《经济问题探索》２００４年第１２期
我国房地产业的实际利润率及其福利效应分析
苗天青
（徐州师范大学
江苏徐州２２１００８）
内容提要：与统计数据有很大出入的是，我国房地产业的实际利润率较高。我国房地产企业之所以隐瞒自己的真实利润，“避税”应该是合乎逻辑的解释。不容忽视的是，我国房地产业的“暴利”已成为我国房地产价格不断攀升的一个重要诱因，其直接结果是，一方面我国房地产市场空置率较高；另一方面许多居民的居住条件较差，亟待改善。
关键词：垄断暴利福利效应
理论界普遍认为我国房地产业市场结构的突出问题是“产业分散化”和“过度竞争”，所以会得出这一结论，是基于我国房地产业一些可观察到的所谓“事实”：如我国房地产业的市场集中度“低”、房地产开发企业的规模“小”等，统计数据上显示的我国房地产业的“微利”和“亏损”状态似乎也从绩效上印证了这样一种判断。
但是，我国房地产业由于其市场的区域性，房地产开发企业只是与区域内的（相邻的）企业发生竞争，即便是这样，它们也还都有其各自的垄断区域；加之在位房地产开发企业的策略性行为对新进入者的“进入阻止”和现有土地出让制度对潜在进入者所形成的进入壁垒；以及房地产产品的完全差别。实际上，我国房地产业的市场结构并不是“过度竞争”，而是典型的区域性寡头垄断。这种情况下，我国的房地产开发企业就拥有着相当强的市场力量。
拥有较强市场力量的房地产开发企业面对的是一条向下倾斜的需求曲线。此时，房地产开发企业就不是“价格接受者”，而是“价格制定者”，通过实行垄断定价、价格歧视和搭配销售等行为，我国的房地产开发企业获得了较高的利润率。
一、我国房地产业的实际利润率较高
与社会上人们普遍认为的我国房地产业是一个“暴利”性行业恰恰相反的是，有关统计数据却显示我国的房地产业处于“微利”甚至“亏损”状态。然而，事实果真如此吗？
（一）看不懂的我国房地产业利润率
人们普遍认为我国房地产业是一个“暴利”性行业。在２００３年中国获利产业的两个排行榜——“十大赢利行业”和“十大暴利行业”中，尽管列于其中的行业有所不同，但房地产业均高居榜首。另外，我国富豪栖身的行业亦异常集中在房地产领域，不久前福布斯公布的“中国大陆百富榜”中，上榜的１００人中有４７位
涉足房地产，排行榜前１０名中有８人从事房地产业，与其他行业相比，房地产业的富豪数量遥遥领先。这些足以说明我国房地产业“暴利”之说并非空穴来风。
然而，与人们的判断完全相左的是，统计数据却显示，这些年来我国房地产业的平均利润率并不高，甚至可以说是较低。如我国房地产业的平均利润率在１９９３年达到最顶峰的１３．７３％，随后便出现快速下降，１９９６年全国房地产业的平均利润率降为０．９１％，处于微利状态，接着在１９９７年到１９９９年连续３年出现全行业亏损（行业平均利润率分别为一０．４７％、一０．３６％和一Ｉ．１６％），尽管从２０００年开始有所恢复，但２０００—２００２年的平均利润率也分别只有１．６２％、２．２９％和３．６％，与工业、建筑业和商业相比，仅略高于建筑业，而低于工业和商业。
那么，究竟是人们的判断有误，还是统计数据存在“失真”呢？
（二）一个基本判断：有关我国房地产业利润率的统计数据存在“水分”
有关统计数据显示的我国房地产业平均利润率１９９５年后快速下降，近几年则陷入微利或亏损的境况，这虽然也反映了房地产业发展的部分事实，但房地产企业的进入与退出情况以及房地产业从业人员的平均收入状况等也反映出，这显然不是事实的全部。这是因为：如果我国房地产业真的是微利甚至是亏损行业，相对应的应该是房地产企业的竞相“退出”，而不是新企业的大量“进入”。然而我们看到，在１９９７年到１９９９年连续３年出现所谓全行业亏损的情况下，我国的房地产企业却由２１２８６家增加到２５７６２家，增长了２１％，新企业的大量“进入”从一定程度上说明了我国房地产业“公开”的平均利润率存在着“水分”，可以毫不夸张地说，我国房地产业的实际利润率应远高于公布的数据。事实上，吸引着越来越多的“外行”、“外资”和“外地”的企业进入房地产业的正是我国房地产业的“高利润率”。
１】５
