发表在 道听图说 2015-12-17 16:04
15 3
中央政治局于本月14日召开会议，分析研究2016年经济工作，而最引人注目的一项是要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。这也是继11月10日，习总书记在中央财经领导小组上明确强调要化解房地产库存，促进房地产业持续发展后，最高决策层坚定决心，坚决对房地产去库存化，以降低经济金融风险。
一直以来，中国房地产空置率是一个谜，五花八门的对空置率的“猜测”版本在不断刷屏。有的用电力公司的电表来测算，有的干脆数晚上楼房亮灯数来估测。而直至近期，我国官方终于给出了真实的房地产库存数据。截至2015年9月末，中国房地产总库存量已经达到6.8亿平方米。其中有4.44亿平方米是住宅。按目前的增长势头，年内库存量有可能会超过7亿平方米。
面对高空置率所带来的金融风险，高层十分担忧。李克强总理不久前在中央党校的讲话表示，“以往我们长期依赖的房地产，去库存问题也没有解决。”这都传递出异乎寻常的重要信息。中央经济工作会议前夕，中央领导提出把化解过剩产能，降低实体经济企业成本，化解房地产库存和防范化解金融风险等列为“四个歼灭战”，成为中央经济工作会议所要部署的重要内容。足见中央领导层对于化解房地产库存，防范金融风险放到了前所未有的高度。
不过，也有专家认为，说中国房地产面临危机实在有些过虑了，当前中国的一线城市房地产仍然火爆，不仅房价还在上涨，地王们还在不惜血本疯狂拿地。而三四线城市的去库存问题则可以通过让农民工市民化来解决。在他们看来，中国的房地产还远没到拉响警报的时候。现在乐观看多中国楼市者持有三大廖论。
首先，一线城市的房价不会跌。随着一线城市人口数量的急骤膨胀，土地需求也在上升，所以土地长期处于“供不应求”的局面，一线城市的房价不仅不会下跌，而且会一直涨上去。未来中国经济的增长还是离不开房地产业的支撑。
不过，笔者认为，从表面上看，人口密度大、土地供应稀缺，似乎是一线城市房价跌不下去的理由。但北上广深的人口密度会有日本东京密度大吗？照理来说，日本东京的房价将永远涨下去啦？但90年代开始，日本经济进入了“失去的10年”。1991—2006年，东京等主要城市的土地价格下跌了68%，房价大面积地腰斩，至今都没有还过神来。
再者，有观点认为，让农民工市民化，可解决三四线城市房地产“去库存”问题。但是，笔者认为，一方面，即使是三四线城市，住宅的价格也要动辄数十万甚至近百万，除非让农民工举巨债购房，否则房地产去库存难度很大。而肆意将房地产加杠杆所面临的风险与2008年美国政府将房子买给了缺乏偿还能力的低收入群体一样，很容易引发中国版的次贷危机。
另一方面，农民工市民化不仅仅是要让其在城市中定居下来，各城市还要提供就业、医疗、教育、社保等一系列的基本配套保障，甚至交通等基础设施都要提升，这对于因房地产衰退导致财政急剧吃紧的地方政府而言，实在有些勉为其难。事实上，很多三四线城市人口始终呈现流出大于流入的趋势。
最后，很多专家认为，内地房地产泡沫能长期维系是人类历史上的特例，中国政府有能力遏制房地产泡沫的破裂，让房地产实现“软着陆”。更有学者表示，京沪广深房价将会涨到80-100万/平米。而笔者认为，在“次贷”危机前，美国大城市房价十年也就涨了两倍，而中国的房价十年涨了十几倍。美国政府当年无力阻止房地产泡沫破裂，我们也不要对于当今库存未除，房价泡沫远高于美国次贷的中国楼市泡沫抱有太多幻想。
事实上，在次贷危机前夕，面对泡沫沸腾的房地产市场，以克鲁格曼为代表的经济学家都认为，“这是一个伟大的时代，允许房地产泡沫存在更利于经济的增长”。媒体也跟着起哄，称“这是一个新时代的开始”，他们真的不知道房地产市场正在重蹈2000年时股票市场的覆辙吗？
当然不是，专家和学者们都明知市场已经出问题了，冰山碎裂的咔嚓声已清晰可闻，但许多人都置身于“皇帝新装”的特殊利益语境中而言不由衷，面对问题和风险，当局的第一反应往往是让泡沫再膨胀。而中国本来在2009年初将房地产稳定在一个较合理的区间，但当时的中央政府拿出了4万亿投资和10万亿天量信贷，将原本并不太严重的房地产泡沫吹得更加膨胀，以至于到今天只能是人为幻想着中国房地产业将会“软着陆”。
早在前几年，巴菲特就判断，“中国的房地产市场就是在赌博，而且赌得很大，有一群人在大面积地豪赌。”他不止一次地警告“我可以肯定地告诉你们，中国也会面对泡沫和泡沫破裂，不管经济发展有多迅速。”先知先觉者早如李嘉诚，已在高位套现。
