正本
项目名称：XX 市中心城区基准地价更新采购项目
项目编号：XX
商 务 技 术 标
投 标 人：XX 公司（盖章） 年
1
目录
目录 .................................................................................................. 2 一、投标函 ........................................................................................ 3 二、商务要求响应情况表 .................................................................... 5 三、服务技术方案 .............................................................................. 6
（一）投标人简介 ...................................................................... 6 （二）方案的基本考虑 . ............................................................... 7 四、资格证明文件及其他重要资料 . .................................................... 13 （一）营业执照（复印件加盖公章） ................................................. 13
（二）税务登记证（复印件加盖公章） ...................................... 13 （三）法定代表人授权委托书（原件） ...................................... 13 （四）法定代表人身份证明书 . ................................................... 15 （五）证明投标人合格的资格文件和资料 ................................... 16
1. 资质证书 ....................................................................... 16 2. 纳税资料 ....................................................................... 16 3. 社保资料 ....................................................................... 16 4. 上一年财务报表 ............................................................. 16 5. 具备履行合同所必须的设备和专业技术能力的证明材料（场所照片，技术人员名单） .......................................................... 17 （六）招标文件要求提供的其他相关证件和重要资料 .................. 17
1. 参加政府采购活动前3年内在经营活动中没有重大违法记录的 书面声明 ........................................................................................................... 17
2. 资信等级证书 ................................................................................ 18 3. 保证金回单 ................................................................................... 19
2
一、投标函
XX 市国土资源局：
1、根据贵方招标公告，我们决定参加贵方组织的心城区基准地价更新采购项目 的招标采购活动。我方授权 项目经理代表我方全权处理本项目投标的有关事宜。 2、我方愿意按照招标文件规定的各项要求，向采购人提供所需的货物与服务。
3、一旦我方中标，我方将严格履行合同规定的责任和义务，保证于合同签字生效后按时完成项目的施工、安装、调试，并交付采购人验收、使用。
4、我方同意按照招标文件的要求，向贵方递交金额为人民币（大写） 壹万元整 的投标保证金。并且承诺，在投标有效期内如果我方撤回投标书或中标后拒绝签订合同，我方将放弃要求贵方退还该投标保证金的权力。
5、我方为本项目提交的商务技术标正本1份，副本2份；价格标正本1份，副本2份。
6、我方愿意提供贵方可能另外要求的、与投标有关的文件资料，并保证我方已提供和将要提供的文件是真实的、准确的。
7、我方完全理解贵方不一定将合同授予最低报价的投标人。 8、我方提供以下开户行、账号，供结算货款（如果成交）： 户名（全称）： XX公司 开户行：账号（请填写完整）： XX 投 标 人：（盖章）
法定代表人（签名或盖章）或代理人（签名）： _________
3
地址： 网址：电话： 传真：XX 邮政编码：
4
日日期：
二、商务要求响应情况表
1、投标人需如实填写本表，详细列明“响应情况”、“证明文件页码”、“偏离及影响”，不得以“同左”或“同上”形式填写，不得出现通过改动招标文件的技术参数而使自已的产品满足要求的情况。 2、如果投标人没有按前述要求去做，在项目评审中将可能被认为是未对招标文件作出实质上的响应，或被视作不诚信供应商而拒绝对其做进一步的评审。
3、本表需按招标文件“商务要求”中的顺序填写。
5
三、服务技术方案
（一）投标人简介
XX 公司于2002年注册于北京，注册资金7000万元人民币，性质为私营有限责任公司。总公司位于北京，固定办公地址位于北京市海淀区大柳树路17号富海国际港1808室。集团公司下设苏州、南通、徐州、镇江、淮安、无锡、上海、沈阳、合肥、淮北、深圳、佛山、温州、杭州等多家分公司。经营范围为房地产评估、房地产咨询、土地评估、工程造价咨询、工程招标代理。
