明空置量可能过高，同时将影响未来的房地产投资规模和开、竣工 面积。 （亿元） 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002商品房销售金 额146.01 183.49 219.56 409.32 454.66 555.44 694.65 815.03商品房开发投 22.3 117.43 446.20 657.79 614.23 577.12 514.83 566.17 630.73 748.89 资额 商品房销售投 资比 0.31 0.28 0.36 0.71 0.88 0.98 1.10 1.097、商品房预售面积与批准预售面积之比：即期消费指标。反映当前商品房预售情况，在一般情况下该指标不应大于 1，只有在前 一、两年小于 1 时，才会因市场好转而出现大于 1 的情况。该指标合理值域 0.8～1.2，小 于 1 表明供大于求，商品房价格趋缓，大于 1 表明实际预售量大于当年批准上市量，市场可 能会出现供应短缺，商品房价格将上扬。 （万平方米） 1993 1994 商品 房预 售面 积 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002445.57 817.71 1075.61 1452.87 1831.83 2685.38批准 预售 260.7 449.4 1294.19 1473.84 1899.02 1559.52 1446.12 1549.17 1659.15 2609.55 面积 商品 房预 售率 0.23 0.52 0.74 0.94 1.10 1.038、商品房销售面积与竣工面积之比：此项指标为统计局公布指标， 表示现房供求是否平衡， 其中商品房销售面积包括批准销 售前的已预售面积和该项目竣工后当年的现售面积， 通常不能与竣工面积直接划等号， 比如 地下室计入竣工面积但有时不作为销售面积，因而后者略小于前者。（万平方米）1993 商品房 销售面 积[***********][***********]145 165.67 567.66 573.50 686.45 1141.91 1328.67 1557.87 1796.64 1971.47商品竣 325.2 374.5 700.4 1207.9 1465 工面积 比值 0.45 0.44 0.81 0.47 0.471656.3 1468.6 1643.6 1791.4 1984.7 0.73 0.90 0.95 1.00 0.999、住房买卖面积与社会住房总量之比反映住房买卖 （新增住房销售加存量住房买卖） 状况的即期指标， 即业内通常所述的“换 手率”。 其比值既反映二三级市场的活跃程度和流通频率， 又在一定程度上反映市场的成熟 度。根据发达国家的统计资料，该指标通常为 15％左右（美国房地产市场的挽手率约为 17％～18％） ， 值域的选择要考虑上海房地产市场尚处于培育发展期和现阶段旧区改造力度 较大两方面的因素。 （万平方米） 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002住房买 161.61 177.1 588.16 598.59 766.29 1339.47 1665.36 2206.1 2828.12 3313.07 卖 社会住 房总量 比值％ 11507 12058 13092 14289 16415 1.4 1.47 4.49 4.19 4.67 18587 7.21 20558 8.09 21841 10.1 24551 11.52 26906 12.3110、新建商品住宅空置率：反映新房供应和需求匹配状况的指标 （国内尚无统一的计算口径， 本项目指标是参照国 内某课题研究成果设立， 建设部房地产业司领导曾经引用过， 本项目指标可与住房空置率指 标比较权衡后择其一）。新建商品住宅空置率一般应保持在 10—15％为宜，空置率过高过 低既表示市场的过冷过热，又将引发商品房价格的波动。 （万平方米） 1993 商品房住宅空 1994 1995 1996 507 1997 1998 1999 2000 2001 2002758.9 901.6 922.2 843.4 571.2 347.68置面积 近三年新建商 品住宅竣工面 1346.5 569.3 985.7 1841.9 2698.2 3410.4 3647.4 3859.2 4141.5 4620.3 积 新建商品住宅 空置率 27.5 28.1 26.4 25.3 21.9 13.8 7.5（注： 最能反映住房空置情况的指标应该是全社会的住房空置率， 但现行的空置量统计， 只有新建商品房，没有存量（二手）房，对于上海新建商品房和存量（二手）房的买卖交易 量各占半壁江山的现状，空置量统计的准确性会大打折扣。房地产市场越成熟，采用新建商 品住宅空置率这一指标就越不能反映市场供求的整体状况。 参照香港特区住房空置率的统计 口径， 全社会住房空置率应为年底空置量 （即当年上市供应量-当年市场吸纳量+上年空置量） 占当年底住房总存量的比例。香港在上世纪七十年代至九十年代的近二十年内，空置率在 2.04％～5.72％范围内波动。 但采用本指标的前提是要比较准确地掌握存量房空置量的统计 方法和手段， 目前尚有困难， 我们计划在条件具备时用这一指标来替代新建商品住宅空置率 指标。）第三、市场价格与贷款指标11、商品住宅预售指数增幅与 GDP 增长率之比：房地产价格是房地产市场的核心问题， 定量界定房价上涨的正常区间， 是建立预警预报 指标体系的主要目的之一。 本研究报告将实质利率值作为房价涨幅的下限 （实质利率＝名义 利率-通胀率），低于此值，房地产投资没有效益；但是房价上涨也不能过快，我们将商品 住宅预售指数增幅与 GDP 增幅之比值作为上限，根据日本、香港、新加坡房地产市场的运行 轨迹， 并结合本市 GDP 两位数增长的实际情况， 当比值大于 1.8 时， 应当预警。 