第七章 房地产权属登记制度与政策
【本章历年考试情况】
■本章所占分值较高，比较重要。
【本章主要内容】
第一节 房地产登记概述 第二节 房地产登记制度
第三节 房屋权属登记信息查询 第四节 房地产权属档案管理 第五节 房地产测绘
第一节 房地产登记概述
1.房地产登记的概念▴
■房地产登记是指房地产登记机关依法将房地产权利和其他应当记载的事项在房地产登记簿上予以记载的行为，是将房地产权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在房地产登记簿上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。 2.房地产登记制度的类型▲（两大类） ■契据登记制（对抗要件主义）
本质是权利在当事人订立合约时就生效
登记机构只审查形式，只作权利状态记载而不确定权利
登记只具有公示力而无公信力，不经过登记只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人
法院可以裁定已登记的契约无效，登记机构对此不承担责任 ■产权登记制（成立要件主义） 将登记作为房地产权利成立的要件，未经登记使不产生效力，不仅不能对抗第三人，即使在当事人之间也不发生效力 分类
权利登记制 托伦斯登记制
3.房地产登记的目的和意义▲ ■保护房地产权利人的合法权益 ■保证交易安全，减少交易成本 ■为房地产管理奠定基础
■为城市规划、建设、管理提供科学依据 4.房地产登记的任务▲ ■做好登记簿记载工作
■做好房地产登记信息化工作 ■做好房地产登记档案管理工作 5.房地产登记的原则▴ ■权利主体一致的原则
房地不可分割，房屋所有权人和该房屋占用的土地的使用权人必须为同一人 ■属地管理原则
应到房地产所在地的市县房地产管理部门申请登记 6.物权法确定的不动产登记制度■ 6.1 不动产登记原则（三统一） ■统一登记范围 ■统一登记机构 ■统一登记办法 6.2 登记机构的职责 ■查验资料 ■询问申请人
■如实登记有关事项 ■其它
【重点】不动产登记机构不得有的行为 不得要求对不动产进行评估 不得以年检等名义进行重复登记 不得有超出登记职责范围的其他行为 6.3 不动产登记的载体（两类载体）
■不动产登记簿－是登记机构的文件，是物权归属和内容的根据
■不动产权属证书－登记机构颁发给权利人的证书，是不动产登记簿所记载内容的外在表现
■两者不一致时，以不动产登记簿为准 【2008年真题】
▴不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载不-致的，以不动产权属证书为准。（ ）
[答疑编号[1**********]1：针对该题提问]
『正确答案』X 『答案解析』以政府留存的不动产登记簿为准。
6.4 不动产登记的生效时间
■法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力
■因法律文书或政府征收决定导致变动的，自法律文书或政府的征收决定等生效时发生效力
■因继承或受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力
■因合法建筑造、拆除房屋等事实行为引起的变更，自事实行为成就时发生效力 ■法律没有规定应当登记的，自合同成立时生效，未办理登记的，不影响合同效力 ■法律规定处分需办理登记的，如未经登记，不发生物权效力 6.5 预告登记
■为了保全一项请求而进行的不动产登记，该请求的目的是在将来发生不动产物权变动
■预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力 ■债权消灭或自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效 【2009年真题】 ▴预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。（ ）
[答疑编号[1**********]2：针对该题提问]
『正确答案』对
【2007年真题】
▴下列关于预告登记的表述中，错误的是（ ）。 A.预告登记的目的是保障将来实现的物权 B.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效
C.预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力 D.预告登记的范围应当是商品房预售，主要是防止一房多卖
[答疑编号[1**********]3：针对该题提问]
『正确答案』D
『答案解析』商品房预售可以预告登记，但预告登记的范围不仅仅
是商品房预售。
6.6 更正登记、异议登记 ■更正登记
是对原登记权利的涂销，同时对真正权利进行登记
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有误的，可以申请更正登记 ■异议登记
权利人及利害人对不动产登记簿中记载的权利提出异议计入登记簿中 其法律效力是使登记簿中记载的权利失去推定的效力 申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效
【2009年真题】 ▴异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向异议登记申请人请示损害赔偿。（ ）
[答疑编号[1**********]4：针对该题提问]
『正确答案』对
【2008年真题】
▴权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请（记。
A.预告 B.变更 C.更正 D.异议
[答疑编号[1**********]5：针对该题提问]
『正确答案』C 『答案解析』注意变更登记与更正登记的区别。
第二节 房地产登记制度
【本节主要内容】
