房地产评估案例

房地产评估案例

房地产评估案例一 港湾酒店房地产评估

一、评估对象概况

港湾酒店是由S公司独资创办的四星级商务酒店，总建筑面积17000平方米，其中主体部分建筑面积12800平方米，中心俱乐部建筑面积4200平方米，总用地面积14500平方米。该酒店的土地使用权属S公司， 自1994年6月28日至2034年6月28日。 该酒店主体部分为七层框架楼房，于1994年开始动工， 1996年竣工并投入使用。一层为前厅大堂，内设服务总台、餐厅、咖啡厅等，二层设有宴会厅、酒吧、商场，三层以上为客房，拥有各类客房168间套，258个床位，有单人房、双人房、豪华单间与套间等，各种客房内装修豪华，设有中央空调、程控直拨国内国际电话、遥控音响、国际卫星电视接收系统及有线电视装置、私人保险箱及特有的温泉浴。

中心俱乐部为三层框架楼房，是该酒店附属娱乐配套设施，通过一个连接长廊与主体部分相连，于1998年底竣工，1999年下半年正式营业。其一层设有美容厅、贵宾厅、男女桑拿浴室、室内温泉游泳池，二层设电子游乐室、卡拉OK舞厅及KTV、中型高级会议室、壁球室，三层为多功能大型国际会议室，三层屋面为露天网球场。中心俱乐部内部装修高档，地面均铺磨光花岗岩，内墙贴柚木板，矿棉板铝合金吊顶，古铀色铝合金窗，艺术门。

该酒店设有停车场一个，电梯四部，其中两部专供中心俱乐部使用。

该酒店地处w市政治、经济、涉外活动的中心区域，西邻 WS路，北与WM大楼'n邻，南面与正在兴建的“GM广场”相连接，地理位置得天独厚，周围生活娱乐服务配套设施齐全，火车站约10分钟车程，离飞机场约40分钟车程，目前有54路无轨电车经过，17、5、28路公共汽车及多路大小巴士均可通达，交通便捷，是从事商务活动及旅游下榻的理想场所。 二、评估目的

为以该酒店作抵押向银行申请贷款提供公允的市场价格依据。 三、评估基准日

评估基准日为2000年5月28日。 四、评估估算过程 （—）选择评估方法

考虑到评估对象具有明显收益的特点，拟选用收益法进行评估。计算公式为：

V= A×【1-1÷（1+r）n】÷r

式中：V为房地产价值；A为年纯收益；r为资本化率；n为收益年期。

（二）确定资本化率

资本化率的确定，本评估以银行存款利率、物价指数、房地产企业和酒店的平均收益率为依据推算。

1.以一年期定期存款利率为基础，考虑物价变动指数，综合确定资本化率。中心俱乐部于1998年底竣工。w市1989— 1999年底物价上涨指数加权平均变动率为9％，以W市1998年银行一年期存款利率4.14％为基础，考虑物价变动因素，则： 4.14％×（1+9％）=4.5％

2.W市房地产企业平均投资收益率为15％o 3.w市酒店业平均投资收益率为18％。

分析以上数据，可确定资本化率在4.5％～18％之间，取 15％。 （三）确定纯收益

由于中心俱乐部于1999年下半年开始正式营业，有关财务数据无法提供，故将酒店主体部分与中心俱乐部分开评估。

1.酒店主体部分纯收益A1。根据w市× ×会计师事务所为港湾酒店所作的1997、1998、1999年度审计报告书及该酒店财务部提供的有关资料，将三年的财务资料列表如下（见表4－4）。表4—4 前三年财务数据表 单位：万元

年份

1997

项目 年纯收益 年成本(含经营利润)

年收益

543 297 840

454 231 685

598 268 666

1998

1999

从目前的经营情况看，2000年的效益将好于1999年，取 1999年的纯收益作为Al，即A1=598万元。

2.中心俱乐部纯收益A2。中心俱乐部按功能分为：美容厅、健身房、游泳池、高级会议室、壁球室、桑拿浴室、卡拉 OK舞厅、电子游乐室、大型会议室、网球室，以下对其进行分项评估。 （1）总收益。

①美容厅。提供设计各种发型及美容服务，消费标准为50元／次，正常营业每天容纳12人次，满客率为80％，每月按28天计，则年收益为：

50×12×28×12×80％=161280（元）

②健身房。提供各种健身器材，消费标准30元／次，正常营业平均每天按15人次计，满客率60％，每月按28天计，则年收益为： 30×15×28×12×60％=90720（元）

③室内温泉游泳池。规格约为25m×l5m的椭圆形游泳池，一天可容纳约60人，满客率为70％，消费标准30元／人次，每门按28天计，则年收益为：

30× 60×28×12×70％=423360（元）

④高级会议室。高级会议室内装修豪华，一次可容纳70人，按会议收费1300元／天，以每月5次、一次2天计，则年收益为： 1300×5×2×12=156000（元）

⑤壁球室。消费标准25元／45分钟，按每天5人次、每月 28天计，满客率为80％，则年收益为：

25×5×28×12×80％=33600（元）

⑥男女桑拿浴室。男女桑拿浴室各有5间桑拿浴室和多间按摩室，外有一大热池，高级装修，消费标准：一次桑拿（带按摩）男138元／次，女130元／次，每天正常平均人数男按25人、女按 20人计，拟定满客率为60％，每月按28天计，则年收益为： （138×25+130×20）×60％×28×12=1219680（元） ⑦电子游乐室。室内共有85台游戏机，根据w市目前同类型游乐室的经营状况，每月平均收益为80000元，则年收益为： 80000×12=960000（元）