万方数据
２００２年，我国仅上市公司中转型从事房地产业务的企业就超过了３００家，这些企业包括海尔、ＴＣＬ、美的、三九、联想和新希望等，他们原先的主营业务既有机械制造、纺织服装、农业等传统产业，也有医药、ＩＴ、家电等高科技产业。
如果我们再从我国房地产业职工的平均工资与其他行业职工的平均工资的比较中看，同样也可以发现这一问题。一般来说，人们不会怀疑只有盈利水平高的行业才有能力支付较高的职工工资，然而，我国房地产业职工的平均工资与其他行业职工的平均工资相比，不仅明显高于全国的职工平均工资水平，而且也高于制造业、建筑业、社会服务业和批发零售贸易餐饮业的职工平均工资水平，特别是在１９９４～１９９９年，房地产业职工平均工资位列所有行业之首，超过了以高工资著称的电力煤气自来水业、金融保险业和交通运输邮电业等自然垄断行业。２０００年后，尽管金融保险业职工平均工资超过了房地产业，但房地产业职工的平均工资仍然处于第二或第三位。显然，如果房地产业真的如统计数据所言是“微利”甚至是“亏损”行业的话，它无论如何也是难以承受如此之高的职工工资的，唯一合乎逻辑的解释就是房地产企业隐瞒了自己的高盈利状况。
（三）对北京市房地产业利润率的典型分析
之所以要对北京市的房地产业利润率进行单独的分析，是因为其对我国房地产业平均利润率较低（甚至亏损）状况的“贡献”最大。据统计，北京市房地产业的亏损历年来在全国各地区中是最高的，如１９９８、１９９９年北京市通过“贡献”亏损３３亿元和３８．６亿元，造成全国的房地产业共亏损１０．６亿元和３５亿元；２０００－－２００２年，在全国房地产业出现盈利的情况下，北京市的房地产业每年仍然亏损超过１０亿元。与此相对应，在１９９６年全国房地产业平均利润率为０．９１％的情况下，北京市房地产业的平均利润率却为一１４．３９％，其他年份北京市房地产业的平均利润率也都大大低于全国水平。应该说，这一统计数据同样值得怀疑。
如果北京市的房地产业真的如统计数据所示的亏损严重，就无法解释１９９７年后新的房地产企业不断地“进入”北京市房地产业这一基本事实。统计数据同样显示，２００２年与１９９７年相比，北京市的房地产企业由４１２家增加到９５８家，增长了１３３％，合理的解释只能是北京市房地产业的高利润率，吸引了众多房地产企业的竞相“进入”。
另外，与全国的情况相似的是，北京市房地产业职工的平均工资也明显高于北京市的职工平均工资，特别是在１９９６年和２０００年，房地产业职工平均工资位列所有行业之首。２００１－－２００２年，其只是仅低于金融保险业，列各行业第二位。北京太和企业管理顾问公司所提供的《房地产行业薪金收入调查报告》也显示，在北京市，一个房地产业的部门经理（中级管理人员），如果把他们的级别细分成１５级，最低一级的年薪可以拿到
７ｑ万元，而最高一级的年薪可以拿到６０＿７０万元。
可见，北京市的房地产业有能力支付职工如此之高的工资，却声明自己严重亏损，显然是难以令人信服的。总之，无论从哪个方面看，北京市房地产业的高利润率特征都十分明显。
１１６
（四）我国房地产业的“暴利”
基于以上的分析，我们可以得出一个基本的结论：所谓我国房地产业“微利”甚至是“亏损”的说法是不可信的，实际情况是我国房地产业的平均利润率非常高。国土资源部２００４年３月２９日发布的《我国重点地区和主要城市２００３年地价动态监测报告》也印证了此判断，报告显示：在房价中建安成本和房地产开发利润占的比例仍然偏大，多数城市建安成本和房地产开发利润占房价的比例偏大，略高于地价占房价的比重。房地产开发利润方面，大多数城市普遍在１０％以上，如广东顺德１９９９～２００３年房地产开发企业的平均利润率在２５％左右，中高档房地产平均利润率更高，一般达到３０％到４０％，远远高于其他行业的平均利润率水平。根据调查，北京市房地产开发利润占房价的比重平均达到１７．１％，高于一般利润水平，其中最高的在二、三环之间，达到２０．４％。从国际多数国家情况来看，房地产开发商的平均利润一般在５％左右，高的也只有６％＿８％，远低于我国目前的房地产开发企业平均利润率。应该说，国土资源部公布的我国房地产业利润率状况的数据更符合实际。因此，从某种意义上说，我国房地产业是“暴利”行业，也并不言过其实。
