序言
当住宅开发的热潮逐渐退下，商业地产的价值慢慢被大家认识，以前一直忙于住宅开发的发展商们终于要审视一下那些被放置在一边的商业地产地块或者不怎么重视的商业物业，商业地产开发代表一种完全与住宅开发不同、理论上来说更先进的开发模式，其短期增值及变现能力可能比不上住宅开发，但其长期资本增值能力和稳定的收益能力却是住宅开发所望尘莫及的，商业地产是一种比住宅更理想的资本化载体，一些先知先觉的发展商，如万达、中粮、绿城等已经把开发重点逐渐往商业地产上倾斜了。
提到商业地产，就不能不提购物中心，近十年来，购物中心从无到有，从十年前的空白到今天的百余家，购物中心一直是近年来商业地产开发与关注的重点，在某种意义上，购物中心产业发展是中国商业地产产业发展的一个缩影。
中国购物中心产业发展历史较短，从中国第一个典型意义上的购物中心诞生计起，至今也有十年的历史了。但一直没有进行过系统的研究，甚至连一个比较明确的定义都没有过，中国购物中心在学习国外经验的同时，也在努力地本地化，并且要与中国恶劣的商业生存环境做斗争，这一路走来实属不易，个中成功的喜悦和失败的痛苦几乎每年都在演绎，商业地产一度成了高风险的代名词，谁能想到，高风险的商业地产如今成了发展商的避险港湾，而一度看似顺风顺水的住宅地产却成了濒临破灭的泡沫。
购物中心是个舶来品，在发达国家，如西欧、美国、日本、东南亚地区已经逐渐成为商业地产的主流，当购物中心来到中国，与中国的实际国情一结合，中国的购物中心其实已经具备了独特的中国特色，如何应对中国的特色国情是购物中心在中国落地生根难以绕开的陷阱，前事不忘，后事之师，清晰地剖析历史，才能找到探索未来的明灯。
为了提升中国购物中心产业的发展水平，同时也为了购物中心的发展商少走弯路，我司（北京汉博顾问有限公司）结合多年对中国购物中心的操作经验，特地撰写了《中国购物中心发展研究报告》，系统地回顾了世界购物中心发展的轨迹以及中国购物中心的发展历史，从历史发展逻辑的出发点，结合中国购物中心的发展现状，提炼出中国购物中心开发的经验，同时综合考虑中国购物中心发展过程中遇到的问题，提出我们解决问题的思路建议。
一、购物中心定义
购物中心到底属于房地产形态？还是零售业态？国内外均有不同说法，一直尚未有定论。我们先参考国内外的多种定义，然后就我们的实践给出普适性的定义。
（一）、国际购物中心协会的定义
购物中心是指一群建筑，是组合在一起的商业设施，按商圈确定其位置、规模，将多种店铺作为一个整体来计划、开发和经营，并且拥有一定规模的停车场。
根据购物中心的建筑、设施和形态的不同，国际购物中心协会又将购物中心细分为“摩尔”(Mall，停车场与店铺间有一定的距离，通常在整体建筑的地下或外围，而店铺间有专门的步行街连接，如区域型、超区域型购物中心)和带状中心(店铺前各有停车场，店铺间通常没有专门的步道连接，如邻里型、社区型等)。
由此可见，从严格意义上讲，购物中心不是一种商业业态，而是一种有计划地实施的全新的商业聚集形式，有着较高的组织化程度，是业态不同的商店群和功能各异的文化、娱乐、金融、服务、会展等设施以一种全新的方式有计划地聚集在一起。它通常以零售业为主体。与自发形成的商业街相比，购物中心在其开发、建设、经营管理中，均是作为一个单体来操作：一般是物业公司建楼、出租场地，专业商业管理公司实行统一招租、管理、促销，承租户分散经营。
（二）、美国购物中心协会的定义
由开发商规划、建设、统一管理的商业设施，有大型的主力店、多元化商品街和宽广的停车场，能满足消费者购买需求与日常活动的商业场所。
（三）、日本购物中心协会的定义
由一个单位有计划地开发、所有、管理运营的商业和各种服务设施的集合体，并备有停车场，按其选址、规模、结构，具有选择多样化、方便性和娱乐性等特征，并作为适应消费需要的社交场所，发挥着一部分城市功能。
（四）、中国商务部的定义
老版的业态分类中，中国商务部将购物中心作为一种业态。关于购物中心的准确定义均未有明确官方说法，最新的非官方定义如下：多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲等。
（五）、我们对购物中心的定义
从国际国内的定义来看，把购物中心当作一种房地产型态的是主流，我们综合多年的实践经验给出我们对购物中心的理解与定义：购物中心是一种房地产型态，这种房地产物业服务于综合的商业经营，通常融合了零售、服务、餐饮、休闲娱乐等复合业态，能够为消费者提供多种消费满足。
这一定义具有普适性，没有强调在先进市场上通常的产权统一概念，考虑到中国特殊的金融环境，市场上存在一些产权分散的购物中心项目。
但这一定义依然没有分清楚百货和购物中心的区别，实际上中国很多以购物中心为名的项目实际就是百货店或者百货店的升级版本。购物中心在中国市场的独特发展经历，加上百货店的大型化、综合化发展趋势，使得其它先进市场的购物中心定义无法全然适用于中国。基本上，本文认为百货店与购物中心之间的基本区隔可分为以下几项指标： 1）、规模大小：我们认为至少5万平米以上才有可能称为购物中心，才能融合零售、服务、餐饮、休闲娱乐多种业态，实践中我们更看重业态的比例，而不是单纯的规模。 2）、提供的复合性功能：购物中心应该涵盖零售、服务、餐饮、休闲娱乐等综合服务功能。 3）、商品陈列的方式：购物中心多以专门店中店（专卖店）的形式租赁铺面，百货更多是以专柜的形式出现。 4）、租赁模式：购物中心更多的依赖固定租金的方式，而不同于百货的扣点模式，相应的收银模式也有区别，购物中心多以单独收银的形式出现，而百货更多的是集中收银。 5）、经营管理的集中程度：购物中心更多的是依赖品牌商家的自我营销能力，不过多干预商家的正常经营业务，而百货更多依赖整体的营销体系。 6）、消费体验的愉悦程度及服务程度：购物中心在休闲设施、公共空间、内部空间布局上有更舒适的环境，拥有更良好的购物体验。
二、中国购物中心的发展历史
中国购物中心的发展历史较短，20世纪80年代以前，中国没有购物中心，80年代中后期在北京、上海等一些大城市开始出现对购物中心的探索与萌芽，发展至今仅有近20年的历史。回顾中国购物中心的发展历史，总结中国购物中心近20年发展过程中的经验和教训，对未来中国购物中心持续、健康、快速发展具有一定的指导意义。
综合中国购物中心开发主体、开发理念的发展变化，以及中国购物中心自身位置、规模、功能组合、专业化程度等特征在发展过程中的变化，将中国的购物中心发展历史划分为四个阶段。
中国购物中心雏形阶段：20世纪80年代 中国购物中心形成阶段：20世纪90年代 中国购物中心发展阶段：2000年至今 中国购物中心成熟阶段：未来10年
自发探索 迫于竞争压力 传统百货升级
主动尝试新兴市场机会大国企 外资企业
全国狂潮高额回报诱惑大国企 外资投资机构地方小开发商
增加餐饮和娱乐的比例，传统百货的升级,本质上和购物中心是有区
别的
严格按发达国家购物中心开发模式进行，持有物业为主，以收取稳定租金和物业增值实现投
资回报
理性回归 市场教训 资金、专业实力强的大国企、外资投资机构等 大浪淘少，经过市场磨砺，购物中心发展回归理性,规模、选址、开发理念、前期规划、设计、运营管理、融资渠道
产生分化，投机出现,一部分传承了形成阶段的开发理念，形成中国特色,一部分开始投机，产权式购物中心盛行
没有影响力很大的代表项目出现
产生了一批具备“购物中心范本”效应的项目
导致中国购物中心行业经营状况差别巨大 2000年至今
未来十年
20世纪80年代 20世纪90年代
表2.1：中国购物中心发展历史
6004
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（一）、中国购物中心的雏形阶段----自发的探索（20世纪80年代）
中国购物中心的雏形阶段始于上个世纪80年代末期，迫于日益激烈的竞争环境，中国不少百货店为谋求与众不同的竞争优势，开始升级传统百货，进行购物中心的最初探索。主要是增加餐饮和娱乐方面的服务，丰富传统百货的功能，并没有改变中国百货公司自身的经营模式。从本质上看，这类购物中心绝大部分依然应该划归于百货公司业态，最多也是升级版的百货，它们同购物中心获得租金收益并实现物业资产价值的目标有着本质的区别。
（二）、中国购物中心的起源阶段----主动的尝试(20世纪90年代)
哪里有需求哪里就有供给，从上个世纪90年代初期开始，随着中国改革开放和城市建设进程的不断加快以及居民生活需求的逐步提升，一批具有战略眼光的投资人开始关注到中国零售房地产市场的前景和机会，开始了中国购物中心的主动尝试。广州天河城广场、上海港汇广场、上海恒隆广场、中国国际贸易中心国贸商城率先导入购物中心的开发运营理念，标志着购物中心作为新型房地产投资形式开始在中国出现，从而成为中国购物中心真正的起源。
1）、开发主体：在起源阶段，中国购物中心的业主大多是国有企业或者来自香港的地产公
司，主要依靠自有资金解决，或者在政府的帮助下由银行提供贷款。
体量（万平方米）
50
40
30
20
10
图2.1：各阶段购物中心代表项目
2）、开发理念：在这个阶段，购物中心业主的主要盈利模式在于把这些购物中心作为旗下的不动产给予长期持有，通过长期的租金收益来实现公司的投资回报，所以租金就成为这些购物中心每年盈利的主要工具，成为提高整个购物中心管理水平的重要目标和参考，当然他们的思路在于首先满足消费者需求，并帮助零售商获得利润两个条件作为收取租金的重要基础。
3）、起源阶段购物中心特点：
a）、地理位置：在起源阶段，中国购物中心数量不多，并且主要出现在广州、上海、北京等中国代表性的特大型城市，所处区位也大多为城市中心区或者城市重点发展区。
b）、操作规范：起源阶段的中国购物中心开发没有成功的国内案例可供参考，基本上是借鉴发达国家和地区购物中心开发的成功经验，在完整引入了购物中心模式的同时，在项目开发和运营中，起源阶段的中国购物中心遵循着严密规划和规范操作的理念，主要表现在这些购物中心均为投资商/开发商持有和统一管理，信守长期投资的价值观念；同时这些业主在前期的市场调查、市场定位、租户组合以及招商策略等方面也都坚持按照专业的流程严谨推进。
c）、培育期较长：由于缺乏更多的本地化经验借鉴，加之受到市场消费观念以及消费能力的制约，起源阶段的中国购物中心培育期普遍较长，但是由于这些项目规划设计非常成功，所以在通过持续的商业运营调整和租户结构调整之后，逐渐显示出其商业价值和市场价值，从而成为当地重要的商业名片和商业领跑者。
这些新型商业项目完全具备了购物中心所要求的多种元素，其规划设计、招商租赁、商业组合和营运管理都与现代购物中心要求和标准一致，也因此而成为“中国购物中心的范本”，在中国购物中心行业发展史中占有重要的地位。
（三）、中国购物中心的发展阶段----全国的狂热（2000年至今）
中国购物中心的发展阶段起始于21世纪初。这一时期中国经济和城市建设迅速发展，使得购物中心的成长基础日趋完备和成熟。同时，中国零售业和房地产业交融性的发展，尤其是房地产业在全国的火爆发展，更是对购物中心的广泛开发起到了至关重要的拉动作用。特别是2004年到2008年间，看到了购物中心成功的案例和巨大发展空间，众多的投资商/开发商投入到购物中心的开发中来，在全国范围内掀起了一场轰轰烈烈的造Mall运动。
发展阶段代表性购物中心：
北京东方新天地、厦门SM城市广场、深圳中信城市广场、上海正大广场、上海来福士广场、北京金源时代购物中心、东莞华南Mall、上海百联西郊购物中心、深圳万象城、广州正佳广场、北京金融街购物中心。
1）、开发主体：在这个时期，以华润、中信、中粮为代表的资金实力雄厚的投资商以及以万达地产、富力地产、龙湖地产为代表的主要从事住宅开发的大型地产开发商纷纷进入到购物中心领域，以此来转变公司的盈利结构。同时，投资高回报和经济稳定的发展形势，吸引了大量外资基金和购物中心投资、开发机构进入中国市场，包括新加坡凯德置地、菲律宾SM集团、美国西蒙地产、日本永旺等。
2）、开发理念：这些国内外的投资商/开发商不仅看到了购物中心带来的稳定的高额租金回报，更是看中持有型成熟购物中心高回报、低风险、高成长、资本增值的特性，加快资本运作步伐，看中通过资产重组、注入、整体打包上市等方式实现购物中心开发和资本市场的对接，预示着购物中心成为一种新型的房地产投资模式将成为重要的潮流和趋势。 3）、发展阶段购物中心特点：
a）、地理位置：这一阶段，购物中心不仅局限在广州、上海、北京等城市，不少一线、二线甚至三线城市也进行购物中心的开发，也不仅仅是集中在城市核心区进行购物中心开发，更多的郊区型和新区型购物中心出现。
b）、专业操作：这些购物中心在传承起源阶段购物中心做法的同时，也有效吸收和借鉴了中国香港以及国际市场的购物中心投资开发和管理经验，探索出了适合中国特点的购物中心发展模型，也进一步加速了中国购物中心的标准化和规范化进程。 c）、多元化：在这一阶段，购物中心的类型呈现多样化特征，市区型、郊区型、新区型以及各种各样主题化购物中心出现。 4）、购物中心发展出现的分化和产生的问题：
在发展阶段，中国购物中心虽然取得了诸多成功和进展，并奠定了行业进一步快速成长的基础，但是购物中心的发展也出现了明显的分化和一些必须引起关注的问题：
a）、产生分化，投机出现：在发展阶段，购物中心的开发主体产生了明显的分化，不仅实力雄厚的国内外投资商、开发商投入到购物中心的开发中来，而且相当一部分在全国各地进行房地产开发，积累了一定资金实力的地方开发商也投入到购物中心开发的行列中来。这些实力不是很强的开发商打着购物中心的旗号，将购物中心切割成若干小单元出售给个人投资者，承诺“售后返租”、“售后包租”、“固定回报”的产权式购物中心一度在中国大行其道，占据了中国购物中心总数量的55%，从而形成中国购物中心业内企业经营状况差距悬殊的客观现实，也导致了一大批“烂尾”、“空置”项目的产生。
b）、盲目开发，重复建设：也有一部分投资商、开发商沿用住宅地产开发的思路来进行购物中心开发，没有经过严格的项目可行性研究，盲目上项目、圈地，一味追求规模、档次，最终造成项目经营难以为继，投资无法收回。也有不少地方，不考虑当地实际经济发展水平和消费能力，盲目跟风上项目，导致商业物业严重饱和、空置，造成社会资源浪费。很多地方存在购物中心的“超生”、“超大”和“超前”现象。
c）、融资渠道狭窄、缺乏退出机制：这两个方面的原因，中国购物中心开发将在未来面临严峻挑战，部分购物中心将由于缺乏资金而使项目陷入停滞状态甚至变成“烂尾房”，造成社会资源的浪费，也有的购物中心会由于缺乏转让退出机制，影响新项目的连锁开发。中国购物中心开发过度依赖银行贷款，一旦项目开发、经营出现问题，直接导致银行不良资产上升，风险很大。在这一阶段，中国也开始了对新的融资渠道的尝试，积极进行REITs的试点工作。
（四）、中国购物中心的繁荣阶段及未来发展趋势----理性的回归（2010年-2020年）
中国的购物中心发展至今已有近20年的时间，从最初自发的探索到主动的尝试到后来的快速发展，最后到最近几年的全国性开发高潮，我们既积累了很多的宝贵经验，也走了不少弯路，付出了高昂的学费。目前，我国房地产行业正处于行业发展的冬天，投资商、开发商、投资者和消费者也越来越理性。大浪淘沙，经历市场的磨砺，一批偏离市场规律的开发商或转变开发思路或退出购物中心开发市场，中国的购物中心发展又逐渐回到理性的发展轨道上来。
随着中国经济发展水平的不断提高，居民消费能力的逐渐增强和新的消费观念和消费习惯的加强，以及中国购物中心投资商、开发商实力和能力不断加强，中国商业地产资本市场的逐步形成，中国购物中心发展将进入发展的黄金时期。未来10年，中国将会有更多购物中心落成开业，而严格按照购物中心理念进行开发和运营的购物中心将成为产业主导力量。
三、中国购物中心的分类
根据“美国购物中心协会”的规模分类标准，一般购物中心的基本分类有四种，即小型购物中心（邻里型）、中型购物中心（社区型）和大型购物中心（地区型）以及超大型购物中心（超地区型）。
商圈规模
服务半径：1～2KM
小型（邻里型）
到达时间：3～5分钟 服务人口：1～2万人 服务半径：3～5KM
中型（社区型）
到达时间：5～10分钟 服务人口：5～10万人 服务半径：10～20KM
大型（地区型）
到达时间：10～15分钟 服务人口：50～100万人 服务半径：30～40KM
超大型（超地区型）
到达时间：20～30分钟 服务人口：200万人以上
店铺构成 超级市场 专卖店 超级市场 便民中心 专卖店 百货店 专业超市 专卖店 百货店 专业超市 专卖店
店铺数量 1家 10～20家 1家 1家 20～40家 2家 2家 100～200家 2～6家 2～3家 200～400家
停车能力 50～100辆
300～500辆
2000～5000辆
5000～10000辆
表3.1：美国购物中心基本分类表
与国内情况比较接近的台湾将购物中心分为以下几类，分别是（大）都会型（大都会型取代美国的区域型），郊区型，小区型，主题型，时尚型，综合商品型（类似日本的GMS 型态），威力大店型（Power CENTER，outlets型（参考美国产业的Outlet center）。其中每种型态是可以叠加的，比如都会时尚型、社区GMS型等等。
我们建议的分类方式将借鉴台湾同行的分类方式，采用叠加型分类方式，先用三个维度来区分购物中心的基本属性，这三个维度分别是：位置（及影响力）、建筑型态、商业主题。
按照位置（影响力）可以将购物中心分为如下几个类别：
基本分类
细类
解释
代表案例
北京东方新天地、西单
都市
城市型
型
渗透力
宁波天一广场
区域
处于非市级商圈或城市新兴商圈，商业难以渗透到全市
型
城市广场
宁波万达广场、成都SM
处于市级商圈，或者规模巨大，或商业具有市级影响力和
大悦城、上海港汇广场、
社区型 郊区
郊区型
型
表3.2：按照位置（影响力）分类的购物中心类型表 处于城市边缘或郊区，商业渗透范围一般较大
华南MALL
处于城市较大型生活社区中，或规模较小，无较大商业渗
北京望京国际购物中心
透力
按照建筑形态可以将购物中心分为如下几个类别：
基本分类
解释
以独体或裙楼的形式实现的集中型
集中型购物中心
商业建筑
开放式街区型组织形成的商业建筑
街区型购物中心
群
FOXTOWN、宁波天一广场
表3.3：按照建筑形态分类的购物中心类型表
中心
北京蓝色港湾、三里屯VILLAGE、上海
代表案例
西单大悦城、金源mall等大多数购物
按照商业主题可以将购物中心分为如下几个类别：
基本分类
细类
解释
商品组合以高端国际品牌
精品时尚型
为主
商品组合以中端潮流时尚
年轻时尚型
品牌为主
商品组合以生活用品及家
主题型
生活配套型
庭服务为主
以大型家庭娱乐项目为主
家庭娱乐型
要聚客力量
商品组合以高端国际品牌
OUTLETS型
折扣店为主
无清晰主题，或者多主题混
混合型
混合主题型
合
表3.4：按照商业主题分类的购物中心类型表
金源MALL 上海FOXTOWN 华南MALL
宁波万达广场、望京国际购物中心 上海来福士、西单大悦城、南京水游城 北京新光天地、上海港汇广场
代表案例
这样分类的好处在于：
1）、上述三个维度基本上能准确描述一个购物中心的内在特点；
2）、三个维度结合起来基本能代表一种购物中心的类型，而这一类型同时对应着比较清晰的操作思路。
按照这种三维度分类方式，北京西单大悦城可以定义为都市级、集中式、年轻时尚型购物中心；宁波万达广场可以定义为区域级、集中式、生活配套型购物中心。通常来说建筑形态这一维度对购物中心的操作虽然在业态与动线组织上有所影响，但不如另外两个维度的影响程度大，为简单分类，建议用“位置（影响力）+商业主题”的形式来定义购物中心比较易于理解，北京西单大悦城可以简单定义为都市级年轻时尚型购物中心，宁波万达广场可以定义为区域级生活配套型购物中心。
下表总结了国内十大有代表性购物中心的类型及操作策略总结：
项目 北京西单大悦城
2008年购物中心形态 都市级年轻时尚型
操作策略
次主力店+散铺，餐饮业态比例放大，国际年轻潮流时尚品牌聚合
新光三越整租，国际一二线时尚品牌旗舰店专卖店组成
次主力店+散铺为主，业态均衡，国际时尚品牌旗舰店专卖店组成
主力店为主，目的性消费业态聚合，儿童消费及餐饮业态突出
散铺为主，国际时尚品牌专卖店聚合 散铺为主，国际年轻潮流时尚品牌专卖店聚合 主力店+散铺，家庭娱乐、生活配套、餐饮为业态主力主力店+散铺，娱乐业态较突出，国际大牌与潮流时尚品牌混合
主力店+次主力店为主，专业超市、家庭娱乐、生活配套、餐饮为中心
