房地产一般开发流程及关键节点
作为房地产开发来说，针对工程部来说，可从如下几个方面进行控制（具体参照“STUDY”中的施工阶段提醒，
一按施工顺序来说：
一、开工前：
1、 结合场外管线图及进行现场踏勘，了解工程现状：
l 现场地下管线分布情况，地面上是否有架空线路等，考虑保护和迁移
l 周边市政提供的条件：燃气，给排水管径（标高，位置），供电位置，即可确保施
工必须的电力、给水供应，又为设计体统参考依据
l 场地分布情况，根据场地移交情况，做好部分复测，为土方开挖方量平衡计算及设
计首层标高做好参考依据
l 了解周边建设情况（如高度，房屋类型，桩型等），周边环境（如出通道，基坑支
护条件，桩基施工条件）
l 施工场地的位置，是否具有施工操作面
2、 图纸的准备及相关手续的办理
l 初步，扩初图纸已经认可，人防等建设批文，立项批文已经齐全的情况下，因针对
上述情况复核其可行性，能否实施，
l 施工图审查进行中，应独立或者与技术部（如有）一道对审图意见的回复进行审核，
确保少花钱，多办事
l 施工图审查前与设计院沟通（如有技术部就内部形成初稿后与设计讨论,包括含钢
量等，在出正式图，送审前形成统一意见后由设计修改图纸到蓝图上，避免招标后变更太多）
l 日照分析，户型分析，室外空调外机位置一体化，物业、销售一起进行的户型设计
研究，室外车流研究（车流方向，岗亭门卫设置，围墙设置）等设计事宜
l 施工图审查通过后，有施工许可证后，将审图意见及回复意见
用红笔明显标注到图纸上（审图意见，工程部留复印件，档案室留存原件二份（一份为绝密件，一份为借阅件）
3、 施工单位的招投标
l 总包单位和土方单位的选择
重点为：总工，项目经理（是否常驻工地，与公司的关系，项目经理的权利与义务）施工班组，质量检查，样品留存
l 监理单位的选择
重点为：1、如总包施工单位不能实现本地化，哪监理单位一定要实行本地化，对本地的质监站、安监站比较熟悉，有的工作可以先做
2、将监理费用的5%作为甲方奖励基金，用于现场发放
3、对监理重点、关键节点不实行旁站的，要给予相应的处罚措施（先
找总监谈，不行的话，好发函，不仅仅是有人值班，而是要到现场高密
度的抽查）
l 设计单位的选择：
1、建筑方案图可以选择北京，上海，深圳等地方的建筑设计院，理念比较新，
但结构设计等施工图出图单位尽量选择本地的企业，对江苏本地的规范
比较熟悉。
2、对钢筋含量，砼含量，设计成果深度，出图时间，通过图审时间予以明确，
具备关键节点，
3、对较小的项目10万平方以下的（做好技术及设计交底，每个月或特殊时间到现场指导（如相关验收，设计样板选型）;对10万平方以上的（不但要做好技术及设计交底，好要注明设计现场代表驻现场时间，兼职还是专职）
4、 与政府、设计院等的外联工作（做好相关沟通及技术交底工作）
l 对白蚁防治的对接工作
l 与质量监督、安全监督的对接工作
l 与墙改办的联系、
l 与人防办的联系
l 设计技术交底（设计理念的交底工作）
二、施工阶段的工作：
一、 组织施工单位进行第一次工地例会
1、 对参建各方走到一起的欣喜和感谢
2、 对组织架构进行审核调整及优化
3、 施工单位的打算，对项目的了解及配合
4、 具体详见“第一次工地会议纪要”
5、 明确会议的召开时间，整理会议纪要由谁整理，下发，整改时间，例会的流程。
6、 对监理整改意见的回复，甲方指令单的处理与工程进度款挂钩，
7、 对监理人员优秀行为的奖励制度（确保人员流动不大及负责任）
二、 施工阶段控制重点
1、 土方及基坑支护（土方开挖顺序，弃土点位置，挖机及土方车辆的数量，有无特殊关系，在特殊时间也可以出土）
2、桩基工程（包括结构选型，试打桩等技术参数的保留，进出场道路及桩进场条件全由施工单位自行解决）
3、地下室工程（渗漏水的预防及处理，设备安装与地平的施工顺序，配电房等核心位置的防水，防潮工作，地下停车位的提前设计工程，风机、防火门的提前采购工作）
4、主体工程：
l 钢筋工程： 型号，数量，连接方式，甲供性能，节点构造
l 模板工程：方案（尤其是高支模方案），模板数量，模板养护，模板施工质
量，预留洞口位置大小是否准确
