“营改增”会计科目的设置及会计处理 主要讲述建筑与房地产企业会计处理
第一部分 科目设置
根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告》(国家税务总局公告2016年第13号)(以下简称国家税务总局2016年第13号公告）、国家税务总局2016年第15号公告、国家税务总局2016年第18号公告的规定，营改增企业增值税核算时作如下会计科目设置：
1、应在“应交税费”科目下设置“应交增值税”明细科目。在 “应交增值税”明细账中，应设置“销项税额” “进项税额” “已交税金” “减免税金” “出口退税” “出口抵减内销产品应纳税额 ” “进项税额转出” “转出多交增值税” “转出未交增值税”等专栏。 考虑到我县建筑与房地产企业未有出口业务，“出口退税” “出口抵减内销产pi应纳税额”不再讲解。
“销项税额”专栏，核算只允许出现贷方发生额，记录企业销售货物、无形资产或者不动产、提供加工修理修配劳务、应税服务应收取的增值税额。企业销售货物、无形资产或者不动产、提供加工修理修配劳务、应税服务应收取的销项税额，用蓝字登记；企业退回销售货物、无形资产或者不动产、提供加工修理修配劳务、应税服务应冲销的销项税额，用红字登记。
“进项税额”专栏，平时核算只允许出现借方发生额，记录购进货物、无形资产或者不动产、接受加工修理修配劳务、应税服务而支
付的准予从销项税额中抵扣的增值税额。企业购进货物、无形资产或者不动产、接受加工修理修配劳务、应税服务的进项税额，用蓝字登记；退回购进货物、无形资产或者不动产、接受加工修理修配劳务、应税服务的进项税额，用红字登记。
“减免税款”专栏，平时核算只允许出现借方发生额，用于记录该企业按规定抵减的增值税应纳税额。
“进项税额转出”专栏，平时核算只允许出现贷方发生额，记录企业购进货物、无形资产或者不动产、接受加工修理修配劳务、应税服务等发生非正常损失以及其他原因而不应从销项税额中抵扣，按规定转出的进项税额。
“转出多交增值税”专栏，平时核算只允许出现贷方发生额，记录企业月终将当月多交的增值税的转出额。
“转出未交增值税”专栏，平时核算只允许出现借方发生额，记录企业月终将当月发生的应交未交增值税的转出额。
2、企业应在“应交税费”科目下设置“未交增值税”明细科目，核算房地产企业和建筑企业不同计税方式下的应交未交增值税额，转入多交的增值税也在本明细科目核算。
新会计准则未要求设置“未交增值税”，但随着营改增的推进，特别是营改增过渡期阶段，建筑与房地产企业一般计税方法和普通计税方法并存的情况比较普遍，为了准确和明细核算不同计税力法的应纳增值税额，同时保证账务处理与纳税申报表有比较清楚的对照和钩
稽关系，建议设置“未交增值税”科目，核算一般纳税人适用简易计税方法和小规模纳税人计算的应交未交增值税情况。由于简易征收方法计提已交税额不能抵扣一般计税方法下的应纳增值税税额，未交增值税科目按一般计税方法和简易征收方法设置明细科目核算。
3、企业应在“应交税费”科目下设置“待抵扣进项税额”明细科目，核算房地产企业和建筑企业已取得增值税抵扣凭证，但按规定需推迟到规定时间进行抵扣的进项税额。
应交增值税丁字帐如下：
应交税费——应交增值税
应交增值税——未交增值税丁字帐如下：
应交增值税——未交增值税
第二部分 会计处理
一、增值税一般纳税人
(一)销项税额
房地产企业和建筑企业销项税额会计处理有明显差异，分别阐述如下：
1、房地产企业会计处理实务
(1)企业销售货物、无形资产或者不动产、提供加工修理修配劳务、应税服务(包括将自产、委托加工或购买的货物，无形资产或者不动产分配给股东或投资者)，按照实现的销售收入和按规定收取的增值税额，借记“应收账款” “应收票据” “银行存款” “应付股利”等科目；按照按规定收取的增值税额，贷记“应交税费——应交增值税(销项税额)”科目；按实现的销售收人，贷记“主营业务收入”“其他业务收入”等科目。发生的销售退回，作相反的会计分录。
(2)视同销售行为的会计处理。
①企业将自产或委托加工的货物、无形资产或者不动产、加工修理修配劳务、应税服务用于非应税项目，应视同销售货物计算应缴增值税，借记“在建工程”等科目，贷记“应交税费——应交增值税(销项税额)”科目。
②企业将自产、委托加工的货物、无形资产或者不动产、加工修理 修配劳务、应税服务用于集体福利消费等，应视同销售货物计
算应缴增值税，借记“应付职工薪酬”等科目，贷记“应交税费——应交增值税(销项税额)”科目。
③企业将自产、委托加工或购买的货物、无形资产或者不动产、加工修理修配劳务、应税服务无偿赠送他人，应视同销售货物计算应缴增值税，借记“营业外支出”等科目，贷记“应交税费——应交增值税 (销项税额)”科目。
2．建筑企业会计处理实务
(1)企业销售货物、无形资产或者不动产、提供加工修理修配劳务、应税服务(包括将自产、委托加工或购买的货物，无形资产或者不动产分配给股东或投资者)，按照实现的销售收人和按规定收取的增值税额，借记“应收账款”“应收票据”“银行存款” “应付股利”等科目；按照按规定收取的增值税额，贷记“应交税费——应交增值税(销项税额)”科目；按实现的销售收人，贷记“工程结算”等科目。发生的销售退回，作相反的会计分录。
(2)视同销售行为的会计处理。
①企业将自产或委托加工的货物、无形资产或者不动产、加工修理修配劳务、应税服务用于非应税项目，应视同销售货物计算应缴增值税，借记“在建工程”等科目，贷记“应交税费——应交增值税(销项税额)”科目。
②企业将自产、委托加工的货物、无形资产或者不动产、加工修理修配劳务、应税服务用于集体福利消费等，应视同销售货物计算应墩增值税，借记“应付职工薪酬”等科目，贷记“应交税费——应交
增值税(销项税额)”科目。
③企业将自产、委托加工或购买的货物、无形资产或者不动产、加工修理修配劳务、应税服务无偿赠送他人，应视同销售货物计算应墩增值税，借记“营业外支出”等科目，贷记“应交税费——应交增值税(销项税额)”科目。
(二)进项税额
房地产企业和建筑企业进项税额会计处理不同，分别阐述如下：
1、房地产企业会计处理实务