主力店+散铺为主，国际潮流时尚品牌聚合
北京新光天地 都市级精品时尚型
北京东方新天地 都市级精品时尚型
北京金源mall 上海港汇广场 上海来福士广场 上海正大广场 深圳万象城
都市级混合主题型 都市级精品时尚型 都市级年轻时尚型 都市级生活配套型 都市级精品时尚型
宁波万达广场 重庆北城天街
区域级生活配套型 都市级年轻时尚型
表3.5：国内十大有代表性购物中心的类型及操作策略表
四、中国购物中心的发展现状研究
（一）、中国购物中心分布结构分析 1、 中国购物中心总体发展趋势：
通过中国购物中心的现状研究，我们初步得出如下结论：
1) 中国购物中心正在由一线城市向二线城市普及，向部分发达三线城市渗透，目前
已经开业的购物中心达到122家，但基本位于中国三大经济圈的城市。
2) 多种类型的购物中心已经出现，但城市型的购物中心是国内购物中心的开发主流，
城市型购物中心正在向主题化、精细化方向发展；而郊区型购物中心虽然有所出现，但其经营大都遇到严重问题。
3) 从购物中心出现时的宏观经济条件来看，目前中国二线城市和部分三线城市已经
具备开发城市型购物中心的基础条件。
2、 中国购物中心分布研究
2.1分布形式
中国购物中心现状分布示意图
图4.1：中国购物中心现状分布示意图
资料来源：汉博顾问
图5.1所示，中国购物中心主要集中分布在环渤海、长三角、珠三角为首的中国“三大”经济圈内。中国经济高速发展主要依靠于“三大”经济圈对其的贡献，2008年中国三大经济圈GDP总量约占中国GDP总量的36.4%，其贡献价值之大不言而喻，“三大”经济圈内购物中心分布总量约占中国购物中心总量的74%。总体而言，经济发达地区所辖城市的购物中心普及率及其数量远远高于经济发展落后的中国中西部及西北部地区，中国中西部及西北部地区目前尚未出现真正意义上的购物中心。
2.1.1、“三大”经济圈内购物中心数量——共有91家购物中心
图4.2：“三大”经济圈购物中心数量比例图
资料来源：汉博顾问
“三大”经济圈共有购物中心91家，其中37家购物中心分布于以辽东半岛、山东半岛、京津冀为主组成的环渤海经济圈内的7个城市，约占中国购物中心总量的30%；28家购物中心分布于以江、浙、沪为主组成的长三角地区中的9个城市，约占中国购物中心总量的23%；26家购物中心分布于珠三角地区的5个城市，约占中国购物中心总量的21%（注：不包含香港、澳门）；除“三大”经济圈以外中国其它地区购物中心数量仅为31家约占中国购物中心总量的26%。
2.1.2、分布形式的发展特征——以“三大”经济圈为核心扩散式布局
图4.3：中国购物中心发展示意图
资料来源：汉博顾问
最初由长三角及珠三角的一线城市逐步发展至环渤海及中部地区的二线城市，再由环渤海的一线城市及泛珠三角地区的二线城市发展至长三角及环渤海二线城市，再到长三角辐射范围内的中部地区三线城市，最后普及化的高速发展阶段。整体分布呈现出由长三角、珠三角地区逐步向环渤海经济圈、中部及其它地区扩散式的发展布局态势。
2.2分布数量——目前仍高度集中化分布于4个一线城市
图4.4：中国购物中心城市分布数量图
资料来源：汉博顾问
4个一线城市共有63家购物中心，约占中国购物中心总量的52%；34个二线城市中有
22个城市出现购物中心，其41家购物中心约占总量的33%；三线城市购物中心仅为15%的占有比重。
（注：本次统计以中国一、二线城市为主，三线城市为辅，在涉及的38个城市中包含4个一线城市，22个二线城市及12个三线城市，共有122家购物中心出现。)
2.3、分布趋势——已由一线城市向二线城市普及，向三线城市渗透
图4.5：中国购物中心发展时序与各级城市占有数量变化图
资料来源：汉博顾问
，1998年各别二、三线城市开始出现购物中心，初始阶段的五年时间内，中国仅有8家购物中心。2000年至2002年是中国购物中心发展的探索期，主要集中出现在一二线城市，如东方广场、恒隆广场、天一广场等后期为人熟知的项目开始涌现。2003年至2005年中国购物中心已进入发展过渡期，一、二、三城市均开始出现不同规模及类型的购物中心，如万达广场、金源时代、华润万象城等。2006年至今，中国购物中心整体已进入蓬勃发展期，其中以一线城市
为主的购物中心已提早步入发展的细分期，主题型、一站式、娱乐化的购物中心大量涌现。
2.3.1购物中心在城市中的布局特点——自2005年后，购物中心正由成熟市级商圈向非成熟商圈甚至郊区新商圈普及
图4.6：购物中心在城市中的布局特点图
资料来源：汉博顾问
自2005年五洲风情MALL落户在深圳龙岗区，标志着购物中心已开始从市中心核心商圈向城郊地区非成熟（新兴）商圈普及。一线城市中地段佳、人气旺的市级核心商圈同行竞争过于激烈，且总体供应接近饱和，迫使购物中心向次级商圈及非成熟商圈转移。由于土地稀缺、地价高昂、城市扩张、人口外迁等众多因素导致购物中心的布局必须具备前瞻城市发展规律的眼光，如2008年万达广场、永旺国际商城落户在北京的石景山区及昌平区，充分体现购物中心郊区化的布局特点愈演愈烈，这是城市发展所导致的必然规律。同时，落户于非成熟商圈的购物中心呈现出以下特点:
规模大：体量10万平方米以上的购物中心是主流。
功能全：多以综合型、一站式、全客层的综合定位，；娱乐休闲型的主题定位也已悄然兴起。
2.3.2“三大”经济圈所辖城市购物中心普及度
图4.7：“三大”经济圈所辖城市购物中心普及度
资料来源：汉博顾问
环渤海经济圈所辖不同等级的城市中，一、二、三线城市购物中心占有比重分别约为
74%：22%：3%，城市普及度较低；长三角经济圈内的购物中心整体分布相对均衡，一、二、三线城市购物中心比例约为46%：22%：32%，购物中心分布基本不受其城市等级的影响；珠三角经济圈一、三线城市购物中心比例约为85%：25%。
3、 购物中心发展与城市宏观经济研究
图4.8：购物中心发展与城市宏观经济相关图
资料来源：汉博顾问
最早出现购物中心城市宏观经济参数的共性特点：二线城市GDP超过800亿元，城镇居民人均可支配收入超过5000元，城镇居民人均消费性支出大于4000元。
中国购物中心发展研究报告
附表1：中国购物中心所在城市宏观经济参数（注：统计数据截止到2007年底） 城市等级 一线城市 一线城市 一线城市 一线城市 二线城市 二线城市 二线城市 二线城市 二线城市 二线城市 二线城市 二线城市 二线城市 二线城市 二线城市 二线城市 二线城市 二线城市 二线城市 二线城市 二线城市 二线城市 二线城市 三线城市
城市名称 北京 深圳 上海 广州 长春 海口 成都 太原 沈阳 哈尔滨 合肥 天津 西安 重庆 大连 宁波 石家庄 武汉 长沙 厦门 兰州 青岛 南昌 无锡
购物中心数量（家）
17 14 13 6 3 3 3 2 2 2 2 2 2 2 2 2 1 1 1 1 1 1 1 3
常住人口数量（万人）1633 861.55 1858.08 1004.58 745.9 179.45 1257.9 345.71 780 1079 491 1115 830.54 / 608 689.5 955.05 / 652.92 243 329.43 / 458.06 599.21
户籍人口数量(万人) 1213.3 212.38 1378.86 772.9 387.8 152.94 1112.3 281.89 709.8 987.4 478.9 959.1 764.25 1361.35 578.2 564.6 237.73 828.8 637.36 167.24 319.28 757.99 491.31 461.74
GDP(亿元) 9353.3 6801.57 12188.85 7050.78 2089 396.35 3324.4 1254.95 3073.9 2436.8 1334.2 5018.28 1737.1 4122.51 3131 3433.1 2393 3141.5 2190.25 1375.26 732.76 3786.52 1390.1 3858
人均GDP(元)
58204 79645 66367 71219 28131 24392 26527 36377 43499 24768 28125 45829 21017 30283 51624 61032 25056 37904 33711 56595 22325 45399 30464 65203
社会消费品零售总额(亿元) 3800.2 1915.03 3847.79 2595 778.3 189.38 1357.2 515.91 1231.9 1036 469 1356.79 921.58 5164 983.3 1035.5 851.1 1518.3 1037.03 362.05 337.57 1199.17 426.69 1134.75
城镇居民人均可支配收入(元)
21989 24870.2 23623 22469 12811 12289 14849 13745 14606.5 12772 13427 16357 12662 13715 15109 22307 13205 14357.6 16153 21503 10271 17856 13076 20898
人均消费性支出(元) 15330 18752.9 17255 18951 10217 10203 11702.8 10941 11255.8 9294 9936 12029 10098 10501.3 12135 13921 9189 10600 12288 16380 8050 13376 10064 12257
20
三线城市 三线城市 三线城市 三线城市 三线城市 三线城市 三线城市 三线城市 三线城市 福州 扬州 东莞 佛山 徐州 嘉兴 苏州 三亚 唐山 3 2 1 1 1 1 1 1 1 676 / 694.72 592.33 940.95 418.6 / 55 724.66 630.3 459.25 171.26 361.08 871.12 336.81 624 53.52 303.6 1974.59 1311 3151 3588.5 1679.56 1585.18 5700 122.32 2779.14 29318 29400 46014 60917 19221 47153 91360 26500 37734 940.99 418.9 695.89 946.8 543.01 501.22 1245.5 29.4 648.83 16642 15057 27025 21754 16366 20128 21260 11642 14235 11790 9695.8 21545 18469 14875 12379 13959 8065 10944
表4.1：中国购物中心所在城市宏观经济参数（注：统计数据截止到2007年底）
资料来源：各城市统计年鉴、统计局统计公报数据
附表2：中国购物中心分布列表 城市名称 城市等级北京 北京 北京 北京 北京 北京 北京 北京 北京 北京 北京 北京 北京 北京 北京 北京 北京 北京 北京 北京 北京 北京 北京 北京
一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市
项目名称
东方新天地 国贸
世纪金源购物中心 CBD万达广场 新东安APM
中关村广场购物中心 望京嘉茂购物中心 世贸天阶
新中关购物中心 Ginzamall
望京国际商业中心 新光天地
金融街购物中心 LG双子座
枫蓝国际购物中心 方恒购物中心 龙德广场
五道口购物中心 银泰中心 西单大悦城 华贸购物中心 富力广场
西直门嘉茂购物中心 三里屯VILLAGE
位置
东城区东长安街1号 朝阳区建国门外大街1号 海淀区远大路
朝阳区国贸中心正东500米 东城区王府井大街138号 中关村大街15号 望京广顺北大街33号 朝阳区东大桥路的东侧 海淀区中关村19号
东城区东直门外大街48号 望京新城望京B区 朝阳区大望桥东北角 西城区金城坊街2号 建国门外大街
海淀区西直门北大街32号 望京阜通东大街与阜荣街交汇 昌平区立水桥北 海淀区成府路28号 朝阳区建外大街2号 西城区西单北大街 朝阳区西大望路甲6号 东三环中路双井桥西侧 西城区西外大街1号
朝阳区工体北路与三里屯路交汇
所属商圈 市级商圈 市级商圈 次级商圈 市级商圈 市级商圈 次级商圈 次级商圈 市级商圈 市级商圈 次级商圈 次级商圈 市级商圈 市级商圈 市级商圈 次级商圈 次级商圈 次级商圈 次级商圈 市级商圈 市级商圈 市级商圈 次级商圈 市级商圈 次级商圈
总体量(㎡)800000 / / 500000 220000 / / / / 160000 450000 / / 150000 / 251000 / 110000 350000 205000 / / / /
商业体量(㎡)
120000 60000 680000 70000 120000 200000 90000 79790 47000 31000 124000 180000 89000 48000 60000 40000 230000 50000 25000 105000 40000 100000 91800 172000
规划类型 街区 裙楼 独体 裙楼 裙楼 独体 独体 街区 裙楼 裙楼 独体 独体 独体 独体 独体 独体 独体 独体 裙楼 裙楼 裙楼 独体 裙楼 街区
开业时间 2000年1月 2000年1月 2004年1月 2005年1月 2006年1月 2006年4月 2006年7月 2006年9月 2006年12月 2007年1月 2007年1月 2007年4月 2007年9月 2007年9月 2007年11月 2007年12月 2008年1月 2008年1月 2008年1月 2008年2月 2008年4月 2008年8月 2008年9月 2008年12月
北京 北京 北京 北京 广州 广州 广州 广州 广州 广州 上海 上海 上海 上海 上海 上海 上海 上海 上海 上海 上海 上海 上海 深圳 深圳 深圳 深圳 深圳 一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市美罗城
石景山万达广场 SOLANA
永旺国际商城 天河城 中华广场 万国广场
天河正佳商业广场 五月花商业广场 Uni-mall 上海奥特莱斯 上海第一八佰伴 梅陇镇广场 中信泰富广场 正大广场
长峰商城龙之梦购物中心 大宁国际购物中心 大上海时代广场 港汇广场 恒隆广场 来福士广场 百联西郊
百联中环购物广场 五洲风情MALL 保利文化广场 深国投广场
华侨城铜锣湾广场 中信城市广场 朝阳区广渠路与东四环交汇之处石景山区石景山路 朝阳公园路6号 昌平区北清路1号 广州市天河路208号 中山三路33号
广州海珠区前进路40号 广州市天河路228号 中山五路68号
海珠区外环西路与西五路交汇处嘉松中路5555号
上海市浦东新区张杨路501号 上海市南京西路1038号 上海市南京西路1168号 上海市陆家嘴西路168号 上海市长宁区长宁路1018号 上海市闸北区共和新路1898号 上海市淮海中路93－99号 上海市虹桥路1号
上海市南京西路1266号
上海市黄浦区西藏中路268号 上海长宁区仙霞路88号 上海市普陀区真光路1326号 龙岗区龙岗镇 南山区后海滨路
福田区农林路与侨香路交汇路口福田区华发北路与振中路交汇 福田区深南路市政府南侧 非成熟商圈非成熟商圈非成熟商圈非成熟商圈市级商圈 市级商圈 次级商圈 市级商圈 市级商圈 非成熟商圈非成熟商圈市级商圈 市级商圈 市级商圈 市级商圈 市级商圈 市级商圈 市级商圈 市级商圈 市级商圈 市级商圈 次级商圈 次级商圈 非成熟商圈非成熟商圈非成熟商圈次级商圈 市级商圈 150000 282300 / / 160000 170000 80000 420000 50000 120000 110000 144000 120000 105000 241000 300000 250000 100000 400000 210000 165000 110000 430000 / / 210000 / 167400 110000 100000 150000 150000 100000 110000 80000 300000 35000 75000 110000 108000 68000 34500 241000 77000 181000 40000 70000 51700 46000 110000 250000 150000 150000 65000 85000 85470 独体 裙楼 街区 独体 独体 独体 独体 独体 裙楼 独体 街区 独体 裙楼 裙楼 独体 裙楼 裙楼 裙楼 裙楼 裙楼 裙楼 独体 裙楼 独体 独体 裙楼 独体 裙楼 2007年9月 2008年1月 2008年4月 2008年11月 1996年8月 2000年1月 2002年1月 2005年1月 2005年9月 2007年9月 2006年1月 1995年1月 1997年9月 2000年1月 2004年1月 2006年1月 2006年1月 2007年1月 1999年12月 2001年7月 2003年11月 2004年12月 2006年12月 2005年11月 2006年12月 2007年9月 2002年8月 2002年10月
深圳 深圳 深圳 深圳 深圳 深圳 深圳 深圳 深圳 深圳 深圳 长春 长春 长春 长春 长沙 成都 成都 成都 大连 大连 贵阳 哈尔滨 哈尔滨
一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市
金光华广场 万象城 花园城中心 星河COCOPARK 港隆城购物中心 晶岛国际广场 东海购物广场 怡景中心城 海岸城购物中心 益田假日广场 京基百纳广场 欧亚卖场
新天地购物公园 亚泰富苑购物中心 赛德时尚购物中心 百联东方广场
百联天府购物中心 成华SM城市广场 万达广场
大连安盛购物广场 大连长兴购物中心 星力购物广场 远大购物中心
金安国际购物广场
罗湖区人民南路、嘉宾路、南湖路交汇处
罗湖区宝安南1881号
南山区南海大道与东滨路交汇处 福田区福华路与民田路交汇处 宝安区宝民二路
福田区福华三路与中心四路交汇处
福田区农园路和红荔西路交汇处福田中心区福华路
南山区后海大道与创业路交汇处南山区华侨城中心地段、深南大道9028号
南山区白石路与沙河西路交汇处长春市开运街5178号 南关区亚泰大街1138号 重庆路商业金街中心
长春市经济技术开发区东南湖大路赛得广场
五一广场北约100米处 科华路与二环路交汇处
成华区建设南路和二环路的交汇处
二环路东五段与新成仁路交叉口大连市近郊经济技术开发区 沙河口区西安路107号 贵阳市富水南路2号 南岗区果戈里大街 中央大道69号
市级商圈 市级商圈 次级商圈 市级商圈 次级商圈 市级商圈 次级商圈 市级商圈 次级商圈 次级商圈 次级商圈 次级商圈 市级商圈 市级商圈 次级商圈 市级商圈 市级商圈 次级商圈 次级商圈 次级商圈 市级商圈 次级商圈 市级商圈 市级商圈
/ 550000 / / 170000 136135 / 140000 300000 143000 250000 500000 200000 / 210000 76000 160000 170000 250000 81000 100000 50000 81000 56000
120000 188000 90000 85000 72000 86800 52933.1 110000 120000 100000 86000 500000 200000 46000 210000 76000 160000 170000 172000 50000 100000 40000 81000 56000
独体 裙楼 独体 街区 裙楼 裙楼 街区 街区 独体 裙楼 裙楼 独体 街区 裙楼 独体 街区 独体 独体 独体 裙楼 独体 裙楼 独体 独体
2004年11月 2004年12月 2006年4月 2006年9月 2006年10月 2006年12月 2007年1月 2007年4月 2007年12月 2008年8月 2008年8月 2004年1月 2006年11月 2003年12月 2009年1月 2006年9月 2004年12月 2006年10月 2007年12月 2003年12月 2003年1月 2008年6月 1999年1月 2006年1月
海口 海口 海口 合肥 合肥 昆明 兰州 南昌 南京 南京 宁波 宁波 青岛 沈阳 沈阳 石家庄 太原 太原 太原 天津 天津 武汉 西安 西安 厦门
