昆明市物价局关于实施《昆明市物业管理服务收费管理办
法》有关具体政策执行的通知
昆价房(1999)279号
根据(中华人民共和国价格法)等法律、法规和规章，按省物价局的委托。经市政府批 准的{昆明市物业管理服务收费管理办法}(以下简称(管理办法))。从199年12月1月 正式实施。现就{管理办法}实施中的有关具体政策执行通知如下：
一、统一对(管理办法)的思想认识
城市住宅小区物业管理，是住房商品化过程中出现的为小区住户提供服务的新兴行业。 昆明市的现有小区住户已近70万人，物业管理与服务收费的矛盾，已成为我市居民普遍关 注的问题；物业管理服务的某些矛盾和乱收费行为，已经造成一些不良的社会影响；物业管 理与服务收费，已成为关系我市居民工作、生活及社会安定的重要因素。
因此，规范物业管理服务收费行为，维护物业管理单位和物业产权人、使用人的合法权 益，为小区住户提供安全、舒．适、健康、文明的居住环境，促进我市的社会稳定和经济发 展，是实施(管理办法)的根本目的。
《管理办法》紧紧围绕定性、定量规范物业管理服务及收费行为这个核心问题，制定了7个收费项目31项服务考核内容，实行百分制对应考，校及奖扣分，初步解决了物业管理服务与收费规范和量化考核问题。为制止乱收费提供了制度保证。当前，要推行示范合同文本、认真签订并履行合同；成立业主委员会；向小区供应水、电、气及提供服务并收费的有关单位应按规定收费到户，不能收费到户的应办理委托代收费手续，以减轻住户经济负担，减少工作矛盾。
二、服务收费标准的核定审批管理和执行问题
(一)关于收费标准的核定。(管理办法)规定的甲乙丙丁四个收费等级，与省外同等城市比，属中等偏下水平。核定这样的收费标准，主要是考虑到我市的实际情况，一是要和已经审批执行的收费标准相衔接，不能因为实施(管理办法)出现收费较大波动；二是开发建设单位把物业管理作为商品住宅售后服务、促进售房的手段，承担着部分物业管理经费；三是开发建设单位在建小区时，多数小区都建有经营配套项目，这些经营项目的建设成本有的已摊人房价，其收益应用于小区费用不足；四是物业管理的社会平均成本目前难以准确测算。因此，目前只能执行小区物业管理成本部分补偿的收费价格。今后根据物业管理的需求和服务成本的变化，再逐步调整收费标准，并向市场成本价过渡。
(二)服务收费的审批管理。我市的住宅小区大多数集中在盘龙、五华、西山、官渡四个区，为防止物业管理服务收费水平不平衡，各个小区首次评定物业管理服务等级和收费标准(含新建小区的首次等级评定和收费标准核定)，由市物价局组织四个区物价局统一考核、统一审批。小区的首次评定等级和收费标准核定后，再实行分级管理。四个区乙级以上小区和暂不具备等级评定条件小区的收费由市物价局审批管理，四个区丙级以下的小区收费由区物价局审批管理，其他县(市)区的小区物业管理服务收费，由所在县(市)区物价局审批管理；其他县(市)区同一城镇范围内的物业管理服务收费标准，要统一协调，不能过分悬殊，从严核定。各县(市)区审批管理的小区物业管理等级和收费标准报市物价局备案。
三、小区内车辆场地占用费的审批管理和执行问题
小区内道路和公共场地的建设费用已分摊进入住房销售价格，其产权屑小区住户共有，维修养护经费也来源于住户，占用小区内道路和公共场地的车辆应当交纳费用，补偿小区道路的养护。小区内车辆场地占用费由物业管理单位代收；所有权归小区住户，开支途径严格按(管理办法)第九条的规定办理。
(一)小区内车辆场地占用费的收取。对进入小区的机动车辆收费，实行明码标价，进门计时，出门结时，盘龙、五华、西山、官渡区的城区执行市物价局统一核定的收费标准，其他地区、其他县(市)区物价部门，可参照并结合实际制定相关收费标准并报市物价局备案。具体收费标准如下：