1.房地产登记的种类■ 2.房地产登记的体制■ 3.房屋登记的范围■ 4.房屋登记机构▴
5.房屋登记的基本要求■ 6.房屋登记的程序▴ 7.房屋登记的时限▴ 8.房屋登记的其他规定▴ 9.房屋登记收费▴
1.房地产登记的种类■ ■土地登记（五类）
土地总登记（类似于人口普查） 土地初始登记（类似于新生儿上户） 土地变更登记（内容客体发生变化）
土地注销登记
）登
■房屋登记（五类） 房屋所有权登记 房屋所有权初始登记
房屋所有权变更登记（内容客体发生变化） 房屋所有权转移登记（主体发生变化） 房屋所有权注销登记 房屋抵押权登记 一般抵押登记
房屋抵押权设立登记 房屋抵押权变更登记 房屋抵押权转移登记 房屋抵押权注销登记 最高额抵押登记
房屋最高额抵押权设立登记 房屋最高额抵押权变更登记 房屋最高额抵押权转移登记 房屋最高额抵押权注销登记 房屋最高额抵押权确定登记 地役权登记 房屋预告登记 房屋其他登记 【2006年真题】
▴下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是（ ）。 A.依法登记的房地产权利受国家法律保护
B.当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记 C.经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力
D.房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记 [答疑编号[1**********]6：针对该题提问]
『正确答案』D
『答案解析』变更登记是权利内容（客体）发生变化，而主体变化
是转移登记。
2.房地产登记的体制■
■房屋和土地分别由房产管理部门和土地管理部门分别登记 ■个别地方实现了房地产统一登记 3.房屋登记的范围■ ■国有土地上的房屋 ■集体土地上的房屋
■具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物，可以参照 4.房屋登记机构▴
■直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构是法定的房屋登记和发证机关 5.房屋登记的基本要求■
5.1 以共同申请为原则，以单方申请为例外 ■可以由当事人单方申请的情形 因合法建造房屋取得房屋权利
因法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利 因继承、受遗赠取得房屋权利
房屋登记办法所列变更登记情形之一 房屋灭失
权利人放弃房屋权利 其它
■建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房的登记 由开发企业在申请房屋初始登记时一并申请登记 只在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书 【2008年真题】
▴对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，在房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上记载，不颁发房屋权属证书。（ ）
[答疑编号[1**********]7：针对该题提问]
『正确答案』对
【2006年真题】
▴房屋他项权利登记由房屋所有权人提出申请。 （ ）
[答疑编号[1**********]8：针对该题提问]
『正确答案』错 『答案解析』以共同申请为原则。
5.2 以查验申请资料为主，实施必要的实地查看（需要实地查看所情形）： ■房屋所有权初始登记 ■在建工程抵押登记
■因房屋灭失导致的所有权注销登记 ■其它
5.3 按房屋基本单元进行登记 ■以套为基本单元
■非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元 ■非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元
6.房屋登记的程序▴ 6.1 程序 ■申请
共有房屋，由共有人共同申请登记，但共有房屋所有权变更登记，可由相关共有人申请
申请登记材料应提供原件，不能提供原件，应提交经有关机关确认与原件一致的复印件
■受理 ■审核
■记载于登记簿 ■发证
【2009年真题】
▴申请房屋登记时，申请登记材料不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。（ ）
[答疑编号[1**********]9：针对该题提问]
『正确答案』对
6.2 予以登记的条件（5条件） ■主体一致
■与规划证明材料及登记簿记载一致 ■申请内容与材料证明事实一致
■申请登记事项与登记簿记载的房屋权利不冲突 ■不存在不予登记的情形 6.3 不予登记的情形（7条） ■违法建筑
■申请人不能提供合法有效权利来源证明或提供的不一致的 ■申请登记事项与登记簿记载事项冲突
■申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值 ■房屋已依法被征收、没收 ■房屋被查封期间 ■其它
6.4 其它规定 ■权属证书的种类 房屋所有权证书 房屋他项权利证书 ■登记的公告
公告是对可能存在异议的申请，采用布告、报纸等形式公开征询异议 公告并不是房屋登记的必经程序 是否有必要公告，由登记机构确定 【2006年真题】
▴我国房屋权属登记（ ）。 A.具有公信力 B.公告是必经程序 C.是一项法定制度 D.为权利动态登记
E.可以制作颁发统一的房地产权证书
[答疑编号[1**********]0：针对该题提问]
『正确答案』ACD 『答案解析』B公告非必经程序；E有两种证书，所有权证和他项
权利证。
7.房屋登记的时限▴
■延长时限最长不得超过原时限的一倍 【2009年真题】