XX 公司拥有房地产评估（国家一级房地产估价资质）、土地评估（全国级土地评估资质）、工程造价咨询（乙级）等资质。公司现有中国注册房地产估价师17名、中国注册土地估价师16名、中国注册造价工程师及造价员20名 。
自1998年创立以来，一直遵循“和谐、合作、发展、奉献”的企业宗旨，坚持“专业”和“专注”的理念，走创新之路，走品质之路。公司现有员工2200多名，各类专业注册人员500多名，业务范围覆盖江苏、浙江、安徽、山东、河北、广东等全国多个城市。
集团创立了全新的管理体制、体系和制度，不断加强企业信息化建设，2014年与上海吉冉软件公司合作开发出“博文评估业务流程管理系统”，实现了企业门户、文控系统、电子化文档、业务报告的在线制作和审批管理、二维码验证等一系列功能。
多年来，公司坚持名牌建设及平台建设，不断扩大影响力，目前已经在全国设立了100多家分公司。
集团已在XX 设立分公司有接近三年了，并为分公司派驻了专业的土地的估价师，对XX 市的地形、地价、相关政策十分熟悉，在2015年入库了XX 市国土资源局，因此我公司绝对有相应的技术条件为采购单位提供技术支持与服务。
6
（二）方案的基本考虑
一、对象与范围
范围包括：屯溪区主城区、XX 经济开发区（含高铁片区，面积约为：150平方公里。
二、基准地价内涵与期日
基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度和设定容积率条件下，对现状利用条件及现状开发条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业用地，分别评估在某一估价期日法定最高出让年期土地使用权的区域平均价格。
设定土地开发程度为商业、住宅、工业用地平均为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水，宗地内场地平整）。
法定土地使用权最高出让年限为商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。
三、技术路线
7
图1 土地定级程序框图
图2 基准地价评估的具体工作流程
四、城镇土地基准地价更新评估工作的依据
工作依据主要是法律、法规和政策文件（国家有关法律、法规和行政规章以及估价对象所在省市的有关法律法规和政策），具体如下：
1、《中华人民共和国土地管理法》（第二次修正，2004年8月28日中华人民共和国主席令第28号公布）；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（20X 年8月30日中华人民共和国主席令第72号公布）；
3、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委员会发布的国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T 185X-2014）；
4、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委员会发布的国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）；
5、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T 21010-20X ）
6、中华人民共和国国土资源部发布的《城镇地籍调查规程》（TD/T1001-2012）
7、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知； 8、实地勘察、调查、获取的相关资料； 9、其它相关资料。 五、工作时序与流程
根据中华人民共和国《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的要求，土地定级估价工作具体分以下阶段进行的。
1、准备工作
本阶段主要工作是建立领导小组和工作小组，制定工作方案和经费预算等。同时对工作方案、技术路线和经费预算进行可行性研究和论证，确定工作人员的具体分工，并集中进行培训。
2、外业调查
进行了外业调查工作，由XX 市国土资源局协助技术人员进行外业调查。完成了土地定级估价资料的调查和收集，和土地级别的初步划分。外业调查共分四组，二个组主要负责调查和收集土地定级资料，另二个组主要负责调查土地估价市场资料。
（1）土地定级资料调查
资料调查过程中，采用分片分组方式收集资料，由项目工作人员加上一定数量的外业调查人员进行资料收集。资料收集的项目具体包括：商服网点、集贸市场、宾馆酒店、道路通达度、长途汽车站、公交便捷度、火车站、供水、排水、供电、供热、电讯、中小学、医院、公园、邮局、银行、大气污染、水污染、噪声污染、绿地覆盖度、人口密度等。
（2）土地估价资料收集
资料调查过程中，采用分片分组方式进行各类地价样点的实地调查，资料收集的项目具体包括：土地使用权出让、土地使用权转让、房屋出租、房屋买卖、土地使用权出租、征地、拆迁、土地开发等估价资料收集。
（3）其它资料收集
其它与地价评估有关收集的资料有：各类房屋重臵价格、耐用年限明细表、金融系统定期存款利率变动情况、总体规划、统计年鉴、基础资料以及当地政府规定的有关税费收取及标准资料等。
3、内业资料整理、测算
在完成外业调查后，对各种资料进行全面分析、整理、加工，初步剔除存在一些明显问题的调查资料，在此基础上，进行城镇土地分等定级和基准地价评估工作，并编绘各种图件。
（1）城镇土地定级
根据《城镇土地分等定级规程》要求，定级因素权重值确定采用派生特尔斐法，邀请有关专家、学者进行征询，对反馈意见进行统计处理，计算因素因子平均值和方差等一系列工作。根据分值计算的原则，确定或计算各定级因素的指标值、指数、距离及作用分，通过一系列严格科学计算，认真鉴定，土地按商业、住宅、工业、综合用地四个类别进行划分。
（2）测算基准地价
基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度和设定容积率条件下，对现状利用条件及现状开发条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业用地，分别评估在某一估价期日法定最高出让年期土地使用权的区域平均价格。