二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市
明珠广场 海南第一MALL 海南友谊商业广场 国购广场
新都会购物广场 昆明购物中心
北京华联兰州购物中心 万达广场
德基广场购物中心 水游城 天一广场 万达广场 东部购物中心 百联购物中心 华府天地购物中心 北国先天下购物广场 太原铜锣湾国际购物广场 太原世贸购物中心 华宇购物中心 津汇广场 天津万达广场 万达商业广场 开元商城
兴正元购物广场 SM城市广场 海口市海秀东路16号
海口市秀英区滨海大道96号 海口市大同路、解放西路、龙华路交汇处
合肥市长江西路199号 马鞍山南路100号
昆明市官渡区迎宾路1号 兰州东方红广场 南昌市井冈山大道 中山路18号
南京市健康路一号 宁波市海曙区咸塘街
宁波市鄞州区四明中路999号 青岛市香港中路72号 青年大街、大西路口
沈阳市北站金融商贸开发区惠工广场西侧
石家庄市中山东路
太原传统商业街区的繁华地段“柳巷北路”。 太原市长治路111号 迎泽区开化寺87号 天津市南京路 和平路金街
武汉市中山大道818号 鼓楼东南角 东大街西段
雄踞仙岳路与嘉禾路的交界处
/ 次级商圈 市级商圈 市级商圈 市级商圈 非成熟商圈市级商圈 市级商圈 市级商圈 次级商圈 市级商圈 市级商圈 成熟商圈 市级商圈 市级商圈 市级商圈 市级商圈 市级商圈 市级商圈 市级商圈 市级商圈
市级商圈 市级商圈 市级商圈
/ 300000 50000 106000 / 535000 66000 50000 64000 167000 220000 480000 40000 290000 1900000 420000 54000 140000 39000 70000 158000 / 100000 250000 126000
96462.14 120000 40000 106000 50000 535000 66000 50000 64000 100000 167000 270000 40000 83000 240000 120000 48000 67000 21000 30000 158000 120000 56000 250000 126000
/ 街区 裙楼 独体 裙楼 独体 独体 独体 独体 独体 街区 独体 独体 裙楼 独体 裙楼 独体 裙楼 裙楼 裙楼 裙楼 街区 独体 街区 独体
2000年9月 2005年6月 2006年11月 2004年12月 2005年9月 2008年1月 2005年1月 2004年1月 2008年6月 2008年8月 2002年10月 2006年12月 1998年1月 2006年1月 2007年9月 2006年9月 2005年1月 2008年9月 1998年6月 2002年1月 2003年12月 2004年1月 2006年8月 2007年1月 2001年12月
重庆 重庆 东莞 佛山 福州 福州 福州 惠州 惠州 嘉兴 三亚 苏州 唐山 无锡 无锡 无锡 无锡 芜湖 徐州 扬州 扬州 二线城市二线城市三线城市三线城市三线城市三线城市三线城市三线城市三线城市三线城市三线城市三线城市三线城市三线城市三线城市三线城市三线城市三线城市三线城市三线城市三线城市大都会广场 帝景摩尔 华南MALL
顺联万利商业广场 福州正大广场 万橡城
宝龙城市广场 港惠mall
吉之岛国际购物中心 江南MALL 三亚明珠广场 绿宝广场
唐山远洋城商业广场 八佰伴购物中心 保利购物中心 汇金广场 红豆广场
华亿国际购物中心 金鹰国际购物中心 京华城
瘦西湖新天地 解放碑邹容路68号 南坪北路帝景摩尔 东莞市万江区万道路 佛山禅城顺德村陈村镇 福州市五一中路18号 工业路378号 工业路193号
演达一路与石湖路交汇处
嘉兴市洪兴路1766号 解放三路
苏州高新区长江路436号 河北省唐山市建设北路130号 中山路
解放东路1000号 中山路188号 中山路
中山路商业步行街 彭城广场北侧
扬州市京华城路168号 样子江北路399号
市级商圈 市级商圈 非成熟商圈核心商圈 市级商圈 市级商圈 市级商圈 市级商圈 市级商圈 非成熟商圈市级商圈 市级商圈 次级商圈 市级商圈 市级商圈 市级商圈 市级商圈 市级商圈 市级商圈 非成熟商圈次级商圈
表4.2：中国购物中心分布列表230000 251000 1160000
/ / 100000 / 168000 / 200000 / 275000 / 153000 71800 136216.4
75000 390000 / 68200 62000 470000 120000 600000 100000 220000 110000 120000 120000 56000 140000 110000 80000 80000 / 42958.4 126000 51000 190000 80000 裙楼 裙楼 街区 独体 裙楼 独体 独体 独体 / 裙楼 独体 裙楼 独体 / 街区 / 裙楼 裙楼 裙楼 独体 街区 1998年1月 2005年1月 2005年5月 2005年12月 2006年1月 2006年12月 2007年4月 2008年6月 2008年11月 2006年9月 2006年1月 2007年4月 2004年6月 1996年7月 2004年9月 2005年1月 2008年10月 2009年1月 2003年12月 2007年4月 2007年6月
资料来源：汉博顾问
（二）、中国购物中心业态研究 1、购物中心业态的构成
按功能性把购物中心的业态分为零售、餐饮、娱乐休闲、服务四大业态。统计中国10余家大型购物中心业态构成显示，目前国内购物中心各功能性业态的比重分别为：零售64%、餐饮20%、休闲娱乐12%、服务5%。
图4.9：中国购物中心业态构成一般情况（截至2008年12月）
资料来源：汉博顾问
与东南亚购物中心的业态构成：零售52%、餐饮18%、娱乐休闲20%、服务10%相比，目前国内大型购物中心的零售业态的比重与国际标准相比高12%。而娱乐休闲及服务业态与国际标准相比分别低8%、5%。这表明，与国外成熟购物中心相比，国内购物中心的业态结构不尽合理，尤其是娱乐休闲、服务等目的性消费业态较为单一，缺乏具有趣味性、娱乐性的项目。
表4.3：购物中心业态比例国际标准与国内统计结果差异表
资料来源：汉博顾问
2、购物中心的业态构成特点
从所处的区位环境及地理位置可把购物中心分为三种类型：传统商圈的购物中心、新兴商圈的购物中心和社区购物中心，每种类型对应不同的业态设置。
2.1、传统商圈中的购物中心的业态构成及特点
从业态构成看，处于传统商圈中的购物中心的业态主要由高档服饰店、流行服装店和手工艺品商店组成，主要以经营时尚或独特的高质量、高价格的商品为主，如上海恒隆广场。这种类型的购物中心虽然也引进餐饮、娱乐休闲业态等业态，但这些业态并不作为主力店。此类购物中心的业态主要以品牌专卖店等零售业态为主力，娱乐休闲等业态只作为辅助功能业态存在。一般来看，传统商圈中的购物中心业态构成注重品质性和高端性的零售业态。
2.2、新兴商圈中的购物中心的业态构成及特点
处于新型商圈中的购物中心能够提供足够深度和品类的一般商品与服务。它的主要吸引力在于它的主力店：如传统的商品、众多的商家或折扣百货店或时尚专卖店。此类购物中心的业态的构成具有综合性、全面性的特点，它不仅包含大型百货、超市、专卖卖场等主力零售业态，还包含大型餐饮、娱乐中心、健身中心、影院等主力店，通常这些购物中心往往把餐饮、休闲娱乐业态作为前期经营的重点。
2.3、社区购物中心的业态构成及特点
与前两种购物中心的业态构成有所不同，社区型购物中心的业态主要以提供社区居民日常生活消费及配套服务为主。其业态主要由社区型百货（GMS）、超市、专业卖场等零售业态，以及餐饮、健身中心、影院等业态构成。与传统商圈、新兴区域的购物中心所不同，社区型购物中心的业态构成更注重服务性和全面性。
2.4、不同区域的购物中心的业态组成对比分析
不同区域的购物中心的业态构成存在巨大的差异性，主要表现在： 从零售业态的经营比重看，传统商圈的购物中心高于处于新兴商圈及社区型的购物
中心； 从娱乐休闲业态的经营比重看，新兴商圈的购物中心高于处于传统商圈及社区型的
购物中心； 从服务业态的经营比重看，社区型购物中心明显高于处于新兴商圈和传统商圈的购
物中心。
图4.10：不同区域的购物中心业态构成对比图
资料来源：汉博顾问
3、购物中心主力店分析
3.1、购物中心主力店及次主力店的作用
作为购物中心业态构成的主要部分，主力店及次主力店的业态不仅决定着整个购物中心经营，而且在品牌组织、消化经营面积、聚集人流等方面都起着巨大的主导作用。从某种意义上看，选择好购物中心适合的主力店及次主力店是购物中心良性发展的保证。
3.2、购物中心主力店及次主力店规模分析
主力店及次主力店在购物中心经营过程中所起的作用是显而易见的，较多的主力店会快速形成人流，促进商业的开速成熟，但主力店店及次主力店数量一旦过多，其占用面积势必较大，购物中心的租金和租金增长将受到较大不利影响，购物中心的位置、类型不同其主力店面积配比也不尽相同。
图4.11：不同区域的购物中心主力店及次主力店面积所占比重图
资料来源：汉博顾问
由上图可以看出，不同区域购物中心的主力店及次主力店的面积所占比重存在巨大的差异： 主力店及次主力店的经营面积在购物中心中所占的比重为一般为50.9%。 处于传统商圈的购物中心的主力店及次主力店的经营规模较小，为46.9%，通常是次主
力店+散铺的形式出现。 处于新商圈及社区的购物中心的主力店及次主力店的经营规模最大, 占购物中心总经
营面积的比例分别达53%和60.9%，通常是主力店+次主力店+散铺的形式出现。
通过以上分析可以看出，主力店及次主力店的规模与购物中心所处区位环境有着直接的关系，一般来看，传统商圈商业环境成熟、人流量大，处于这一区域的购物中心不需要通过大型主力店来聚集人气；另外，传统商圈的物业租金较高，大型主力店的进驻必然要损失购物中心一定的租金收益。因此，对于处于传统商圈的购物中心而言，选择体量较小的次主力店是一种更好的选择。
而对于处于新兴商圈及社区的购物中心而言，受周边商业环境不成熟、人流量小及交通不便等因素的制约，购物中心的良性运作必然需要能够聚集人流的大型主力店进驻，大型主力店的进驻不仅有助于聚集购物中心的人流、改善周边商业环境、提升购物中心的品质和扩大购物中心市场影响力，而且对于购物中心的良性运营、消化经营面积、提高盈利点都具有较好的影响。
3.3、不同类型购物中心的主力店类型 3.3.1、购物中心的类型决定着主力店的类型
通过对国内10余家知名购物中心的分析，可以看出，从购物中心所处的区域看，传统商圈中的购物中心主力店主要由高档服饰店、流行服装店、影院组成 ；而处于新兴商圈中的购物中心受市场环境、人流规模等因素的制约，需要发展目的性消费强的主力业态以聚集人流和商气，而这些主力店类型一般以百货、超市、影院、大型娱乐健身及大型餐饮等业态为主；处于社区环境的购物中心一般以满足周边社区居民日常生活消费为主，主力店类型则以儿童娱乐（卖场）、家电/家居卖场、超市、百货及影院等业态为主。
名称 恒隆广场 港汇广场 大悦城 来福士广场 金融街购物中心
正大广场 新中关 金源时代购物中心
蓝色港湾 西郊百联
社区型
新兴商圈 所属区域
传统商圈
主力店一 品牌专卖店 电影院 品牌专卖店 健身中心 百货 超市 健身中心 百货 百货 家电卖场
主力店二 中餐 超市 数码广场 运动服饰卖场
超市 儿童娱乐中心
影院 家居广场 影院 家居卖场
主力店三 家居卖场 运动服饰卖场
快餐 品牌专卖店 俱乐部 中餐 中餐 超市 超市 百货
表4.4：国内10家知名购物中心主力店情况表
资料来源：汉博顾问
由此，根据以上不同区域购物中心的业态组成特点，可以把购物中心分为：都市型购物中心、区域购物中心和社区购物中心。对应这三种类型的购物中心的业态构成如下表：
类型 都市型购物中心 区域型购物中心
主力店类型
品牌专卖店、影院、美食广场、健身/SPA、KTV等
百货、超市、专业卖场（建材、家居）、大型餐饮、影院、健身/娱
乐中心
社区型购物中心
儿童娱乐（卖场）、超市、家电/家居卖场、社区型百货、影院、大
众餐饮、健身/娱乐中心
表4.5：不同区域购物中心主力店特点表
资料来源：汉博顾问
3.3.2、主力店的经营形态决定购物中心的主题定位
购物中心主题化的特色主要体现在娱乐设施和娱乐活动的主题化，购物中心主题化打破了传统购物中心的思维惯性，将大型主题化的娱乐设施和娱乐活动引入到购物中心来，实现了零售、餐饮和娱乐的协调发展；以正大广场为例，正大广场既是以“家庭休闲中心”的主题定位打造了一个全新的购物中心理念。
资料来源：汉博顾问
图4.12：正大广场业态构成图
表4.6：正大广场主力店情况表
资料来源：汉博顾问
由表5.10可以看出，在正大广场的主力店中，与儿童消费直接相关的业态比重达14.2%,与家庭消费直接相关的业态比重达19.6%,而与家庭消费相关联的业态比重达39.5%。由此，可以看出，正大广场“家庭休闲中心”的主题定位是由多个不同业态的主力店共同支撑的。
4、购物中心零售业态分析
从不同类型购物中心的零售业态组成看，都市型购物中心55.3%的零售业态以品牌专卖店为主,其次为超市12.9%;区域型购物中心35%的零售业态为百货主力店,其次为家居广场8%;社区型购物中心26.4%的零售业态为百货,其次为超市24.9%。
这充分表明: 品牌专卖店已成为都市型购物中心的主力零售业态，百货、超市及专业卖场已成为区域型及社区型购物中心的主力零售业态。
购物中心
零售业态类型 品牌专卖店
都市型购物中心
比例 55.3%
代表项目
港汇广场 超市运动服饰专卖店
百货
10.7% 35% 18%
金源购物中心
区域型购物中心 家居广场
超市百货社区型购物中心
超市 电器卖场
24.9% 18.3%
西郊百联
表4.7：不同区域购物中心零售业态情况表
资料来源：汉博顾问
5、购物中心餐饮业态分析
从不同类型购物中心的餐饮业态组成看，都市型购物中心39.6%的餐饮业态以中餐为
主，其次为美食街34.7%；区域型购物中心60.3%的餐饮业态为中餐，其次为东南亚餐10.8%；社区型购物中心51%的餐饮业态为中餐,其次为快餐23%。
这充分表明：都市型购物中心的餐饮业态日渐休闲化，区域型购物中心的餐饮业态日渐商务高档化，而社区型购物中心在提供大众餐饮满足社区居民消费需求的同时，低档次的快餐也成为发展重点。
购物中心 都市型购物中心
餐饮业态类型
比例
代表项目
中餐港汇广场
美食街
34.7%
休闲餐中餐
区域型购物中心
60.3%
正大广场 东南亚餐日韩料理中餐
51% 23%
西郊百联
社区型购物中心 快餐
风味小吃表4.8：不同区域购物中心餐饮业态情况表
资料来源：汉博顾问
6、购物中心娱乐休闲业态分析
从不同类型购物中心的娱乐休闲业态组成看，都市型购物中心的娱乐休闲业态以影院为
主；区域型购物中心的娱乐休闲业态以儿童乐园、电影院、KTV为主；社区型购物中心的娱乐休闲以KTV、电影院、儿童乐园为主。
这表明，从目前看，中国购物中心的娱乐休闲业态发展较为单一，缺乏趣味性、娱乐性、以及适合室内游乐的大型游艺项目，儿童游乐及电影院是最常见的休闲娱乐业态。
购物中心
娱乐休闲业态类型
影院
都市型购物中心
比例 80%
代表项目
港汇广场 音乐吧其他儿童乐园
31.2% 26.6%
正大广场
区域型购物中心 电影院
KTV
社区型购物中心
电影院 儿童乐园
38.8% 37.6% 23.6%
西郊百联
表4.9：不同区域购物中心娱乐休闲业态情况表
资料来源：汉博顾问
7、购物中心的品牌分析
品牌是评判购物中心档次和品质的重要元素，从购物中心拥有高档品牌的数量多少，在某种意义上也可反映出购物中心的类型。
图4.13：不同区域购物中心品牌情况图
都市型购物中心拥有的商品品牌档次最高，它代表的是个性、品质消费的潮流；区域型购物中心所拥有的商品品牌档次较低，它代表的是一种需求的消费和功能的消费；社区型购物中心拥有的商品品牌档次最低，它所体现的既是满足大众消费的基本品牌消费需求。
从不同购物中心拥有高端品牌的数量也可看出，都市型购物中心拥有品牌的档次最高，但数量较少，这些品牌一般以品牌专卖店的形式出现。区域型购物中心拥有的品牌档次较低，但数量较多，这些品牌一般依存在百货店或以品牌专卖店的形式出现。
8、购物中心业态布局分析
购物中心的业态布局与百货、超市等传统商业形态的布局有着本质的区别，购物中心的业态布局一般遵循以下几个原则： 业态布局服从统一主题规划 注重主力店与其他商业形态的协同性 根据功能性业态的特点，进行科学规划布局 充分利用不同业态之间的互动关系，合理布局 平衡租金、业态、功能布局、经营面积等要素的关系，合理布局
通过对10余家国内知名购物中心的业态布局分析，发现购物中心的业态规划具有以下特点：
图4.14：国内购物中心业态规划特征图
（三）、中国购物中心经营研究 1、中国购物中心经营管理模式研究
1.1、中国购物中心经营管理模式简述
商业管理对一个购物中心项目的成败至关重要，通常来讲，一个商业的价值更多的是通过后期长期持续的商业运营管理来实现的，一个良好的商业物业通过后期的商业管理能带来租金的倍增，如东方广场就是通过长期的运营管理，前后通过5次品牌优化再招商才达到目前的品牌高度，品牌高度的提升带来的是租金的倍增，目前东方广场位置好的铺面租金已达到了60元/平米/天的高价。
当然也有反面的例子，北京因为商业管理不到位而导致商业崩盘的案例层出不穷，前有第五大道、巨库的失败倒闭，近有爱家购物中心、阳光乐佰购物中心的折戟沉沙，虽然这些失败案例有方方面面的原因，但其中共有的一点是后期的经营管理都出现了问题。
正如上述，商业管理是一个复杂的体系，这个体系以制度和流程为骨架，以有经验的人员为血肉，以消费者、商家为动力，贯彻四统一的商业管理理念，执行商业管理的四项基本内容，有条不紊地推动人气，带动商气，从而不断提升项目的租金与收益，保证商业项目的长期价值最大化。
目前市场上主要有三种商业管理模式，分别是自营管理模式、委托管理模式和顾问管理模式。每种模式有其自身的优劣势：
1.1.1、自营管理模式
自营管理是开发商自建管理团队，承担后期商业运营管理的责任。适合于有意开发连锁购物中心或多家系列购物中心的开发商。
这种方式的优势如下：
a) 发展商主导商业管理，比较容易实现发展商的管理意图； b) 能够发展自己的商业管理团队。 劣势：
a) 初期可能缺乏专业人才和操作经验； b) 不利于项目的前期快速稳定经营。
1.1.2、委托管理模式
开发商把购物中心后期商业管理的整块内容全权委托给商业管理公司，由管理公司自行组织，运用自身资源，按照合同确定的管理目标、要求、标准开展具体工作。此种模式有助于管理公司充分发挥主观能动性，调动最大的工作积极性及工作热情。此时的开发商只起到监督作用，管理公司的行为受到较少的约束，更容易按照自己的想法办事，提升工作效率。由于购物中心的利益直接与管理公司的经营利益挂钩，促使管理公司不存二心地为购物中心
效力，购物中心物业得到升值，对开发商、管理公司、商户均有利。这种方式适合于商业管理经验少，缺乏专业团队，不想拥有自身管理团队的开发商。
优势：
a) b) c) 劣势：
a) b)
能最大化的专业化管理；
发展商能够精简队伍，降低成本； 能更快速地步入经营正轨。
不能快速发育发展商自己的商业管理团队；
需要发展商与商业管理公司之间有良好的信任基础和沟通。
1.1.3、顾问管理模式
发展商自建管理团队，聘请专业商业管理公司担任管理顾问，提供整套的管理流程、规章、制度，并培训、指导发展商进行商业管理工作。
这种管理模式既能帮助开发商解决了管理难题，指导购物中心能较快进入正常运营期，同时解决了合作管理中存在的摩擦问题，又能帮助开发商带出一个管理团队。比较适合于想锻炼自己的管理团队，又想避免专业顾问公司介入过深的开发商。
由于开发商的介入，管理公司的工作程序变得复杂化，行为受到约束，双方沟通多，办事效率较低，管理公司的理念可能得不到完全发挥，双方必须发挥团队合作精神，避免出现以下情况：
双方由于意见、利益不同一，可能最终会不欢而散； 由于开发商介入过多，导致管理公司丧失积极性，最终使商业管理公司无用武之地，形同虚设。 优势：
a) 发展商主导商业管理；
b) 能够较快发展自己的商业管理队伍； c) 能够快速实现商业经营的正常化。 劣势：
a) 相对高的成本；