（1）企业在国内购进货物、无形资产或者不动产、接受加工修理修配劳务、应税服务，按照专用发票上注明的增值税额，借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”科目；按照专用发票记载的应计入采购成本的金额，借记“材料采购” “原材料” “委托加工材料” “开发成本”等科目；按照应付或实际支付的金额，贷记“应付账款”“应付票据”“银行存款”等科目。购入货物、无形资产或者不动产、接受加工修理修配劳务、应税服务发生的退货，作相反的会计分录。 企业购入货物及接受应税劳务直接用于非应税项目，或直接用于免税项目以及直接用于集体福利和个人消费的，其专用发票上注明的增值税额，计人购入货物及接受劳务的成本，其会计处理方法按照现行有关会计准则的规定办理。
企业购入货物取得普通发票(不包括购进免税农业产品)，其会计 处理方法仍按照现行有关会计准则的规定办理。
(2)企业接受投资转人的货物、无形资产或者不动产按照专用发
票上注明的增值税额，借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”科目；按照确认的投资货物价值(已扣增值税，下同)，借记“原材料” “在建工程”“固定资产” “开发成本”等科目；按照增值税额与货物价值的台计数，贷记“实收资本”等科目。
企业接受捐赠转入的货物、无形资产或者不动产按照专用发票上注明的增值税额，借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”科目；按照确认的捐赠货物的价值，借记“原材料”“在建工程”“固定资产”“开发成本”等科目；按照增值税额与货物价值的合计数，贷记“资本公积”科目。
(3)企业购进的货物、无形资产或者不动产发生非正常损失等原因，其进项税额应相应转入有关科目，借记“待处理财产损溢”“在建工程” “固定资产清理”“应付福利费”等科目，贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”科目。
2、建筑企业会计处理实务
(1)企业在国内购进货物、无形资产或者不动产、接受加工修理修配劳务、应税服务，按照专用发票上注明的增值税额，借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”科目；按照专用发票上记载的应计入采购成本的金额，借记“材料采购”“原材料”“委托加工材料”“工程施工”“机械作业”等科目；按照应付或实际支付的金额，贷记“应付账款”“应付票据”“银行存款”等科目。购入货物、无形资产或者不动产、接受加工修理修配劳务、应税服务发生的退货，作相反的会计分录。
企业购货入物及接受应税劳务直接用于非应税项日，或直接用于免税项目以及直接用于集体福利和个人消费的．其专用发票上注明的增值税额，计入购入货物及接受劳务的成本，其会计处理方法按照现行有关会计准则的规定办理。
企业购入货物取得普通发票(不包括购进免税农业产品)，其会计处理方法仍按照现行有关会计准则的规定办理。
(2)企业接受投资转入的货物、无形资产或者不动产按照专用发票上注明的增值税额，借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”科目：按照确认的投资货物价值(已扣增值税，下同)，借记“原材料”“在建工程”“固定资产”“工程施工”等科目；按照增值税额与货物价值的合计数，贷记“实收资本”等科目。
企业接受捐赠转入的货物、无形资产或者不动产按照专用发票上注明的增值税额，借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”科目；按照确认的捐赠货物的价值，借记“原材料”“在建工程”“固定资产”“开发成本”等科目；按照增值税额与货物价值的合计数，贷记“资本公积”科目。
(3)企业购进的货物、无形资产或者不动产发生非正常损失等原因，其进项税额应相应转入有关科目，借记“待处理财产损溢”“在建工程”“固定资产清理”“应付福利费”等科目，贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”科目。
(三)减免增值税计处理
房地产企业和建筑企业对于直接减免的增值税，借记“应交税费
——应交增值税(减免税款)”科目，贷记“营业外收入”科目。对于企业实际收到即征即退、先征后退、先征税后返还的增值税，借记“银行存款”科目，贷记“营业外收入”科目。
(四)月末会计处理
房地产企业和建筑企业月份终了时，应将当月按一般计税由法计算的应交未交增值税额自“应交税费——应交增值税”科目转入“未交增值税”明细科目，借记：“应交税费——应交增值税(转出未交增值税)”科目，贷记“应交税费——未交增值税——一般计税方法”科目，将本月多交的增值税自“应交税费——应交增值税”科目转入“未交增值税”明细科目，借记“应交税费——末交增值税——．般计税方法”科目，贷记“应交税费——应交增值税(转出多交增值税)”科目。
企业当月上缴上月应交未交的增值税，借记“应交税费——未交增值税——一般计税方法”科目，贷记“银行存款”科目。
二、增值税小规模纳税人会计处理
小规模纳税人销售货物或提供应税劳务，按实现的销售收入和按规定收取的增值税额，借记“应收账款”“应收票据”“银行存款”等科目；按规定收取的增值税额，贷记“应交税费——未交增值税”科目；房地产企业按实现的销售收入，贷记“主营业务收入”“其他业务收入”科目。建筑企业按实现的销售收入，贷记“工程结算”等科目。
房地产企业和建筑企业小规模纳税人购入货物及接受应税劳务
支付的增值税额，应直接计人有关货物及劳务的成本，其会计处理方法按照现行有关会计准则的规定办理。
房地产企业和建筑企业小规模纳税人上缴增值税时，借记“应交税费——未交增值税”科目，贷记“银行存款”科目。收到退回多缴的增值税，作相反的会计分录。
第三部分 案例介绍
一、增值税一般纳税人
（一）房地产企业操作实例
1、销项税额
A房地产开发公司(以下简称A公司)销售开发的楼盘，发生如下业务：
(1)采用预收款方式销售住宅，收到销售款项4440万元；
(2)采用诚意金方式销售住宅，取得诚意金850万元。其中166.5 万元诚意金转成定金，并与业主签订购房合同；