▴房屋登记机构受理异议登记后，应于（ ）个工作日内完成登记。 A.1 B.10 C.15 D.30
[答疑编号[1**********]1：针对该题提问]
『正确答案』A
8.房屋登记的其他规定▴
■关于最高额抵押权登记-最高额抵押权在债权确定之前，不得办理转移登记 ■关于房屋预告登记
■关于房屋更正登记和异议登记 ■关于基于判决、仲裁的登记 ■关于在建工程抵押登记 ■关于房改售房登记 9.房屋登记收费▴ ■房屋登记费的性质
属于行政事业性收费，应全额上缴地方国库，纳入地方财政预算管理
■计费方式和标准
房屋登记费各申请人收取，需由当事人双方共同申请的，只能向登记为房屋权利人的一方收取
住房每件80元
农民宅基地建房，不收取登记费，只收10元工本费 非住房每件550元 经济适用住房减半
房屋查封登记、注销登记和因登记机关错误造成的更正登记，不收登记费 房屋登记费中包含权属证书费 多增加一本权属证书，加10元 补领证时只收权属证书费 【2009年真题】
▴根据《物权法》，不动产登记费按（ ）收取。 A.面积 B.套
C.成交价格 D.件
[答疑编号[1**********]2：针对该题提问]
『正确答案』D
第三节 房屋权属登记信息查询
1.房屋权属登记信息查询概述▴ ■概念
▵指房屋权属机关在登记过程中形成的与房屋权利直接相关的信息 ■分类
原始登记凭证
△房屋权利登记申请表
△房屋权利设立、变更、转移、消灭或限制的具体依据 △权属登记申请人提交的其他资料 对房屋权利的记载信息 △房屋自然状况 △房屋权利状况 △其它信息 ■意义
权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供 是物权公示原则的具体要求和体现
物权的各种变动必须采取法律许可的方式向社会予以展示，以获得社会承认和法律保护
2.房屋权属登记查询范围▴
■一般原则
登记信息查询采取“分层次查询”的原则，区分不同的人群，对不同的登记信息规定了不同的查询范围
■可以公开查询的信息 房屋自然状况 房屋权利状况
■限制查询的信息－原始凭证（6条）
房屋权利人或委托人可以查询该房屋权利有关的原始登记凭证
房屋继承人、受赠人、受遗赠人可以查询与该房屋有关的原始登记凭证
国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门和证券监管部门可以查询与案件直接相关的原始凭证
公证机构和仲裁机构可以查与公证仲裁事项直接相关的原始凭证
仲裁事项、诉讼案件的当事人可以查询与事项和案件直接相关的原始凭证
涉及国家安全、军事等需要保密的信息，在安全机关、军事机关同意的范围内查询 【2009年真题】 ▴根据《房屋权属登记信息查询暂行办法》规定，可以公开查询的登记信息有（ ）。 A.房屋自然状况 B.房屋权利状况
C.与诉讼案件直接相关的原始登记凭证 D.与产权登记相关的原始登记凭证 E.与公证事项直接相关的原始登记凭证 提示：参见教材P153
[答疑编号[1**********]1：针对该题提问]
『正确答案』AB
【2008年真题】
▴任何单位和个人都可以到房屋登记机构查询房屋坐落、面积、用途等房屋自然状况信息，但不可以查询房屋所有权人姓名或名称等权利状况信息。（ ） 提示：参见教材P153
[答疑编号[1**********]2：针对该题提问]
『正确答案』×
3.房屋权属登记信息查询的程序▴ ■查询人提出查询申请 ■查询机构提供查询
■查询结果证明的出具-注明查询日期及房屋权属信息利用用途
4.对查询机构和查询人的要求▴ ■对查询机构的要求
建立房屋权属登记信息查询制度 更新查询信息 及时提供查询
指定专人负责查询工作 不得擅自扩大查询范围 ■对查询人的要求 按规定提交查询资料 在指定场所查询 不得毁坏查询设备
保守国家机密、个人隐私和商业秘密 按规定缴纳查询费用
第四节 房地产权属档案管理
1.房地产权属档案管理的内容▴ ■房地产平面图－图
■房地产有关证明文件－证（五类） 权属确立、变更、转移等证明文件 房屋及其所占用土地使用权权属界定图 登记工作中形成的文件
反映和记载权属状况和信息资料 其它
■房地产卡片－卡
■房地产登记簿册－册
2.房地产权属档案的特点▲（六个特点） ■专业性
管理有专门部门
权属档案是专业性材料 权属档案有专业管理方法 ■动态性 ■真实性 ■完整性 房地结合 图档结合 ■价值性
■法律性（权属档案） 3.房地产权属档案的作用▲ ■登记发证 ■交易评估 ■房管政策 ■落实政策
■规划建设 ■旧城改造 ■史迹考证 ■编史修志 ■房地征税
4.房地产权属档案业务管理的内容▲ ■收集 ■整理 ■鉴定 ■保管 ■检索 ■编研 ■统计 ■异动管理 ■利用
第五节 房地产测绘
【本节主要内容】
1.房地产测绘的概述▲ 2.房地产测绘的作用 3.房地产面积测算的内容
4.房地产面积测算的一般规定和方法■ 5.土地面积测算■
6.房屋面积测算的一般规定■ 7.共有建筑面积的分摊■ 1.房地产测绘的概述▲ ■定义
指运用测绘仪器、测绘技术和测绘手段，来测定房地产的位置、界址、占地范围和面积数量等，为房地产权利人和管理部门提供信息服务的一项专业技术活动 ■种类
房地产基础测绘-形成房地产分幅平面图 房地产项目测绘-形成房地产分丘平面图等 ■测绘成果 房产簿册 房产数据 房产图集
■测绘的基本内容 房地产平面控制测量 房地产调查 房地产要素测量 房地产图绘制 房地产面积测算
房地产成果资料的检查与验收 【2006年真题】
▴房地产测绘包括房地产基础测绘和房地产项目测绘。 （ ） 提示：参见教材P162
[答疑编号[1**********]3：针对该题提问]
『正确答案』√
2.房地产测绘的作用
■为房地产开发、经营以及交易提供基本信息服务 ■为房地产管理提供信息服务 制定相关政策时
房地产权属登记发证时 ■为其他部门提供参考资料