⑧大型多功能厅。为大型表演台，带可分隔包厢，配有同声翻译设备，可容纳200人。根据w市目前同类型多功能厅的营业状况，平均每月收益为25000元，则年收益为： 25000×12=300000（元）

⑨卡拉OK厅及KTV。厅内高级装修，可容纳60人，根据目前W市同类型场所营业状况，每天平均收益1500元，每月按 28天计，则年收益为：

1500×28×12=504000（元）

⑩网球场。露天网球场内有一个标准网球场，消费标准50元川、时，每天以6小时计，满客率70％，每月按20天计，则年收益为： 50×6×20×12×70％=50400（元）

（11）会员费。该酒店娱乐场所采取会员制，会员缴了会费，就可免费在有关娱乐场所活动。会员费收入1358300元，年利率 4.14％，则年收益为：

1358300×4.14％=56234（元）

中心俱乐部年总收益=161280+90720+423360+156000 +33600+1219680+960000+300000 +504000+50400+56234 =395.53（万元）

（2）总支出。水电费用60万元；职工工资6.5万元；营业税金（3％）11，9万元；维修费用5万元；营业费用50万元。合计年总支出为133.4万元。 （3）经营利润。 133.4×18％=24（万元） （4）纯收益A2。

A2=395.53－133.4－24=238.13（万元） 3.纯收益A。

A=A1+A2=598+238.13=836.13（万元） （四）计算评估V

V= 5526

五、评估结果

经实地勘估和测算，港湾酒店按收益法进行评估，在2000年5月28日的房地产市场价值为5526万元。

六、案例评价

根据评估对象——酒店能带来连续收益，而且收益比较稳定的特点，采用收益法进行评估更符合酒店实际情况。本案例选用方法适当，评估过程正确，评估结果符合实际情况，但如下几点应值得注意： 1.针对酒店房地产评估的特殊性，要对当地同类型酒店进行市场调查，以便确定酒店业的投资收益率、满客率、不同功能部分的消费标准以及成本支出等。在中心俱乐部的纯收益计算中，这一点比较突出。

2.该酒店娱乐场所采用会员制，考虑到会员费的特殊性，不能按全收益考虑，应按年存款利息作为收益，但不需缴纳营业税。 3.在确定纯收益时，应以客观收益为准，即以W市同类型酒店的平均收益为准，不应采用实际收益。本例中，中心俱乐部的收益计算是依据客观收益，但酒店主体部分的收益计算却采用实际收益是欠妥的。

4.《中华人民共和国营业税》条例规定，娱乐业的营业税率为5％～10%，本例采用3％的营业税率是没有依据的。

5.资本化率的确定方法不妥，酒店房地产的资本化率应以：当地酒店平均投资收益率18％来确定。

房地产评估案例二

案例

评估对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号工业用途房地产（土地为出让）。该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保，委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估，评估基准日为2003年2月21日。该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。

一、基本情况 （一）估价对象概况

此次委托评估的是位于上海市××开发区内的工业用房地产。 1、估价对象的登记和权属状况

根据委托方提供的[沪房地×字(2002)第×××号]房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下：

权利人：××有限公司 坐落：××路××号 土地权属性质：国有出让 土地用途：工业 地号：（略）

土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止 土地总面积：29,032m2 建筑面积：6,791m2 房屋类型：工厂 建筑结构：钢混

未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用

状态。

2、估价对象四至情况

估价对象位于上海市××开发区××路××号，土地等级属上海市基准地价十级地段。距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里。估价对象四至:东为待租土地，西为××路，北为××路，南为×××有限公司。

3、估价对象土地利用状况

估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。

（二）影响因素说明 1、个别因素分析 （1）建筑物状况

根据实地勘察，估价对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号内房地产，建筑物状况如下：

（2）厂区内状况

估价对象属于大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。

（3）交通条件

估价对象距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里，估价对象的交通条件较好，主

干道为××公路。

（4）基础设施状况

估价对象红线外具备道路、上水、下水、电力、通讯、供气等基础设施条件。基本生产、生活设施完善。

2、区域因素

估价对象所在的××区位于上海的南翼，杭州湾北岸，东西长41公里，南北宽22公里，总面积687平方公里。××区历史悠久，人杰地灵，气候宜人，土地肥沃，资源丰富，海岸线长31.6公里，江岸线长13.6公里，港口码头等设施齐全，开发前景广阔，是上海市的南大门。

近年来××区抓住机遇以吸收上海大企业和全国大企业为方向，以开发市级工业区为重点，吸引外资，开拓国际市场，逐步形成机电设备、汽车配件等一批新型支柱产业框架，全区经济已进入适度和相对平稳发展的轨道，区内海关、商检、外汇银行、国际货运、国际商务等机构俱全，1999年被国务院发展研究中心列入首批全国10家小康县之一。

××区水陆交通便捷，特别是近年来开展以路桥为重点的基础建设和工业园区建设，建成以“十字路”为主干道的九纵六横公路网络，与××港、××运河等组成相当容量和应变能力的综合交通体系。