(3)与业主签订购房合同，并收取收定金11l万元，同时发放抵值卡200万元，将来购房时抵值卡金额等额抵减房款；
(4)已取得全额预收款并办理人住的销售价款为7770万元，已开具增值税专用发票，销售建筑面积为6000平方米；采用直接现款交易方式销售已办理入住的销售房款41070万元，已开具增值税专用发票， 销售建筑面积为34000平方米；该项目可供销售建筑面积为50000平方米，该项目取得土地，支付土地出让金30000万元，支付市政配套费 3300万元，已取得土地出让金等符合规定的有效凭证；
(5)销售老项目住宅(《建筑工程施工许可证》日期在2016年4月30日之前)办理人住并收款2100万元，A公司选择按简易计税办法计税。 会计处理如下：
①预收款方式销售
借：银行存款 4440
贷：预收账款 4440
根据国家税务总局2016年第18号公告的规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3％的预征率预缴增值税。应预缴税款按照公式：应预缴税款=预收款÷(1+ 适用税率或征收率)×3％计算，适用一般计税方法计税的，按照11％的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5％的征收率计算。 已收的预收账款应预缴增值税=4440÷(1+11％)×3％=120 (万元)
借：应交税费——未交增值税——一般计税方法 120 贷：银行存款 120
②定金或诚意金方式销售
借：银行存款850
贷：其他应付款——诚意金850
借：其他应付款——诚意金 166.5
货：预收账款——定金 166.5
借：应交税费——未交增值税——一般计税方法 4.5
贷：银行存款 4.5
③以定金方式销售
借：银行存款 111
贷：预收账款——定金 111
借：应交税费——未交增值税——一般计税方法 3
贷：银行存款 3
收取的定金时增值税纳税义务发生时间已经实现。发放抵值卡时不做账务处理，抵值卡使用时视同商业折扣，并在开具增值税发票时，销售额和折扣额在同一张发票上分别注明。
④已办理入住房款的会计处理
根据国家税务总局2016年第18号公告的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，销售额的计算公式如下：
销售额：(全部价款和价外费用一当期允许扣除的土地价款)÷1+11％)
当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款
假定市政配套费可认定为可抵扣的土地价款，本月应计提的销项税额：(全部价款和价外费用一当期允许扣除的土地价款)÷（l+
11％）×11％
=(41070+7770—33300×(6000+34000) ÷50000)÷（1+11％) ×11％
=22200÷(1+11％)×11％
=2200(万元)
借：现金或银行存款 41070
预收账款 7770
贷：主营业务收八 46640
应交税费——应交增值税(销项税额) 2200 ⑤销售老项目
借：现金或银行存款 2100
贷：主营业务收入 2000
应交税费——未交增值税——简易计税方法 100
应计提增值税额=2100÷(1+5%)x5％=100(万元)
2、进项税额
(1)公司设立
A公司2016年5月新增股东C公司和D公司，C公司以10台设备投资入股，增值税专用发票注明的价款为1000万元，增值税额为170万元；D公司以不动产出资，增值税专用发票注明价款20000万元，注明增值税额为2200万元。会计处理如下：
根据国家税务总局2016年第15号公告第四条规定，纳税人按照本办法规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。上述进项税额中，60％的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40％的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。
① 借：固定资产 1000
应交税费——应交增值税(进项税额) 170
贷：实收资本——C公司 1170
② 借：固定资产——办公楼 20000
应交税费——应交增值税(进项税额) 1320
应交税费——待抵扣进项税额880
贷：实收资本——D公司 22200
③2017年5月，会计处理如下：
借：应交税费——应交增值税(进项税额)880
贷：应交税费——待抵扣进项税额880
(2)项目融资
A公司支付某商业银行开发项目借款利息212万元，取得增值税发票注明价款200万元，增值税额为12万元。会计处理如下：
借：开发成本——开发间接费用——资本化利息 212 贷：银行存款 212
(3)土地取得
A公司取得一宗土地，支付土地出让金30000万元，支付市政配套费3300万元，已取得土地出让金等符合规定的有效凭证。会计处理如下：
借：开发成本——土地征用费及拆迁补偿费 33300
贷：银行存款 33300
土地价款不作进项税额处理，但可低减销售价款，具体见销项税
额计算环节。
(4)规划立项
A公司支付房地产开发项目立项及规划等规费240万元，取得合规政府相关票据；支付房地产开发项目设计费、咨询费318万元，取得增值税专用发票注明价款300万元，增值税额为18万元。
借：开发成本——前期工程费 240
——前期工程费 300
应交税费——应交增值税(进项税额) 18
贷：银行存款 558
(5)开发建设
A公司将房地产开发项目委托给B公司施工，发生如下业务如下：
A公司于2016年4月30日后以包工包料方式将A项目委托B公司承建，工程结算收人为16650万元，取得增值税专用发票注明价款15000万元，增值税额为1650万元。
以清包工方式将B项目委托B公司承建，采购原材料1638万元并运到工程现场供B公司使用，取得增值税专用发票注明价款1400万元，增值税额为238万元，与B公司的工程结算价款为2060万元，取得增值税普通发票金额为2060万元，款未付。
在2016年4月30口以后将C项目委托B公司承建，工程结算价款为515万元，结算款尚未支付，取得增值税普通发票金额为515万元，