3.房地产面积测算的内容（两大部分） ■房屋面积测算 房屋建筑面积测算 房屋使用面积测算 共有建筑面积测算 ■用地面积测算 丘面积的测算 房屋占地面积测算 共用土地面积测算
4.房地产面积测算的一般规定和方法■ 4.1 房地产面积测算的一般规定 参见教材P164。
4.2 房地产面积测算的方法 ■解析法
界址点坐标解析测算面积 几何图形法量算面积 ■图解法 求积仪法 称重法 模片法
光电面积量算仪法 5.土地面积测算■ 5.1 丘测量要求
■丘是指地表上一块有界空间的地块，分为独立丘与组合丘 ■独立丘指一个地块只属于一个产权单元 ■组合丘指一个地块属于几个产权单位
5.2 不计入用地面积的范围
■无明确使用权属的冷巷、巷道或间距地 ■市政管辖的马路、街道、巷道等公共用地 ■公共使用的河滩、水沟、排水沟
■已征用、划拨或属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地
■其它按规定不计入宗地的面积 6.房屋面积测算的一般规定■
6.1 建筑面积和房屋产权登记面积（三个名词） ■房屋建筑面积
指房屋外墙勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.2米以上（含2.2m）的永久性建筑 ■房屋共有建筑面积 ■房屋产权登记面积 【2008年真题】
▴依据《房产测量规范》，无顶盖的建筑物均不计算建筑面积。（ ） 提示：参见教材P165
[答疑编号[1**********]4：针对该题提问]
『正确答案』√
6.2 房屋使用面积
■是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影计算 6.3 计算建筑面积的有关规定 ■计算全部建筑面积的范围 ■计算一半建筑面积的范围 ■不计算房屋面积的范围
■几种特殊情况下计算建筑面积规定 【2006年真题】
▴根据《房产测量规范》，计算一半建筑面积的是（ ）。 A.无柱的雨篷
B.有顶盖不封闭的永久性架空通廊 C.房屋内高度在2.20m以上的技术层 D.全封闭阳台
提示：参见教材P165-167
[答疑编号[1**********]5：针对该题提问]
『正确答案』B
6.4 成套房屋建筑面积的测算（两大部分） ■套内建筑面积 套内房屋的使用面积 套内墙体面积 套内阳台建筑面积
■共有建筑面积的分摊
【2009年真题】综合分析题
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发建设一普通住宅小区，向社会公开预售。2008年12月1日，李某与甲公司签订了商品房预售合同（李某为首次购房）。房屋竣
22
工后，经房地产测绘机构测算，该房屋套内建筑面积为70m，阳台面积为6m，套内墙
22
体建筑面积为9m，分摊共有建筑面积13m。
2
▴李某所购房屋的建筑面积为（ ）m。 A.70 B.76 C.83 D.92
提示：参见教材P167
[答疑编号[1**********]6：针对该题提问]
『正确答案』C 『答案解析』建筑面积等于套内建筑面积加上分摊的共有建筑面积 =70+13=83。注意套内墙体建筑面积和阳台面积均已包含在套内建筑面积内。
▴签订商品房预售合同至房屋竣工前，李某可以申请（ ） A.房屋预告登记
B.房屋所有权初始登记 C.房屋转移登记
D.商品房预售合同登记备案 提示：参见教材P144
[答疑编号[1**********]7：针对该题提问]
『正确答案』A
7.共有建筑面积的分摊■
7.1 共有建筑面积的分类 ■按是否应当分摊分类 不应分摊的共有建筑面积
△独立使用的地下室、车棚、车库 △作为人防工程的地下室、避难室 △用作公共休憩、绿化等场所的架空层
△为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积
△建筑在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房，均作为不应分摊的共有建筑面积 应分摊的共有建筑面积
△作为公共使用的电梯井、管道井、垃圾道、变电室、地下室等以及为整幢服务的公共用房和管理用房建筑面积
△单元与共有建筑之间的墙体水平投影面积的一半，以及外墙水平投影面积的一半 ■应分摊的共有面积按共有建筑面积的不同使用功能分类 幢共有建筑面积 功能共有建筑面积 本层共有建筑面积 【2009年真题】
▴在共有建筑面积计算中，不应分摊的是（ ）。 A.用作公共休憩的架空层 B.本幢公共使用的电梯井 C.本幢的公共门厅 D.本幢的公共过道 提示：参见教材P168
[答疑编号[1**********]8：针对该题提问]
『正确答案』A
【2006年真题】
▴根据《房产测量规范》，下列不应分摊的共有建筑面积有（ ）。 A.为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积 B.建在幢内且为本幢服务的配电房 C.为多幢综合楼服务的物业管理用房 D.人防用的地下室
E.用作公共休息场所的架空层 提示：参见教材P168
[答疑编号[1**********]9：针对该题提问]
『正确答案』ACDE
7.2 共有建筑面积分摊的原则
■产权双方有合法的权属分割文件或协议的，按文件或协议分摊
■无权属分割文件或协议的，根据房屋共有建筑面积的不同使用功能，按相关建筑面积比例进行计算分摊
7.3 共有建筑面积分摊的计算公式
■各户应分摊的共用公用面积＝各户套内建筑面积×分摊比例系数
■分摊比例系数＝应分摊的共有公用总面积/参加分摊的各户套内面积之和 7.4 共有建筑面积分摊的方法
■住宅楼－以幢为单元，按各套内建筑面积比例分摊
■商住楼－按商业与住宅的建筑面积比例分摊成住宅或商业两个部分
住宅部分－分摊的共有面积加上本身的共有建筑面积，按各套的建筑面积比例分摊 商业部分－分摊的共有面积加上本身的共有建筑面积，分摊至各层，再加上各层共有建筑面积，再按建筑面积分摊
■综合楼－按功能参照商住楼的办法