（五）我国房地产企业隐瞒真实利润率的原因
那么，我国的房地产企业为什么要隐瞒自己的真实盈利状况呢？应该说，逃税是我国房地产开发企业虚报“微利”甚至是“亏损”的主要诱因。因为按有关规定，房地产企业如果盈利，就要按照３３％的税率交纳企业所得税；虚报“微利”甚至“亏损”，就可以少交甚至不交企业所得税。这对于追求利润最大化的开发商来说，就有强烈的动机隐瞒自己的真实盈利状况。
２００３年南京市地税局稽查分局在对２００２年度纳税额较大的８８家房地产企业进行了税收专项检查，竟然发现８７家有问题，比例高达９８．９％，涉税金额达５０３１．６６万元。如果按照３３％的企业所得税率计，仅南京市的这８７家开发商隐瞒的利润就超过了１．５亿元。近期，安徽省地税部门也对全省７６５家房地产开发企业开展了税收专项稽查，发现有偷、漏税行为的达６０４家，占总检查户的７９％，查补各项税款６０５ｌ万元。最近，青岛市地税局在对全市房地产企业的专项检查中也发现，该市７０％的房地产商存在偷逃税行为。难怪税务部门称“房地产开发企业已成为当前行业偷逃税的重灾区”。
二、我国房地产业“暴利”的福利效应
处于垄断地位的我国房地产企业通过制定垄断高价而获得了“暴利”，其直接结果就是在很大程度上降低了社会福利水平，具体表现在：与我国“房价收入比”和商品房空置率都较高相对应的是，还有相当一部分城镇居民的居住条件较差而亟待改善。
（一）我国的“房价收入比”偏高
计算“房价收入比”首先面临的就是以多大面积来计算一套住房的总价值，国内研究者有的是以５０平方米（李晓林，２００２）、６０平方米（张宇祥，王要武，２００１）、７０平方米等不同面积作为一个居住单元，来计算“房价
收入比”，但实际上在近年来新竣工的住宅中，４０—０
平方米左右的小套住宅所占的比重很小，而绝大部分是７０—９０平方米左右的中套住宅和１００平方米以上的大套
万方数据
住宅。以北京市为例，１９９９年其经济适用房平均每套的面积就达到了９５平方米，近几年更是超过了１００平方米。因此，如果所选用来计算的住宅面积过小，就难以反映实际的“房价收入比”情况。应该说，以８０平方米作为一个居住单元来计算相对较为合适。
如果以我国商品房市场均价和城镇居民人均可支配收入两项统计指标，来计算一个家庭购买一套８０平方米
住房的“房价收入比”，我国的“房价收入比”为７ｑ
：１左右，明显高于国际公认值３—６：１的水平。如果再按照联合国人居中心的规定，以我国中等房价和中等家庭收入来计算一个家庭购买一套８０平方米的住房，我国的“房价收入比”有可能会更高，因为通常中等房价高于平均房价，而中等收入又低于平均收入。可见，我国的“房价收入比”偏高，是一个不争的事实。
（二）我国的商品房空置率较高
过高的“房价收入比”意味着房价超出了普通居民的实际支付能力，其直接结果就是导致了商品房的大量空置。当然，在市场经济条件下，存在适度的商品房空置属正常现象（国际公认的商品房正常空置率一般为３％一１０％）。但是，根据国家统计局的统计显示，从１９９５年开始，全国商品住宅的空置面积每年以１０００万平方米左右的速度在递增。至２００３年末，全国商品房空置面积累计已接近１．３亿平方米，空置率在１９９９年最高时达到１７．５％，其他时间基本是维持在１５％左右。远高于１０％的正常空置率上限。
从绝对量上看，全国空置面积较大的城市主要有北京、上海、天津和广州等大城市。北京空置房的主体是
住宅，占８１．９％，空置时间在一年以内的占５３％，主要
是新竣工的商品房；深圳住宅空置占６ｌ％。应该说住宅空置的原因是多方面的，但最主要的还是因为结构不合理，主要表现在高档和高价的商品房供过于求，而价格相对较低的中低档住宅却供不应求。由于高档商品房的利润率远高于中低档商品房，开发商在高额回报的驱使下无视消费者的支付能力争相开发高档楼盘，盲目投资的结果是：在一些大城市空置的主要是价格较高的高档商品房，以沈阳为例，其空置商品住宅中有５６％是１５０平方米以上的大户型。