设定土地开发程度为商业、住宅、工业用地平均为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水，宗地内场地平整）。
法定土地使用权最高出让年限为商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。
（3）编制宗地地价修正系数表
编制宗地地价修正系数表是利用系数修正法评估宗地地价的一种极其重要的方法。一般多用于地价体系中为政府管理地产市场服务的标定地价评估。所以编制宗地地价修正系数是土地定级估价重要成果之一。编制工作以基准地价为基础，按优、较优、一般、较劣、劣五个标准计算出级别商业、住宅和工业用地地价的因素修正系数并确定各种修正系数下的因素指标。在此基础上按照《城镇土地估价规程》编制修正系数表的要求格式，编制出商业、住宅和工业在不同级别上的宗地地价修正系数表，并通过已有地价样点进行检验、校核，直至所编制的修正系数表符合当地市场价格为止。
4、成果编绘阶段
主要工作是整理基础数据；向XX 市国土资源局汇报任务完成情况及意见征询；数据库建设及申请检查验收上报审批相关事宜。
四、资格证明文件及其他重要资料
（一）营业执照（复印件加盖公章）
（二）税务登记证（复印件加盖公章）
（三）法定代表人授权委托书（原件）
本人 XX 系 XX 公司 的法定代表人，现委托 项目经理 XX为我方代理人。代理人根据授权，以我方名义签署、澄清、说明、补
正、递交、撤回、修改 XX市中心城区基准地价更新采购项目（项目编号： XX ） 投标文件、签订合同和处理有关事宜，其法律后果由我方承担。
委托期限： 代理人无转委托权。
法定代表人签名或盖章：_____________
身份证号码：代理人（被授权人）签名：____________
身份证号码： 投标人名称：（盖章）
日 期：
（四）法定代表人身份证明书
投标人名称：
单位性质： 有限责任公司_________________________ 地 址： _________________________________ 成立时间： 2002 年5 月 27 日
经营期限： 2015年9月25日至2018年9月25 日 _____
投标人纳税人识别号：XX______________ 姓名：XX 性别：男 年龄： 51 职务：董事长 身份证号码： XX_________________ 系XX 公司的法定代表人。 特此证明。
投标人： 月
（五）证明投标人合格的资格文件和资料
1. 资质证书
2. 纳税资料
3. 社保资料
4. 上一年财务报表
5. 具备履行合同所必须的设备和专业技术能力的证明材料（场所照片，技术人员名单）
（六）招标文件要求提供的其他相关证件和重要资料
1. 参加政府采购活动前3年内在经营活动中没有重大违法记录的 书面声明
声明
致：XX 市国土资源局
我单位法记录或因违法经营被禁止在一定期限内参加政府采购活动。
特此声明。
供应商名称：XX 公司
法定代表人（印章或签字）：__________ 日 期： X 年 7 月 5 日
2. 资信等级证书
3. 保证金回单
正本
项目名称：XX 市中心城区基准地价更新采购项目
项目编号：XX
商 务 技 术 标
投 标 人：XX 公司（盖章） 年
1
目录
目录 .................................................................................................. 2 一、投标函 ........................................................................................ 3 二、商务要求响应情况表 .................................................................... 5 三、服务技术方案 .............................................................................. 6
（一）投标人简介 ...................................................................... 6 （二）方案的基本考虑 . ............................................................... 7 四、资格证明文件及其他重要资料 . .................................................... 13 （一）营业执照（复印件加盖公章） ................................................. 13
（二）税务登记证（复印件加盖公章） ...................................... 13 （三）法定代表人授权委托书（原件） ...................................... 13 （四）法定代表人身份证明书 . ................................................... 15 （五）证明投标人合格的资格文件和资料 ................................... 16
1. 资质证书 ....................................................................... 16 2. 纳税资料 ....................................................................... 16 3. 社保资料 ....................................................................... 16 4. 上一年财务报表 ............................................................. 16 5. 具备履行合同所必须的设备和专业技术能力的证明材料（场所照片，技术人员名单） .......................................................... 17 （六）招标文件要求提供的其他相关证件和重要资料 .................. 17