通常情况下， 房价的涨幅应与 GDP 的增幅或收入的增幅相接近。 1993 商品住宅预售价格 增长率 （指数增长率） GDP 增长率 比值 14.9 14.3 14.1 13.0 12.7 10.1 1994 1995 1996 1997 1998 1999 1 10.2 2000 4.5 10.2 0.44 2001 2002 7.8 13.410.2 10.9 0.76 1.2312、存量住房买卖价格指数增幅：存量住房买卖价格指数的计算借用同质价格法， 就是用数理统计的方法， 把不同质的房 地产商品转化为理论上的同质商品，并进行价格指数的计算，得到的价格指数，能比较真实 地反映除了品质以外， 纯粹由于外部综合因素 （或称市场综合因素） 等导致的价格变化情况。 计算基期定为 2000 年 12 月底，基期指数为 1000 点。计算价格增幅应考虑利率和通胀率的 影响，设 n 为实质利率，则 n＝名义利率-通胀率，指标数据取 n+（0～10）。 1998 年底 1999 年底 2000 年底 2001 年底 2002 年底 存量住房买卖价格指数 指数年增幅 13、个人购房信贷比： 1 1000 1182 18.2 1512 27.9该指标是当年新增个人住房贷款占个人购房金额的比例。 这一指标一方面反映了个人购 房现时支付能力， 另一方面也表示在一定政策条件下， 个人对预期收入水平增加和未来房地 产市场发展的信心，根据目前的市场情况一般取值为 0.4-0.7，过低表示市场信心不足，过 高表示市场过热，银行风险随之加大。 （亿元） 1993 1994 1995 新增个人住房 贷款额 商品住宅销售 额+存量住房买 卖金额 个人购房信贷 比 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002104.92 181.67 313.25 514.60 766.58132.73 156.90 187.31 370.03 440.68 619.04 889.95 1183.140.280.410.510.580.6514、房地产开发企业贷款余额占全社会企业贷款余额的比例：该指标是指房地产开发企业贷款余额占企业贷款余额的比例， 是银行资金具体投向的指 标， 反映了房地产企业以及银行对未来房地产市场发展的信心。 由于受目前金融政策的限制， 银行对房地产企业的贷款多属于短期贷款， 而对其他企业除了短期贷款外， 还有中期流动贷款和中长期贷款。因此现阶段该比例应控制在 10％～13％左右为宜；过高表示银行资金集 中投向房地产市场， 一方面会影响宏观经济的协调发展， 另一方面也会过度激发房地产企业 开发热情，盲目扩大开发规模；反之会压缩市场规模，减少上市供应量。 （亿元） 1993 1994 1995 1996 1997 1998 房地产开发贷款余额 全社会企业贷款余额 房地产开发企业贷款 余额占有率 1999 2000 2001 2002363.96 522.39 630.35 880.31 4224.9 5394.9 6408.4 7845.31 8.61 9.68 9.84 11.22（注：对于房地产市场敏感度较高的指标还有市场租值增幅，即运用收益还原法，假设 住房在指定日期出租或空置时，估计可得到的全年租值。如果增幅过大，反映房价或利率上 升较快，但由于目前本市并没有这方面的统计资料，立即建立这个指标尚有困难，因此考虑 待条件成熟后再予纳入。）四、上海市房地产预警预报指标体系和判读方式序 号 1 基本正常 ↓ -5 ～ 5 基本正常 ↑ 15 ～ 25项目异常↓ 正常运行 5 ～ 15异常↑ > 25房地产开发投资额增幅 %2房地产开发投资额 % 全社会固定资产投资额市 场 预 期 指 标15 ～ 2222 ～ 3030 ～ 37> 373新增土地可建面积 % 新建商品房开工面积 商品房新开工面积 % 商品房施工面积 商品房施工面积 % 商品房竣工面积> 1.21 ～ 1.20.8 ～ 10.6 ～ 0.8420 ～ 2727 ～ 3333 ～ 40> 405> 44 ～ 3.73.7 ～ 3.43.4 ～ 3.26期 市 指 场 标 即商品房销售额 % 房地产开发投资额0.8 ～ 0.90.9 ～ 1.01.0 ～ 1.1> 1.17商品房预售面积 % 商品房批准预售面积 商品房销售面积 % 商品房竣工面积 住房买卖面积 % 社会住房总面积 新建商品住宅空置面积 % 近三年商品住宅竣工面 积 商品住宅预售指数增幅 GDP增长率存量住房买卖价格指数增幅 % 个人购房信贷比 %0.8 ～ 0.90.9 ～ 1.11.1 ～ 1.2> 1.280.8 ～ 0.90.9 ～ 1.01.0 ～ 1.1> 1.195 ～ 99 ～ 1313 ～ 17> 1710> 2525 ～ 1515 ～ 1010 ～ 5110.3 ～ 0.8 n+(0-3) 0.4 ～ 0.50.8 ～ 1.3 n+(3-7) 0.5 ～ 0.61.3 ～ 1.8 n+(7-10) 0.6 ～ 0.7> 1.812 13房 地 产 价 格 与 贷 款n+10 > 0.714房地产开发企业贷款余 额 % 全社会企业贷款余额7 ～ 99 ～ 1111 ～ 13> 13本课题指标的判读方式， 是将报告年度 （或半年度） 的市场实际数据填入指标体季表格， 根据各项指标数据在指标体系中的分布区间， 反映市场运行的基本状况以及市场运行中存在 的应予关注的问题。由于近十年来本市房地产市场有一个经济体制逐步转轨的过程，房地产市场政策也是 逐步开放的，1998 年前的数据受政策因素影响离散性较大，1998 年以来的历年数据基本反 映了市场的走势，因此可以引用近五年来的市场数据，分年度进行验证。