b) 决策效率较慢，需要较长时间的磨合； c) 管理的成效取决于双方的配合程度。
1.2、中国购物中心经营管理模式现状
中国购物中心目前仍以自建自营的管理方式为主，自建团队聘请专业管理公司作顾问管理的比例次之，完全委托管理的项目较少。一、二、三线城市中，自建自营的管理方式均占有最大比例，二线城市尤为突出；完全委托式管理的方式，在一线城市中已占有较大比例，二线城市最少，所占比例仅在5%以下。
图4.15：国内购物中心经营方式情况图
资料来源：汉博顾问
图4.16：一二三线城市经营管理方式比例图
资料来源：汉博顾问
2、中国购物中心盈利模式研究
购物中心盈利模式主要分为以下三类： 1）只租不售，完全持有 2）全部销售
3）销售一部分，剩下持有
中国购物中心在盈利模式上，依然选择持有为主，所占比例达到70%，而租售结合的方式所占比例仅为30%。一、三线城市采用租售模式的比例基本一致，持有型物业所占比例均达到80%；二线城市中，两种模式所占比例均在50%左右，没有形成较大的差距。
资料来源：汉博顾问
图4.17：一二三线城市购物中心租售模式比例图
图4.18：国内购物中心租售模式比例图
资料来源：汉博顾问
从上图可以看出，中国的购物中心有30%的项目出现了销售行为，这有几方面的原因，其一是开发商看重商铺销售的暴利；其二是国内缺乏大型商业的资本出口，导致购物中心占用大量的资本，对于实力不是很强的开发商来讲，需要销售部分商铺来解决资金缺口问题；其三是一些购物中心项目有过大的主力店比例，租金回报较低，开发商需要销售部分商铺来加速投资回收期。
3、中国购物中心租赁模式研究
3.1、中国购物中心经营管理模式简述
目前国内购物中心的租赁模式主要分为收取固定租金、扣除商户一定比例的流水和保底固定租金与流水倒扣取其高三种模式，其中收取固定租金是风险最小化的租赁模式。
3.1.1、收取固定租金
“固定租金”的方式是指购物中心将固定面积的商铺出租给商户，按照双方约定的租金数额按照固定周期收取租金，商户营业额的多少与租金无关。这种收租方式决定了商场所有方将所有的经营风险全部转嫁到商户身上，无论商场经营状况如何，商场所有方都可以拥有稳定的租金收入。
优势：
业主只有商家违约风险，无经营风险。
劣势：
招商难度相对较大，难以谈到合适的租金；
租金增长率通常固定，难以谈到较高的租金增长。
3.1.2、流水倒扣
流水倒扣是一种风险最大但租金增长也最快的租赁模式。购物中心将商铺出租给商户，商户每月无须按固定金额缴纳租金，商场每月从商户的营业额当中抽取一定的比例作为商户应缴纳的租金。这种收租方式将商场所有方的租金收入与商场的营业状况挂钩，实现了商场所有方与商户的风险共担，利益共享。
优势：
比较容易招商，适合于招商比较难的项目；
业主收到的租金将随着经营流水的增长而自然增长，无需谈租金增长条款，商业经营
成功时这是一种租金增长最快的方式。
劣势：
一旦商业经营不成功，业主将很难收到合理的租金，风险更多的是由业主承担。
3.1.3、保底加流水倒扣
保底加流水倒扣的模式是上述前者的混合租赁模式。在这一模式下，商家会有两个租金数，其一是固定的租金额，其二是流水乘上一定的倒扣比例，然后按照两者的高值缴纳租金，这是一种风险共担、利润共享的租赁模式。
优势：
兼具上述两种模式的优点，业主在承受一定范围的风险代价上获得租金自然增长的好
处；
比较容易招商，可以通过保底租金和扣率的大小来迎合不同商家的租赁需求。 劣势：
跑单比较严重，需要投入额外的人力物力来防止跑单。
3.2、中国购物中心租赁模式现状
中国购物中心目前在租金的收取方式上仍以收取固定租金的方式为主，所占比例达到58%，保底+流水倒扣模式其次占到41%，而纯扣流水的方式目前仅为1%。一、二、三线城市
在采用租金的收取方式上的比例基本一致，仍以收取固定租金的方式为主，所占的比例均在60%左右；二线城市中，存在完全扣流水来收取租金的项目，但所占比例较小，具有一定的特殊性。动态来讲，“保底+扣点”的收租方式是最受业主认同，也是目前市场上发展最快的租赁模式。
图4.19：一二三线城市购物中心租金收取方式情况图 资料来源：汉博顾问
图4.20：国内购物中心租金收取方式情况图
资料来源：汉博顾问
（四）、中国购物中心存在问题与解决思路
1、中国购物中心发展趋势总结
通过对中国购物中心发展历史的回顾研究以及经营现状的横截面研究，我们得出如下总体发展趋势：
1) 中国购物中心正在由一线发达城市向二三线城市普及，城市型购物中心是国内购物
中心目前开发的主流，购物中心正在从大而全的操作模式往主题化、精细化的方向转变。
2) 中国购物中心的开发主体已经由最早的港资开发商过渡到国内各类型开发商，最近
正在往资本实力雄厚、并愿意将资本与商业地产结合起来的实力型开发商转变。
3) 中国购物中心的开发模式正在由强制式供应的住宅开发模式逐渐往定制化开发模
式转变，这表现在购物中心的建筑与商业功能的结合越来越好。
4) 中国购物中心建筑发展趋势正在往独立化、高层化、空间娱乐化、停车数配比大的
方向发展，越来越追求建筑空间的趣味性和舒适性。
5) 中国购物中心业态发展趋势是多元化、主题化、休闲化，一二线城市成熟商圈中的
购物中心多以年轻时尚或高档精品主题来操作，而城市新兴商圈或郊区中的购物中心项目则多以生活配套、家庭娱乐的主题来操作。
6) 中国购物中心的经营发展趋势显示持有经营是购物中心成功的保证，自营管理仍是
经营管理的主流，与资本互动才是中国购物中心的根本出路。
2、中国购物中心成功案例与成功关键总结
一个购物中心的成功如何定义？这在业界存在较大的争议，通过何种标准来评价一个购物中心项目是否成功是一个比较难以回答的问题。笔者对这个标准下了一个宽容的定义：实现了开发商的开发目标并且商业能够持续经营的项目就是成功的商业项目。举个例子，许多人都说金源mall不能算是成功的购物中心，而笔者却认为是，原因有三：一是项目实现了开发商的目标，一个实用的世界最大购物中心，现在来看这个目标达到了，有人会说外立面太丑了，金源的开发策略就是实用、低成本，这其实给了金源mall实现低租金的可能；二是项目的投资回报率很高，虽然每年金源mall的租金不高，但相对其低廉的造价来说，金源mall实现了许多项目不可能实现的约8年的回收期指标；三是项目是可持续经营的，较多的主力店帮助金源mall实现了经营的持续性，而且今天来看，金源mall的空置率总体来讲是比较低的。
笔者选择了如下十个购物中心项目作为笔者心目中的成功项目代表，选择的标准有三个：1）、本身已经开业，并且经营情况目前要好于可类比项目；2）、在后继开发商看来，代表了一个成功的经验或者是失败的教训，或者两者都有；3）、在中国购物中心发展史上具有一定的代表意义。
项目
北京金源mall
北京西单大悦城 选择理由 处于住宅生活区中的世界最大商业单体，家庭生活主题购物中心的探路者 竞争激烈的市级商圈中的超高层主题型购物中心代表，尖锐的主题需要极大
的勇气
表面上成功的是商家本身，而不是开发商，但却反映了商业在城市综合体项
目上的巨大价值与利用策略
一个充分反映商业运营养商重要性的代表案例
可以同时作为失败案例和成功案例的大型超高层购物中心案例
成熟商圈中的高档精品购物中心的港派购物中心代表
成熟商圈中的小型年轻时尚购物中心的样板
具有巨大影响力的高品质、模板性购物中心的案例
一个新兴商圈的区域购物中心的典范，万达第四代商业地产的代表项目
一个学习日本购物中心的典型，建筑空间上存在极大争议的案例
表4.10：十大典型购物中心项目及其入选理由 北京新光天地 北京东方广场 上海正大广场 上海港汇广场 上海来福士广场 深圳万象城 宁波万达广场 南京水游城
通过这些成功案例的细致研究，我们认为决定一个大型购物中心成败的十二关键因素如下：
1) 项目位置位于主要生活圈或商圈，从而建立邻近固定消费人流。若不是位于主要生
活圈或成熟商圈，则购物中心需有独特之处，以吸引消费者远道而来，实践证明中国的郊区型购物中心的失败率要远大于城市型购物中心。
2) 项目应统一产权持有，一旦散售，即使是售后回租形式，购物中心的业态和整体品
质将无法从实质上保证。
3) 项目应方便消费者进出，进出购物中心的交通动线，顾客在购物中心内上下动线的
便利性，停车位是否充足，大众运输的接驳等交通体系的规划涉及到一个项目的存亡。
4) 合理的市场定位，没有最好的定位，只有合适的定位，每个项目最好的定位就是那
个符合市场需求、满足竞争区隔并且能实现发展商自身目标的定位。
5) 明晰的差异化主题，购物中心须做好与竞争者差异化，让消费者对现有百货公司及
其它商业做出明显的区分，进而吸引消费者前来，差异化主题可以体现在消费者的选择差异化，也可以是业态或商品的差异化，最佳的差异化来自于消费者价值观的差异化。
6) 较大的休闲娱乐功能比例，在购物中心内规划适当的主题性及休闲娱乐设施，这是
购物中心与传统百货竞争的有力武器，同时也是集聚人气的首选业态。
7) 完整、丰富、独特的商品线，让目标消费者很容易的在购物中心内找到自己需要的
产品，最好做到一站购足的便利性，独特的商品能够保持购物中心的新鲜度。
8) 优质的承租户，承租户的业种、品牌组合必须符合购物中心的整体概念以及顾客的
需求，承租户必须有独立的市场运作经验与能力。
9) 高性价比，让消费者有高性价比的感觉，产品价格便宜，或者是价格贵但服务好，
高而不贵是目前市场竞争的需要。
10) 高品质的硬件条件，消费体验是购物中心的独特竞争优势，购物中心的硬件既是吸
引商家入驻的前提，也是吸引消费者不断光顾的必要条件。
11) 良好的经营管理团队，经营管理团队的专业性和市场实际经验必须足够应付购物中
心养商期的各种挑战。
12) 施工过程需掌握开发进度及控制成本，以免开发成本过高，导致投资回收期过长，
或者导致不现实的租金要求。
3、中国购物中心发展存在的问题与解决思路
通过我们多年与商业地产开发商的合作，我们了解到中国购物中心的开发商在开发经营过程中会遇到如下问题与挑战：
3.1、沿用住宅开发思路——开发商的问题
住宅开发完全不同于购物中心开发，住宅项目开发商可以自己分析市场，根据对市场需求的研究做出产品定位，决定户型的比例以及住宅产品类型，然后拿去销售，最不济的就是产品卖不出价，至少价格如果有足够吸引力，一定会卖出去。但这不适合与购物中心项目的开发，商业物业如果经营不起来，这些物业几乎是一分不值的。
中国购物中心的开发商多数是从住宅开发商转变而来，在住宅市场的成功导致了路径依赖，在购物中心开发商沿用住宅开发的思路会导致以下四个问题：
3.1.1、主导开发、强制供应思维
住宅市场基本是一个消费者使用者合一的市场，而商业物业市场基本是一个消费者与使用者分离的市场，购物中心不仅要考虑消费者的需求，更重要的是考虑经营商家的需求，购物中心最终是要同股票不同的经营者（使用者）来提供各种商品服务来满足消费者的需求，如果沿用过去的强制供应开发模式必然导致问题。购物中心的开发必须提前确定业态及经营商家，然后根据这些使用者的使用要求，把这些要求融入到规划设计工作中去，这样出来的购物中心才能符合经营商家的要求，购物中心才能最终开门营业，我们遇到形形色色在这方面出问题的开发商，比如说想做超市卖场荷载不够、想做餐饮却没有烟道，这些都是开发商强制供应模式导致的直接后果，认为自己闭门造车出来的购物中心一定会有人来租，但结果并不是这样，空置、重新改造甚至烂尾时有发生。
建议：改变开发思维、学习那些成功的专业商业地产开发商的订单式开发模式，先做好市场定位和预招商工作。
3.1.2、脱离实际，好高求大
许多开发商对自己的项目情有独钟，总认为应该做一个当地最高端或者最大的购物中心，有时甚至完全脱离项目所在的市场支撑环境，殊不知这是一个陷阱，高端的商业项目不但招商难，而且租金也比较低，为引入一两个国际品牌而付出很大代价得不偿失。商业体量太大，如果超出当地市场的支撑范围，必然导致空置，而且项目越大，项目投资额度会直线上升，而投资回报率却在边际递减。好高求大带来的后果就是项目招商难以落地，项目空置率高，投资回报极低。
建议：方向比努力更重要，重视并做好前期市场定位与财务分析的工作，如果没有经验请委托专业商业顾问公司来完成这项工作，有理有据地确定项目的体量以及档次。
3.1.3、自信心爆棚，漠视专业公司的劳动成果
中国十年的房地产牛市让国内的房地产开发商信心爆棚，过于相信自己的判断力，持续的成功让这些开发商没有机会明晰房地产开发的风险所在，通常商业地产的开发在开发商的总盘子里比重偏小，总认为能经得起失败，即使失败了，也会为自己找一个交学费的理由。这在心理上就为开发商漠视专业公司打下了伏笔，认为商业地产的开发也不需要前期的专业顾问服务，或者觉得自己内部简单做一个研究和定位就完事了，我个人觉得国内大多数商业地产开发商内部基本没有能力完成有质量的市场研究和市场定位工作的。另外一方面，国内的住宅市场一直旺销，传统的销售代理公司为了拿住宅销售代理，一直低费用甚至无费用提供前期策划服务，更加重了开发商的惯性思维，认为商业地产前期顾问服务也可以低费用、无费用的进行，殊不知商业地产的前期顾问涉及到的内容与工作强度远比住宅策划要多的多，低费用基本就等于给了顾问公司一个很低的工作费用，顾问公司从控制成本的角度出发，一定会节省工作时间和研究强度，最终出来的成果必定是敷衍了事的，对于一个动辄几十亿的项目而言，不负责任的建议将会导致非常严重的财务后果。
建议：重视专业顾问公司的力量，聘请有实力和操作经验的专业顾问公司和设计公司。
3.1.4、以住宅开发的回报率要求购物中心
大型的购物中心的开发，需要一次投资建成，然后依靠长期的、渐进增长式的租金收益来收回投资，这与住宅的滚动开发、短平快回笼资金的开发模式截然不同。为了吸引好的品牌商家进驻，购物中心不得不采取前几年租期内低租金，甚至部分免租金形式吸引主力店、品牌商家进驻。这些都决定了商业地产开发的投资回报率是一种长期、前低后高、但却相对稳定的收益模式，根据我们操作大型商业项目的经验，购物中心回报率一般在10～12%之间，回收期较长，在10～15年之间。这与住宅开发动辄50%以上、甚至百分之几百的投资回报率差距较大，一些开发商通常以住宅开发的评价体系来评价商业项目，这是不科学也是不现实的，住宅项目卖完就是别人的，一个项目的高回报率并不是可持续的，还得去市场上寻找新的项目，在土地招拍挂的今天，不正常的超额回报一定会被市场挤压到正常回报率附近，新的项目可能就是一个价值陷阱。但商业项目却是越养越值钱，不但能获得长期持有的短期租金收益，而且获得了商业物业增值的长期收益，这些都是住宅开发比拟不了的。一旦中国国内REITS市场开放，拥有好的商业物业资产将给了这些开发商重新融资或退出的新机会。所以从大的历史观来看，商业地产开发与住宅开发代表两种不同的盈利模式，适合于不同的开发主体，迎合于不同的开发目的，两者并没有可比性，更不能用同一种评价体系来评价。
建议：了解商业地产开发的盈利模式，放弃不现实的回报要求，尤其是开业前期的高租金预期，建立理性的回报预期。
3.2、出让地块不进行专项的商业规划——政府的问题
上述许多开发商的问题源头可以追溯到政府相关部门，尤其是土地规划指标的确定上，区域的商业网络如何规划？商业网点与交通网络的配合？一个地块适合做多大的商业？这些问题在政府规划层面上其实没有得到很好的解决，甚至仅凭经验直觉来确定一个地块的控规指标，导致同一区域每一个地块都有大规模的商业出现，既增加开发商的压力，还会导致
大量重复建设。一些地块并不适合开发大型商业，但就是由于政府的规划指标难以突破，只好硬着头皮开发，导致了大量重复投资的问题。北京望京的商业体量已经超过百万平米，对于一个只有三十多万常驻人口的社区来讲，商业早已饱和，但新开发的项目仍有较大的商业面积新增，这些新项目的规划指标早在多年前其实已经确定，如果按照市场需求，这些指标就应该修改，但在目前规划指标的修改是相当困难的。
建议：政府在区域开发前，应进行专项的商业规划，合理控制出让地块的商业面积比例，定期根据市场变化，修改控规，并允许开发商进行合理的规划指标修改。
3.3、融资困难、难以退出——资本市场支撑的问题
中国的开发商极其依赖银行贷款融资，中国的地产开发商一直钟情短平快的住宅项目的根由就在于，中国的银行开发贷款只适用于期限较短、回收快的项目，对于购物中心这类大型商业设施的开发银行融资十分困难，因为这类项目投资太大，投资回报周期长，一般在10年以上，加上银行对这种新的形态不熟悉，通常对这类项目贷款极其谨慎。北京早期的几个著名ShoppingMall搁浅，最主要的原因是开发资金不足。在没有其它的融资渠道情况下，只能依靠开发商的自有资金以及销售回笼来平衡现金流缺口，这就是为什么中国的许多购物中心项目都会涉及到部分商业的销售。
虽然目前部分银行已经开始进行商业物业经营贷款的试点，但规模还很小，很难解决大多数项目融资难的问题，尤其是开发阶段的融资问题。目前开发商最常用的融资方式是利用大型项目的住宅部分来回笼平衡资金，如金源、万达等比较专业的商业地产开发商都在采取这样的策略。
融资的问题可以通过各种物业的配比来解决，更困难的问题在于退出，目前没有很好的退出机制，关键在于这些购物中心项目涉及金额太大，流动性很差，依靠投行和房地产基金的整购只是杯水车薪，远远提供不了市场的流动性。国外是通过REITS、CMBS等证券化手段来解决这一问题的，目前在美国、日本、新加坡、香港都有比较发达的REITS市场，这从根本上保证了商业地产开发的动力问题，也解决了商业地产开发的融资问题。国内比较专业的商业地产开发商都在走或者试着走这条路，比如凯德置地是将国内的商业物业资产拿到新加坡去做REITS产品上市退出，万达是以CMBS的形式解决了部分融资问题。
可喜的是中国政府在2008年底已经放出风声要加快REITS产品的试点，但实施细则、进度等尚不明确，但至少为这个市场指引了方向，也为许多商业地产开发商点亮了希望。
建议：放开银行对商业项目的开发贷款，合理放开商业经营贷款，同时大力发展商业地产证券化业务，增加商业物业资产的流动性，为商业地产开发商提供一个崭新的融资和退出的平台。
3.4、滥竽充数——顾问公司的问题
商业地产开发商不愿去找专业顾问公司，其实也有其可以理解的原因：市场上许多打着专业顾问旗号的公司根本就是滥竽充数。
就开发过程而言，商业项目的操作重点在于前期的市场定位以及规划设计工作，尤其是市场定位工作，决定了整个项目的生死存亡。
就拿前期市场研究举例，从我经历的现实中，我认为国内没有几个商业顾问公司能够提供真正有价值的顾问意见的，这一看似武断的结论可以从如下现实得出：
1) 商业地产是一个实践性科学，能够为开发商提供顾问意见的人必须有过实际操作经
验，国内的购物中心发展迄今不过十年左右，真正的发展期是在2003、04年之后，迄今不过4年时间，这期间又能培养出多少有实际操作经验的商业地产人才呢？结合全国数以万计的商业顾问公司，就可以知道其中大多数所谓顾问几乎没有从业经验；
2) 商业地产是一个综合性科学，商业地产涉及到商业经营、房地产开发以及金融方面的知识，一个合格的商业地产顾问人员应该具备上述三方面的知识，而培养一个具备全面知识的顾问师至少需要三年以上的时间，而中国大多数顾问公司的生命期都没有三年；
3) 开发商不重视前期研究与定位规划的工作，但顾问行必须生存下去，必须接单，出于生存及竞争的考虑，一些几万元的单子也接，可想而知，这样的费用连基本的市场调查、消费者调查的成本都涵盖不了，更不用说合理的利润了，在这样的市场环境下，顾问公司给出的报告几乎没有任何实用意义。
另外一个重要的顾问环节在于设计公司，据笔者个人参与商业地产设计环节的工作经验看，国内大多数设计公司其实并没有设计大体量购物中心的经验和能力的，设计商业项目不同于设计住宅、写字楼项目，设计师必须清晰了解商业的业态、功能以及这个业态对建筑的要求，比如说进深、开间、面积、层高、轴距、荷载以及机电要求等等。即使了解这些要求，国内的设计单位对购物中心所强调的空间、立面、动线组织设计方面的经验也是不足的。
至于开发过程中的招商代理公司，虽然也很重要，但毕竟是执行层面的事，即使出错仍有机会改正，国内的招商代理公司很多，但每个公司的资源重点不同，建议采用符合自身项目定位的公司进行合作。另外，后期的经营管理公司对项目的成熟、资产的保值增值至关重要，但很遗憾，国内到目前为止尚没有出现专业的商业管理公司，大家都在实践中成长。
建议：聘请有实力和操作经验的专业顾问公司和设计公司，虽然要价较高，但物有所值，与动辄几十亿的投资额相比，聘请专业顾问公司的钱只是其中很小但却很值的一部分。