（三）我国房地产企业的高利润率降低了社会福利
水平
实际上，我国房地产企业的高利润率是以牺牲消费者的福利为代价的。如图１所示，考虑到如果是在完全竞争的市场中，房地产市场的出清价格应为Ｐ０，但处于垄断地位的我国房地产企业为最大化自己的利润，将价格定为Ｐ。，在垄断定价Ｐ，高于Ｐｏ的情况下，就造成了社会的福利净损失（图中箭头所指的福利三角形部分）。同时，从另一个角度看，由于房地产企业索取了一个较高的价格，相应地，消费者支付的价格（只）也就较高，在一定的消费预算约束下，消费者购买的住房数量就会减少（由ｑ：下降至ｑ。），这又减少了消费者的剩余。具体来说，我国房地产企业的高利润率对消费者福利替代的最直接表现，就是消费者的居住条件难以得到根本改善。
万
方数据图ｌ：房地产企业垄断高价下的福利损失
根据《中国２０００年人口普查资料》显示：在我国城市按购建住房费用分的户数中，购建住房费用在ｌ万元以下的超过四分之一，购建住房费用在五万元以下的接近８０％，而购建住房费用超过五万元的只有２０％左右。这反映出我国城镇居民所购的房屋大多较为简陋。从城镇住房的设施设备水平也可以看出这种简陋状况：我国仍有１２．５４％的家庭没有自来水，２８．７％的家庭没有独立式厕所，１４．６％的家庭没有独立式厨房。
２０００年人口普查资料还显示：我国城镇人均住房面积已达２０平方米，但仍有１２％的家庭人均住房建筑面积在８平方米以下，有２７％的家庭人均住房面积在８一１２平方米之间。按照国家统计局１９９１年会同其它１２个部委共同制定的“小康”社会的１６项基本经济生活指标，人均住房使用面积应为１２平方米，显然，至２０００年，我国城镇仍然有接近４０％的家庭不仅居住水平远低于平均水平，甚至还没有达到“小康”水平。尤其突出的是，据统计，２０００年底我国城市缺房户仍有１５６万户，其中人均住宅面积４平方米以下的住房困难户还有３４．６万户，６４０个城市尚有２２００多万平方米的危房需要改造。
三、结论与启示
综上所述可见，我国的房地产开发企业依其强大的市场力量通过实行垄断定价等行为获取了较高的利润率，这也成为我国房地产价格不断攀升的一个重要诱因，其造成的直接结果是我国的“房价收入比”和商品房空置率都较高，相当一部分城镇居民的居住状况改善缓慢。具体表现在我国城镇居民的住房不仅简陋、成套率低，而且还有很大一部分城镇居民家庭的人均居住面积低于“小康”水平。因此，要实现我国城镇居民居住状况的根本改善，一个非常重要的举措就是要提高我国房地产业的竞争性，削弱房地产开发企业的力量，从而将我国房地产业的利润率降低至一个合理的水平，并进而降低房价。
参考文献－
［１］泰勒尔．产业组织理论［Ｍ］．中国人民大学出版社，１９９７．
［２］丹尼斯・卡尔顿，杰弗里・佩罗夫．现代产业组织［Ｍ］．上海三联书店、上海人民出版社，１９９８．
［３］丹尼斯・迪帕斯奎尔，威廉・ｃ・惠顿．城市经济学与房地产市场［Ｍ］．经济科学出版社，２００２．
［４］黄有光．福利经济学［Ｍ］．中国友谊出版公
司，１９９１．
［５］曹振良．房地产经济学通论［Ｍ］．北京大学
出版社，２００３．
［６］曹振良．中国房地产业发展与管理研究［Ｍ］．北京：北京大学出版社，２００２
（编辑校对：韦群跃）
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我国房地产业的实际利润率及其福利效应分析
作者：作者单位：刊名：英文刊名：年，卷(期)：被引用次数：
苗天青
徐州师范大学,江苏徐州,221008经济问题探索
INQUIRY INTO ECONOMIC PROBLEMS2004(12)2次
参考文献(6条)
1. 丹尼斯·卡尔顿;杰弗里·佩罗夫 现代产业组织 19982. 泰勒尔 产业组织理论 1997
3. 曹振良 中国房地产业发展与管理研究 20024. 曹振良 房地产经济学通论 20035. 黄有光 福利经济学 1991
6. 丹尼斯·迪帕斯奎尔;威廉·C·惠顿 城市经济学与房地产市场 2002
引证文献(2条)