第七章 房地产权属登记制度与政策
【本章历年考试情况】
■本章所占分值较高，比较重要。
【本章主要内容】
第一节 房地产登记概述 第二节 房地产登记制度
第三节 房屋权属登记信息查询 第四节 房地产权属档案管理 第五节 房地产测绘
第一节 房地产登记概述
1.房地产登记的概念▴
■房地产登记是指房地产登记机关依法将房地产权利和其他应当记载的事项在房地产登记簿上予以记载的行为，是将房地产权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在房地产登记簿上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。 2.房地产登记制度的类型▲（两大类） ■契据登记制（对抗要件主义）
本质是权利在当事人订立合约时就生效
登记机构只审查形式，只作权利状态记载而不确定权利
登记只具有公示力而无公信力，不经过登记只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人
法院可以裁定已登记的契约无效，登记机构对此不承担责任 ■产权登记制（成立要件主义） 将登记作为房地产权利成立的要件，未经登记使不产生效力，不仅不能对抗第三人，即使在当事人之间也不发生效力 分类
权利登记制 托伦斯登记制
3.房地产登记的目的和意义▲ ■保护房地产权利人的合法权益 ■保证交易安全，减少交易成本 ■为房地产管理奠定基础
■为城市规划、建设、管理提供科学依据 4.房地产登记的任务▲ ■做好登记簿记载工作
■做好房地产登记信息化工作 ■做好房地产登记档案管理工作 5.房地产登记的原则▴ ■权利主体一致的原则
房地不可分割，房屋所有权人和该房屋占用的土地的使用权人必须为同一人 ■属地管理原则
应到房地产所在地的市县房地产管理部门申请登记 6.物权法确定的不动产登记制度■ 6.1 不动产登记原则（三统一） ■统一登记范围 ■统一登记机构 ■统一登记办法 6.2 登记机构的职责 ■查验资料 ■询问申请人
■如实登记有关事项 ■其它
【重点】不动产登记机构不得有的行为 不得要求对不动产进行评估 不得以年检等名义进行重复登记 不得有超出登记职责范围的其他行为 6.3 不动产登记的载体（两类载体）
■不动产登记簿－是登记机构的文件，是物权归属和内容的根据
■不动产权属证书－登记机构颁发给权利人的证书，是不动产登记簿所记载内容的外在表现
■两者不一致时，以不动产登记簿为准 【2008年真题】
▴不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载不-致的，以不动产权属证书为准。（ ）
[答疑编号[1**********]1：针对该题提问]
『正确答案』X 『答案解析』以政府留存的不动产登记簿为准。
6.4 不动产登记的生效时间
■法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力
■因法律文书或政府征收决定导致变动的，自法律文书或政府的征收决定等生效时发生效力
■因继承或受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力
■因合法建筑造、拆除房屋等事实行为引起的变更，自事实行为成就时发生效力 ■法律没有规定应当登记的，自合同成立时生效，未办理登记的，不影响合同效力 ■法律规定处分需办理登记的，如未经登记，不发生物权效力 6.5 预告登记
■为了保全一项请求而进行的不动产登记，该请求的目的是在将来发生不动产物权变动
■预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力 ■债权消灭或自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效 【2009年真题】 ▴预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。（ ）
[答疑编号[1**********]2：针对该题提问]
『正确答案』对
【2007年真题】
▴下列关于预告登记的表述中，错误的是（ ）。 A.预告登记的目的是保障将来实现的物权 B.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效
C.预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力 D.预告登记的范围应当是商品房预售，主要是防止一房多卖
[答疑编号[1**********]3：针对该题提问]
『正确答案』D
『答案解析』商品房预售可以预告登记，但预告登记的范围不仅仅
是商品房预售。
6.6 更正登记、异议登记 ■更正登记
是对原登记权利的涂销，同时对真正权利进行登记
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有误的，可以申请更正登记 ■异议登记
权利人及利害人对不动产登记簿中记载的权利提出异议计入登记簿中 其法律效力是使登记簿中记载的权利失去推定的效力 申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效
【2009年真题】 ▴异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向异议登记申请人请示损害赔偿。（ ）
[答疑编号[1**********]4：针对该题提问]
『正确答案』对
【2008年真题】
▴权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请（记。
A.预告 B.变更 C.更正 D.异议
[答疑编号[1**********]5：针对该题提问]
『正确答案』C 『答案解析』注意变更登记与更正登记的区别。
第二节 房地产登记制度
【本节主要内容】