电梯、扶梯，风井、楼梯的高度，能否顺利走入？
住宅天花一般不抹灰，故模板平整度要求比价高
l 混凝土工程：确保施工无冷缝（施工人员数量多少，机械设备数量，有无平
板振捣器）；确保砼标号及外加剂符合设计要求（按泵车抽查，先柱子，后梁
板，28天拆模后及时测量砼数据，如有异常及时整改），砼养护条件及养护人
员,模板拆除后现浇结构的验收及质量问题的处理（漏浆、孔洞，夹层，漏筋
等质量问题的处理程序及避免措施）
l 砌体工程：
1、 图纸尽快确认，争取与主体同步施工
2、 与设备工程师沟通，确保各种管井大小满足施工要求
3、 预留洞口与设备专业，门窗一致，确保甲供尺寸（如门洞尺寸等应该由甲乙
双方做一正式个交接）
4、 高层顶层要先施工（按照一般的爬架三层考虑，施工时提前选购砌块，待其
达到30天的龄期后上墙，再过30天抹灰，顶层内墙最好加一层玻璃纤维，
以增大抗裂性）
5、 砌块与梁交接处的封堵如何做？
6、 不同材料交界处的网片必须设置到位，拉结筋
7、 出屋面楼梯、烟气道、卫生间，等干湿交界处必须做素砼翻边，并将原基层
处理干净，振捣迷失
8、 垂直电梯井道必须按照营运图予以施工（不能按照建筑图，含圈梁的设置（从
下往上量测，误差-50MM内，圈梁每侧必须在一个平面内,电梯层门必须与
轿厢的距离不能太大，尤其是高层中结构与墙体的砌筑可能会存在门得问
题），
9、 女儿墙压顶必须是砼结构，以免渗水
l 屋面及卫生间，外墙及门窗防水问题
屋面、卫生间防水：
1、 结构必须振捣迷实（采用平板与板式振捣器相结合的方式）
2、 结构施工完成，出屋面洞口，套管施工完成后，屋面结构做蓄水试验
3、 上述工序2经监理、工程部验收后方可进行防水找平施工
4、 防水找平层得水泥标号必须达到设计标准，并收光，养护到位，确保不起沙，
不剥离，强度可靠
5、 上述工序4经验收后方可做防水施工
6、 刚性防水层与基层之间套薄膜一道，刚性防水层必须有抗开裂措施
7、 条件允许的话，以结构找坡为优先考虑的方式
l 外墙及门窗防水问题：
1、 外墙必须按照规定进行砌筑及封堵，
2、 门窗上口，阳台上口尽量做到两道防水（鹰嘴及滴水线条），至少要有一道，
门窗至少退滴水线35以上，严禁铝合金门窗上空，
3、 空调管等外墙需要开洞的地方必须确保外低里高，
4、 室内外抹灰及装修工程（与销售、技术等一起确定楼宇交付标准）：
5、 门窗的防水工程必须有责任主体（一般由最后收口的总包施工单位负责，在门
窗单位发泡剂施工完成后，总包与监理一起验收，有验收职责，最后由总包负责）
墙体抹灰
1、 为了加快施工进度，保证施工质量,做好如下工作：
一、 砌块要提前进场，在场地上放置不少于7天后方可施工（一般厂家
达不到28的养护时间）
二、 施工完成后按规定时间抹灰
三、 质量监督站验收完主体后即进行喷砂，贴缝后最好保证两天后方可
进行抹灰，
四、 按工程的施工质量要求，做好抹灰的配合比抽查及养护工作
五、 抹灰完成后做好相关净尺寸的符合工作（尤其是卫生间，厨房，入
户门门口等位置）
六、 抹灰前做好结构的符合工作，对现浇结构尺寸偏差较大部分，必须
先符合尺寸，在施工范围内凿除后对抹灰单位进行交接（坚决杜绝
先抹灰，后打凿，破坏铁丝网）
七、 天花按照一般标注是不抹灰，做好先抹灰以利于门窗玻璃等后续工
作的施工。
l 室外工程：
一、 明确所有管井标高需按最后绿化施工完成后一致（由各相关管井施工单位负责），
二、 所有管井有个专业明确后，由建筑专业统一调配，确保位置及标高满足建筑美观
及维修方便，
三、 道路由专业施工单位施工（即使是总包单位总包也应该选择有资质单位进行分
包，并查验分包单位机械设别，人员资质，由类似施工经验）,在条件允许下优先选择黑色路面，
四、 路面排水的选择（雨水检查井）：在各种道路交叉口量测必须设置排水口，通常
路面不能超过25米必须设置路面排水口（注：侧面雨水检查口得大小一定要符合要求，其净面积不能太小，影响排水通畅性）
五、 各种消防车道要能确保通畅，转弯半径符合消防车的要求
六、 住宅楼小区路灯是能够全部或者部分补贴的，施工时需要先向市政管理处问询，
沟通，按照规定设置分开线路，便于补贴和计量
七、