1. 陈先毅 城市政府住宅发展政策研究——以上海为例[学位论文]博士 20062. 阳辉 城市商品住宅价格模型研究[学位论文]硕士 2005
本文链接：http://d.g.wanfangdata.com.cn/Periodical_jjwtts200412036.aspx
《经济问题探索》２００４年第１２期
我国房地产业的实际利润率及其福利效应分析
苗天青
（徐州师范大学
江苏徐州２２１００８）
内容提要：与统计数据有很大出入的是，我国房地产业的实际利润率较高。我国房地产企业之所以隐瞒自己的真实利润，“避税”应该是合乎逻辑的解释。不容忽视的是，我国房地产业的“暴利”已成为我国房地产价格不断攀升的一个重要诱因，其直接结果是，一方面我国房地产市场空置率较高；另一方面许多居民的居住条件较差，亟待改善。
关键词：垄断暴利福利效应
理论界普遍认为我国房地产业市场结构的突出问题是“产业分散化”和“过度竞争”，所以会得出这一结论，是基于我国房地产业一些可观察到的所谓“事实”：如我国房地产业的市场集中度“低”、房地产开发企业的规模“小”等，统计数据上显示的我国房地产业的“微利”和“亏损”状态似乎也从绩效上印证了这样一种判断。
但是，我国房地产业由于其市场的区域性，房地产开发企业只是与区域内的（相邻的）企业发生竞争，即便是这样，它们也还都有其各自的垄断区域；加之在位房地产开发企业的策略性行为对新进入者的“进入阻止”和现有土地出让制度对潜在进入者所形成的进入壁垒；以及房地产产品的完全差别。实际上，我国房地产业的市场结构并不是“过度竞争”，而是典型的区域性寡头垄断。这种情况下，我国的房地产开发企业就拥有着相当强的市场力量。
拥有较强市场力量的房地产开发企业面对的是一条向下倾斜的需求曲线。此时，房地产开发企业就不是“价格接受者”，而是“价格制定者”，通过实行垄断定价、价格歧视和搭配销售等行为，我国的房地产开发企业获得了较高的利润率。
一、我国房地产业的实际利润率较高
与社会上人们普遍认为的我国房地产业是一个“暴利”性行业恰恰相反的是，有关统计数据却显示我国的房地产业处于“微利”甚至“亏损”状态。然而，事实果真如此吗？
（一）看不懂的我国房地产业利润率
人们普遍认为我国房地产业是一个“暴利”性行业。在２００３年中国获利产业的两个排行榜——“十大赢利行业”和“十大暴利行业”中，尽管列于其中的行业有所不同，但房地产业均高居榜首。另外，我国富豪栖身的行业亦异常集中在房地产领域，不久前福布斯公布的“中国大陆百富榜”中，上榜的１００人中有４７位
涉足房地产，排行榜前１０名中有８人从事房地产业，与其他行业相比，房地产业的富豪数量遥遥领先。这些足以说明我国房地产业“暴利”之说并非空穴来风。
然而，与人们的判断完全相左的是，统计数据却显示，这些年来我国房地产业的平均利润率并不高，甚至可以说是较低。如我国房地产业的平均利润率在１９９３年达到最顶峰的１３．７３％，随后便出现快速下降，１９９６年全国房地产业的平均利润率降为０．９１％，处于微利状态，接着在１９９７年到１９９９年连续３年出现全行业亏损（行业平均利润率分别为一０．４７％、一０．３６％和一Ｉ．１６％），尽管从２０００年开始有所恢复，但２０００—２００２年的平均利润率也分别只有１．６２％、２．２９％和３．６％，与工业、建筑业和商业相比，仅略高于建筑业，而低于工业和商业。
那么，究竟是人们的判断有误，还是统计数据存在“失真”呢？
（二）一个基本判断：有关我国房地产业利润率的统计数据存在“水分”
有关统计数据显示的我国房地产业平均利润率１９９５年后快速下降，近几年则陷入微利或亏损的境况，这虽然也反映了房地产业发展的部分事实，但房地产企业的进入与退出情况以及房地产业从业人员的平均收入状况等也反映出，这显然不是事实的全部。这是因为：如果我国房地产业真的是微利甚至是亏损行业，相对应的应该是房地产企业的竞相“退出”，而不是新企业的大量“进入”。然而我们看到，在１９９７年到１９９９年连续３年出现所谓全行业亏损的情况下，我国的房地产企业却由２１２８６家增加到２５７６２家，增长了２１％，新企业的大量“进入”从一定程度上说明了我国房地产业“公开”的平均利润率存在着“水分”，可以毫不夸张地说，我国房地产业的实际利润率应远高于公布的数据。事实上，吸引着越来越多的“外行”、“外资”和“外地”的企业进入房地产业的正是我国房地产业的“高利润率”。