现在的问题是，面对升入外太空的房价，建立什么样的“返回舱”能让其软着陆，这是一个紧迫的现实问题。而在过去一百年间，所有爆发金融危机的国家，导火线无一例外都是房地产。那么如何才能将房地产泡沫给中国经济带来的损失压到最低限度呢？
首先，要加大去库存力度，但绝对不是鼓励投机性需求入市。现在三四线城市投资投机性需求逐步减弱，而一二线城市投机性购房需求受到政策的影响正在升温。笔者认为，通过减免普通商品住房交易税费，促进自住型需求购房，来达到去库存的目的这是应有之举，但是盲目鼓励投机性需求入市，在加大金融杠杆的同时，也在扩大房价泡沫的风险。
再者，要防控房地产风险，避免银行不良贷款率蔓延至房地产领域。一方面，应减少涉房企业的投资风险，扶持开发企业转型升级。让一些主业不是房地产的开发企业转型时，在土地用途调整、行政审批、税费方面给予部分扶持。并鼓励企业并购重组，以减少烂尾楼。
另一方面，对于房价畸高、住房供需矛盾突出的热点城市，当地政府应加大普通住房土地供应，加快住房用地入市节奏，对未完成供地任务的城市将调减整体供地指标作为惩罚。同时在补交土地出让金和科学规划的前提下，支持商改住、工改住。只有增加一线城市的土地供应，才能真正遏制住一线城市的房价泡沫持续膨胀，将这边的房地产风险稳住。
最后，促进房地产企业转型投资，在商品房去库存的同时，政府一方面要大力发展危棚简屋的改造，通过税收的优惠鼓励房企营建经济适用房、廉租房，这样便可对城市的中低收入群体起到托底作用。另一方面鼓励房企将部分商品房转化成经济适用房、廉租房这样可以加大去库存的力度，有利于解决城市中低收入群体的住房问题。
现如今，中央高层也看到了房地产高库存和膨胀泡沫，已事关经济金融体系的安全。但问题是如何真正让房地产“软着陆”？所以接下来，各级政府应出台更多“鼓励自住需求，打击投机需求”的政策。一方面，通过将过剩的商品房转化成经济适用房、廉租房来满足城市各类居民的基本住房需求。另一方面，加重投机者在购房持有环节的成本来遏制泡沫的持续膨胀。如果再拼命扶持房地产泡沫膨胀，恐怕楼市的“硬着陆”将在所难免。
发表在 道听图说 2015-12-17 16:04
15 3
中央政治局于本月14日召开会议，分析研究2016年经济工作，而最引人注目的一项是要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。这也是继11月10日，习总书记在中央财经领导小组上明确强调要化解房地产库存，促进房地产业持续发展后，最高决策层坚定决心，坚决对房地产去库存化，以降低经济金融风险。
一直以来，中国房地产空置率是一个谜，五花八门的对空置率的“猜测”版本在不断刷屏。有的用电力公司的电表来测算，有的干脆数晚上楼房亮灯数来估测。而直至近期，我国官方终于给出了真实的房地产库存数据。截至2015年9月末，中国房地产总库存量已经达到6.8亿平方米。其中有4.44亿平方米是住宅。按目前的增长势头，年内库存量有可能会超过7亿平方米。
面对高空置率所带来的金融风险，高层十分担忧。李克强总理不久前在中央党校的讲话表示，“以往我们长期依赖的房地产，去库存问题也没有解决。”这都传递出异乎寻常的重要信息。中央经济工作会议前夕，中央领导提出把化解过剩产能，降低实体经济企业成本，化解房地产库存和防范化解金融风险等列为“四个歼灭战”，成为中央经济工作会议所要部署的重要内容。足见中央领导层对于化解房地产库存，防范金融风险放到了前所未有的高度。
不过，也有专家认为，说中国房地产面临危机实在有些过虑了，当前中国的一线城市房地产仍然火爆，不仅房价还在上涨，地王们还在不惜血本疯狂拿地。而三四线城市的去库存问题则可以通过让农民工市民化来解决。在他们看来，中国的房地产还远没到拉响警报的时候。现在乐观看多中国楼市者持有三大廖论。
首先，一线城市的房价不会跌。随着一线城市人口数量的急骤膨胀，土地需求也在上升，所以土地长期处于“供不应求”的局面，一线城市的房价不仅不会下跌，而且会一直涨上去。未来中国经济的增长还是离不开房地产业的支撑。
不过，笔者认为，从表面上看，人口密度大、土地供应稀缺，似乎是一线城市房价跌不下去的理由。但北上广深的人口密度会有日本东京密度大吗？照理来说，日本东京的房价将永远涨下去啦？但90年代开始，日本经济进入了“失去的10年”。1991—2006年，东京等主要城市的土地价格下跌了68%，房价大面积地腰斩，至今都没有还过神来。