3、市场背景分析

2002年国际经济形势由于受恐怖事件的影响，呈现出复杂、低迷的局面。我国实行了适当的财政、货币等宏观应对政策，使国内政

治局面稳定，经济形势平稳。国民经济在此基础上保持高速发展，据统计国民经济的增长速度已达到8％。

上海是我国的特大型城市，2002年12月成功获得了2010年世博会的举办权，上海将获得更大的发展机遇。根据国际国内形势的发展和国家的要求，上海长远发展的总体目标是：到2010年，把上海建成为国际经济、金融、贸易中心之一，在后十年上海需要继续保持二位数的经济增长速度，人民生活水平接近发达国家(地区)水平。要基本实现与世界经济的全面接轨和功能的根本改变。

由于我国已加入WTO，作为国家最大经济中心的上海市与国际间的经济活动更趋于频繁，投资增加，进出口业务量的增加,使厂房类物业需求将会增加，对其价格产生刺激作用，估计近期其价格将会稳步上升。

二、评估价值定义

本次评估所揭示的是××有限公司位于上海市××开发区××路××号的房地产（建筑总面积6,791m2，土地总面积29,032m2）在满足全部假设和限制条件下，于评估基准日的公开市场价值。

三、评估方法的选择 1、估价技术路线和估价方法

根据委托方确定的估价目的以及可以收集到的资料，采取适宜的估价方法。估价对象所在区域及附近区域，存在较多与估价对象类似用途、规模、标准的土地近期成交实例，但缺乏与估价对象类似用途、规模、标准的房地产近期交易实例，故采用房地分估的估价方法，即

对土地采用市场比较法估价，对建筑物采用成本法估价，然后土地使用权价格与建筑物价格之和即为评估值。

2、市场比较法

市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即估价人员通过市场调查，选择了三个属于同一供需圈、房屋类型一致的交易案例作为参照物，然后，经过估价人员对案例的实地勘察，对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素分别进行比较和修正，计算得出估价对象房地产在估价期日的比准价格，用算术平均法求得估价对象土地为工业用地、出让方式获得、熟地状态在估价期日的市场价格。

3、 成本法

成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即根据委托方提供和估价人员实地勘察收集的资料，以上海市同类地区建筑行业造价信息中典型工程建安费为依据，运用类比法将估价对象与典型工程的差异因素进行比较分析，增减调整后确定估价对象建筑物的建安费，在此基础上加上必要的增容及管理工程费、专业费、管理费、利息、利润和税金，得出建筑物的重置成本，按其成新率得出估价对象建筑物的现实价格。

四、评估技术说明

（一）土地使用权价值估算(市场比较法)

1、计算公式

估价对象比准价格＝比较案例价格×交易日期修正指数×交易情况修正指数×区域因素修正指数×个别因素修正指数

2、比较实例选择

选择比较案例时，根据估价对象情况，应符合以下要求：用途相同、交易类型相同、属于正常交易、与估价期日接近、区域及个别因素相近。

3、估价对象房地产价格测算

本次估价，选择了与估价对象条件类似的三个交易案例作为比较实例。

（1）估价对象和交易实例土地因素条件描述见表1。

表1 土地比较因素条件说明表

（2）编制比较因素条件指数表

以估价对象土地的各因素条件为基础，相应指数为100，将交易实例相应因素条件与估价对象相比较，确定相应的指数，详见表2。

表2 土地比较因素条件指数表

(3)交易实例修正后的土地价格（比准价格）

经比较修正，交易实例修正后达到估价对象条件时的价格，详见表3。

表3 土地比较因素修正系数表

(4)估价对象土地价格的确定(假设50年使用权)

对上述3个交易实例经因素条件修正后的比准价格，采用简单算术平均计算得出估价对象土地的评估单价，即：

估价对象土地评估单价＝(212元/m2＋190元/m2＋186元/m2)/3 ＝196元/m2

合13.07万元/亩

(5)估算估价对象土地现状的市场单价和总价

估价对象土地为1996年4月出让取得，使用年限为50年，工业用途，使用期限自1996年4月5日至2046年4月4日止，尚可使用年限为43.11年。通过以下公式对估价对象土地进行年期修正，计算年期修正系数为:

11/(1r)n

Ry

11/(1r)N

式中：Ry：年期修正系数；

r：土地折现率，取r＝6%；

n：土地剩余有效使用年限(43.11年)；

N：土地法定最高使用年限(工业用地50年)。 经计算，Ry＝0.97，则:

估价对象土地评估单价＝196元/m2×0.97＝190元/m2

估价对象土地总价＝29,032m2×190元/m2＝5,516,080元，取整为551.61万元

（二）建筑物及构筑物估价(成本法) 1、建安费测算

经现场勘察，获悉估价对象现状如下：

根据以上建筑物的特点，查阅近期《上海市房地产估价》、《上海房地产市场报告》、《上海市工程造价信息》等资料，获悉与估价对象

相同结构的典型工程概况：

以此为依据，运用类比法将估价对象与典型工程的差异因素进行比较分析，增减调整，确定估价对象的建安费如下：

以上建安费含室内外装修。 2、室外工程费 每平方米取45元。 3、增容及管理工程费 每平方米取95元。 4、专业费

专业费包括前期规划、可行性研究、勘察、设计咨询等费用，根据上海市房地产估价师协会、上海市房地产估价所编印的《上海房地产估价》，上海市社会科学院房地产研究中心、上海市房地产市场、中房上海房地产开发总公司研究所编印的《上海房地产市场报告》等统计资料获悉，目前上海市建设工程项目的专业费，一般为建安费的3－8％之间，考虑估价对象的具体特点，专业费取5％。