序言
当住宅开发的热潮逐渐退下，商业地产的价值慢慢被大家认识，以前一直忙于住宅开发的发展商们终于要审视一下那些被放置在一边的商业地产地块或者不怎么重视的商业物业，商业地产开发代表一种完全与住宅开发不同、理论上来说更先进的开发模式，其短期增值及变现能力可能比不上住宅开发，但其长期资本增值能力和稳定的收益能力却是住宅开发所望尘莫及的，商业地产是一种比住宅更理想的资本化载体，一些先知先觉的发展商，如万达、中粮、绿城等已经把开发重点逐渐往商业地产上倾斜了。
提到商业地产，就不能不提购物中心，近十年来，购物中心从无到有，从十年前的空白到今天的百余家，购物中心一直是近年来商业地产开发与关注的重点，在某种意义上，购物中心产业发展是中国商业地产产业发展的一个缩影。
中国购物中心产业发展历史较短，从中国第一个典型意义上的购物中心诞生计起，至今也有十年的历史了。但一直没有进行过系统的研究，甚至连一个比较明确的定义都没有过，中国购物中心在学习国外经验的同时，也在努力地本地化，并且要与中国恶劣的商业生存环境做斗争，这一路走来实属不易，个中成功的喜悦和失败的痛苦几乎每年都在演绎，商业地产一度成了高风险的代名词，谁能想到，高风险的商业地产如今成了发展商的避险港湾，而一度看似顺风顺水的住宅地产却成了濒临破灭的泡沫。
购物中心是个舶来品，在发达国家，如西欧、美国、日本、东南亚地区已经逐渐成为商业地产的主流，当购物中心来到中国，与中国的实际国情一结合，中国的购物中心其实已经具备了独特的中国特色，如何应对中国的特色国情是购物中心在中国落地生根难以绕开的陷阱，前事不忘，后事之师，清晰地剖析历史，才能找到探索未来的明灯。
为了提升中国购物中心产业的发展水平，同时也为了购物中心的发展商少走弯路，我司（北京汉博顾问有限公司）结合多年对中国购物中心的操作经验，特地撰写了《中国购物中心发展研究报告》，系统地回顾了世界购物中心发展的轨迹以及中国购物中心的发展历史，从历史发展逻辑的出发点，结合中国购物中心的发展现状，提炼出中国购物中心开发的经验，同时综合考虑中国购物中心发展过程中遇到的问题，提出我们解决问题的思路建议。
一、购物中心定义
购物中心到底属于房地产形态？还是零售业态？国内外均有不同说法，一直尚未有定论。我们先参考国内外的多种定义，然后就我们的实践给出普适性的定义。
（一）、国际购物中心协会的定义
购物中心是指一群建筑，是组合在一起的商业设施，按商圈确定其位置、规模，将多种店铺作为一个整体来计划、开发和经营，并且拥有一定规模的停车场。
根据购物中心的建筑、设施和形态的不同，国际购物中心协会又将购物中心细分为“摩尔”(Mall，停车场与店铺间有一定的距离，通常在整体建筑的地下或外围，而店铺间有专门的步行街连接，如区域型、超区域型购物中心)和带状中心(店铺前各有停车场，店铺间通常没有专门的步道连接，如邻里型、社区型等)。
由此可见，从严格意义上讲，购物中心不是一种商业业态，而是一种有计划地实施的全新的商业聚集形式，有着较高的组织化程度，是业态不同的商店群和功能各异的文化、娱乐、金融、服务、会展等设施以一种全新的方式有计划地聚集在一起。它通常以零售业为主体。与自发形成的商业街相比，购物中心在其开发、建设、经营管理中，均是作为一个单体来操作：一般是物业公司建楼、出租场地，专业商业管理公司实行统一招租、管理、促销，承租户分散经营。
（二）、美国购物中心协会的定义
由开发商规划、建设、统一管理的商业设施，有大型的主力店、多元化商品街和宽广的停车场，能满足消费者购买需求与日常活动的商业场所。
（三）、日本购物中心协会的定义
由一个单位有计划地开发、所有、管理运营的商业和各种服务设施的集合体，并备有停车场，按其选址、规模、结构，具有选择多样化、方便性和娱乐性等特征，并作为适应消费需要的社交场所，发挥着一部分城市功能。
（四）、中国商务部的定义
老版的业态分类中，中国商务部将购物中心作为一种业态。关于购物中心的准确定义均未有明确官方说法，最新的非官方定义如下：多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲等。
（五）、我们对购物中心的定义
从国际国内的定义来看，把购物中心当作一种房地产型态的是主流，我们综合多年的实践经验给出我们对购物中心的理解与定义：购物中心是一种房地产型态，这种房地产物业服务于综合的商业经营，通常融合了零售、服务、餐饮、休闲娱乐等复合业态，能够为消费者提供多种消费满足。
这一定义具有普适性，没有强调在先进市场上通常的产权统一概念，考虑到中国特殊的金融环境，市场上存在一些产权分散的购物中心项目。
但这一定义依然没有分清楚百货和购物中心的区别，实际上中国很多以购物中心为名的项目实际就是百货店或者百货店的升级版本。购物中心在中国市场的独特发展经历，加上百货店的大型化、综合化发展趋势，使得其它先进市场的购物中心定义无法全然适用于中国。基本上，本文认为百货店与购物中心之间的基本区隔可分为以下几项指标： 1）、规模大小：我们认为至少5万平米以上才有可能称为购物中心，才能融合零售、服务、餐饮、休闲娱乐多种业态，实践中我们更看重业态的比例，而不是单纯的规模。 2）、提供的复合性功能：购物中心应该涵盖零售、服务、餐饮、休闲娱乐等综合服务功能。 3）、商品陈列的方式：购物中心多以专门店中店（专卖店）的形式租赁铺面，百货更多是以专柜的形式出现。 4）、租赁模式：购物中心更多的依赖固定租金的方式，而不同于百货的扣点模式，相应的收银模式也有区别，购物中心多以单独收银的形式出现，而百货更多的是集中收银。 5）、经营管理的集中程度：购物中心更多的是依赖品牌商家的自我营销能力，不过多干预商家的正常经营业务，而百货更多依赖整体的营销体系。 6）、消费体验的愉悦程度及服务程度：购物中心在休闲设施、公共空间、内部空间布局上有更舒适的环境，拥有更良好的购物体验。
二、中国购物中心的发展历史
中国购物中心的发展历史较短，20世纪80年代以前，中国没有购物中心，80年代中后期在北京、上海等一些大城市开始出现对购物中心的探索与萌芽，发展至今仅有近20年的历史。回顾中国购物中心的发展历史，总结中国购物中心近20年发展过程中的经验和教训，对未来中国购物中心持续、健康、快速发展具有一定的指导意义。
综合中国购物中心开发主体、开发理念的发展变化，以及中国购物中心自身位置、规模、功能组合、专业化程度等特征在发展过程中的变化，将中国的购物中心发展历史划分为四个阶段。
中国购物中心雏形阶段：20世纪80年代 中国购物中心形成阶段：20世纪90年代 中国购物中心发展阶段：2000年至今 中国购物中心成熟阶段：未来10年
自发探索 迫于竞争压力 传统百货升级
主动尝试新兴市场机会大国企 外资企业
全国狂潮高额回报诱惑大国企 外资投资机构地方小开发商
增加餐饮和娱乐的比例，传统百货的升级,本质上和购物中心是有区
别的
严格按发达国家购物中心开发模式进行，持有物业为主，以收取稳定租金和物业增值实现投
资回报
理性回归 市场教训 资金、专业实力强的大国企、外资投资机构等 大浪淘少，经过市场磨砺，购物中心发展回归理性,规模、选址、开发理念、前期规划、设计、运营管理、融资渠道
产生分化，投机出现,一部分传承了形成阶段的开发理念，形成中国特色,一部分开始投机，产权式购物中心盛行
没有影响力很大的代表项目出现
产生了一批具备“购物中心范本”效应的项目
导致中国购物中心行业经营状况差别巨大 2000年至今
未来十年
20世纪80年代 20世纪90年代
表2.1：中国购物中心发展历史
6004
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（一）、中国购物中心的雏形阶段----自发的探索（20世纪80年代）
中国购物中心的雏形阶段始于上个世纪80年代末期，迫于日益激烈的竞争环境，中国不少百货店为谋求与众不同的竞争优势，开始升级传统百货，进行购物中心的最初探索。主要是增加餐饮和娱乐方面的服务，丰富传统百货的功能，并没有改变中国百货公司自身的经营模式。从本质上看，这类购物中心绝大部分依然应该划归于百货公司业态，最多也是升级版的百货，它们同购物中心获得租金收益并实现物业资产价值的目标有着本质的区别。
（二）、中国购物中心的起源阶段----主动的尝试(20世纪90年代)
哪里有需求哪里就有供给，从上个世纪90年代初期开始，随着中国改革开放和城市建设进程的不断加快以及居民生活需求的逐步提升，一批具有战略眼光的投资人开始关注到中国零售房地产市场的前景和机会，开始了中国购物中心的主动尝试。广州天河城广场、上海港汇广场、上海恒隆广场、中国国际贸易中心国贸商城率先导入购物中心的开发运营理念，标志着购物中心作为新型房地产投资形式开始在中国出现，从而成为中国购物中心真正的起源。
1）、开发主体：在起源阶段，中国购物中心的业主大多是国有企业或者来自香港的地产公
司，主要依靠自有资金解决，或者在政府的帮助下由银行提供贷款。
体量（万平方米）
50
40
30
20
10
图2.1：各阶段购物中心代表项目
2）、开发理念：在这个阶段，购物中心业主的主要盈利模式在于把这些购物中心作为旗下的不动产给予长期持有，通过长期的租金收益来实现公司的投资回报，所以租金就成为这些购物中心每年盈利的主要工具，成为提高整个购物中心管理水平的重要目标和参考，当然他们的思路在于首先满足消费者需求，并帮助零售商获得利润两个条件作为收取租金的重要基础。
3）、起源阶段购物中心特点：
a）、地理位置：在起源阶段，中国购物中心数量不多，并且主要出现在广州、上海、北京等中国代表性的特大型城市，所处区位也大多为城市中心区或者城市重点发展区。
b）、操作规范：起源阶段的中国购物中心开发没有成功的国内案例可供参考，基本上是借鉴发达国家和地区购物中心开发的成功经验，在完整引入了购物中心模式的同时，在项目开发和运营中，起源阶段的中国购物中心遵循着严密规划和规范操作的理念，主要表现在这些购物中心均为投资商/开发商持有和统一管理，信守长期投资的价值观念；同时这些业主在前期的市场调查、市场定位、租户组合以及招商策略等方面也都坚持按照专业的流程严谨推进。
c）、培育期较长：由于缺乏更多的本地化经验借鉴，加之受到市场消费观念以及消费能力的制约，起源阶段的中国购物中心培育期普遍较长，但是由于这些项目规划设计非常成功，所以在通过持续的商业运营调整和租户结构调整之后，逐渐显示出其商业价值和市场价值，从而成为当地重要的商业名片和商业领跑者。
这些新型商业项目完全具备了购物中心所要求的多种元素，其规划设计、招商租赁、商业组合和营运管理都与现代购物中心要求和标准一致，也因此而成为“中国购物中心的范本”，在中国购物中心行业发展史中占有重要的地位。
（三）、中国购物中心的发展阶段----全国的狂热（2000年至今）
中国购物中心的发展阶段起始于21世纪初。这一时期中国经济和城市建设迅速发展，使得购物中心的成长基础日趋完备和成熟。同时，中国零售业和房地产业交融性的发展，尤其是房地产业在全国的火爆发展，更是对购物中心的广泛开发起到了至关重要的拉动作用。特别是2004年到2008年间，看到了购物中心成功的案例和巨大发展空间，众多的投资商/开发商投入到购物中心的开发中来，在全国范围内掀起了一场轰轰烈烈的造Mall运动。
发展阶段代表性购物中心：
北京东方新天地、厦门SM城市广场、深圳中信城市广场、上海正大广场、上海来福士广场、北京金源时代购物中心、东莞华南Mall、上海百联西郊购物中心、深圳万象城、广州正佳广场、北京金融街购物中心。
1）、开发主体：在这个时期，以华润、中信、中粮为代表的资金实力雄厚的投资商以及以万达地产、富力地产、龙湖地产为代表的主要从事住宅开发的大型地产开发商纷纷进入到购物中心领域，以此来转变公司的盈利结构。同时，投资高回报和经济稳定的发展形势，吸引了大量外资基金和购物中心投资、开发机构进入中国市场，包括新加坡凯德置地、菲律宾SM集团、美国西蒙地产、日本永旺等。
2）、开发理念：这些国内外的投资商/开发商不仅看到了购物中心带来的稳定的高额租金回报，更是看中持有型成熟购物中心高回报、低风险、高成长、资本增值的特性，加快资本运作步伐，看中通过资产重组、注入、整体打包上市等方式实现购物中心开发和资本市场的对接，预示着购物中心成为一种新型的房地产投资模式将成为重要的潮流和趋势。 3）、发展阶段购物中心特点：
a）、地理位置：这一阶段，购物中心不仅局限在广州、上海、北京等城市，不少一线、二线甚至三线城市也进行购物中心的开发，也不仅仅是集中在城市核心区进行购物中心开发，更多的郊区型和新区型购物中心出现。
b）、专业操作：这些购物中心在传承起源阶段购物中心做法的同时，也有效吸收和借鉴了中国香港以及国际市场的购物中心投资开发和管理经验，探索出了适合中国特点的购物中心发展模型，也进一步加速了中国购物中心的标准化和规范化进程。 c）、多元化：在这一阶段，购物中心的类型呈现多样化特征，市区型、郊区型、新区型以及各种各样主题化购物中心出现。 4）、购物中心发展出现的分化和产生的问题：
在发展阶段，中国购物中心虽然取得了诸多成功和进展，并奠定了行业进一步快速成长的基础，但是购物中心的发展也出现了明显的分化和一些必须引起关注的问题：
a）、产生分化，投机出现：在发展阶段，购物中心的开发主体产生了明显的分化，不仅实力雄厚的国内外投资商、开发商投入到购物中心的开发中来，而且相当一部分在全国各地进行房地产开发，积累了一定资金实力的地方开发商也投入到购物中心开发的行列中来。这些实力不是很强的开发商打着购物中心的旗号，将购物中心切割成若干小单元出售给个人投资者，承诺“售后返租”、“售后包租”、“固定回报”的产权式购物中心一度在中国大行其道，占据了中国购物中心总数量的55%，从而形成中国购物中心业内企业经营状况差距悬殊的客观现实，也导致了一大批“烂尾”、“空置”项目的产生。
b）、盲目开发，重复建设：也有一部分投资商、开发商沿用住宅地产开发的思路来进行购物中心开发，没有经过严格的项目可行性研究，盲目上项目、圈地，一味追求规模、档次，最终造成项目经营难以为继，投资无法收回。也有不少地方，不考虑当地实际经济发展水平和消费能力，盲目跟风上项目，导致商业物业严重饱和、空置，造成社会资源浪费。很多地方存在购物中心的“超生”、“超大”和“超前”现象。
c）、融资渠道狭窄、缺乏退出机制：这两个方面的原因，中国购物中心开发将在未来面临严峻挑战，部分购物中心将由于缺乏资金而使项目陷入停滞状态甚至变成“烂尾房”，造成社会资源的浪费，也有的购物中心会由于缺乏转让退出机制，影响新项目的连锁开发。中国购物中心开发过度依赖银行贷款，一旦项目开发、经营出现问题，直接导致银行不良资产上升，风险很大。在这一阶段，中国也开始了对新的融资渠道的尝试，积极进行REITs的试点工作。
（四）、中国购物中心的繁荣阶段及未来发展趋势----理性的回归（2010年-2020年）
中国的购物中心发展至今已有近20年的时间，从最初自发的探索到主动的尝试到后来的快速发展，最后到最近几年的全国性开发高潮，我们既积累了很多的宝贵经验，也走了不少弯路，付出了高昂的学费。目前，我国房地产行业正处于行业发展的冬天，投资商、开发商、投资者和消费者也越来越理性。大浪淘沙，经历市场的磨砺，一批偏离市场规律的开发商或转变开发思路或退出购物中心开发市场，中国的购物中心发展又逐渐回到理性的发展轨道上来。
随着中国经济发展水平的不断提高，居民消费能力的逐渐增强和新的消费观念和消费习惯的加强，以及中国购物中心投资商、开发商实力和能力不断加强，中国商业地产资本市场的逐步形成，中国购物中心发展将进入发展的黄金时期。未来10年，中国将会有更多购物中心落成开业，而严格按照购物中心理念进行开发和运营的购物中心将成为产业主导力量。
三、中国购物中心的分类
根据“美国购物中心协会”的规模分类标准，一般购物中心的基本分类有四种，即小型购物中心（邻里型）、中型购物中心（社区型）和大型购物中心（地区型）以及超大型购物中心（超地区型）。
商圈规模
服务半径：1～2KM
小型（邻里型）
到达时间：3～5分钟 服务人口：1～2万人 服务半径：3～5KM
中型（社区型）
到达时间：5～10分钟 服务人口：5～10万人 服务半径：10～20KM
大型（地区型）
到达时间：10～15分钟 服务人口：50～100万人 服务半径：30～40KM
超大型（超地区型）
到达时间：20～30分钟 服务人口：200万人以上
店铺构成 超级市场 专卖店 超级市场 便民中心 专卖店 百货店 专业超市 专卖店 百货店 专业超市 专卖店
店铺数量 1家 10～20家 1家 1家 20～40家 2家 2家 100～200家 2～6家 2～3家 200～400家
停车能力 50～100辆
300～500辆
2000～5000辆
5000～10000辆
表3.1：美国购物中心基本分类表
与国内情况比较接近的台湾将购物中心分为以下几类，分别是（大）都会型（大都会型取代美国的区域型），郊区型，小区型，主题型，时尚型，综合商品型（类似日本的GMS 型态），威力大店型（Power CENTER，outlets型（参考美国产业的Outlet center）。其中每种型态是可以叠加的，比如都会时尚型、社区GMS型等等。
我们建议的分类方式将借鉴台湾同行的分类方式，采用叠加型分类方式，先用三个维度来区分购物中心的基本属性，这三个维度分别是：位置（及影响力）、建筑型态、商业主题。
按照位置（影响力）可以将购物中心分为如下几个类别：
基本分类
细类
解释
代表案例
北京东方新天地、西单
都市
城市型
型
渗透力
宁波天一广场
区域
处于非市级商圈或城市新兴商圈，商业难以渗透到全市
型
城市广场
宁波万达广场、成都SM
处于市级商圈，或者规模巨大，或商业具有市级影响力和
大悦城、上海港汇广场、
社区型 郊区
郊区型
型
表3.2：按照位置（影响力）分类的购物中心类型表 处于城市边缘或郊区，商业渗透范围一般较大
华南MALL
处于城市较大型生活社区中，或规模较小，无较大商业渗
北京望京国际购物中心
透力
按照建筑形态可以将购物中心分为如下几个类别：
基本分类
解释
以独体或裙楼的形式实现的集中型
集中型购物中心
商业建筑
开放式街区型组织形成的商业建筑
街区型购物中心
群
FOXTOWN、宁波天一广场
表3.3：按照建筑形态分类的购物中心类型表
中心
北京蓝色港湾、三里屯VILLAGE、上海
代表案例
西单大悦城、金源mall等大多数购物
按照商业主题可以将购物中心分为如下几个类别：
基本分类
细类
解释
商品组合以高端国际品牌
精品时尚型
为主
商品组合以中端潮流时尚
年轻时尚型
品牌为主
商品组合以生活用品及家
主题型
生活配套型
庭服务为主
以大型家庭娱乐项目为主
家庭娱乐型
要聚客力量
商品组合以高端国际品牌
OUTLETS型
折扣店为主
无清晰主题，或者多主题混
混合型
混合主题型
合
表3.4：按照商业主题分类的购物中心类型表
金源MALL 上海FOXTOWN 华南MALL
宁波万达广场、望京国际购物中心 上海来福士、西单大悦城、南京水游城 北京新光天地、上海港汇广场
代表案例
这样分类的好处在于：
1）、上述三个维度基本上能准确描述一个购物中心的内在特点；
2）、三个维度结合起来基本能代表一种购物中心的类型，而这一类型同时对应着比较清晰的操作思路。
按照这种三维度分类方式，北京西单大悦城可以定义为都市级、集中式、年轻时尚型购物中心；宁波万达广场可以定义为区域级、集中式、生活配套型购物中心。通常来说建筑形态这一维度对购物中心的操作虽然在业态与动线组织上有所影响，但不如另外两个维度的影响程度大，为简单分类，建议用“位置（影响力）+商业主题”的形式来定义购物中心比较易于理解，北京西单大悦城可以简单定义为都市级年轻时尚型购物中心，宁波万达广场可以定义为区域级生活配套型购物中心。
下表总结了国内十大有代表性购物中心的类型及操作策略总结：
项目 北京西单大悦城
2008年购物中心形态 都市级年轻时尚型
操作策略
次主力店+散铺，餐饮业态比例放大，国际年轻潮流时尚品牌聚合
新光三越整租，国际一二线时尚品牌旗舰店专卖店组成
次主力店+散铺为主，业态均衡，国际时尚品牌旗舰店专卖店组成
主力店为主，目的性消费业态聚合，儿童消费及餐饮业态突出
散铺为主，国际时尚品牌专卖店聚合 散铺为主，国际年轻潮流时尚品牌专卖店聚合 主力店+散铺，家庭娱乐、生活配套、餐饮为业态主力主力店+散铺，娱乐业态较突出，国际大牌与潮流时尚品牌混合
主力店+次主力店为主，专业超市、家庭娱乐、生活配套、餐饮为中心