1. 参加政府采购活动前3年内在经营活动中没有重大违法记录的 书面声明 ........................................................................................................... 17
2. 资信等级证书 ................................................................................ 18 3. 保证金回单 ................................................................................... 19
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一、投标函
XX 市国土资源局：
1、根据贵方招标公告，我们决定参加贵方组织的心城区基准地价更新采购项目 的招标采购活动。我方授权 项目经理代表我方全权处理本项目投标的有关事宜。 2、我方愿意按照招标文件规定的各项要求，向采购人提供所需的货物与服务。
3、一旦我方中标，我方将严格履行合同规定的责任和义务，保证于合同签字生效后按时完成项目的施工、安装、调试，并交付采购人验收、使用。
4、我方同意按照招标文件的要求，向贵方递交金额为人民币（大写） 壹万元整 的投标保证金。并且承诺，在投标有效期内如果我方撤回投标书或中标后拒绝签订合同，我方将放弃要求贵方退还该投标保证金的权力。
5、我方为本项目提交的商务技术标正本1份，副本2份；价格标正本1份，副本2份。
6、我方愿意提供贵方可能另外要求的、与投标有关的文件资料，并保证我方已提供和将要提供的文件是真实的、准确的。
7、我方完全理解贵方不一定将合同授予最低报价的投标人。 8、我方提供以下开户行、账号，供结算货款（如果成交）： 户名（全称）： XX公司 开户行：账号（请填写完整）： XX 投 标 人：（盖章）
法定代表人（签名或盖章）或代理人（签名）： _________
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地址： 网址：电话： 传真：XX 邮政编码：
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日日期：
二、商务要求响应情况表
1、投标人需如实填写本表，详细列明“响应情况”、“证明文件页码”、“偏离及影响”，不得以“同左”或“同上”形式填写，不得出现通过改动招标文件的技术参数而使自已的产品满足要求的情况。 2、如果投标人没有按前述要求去做，在项目评审中将可能被认为是未对招标文件作出实质上的响应，或被视作不诚信供应商而拒绝对其做进一步的评审。
3、本表需按招标文件“商务要求”中的顺序填写。
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三、服务技术方案
（一）投标人简介
XX 公司于2002年注册于北京，注册资金7000万元人民币，性质为私营有限责任公司。总公司位于北京，固定办公地址位于北京市海淀区大柳树路17号富海国际港1808室。集团公司下设苏州、南通、徐州、镇江、淮安、无锡、上海、沈阳、合肥、淮北、深圳、佛山、温州、杭州等多家分公司。经营范围为房地产评估、房地产咨询、土地评估、工程造价咨询、工程招标代理。
XX 公司拥有房地产评估（国家一级房地产估价资质）、土地评估（全国级土地评估资质）、工程造价咨询（乙级）等资质。公司现有中国注册房地产估价师17名、中国注册土地估价师16名、中国注册造价工程师及造价员20名 。
自1998年创立以来，一直遵循“和谐、合作、发展、奉献”的企业宗旨，坚持“专业”和“专注”的理念，走创新之路，走品质之路。公司现有员工2200多名，各类专业注册人员500多名，业务范围覆盖江苏、浙江、安徽、山东、河北、广东等全国多个城市。
集团创立了全新的管理体制、体系和制度，不断加强企业信息化建设，2014年与上海吉冉软件公司合作开发出“博文评估业务流程管理系统”，实现了企业门户、文控系统、电子化文档、业务报告的在线制作和审批管理、二维码验证等一系列功能。
多年来，公司坚持名牌建设及平台建设，不断扩大影响力，目前已经在全国设立了100多家分公司。
集团已在XX 设立分公司有接近三年了，并为分公司派驻了专业的土地的估价师，对XX 市的地形、地价、相关政策十分熟悉，在2015年入库了XX 市国土资源局，因此我公司绝对有相应的技术条件为采购单位提供技术支持与服务。
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（二）方案的基本考虑
一、对象与范围
范围包括：屯溪区主城区、XX 经济开发区（含高铁片区，面积约为：150平方公里。
二、基准地价内涵与期日
基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度和设定容积率条件下，对现状利用条件及现状开发条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业用地，分别评估在某一估价期日法定最高出让年期土地使用权的区域平均价格。
设定土地开发程度为商业、住宅、工业用地平均为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水，宗地内场地平整）。
法定土地使用权最高出让年限为商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。
三、技术路线
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图1 土地定级程序框图
图2 基准地价评估的具体工作流程
四、城镇土地基准地价更新评估工作的依据
工作依据主要是法律、法规和政策文件（国家有关法律、法规和行政规章以及估价对象所在省市的有关法律法规和政策），具体如下：
1、《中华人民共和国土地管理法》（第二次修正，2004年8月28日中华人民共和国主席令第28号公布）；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（20X 年8月30日中华人民共和国主席令第72号公布）；