5、建设单位管理费

根据上海市房地产估价师协会、上海市房地产估价所编印的《上海房地产估价》，上海市社会科学院房地产研究中心、上海市房地产市场、中房上海房地产开发总公司研究所编印的《上海房地产市场报告》等统计资料获悉，目前上海市建设工程项目的建设单位管理费为

建安费的2－5％之间，考虑估价对象的具体特点，取建设单位管理费为3％。

6、贷款利息

根据“建设工期定额”及估价对象建设特点，综合确定该项目建设期为半年，年贷款利息按中国人民银行公布的一年期货款利率5.31%。

利息＝（建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋建设单位管理费）×工期(年)×年贷款利息×1/2

7、利润

根据目前上海市房地产市场一般状况，该类型房地产开发平均利润率在10－15％之间，本估价项目利润率取10％。

利润＝（建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋建设单位管理费）×利润率

8、营业税及附加

上海市营业税及附加为5.5775%。

营业税及附加＝（建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋建设单位管理费＋利息＋利润）×5.5775%

9、建筑物重置价值

建筑物重置价值＝建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋管理费＋利息＋利润＋营业税及附加

10、建筑物价格

根据建筑物的用途和实际维护状况，以及建筑物不同的竣工年

月，确定综合成新率时，以观察法为主，并考虑建筑物功能性、实体性和经济性损耗进行综合修正。

运用如下公式确定估价值：

建筑物价值＝建筑物重置价值×综合成新率 详细计算见下表：

经测算，建筑物价值合计为11,172,531元，取整为1,117.25万元。

（三）估价对象房地产价值确定

估价对象房地产评估价值＝土地价格＋建筑物价格 ＝551.61＋1,117.25

＝1,668.86万元

五、 估价结论

本次估价根据估价目的,遵循估价原则和程序,以掌握的有关标的物的信息资料为依据,经估价，××有限公司位于上海市××开发区××路××号的房地产（建筑面积6,791平方米以及相应土地面积29,032平方米，转让方式获得土地，工业用途，开发程度为红线外“六通一平”）在估价时点2003年2月21日的评估价值为人民币1,668.86万元, 大写人民币壹仟陆佰陆拾捌万捌仟陆佰元整（其中：土地面积29,032m2, 评估价值为人民币551.61万元；建筑面积6,791m2, 评估价值为人民币1,117.25万元）。

案例分析

该案例在以下几个方面值得特别关注：

1、相对其他资产类型而言，房地产无论在价格特性、市场特征、

评估技术等方面都存在特殊的性质，而且房地产评估业也比其他类型资产评估开展得早，发展得比较成熟。因此，房地产评估除了资产评估常用的成本法、收益法和市场法外，还有适合房地产特征的独特方法，如假设开发法、基准地价修正法、路线价法等。在评估房地产价值时，应根据评估对象的具体情况，灵活选择适当的评估方法，以合理估算被估房地产的价值。该案例中，估价对象所在区域及附近区域，存在较多与估价对象类似用途、规模、标准的土地近期成交实例，但缺乏与估价对象类似用途、规模、标准的房地产近期交易实例，故采用房地分估的估价方法，即对土地采用市场比较法估价，对建筑物采用成本法估价，将土地使用权价格与建筑物价格相加，即可得到被估房地产的评估价值。

2、在采用市场法评估房地产价值时，选取可供比较参照的参照物是很关键的。可供比较参照的参照物不但要与被评估房地产的用途、所在区域、交易日期、交易条件等相同或相似，而且参照物与被评估房地产之间存在的差异因素可以明确并能够修正。该案例由于被评估房地产处于开发区内，所以存在较多与被评估房地产类似用途、规模、标准的土地近期成交实例，所以参照物的选取相对比较容易。同时，为了保证评估结果的公允合理，该案例选取了三个参照物，对每一个参照物的交易价格进行因素修正，以修正后交易价格的算术平均作为被评估房地产的评估价格。

3、在采用成本法评估房地产价值时，要明确房地产成本所包含的内容，既不能多计，也不能少计。该案例仅对建筑物采用成本法评

估，因此成本中就不能包含土地取得成本、土地开发成本以及应归属于土地的管理费用、投资利息、销售税费和开发利润等，只能包含建筑物的建造成本和归属于建筑物的管理费用、投资利息、销售税费和开发利润等。另外，建筑物成本的各组成部分取价依据各不相同，计算时应根据各组成部分的具体内容和要求进行，不能混淆，以免错误计算。例如，该案例中，室外工程费和增容及管理工程费是按建筑物的面积每平方米定额提取；专业费和建设单位管理费是按建安费的一定比例提取的；利息和利润是按（建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋建设单位管理费）的一定比例计算的；营业税及附加则是按（建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋建设单位管理费＋利息＋利润）的一定比例提取的。因此在计算时应格外谨慎，明确各组成部分的取价依据和取价方法，以正确估算被评估房地产的成本。