主力店+散铺为主，国际潮流时尚品牌聚合
北京新光天地 都市级精品时尚型
北京东方新天地 都市级精品时尚型
北京金源mall 上海港汇广场 上海来福士广场 上海正大广场 深圳万象城
都市级混合主题型 都市级精品时尚型 都市级年轻时尚型 都市级生活配套型 都市级精品时尚型
宁波万达广场 重庆北城天街
区域级生活配套型 都市级年轻时尚型
表3.5：国内十大有代表性购物中心的类型及操作策略表
四、中国购物中心的发展现状研究
（一）、中国购物中心分布结构分析 1、 中国购物中心总体发展趋势：
通过中国购物中心的现状研究，我们初步得出如下结论：
1) 中国购物中心正在由一线城市向二线城市普及，向部分发达三线城市渗透，目前
已经开业的购物中心达到122家，但基本位于中国三大经济圈的城市。
2) 多种类型的购物中心已经出现，但城市型的购物中心是国内购物中心的开发主流，
城市型购物中心正在向主题化、精细化方向发展；而郊区型购物中心虽然有所出现，但其经营大都遇到严重问题。
3) 从购物中心出现时的宏观经济条件来看，目前中国二线城市和部分三线城市已经
具备开发城市型购物中心的基础条件。
2、 中国购物中心分布研究
2.1分布形式
中国购物中心现状分布示意图
图4.1：中国购物中心现状分布示意图
资料来源：汉博顾问
图5.1所示，中国购物中心主要集中分布在环渤海、长三角、珠三角为首的中国“三大”经济圈内。中国经济高速发展主要依靠于“三大”经济圈对其的贡献，2008年中国三大经济圈GDP总量约占中国GDP总量的36.4%，其贡献价值之大不言而喻，“三大”经济圈内购物中心分布总量约占中国购物中心总量的74%。总体而言，经济发达地区所辖城市的购物中心普及率及其数量远远高于经济发展落后的中国中西部及西北部地区，中国中西部及西北部地区目前尚未出现真正意义上的购物中心。
2.1.1、“三大”经济圈内购物中心数量——共有91家购物中心
图4.2：“三大”经济圈购物中心数量比例图
资料来源：汉博顾问
“三大”经济圈共有购物中心91家，其中37家购物中心分布于以辽东半岛、山东半岛、京津冀为主组成的环渤海经济圈内的7个城市，约占中国购物中心总量的30%；28家购物中心分布于以江、浙、沪为主组成的长三角地区中的9个城市，约占中国购物中心总量的23%；26家购物中心分布于珠三角地区的5个城市，约占中国购物中心总量的21%（注：不包含香港、澳门）；除“三大”经济圈以外中国其它地区购物中心数量仅为31家约占中国购物中心总量的26%。
2.1.2、分布形式的发展特征——以“三大”经济圈为核心扩散式布局
图4.3：中国购物中心发展示意图
资料来源：汉博顾问
最初由长三角及珠三角的一线城市逐步发展至环渤海及中部地区的二线城市，再由环渤海的一线城市及泛珠三角地区的二线城市发展至长三角及环渤海二线城市，再到长三角辐射范围内的中部地区三线城市，最后普及化的高速发展阶段。整体分布呈现出由长三角、珠三角地区逐步向环渤海经济圈、中部及其它地区扩散式的发展布局态势。
2.2分布数量——目前仍高度集中化分布于4个一线城市
图4.4：中国购物中心城市分布数量图
资料来源：汉博顾问
4个一线城市共有63家购物中心，约占中国购物中心总量的52%；34个二线城市中有
22个城市出现购物中心，其41家购物中心约占总量的33%；三线城市购物中心仅为15%的占有比重。
（注：本次统计以中国一、二线城市为主，三线城市为辅，在涉及的38个城市中包含4个一线城市，22个二线城市及12个三线城市，共有122家购物中心出现。)
2.3、分布趋势——已由一线城市向二线城市普及，向三线城市渗透
图4.5：中国购物中心发展时序与各级城市占有数量变化图
资料来源：汉博顾问
，1998年各别二、三线城市开始出现购物中心，初始阶段的五年时间内，中国仅有8家购物中心。2000年至2002年是中国购物中心发展的探索期，主要集中出现在一二线城市，如东方广场、恒隆广场、天一广场等后期为人熟知的项目开始涌现。2003年至2005年中国购物中心已进入发展过渡期，一、二、三城市均开始出现不同规模及类型的购物中心，如万达广场、金源时代、华润万象城等。2006年至今，中国购物中心整体已进入蓬勃发展期，其中以一线城市
为主的购物中心已提早步入发展的细分期，主题型、一站式、娱乐化的购物中心大量涌现。
2.3.1购物中心在城市中的布局特点——自2005年后，购物中心正由成熟市级商圈向非成熟商圈甚至郊区新商圈普及
图4.6：购物中心在城市中的布局特点图
资料来源：汉博顾问
自2005年五洲风情MALL落户在深圳龙岗区，标志着购物中心已开始从市中心核心商圈向城郊地区非成熟（新兴）商圈普及。一线城市中地段佳、人气旺的市级核心商圈同行竞争过于激烈，且总体供应接近饱和，迫使购物中心向次级商圈及非成熟商圈转移。由于土地稀缺、地价高昂、城市扩张、人口外迁等众多因素导致购物中心的布局必须具备前瞻城市发展规律的眼光，如2008年万达广场、永旺国际商城落户在北京的石景山区及昌平区，充分体现购物中心郊区化的布局特点愈演愈烈，这是城市发展所导致的必然规律。同时，落户于非成熟商圈的购物中心呈现出以下特点:
规模大：体量10万平方米以上的购物中心是主流。
功能全：多以综合型、一站式、全客层的综合定位，；娱乐休闲型的主题定位也已悄然兴起。
2.3.2“三大”经济圈所辖城市购物中心普及度
图4.7：“三大”经济圈所辖城市购物中心普及度
资料来源：汉博顾问
环渤海经济圈所辖不同等级的城市中，一、二、三线城市购物中心占有比重分别约为
74%：22%：3%，城市普及度较低；长三角经济圈内的购物中心整体分布相对均衡，一、二、三线城市购物中心比例约为46%：22%：32%，购物中心分布基本不受其城市等级的影响；珠三角经济圈一、三线城市购物中心比例约为85%：25%。
3、 购物中心发展与城市宏观经济研究
图4.8：购物中心发展与城市宏观经济相关图
资料来源：汉博顾问
最早出现购物中心城市宏观经济参数的共性特点：二线城市GDP超过800亿元，城镇居民人均可支配收入超过5000元，城镇居民人均消费性支出大于4000元。
中国购物中心发展研究报告
附表1：中国购物中心所在城市宏观经济参数（注：统计数据截止到2007年底） 城市等级 一线城市 一线城市 一线城市 一线城市 二线城市 二线城市 二线城市 二线城市 二线城市 二线城市 二线城市 二线城市 二线城市 二线城市 二线城市 二线城市 二线城市 二线城市 二线城市 二线城市 二线城市 二线城市 二线城市 三线城市
城市名称 北京 深圳 上海 广州 长春 海口 成都 太原 沈阳 哈尔滨 合肥 天津 西安 重庆 大连 宁波 石家庄 武汉 长沙 厦门 兰州 青岛 南昌 无锡
购物中心数量（家）
17 14 13 6 3 3 3 2 2 2 2 2 2 2 2 2 1 1 1 1 1 1 1 3
常住人口数量（万人）1633 861.55 1858.08 1004.58 745.9 179.45 1257.9 345.71 780 1079 491 1115 830.54 / 608 689.5 955.05 / 652.92 243 329.43 / 458.06 599.21
户籍人口数量(万人) 1213.3 212.38 1378.86 772.9 387.8 152.94 1112.3 281.89 709.8 987.4 478.9 959.1 764.25 1361.35 578.2 564.6 237.73 828.8 637.36 167.24 319.28 757.99 491.31 461.74
GDP(亿元) 9353.3 6801.57 12188.85 7050.78 2089 396.35 3324.4 1254.95 3073.9 2436.8 1334.2 5018.28 1737.1 4122.51 3131 3433.1 2393 3141.5 2190.25 1375.26 732.76 3786.52 1390.1 3858
人均GDP(元)
58204 79645 66367 71219 28131 24392 26527 36377 43499 24768 28125 45829 21017 30283 51624 61032 25056 37904 33711 56595 22325 45399 30464 65203
社会消费品零售总额(亿元) 3800.2 1915.03 3847.79 2595 778.3 189.38 1357.2 515.91 1231.9 1036 469 1356.79 921.58 5164 983.3 1035.5 851.1 1518.3 1037.03 362.05 337.57 1199.17 426.69 1134.75
城镇居民人均可支配收入(元)
21989 24870.2 23623 22469 12811 12289 14849 13745 14606.5 12772 13427 16357 12662 13715 15109 22307 13205 14357.6 16153 21503 10271 17856 13076 20898
人均消费性支出(元) 15330 18752.9 17255 18951 10217 10203 11702.8 10941 11255.8 9294 9936 12029 10098 10501.3 12135 13921 9189 10600 12288 16380 8050 13376 10064 12257
20
三线城市 三线城市 三线城市 三线城市 三线城市 三线城市 三线城市 三线城市 三线城市 福州 扬州 东莞 佛山 徐州 嘉兴 苏州 三亚 唐山 3 2 1 1 1 1 1 1 1 676 / 694.72 592.33 940.95 418.6 / 55 724.66 630.3 459.25 171.26 361.08 871.12 336.81 624 53.52 303.6 1974.59 1311 3151 3588.5 1679.56 1585.18 5700 122.32 2779.14 29318 29400 46014 60917 19221 47153 91360 26500 37734 940.99 418.9 695.89 946.8 543.01 501.22 1245.5 29.4 648.83 16642 15057 27025 21754 16366 20128 21260 11642 14235 11790 9695.8 21545 18469 14875 12379 13959 8065 10944
表4.1：中国购物中心所在城市宏观经济参数（注：统计数据截止到2007年底）
资料来源：各城市统计年鉴、统计局统计公报数据
附表2：中国购物中心分布列表 城市名称 城市等级北京 北京 北京 北京 北京 北京 北京 北京 北京 北京 北京 北京 北京 北京 北京 北京 北京 北京 北京 北京 北京 北京 北京 北京
一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市
项目名称
东方新天地 国贸
世纪金源购物中心 CBD万达广场 新东安APM
中关村广场购物中心 望京嘉茂购物中心 世贸天阶
新中关购物中心 Ginzamall
望京国际商业中心 新光天地
金融街购物中心 LG双子座
枫蓝国际购物中心 方恒购物中心 龙德广场
五道口购物中心 银泰中心 西单大悦城 华贸购物中心 富力广场
西直门嘉茂购物中心 三里屯VILLAGE
位置
东城区东长安街1号 朝阳区建国门外大街1号 海淀区远大路
朝阳区国贸中心正东500米 东城区王府井大街138号 中关村大街15号 望京广顺北大街33号 朝阳区东大桥路的东侧 海淀区中关村19号
东城区东直门外大街48号 望京新城望京B区 朝阳区大望桥东北角 西城区金城坊街2号 建国门外大街
海淀区西直门北大街32号 望京阜通东大街与阜荣街交汇 昌平区立水桥北 海淀区成府路28号 朝阳区建外大街2号 西城区西单北大街 朝阳区西大望路甲6号 东三环中路双井桥西侧 西城区西外大街1号
朝阳区工体北路与三里屯路交汇
所属商圈 市级商圈 市级商圈 次级商圈 市级商圈 市级商圈 次级商圈 次级商圈 市级商圈 市级商圈 次级商圈 次级商圈 市级商圈 市级商圈 市级商圈 次级商圈 次级商圈 次级商圈 次级商圈 市级商圈 市级商圈 市级商圈 次级商圈 市级商圈 次级商圈
总体量(㎡)800000 / / 500000 220000 / / / / 160000 450000 / / 150000 / 251000 / 110000 350000 205000 / / / /
商业体量(㎡)
120000 60000 680000 70000 120000 200000 90000 79790 47000 31000 124000 180000 89000 48000 60000 40000 230000 50000 25000 105000 40000 100000 91800 172000
规划类型 街区 裙楼 独体 裙楼 裙楼 独体 独体 街区 裙楼 裙楼 独体 独体 独体 独体 独体 独体 独体 独体 裙楼 裙楼 裙楼 独体 裙楼 街区
开业时间 2000年1月 2000年1月 2004年1月 2005年1月 2006年1月 2006年4月 2006年7月 2006年9月 2006年12月 2007年1月 2007年1月 2007年4月 2007年9月 2007年9月 2007年11月 2007年12月 2008年1月 2008年1月 2008年1月 2008年2月 2008年4月 2008年8月 2008年9月 2008年12月
北京 北京 北京 北京 广州 广州 广州 广州 广州 广州 上海 上海 上海 上海 上海 上海 上海 上海 上海 上海 上海 上海 上海 深圳 深圳 深圳 深圳 深圳 一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市美罗城
石景山万达广场 SOLANA
永旺国际商城 天河城 中华广场 万国广场
天河正佳商业广场 五月花商业广场 Uni-mall 上海奥特莱斯 上海第一八佰伴 梅陇镇广场 中信泰富广场 正大广场
长峰商城龙之梦购物中心 大宁国际购物中心 大上海时代广场 港汇广场 恒隆广场 来福士广场 百联西郊
百联中环购物广场 五洲风情MALL 保利文化广场 深国投广场
华侨城铜锣湾广场 中信城市广场 朝阳区广渠路与东四环交汇之处石景山区石景山路 朝阳公园路6号 昌平区北清路1号 广州市天河路208号 中山三路33号
广州海珠区前进路40号 广州市天河路228号 中山五路68号
海珠区外环西路与西五路交汇处嘉松中路5555号
上海市浦东新区张杨路501号 上海市南京西路1038号 上海市南京西路1168号 上海市陆家嘴西路168号 上海市长宁区长宁路1018号 上海市闸北区共和新路1898号 上海市淮海中路93－99号 上海市虹桥路1号
上海市南京西路1266号
上海市黄浦区西藏中路268号 上海长宁区仙霞路88号 上海市普陀区真光路1326号 龙岗区龙岗镇 南山区后海滨路
福田区农林路与侨香路交汇路口福田区华发北路与振中路交汇 福田区深南路市政府南侧 非成熟商圈非成熟商圈非成熟商圈非成熟商圈市级商圈 市级商圈 次级商圈 市级商圈 市级商圈 非成熟商圈非成熟商圈市级商圈 市级商圈 市级商圈 市级商圈 市级商圈 市级商圈 市级商圈 市级商圈 市级商圈 市级商圈 次级商圈 次级商圈 非成熟商圈非成熟商圈非成熟商圈次级商圈 市级商圈 150000 282300 / / 160000 170000 80000 420000 50000 120000 110000 144000 120000 105000 241000 300000 250000 100000 400000 210000 165000 110000 430000 / / 210000 / 167400 110000 100000 150000 150000 100000 110000 80000 300000 35000 75000 110000 108000 68000 34500 241000 77000 181000 40000 70000 51700 46000 110000 250000 150000 150000 65000 85000 85470 独体 裙楼 街区 独体 独体 独体 独体 独体 裙楼 独体 街区 独体 裙楼 裙楼 独体 裙楼 裙楼 裙楼 裙楼 裙楼 裙楼 独体 裙楼 独体 独体 裙楼 独体 裙楼 2007年9月 2008年1月 2008年4月 2008年11月 1996年8月 2000年1月 2002年1月 2005年1月 2005年9月 2007年9月 2006年1月 1995年1月 1997年9月 2000年1月 2004年1月 2006年1月 2006年1月 2007年1月 1999年12月 2001年7月 2003年11月 2004年12月 2006年12月 2005年11月 2006年12月 2007年9月 2002年8月 2002年10月
深圳 深圳 深圳 深圳 深圳 深圳 深圳 深圳 深圳 深圳 深圳 长春 长春 长春 长春 长沙 成都 成都 成都 大连 大连 贵阳 哈尔滨 哈尔滨
一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市
金光华广场 万象城 花园城中心 星河COCOPARK 港隆城购物中心 晶岛国际广场 东海购物广场 怡景中心城 海岸城购物中心 益田假日广场 京基百纳广场 欧亚卖场
新天地购物公园 亚泰富苑购物中心 赛德时尚购物中心 百联东方广场
百联天府购物中心 成华SM城市广场 万达广场
大连安盛购物广场 大连长兴购物中心 星力购物广场 远大购物中心
金安国际购物广场
罗湖区人民南路、嘉宾路、南湖路交汇处
罗湖区宝安南1881号
南山区南海大道与东滨路交汇处 福田区福华路与民田路交汇处 宝安区宝民二路
福田区福华三路与中心四路交汇处
福田区农园路和红荔西路交汇处福田中心区福华路
南山区后海大道与创业路交汇处南山区华侨城中心地段、深南大道9028号
南山区白石路与沙河西路交汇处长春市开运街5178号 南关区亚泰大街1138号 重庆路商业金街中心
长春市经济技术开发区东南湖大路赛得广场
五一广场北约100米处 科华路与二环路交汇处
成华区建设南路和二环路的交汇处
二环路东五段与新成仁路交叉口大连市近郊经济技术开发区 沙河口区西安路107号 贵阳市富水南路2号 南岗区果戈里大街 中央大道69号
市级商圈 市级商圈 次级商圈 市级商圈 次级商圈 市级商圈 次级商圈 市级商圈 次级商圈 次级商圈 次级商圈 次级商圈 市级商圈 市级商圈 次级商圈 市级商圈 市级商圈 次级商圈 次级商圈 次级商圈 市级商圈 次级商圈 市级商圈 市级商圈
/ 550000 / / 170000 136135 / 140000 300000 143000 250000 500000 200000 / 210000 76000 160000 170000 250000 81000 100000 50000 81000 56000
120000 188000 90000 85000 72000 86800 52933.1 110000 120000 100000 86000 500000 200000 46000 210000 76000 160000 170000 172000 50000 100000 40000 81000 56000
独体 裙楼 独体 街区 裙楼 裙楼 街区 街区 独体 裙楼 裙楼 独体 街区 裙楼 独体 街区 独体 独体 独体 裙楼 独体 裙楼 独体 独体
2004年11月 2004年12月 2006年4月 2006年9月 2006年10月 2006年12月 2007年1月 2007年4月 2007年12月 2008年8月 2008年8月 2004年1月 2006年11月 2003年12月 2009年1月 2006年9月 2004年12月 2006年10月 2007年12月 2003年12月 2003年1月 2008年6月 1999年1月 2006年1月
海口 海口 海口 合肥 合肥 昆明 兰州 南昌 南京 南京 宁波 宁波 青岛 沈阳 沈阳 石家庄 太原 太原 太原 天津 天津 武汉 西安 西安 厦门