C项目《建筑工程施工许可证》日期在2016年4月30曰之前，B公司已选择对C项目按简易计税方法计税，会计处理如卜：
①A总包项目
借：开发成本——建筑安装工程(A项目) 15000
应交税费——应交增值税(进项税额) 1650
贷：应付账款——B公司 16650
③ B清包项目
借：开发成本——建筑安装费 (B项目) 1400
应交税费——应交增值税(进项税额) 238
贷：银行存款 1638
借：开发成本——建筑安装工程(B项目) 2060
贷：应付账款——B公司 2060
④ C项目
借：开发成木——建筑安装工程(C项目) 515
贷：应付账款——B公司 515
(6)项目销售
A公司从某一般纳税人租赁门市房作为售楼处(门市房所得人于营改增试点后取得的该户门市房)，支付租金33.3万元，取得增值税专用发票注明的价款为30万元，增值税额为3.3 万元；A公司委托其他销售代理公司销售房产，支付佣金106万元，取得增值税专用发票注明的价款为100万元，增值税额为6万元。会计处理如下：
借：销售费用 30
应交税费——应交增值税(进项税额) 3.3
贷：银行存款 33.3
借：销售费用 100
应交税费——应交增值税(进项税额) 6
贷：银行存款 106
3计算应纳增值税
假定上述业务在一个月内发生(2017年待抵扣税额转入进项税额除外)，当月应纳增值税计算如下：
①一般计税方法
销项税额=2200(万元)(此数填列在增值税纳税申报主表本月数 11栏)
进项税额=170+1320+18+1650+238+3.3+6
=3405 30(万元)(此数填列在增值税纳税申报主表本月数12栏)应纳增值税=销项税额-进项税额=-205.3(万元)(此数为留抵税额1205.3万元，填列在增值税纳税申报主表本月数20栏)
按预征率缴纳的增值税=120+4.5+3=127.50(万元)
②简易计税方法
应纳增值税=100(万元)(此数填列在增值税纳税申报主表本月数21栏)
③A房地产公司当月按一般计税方法应预缴增值税127.5万元，期末留抵税额1205.30万元，按简易计税方法应纳增值税100万元，假定政策规定一般计税方法预缴增值税不能抵顶简易计税方法计算
的应纳增值税额，企业次月增值税纳税申报时应缴纳的增值税为100万元。
(二)建筑安装企业操作实例
1、销项税额
B建筑安装公司(以下简称B公司)在项目所在地承接以下建筑安装劳务：
B公司在2016年4月30 日后以包工包料方式承接A公司A项目，工程结算价款为27750万元，开具增值税专用发票注明的价款为25000万元，增值税额为2750万元；以清包工方式承接A公司B项目，工程结算价款为2060万，开具增值税普通发票金额为2060万元，B公司已选择简易计税办法计税；在2016年4月30日以后承接A公司C项目，工程结算价款为515万元，开具增值税普通发票金额为515万元，A公司的C项目《建筑工程施工许可证》日期在2016年4月30 日之前，B公司已选择简易计税办法计税，会计处理如下：
(1)A总包项目
借：应收账款——A公司 27750
贷：工程结算 25000
应交税费——应交增值税(销项税额) 2750
(2)B清包项目
借：应收账款——A公司 2060
贷：工程结算 2000
应交税费——未交增值税——简易计税办法 60
(3)C项目
借：应收账款——A公司 515
贷：工程结算 500
应交税费——未交增值税——简易计税方法 15
2、进项税额
(1)人工费
B公司支付管理人员工资1000万元，支付生产工人工资4000万兀。
会计处理如下：
借：管理费用 1000
工程施工——人工费4000
贷：应付职工薪酬 5000
(2)材料费
B公司采购A项目施工工程所需材料及辅料共计8690万元，其中取得增值税专用发票注明的价款为7000万元，注明增值税额为1190万元；取得增值税普通发票500万元。B公司自建职工宿舍领用施工材料300万元(购入时取得增值税专用发票并已抵扣进项税额)，会计处理如下：
借：原材料 7000
原材料 500
应交税费——应交增值税(进项税额) 1190
贷：银行存款8690
借：在建工程——职工宿舍 351
贷：原材料 300
应交税费——应交增值税(进项税转出) 51
(3)机械使用费
①自有机械设备
B公司自购机械设备施工中发生油费、修理费等共支付702万元，取得增值税专用发票注明的价款为600万元，增值税额为102万元。会计处理如下：
借：机械作业 600
应交税费——应交增值税(进项税额) 102
贷：银行存款 702
②租赁机械设备
B公司从设备租赁公司租赁10台机械设备用丁工程施工，支付租赁费117万元，取得增值税专用发票注明的价款为100万元，增值税额为17万元。会计处理如下：
借：机械作业 100
应交税费——应交增值税(进项税额) 17
贷：银行存款 117
(4)分包工程
B公司将A项目部分工程分包给C建筑公司，支付工程结算价款6660万元，取得增值税专用发票注明的价款为6000万元，增值税额为660万元。会计处理如下：
借：工程施工——A项目 6000
应交税费——应交增值税(进项税额) 660
贷：银行存款 6660
3计算应纳增值税
假定上述业务在一个月内发生，当月应纳增值税计算如下：
(1)一般计税方法
销项税额=2750(万元)(此数填列在增值税纳税申报主表本月数 11栏)
进项税额=l190+102+17+660
=1969(万元)(此数填列在增值税纳税申报主表本月数12栏) 进项税转出额=51(万元)(此数填列在增值税纳税申报主表本月 数14栏)
应纳增值税=销项税额-进项税额+进项税转出额
=2750-1969+51
=832(万元)(此数填列在增值税纳税申报主表本月数19栏)
(2)简易计税方法
应纳增值税=60+15
=75(万元)(此数填列在增值税纳税申报主表本月数21栏)
(3)B建筑公司当月应纳增值税=832+75=907(万元)(此数填 列在增值税纳税申报主表本月数24栏)
二、增值税小规模纳税人
《有关事项的规定》明确增值税小规模纳税人年应税销售额标准
为500万元(含本数)。适用增值税小规模纳税人房地产企业和建筑企业较少，账务处理简单。