房地产评估案例

房地产评估案例一 港湾酒店房地产评估

一、评估对象概况

港湾酒店是由S公司独资创办的四星级商务酒店，总建筑面积17000平方米，其中主体部分建筑面积12800平方米，中心俱乐部建筑面积4200平方米，总用地面积14500平方米。该酒店的土地使用权属S公司， 自1994年6月28日至2034年6月28日。 该酒店主体部分为七层框架楼房，于1994年开始动工， 1996年竣工并投入使用。一层为前厅大堂，内设服务总台、餐厅、咖啡厅等，二层设有宴会厅、酒吧、商场，三层以上为客房，拥有各类客房168间套，258个床位，有单人房、双人房、豪华单间与套间等，各种客房内装修豪华，设有中央空调、程控直拨国内国际电话、遥控音响、国际卫星电视接收系统及有线电视装置、私人保险箱及特有的温泉浴。

中心俱乐部为三层框架楼房，是该酒店附属娱乐配套设施，通过一个连接长廊与主体部分相连，于1998年底竣工，1999年下半年正式营业。其一层设有美容厅、贵宾厅、男女桑拿浴室、室内温泉游泳池，二层设电子游乐室、卡拉OK舞厅及KTV、中型高级会议室、壁球室，三层为多功能大型国际会议室，三层屋面为露天网球场。中心俱乐部内部装修高档，地面均铺磨光花岗岩，内墙贴柚木板，矿棉板铝合金吊顶，古铀色铝合金窗，艺术门。

该酒店设有停车场一个，电梯四部，其中两部专供中心俱乐部使用。

该酒店地处w市政治、经济、涉外活动的中心区域，西邻 WS路，北与WM大楼'n邻，南面与正在兴建的“GM广场”相连接，地理位置得天独厚，周围生活娱乐服务配套设施齐全，火车站约10分钟车程，离飞机场约40分钟车程，目前有54路无轨电车经过，17、5、28路公共汽车及多路大小巴士均可通达，交通便捷，是从事商务活动及旅游下榻的理想场所。 二、评估目的

为以该酒店作抵押向银行申请贷款提供公允的市场价格依据。 三、评估基准日

评估基准日为2000年5月28日。 四、评估估算过程 （—）选择评估方法

考虑到评估对象具有明显收益的特点，拟选用收益法进行评估。计算公式为：

V= A×【1-1÷（1+r）n】÷r

式中：V为房地产价值；A为年纯收益；r为资本化率；n为收益年期。

（二）确定资本化率

资本化率的确定，本评估以银行存款利率、物价指数、房地产企业和酒店的平均收益率为依据推算。

1.以一年期定期存款利率为基础，考虑物价变动指数，综合确定资本化率。中心俱乐部于1998年底竣工。w市1989— 1999年底物价上涨指数加权平均变动率为9％，以W市1998年银行一年期存款利率4.14％为基础，考虑物价变动因素，则： 4.14％×（1+9％）=4.5％

2.W市房地产企业平均投资收益率为15％o 3.w市酒店业平均投资收益率为18％。

分析以上数据，可确定资本化率在4.5％～18％之间，取 15％。 （三）确定纯收益

由于中心俱乐部于1999年下半年开始正式营业，有关财务数据无法提供，故将酒店主体部分与中心俱乐部分开评估。

1.酒店主体部分纯收益A1。根据w市× ×会计师事务所为港湾酒店所作的1997、1998、1999年度审计报告书及该酒店财务部提供的有关资料，将三年的财务资料列表如下（见表4－4）。表4—4 前三年财务数据表 单位：万元

年份

1997

项目 年纯收益 年成本(含经营利润)

年收益

543 297 840

454 231 685

598 268 666

1998

1999

从目前的经营情况看，2000年的效益将好于1999年，取 1999年的纯收益作为Al，即A1=598万元。

2.中心俱乐部纯收益A2。中心俱乐部按功能分为：美容厅、健身房、游泳池、高级会议室、壁球室、桑拿浴室、卡拉 OK舞厅、电子游乐室、大型会议室、网球室，以下对其进行分项评估。 （1）总收益。

①美容厅。提供设计各种发型及美容服务，消费标准为50元／次，正常营业每天容纳12人次，满客率为80％，每月按28天计，则年收益为：

50×12×28×12×80％=161280（元）

②健身房。提供各种健身器材，消费标准30元／次，正常营业平均每天按15人次计，满客率60％，每月按28天计，则年收益为： 30×15×28×12×60％=90720（元）

③室内温泉游泳池。规格约为25m×l5m的椭圆形游泳池，一天可容纳约60人，满客率为70％，消费标准30元／人次，每门按28天计，则年收益为：

30× 60×28×12×70％=423360（元）

④高级会议室。高级会议室内装修豪华，一次可容纳70人，按会议收费1300元／天，以每月5次、一次2天计，则年收益为： 1300×5×2×12=156000（元）

⑤壁球室。消费标准25元／45分钟，按每天5人次、每月 28天计，满客率为80％，则年收益为：

25×5×28×12×80％=33600（元）

⑥男女桑拿浴室。男女桑拿浴室各有5间桑拿浴室和多间按摩室，外有一大热池，高级装修，消费标准：一次桑拿（带按摩）男138元／次，女130元／次，每天正常平均人数男按25人、女按 20人计，拟定满客率为60％，每月按28天计，则年收益为： （138×25+130×20）×60％×28×12=1219680（元） ⑦电子游乐室。室内共有85台游戏机，根据w市目前同类型游乐室的经营状况，每月平均收益为80000元，则年收益为： 80000×12=960000（元）