再者，有观点认为，让农民工市民化，可解决三四线城市房地产“去库存”问题。但是，笔者认为，一方面，即使是三四线城市，住宅的价格也要动辄数十万甚至近百万，除非让农民工举巨债购房，否则房地产去库存难度很大。而肆意将房地产加杠杆所面临的风险与2008年美国政府将房子买给了缺乏偿还能力的低收入群体一样，很容易引发中国版的次贷危机。
另一方面，农民工市民化不仅仅是要让其在城市中定居下来，各城市还要提供就业、医疗、教育、社保等一系列的基本配套保障，甚至交通等基础设施都要提升，这对于因房地产衰退导致财政急剧吃紧的地方政府而言，实在有些勉为其难。事实上，很多三四线城市人口始终呈现流出大于流入的趋势。
最后，很多专家认为，内地房地产泡沫能长期维系是人类历史上的特例，中国政府有能力遏制房地产泡沫的破裂，让房地产实现“软着陆”。更有学者表示，京沪广深房价将会涨到80-100万/平米。而笔者认为，在“次贷”危机前，美国大城市房价十年也就涨了两倍，而中国的房价十年涨了十几倍。美国政府当年无力阻止房地产泡沫破裂，我们也不要对于当今库存未除，房价泡沫远高于美国次贷的中国楼市泡沫抱有太多幻想。
事实上，在次贷危机前夕，面对泡沫沸腾的房地产市场，以克鲁格曼为代表的经济学家都认为，“这是一个伟大的时代，允许房地产泡沫存在更利于经济的增长”。媒体也跟着起哄，称“这是一个新时代的开始”，他们真的不知道房地产市场正在重蹈2000年时股票市场的覆辙吗？
当然不是，专家和学者们都明知市场已经出问题了，冰山碎裂的咔嚓声已清晰可闻，但许多人都置身于“皇帝新装”的特殊利益语境中而言不由衷，面对问题和风险，当局的第一反应往往是让泡沫再膨胀。而中国本来在2009年初将房地产稳定在一个较合理的区间，但当时的中央政府拿出了4万亿投资和10万亿天量信贷，将原本并不太严重的房地产泡沫吹得更加膨胀，以至于到今天只能是人为幻想着中国房地产业将会“软着陆”。
早在前几年，巴菲特就判断，“中国的房地产市场就是在赌博，而且赌得很大，有一群人在大面积地豪赌。”他不止一次地警告“我可以肯定地告诉你们，中国也会面对泡沫和泡沫破裂，不管经济发展有多迅速。”先知先觉者早如李嘉诚，已在高位套现。
现在的问题是，面对升入外太空的房价，建立什么样的“返回舱”能让其软着陆，这是一个紧迫的现实问题。而在过去一百年间，所有爆发金融危机的国家，导火线无一例外都是房地产。那么如何才能将房地产泡沫给中国经济带来的损失压到最低限度呢？
首先，要加大去库存力度，但绝对不是鼓励投机性需求入市。现在三四线城市投资投机性需求逐步减弱，而一二线城市投机性购房需求受到政策的影响正在升温。笔者认为，通过减免普通商品住房交易税费，促进自住型需求购房，来达到去库存的目的这是应有之举，但是盲目鼓励投机性需求入市，在加大金融杠杆的同时，也在扩大房价泡沫的风险。
再者，要防控房地产风险，避免银行不良贷款率蔓延至房地产领域。一方面，应减少涉房企业的投资风险，扶持开发企业转型升级。让一些主业不是房地产的开发企业转型时，在土地用途调整、行政审批、税费方面给予部分扶持。并鼓励企业并购重组，以减少烂尾楼。
另一方面，对于房价畸高、住房供需矛盾突出的热点城市，当地政府应加大普通住房土地供应，加快住房用地入市节奏，对未完成供地任务的城市将调减整体供地指标作为惩罚。同时在补交土地出让金和科学规划的前提下，支持商改住、工改住。只有增加一线城市的土地供应，才能真正遏制住一线城市的房价泡沫持续膨胀，将这边的房地产风险稳住。
最后，促进房地产企业转型投资，在商品房去库存的同时，政府一方面要大力发展危棚简屋的改造，通过税收的优惠鼓励房企营建经济适用房、廉租房，这样便可对城市的中低收入群体起到托底作用。另一方面鼓励房企将部分商品房转化成经济适用房、廉租房这样可以加大去库存的力度，有利于解决城市中低收入群体的住房问题。
现如今，中央高层也看到了房地产高库存和膨胀泡沫，已事关经济金融体系的安全。但问题是如何真正让房地产“软着陆”？所以接下来，各级政府应出台更多“鼓励自住需求，打击投机需求”的政策。一方面，通过将过剩的商品房转化成经济适用房、廉租房来满足城市各类居民的基本住房需求。另一方面，加重投机者在购房持有环节的成本来遏制泡沫的持续膨胀。如果再拼命扶持房地产泡沫膨胀，恐怕楼市的“硬着陆”将在所难免。