“营改增”会计科目的设置及会计处理 主要讲述建筑与房地产企业会计处理
第一部分 科目设置
根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告》(国家税务总局公告2016年第13号)(以下简称国家税务总局2016年第13号公告）、国家税务总局2016年第15号公告、国家税务总局2016年第18号公告的规定，营改增企业增值税核算时作如下会计科目设置：
1、应在“应交税费”科目下设置“应交增值税”明细科目。在 “应交增值税”明细账中，应设置“销项税额” “进项税额” “已交税金” “减免税金” “出口退税” “出口抵减内销产品应纳税额 ” “进项税额转出” “转出多交增值税” “转出未交增值税”等专栏。 考虑到我县建筑与房地产企业未有出口业务，“出口退税” “出口抵减内销产pi应纳税额”不再讲解。
“销项税额”专栏，核算只允许出现贷方发生额，记录企业销售货物、无形资产或者不动产、提供加工修理修配劳务、应税服务应收取的增值税额。企业销售货物、无形资产或者不动产、提供加工修理修配劳务、应税服务应收取的销项税额，用蓝字登记；企业退回销售货物、无形资产或者不动产、提供加工修理修配劳务、应税服务应冲销的销项税额，用红字登记。
“进项税额”专栏，平时核算只允许出现借方发生额，记录购进货物、无形资产或者不动产、接受加工修理修配劳务、应税服务而支
付的准予从销项税额中抵扣的增值税额。企业购进货物、无形资产或者不动产、接受加工修理修配劳务、应税服务的进项税额，用蓝字登记；退回购进货物、无形资产或者不动产、接受加工修理修配劳务、应税服务的进项税额，用红字登记。
“减免税款”专栏，平时核算只允许出现借方发生额，用于记录该企业按规定抵减的增值税应纳税额。
“进项税额转出”专栏，平时核算只允许出现贷方发生额，记录企业购进货物、无形资产或者不动产、接受加工修理修配劳务、应税服务等发生非正常损失以及其他原因而不应从销项税额中抵扣，按规定转出的进项税额。
“转出多交增值税”专栏，平时核算只允许出现贷方发生额，记录企业月终将当月多交的增值税的转出额。
“转出未交增值税”专栏，平时核算只允许出现借方发生额，记录企业月终将当月发生的应交未交增值税的转出额。
2、企业应在“应交税费”科目下设置“未交增值税”明细科目，核算房地产企业和建筑企业不同计税方式下的应交未交增值税额，转入多交的增值税也在本明细科目核算。
新会计准则未要求设置“未交增值税”，但随着营改增的推进，特别是营改增过渡期阶段，建筑与房地产企业一般计税方法和普通计税方法并存的情况比较普遍，为了准确和明细核算不同计税力法的应纳增值税额，同时保证账务处理与纳税申报表有比较清楚的对照和钩
稽关系，建议设置“未交增值税”科目，核算一般纳税人适用简易计税方法和小规模纳税人计算的应交未交增值税情况。由于简易征收方法计提已交税额不能抵扣一般计税方法下的应纳增值税税额，未交增值税科目按一般计税方法和简易征收方法设置明细科目核算。
3、企业应在“应交税费”科目下设置“待抵扣进项税额”明细科目，核算房地产企业和建筑企业已取得增值税抵扣凭证，但按规定需推迟到规定时间进行抵扣的进项税额。
应交增值税丁字帐如下：
应交税费——应交增值税
应交增值税——未交增值税丁字帐如下：
应交增值税——未交增值税
第二部分 会计处理
一、增值税一般纳税人
(一)销项税额
房地产企业和建筑企业销项税额会计处理有明显差异，分别阐述如下：
1、房地产企业会计处理实务
(1)企业销售货物、无形资产或者不动产、提供加工修理修配劳务、应税服务(包括将自产、委托加工或购买的货物，无形资产或者不动产分配给股东或投资者)，按照实现的销售收入和按规定收取的增值税额，借记“应收账款” “应收票据” “银行存款” “应付股利”等科目；按照按规定收取的增值税额，贷记“应交税费——应交增值税(销项税额)”科目；按实现的销售收人，贷记“主营业务收入”“其他业务收入”等科目。发生的销售退回，作相反的会计分录。
(2)视同销售行为的会计处理。
①企业将自产或委托加工的货物、无形资产或者不动产、加工修理修配劳务、应税服务用于非应税项目，应视同销售货物计算应缴增值税，借记“在建工程”等科目，贷记“应交税费——应交增值税(销项税额)”科目。
②企业将自产、委托加工的货物、无形资产或者不动产、加工修理 修配劳务、应税服务用于集体福利消费等，应视同销售货物计
算应缴增值税，借记“应付职工薪酬”等科目，贷记“应交税费——应交增值税(销项税额)”科目。
③企业将自产、委托加工或购买的货物、无形资产或者不动产、加工修理修配劳务、应税服务无偿赠送他人，应视同销售货物计算应缴增值税，借记“营业外支出”等科目，贷记“应交税费——应交增值税 (销项税额)”科目。
2．建筑企业会计处理实务
(1)企业销售货物、无形资产或者不动产、提供加工修理修配劳务、应税服务(包括将自产、委托加工或购买的货物，无形资产或者不动产分配给股东或投资者)，按照实现的销售收人和按规定收取的增值税额，借记“应收账款”“应收票据”“银行存款” “应付股利”等科目；按照按规定收取的增值税额，贷记“应交税费——应交增值税(销项税额)”科目；按实现的销售收人，贷记“工程结算”等科目。发生的销售退回，作相反的会计分录。
(2)视同销售行为的会计处理。
①企业将自产或委托加工的货物、无形资产或者不动产、加工修理修配劳务、应税服务用于非应税项目，应视同销售货物计算应缴增值税，借记“在建工程”等科目，贷记“应交税费——应交增值税(销项税额)”科目。
②企业将自产、委托加工的货物、无形资产或者不动产、加工修理修配劳务、应税服务用于集体福利消费等，应视同销售货物计算应墩增值税，借记“应付职工薪酬”等科目，贷记“应交税费——应交
增值税(销项税额)”科目。
③企业将自产、委托加工或购买的货物、无形资产或者不动产、加工修理修配劳务、应税服务无偿赠送他人，应视同销售货物计算应墩增值税，借记“营业外支出”等科目，贷记“应交税费——应交增值税(销项税额)”科目。
(二)进项税额
房地产企业和建筑企业进项税额会计处理不同，分别阐述如下：
1、房地产企业会计处理实务