房地产一般开发流程及关键节点
作为房地产开发来说，针对工程部来说，可从如下几个方面进行控制（具体参照“STUDY”中的施工阶段提醒，
一按施工顺序来说：
一、开工前：
1、 结合场外管线图及进行现场踏勘，了解工程现状：
l 现场地下管线分布情况，地面上是否有架空线路等，考虑保护和迁移
l 周边市政提供的条件：燃气，给排水管径（标高，位置），供电位置，即可确保施
工必须的电力、给水供应，又为设计体统参考依据
l 场地分布情况，根据场地移交情况，做好部分复测，为土方开挖方量平衡计算及设
计首层标高做好参考依据
l 了解周边建设情况（如高度，房屋类型，桩型等），周边环境（如出通道，基坑支
护条件，桩基施工条件）
l 施工场地的位置，是否具有施工操作面
2、 图纸的准备及相关手续的办理
l 初步，扩初图纸已经认可，人防等建设批文，立项批文已经齐全的情况下，因针对
上述情况复核其可行性，能否实施，
l 施工图审查进行中，应独立或者与技术部（如有）一道对审图意见的回复进行审核，
确保少花钱，多办事
l 施工图审查前与设计院沟通（如有技术部就内部形成初稿后与设计讨论,包括含钢
量等，在出正式图，送审前形成统一意见后由设计修改图纸到蓝图上，避免招标后变更太多）
l 日照分析，户型分析，室外空调外机位置一体化，物业、销售一起进行的户型设计
研究，室外车流研究（车流方向，岗亭门卫设置，围墙设置）等设计事宜
l 施工图审查通过后，有施工许可证后，将审图意见及回复意见
用红笔明显标注到图纸上（审图意见，工程部留复印件，档案室留存原件二份（一份为绝密件，一份为借阅件）
3、 施工单位的招投标
l 总包单位和土方单位的选择
重点为：总工，项目经理（是否常驻工地，与公司的关系，项目经理的权利与义务）施工班组，质量检查，样品留存
l 监理单位的选择
重点为：1、如总包施工单位不能实现本地化，哪监理单位一定要实行本地化，对本地的质监站、安监站比较熟悉，有的工作可以先做
2、将监理费用的5%作为甲方奖励基金，用于现场发放
3、对监理重点、关键节点不实行旁站的，要给予相应的处罚措施（先
找总监谈，不行的话，好发函，不仅仅是有人值班，而是要到现场高密
度的抽查）
l 设计单位的选择：
1、建筑方案图可以选择北京，上海，深圳等地方的建筑设计院，理念比较新，
但结构设计等施工图出图单位尽量选择本地的企业，对江苏本地的规范
比较熟悉。
2、对钢筋含量，砼含量，设计成果深度，出图时间，通过图审时间予以明确，
具备关键节点，
3、对较小的项目10万平方以下的（做好技术及设计交底，每个月或特殊时间到现场指导（如相关验收，设计样板选型）;对10万平方以上的（不但要做好技术及设计交底，好要注明设计现场代表驻现场时间，兼职还是专职）
4、 与政府、设计院等的外联工作（做好相关沟通及技术交底工作）
l 对白蚁防治的对接工作
l 与质量监督、安全监督的对接工作
l 与墙改办的联系、
l 与人防办的联系
l 设计技术交底（设计理念的交底工作）
二、施工阶段的工作：
一、 组织施工单位进行第一次工地例会
1、 对参建各方走到一起的欣喜和感谢
2、 对组织架构进行审核调整及优化
3、 施工单位的打算，对项目的了解及配合
4、 具体详见“第一次工地会议纪要”
5、 明确会议的召开时间，整理会议纪要由谁整理，下发，整改时间，例会的流程。
6、 对监理整改意见的回复，甲方指令单的处理与工程进度款挂钩，
7、 对监理人员优秀行为的奖励制度（确保人员流动不大及负责任）
二、 施工阶段控制重点
1、 土方及基坑支护（土方开挖顺序，弃土点位置，挖机及土方车辆的数量，有无特殊关系，在特殊时间也可以出土）
2、桩基工程（包括结构选型，试打桩等技术参数的保留，进出场道路及桩进场条件全由施工单位自行解决）
3、地下室工程（渗漏水的预防及处理，设备安装与地平的施工顺序，配电房等核心位置的防水，防潮工作，地下停车位的提前设计工程，风机、防火门的提前采购工作）
4、主体工程：
l 钢筋工程： 型号，数量，连接方式，甲供性能，节点构造
l 模板工程：方案（尤其是高支模方案），模板数量，模板养护，模板施工质
量，预留洞口位置大小是否准确