二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市
明珠广场 海南第一MALL 海南友谊商业广场 国购广场
新都会购物广场 昆明购物中心
北京华联兰州购物中心 万达广场
德基广场购物中心 水游城 天一广场 万达广场 东部购物中心 百联购物中心 华府天地购物中心 北国先天下购物广场 太原铜锣湾国际购物广场 太原世贸购物中心 华宇购物中心 津汇广场 天津万达广场 万达商业广场 开元商城
兴正元购物广场 SM城市广场 海口市海秀东路16号
海口市秀英区滨海大道96号 海口市大同路、解放西路、龙华路交汇处
合肥市长江西路199号 马鞍山南路100号
昆明市官渡区迎宾路1号 兰州东方红广场 南昌市井冈山大道 中山路18号
南京市健康路一号 宁波市海曙区咸塘街
宁波市鄞州区四明中路999号 青岛市香港中路72号 青年大街、大西路口
沈阳市北站金融商贸开发区惠工广场西侧
石家庄市中山东路
太原传统商业街区的繁华地段“柳巷北路”。 太原市长治路111号 迎泽区开化寺87号 天津市南京路 和平路金街
武汉市中山大道818号 鼓楼东南角 东大街西段
雄踞仙岳路与嘉禾路的交界处
/ 次级商圈 市级商圈 市级商圈 市级商圈 非成熟商圈市级商圈 市级商圈 市级商圈 次级商圈 市级商圈 市级商圈 成熟商圈 市级商圈 市级商圈 市级商圈 市级商圈 市级商圈 市级商圈 市级商圈 市级商圈
市级商圈 市级商圈 市级商圈
/ 300000 50000 106000 / 535000 66000 50000 64000 167000 220000 480000 40000 290000 1900000 420000 54000 140000 39000 70000 158000 / 100000 250000 126000
96462.14 120000 40000 106000 50000 535000 66000 50000 64000 100000 167000 270000 40000 83000 240000 120000 48000 67000 21000 30000 158000 120000 56000 250000 126000
/ 街区 裙楼 独体 裙楼 独体 独体 独体 独体 独体 街区 独体 独体 裙楼 独体 裙楼 独体 裙楼 裙楼 裙楼 裙楼 街区 独体 街区 独体
2000年9月 2005年6月 2006年11月 2004年12月 2005年9月 2008年1月 2005年1月 2004年1月 2008年6月 2008年8月 2002年10月 2006年12月 1998年1月 2006年1月 2007年9月 2006年9月 2005年1月 2008年9月 1998年6月 2002年1月 2003年12月 2004年1月 2006年8月 2007年1月 2001年12月
重庆 重庆 东莞 佛山 福州 福州 福州 惠州 惠州 嘉兴 三亚 苏州 唐山 无锡 无锡 无锡 无锡 芜湖 徐州 扬州 扬州 二线城市二线城市三线城市三线城市三线城市三线城市三线城市三线城市三线城市三线城市三线城市三线城市三线城市三线城市三线城市三线城市三线城市三线城市三线城市三线城市三线城市大都会广场 帝景摩尔 华南MALL
顺联万利商业广场 福州正大广场 万橡城
宝龙城市广场 港惠mall
吉之岛国际购物中心 江南MALL 三亚明珠广场 绿宝广场
唐山远洋城商业广场 八佰伴购物中心 保利购物中心 汇金广场 红豆广场
华亿国际购物中心 金鹰国际购物中心 京华城
瘦西湖新天地 解放碑邹容路68号 南坪北路帝景摩尔 东莞市万江区万道路 佛山禅城顺德村陈村镇 福州市五一中路18号 工业路378号 工业路193号
演达一路与石湖路交汇处
嘉兴市洪兴路1766号 解放三路
苏州高新区长江路436号 河北省唐山市建设北路130号 中山路
解放东路1000号 中山路188号 中山路
中山路商业步行街 彭城广场北侧
扬州市京华城路168号 样子江北路399号
市级商圈 市级商圈 非成熟商圈核心商圈 市级商圈 市级商圈 市级商圈 市级商圈 市级商圈 非成熟商圈市级商圈 市级商圈 次级商圈 市级商圈 市级商圈 市级商圈 市级商圈 市级商圈 市级商圈 非成熟商圈次级商圈
表4.2：中国购物中心分布列表230000 251000 1160000
/ / 100000 / 168000 / 200000 / 275000 / 153000 71800 136216.4
75000 390000 / 68200 62000 470000 120000 600000 100000 220000 110000 120000 120000 56000 140000 110000 80000 80000 / 42958.4 126000 51000 190000 80000 裙楼 裙楼 街区 独体 裙楼 独体 独体 独体 / 裙楼 独体 裙楼 独体 / 街区 / 裙楼 裙楼 裙楼 独体 街区 1998年1月 2005年1月 2005年5月 2005年12月 2006年1月 2006年12月 2007年4月 2008年6月 2008年11月 2006年9月 2006年1月 2007年4月 2004年6月 1996年7月 2004年9月 2005年1月 2008年10月 2009年1月 2003年12月 2007年4月 2007年6月
资料来源：汉博顾问
（二）、中国购物中心业态研究 1、购物中心业态的构成
按功能性把购物中心的业态分为零售、餐饮、娱乐休闲、服务四大业态。统计中国10余家大型购物中心业态构成显示，目前国内购物中心各功能性业态的比重分别为：零售64%、餐饮20%、休闲娱乐12%、服务5%。
图4.9：中国购物中心业态构成一般情况（截至2008年12月）
资料来源：汉博顾问
与东南亚购物中心的业态构成：零售52%、餐饮18%、娱乐休闲20%、服务10%相比，目前国内大型购物中心的零售业态的比重与国际标准相比高12%。而娱乐休闲及服务业态与国际标准相比分别低8%、5%。这表明，与国外成熟购物中心相比，国内购物中心的业态结构不尽合理，尤其是娱乐休闲、服务等目的性消费业态较为单一，缺乏具有趣味性、娱乐性的项目。
表4.3：购物中心业态比例国际标准与国内统计结果差异表
资料来源：汉博顾问
2、购物中心的业态构成特点
从所处的区位环境及地理位置可把购物中心分为三种类型：传统商圈的购物中心、新兴商圈的购物中心和社区购物中心，每种类型对应不同的业态设置。
2.1、传统商圈中的购物中心的业态构成及特点
从业态构成看，处于传统商圈中的购物中心的业态主要由高档服饰店、流行服装店和手工艺品商店组成，主要以经营时尚或独特的高质量、高价格的商品为主，如上海恒隆广场。这种类型的购物中心虽然也引进餐饮、娱乐休闲业态等业态，但这些业态并不作为主力店。此类购物中心的业态主要以品牌专卖店等零售业态为主力，娱乐休闲等业态只作为辅助功能业态存在。一般来看，传统商圈中的购物中心业态构成注重品质性和高端性的零售业态。
2.2、新兴商圈中的购物中心的业态构成及特点
处于新型商圈中的购物中心能够提供足够深度和品类的一般商品与服务。它的主要吸引力在于它的主力店：如传统的商品、众多的商家或折扣百货店或时尚专卖店。此类购物中心的业态的构成具有综合性、全面性的特点，它不仅包含大型百货、超市、专卖卖场等主力零售业态，还包含大型餐饮、娱乐中心、健身中心、影院等主力店，通常这些购物中心往往把餐饮、休闲娱乐业态作为前期经营的重点。
2.3、社区购物中心的业态构成及特点
与前两种购物中心的业态构成有所不同，社区型购物中心的业态主要以提供社区居民日常生活消费及配套服务为主。其业态主要由社区型百货（GMS）、超市、专业卖场等零售业态，以及餐饮、健身中心、影院等业态构成。与传统商圈、新兴区域的购物中心所不同，社区型购物中心的业态构成更注重服务性和全面性。
2.4、不同区域的购物中心的业态组成对比分析
不同区域的购物中心的业态构成存在巨大的差异性，主要表现在： 从零售业态的经营比重看，传统商圈的购物中心高于处于新兴商圈及社区型的购物
中心； 从娱乐休闲业态的经营比重看，新兴商圈的购物中心高于处于传统商圈及社区型的
购物中心； 从服务业态的经营比重看，社区型购物中心明显高于处于新兴商圈和传统商圈的购
物中心。
图4.10：不同区域的购物中心业态构成对比图
资料来源：汉博顾问
3、购物中心主力店分析
3.1、购物中心主力店及次主力店的作用
作为购物中心业态构成的主要部分，主力店及次主力店的业态不仅决定着整个购物中心经营，而且在品牌组织、消化经营面积、聚集人流等方面都起着巨大的主导作用。从某种意义上看，选择好购物中心适合的主力店及次主力店是购物中心良性发展的保证。
3.2、购物中心主力店及次主力店规模分析
主力店及次主力店在购物中心经营过程中所起的作用是显而易见的，较多的主力店会快速形成人流，促进商业的开速成熟，但主力店店及次主力店数量一旦过多，其占用面积势必较大，购物中心的租金和租金增长将受到较大不利影响，购物中心的位置、类型不同其主力店面积配比也不尽相同。
图4.11：不同区域的购物中心主力店及次主力店面积所占比重图
资料来源：汉博顾问
由上图可以看出，不同区域购物中心的主力店及次主力店的面积所占比重存在巨大的差异： 主力店及次主力店的经营面积在购物中心中所占的比重为一般为50.9%。 处于传统商圈的购物中心的主力店及次主力店的经营规模较小，为46.9%，通常是次主
力店+散铺的形式出现。 处于新商圈及社区的购物中心的主力店及次主力店的经营规模最大, 占购物中心总经
营面积的比例分别达53%和60.9%，通常是主力店+次主力店+散铺的形式出现。
通过以上分析可以看出，主力店及次主力店的规模与购物中心所处区位环境有着直接的关系，一般来看，传统商圈商业环境成熟、人流量大，处于这一区域的购物中心不需要通过大型主力店来聚集人气；另外，传统商圈的物业租金较高，大型主力店的进驻必然要损失购物中心一定的租金收益。因此，对于处于传统商圈的购物中心而言，选择体量较小的次主力店是一种更好的选择。
而对于处于新兴商圈及社区的购物中心而言，受周边商业环境不成熟、人流量小及交通不便等因素的制约，购物中心的良性运作必然需要能够聚集人流的大型主力店进驻，大型主力店的进驻不仅有助于聚集购物中心的人流、改善周边商业环境、提升购物中心的品质和扩大购物中心市场影响力，而且对于购物中心的良性运营、消化经营面积、提高盈利点都具有较好的影响。
3.3、不同类型购物中心的主力店类型 3.3.1、购物中心的类型决定着主力店的类型
通过对国内10余家知名购物中心的分析，可以看出，从购物中心所处的区域看，传统商圈中的购物中心主力店主要由高档服饰店、流行服装店、影院组成 ；而处于新兴商圈中的购物中心受市场环境、人流规模等因素的制约，需要发展目的性消费强的主力业态以聚集人流和商气，而这些主力店类型一般以百货、超市、影院、大型娱乐健身及大型餐饮等业态为主；处于社区环境的购物中心一般以满足周边社区居民日常生活消费为主，主力店类型则以儿童娱乐（卖场）、家电/家居卖场、超市、百货及影院等业态为主。
名称 恒隆广场 港汇广场 大悦城 来福士广场 金融街购物中心
正大广场 新中关 金源时代购物中心
蓝色港湾 西郊百联
社区型
新兴商圈 所属区域
传统商圈
主力店一 品牌专卖店 电影院 品牌专卖店 健身中心 百货 超市 健身中心 百货 百货 家电卖场
主力店二 中餐 超市 数码广场 运动服饰卖场
超市 儿童娱乐中心
影院 家居广场 影院 家居卖场
主力店三 家居卖场 运动服饰卖场
快餐 品牌专卖店 俱乐部 中餐 中餐 超市 超市 百货
表4.4：国内10家知名购物中心主力店情况表
资料来源：汉博顾问
由此，根据以上不同区域购物中心的业态组成特点，可以把购物中心分为：都市型购物中心、区域购物中心和社区购物中心。对应这三种类型的购物中心的业态构成如下表：
类型 都市型购物中心 区域型购物中心
主力店类型
品牌专卖店、影院、美食广场、健身/SPA、KTV等
百货、超市、专业卖场（建材、家居）、大型餐饮、影院、健身/娱
乐中心
社区型购物中心
儿童娱乐（卖场）、超市、家电/家居卖场、社区型百货、影院、大
众餐饮、健身/娱乐中心
表4.5：不同区域购物中心主力店特点表
资料来源：汉博顾问
3.3.2、主力店的经营形态决定购物中心的主题定位
购物中心主题化的特色主要体现在娱乐设施和娱乐活动的主题化，购物中心主题化打破了传统购物中心的思维惯性，将大型主题化的娱乐设施和娱乐活动引入到购物中心来，实现了零售、餐饮和娱乐的协调发展；以正大广场为例，正大广场既是以“家庭休闲中心”的主题定位打造了一个全新的购物中心理念。
资料来源：汉博顾问
图4.12：正大广场业态构成图
表4.6：正大广场主力店情况表
资料来源：汉博顾问
由表5.10可以看出，在正大广场的主力店中，与儿童消费直接相关的业态比重达14.2%,与家庭消费直接相关的业态比重达19.6%,而与家庭消费相关联的业态比重达39.5%。由此，可以看出，正大广场“家庭休闲中心”的主题定位是由多个不同业态的主力店共同支撑的。
4、购物中心零售业态分析
从不同类型购物中心的零售业态组成看，都市型购物中心55.3%的零售业态以品牌专卖店为主,其次为超市12.9%;区域型购物中心35%的零售业态为百货主力店,其次为家居广场8%;社区型购物中心26.4%的零售业态为百货,其次为超市24.9%。
这充分表明: 品牌专卖店已成为都市型购物中心的主力零售业态，百货、超市及专业卖场已成为区域型及社区型购物中心的主力零售业态。
购物中心
零售业态类型 品牌专卖店
都市型购物中心
比例 55.3%
代表项目
港汇广场 超市运动服饰专卖店
百货
10.7% 35% 18%
金源购物中心
区域型购物中心 家居广场
超市百货社区型购物中心
超市 电器卖场
24.9% 18.3%
西郊百联
表4.7：不同区域购物中心零售业态情况表
资料来源：汉博顾问
5、购物中心餐饮业态分析
从不同类型购物中心的餐饮业态组成看，都市型购物中心39.6%的餐饮业态以中餐为
主，其次为美食街34.7%；区域型购物中心60.3%的餐饮业态为中餐，其次为东南亚餐10.8%；社区型购物中心51%的餐饮业态为中餐,其次为快餐23%。
这充分表明：都市型购物中心的餐饮业态日渐休闲化，区域型购物中心的餐饮业态日渐商务高档化，而社区型购物中心在提供大众餐饮满足社区居民消费需求的同时，低档次的快餐也成为发展重点。
购物中心 都市型购物中心
餐饮业态类型
比例
代表项目
中餐港汇广场
美食街
34.7%
休闲餐中餐
区域型购物中心
60.3%
正大广场 东南亚餐日韩料理中餐
51% 23%
西郊百联
社区型购物中心 快餐
风味小吃表4.8：不同区域购物中心餐饮业态情况表
资料来源：汉博顾问
6、购物中心娱乐休闲业态分析
从不同类型购物中心的娱乐休闲业态组成看，都市型购物中心的娱乐休闲业态以影院为
主；区域型购物中心的娱乐休闲业态以儿童乐园、电影院、KTV为主；社区型购物中心的娱乐休闲以KTV、电影院、儿童乐园为主。
这表明，从目前看，中国购物中心的娱乐休闲业态发展较为单一，缺乏趣味性、娱乐性、以及适合室内游乐的大型游艺项目，儿童游乐及电影院是最常见的休闲娱乐业态。
购物中心
娱乐休闲业态类型
影院
都市型购物中心
比例 80%
代表项目
港汇广场 音乐吧其他儿童乐园
31.2% 26.6%
正大广场
区域型购物中心 电影院
KTV
社区型购物中心
电影院 儿童乐园
38.8% 37.6% 23.6%
西郊百联
表4.9：不同区域购物中心娱乐休闲业态情况表
资料来源：汉博顾问
7、购物中心的品牌分析
品牌是评判购物中心档次和品质的重要元素，从购物中心拥有高档品牌的数量多少，在某种意义上也可反映出购物中心的类型。
图4.13：不同区域购物中心品牌情况图
都市型购物中心拥有的商品品牌档次最高，它代表的是个性、品质消费的潮流；区域型购物中心所拥有的商品品牌档次较低，它代表的是一种需求的消费和功能的消费；社区型购物中心拥有的商品品牌档次最低，它所体现的既是满足大众消费的基本品牌消费需求。
从不同购物中心拥有高端品牌的数量也可看出，都市型购物中心拥有品牌的档次最高，但数量较少，这些品牌一般以品牌专卖店的形式出现。区域型购物中心拥有的品牌档次较低，但数量较多，这些品牌一般依存在百货店或以品牌专卖店的形式出现。
8、购物中心业态布局分析
购物中心的业态布局与百货、超市等传统商业形态的布局有着本质的区别，购物中心的业态布局一般遵循以下几个原则： 业态布局服从统一主题规划 注重主力店与其他商业形态的协同性 根据功能性业态的特点，进行科学规划布局 充分利用不同业态之间的互动关系，合理布局 平衡租金、业态、功能布局、经营面积等要素的关系，合理布局
通过对10余家国内知名购物中心的业态布局分析，发现购物中心的业态规划具有以下特点：
图4.14：国内购物中心业态规划特征图
（三）、中国购物中心经营研究 1、中国购物中心经营管理模式研究
1.1、中国购物中心经营管理模式简述
商业管理对一个购物中心项目的成败至关重要，通常来讲，一个商业的价值更多的是通过后期长期持续的商业运营管理来实现的，一个良好的商业物业通过后期的商业管理能带来租金的倍增，如东方广场就是通过长期的运营管理，前后通过5次品牌优化再招商才达到目前的品牌高度，品牌高度的提升带来的是租金的倍增，目前东方广场位置好的铺面租金已达到了60元/平米/天的高价。
当然也有反面的例子，北京因为商业管理不到位而导致商业崩盘的案例层出不穷，前有第五大道、巨库的失败倒闭，近有爱家购物中心、阳光乐佰购物中心的折戟沉沙，虽然这些失败案例有方方面面的原因，但其中共有的一点是后期的经营管理都出现了问题。
正如上述，商业管理是一个复杂的体系，这个体系以制度和流程为骨架，以有经验的人员为血肉，以消费者、商家为动力，贯彻四统一的商业管理理念，执行商业管理的四项基本内容，有条不紊地推动人气，带动商气，从而不断提升项目的租金与收益，保证商业项目的长期价值最大化。
目前市场上主要有三种商业管理模式，分别是自营管理模式、委托管理模式和顾问管理模式。每种模式有其自身的优劣势：
1.1.1、自营管理模式
自营管理是开发商自建管理团队，承担后期商业运营管理的责任。适合于有意开发连锁购物中心或多家系列购物中心的开发商。
这种方式的优势如下：
a) 发展商主导商业管理，比较容易实现发展商的管理意图； b) 能够发展自己的商业管理团队。 劣势：
a) 初期可能缺乏专业人才和操作经验； b) 不利于项目的前期快速稳定经营。
1.1.2、委托管理模式
开发商把购物中心后期商业管理的整块内容全权委托给商业管理公司，由管理公司自行组织，运用自身资源，按照合同确定的管理目标、要求、标准开展具体工作。此种模式有助于管理公司充分发挥主观能动性，调动最大的工作积极性及工作热情。此时的开发商只起到监督作用，管理公司的行为受到较少的约束，更容易按照自己的想法办事，提升工作效率。由于购物中心的利益直接与管理公司的经营利益挂钩，促使管理公司不存二心地为购物中心
效力，购物中心物业得到升值，对开发商、管理公司、商户均有利。这种方式适合于商业管理经验少，缺乏专业团队，不想拥有自身管理团队的开发商。
优势：
a) b) c) 劣势：
a) b)
能最大化的专业化管理；
发展商能够精简队伍，降低成本； 能更快速地步入经营正轨。
不能快速发育发展商自己的商业管理团队；
需要发展商与商业管理公司之间有良好的信任基础和沟通。
1.1.3、顾问管理模式
发展商自建管理团队，聘请专业商业管理公司担任管理顾问，提供整套的管理流程、规章、制度，并培训、指导发展商进行商业管理工作。
这种管理模式既能帮助开发商解决了管理难题，指导购物中心能较快进入正常运营期，同时解决了合作管理中存在的摩擦问题，又能帮助开发商带出一个管理团队。比较适合于想锻炼自己的管理团队，又想避免专业顾问公司介入过深的开发商。
由于开发商的介入，管理公司的工作程序变得复杂化，行为受到约束，双方沟通多，办事效率较低，管理公司的理念可能得不到完全发挥，双方必须发挥团队合作精神，避免出现以下情况：
双方由于意见、利益不同一，可能最终会不欢而散； 由于开发商介入过多，导致管理公司丧失积极性，最终使商业管理公司无用武之地，形同虚设。 优势：
a) 发展商主导商业管理；
b) 能够较快发展自己的商业管理队伍； c) 能够快速实现商业经营的正常化。 劣势：