（1）企业在国内购进货物、无形资产或者不动产、接受加工修理修配劳务、应税服务，按照专用发票上注明的增值税额，借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”科目；按照专用发票记载的应计入采购成本的金额，借记“材料采购” “原材料” “委托加工材料” “开发成本”等科目；按照应付或实际支付的金额，贷记“应付账款”“应付票据”“银行存款”等科目。购入货物、无形资产或者不动产、接受加工修理修配劳务、应税服务发生的退货，作相反的会计分录。 企业购入货物及接受应税劳务直接用于非应税项目，或直接用于免税项目以及直接用于集体福利和个人消费的，其专用发票上注明的增值税额，计人购入货物及接受劳务的成本，其会计处理方法按照现行有关会计准则的规定办理。
企业购入货物取得普通发票(不包括购进免税农业产品)，其会计 处理方法仍按照现行有关会计准则的规定办理。
(2)企业接受投资转人的货物、无形资产或者不动产按照专用发
票上注明的增值税额，借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”科目；按照确认的投资货物价值(已扣增值税，下同)，借记“原材料” “在建工程”“固定资产” “开发成本”等科目；按照增值税额与货物价值的台计数，贷记“实收资本”等科目。
企业接受捐赠转入的货物、无形资产或者不动产按照专用发票上注明的增值税额，借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”科目；按照确认的捐赠货物的价值，借记“原材料”“在建工程”“固定资产”“开发成本”等科目；按照增值税额与货物价值的合计数，贷记“资本公积”科目。
(3)企业购进的货物、无形资产或者不动产发生非正常损失等原因，其进项税额应相应转入有关科目，借记“待处理财产损溢”“在建工程” “固定资产清理”“应付福利费”等科目，贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”科目。
2、建筑企业会计处理实务
(1)企业在国内购进货物、无形资产或者不动产、接受加工修理修配劳务、应税服务，按照专用发票上注明的增值税额，借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”科目；按照专用发票上记载的应计入采购成本的金额，借记“材料采购”“原材料”“委托加工材料”“工程施工”“机械作业”等科目；按照应付或实际支付的金额，贷记“应付账款”“应付票据”“银行存款”等科目。购入货物、无形资产或者不动产、接受加工修理修配劳务、应税服务发生的退货，作相反的会计分录。
企业购货入物及接受应税劳务直接用于非应税项日，或直接用于免税项目以及直接用于集体福利和个人消费的．其专用发票上注明的增值税额，计入购入货物及接受劳务的成本，其会计处理方法按照现行有关会计准则的规定办理。
企业购入货物取得普通发票(不包括购进免税农业产品)，其会计处理方法仍按照现行有关会计准则的规定办理。
(2)企业接受投资转入的货物、无形资产或者不动产按照专用发票上注明的增值税额，借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”科目：按照确认的投资货物价值(已扣增值税，下同)，借记“原材料”“在建工程”“固定资产”“工程施工”等科目；按照增值税额与货物价值的合计数，贷记“实收资本”等科目。
企业接受捐赠转入的货物、无形资产或者不动产按照专用发票上注明的增值税额，借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”科目；按照确认的捐赠货物的价值，借记“原材料”“在建工程”“固定资产”“开发成本”等科目；按照增值税额与货物价值的合计数，贷记“资本公积”科目。
(3)企业购进的货物、无形资产或者不动产发生非正常损失等原因，其进项税额应相应转入有关科目，借记“待处理财产损溢”“在建工程”“固定资产清理”“应付福利费”等科目，贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”科目。
(三)减免增值税计处理
房地产企业和建筑企业对于直接减免的增值税，借记“应交税费
——应交增值税(减免税款)”科目，贷记“营业外收入”科目。对于企业实际收到即征即退、先征后退、先征税后返还的增值税，借记“银行存款”科目，贷记“营业外收入”科目。
(四)月末会计处理
房地产企业和建筑企业月份终了时，应将当月按一般计税由法计算的应交未交增值税额自“应交税费——应交增值税”科目转入“未交增值税”明细科目，借记：“应交税费——应交增值税(转出未交增值税)”科目，贷记“应交税费——未交增值税——一般计税方法”科目，将本月多交的增值税自“应交税费——应交增值税”科目转入“未交增值税”明细科目，借记“应交税费——末交增值税——．般计税方法”科目，贷记“应交税费——应交增值税(转出多交增值税)”科目。
企业当月上缴上月应交未交的增值税，借记“应交税费——未交增值税——一般计税方法”科目，贷记“银行存款”科目。
二、增值税小规模纳税人会计处理
小规模纳税人销售货物或提供应税劳务，按实现的销售收入和按规定收取的增值税额，借记“应收账款”“应收票据”“银行存款”等科目；按规定收取的增值税额，贷记“应交税费——未交增值税”科目；房地产企业按实现的销售收入，贷记“主营业务收入”“其他业务收入”科目。建筑企业按实现的销售收入，贷记“工程结算”等科目。
房地产企业和建筑企业小规模纳税人购入货物及接受应税劳务
支付的增值税额，应直接计人有关货物及劳务的成本，其会计处理方法按照现行有关会计准则的规定办理。
房地产企业和建筑企业小规模纳税人上缴增值税时，借记“应交税费——未交增值税”科目，贷记“银行存款”科目。收到退回多缴的增值税，作相反的会计分录。
第三部分 案例介绍
一、增值税一般纳税人
（一）房地产企业操作实例
1、销项税额
A房地产开发公司(以下简称A公司)销售开发的楼盘，发生如下业务：
(1)采用预收款方式销售住宅，收到销售款项4440万元；
(2)采用诚意金方式销售住宅，取得诚意金850万元。其中166.5 万元诚意金转成定金，并与业主签订购房合同；