备注：1．此收费标准不舍小区内专用停车场及停车库。
2．12座、4吨及其以上客货车，确需进入小区内占地停车的在上述收费标准的基础上上浮100％收取。
3．使用市物价局监制的标价牌明码标价。
4．小区内占用场地收费，可使用月票，月票价实行中准价，每月150元／辆；小区建有配套停车场的月票，收费标准可在中准价基础上上浮30％；小区无配套停车场的可在中准价基础上下浮30％。具体价格由物业管理单位与用户协商确定。
(二)小区内收取车辆场地占用费，应使用税务部门的法定票据，严禁使用其他非法票据。小区进出车辆使用昆明市物价局监制的《小区车辆揭地占用收费计时登记卡》，计时收费。
四、小区住户和物业管理单位在实施(管理办法)中的责任小区住户是实施《管理办法》主要的、直接的受益者，小区住户应积极参与，尽到小区主人的职责，参与成本管理，参与服务监督，参与小区物业管理决策。特别是在完善物业管理委托合同，严格履行合同，应主动配合物业管理单位的工作。小区住户要乐于担任业主代表或参与业主委员会的工作，自觉遵守小区管理的有关规定。
物业管理单位是小区物业管理服务收费的主体，是《管理办法》中规范物业管理服务收费行为的主要对象。国务院国发(1998)34号文件要求：“物业管理企业要认真执行国家的阶格政策，做好收费项目和标准及收费办法的公开工作，切实向住户提供质价相符的服务。”物业管理单位虚自觉执行(管理办法)，争创优质服务。
五、小区的各项服务收费和纳人管理的经营项目收入，都应按规定定时向住户公布并报价格部门备案。
六、价格部门应建立完善以小区为单位的物业管理等级评定、收费标准、考核记载、备案执行等内容齐全的档案资料，妥善保管，做好服务及监管工作。要严肃查处和妥善处理物业管理中的价格违法行为。
昆明市物价局 一九九九年十一月二十一日
昆明市物价局关于实施《昆明市物业管理服务收费管理办
法》有关具体政策执行的通知
昆价房(1999)279号
根据(中华人民共和国价格法)等法律、法规和规章，按省物价局的委托。经市政府批 准的{昆明市物业管理服务收费管理办法}(以下简称(管理办法))。从199年12月1月 正式实施。现就{管理办法}实施中的有关具体政策执行通知如下：
一、统一对(管理办法)的思想认识
城市住宅小区物业管理，是住房商品化过程中出现的为小区住户提供服务的新兴行业。 昆明市的现有小区住户已近70万人，物业管理与服务收费的矛盾，已成为我市居民普遍关 注的问题；物业管理服务的某些矛盾和乱收费行为，已经造成一些不良的社会影响；物业管 理与服务收费，已成为关系我市居民工作、生活及社会安定的重要因素。
因此，规范物业管理服务收费行为，维护物业管理单位和物业产权人、使用人的合法权 益，为小区住户提供安全、舒．适、健康、文明的居住环境，促进我市的社会稳定和经济发 展，是实施(管理办法)的根本目的。
《管理办法》紧紧围绕定性、定量规范物业管理服务及收费行为这个核心问题，制定了7个收费项目31项服务考核内容，实行百分制对应考，校及奖扣分，初步解决了物业管理服务与收费规范和量化考核问题。为制止乱收费提供了制度保证。当前，要推行示范合同文本、认真签订并履行合同；成立业主委员会；向小区供应水、电、气及提供服务并收费的有关单位应按规定收费到户，不能收费到户的应办理委托代收费手续，以减轻住户经济负担，减少工作矛盾。
二、服务收费标准的核定审批管理和执行问题