1.房地产登记的种类■ 2.房地产登记的体制■ 3.房屋登记的范围■ 4.房屋登记机构▴
5.房屋登记的基本要求■ 6.房屋登记的程序▴ 7.房屋登记的时限▴ 8.房屋登记的其他规定▴ 9.房屋登记收费▴
1.房地产登记的种类■ ■土地登记（五类）
土地总登记（类似于人口普查） 土地初始登记（类似于新生儿上户） 土地变更登记（内容客体发生变化）
土地注销登记
）登
■房屋登记（五类） 房屋所有权登记 房屋所有权初始登记
房屋所有权变更登记（内容客体发生变化） 房屋所有权转移登记（主体发生变化） 房屋所有权注销登记 房屋抵押权登记 一般抵押登记
房屋抵押权设立登记 房屋抵押权变更登记 房屋抵押权转移登记 房屋抵押权注销登记 最高额抵押登记
房屋最高额抵押权设立登记 房屋最高额抵押权变更登记 房屋最高额抵押权转移登记 房屋最高额抵押权注销登记 房屋最高额抵押权确定登记 地役权登记 房屋预告登记 房屋其他登记 【2006年真题】
▴下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是（ ）。 A.依法登记的房地产权利受国家法律保护
B.当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记 C.经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力
D.房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记 [答疑编号[1**********]6：针对该题提问]
『正确答案』D
『答案解析』变更登记是权利内容（客体）发生变化，而主体变化
是转移登记。
2.房地产登记的体制■
■房屋和土地分别由房产管理部门和土地管理部门分别登记 ■个别地方实现了房地产统一登记 3.房屋登记的范围■ ■国有土地上的房屋 ■集体土地上的房屋
■具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物，可以参照 4.房屋登记机构▴
■直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构是法定的房屋登记和发证机关 5.房屋登记的基本要求■
5.1 以共同申请为原则，以单方申请为例外 ■可以由当事人单方申请的情形 因合法建造房屋取得房屋权利
因法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利 因继承、受遗赠取得房屋权利
房屋登记办法所列变更登记情形之一 房屋灭失
权利人放弃房屋权利 其它
■建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房的登记 由开发企业在申请房屋初始登记时一并申请登记 只在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书 【2008年真题】
▴对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，在房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上记载，不颁发房屋权属证书。（ ）
[答疑编号[1**********]7：针对该题提问]
『正确答案』对
【2006年真题】
▴房屋他项权利登记由房屋所有权人提出申请。 （ ）
[答疑编号[1**********]8：针对该题提问]
『正确答案』错 『答案解析』以共同申请为原则。
5.2 以查验申请资料为主，实施必要的实地查看（需要实地查看所情形）： ■房屋所有权初始登记 ■在建工程抵押登记
■因房屋灭失导致的所有权注销登记 ■其它
5.3 按房屋基本单元进行登记 ■以套为基本单元
■非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元 ■非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元
6.房屋登记的程序▴ 6.1 程序 ■申请
共有房屋，由共有人共同申请登记，但共有房屋所有权变更登记，可由相关共有人申请
申请登记材料应提供原件，不能提供原件，应提交经有关机关确认与原件一致的复印件
■受理 ■审核
■记载于登记簿 ■发证
【2009年真题】
▴申请房屋登记时，申请登记材料不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。（ ）
[答疑编号[1**********]9：针对该题提问]
『正确答案』对
6.2 予以登记的条件（5条件） ■主体一致
■与规划证明材料及登记簿记载一致 ■申请内容与材料证明事实一致
■申请登记事项与登记簿记载的房屋权利不冲突 ■不存在不予登记的情形 6.3 不予登记的情形（7条） ■违法建筑
■申请人不能提供合法有效权利来源证明或提供的不一致的 ■申请登记事项与登记簿记载事项冲突
■申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值 ■房屋已依法被征收、没收 ■房屋被查封期间 ■其它
6.4 其它规定 ■权属证书的种类 房屋所有权证书 房屋他项权利证书 ■登记的公告
公告是对可能存在异议的申请，采用布告、报纸等形式公开征询异议 公告并不是房屋登记的必经程序 是否有必要公告，由登记机构确定 【2006年真题】
▴我国房屋权属登记（ ）。 A.具有公信力 B.公告是必经程序 C.是一项法定制度 D.为权利动态登记
E.可以制作颁发统一的房地产权证书
[答疑编号[1**********]0：针对该题提问]
『正确答案』ACD 『答案解析』B公告非必经程序；E有两种证书，所有权证和他项
权利证。
7.房屋登记的时限▴
■延长时限最长不得超过原时限的一倍 【2009年真题】