(3)与业主签订购房合同，并收取收定金11l万元，同时发放抵值卡200万元，将来购房时抵值卡金额等额抵减房款；
(4)已取得全额预收款并办理人住的销售价款为7770万元，已开具增值税专用发票，销售建筑面积为6000平方米；采用直接现款交易方式销售已办理入住的销售房款41070万元，已开具增值税专用发票， 销售建筑面积为34000平方米；该项目可供销售建筑面积为50000平方米，该项目取得土地，支付土地出让金30000万元，支付市政配套费 3300万元，已取得土地出让金等符合规定的有效凭证；
(5)销售老项目住宅(《建筑工程施工许可证》日期在2016年4月30日之前)办理人住并收款2100万元，A公司选择按简易计税办法计税。 会计处理如下：
①预收款方式销售
借：银行存款 4440
贷：预收账款 4440
根据国家税务总局2016年第18号公告的规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3％的预征率预缴增值税。应预缴税款按照公式：应预缴税款=预收款÷(1+ 适用税率或征收率)×3％计算，适用一般计税方法计税的，按照11％的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5％的征收率计算。 已收的预收账款应预缴增值税=4440÷(1+11％)×3％=120 (万元)
借：应交税费——未交增值税——一般计税方法 120 贷：银行存款 120
②定金或诚意金方式销售
借：银行存款850
贷：其他应付款——诚意金850
借：其他应付款——诚意金 166.5
货：预收账款——定金 166.5
借：应交税费——未交增值税——一般计税方法 4.5
贷：银行存款 4.5
③以定金方式销售
借：银行存款 111
贷：预收账款——定金 111
借：应交税费——未交增值税——一般计税方法 3
贷：银行存款 3
收取的定金时增值税纳税义务发生时间已经实现。发放抵值卡时不做账务处理，抵值卡使用时视同商业折扣，并在开具增值税发票时，销售额和折扣额在同一张发票上分别注明。
④已办理入住房款的会计处理
根据国家税务总局2016年第18号公告的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，销售额的计算公式如下：
销售额：(全部价款和价外费用一当期允许扣除的土地价款)÷1+11％)
当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款
假定市政配套费可认定为可抵扣的土地价款，本月应计提的销项税额：(全部价款和价外费用一当期允许扣除的土地价款)÷（l+
11％）×11％
=(41070+7770—33300×(6000+34000) ÷50000)÷（1+11％) ×11％
=22200÷(1+11％)×11％
=2200(万元)
借：现金或银行存款 41070
预收账款 7770
贷：主营业务收八 46640
应交税费——应交增值税(销项税额) 2200 ⑤销售老项目
借：现金或银行存款 2100
贷：主营业务收入 2000
应交税费——未交增值税——简易计税方法 100
应计提增值税额=2100÷(1+5%)x5％=100(万元)
2、进项税额
(1)公司设立
A公司2016年5月新增股东C公司和D公司，C公司以10台设备投资入股，增值税专用发票注明的价款为1000万元，增值税额为170万元；D公司以不动产出资，增值税专用发票注明价款20000万元，注明增值税额为2200万元。会计处理如下：
根据国家税务总局2016年第15号公告第四条规定，纳税人按照本办法规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。上述进项税额中，60％的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40％的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。
① 借：固定资产 1000
应交税费——应交增值税(进项税额) 170
贷：实收资本——C公司 1170
② 借：固定资产——办公楼 20000
应交税费——应交增值税(进项税额) 1320
应交税费——待抵扣进项税额880
贷：实收资本——D公司 22200
③2017年5月，会计处理如下：
借：应交税费——应交增值税(进项税额)880
贷：应交税费——待抵扣进项税额880
(2)项目融资
A公司支付某商业银行开发项目借款利息212万元，取得增值税发票注明价款200万元，增值税额为12万元。会计处理如下：
借：开发成本——开发间接费用——资本化利息 212 贷：银行存款 212
(3)土地取得
A公司取得一宗土地，支付土地出让金30000万元，支付市政配套费3300万元，已取得土地出让金等符合规定的有效凭证。会计处理如下：
借：开发成本——土地征用费及拆迁补偿费 33300
贷：银行存款 33300
土地价款不作进项税额处理，但可低减销售价款，具体见销项税
额计算环节。
(4)规划立项
A公司支付房地产开发项目立项及规划等规费240万元，取得合规政府相关票据；支付房地产开发项目设计费、咨询费318万元，取得增值税专用发票注明价款300万元，增值税额为18万元。
借：开发成本——前期工程费 240
——前期工程费 300
应交税费——应交增值税(进项税额) 18
贷：银行存款 558
(5)开发建设
A公司将房地产开发项目委托给B公司施工，发生如下业务如下：
A公司于2016年4月30日后以包工包料方式将A项目委托B公司承建，工程结算收人为16650万元，取得增值税专用发票注明价款15000万元，增值税额为1650万元。
以清包工方式将B项目委托B公司承建，采购原材料1638万元并运到工程现场供B公司使用，取得增值税专用发票注明价款1400万元，增值税额为238万元，与B公司的工程结算价款为2060万元，取得增值税普通发票金额为2060万元，款未付。
在2016年4月30口以后将C项目委托B公司承建，工程结算价款为515万元，结算款尚未支付，取得增值税普通发票金额为515万元，