１】５
万方数据
２００２年，我国仅上市公司中转型从事房地产业务的企业就超过了３００家，这些企业包括海尔、ＴＣＬ、美的、三九、联想和新希望等，他们原先的主营业务既有机械制造、纺织服装、农业等传统产业，也有医药、ＩＴ、家电等高科技产业。
如果我们再从我国房地产业职工的平均工资与其他行业职工的平均工资的比较中看，同样也可以发现这一问题。一般来说，人们不会怀疑只有盈利水平高的行业才有能力支付较高的职工工资，然而，我国房地产业职工的平均工资与其他行业职工的平均工资相比，不仅明显高于全国的职工平均工资水平，而且也高于制造业、建筑业、社会服务业和批发零售贸易餐饮业的职工平均工资水平，特别是在１９９４～１９９９年，房地产业职工平均工资位列所有行业之首，超过了以高工资著称的电力煤气自来水业、金融保险业和交通运输邮电业等自然垄断行业。２０００年后，尽管金融保险业职工平均工资超过了房地产业，但房地产业职工的平均工资仍然处于第二或第三位。显然，如果房地产业真的如统计数据所言是“微利”甚至是“亏损”行业的话，它无论如何也是难以承受如此之高的职工工资的，唯一合乎逻辑的解释就是房地产企业隐瞒了自己的高盈利状况。
（三）对北京市房地产业利润率的典型分析
之所以要对北京市的房地产业利润率进行单独的分析，是因为其对我国房地产业平均利润率较低（甚至亏损）状况的“贡献”最大。据统计，北京市房地产业的亏损历年来在全国各地区中是最高的，如１９９８、１９９９年北京市通过“贡献”亏损３３亿元和３８．６亿元，造成全国的房地产业共亏损１０．６亿元和３５亿元；２０００－－２００２年，在全国房地产业出现盈利的情况下，北京市的房地产业每年仍然亏损超过１０亿元。与此相对应，在１９９６年全国房地产业平均利润率为０．９１％的情况下，北京市房地产业的平均利润率却为一１４．３９％，其他年份北京市房地产业的平均利润率也都大大低于全国水平。应该说，这一统计数据同样值得怀疑。
如果北京市的房地产业真的如统计数据所示的亏损严重，就无法解释１９９７年后新的房地产企业不断地“进入”北京市房地产业这一基本事实。统计数据同样显示，２００２年与１９９７年相比，北京市的房地产企业由４１２家增加到９５８家，增长了１３３％，合理的解释只能是北京市房地产业的高利润率，吸引了众多房地产企业的竞相“进入”。
另外，与全国的情况相似的是，北京市房地产业职工的平均工资也明显高于北京市的职工平均工资，特别是在１９９６年和２０００年，房地产业职工平均工资位列所有行业之首。２００１－－２００２年，其只是仅低于金融保险业，列各行业第二位。北京太和企业管理顾问公司所提供的《房地产行业薪金收入调查报告》也显示，在北京市，一个房地产业的部门经理（中级管理人员），如果把他们的级别细分成１５级，最低一级的年薪可以拿到
７ｑ万元，而最高一级的年薪可以拿到６０＿７０万元。
可见，北京市的房地产业有能力支付职工如此之高的工资，却声明自己严重亏损，显然是难以令人信服的。总之，无论从哪个方面看，北京市房地产业的高利润率特征都十分明显。
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（四）我国房地产业的“暴利”
基于以上的分析，我们可以得出一个基本的结论：所谓我国房地产业“微利”甚至是“亏损”的说法是不可信的，实际情况是我国房地产业的平均利润率非常高。国土资源部２００４年３月２９日发布的《我国重点地区和主要城市２００３年地价动态监测报告》也印证了此判断，报告显示：在房价中建安成本和房地产开发利润占的比例仍然偏大，多数城市建安成本和房地产开发利润占房价的比例偏大，略高于地价占房价的比重。房地产开发利润方面，大多数城市普遍在１０％以上，如广东顺德１９９９～２００３年房地产开发企业的平均利润率在２５％左右，中高档房地产平均利润率更高，一般达到３０％到４０％，远远高于其他行业的平均利润率水平。根据调查，北京市房地产开发利润占房价的比重平均达到１７．１％，高于一般利润水平，其中最高的在二、三环之间，达到２０．４％。从国际多数国家情况来看，房地产开发商的平均利润一般在５％左右，高的也只有６％＿８％，远低于我国目前的房地产开发企业平均利润率。应该说，国土资源部公布的我国房地产业利润率状况的数据更符合实际。因此，从某种意义上说，我国房地产业是“暴利”行业，也并不言过其实。