a) 相对高的成本；
b) 决策效率较慢，需要较长时间的磨合； c) 管理的成效取决于双方的配合程度。
1.2、中国购物中心经营管理模式现状
中国购物中心目前仍以自建自营的管理方式为主，自建团队聘请专业管理公司作顾问管理的比例次之，完全委托管理的项目较少。一、二、三线城市中，自建自营的管理方式均占有最大比例，二线城市尤为突出；完全委托式管理的方式，在一线城市中已占有较大比例，二线城市最少，所占比例仅在5%以下。
图4.15：国内购物中心经营方式情况图
资料来源：汉博顾问
图4.16：一二三线城市经营管理方式比例图
资料来源：汉博顾问
2、中国购物中心盈利模式研究
购物中心盈利模式主要分为以下三类： 1）只租不售，完全持有 2）全部销售
3）销售一部分，剩下持有
中国购物中心在盈利模式上，依然选择持有为主，所占比例达到70%，而租售结合的方式所占比例仅为30%。一、三线城市采用租售模式的比例基本一致，持有型物业所占比例均达到80%；二线城市中，两种模式所占比例均在50%左右，没有形成较大的差距。
资料来源：汉博顾问
图4.17：一二三线城市购物中心租售模式比例图
图4.18：国内购物中心租售模式比例图
资料来源：汉博顾问
从上图可以看出，中国的购物中心有30%的项目出现了销售行为，这有几方面的原因，其一是开发商看重商铺销售的暴利；其二是国内缺乏大型商业的资本出口，导致购物中心占用大量的资本，对于实力不是很强的开发商来讲，需要销售部分商铺来解决资金缺口问题；其三是一些购物中心项目有过大的主力店比例，租金回报较低，开发商需要销售部分商铺来加速投资回收期。
3、中国购物中心租赁模式研究
3.1、中国购物中心经营管理模式简述
目前国内购物中心的租赁模式主要分为收取固定租金、扣除商户一定比例的流水和保底固定租金与流水倒扣取其高三种模式，其中收取固定租金是风险最小化的租赁模式。
3.1.1、收取固定租金
“固定租金”的方式是指购物中心将固定面积的商铺出租给商户，按照双方约定的租金数额按照固定周期收取租金，商户营业额的多少与租金无关。这种收租方式决定了商场所有方将所有的经营风险全部转嫁到商户身上，无论商场经营状况如何，商场所有方都可以拥有稳定的租金收入。
优势：
业主只有商家违约风险，无经营风险。
劣势：
招商难度相对较大，难以谈到合适的租金；
租金增长率通常固定，难以谈到较高的租金增长。
3.1.2、流水倒扣
流水倒扣是一种风险最大但租金增长也最快的租赁模式。购物中心将商铺出租给商户，商户每月无须按固定金额缴纳租金，商场每月从商户的营业额当中抽取一定的比例作为商户应缴纳的租金。这种收租方式将商场所有方的租金收入与商场的营业状况挂钩，实现了商场所有方与商户的风险共担，利益共享。
优势：
比较容易招商，适合于招商比较难的项目；
业主收到的租金将随着经营流水的增长而自然增长，无需谈租金增长条款，商业经营
成功时这是一种租金增长最快的方式。
劣势：
一旦商业经营不成功，业主将很难收到合理的租金，风险更多的是由业主承担。
3.1.3、保底加流水倒扣
保底加流水倒扣的模式是上述前者的混合租赁模式。在这一模式下，商家会有两个租金数，其一是固定的租金额，其二是流水乘上一定的倒扣比例，然后按照两者的高值缴纳租金，这是一种风险共担、利润共享的租赁模式。
优势：
兼具上述两种模式的优点，业主在承受一定范围的风险代价上获得租金自然增长的好
处；
比较容易招商，可以通过保底租金和扣率的大小来迎合不同商家的租赁需求。 劣势：
跑单比较严重，需要投入额外的人力物力来防止跑单。
3.2、中国购物中心租赁模式现状
中国购物中心目前在租金的收取方式上仍以收取固定租金的方式为主，所占比例达到58%，保底+流水倒扣模式其次占到41%，而纯扣流水的方式目前仅为1%。一、二、三线城市
在采用租金的收取方式上的比例基本一致，仍以收取固定租金的方式为主，所占的比例均在60%左右；二线城市中，存在完全扣流水来收取租金的项目，但所占比例较小，具有一定的特殊性。动态来讲，“保底+扣点”的收租方式是最受业主认同，也是目前市场上发展最快的租赁模式。
图4.19：一二三线城市购物中心租金收取方式情况图 资料来源：汉博顾问
图4.20：国内购物中心租金收取方式情况图
资料来源：汉博顾问
（四）、中国购物中心存在问题与解决思路
1、中国购物中心发展趋势总结
通过对中国购物中心发展历史的回顾研究以及经营现状的横截面研究，我们得出如下总体发展趋势：
1) 中国购物中心正在由一线发达城市向二三线城市普及，城市型购物中心是国内购物
中心目前开发的主流，购物中心正在从大而全的操作模式往主题化、精细化的方向转变。
2) 中国购物中心的开发主体已经由最早的港资开发商过渡到国内各类型开发商，最近
正在往资本实力雄厚、并愿意将资本与商业地产结合起来的实力型开发商转变。
3) 中国购物中心的开发模式正在由强制式供应的住宅开发模式逐渐往定制化开发模
式转变，这表现在购物中心的建筑与商业功能的结合越来越好。
4) 中国购物中心建筑发展趋势正在往独立化、高层化、空间娱乐化、停车数配比大的
方向发展，越来越追求建筑空间的趣味性和舒适性。
5) 中国购物中心业态发展趋势是多元化、主题化、休闲化，一二线城市成熟商圈中的
购物中心多以年轻时尚或高档精品主题来操作，而城市新兴商圈或郊区中的购物中心项目则多以生活配套、家庭娱乐的主题来操作。
6) 中国购物中心的经营发展趋势显示持有经营是购物中心成功的保证，自营管理仍是
经营管理的主流，与资本互动才是中国购物中心的根本出路。
2、中国购物中心成功案例与成功关键总结
一个购物中心的成功如何定义？这在业界存在较大的争议，通过何种标准来评价一个购物中心项目是否成功是一个比较难以回答的问题。笔者对这个标准下了一个宽容的定义：实现了开发商的开发目标并且商业能够持续经营的项目就是成功的商业项目。举个例子，许多人都说金源mall不能算是成功的购物中心，而笔者却认为是，原因有三：一是项目实现了开发商的目标，一个实用的世界最大购物中心，现在来看这个目标达到了，有人会说外立面太丑了，金源的开发策略就是实用、低成本，这其实给了金源mall实现低租金的可能；二是项目的投资回报率很高，虽然每年金源mall的租金不高，但相对其低廉的造价来说，金源mall实现了许多项目不可能实现的约8年的回收期指标；三是项目是可持续经营的，较多的主力店帮助金源mall实现了经营的持续性，而且今天来看，金源mall的空置率总体来讲是比较低的。
笔者选择了如下十个购物中心项目作为笔者心目中的成功项目代表，选择的标准有三个：1）、本身已经开业，并且经营情况目前要好于可类比项目；2）、在后继开发商看来，代表了一个成功的经验或者是失败的教训，或者两者都有；3）、在中国购物中心发展史上具有一定的代表意义。
项目
北京金源mall
北京西单大悦城 选择理由 处于住宅生活区中的世界最大商业单体，家庭生活主题购物中心的探路者 竞争激烈的市级商圈中的超高层主题型购物中心代表，尖锐的主题需要极大
的勇气
表面上成功的是商家本身，而不是开发商，但却反映了商业在城市综合体项
目上的巨大价值与利用策略
一个充分反映商业运营养商重要性的代表案例
可以同时作为失败案例和成功案例的大型超高层购物中心案例
成熟商圈中的高档精品购物中心的港派购物中心代表
成熟商圈中的小型年轻时尚购物中心的样板
具有巨大影响力的高品质、模板性购物中心的案例
一个新兴商圈的区域购物中心的典范，万达第四代商业地产的代表项目
一个学习日本购物中心的典型，建筑空间上存在极大争议的案例
表4.10：十大典型购物中心项目及其入选理由 北京新光天地 北京东方广场 上海正大广场 上海港汇广场 上海来福士广场 深圳万象城 宁波万达广场 南京水游城
通过这些成功案例的细致研究，我们认为决定一个大型购物中心成败的十二关键因素如下：
1) 项目位置位于主要生活圈或商圈，从而建立邻近固定消费人流。若不是位于主要生
活圈或成熟商圈，则购物中心需有独特之处，以吸引消费者远道而来，实践证明中国的郊区型购物中心的失败率要远大于城市型购物中心。
2) 项目应统一产权持有，一旦散售，即使是售后回租形式，购物中心的业态和整体品
质将无法从实质上保证。
3) 项目应方便消费者进出，进出购物中心的交通动线，顾客在购物中心内上下动线的
便利性，停车位是否充足，大众运输的接驳等交通体系的规划涉及到一个项目的存亡。
4) 合理的市场定位，没有最好的定位，只有合适的定位，每个项目最好的定位就是那
个符合市场需求、满足竞争区隔并且能实现发展商自身目标的定位。
5) 明晰的差异化主题，购物中心须做好与竞争者差异化，让消费者对现有百货公司及
其它商业做出明显的区分，进而吸引消费者前来，差异化主题可以体现在消费者的选择差异化，也可以是业态或商品的差异化，最佳的差异化来自于消费者价值观的差异化。
6) 较大的休闲娱乐功能比例，在购物中心内规划适当的主题性及休闲娱乐设施，这是
购物中心与传统百货竞争的有力武器，同时也是集聚人气的首选业态。
7) 完整、丰富、独特的商品线，让目标消费者很容易的在购物中心内找到自己需要的
产品，最好做到一站购足的便利性，独特的商品能够保持购物中心的新鲜度。
8) 优质的承租户，承租户的业种、品牌组合必须符合购物中心的整体概念以及顾客的
需求，承租户必须有独立的市场运作经验与能力。
9) 高性价比，让消费者有高性价比的感觉，产品价格便宜，或者是价格贵但服务好，
高而不贵是目前市场竞争的需要。
10) 高品质的硬件条件，消费体验是购物中心的独特竞争优势，购物中心的硬件既是吸
引商家入驻的前提，也是吸引消费者不断光顾的必要条件。
11) 良好的经营管理团队，经营管理团队的专业性和市场实际经验必须足够应付购物中
心养商期的各种挑战。
12) 施工过程需掌握开发进度及控制成本，以免开发成本过高，导致投资回收期过长，
或者导致不现实的租金要求。
3、中国购物中心发展存在的问题与解决思路
通过我们多年与商业地产开发商的合作，我们了解到中国购物中心的开发商在开发经营过程中会遇到如下问题与挑战：
3.1、沿用住宅开发思路——开发商的问题
住宅开发完全不同于购物中心开发，住宅项目开发商可以自己分析市场，根据对市场需求的研究做出产品定位，决定户型的比例以及住宅产品类型，然后拿去销售，最不济的就是产品卖不出价，至少价格如果有足够吸引力，一定会卖出去。但这不适合与购物中心项目的开发，商业物业如果经营不起来，这些物业几乎是一分不值的。
中国购物中心的开发商多数是从住宅开发商转变而来，在住宅市场的成功导致了路径依赖，在购物中心开发商沿用住宅开发的思路会导致以下四个问题：
3.1.1、主导开发、强制供应思维
住宅市场基本是一个消费者使用者合一的市场，而商业物业市场基本是一个消费者与使用者分离的市场，购物中心不仅要考虑消费者的需求，更重要的是考虑经营商家的需求，购物中心最终是要同股票不同的经营者（使用者）来提供各种商品服务来满足消费者的需求，如果沿用过去的强制供应开发模式必然导致问题。购物中心的开发必须提前确定业态及经营商家，然后根据这些使用者的使用要求，把这些要求融入到规划设计工作中去，这样出来的购物中心才能符合经营商家的要求，购物中心才能最终开门营业，我们遇到形形色色在这方面出问题的开发商，比如说想做超市卖场荷载不够、想做餐饮却没有烟道，这些都是开发商强制供应模式导致的直接后果，认为自己闭门造车出来的购物中心一定会有人来租，但结果并不是这样，空置、重新改造甚至烂尾时有发生。
建议：改变开发思维、学习那些成功的专业商业地产开发商的订单式开发模式，先做好市场定位和预招商工作。
3.1.2、脱离实际，好高求大
许多开发商对自己的项目情有独钟，总认为应该做一个当地最高端或者最大的购物中心，有时甚至完全脱离项目所在的市场支撑环境，殊不知这是一个陷阱，高端的商业项目不但招商难，而且租金也比较低，为引入一两个国际品牌而付出很大代价得不偿失。商业体量太大，如果超出当地市场的支撑范围，必然导致空置，而且项目越大，项目投资额度会直线上升，而投资回报率却在边际递减。好高求大带来的后果就是项目招商难以落地，项目空置率高，投资回报极低。
建议：方向比努力更重要，重视并做好前期市场定位与财务分析的工作，如果没有经验请委托专业商业顾问公司来完成这项工作，有理有据地确定项目的体量以及档次。
3.1.3、自信心爆棚，漠视专业公司的劳动成果
中国十年的房地产牛市让国内的房地产开发商信心爆棚，过于相信自己的判断力，持续的成功让这些开发商没有机会明晰房地产开发的风险所在，通常商业地产的开发在开发商的总盘子里比重偏小，总认为能经得起失败，即使失败了，也会为自己找一个交学费的理由。这在心理上就为开发商漠视专业公司打下了伏笔，认为商业地产的开发也不需要前期的专业顾问服务，或者觉得自己内部简单做一个研究和定位就完事了，我个人觉得国内大多数商业地产开发商内部基本没有能力完成有质量的市场研究和市场定位工作的。另外一方面，国内的住宅市场一直旺销，传统的销售代理公司为了拿住宅销售代理，一直低费用甚至无费用提供前期策划服务，更加重了开发商的惯性思维，认为商业地产前期顾问服务也可以低费用、无费用的进行，殊不知商业地产的前期顾问涉及到的内容与工作强度远比住宅策划要多的多，低费用基本就等于给了顾问公司一个很低的工作费用，顾问公司从控制成本的角度出发，一定会节省工作时间和研究强度，最终出来的成果必定是敷衍了事的，对于一个动辄几十亿的项目而言，不负责任的建议将会导致非常严重的财务后果。
建议：重视专业顾问公司的力量，聘请有实力和操作经验的专业顾问公司和设计公司。
3.1.4、以住宅开发的回报率要求购物中心
大型的购物中心的开发，需要一次投资建成，然后依靠长期的、渐进增长式的租金收益来收回投资，这与住宅的滚动开发、短平快回笼资金的开发模式截然不同。为了吸引好的品牌商家进驻，购物中心不得不采取前几年租期内低租金，甚至部分免租金形式吸引主力店、品牌商家进驻。这些都决定了商业地产开发的投资回报率是一种长期、前低后高、但却相对稳定的收益模式，根据我们操作大型商业项目的经验，购物中心回报率一般在10～12%之间，回收期较长，在10～15年之间。这与住宅开发动辄50%以上、甚至百分之几百的投资回报率差距较大，一些开发商通常以住宅开发的评价体系来评价商业项目，这是不科学也是不现实的，住宅项目卖完就是别人的，一个项目的高回报率并不是可持续的，还得去市场上寻找新的项目，在土地招拍挂的今天，不正常的超额回报一定会被市场挤压到正常回报率附近，新的项目可能就是一个价值陷阱。但商业项目却是越养越值钱，不但能获得长期持有的短期租金收益，而且获得了商业物业增值的长期收益，这些都是住宅开发比拟不了的。一旦中国国内REITS市场开放，拥有好的商业物业资产将给了这些开发商重新融资或退出的新机会。所以从大的历史观来看，商业地产开发与住宅开发代表两种不同的盈利模式，适合于不同的开发主体，迎合于不同的开发目的，两者并没有可比性，更不能用同一种评价体系来评价。
建议：了解商业地产开发的盈利模式，放弃不现实的回报要求，尤其是开业前期的高租金预期，建立理性的回报预期。
3.2、出让地块不进行专项的商业规划——政府的问题
上述许多开发商的问题源头可以追溯到政府相关部门，尤其是土地规划指标的确定上，区域的商业网络如何规划？商业网点与交通网络的配合？一个地块适合做多大的商业？这些问题在政府规划层面上其实没有得到很好的解决，甚至仅凭经验直觉来确定一个地块的控规指标，导致同一区域每一个地块都有大规模的商业出现，既增加开发商的压力，还会导致
大量重复建设。一些地块并不适合开发大型商业，但就是由于政府的规划指标难以突破，只好硬着头皮开发，导致了大量重复投资的问题。北京望京的商业体量已经超过百万平米，对于一个只有三十多万常驻人口的社区来讲，商业早已饱和，但新开发的项目仍有较大的商业面积新增，这些新项目的规划指标早在多年前其实已经确定，如果按照市场需求，这些指标就应该修改，但在目前规划指标的修改是相当困难的。
建议：政府在区域开发前，应进行专项的商业规划，合理控制出让地块的商业面积比例，定期根据市场变化，修改控规，并允许开发商进行合理的规划指标修改。
3.3、融资困难、难以退出——资本市场支撑的问题
中国的开发商极其依赖银行贷款融资，中国的地产开发商一直钟情短平快的住宅项目的根由就在于，中国的银行开发贷款只适用于期限较短、回收快的项目，对于购物中心这类大型商业设施的开发银行融资十分困难，因为这类项目投资太大，投资回报周期长，一般在10年以上，加上银行对这种新的形态不熟悉，通常对这类项目贷款极其谨慎。北京早期的几个著名ShoppingMall搁浅，最主要的原因是开发资金不足。在没有其它的融资渠道情况下，只能依靠开发商的自有资金以及销售回笼来平衡现金流缺口，这就是为什么中国的许多购物中心项目都会涉及到部分商业的销售。
虽然目前部分银行已经开始进行商业物业经营贷款的试点，但规模还很小，很难解决大多数项目融资难的问题，尤其是开发阶段的融资问题。目前开发商最常用的融资方式是利用大型项目的住宅部分来回笼平衡资金，如金源、万达等比较专业的商业地产开发商都在采取这样的策略。
融资的问题可以通过各种物业的配比来解决，更困难的问题在于退出，目前没有很好的退出机制，关键在于这些购物中心项目涉及金额太大，流动性很差，依靠投行和房地产基金的整购只是杯水车薪，远远提供不了市场的流动性。国外是通过REITS、CMBS等证券化手段来解决这一问题的，目前在美国、日本、新加坡、香港都有比较发达的REITS市场，这从根本上保证了商业地产开发的动力问题，也解决了商业地产开发的融资问题。国内比较专业的商业地产开发商都在走或者试着走这条路，比如凯德置地是将国内的商业物业资产拿到新加坡去做REITS产品上市退出，万达是以CMBS的形式解决了部分融资问题。
可喜的是中国政府在2008年底已经放出风声要加快REITS产品的试点，但实施细则、进度等尚不明确，但至少为这个市场指引了方向，也为许多商业地产开发商点亮了希望。
建议：放开银行对商业项目的开发贷款，合理放开商业经营贷款，同时大力发展商业地产证券化业务，增加商业物业资产的流动性，为商业地产开发商提供一个崭新的融资和退出的平台。
3.4、滥竽充数——顾问公司的问题
商业地产开发商不愿去找专业顾问公司，其实也有其可以理解的原因：市场上许多打着专业顾问旗号的公司根本就是滥竽充数。
就开发过程而言，商业项目的操作重点在于前期的市场定位以及规划设计工作，尤其是市场定位工作，决定了整个项目的生死存亡。
就拿前期市场研究举例，从我经历的现实中，我认为国内没有几个商业顾问公司能够提供真正有价值的顾问意见的，这一看似武断的结论可以从如下现实得出：
1) 商业地产是一个实践性科学，能够为开发商提供顾问意见的人必须有过实际操作经
验，国内的购物中心发展迄今不过十年左右，真正的发展期是在2003、04年之后，迄今不过4年时间，这期间又能培养出多少有实际操作经验的商业地产人才呢？结合全国数以万计的商业顾问公司，就可以知道其中大多数所谓顾问几乎没有从业经验；
2) 商业地产是一个综合性科学，商业地产涉及到商业经营、房地产开发以及金融方面的知识，一个合格的商业地产顾问人员应该具备上述三方面的知识，而培养一个具备全面知识的顾问师至少需要三年以上的时间，而中国大多数顾问公司的生命期都没有三年；
3) 开发商不重视前期研究与定位规划的工作，但顾问行必须生存下去，必须接单，出于生存及竞争的考虑，一些几万元的单子也接，可想而知，这样的费用连基本的市场调查、消费者调查的成本都涵盖不了，更不用说合理的利润了，在这样的市场环境下，顾问公司给出的报告几乎没有任何实用意义。
另外一个重要的顾问环节在于设计公司，据笔者个人参与商业地产设计环节的工作经验看，国内大多数设计公司其实并没有设计大体量购物中心的经验和能力的，设计商业项目不同于设计住宅、写字楼项目，设计师必须清晰了解商业的业态、功能以及这个业态对建筑的要求，比如说进深、开间、面积、层高、轴距、荷载以及机电要求等等。即使了解这些要求，国内的设计单位对购物中心所强调的空间、立面、动线组织设计方面的经验也是不足的。
至于开发过程中的招商代理公司，虽然也很重要，但毕竟是执行层面的事，即使出错仍有机会改正，国内的招商代理公司很多，但每个公司的资源重点不同，建议采用符合自身项目定位的公司进行合作。另外，后期的经营管理公司对项目的成熟、资产的保值增值至关重要，但很遗憾，国内到目前为止尚没有出现专业的商业管理公司，大家都在实践中成长。
建议：聘请有实力和操作经验的专业顾问公司和设计公司，虽然要价较高，但物有所值，与动辄几十亿的投资额相比，聘请专业顾问公司的钱只是其中很小但却很值的一部分。