⑧大型多功能厅。为大型表演台，带可分隔包厢，配有同声翻译设备，可容纳200人。根据w市目前同类型多功能厅的营业状况，平均每月收益为25000元，则年收益为： 25000×12=300000（元）

⑨卡拉OK厅及KTV。厅内高级装修，可容纳60人，根据目前W市同类型场所营业状况，每天平均收益1500元，每月按 28天计，则年收益为：

1500×28×12=504000（元）

⑩网球场。露天网球场内有一个标准网球场，消费标准50元川、时，每天以6小时计，满客率70％，每月按20天计，则年收益为： 50×6×20×12×70％=50400（元）

（11）会员费。该酒店娱乐场所采取会员制，会员缴了会费，就可免费在有关娱乐场所活动。会员费收入1358300元，年利率 4.14％，则年收益为：

1358300×4.14％=56234（元）

中心俱乐部年总收益=161280+90720+423360+156000 +33600+1219680+960000+300000 +504000+50400+56234 =395.53（万元）

（2）总支出。水电费用60万元；职工工资6.5万元；营业税金（3％）11，9万元；维修费用5万元；营业费用50万元。合计年总支出为133.4万元。 （3）经营利润。 133.4×18％=24（万元） （4）纯收益A2。

A2=395.53－133.4－24=238.13（万元） 3.纯收益A。

A=A1+A2=598+238.13=836.13（万元） （四）计算评估V

V= 5526

五、评估结果

经实地勘估和测算，港湾酒店按收益法进行评估，在2000年5月28日的房地产市场价值为5526万元。

六、案例评价

根据评估对象——酒店能带来连续收益，而且收益比较稳定的特点，采用收益法进行评估更符合酒店实际情况。本案例选用方法适当，评估过程正确，评估结果符合实际情况，但如下几点应值得注意： 1.针对酒店房地产评估的特殊性，要对当地同类型酒店进行市场调查，以便确定酒店业的投资收益率、满客率、不同功能部分的消费标准以及成本支出等。在中心俱乐部的纯收益计算中，这一点比较突出。

2.该酒店娱乐场所采用会员制，考虑到会员费的特殊性，不能按全收益考虑，应按年存款利息作为收益，但不需缴纳营业税。 3.在确定纯收益时，应以客观收益为准，即以W市同类型酒店的平均收益为准，不应采用实际收益。本例中，中心俱乐部的收益计算是依据客观收益，但酒店主体部分的收益计算却采用实际收益是欠妥的。

4.《中华人民共和国营业税》条例规定，娱乐业的营业税率为5％～10%，本例采用3％的营业税率是没有依据的。

5.资本化率的确定方法不妥，酒店房地产的资本化率应以：当地酒店平均投资收益率18％来确定。

房地产评估案例二

案例

评估对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号工业用途房地产（土地为出让）。该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保，委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估，评估基准日为2003年2月21日。该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。

一、基本情况 （一）估价对象概况

此次委托评估的是位于上海市××开发区内的工业用房地产。 1、估价对象的登记和权属状况

根据委托方提供的[沪房地×字(2002)第×××号]房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下：

权利人：××有限公司 坐落：××路××号 土地权属性质：国有出让 土地用途：工业 地号：（略）

土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止 土地总面积：29,032m2 建筑面积：6,791m2 房屋类型：工厂 建筑结构：钢混

未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用

状态。

2、估价对象四至情况

估价对象位于上海市××开发区××路××号，土地等级属上海市基准地价十级地段。距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里。估价对象四至:东为待租土地，西为××路，北为××路，南为×××有限公司。

3、估价对象土地利用状况

估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。

（二）影响因素说明 1、个别因素分析 （1）建筑物状况

根据实地勘察，估价对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号内房地产，建筑物状况如下：

（2）厂区内状况

估价对象属于大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。

（3）交通条件

估价对象距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里，估价对象的交通条件较好，主

干道为××公路。

（4）基础设施状况

估价对象红线外具备道路、上水、下水、电力、通讯、供气等基础设施条件。基本生产、生活设施完善。

2、区域因素

估价对象所在的××区位于上海的南翼，杭州湾北岸，东西长41公里，南北宽22公里，总面积687平方公里。××区历史悠久，人杰地灵，气候宜人，土地肥沃，资源丰富，海岸线长31.6公里，江岸线长13.6公里，港口码头等设施齐全，开发前景广阔，是上海市的南大门。

近年来××区抓住机遇以吸收上海大企业和全国大企业为方向，以开发市级工业区为重点，吸引外资，开拓国际市场，逐步形成机电设备、汽车配件等一批新型支柱产业框架，全区经济已进入适度和相对平稳发展的轨道，区内海关、商检、外汇银行、国际货运、国际商务等机构俱全，1999年被国务院发展研究中心列入首批全国10家小康县之一。

××区水陆交通便捷，特别是近年来开展以路桥为重点的基础建设和工业园区建设，建成以“十字路”为主干道的九纵六横公路网络，与××港、××运河等组成相当容量和应变能力的综合交通体系。