（五）我国房地产企业隐瞒真实利润率的原因
那么，我国的房地产企业为什么要隐瞒自己的真实盈利状况呢？应该说，逃税是我国房地产开发企业虚报“微利”甚至是“亏损”的主要诱因。因为按有关规定，房地产企业如果盈利，就要按照３３％的税率交纳企业所得税；虚报“微利”甚至“亏损”，就可以少交甚至不交企业所得税。这对于追求利润最大化的开发商来说，就有强烈的动机隐瞒自己的真实盈利状况。
２００３年南京市地税局稽查分局在对２００２年度纳税额较大的８８家房地产企业进行了税收专项检查，竟然发现８７家有问题，比例高达９８．９％，涉税金额达５０３１．６６万元。如果按照３３％的企业所得税率计，仅南京市的这８７家开发商隐瞒的利润就超过了１．５亿元。近期，安徽省地税部门也对全省７６５家房地产开发企业开展了税收专项稽查，发现有偷、漏税行为的达６０４家，占总检查户的７９％，查补各项税款６０５ｌ万元。最近，青岛市地税局在对全市房地产企业的专项检查中也发现，该市７０％的房地产商存在偷逃税行为。难怪税务部门称“房地产开发企业已成为当前行业偷逃税的重灾区”。
二、我国房地产业“暴利”的福利效应
处于垄断地位的我国房地产企业通过制定垄断高价而获得了“暴利”，其直接结果就是在很大程度上降低了社会福利水平，具体表现在：与我国“房价收入比”和商品房空置率都较高相对应的是，还有相当一部分城镇居民的居住条件较差而亟待改善。
（一）我国的“房价收入比”偏高
计算“房价收入比”首先面临的就是以多大面积来计算一套住房的总价值，国内研究者有的是以５０平方米（李晓林，２００２）、６０平方米（张宇祥，王要武，２００１）、７０平方米等不同面积作为一个居住单元，来计算“房价
收入比”，但实际上在近年来新竣工的住宅中，４０—０
平方米左右的小套住宅所占的比重很小，而绝大部分是７０—９０平方米左右的中套住宅和１００平方米以上的大套
万方数据
住宅。以北京市为例，１９９９年其经济适用房平均每套的面积就达到了９５平方米，近几年更是超过了１００平方米。因此，如果所选用来计算的住宅面积过小，就难以反映实际的“房价收入比”情况。应该说，以８０平方米作为一个居住单元来计算相对较为合适。
如果以我国商品房市场均价和城镇居民人均可支配收入两项统计指标，来计算一个家庭购买一套８０平方米
住房的“房价收入比”，我国的“房价收入比”为７ｑ
：１左右，明显高于国际公认值３—６：１的水平。如果再按照联合国人居中心的规定，以我国中等房价和中等家庭收入来计算一个家庭购买一套８０平方米的住房，我国的“房价收入比”有可能会更高，因为通常中等房价高于平均房价，而中等收入又低于平均收入。可见，我国的“房价收入比”偏高，是一个不争的事实。
（二）我国的商品房空置率较高
过高的“房价收入比”意味着房价超出了普通居民的实际支付能力，其直接结果就是导致了商品房的大量空置。当然，在市场经济条件下，存在适度的商品房空置属正常现象（国际公认的商品房正常空置率一般为３％一１０％）。但是，根据国家统计局的统计显示，从１９９５年开始，全国商品住宅的空置面积每年以１０００万平方米左右的速度在递增。至２００３年末，全国商品房空置面积累计已接近１．３亿平方米，空置率在１９９９年最高时达到１７．５％，其他时间基本是维持在１５％左右。远高于１０％的正常空置率上限。
从绝对量上看，全国空置面积较大的城市主要有北京、上海、天津和广州等大城市。北京空置房的主体是
住宅，占８１．９％，空置时间在一年以内的占５３％，主要