C项目《建筑工程施工许可证》日期在2016年4月30曰之前，B公司已选择对C项目按简易计税方法计税，会计处理如卜：
①A总包项目
借：开发成本——建筑安装工程(A项目) 15000
应交税费——应交增值税(进项税额) 1650
贷：应付账款——B公司 16650
③ B清包项目
借：开发成本——建筑安装费 (B项目) 1400
应交税费——应交增值税(进项税额) 238
贷：银行存款 1638
借：开发成本——建筑安装工程(B项目) 2060
贷：应付账款——B公司 2060
④ C项目
借：开发成木——建筑安装工程(C项目) 515
贷：应付账款——B公司 515
(6)项目销售
A公司从某一般纳税人租赁门市房作为售楼处(门市房所得人于营改增试点后取得的该户门市房)，支付租金33.3万元，取得增值税专用发票注明的价款为30万元，增值税额为3.3 万元；A公司委托其他销售代理公司销售房产，支付佣金106万元，取得增值税专用发票注明的价款为100万元，增值税额为6万元。会计处理如下：
借：销售费用 30
应交税费——应交增值税(进项税额) 3.3
贷：银行存款 33.3
借：销售费用 100
应交税费——应交增值税(进项税额) 6
贷：银行存款 106
3计算应纳增值税
假定上述业务在一个月内发生(2017年待抵扣税额转入进项税额除外)，当月应纳增值税计算如下：
①一般计税方法
销项税额=2200(万元)(此数填列在增值税纳税申报主表本月数 11栏)
进项税额=170+1320+18+1650+238+3.3+6
=3405 30(万元)(此数填列在增值税纳税申报主表本月数12栏)应纳增值税=销项税额-进项税额=-205.3(万元)(此数为留抵税额1205.3万元，填列在增值税纳税申报主表本月数20栏)
按预征率缴纳的增值税=120+4.5+3=127.50(万元)
②简易计税方法
应纳增值税=100(万元)(此数填列在增值税纳税申报主表本月数21栏)
③A房地产公司当月按一般计税方法应预缴增值税127.5万元，期末留抵税额1205.30万元，按简易计税方法应纳增值税100万元，假定政策规定一般计税方法预缴增值税不能抵顶简易计税方法计算
的应纳增值税额，企业次月增值税纳税申报时应缴纳的增值税为100万元。
(二)建筑安装企业操作实例
1、销项税额
B建筑安装公司(以下简称B公司)在项目所在地承接以下建筑安装劳务：
B公司在2016年4月30 日后以包工包料方式承接A公司A项目，工程结算价款为27750万元，开具增值税专用发票注明的价款为25000万元，增值税额为2750万元；以清包工方式承接A公司B项目，工程结算价款为2060万，开具增值税普通发票金额为2060万元，B公司已选择简易计税办法计税；在2016年4月30日以后承接A公司C项目，工程结算价款为515万元，开具增值税普通发票金额为515万元，A公司的C项目《建筑工程施工许可证》日期在2016年4月30 日之前，B公司已选择简易计税办法计税，会计处理如下：
(1)A总包项目
借：应收账款——A公司 27750
贷：工程结算 25000
应交税费——应交增值税(销项税额) 2750
(2)B清包项目
借：应收账款——A公司 2060
贷：工程结算 2000
应交税费——未交增值税——简易计税办法 60
(3)C项目
借：应收账款——A公司 515
贷：工程结算 500
应交税费——未交增值税——简易计税方法 15
2、进项税额
(1)人工费
B公司支付管理人员工资1000万元，支付生产工人工资4000万兀。
会计处理如下：
借：管理费用 1000
工程施工——人工费4000
贷：应付职工薪酬 5000
(2)材料费
B公司采购A项目施工工程所需材料及辅料共计8690万元，其中取得增值税专用发票注明的价款为7000万元，注明增值税额为1190万元；取得增值税普通发票500万元。B公司自建职工宿舍领用施工材料300万元(购入时取得增值税专用发票并已抵扣进项税额)，会计处理如下：
借：原材料 7000
原材料 500
应交税费——应交增值税(进项税额) 1190
贷：银行存款8690
借：在建工程——职工宿舍 351
贷：原材料 300
应交税费——应交增值税(进项税转出) 51
(3)机械使用费
①自有机械设备
B公司自购机械设备施工中发生油费、修理费等共支付702万元，取得增值税专用发票注明的价款为600万元，增值税额为102万元。会计处理如下：
借：机械作业 600
应交税费——应交增值税(进项税额) 102
贷：银行存款 702
②租赁机械设备
B公司从设备租赁公司租赁10台机械设备用丁工程施工，支付租赁费117万元，取得增值税专用发票注明的价款为100万元，增值税额为17万元。会计处理如下：
借：机械作业 100
应交税费——应交增值税(进项税额) 17
贷：银行存款 117
(4)分包工程
B公司将A项目部分工程分包给C建筑公司，支付工程结算价款6660万元，取得增值税专用发票注明的价款为6000万元，增值税额为660万元。会计处理如下：
借：工程施工——A项目 6000
应交税费——应交增值税(进项税额) 660
贷：银行存款 6660
3计算应纳增值税
假定上述业务在一个月内发生，当月应纳增值税计算如下：
(1)一般计税方法
销项税额=2750(万元)(此数填列在增值税纳税申报主表本月数 11栏)
进项税额=l190+102+17+660
=1969(万元)(此数填列在增值税纳税申报主表本月数12栏) 进项税转出额=51(万元)(此数填列在增值税纳税申报主表本月 数14栏)
应纳增值税=销项税额-进项税额+进项税转出额
=2750-1969+51
=832(万元)(此数填列在增值税纳税申报主表本月数19栏)
(2)简易计税方法
应纳增值税=60+15
=75(万元)(此数填列在增值税纳税申报主表本月数21栏)
(3)B建筑公司当月应纳增值税=832+75=907(万元)(此数填 列在增值税纳税申报主表本月数24栏)
二、增值税小规模纳税人
《有关事项的规定》明确增值税小规模纳税人年应税销售额标准
为500万元(含本数)。适用增值税小规模纳税人房地产企业和建筑企业较少，账务处理简单。