3、市场背景分析

2002年国际经济形势由于受恐怖事件的影响，呈现出复杂、低迷的局面。我国实行了适当的财政、货币等宏观应对政策，使国内政

治局面稳定，经济形势平稳。国民经济在此基础上保持高速发展，据统计国民经济的增长速度已达到8％。

上海是我国的特大型城市，2002年12月成功获得了2010年世博会的举办权，上海将获得更大的发展机遇。根据国际国内形势的发展和国家的要求，上海长远发展的总体目标是：到2010年，把上海建成为国际经济、金融、贸易中心之一，在后十年上海需要继续保持二位数的经济增长速度，人民生活水平接近发达国家(地区)水平。要基本实现与世界经济的全面接轨和功能的根本改变。

由于我国已加入WTO，作为国家最大经济中心的上海市与国际间的经济活动更趋于频繁，投资增加，进出口业务量的增加,使厂房类物业需求将会增加，对其价格产生刺激作用，估计近期其价格将会稳步上升。

二、评估价值定义

本次评估所揭示的是××有限公司位于上海市××开发区××路××号的房地产（建筑总面积6,791m2，土地总面积29,032m2）在满足全部假设和限制条件下，于评估基准日的公开市场价值。

三、评估方法的选择 1、估价技术路线和估价方法

根据委托方确定的估价目的以及可以收集到的资料，采取适宜的估价方法。估价对象所在区域及附近区域，存在较多与估价对象类似用途、规模、标准的土地近期成交实例，但缺乏与估价对象类似用途、规模、标准的房地产近期交易实例，故采用房地分估的估价方法，即

对土地采用市场比较法估价，对建筑物采用成本法估价，然后土地使用权价格与建筑物价格之和即为评估值。

2、市场比较法

市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即估价人员通过市场调查，选择了三个属于同一供需圈、房屋类型一致的交易案例作为参照物，然后，经过估价人员对案例的实地勘察，对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素分别进行比较和修正，计算得出估价对象房地产在估价期日的比准价格，用算术平均法求得估价对象土地为工业用地、出让方式获得、熟地状态在估价期日的市场价格。

3、 成本法

成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即根据委托方提供和估价人员实地勘察收集的资料，以上海市同类地区建筑行业造价信息中典型工程建安费为依据，运用类比法将估价对象与典型工程的差异因素进行比较分析，增减调整后确定估价对象建筑物的建安费，在此基础上加上必要的增容及管理工程费、专业费、管理费、利息、利润和税金，得出建筑物的重置成本，按其成新率得出估价对象建筑物的现实价格。

四、评估技术说明

（一）土地使用权价值估算(市场比较法)

1、计算公式

估价对象比准价格＝比较案例价格×交易日期修正指数×交易情况修正指数×区域因素修正指数×个别因素修正指数

2、比较实例选择

选择比较案例时，根据估价对象情况，应符合以下要求：用途相同、交易类型相同、属于正常交易、与估价期日接近、区域及个别因素相近。

3、估价对象房地产价格测算

本次估价，选择了与估价对象条件类似的三个交易案例作为比较实例。

（1）估价对象和交易实例土地因素条件描述见表1。

表1 土地比较因素条件说明表

（2）编制比较因素条件指数表

以估价对象土地的各因素条件为基础，相应指数为100，将交易实例相应因素条件与估价对象相比较，确定相应的指数，详见表2。

表2 土地比较因素条件指数表

(3)交易实例修正后的土地价格（比准价格）

经比较修正，交易实例修正后达到估价对象条件时的价格，详见表3。

表3 土地比较因素修正系数表

(4)估价对象土地价格的确定(假设50年使用权)

对上述3个交易实例经因素条件修正后的比准价格，采用简单算术平均计算得出估价对象土地的评估单价，即：

估价对象土地评估单价＝(212元/m2＋190元/m2＋186元/m2)/3 ＝196元/m2

合13.07万元/亩

(5)估算估价对象土地现状的市场单价和总价

估价对象土地为1996年4月出让取得，使用年限为50年，工业用途，使用期限自1996年4月5日至2046年4月4日止，尚可使用年限为43.11年。通过以下公式对估价对象土地进行年期修正，计算年期修正系数为:

11/(1r)n

Ry

11/(1r)N

式中：Ry：年期修正系数；

r：土地折现率，取r＝6%；

n：土地剩余有效使用年限(43.11年)；

N：土地法定最高使用年限(工业用地50年)。 经计算，Ry＝0.97，则:

估价对象土地评估单价＝196元/m2×0.97＝190元/m2

估价对象土地总价＝29,032m2×190元/m2＝5,516,080元，取整为551.61万元

（二）建筑物及构筑物估价(成本法) 1、建安费测算

经现场勘察，获悉估价对象现状如下：

根据以上建筑物的特点，查阅近期《上海市房地产估价》、《上海房地产市场报告》、《上海市工程造价信息》等资料，获悉与估价对象

相同结构的典型工程概况：

以此为依据，运用类比法将估价对象与典型工程的差异因素进行比较分析，增减调整，确定估价对象的建安费如下：

以上建安费含室内外装修。 2、室外工程费 每平方米取45元。 3、增容及管理工程费 每平方米取95元。 4、专业费

专业费包括前期规划、可行性研究、勘察、设计咨询等费用，根据上海市房地产估价师协会、上海市房地产估价所编印的《上海房地产估价》，上海市社会科学院房地产研究中心、上海市房地产市场、中房上海房地产开发总公司研究所编印的《上海房地产市场报告》等统计资料获悉，目前上海市建设工程项目的专业费，一般为建安费的3－8％之间，考虑估价对象的具体特点，专业费取5％。