▴房屋登记机构受理异议登记后，应于（ ）个工作日内完成登记。 A.1 B.10 C.15 D.30
[答疑编号[1**********]1：针对该题提问]
『正确答案』A
8.房屋登记的其他规定▴
■关于最高额抵押权登记-最高额抵押权在债权确定之前，不得办理转移登记 ■关于房屋预告登记
■关于房屋更正登记和异议登记 ■关于基于判决、仲裁的登记 ■关于在建工程抵押登记 ■关于房改售房登记 9.房屋登记收费▴ ■房屋登记费的性质
属于行政事业性收费，应全额上缴地方国库，纳入地方财政预算管理
■计费方式和标准
房屋登记费各申请人收取，需由当事人双方共同申请的，只能向登记为房屋权利人的一方收取
住房每件80元
农民宅基地建房，不收取登记费，只收10元工本费 非住房每件550元 经济适用住房减半
房屋查封登记、注销登记和因登记机关错误造成的更正登记，不收登记费 房屋登记费中包含权属证书费 多增加一本权属证书，加10元 补领证时只收权属证书费 【2009年真题】
▴根据《物权法》，不动产登记费按（ ）收取。 A.面积 B.套
C.成交价格 D.件
[答疑编号[1**********]2：针对该题提问]
『正确答案』D
第三节 房屋权属登记信息查询
1.房屋权属登记信息查询概述▴ ■概念
▵指房屋权属机关在登记过程中形成的与房屋权利直接相关的信息 ■分类
原始登记凭证
△房屋权利登记申请表
△房屋权利设立、变更、转移、消灭或限制的具体依据 △权属登记申请人提交的其他资料 对房屋权利的记载信息 △房屋自然状况 △房屋权利状况 △其它信息 ■意义
权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供 是物权公示原则的具体要求和体现
物权的各种变动必须采取法律许可的方式向社会予以展示，以获得社会承认和法律保护
2.房屋权属登记查询范围▴
■一般原则
登记信息查询采取“分层次查询”的原则，区分不同的人群，对不同的登记信息规定了不同的查询范围
■可以公开查询的信息 房屋自然状况 房屋权利状况
■限制查询的信息－原始凭证（6条）
房屋权利人或委托人可以查询该房屋权利有关的原始登记凭证
房屋继承人、受赠人、受遗赠人可以查询与该房屋有关的原始登记凭证
国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门和证券监管部门可以查询与案件直接相关的原始凭证
公证机构和仲裁机构可以查与公证仲裁事项直接相关的原始凭证
仲裁事项、诉讼案件的当事人可以查询与事项和案件直接相关的原始凭证
涉及国家安全、军事等需要保密的信息，在安全机关、军事机关同意的范围内查询 【2009年真题】 ▴根据《房屋权属登记信息查询暂行办法》规定，可以公开查询的登记信息有（ ）。 A.房屋自然状况 B.房屋权利状况
C.与诉讼案件直接相关的原始登记凭证 D.与产权登记相关的原始登记凭证 E.与公证事项直接相关的原始登记凭证 提示：参见教材P153
[答疑编号[1**********]1：针对该题提问]
『正确答案』AB
【2008年真题】
▴任何单位和个人都可以到房屋登记机构查询房屋坐落、面积、用途等房屋自然状况信息，但不可以查询房屋所有权人姓名或名称等权利状况信息。（ ） 提示：参见教材P153
[答疑编号[1**********]2：针对该题提问]
『正确答案』×
3.房屋权属登记信息查询的程序▴ ■查询人提出查询申请 ■查询机构提供查询
■查询结果证明的出具-注明查询日期及房屋权属信息利用用途
4.对查询机构和查询人的要求▴ ■对查询机构的要求
建立房屋权属登记信息查询制度 更新查询信息 及时提供查询
指定专人负责查询工作 不得擅自扩大查询范围 ■对查询人的要求 按规定提交查询资料 在指定场所查询 不得毁坏查询设备
保守国家机密、个人隐私和商业秘密 按规定缴纳查询费用
第四节 房地产权属档案管理
1.房地产权属档案管理的内容▴ ■房地产平面图－图
■房地产有关证明文件－证（五类） 权属确立、变更、转移等证明文件 房屋及其所占用土地使用权权属界定图 登记工作中形成的文件
反映和记载权属状况和信息资料 其它
■房地产卡片－卡
■房地产登记簿册－册
2.房地产权属档案的特点▲（六个特点） ■专业性
管理有专门部门
权属档案是专业性材料 权属档案有专业管理方法 ■动态性 ■真实性 ■完整性 房地结合 图档结合 ■价值性
■法律性（权属档案） 3.房地产权属档案的作用▲ ■登记发证 ■交易评估 ■房管政策 ■落实政策
■规划建设 ■旧城改造 ■史迹考证 ■编史修志 ■房地征税
4.房地产权属档案业务管理的内容▲ ■收集 ■整理 ■鉴定 ■保管 ■检索 ■编研 ■统计 ■异动管理 ■利用
第五节 房地产测绘
【本节主要内容】
1.房地产测绘的概述▲ 2.房地产测绘的作用 3.房地产面积测算的内容
4.房地产面积测算的一般规定和方法■ 5.土地面积测算■
6.房屋面积测算的一般规定■ 7.共有建筑面积的分摊■ 1.房地产测绘的概述▲ ■定义
指运用测绘仪器、测绘技术和测绘手段，来测定房地产的位置、界址、占地范围和面积数量等，为房地产权利人和管理部门提供信息服务的一项专业技术活动 ■种类
房地产基础测绘-形成房地产分幅平面图 房地产项目测绘-形成房地产分丘平面图等 ■测绘成果 房产簿册 房产数据 房产图集
■测绘的基本内容 房地产平面控制测量 房地产调查 房地产要素测量 房地产图绘制 房地产面积测算
房地产成果资料的检查与验收 【2006年真题】
▴房地产测绘包括房地产基础测绘和房地产项目测绘。 （ ） 提示：参见教材P162
[答疑编号[1**********]3：针对该题提问]
『正确答案』√
2.房地产测绘的作用
■为房地产开发、经营以及交易提供基本信息服务 ■为房地产管理提供信息服务 制定相关政策时
房地产权属登记发证时 ■为其他部门提供参考资料