是新竣工的商品房；深圳住宅空置占６ｌ％。应该说住宅空置的原因是多方面的，但最主要的还是因为结构不合理，主要表现在高档和高价的商品房供过于求，而价格相对较低的中低档住宅却供不应求。由于高档商品房的利润率远高于中低档商品房，开发商在高额回报的驱使下无视消费者的支付能力争相开发高档楼盘，盲目投资的结果是：在一些大城市空置的主要是价格较高的高档商品房，以沈阳为例，其空置商品住宅中有５６％是１５０平方米以上的大户型。
（三）我国房地产企业的高利润率降低了社会福利
水平
实际上，我国房地产企业的高利润率是以牺牲消费者的福利为代价的。如图１所示，考虑到如果是在完全竞争的市场中，房地产市场的出清价格应为Ｐ０，但处于垄断地位的我国房地产企业为最大化自己的利润，将价格定为Ｐ。，在垄断定价Ｐ，高于Ｐｏ的情况下，就造成了社会的福利净损失（图中箭头所指的福利三角形部分）。同时，从另一个角度看，由于房地产企业索取了一个较高的价格，相应地，消费者支付的价格（只）也就较高，在一定的消费预算约束下，消费者购买的住房数量就会减少（由ｑ：下降至ｑ。），这又减少了消费者的剩余。具体来说，我国房地产企业的高利润率对消费者福利替代的最直接表现，就是消费者的居住条件难以得到根本改善。
万
方数据图ｌ：房地产企业垄断高价下的福利损失
根据《中国２０００年人口普查资料》显示：在我国城市按购建住房费用分的户数中，购建住房费用在ｌ万元以下的超过四分之一，购建住房费用在五万元以下的接近８０％，而购建住房费用超过五万元的只有２０％左右。这反映出我国城镇居民所购的房屋大多较为简陋。从城镇住房的设施设备水平也可以看出这种简陋状况：我国仍有１２．５４％的家庭没有自来水，２８．７％的家庭没有独立式厕所，１４．６％的家庭没有独立式厨房。
２０００年人口普查资料还显示：我国城镇人均住房面积已达２０平方米，但仍有１２％的家庭人均住房建筑面积在８平方米以下，有２７％的家庭人均住房面积在８一１２平方米之间。按照国家统计局１９９１年会同其它１２个部委共同制定的“小康”社会的１６项基本经济生活指标，人均住房使用面积应为１２平方米，显然，至２０００年，我国城镇仍然有接近４０％的家庭不仅居住水平远低于平均水平，甚至还没有达到“小康”水平。尤其突出的是，据统计，２０００年底我国城市缺房户仍有１５６万户，其中人均住宅面积４平方米以下的住房困难户还有３４．６万户，６４０个城市尚有２２００多万平方米的危房需要改造。
三、结论与启示
综上所述可见，我国的房地产开发企业依其强大的市场力量通过实行垄断定价等行为获取了较高的利润率，这也成为我国房地产价格不断攀升的一个重要诱因，其造成的直接结果是我国的“房价收入比”和商品房空置率都较高，相当一部分城镇居民的居住状况改善缓慢。具体表现在我国城镇居民的住房不仅简陋、成套率低，而且还有很大一部分城镇居民家庭的人均居住面积低于“小康”水平。因此，要实现我国城镇居民居住状况的根本改善，一个非常重要的举措就是要提高我国房地产业的竞争性，削弱房地产开发企业的力量，从而将我国房地产业的利润率降低至一个合理的水平，并进而降低房价。
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（编辑校对：韦群跃）
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我国房地产业的实际利润率及其福利效应分析
作者：作者单位：刊名：英文刊名：年，卷(期)：被引用次数：
苗天青
徐州师范大学,江苏徐州,221008经济问题探索
INQUIRY INTO ECONOMIC PROBLEMS2004(12)2次
参考文献(6条)
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1. 陈先毅 城市政府住宅发展政策研究——以上海为例[学位论文]博士 20062. 阳辉 城市商品住宅价格模型研究[学位论文]硕士 2005
本文链接：http://d.g.wanfangdata.com.cn/Periodical_jjwtts200412036.aspx