电梯、扶梯，风井、楼梯的高度，能否顺利走入？
住宅天花一般不抹灰，故模板平整度要求比价高
l 混凝土工程：确保施工无冷缝（施工人员数量多少，机械设备数量，有无平
板振捣器）；确保砼标号及外加剂符合设计要求（按泵车抽查，先柱子，后梁
板，28天拆模后及时测量砼数据，如有异常及时整改），砼养护条件及养护人
员,模板拆除后现浇结构的验收及质量问题的处理（漏浆、孔洞，夹层，漏筋
等质量问题的处理程序及避免措施）
l 砌体工程：
1、 图纸尽快确认，争取与主体同步施工
2、 与设备工程师沟通，确保各种管井大小满足施工要求
3、 预留洞口与设备专业，门窗一致，确保甲供尺寸（如门洞尺寸等应该由甲乙
双方做一正式个交接）
4、 高层顶层要先施工（按照一般的爬架三层考虑，施工时提前选购砌块，待其
达到30天的龄期后上墙，再过30天抹灰，顶层内墙最好加一层玻璃纤维，
以增大抗裂性）
5、 砌块与梁交接处的封堵如何做？
6、 不同材料交界处的网片必须设置到位，拉结筋
7、 出屋面楼梯、烟气道、卫生间，等干湿交界处必须做素砼翻边，并将原基层
处理干净，振捣迷失
8、 垂直电梯井道必须按照营运图予以施工（不能按照建筑图，含圈梁的设置（从
下往上量测，误差-50MM内，圈梁每侧必须在一个平面内,电梯层门必须与
轿厢的距离不能太大，尤其是高层中结构与墙体的砌筑可能会存在门得问
题），
9、 女儿墙压顶必须是砼结构，以免渗水
l 屋面及卫生间，外墙及门窗防水问题
屋面、卫生间防水：
1、 结构必须振捣迷实（采用平板与板式振捣器相结合的方式）
2、 结构施工完成，出屋面洞口，套管施工完成后，屋面结构做蓄水试验
3、 上述工序2经监理、工程部验收后方可进行防水找平施工
4、 防水找平层得水泥标号必须达到设计标准，并收光，养护到位，确保不起沙，
不剥离，强度可靠
5、 上述工序4经验收后方可做防水施工
6、 刚性防水层与基层之间套薄膜一道，刚性防水层必须有抗开裂措施
7、 条件允许的话，以结构找坡为优先考虑的方式
l 外墙及门窗防水问题：
1、 外墙必须按照规定进行砌筑及封堵，
2、 门窗上口，阳台上口尽量做到两道防水（鹰嘴及滴水线条），至少要有一道，
门窗至少退滴水线35以上，严禁铝合金门窗上空，
3、 空调管等外墙需要开洞的地方必须确保外低里高，
4、 室内外抹灰及装修工程（与销售、技术等一起确定楼宇交付标准）：
5、 门窗的防水工程必须有责任主体（一般由最后收口的总包施工单位负责，在门
窗单位发泡剂施工完成后，总包与监理一起验收，有验收职责，最后由总包负责）
墙体抹灰
1、 为了加快施工进度，保证施工质量,做好如下工作：
一、 砌块要提前进场，在场地上放置不少于7天后方可施工（一般厂家
达不到28的养护时间）
二、 施工完成后按规定时间抹灰
三、 质量监督站验收完主体后即进行喷砂，贴缝后最好保证两天后方可
进行抹灰，
四、 按工程的施工质量要求，做好抹灰的配合比抽查及养护工作
五、 抹灰完成后做好相关净尺寸的符合工作（尤其是卫生间，厨房，入
户门门口等位置）
六、 抹灰前做好结构的符合工作，对现浇结构尺寸偏差较大部分，必须
先符合尺寸，在施工范围内凿除后对抹灰单位进行交接（坚决杜绝
先抹灰，后打凿，破坏铁丝网）
七、 天花按照一般标注是不抹灰，做好先抹灰以利于门窗玻璃等后续工
作的施工。
l 室外工程：
一、 明确所有管井标高需按最后绿化施工完成后一致（由各相关管井施工单位负责），
二、 所有管井有个专业明确后，由建筑专业统一调配，确保位置及标高满足建筑美观
及维修方便，
三、 道路由专业施工单位施工（即使是总包单位总包也应该选择有资质单位进行分
包，并查验分包单位机械设别，人员资质，由类似施工经验）,在条件允许下优先选择黑色路面，
四、 路面排水的选择（雨水检查井）：在各种道路交叉口量测必须设置排水口，通常
路面不能超过25米必须设置路面排水口（注：侧面雨水检查口得大小一定要符合要求，其净面积不能太小，影响排水通畅性）
五、 各种消防车道要能确保通畅，转弯半径符合消防车的要求
六、 住宅楼小区路灯是能够全部或者部分补贴的，施工时需要先向市政管理处问询，
沟通，按照规定设置分开线路，便于补贴和计量
七、