(一)关于收费标准的核定。(管理办法)规定的甲乙丙丁四个收费等级，与省外同等城市比，属中等偏下水平。核定这样的收费标准，主要是考虑到我市的实际情况，一是要和已经审批执行的收费标准相衔接，不能因为实施(管理办法)出现收费较大波动；二是开发建设单位把物业管理作为商品住宅售后服务、促进售房的手段，承担着部分物业管理经费；三是开发建设单位在建小区时，多数小区都建有经营配套项目，这些经营项目的建设成本有的已摊人房价，其收益应用于小区费用不足；四是物业管理的社会平均成本目前难以准确测算。因此，目前只能执行小区物业管理成本部分补偿的收费价格。今后根据物业管理的需求和服务成本的变化，再逐步调整收费标准，并向市场成本价过渡。
(二)服务收费的审批管理。我市的住宅小区大多数集中在盘龙、五华、西山、官渡四个区，为防止物业管理服务收费水平不平衡，各个小区首次评定物业管理服务等级和收费标准(含新建小区的首次等级评定和收费标准核定)，由市物价局组织四个区物价局统一考核、统一审批。小区的首次评定等级和收费标准核定后，再实行分级管理。四个区乙级以上小区和暂不具备等级评定条件小区的收费由市物价局审批管理，四个区丙级以下的小区收费由区物价局审批管理，其他县(市)区的小区物业管理服务收费，由所在县(市)区物价局审批管理；其他县(市)区同一城镇范围内的物业管理服务收费标准，要统一协调，不能过分悬殊，从严核定。各县(市)区审批管理的小区物业管理等级和收费标准报市物价局备案。
三、小区内车辆场地占用费的审批管理和执行问题
小区内道路和公共场地的建设费用已分摊进入住房销售价格，其产权屑小区住户共有，维修养护经费也来源于住户，占用小区内道路和公共场地的车辆应当交纳费用，补偿小区道路的养护。小区内车辆场地占用费由物业管理单位代收；所有权归小区住户，开支途径严格按(管理办法)第九条的规定办理。
(一)小区内车辆场地占用费的收取。对进入小区的机动车辆收费，实行明码标价，进门计时，出门结时，盘龙、五华、西山、官渡区的城区执行市物价局统一核定的收费标准，其他地区、其他县(市)区物价部门，可参照并结合实际制定相关收费标准并报市物价局备案。具体收费标准如下：
备注：1．此收费标准不舍小区内专用停车场及停车库。
2．12座、4吨及其以上客货车，确需进入小区内占地停车的在上述收费标准的基础上上浮100％收取。
3．使用市物价局监制的标价牌明码标价。
4．小区内占用场地收费，可使用月票，月票价实行中准价，每月150元／辆；小区建有配套停车场的月票，收费标准可在中准价基础上上浮30％；小区无配套停车场的可在中准价基础上下浮30％。具体价格由物业管理单位与用户协商确定。
(二)小区内收取车辆场地占用费，应使用税务部门的法定票据，严禁使用其他非法票据。小区进出车辆使用昆明市物价局监制的《小区车辆揭地占用收费计时登记卡》，计时收费。
四、小区住户和物业管理单位在实施(管理办法)中的责任小区住户是实施《管理办法》主要的、直接的受益者，小区住户应积极参与，尽到小区主人的职责，参与成本管理，参与服务监督，参与小区物业管理决策。特别是在完善物业管理委托合同，严格履行合同，应主动配合物业管理单位的工作。小区住户要乐于担任业主代表或参与业主委员会的工作，自觉遵守小区管理的有关规定。
物业管理单位是小区物业管理服务收费的主体，是《管理办法》中规范物业管理服务收费行为的主要对象。国务院国发(1998)34号文件要求：“物业管理企业要认真执行国家的阶格政策，做好收费项目和标准及收费办法的公开工作，切实向住户提供质价相符的服务。”物业管理单位虚自觉执行(管理办法)，争创优质服务。
五、小区的各项服务收费和纳人管理的经营项目收入，都应按规定定时向住户公布并报价格部门备案。
六、价格部门应建立完善以小区为单位的物业管理等级评定、收费标准、考核记载、备案执行等内容齐全的档案资料，妥善保管，做好服务及监管工作。要严肃查处和妥善处理物业管理中的价格违法行为。
昆明市物价局 一九九九年十一月二十一日