3.房地产面积测算的内容（两大部分） ■房屋面积测算 房屋建筑面积测算 房屋使用面积测算 共有建筑面积测算 ■用地面积测算 丘面积的测算 房屋占地面积测算 共用土地面积测算
4.房地产面积测算的一般规定和方法■ 4.1 房地产面积测算的一般规定 参见教材P164。
4.2 房地产面积测算的方法 ■解析法
界址点坐标解析测算面积 几何图形法量算面积 ■图解法 求积仪法 称重法 模片法
光电面积量算仪法 5.土地面积测算■ 5.1 丘测量要求
■丘是指地表上一块有界空间的地块，分为独立丘与组合丘 ■独立丘指一个地块只属于一个产权单元 ■组合丘指一个地块属于几个产权单位
5.2 不计入用地面积的范围
■无明确使用权属的冷巷、巷道或间距地 ■市政管辖的马路、街道、巷道等公共用地 ■公共使用的河滩、水沟、排水沟
■已征用、划拨或属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地
■其它按规定不计入宗地的面积 6.房屋面积测算的一般规定■
6.1 建筑面积和房屋产权登记面积（三个名词） ■房屋建筑面积
指房屋外墙勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.2米以上（含2.2m）的永久性建筑 ■房屋共有建筑面积 ■房屋产权登记面积 【2008年真题】
▴依据《房产测量规范》，无顶盖的建筑物均不计算建筑面积。（ ） 提示：参见教材P165
[答疑编号[1**********]4：针对该题提问]
『正确答案』√
6.2 房屋使用面积
■是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影计算 6.3 计算建筑面积的有关规定 ■计算全部建筑面积的范围 ■计算一半建筑面积的范围 ■不计算房屋面积的范围
■几种特殊情况下计算建筑面积规定 【2006年真题】
▴根据《房产测量规范》，计算一半建筑面积的是（ ）。 A.无柱的雨篷
B.有顶盖不封闭的永久性架空通廊 C.房屋内高度在2.20m以上的技术层 D.全封闭阳台
提示：参见教材P165-167
[答疑编号[1**********]5：针对该题提问]
『正确答案』B
6.4 成套房屋建筑面积的测算（两大部分） ■套内建筑面积 套内房屋的使用面积 套内墙体面积 套内阳台建筑面积
■共有建筑面积的分摊
【2009年真题】综合分析题
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发建设一普通住宅小区，向社会公开预售。2008年12月1日，李某与甲公司签订了商品房预售合同（李某为首次购房）。房屋竣
22
工后，经房地产测绘机构测算，该房屋套内建筑面积为70m，阳台面积为6m，套内墙
22
体建筑面积为9m，分摊共有建筑面积13m。
2
▴李某所购房屋的建筑面积为（ ）m。 A.70 B.76 C.83 D.92
提示：参见教材P167
[答疑编号[1**********]6：针对该题提问]
『正确答案』C 『答案解析』建筑面积等于套内建筑面积加上分摊的共有建筑面积 =70+13=83。注意套内墙体建筑面积和阳台面积均已包含在套内建筑面积内。
▴签订商品房预售合同至房屋竣工前，李某可以申请（ ） A.房屋预告登记
B.房屋所有权初始登记 C.房屋转移登记
D.商品房预售合同登记备案 提示：参见教材P144
[答疑编号[1**********]7：针对该题提问]
『正确答案』A
7.共有建筑面积的分摊■
7.1 共有建筑面积的分类 ■按是否应当分摊分类 不应分摊的共有建筑面积
△独立使用的地下室、车棚、车库 △作为人防工程的地下室、避难室 △用作公共休憩、绿化等场所的架空层
△为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积
△建筑在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房，均作为不应分摊的共有建筑面积 应分摊的共有建筑面积
△作为公共使用的电梯井、管道井、垃圾道、变电室、地下室等以及为整幢服务的公共用房和管理用房建筑面积
△单元与共有建筑之间的墙体水平投影面积的一半，以及外墙水平投影面积的一半 ■应分摊的共有面积按共有建筑面积的不同使用功能分类 幢共有建筑面积 功能共有建筑面积 本层共有建筑面积 【2009年真题】
▴在共有建筑面积计算中，不应分摊的是（ ）。 A.用作公共休憩的架空层 B.本幢公共使用的电梯井 C.本幢的公共门厅 D.本幢的公共过道 提示：参见教材P168
[答疑编号[1**********]8：针对该题提问]
『正确答案』A
【2006年真题】
▴根据《房产测量规范》，下列不应分摊的共有建筑面积有（ ）。 A.为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积 B.建在幢内且为本幢服务的配电房 C.为多幢综合楼服务的物业管理用房 D.人防用的地下室
E.用作公共休息场所的架空层 提示：参见教材P168
[答疑编号[1**********]9：针对该题提问]
『正确答案』ACDE
7.2 共有建筑面积分摊的原则
■产权双方有合法的权属分割文件或协议的，按文件或协议分摊
■无权属分割文件或协议的，根据房屋共有建筑面积的不同使用功能，按相关建筑面积比例进行计算分摊
7.3 共有建筑面积分摊的计算公式
■各户应分摊的共用公用面积＝各户套内建筑面积×分摊比例系数
■分摊比例系数＝应分摊的共有公用总面积/参加分摊的各户套内面积之和 7.4 共有建筑面积分摊的方法
■住宅楼－以幢为单元，按各套内建筑面积比例分摊
■商住楼－按商业与住宅的建筑面积比例分摊成住宅或商业两个部分
住宅部分－分摊的共有面积加上本身的共有建筑面积，按各套的建筑面积比例分摊 商业部分－分摊的共有面积加上本身的共有建筑面积，分摊至各层，再加上各层共有建筑面积，再按建筑面积分摊
■综合楼－按功能参照商住楼的办法