5、建设单位管理费

根据上海市房地产估价师协会、上海市房地产估价所编印的《上海房地产估价》，上海市社会科学院房地产研究中心、上海市房地产市场、中房上海房地产开发总公司研究所编印的《上海房地产市场报告》等统计资料获悉，目前上海市建设工程项目的建设单位管理费为

建安费的2－5％之间，考虑估价对象的具体特点，取建设单位管理费为3％。

6、贷款利息

根据“建设工期定额”及估价对象建设特点，综合确定该项目建设期为半年，年贷款利息按中国人民银行公布的一年期货款利率5.31%。

利息＝（建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋建设单位管理费）×工期(年)×年贷款利息×1/2

7、利润

根据目前上海市房地产市场一般状况，该类型房地产开发平均利润率在10－15％之间，本估价项目利润率取10％。

利润＝（建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋建设单位管理费）×利润率

8、营业税及附加

上海市营业税及附加为5.5775%。

营业税及附加＝（建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋建设单位管理费＋利息＋利润）×5.5775%

9、建筑物重置价值

建筑物重置价值＝建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋管理费＋利息＋利润＋营业税及附加

10、建筑物价格

根据建筑物的用途和实际维护状况，以及建筑物不同的竣工年

月，确定综合成新率时，以观察法为主，并考虑建筑物功能性、实体性和经济性损耗进行综合修正。

运用如下公式确定估价值：

建筑物价值＝建筑物重置价值×综合成新率 详细计算见下表：

经测算，建筑物价值合计为11,172,531元，取整为1,117.25万元。

（三）估价对象房地产价值确定

估价对象房地产评估价值＝土地价格＋建筑物价格 ＝551.61＋1,117.25

＝1,668.86万元

五、 估价结论

本次估价根据估价目的,遵循估价原则和程序,以掌握的有关标的物的信息资料为依据,经估价，××有限公司位于上海市××开发区××路××号的房地产（建筑面积6,791平方米以及相应土地面积29,032平方米，转让方式获得土地，工业用途，开发程度为红线外“六通一平”）在估价时点2003年2月21日的评估价值为人民币1,668.86万元, 大写人民币壹仟陆佰陆拾捌万捌仟陆佰元整（其中：土地面积29,032m2, 评估价值为人民币551.61万元；建筑面积6,791m2, 评估价值为人民币1,117.25万元）。

案例分析

该案例在以下几个方面值得特别关注：

1、相对其他资产类型而言，房地产无论在价格特性、市场特征、

评估技术等方面都存在特殊的性质，而且房地产评估业也比其他类型资产评估开展得早，发展得比较成熟。因此，房地产评估除了资产评估常用的成本法、收益法和市场法外，还有适合房地产特征的独特方法，如假设开发法、基准地价修正法、路线价法等。在评估房地产价值时，应根据评估对象的具体情况，灵活选择适当的评估方法，以合理估算被估房地产的价值。该案例中，估价对象所在区域及附近区域，存在较多与估价对象类似用途、规模、标准的土地近期成交实例，但缺乏与估价对象类似用途、规模、标准的房地产近期交易实例，故采用房地分估的估价方法，即对土地采用市场比较法估价，对建筑物采用成本法估价，将土地使用权价格与建筑物价格相加，即可得到被估房地产的评估价值。

2、在采用市场法评估房地产价值时，选取可供比较参照的参照物是很关键的。可供比较参照的参照物不但要与被评估房地产的用途、所在区域、交易日期、交易条件等相同或相似，而且参照物与被评估房地产之间存在的差异因素可以明确并能够修正。该案例由于被评估房地产处于开发区内，所以存在较多与被评估房地产类似用途、规模、标准的土地近期成交实例，所以参照物的选取相对比较容易。同时，为了保证评估结果的公允合理，该案例选取了三个参照物，对每一个参照物的交易价格进行因素修正，以修正后交易价格的算术平均作为被评估房地产的评估价格。

3、在采用成本法评估房地产价值时，要明确房地产成本所包含的内容，既不能多计，也不能少计。该案例仅对建筑物采用成本法评

估，因此成本中就不能包含土地取得成本、土地开发成本以及应归属于土地的管理费用、投资利息、销售税费和开发利润等，只能包含建筑物的建造成本和归属于建筑物的管理费用、投资利息、销售税费和开发利润等。另外，建筑物成本的各组成部分取价依据各不相同，计算时应根据各组成部分的具体内容和要求进行，不能混淆，以免错误计算。例如，该案例中，室外工程费和增容及管理工程费是按建筑物的面积每平方米定额提取；专业费和建设单位管理费是按建安费的一定比例提取的；利息和利润是按（建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋建设单位管理费）的一定比例计算的；营业税及附加则是按（建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋建设单位管理费＋利息＋利润）的一定比例提取的。因此在计算时应格外谨慎，明确各组成部分的取价依据和取价方法，以正确估算被评估房地产的成本。