3、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委员会发布的国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T 185X-2014）；
4、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委员会发布的国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）；
5、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T 21010-20X ）
6、中华人民共和国国土资源部发布的《城镇地籍调查规程》（TD/T1001-2012）
7、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知； 8、实地勘察、调查、获取的相关资料； 9、其它相关资料。 五、工作时序与流程
根据中华人民共和国《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的要求，土地定级估价工作具体分以下阶段进行的。
1、准备工作
本阶段主要工作是建立领导小组和工作小组，制定工作方案和经费预算等。同时对工作方案、技术路线和经费预算进行可行性研究和论证，确定工作人员的具体分工，并集中进行培训。
2、外业调查
进行了外业调查工作，由XX 市国土资源局协助技术人员进行外业调查。完成了土地定级估价资料的调查和收集，和土地级别的初步划分。外业调查共分四组，二个组主要负责调查和收集土地定级资料，另二个组主要负责调查土地估价市场资料。
（1）土地定级资料调查
资料调查过程中，采用分片分组方式收集资料，由项目工作人员加上一定数量的外业调查人员进行资料收集。资料收集的项目具体包括：商服网点、集贸市场、宾馆酒店、道路通达度、长途汽车站、公交便捷度、火车站、供水、排水、供电、供热、电讯、中小学、医院、公园、邮局、银行、大气污染、水污染、噪声污染、绿地覆盖度、人口密度等。
（2）土地估价资料收集
资料调查过程中，采用分片分组方式进行各类地价样点的实地调查，资料收集的项目具体包括：土地使用权出让、土地使用权转让、房屋出租、房屋买卖、土地使用权出租、征地、拆迁、土地开发等估价资料收集。
（3）其它资料收集
其它与地价评估有关收集的资料有：各类房屋重臵价格、耐用年限明细表、金融系统定期存款利率变动情况、总体规划、统计年鉴、基础资料以及当地政府规定的有关税费收取及标准资料等。
3、内业资料整理、测算
在完成外业调查后，对各种资料进行全面分析、整理、加工，初步剔除存在一些明显问题的调查资料，在此基础上，进行城镇土地分等定级和基准地价评估工作，并编绘各种图件。
（1）城镇土地定级
根据《城镇土地分等定级规程》要求，定级因素权重值确定采用派生特尔斐法，邀请有关专家、学者进行征询，对反馈意见进行统计处理，计算因素因子平均值和方差等一系列工作。根据分值计算的原则，确定或计算各定级因素的指标值、指数、距离及作用分，通过一系列严格科学计算，认真鉴定，土地按商业、住宅、工业、综合用地四个类别进行划分。
（2）测算基准地价
基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度和设定容积率条件下，对现状利用条件及现状开发条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业用地，分别评估在某一估价期日法定最高出让年期土地使用权的区域平均价格。
设定土地开发程度为商业、住宅、工业用地平均为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水，宗地内场地平整）。
法定土地使用权最高出让年限为商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。
（3）编制宗地地价修正系数表
编制宗地地价修正系数表是利用系数修正法评估宗地地价的一种极其重要的方法。一般多用于地价体系中为政府管理地产市场服务的标定地价评估。所以编制宗地地价修正系数是土地定级估价重要成果之一。编制工作以基准地价为基础，按优、较优、一般、较劣、劣五个标准计算出级别商业、住宅和工业用地地价的因素修正系数并确定各种修正系数下的因素指标。在此基础上按照《城镇土地估价规程》编制修正系数表的要求格式，编制出商业、住宅和工业在不同级别上的宗地地价修正系数表，并通过已有地价样点进行检验、校核，直至所编制的修正系数表符合当地市场价格为止。
4、成果编绘阶段
主要工作是整理基础数据；向XX 市国土资源局汇报任务完成情况及意见征询；数据库建设及申请检查验收上报审批相关事宜。
四、资格证明文件及其他重要资料
（一）营业执照（复印件加盖公章）
（二）税务登记证（复印件加盖公章）
（三）法定代表人授权委托书（原件）
本人 XX 系 XX 公司 的法定代表人，现委托 项目经理 XX为我方代理人。代理人根据授权，以我方名义签署、澄清、说明、补
正、递交、撤回、修改 XX市中心城区基准地价更新采购项目（项目编号： XX ） 投标文件、签订合同和处理有关事宜，其法律后果由我方承担。
委托期限： 代理人无转委托权。
法定代表人签名或盖章：_____________
身份证号码：代理人（被授权人）签名：____________
身份证号码： 投标人名称：（盖章）
日 期：
（四）法定代表人身份证明书
投标人名称：
单位性质： 有限责任公司_________________________ 地 址： _________________________________ 成立时间： 2002 年5 月 27 日
经营期限： 2015年9月25日至2018年9月25 日 _____
投标人纳税人识别号：XX______________ 姓名：XX 性别：男 年龄： 51 职务：董事长 身份证号码： XX_________________ 系XX 公司的法定代表人。 特此证明。
投标人： 月
（五）证明投标人合格的资格文件和资料
1. 资质证书
2. 纳税资料
3. 社保资料
4. 上一年财务报表
5. 具备履行合同所必须的设备和专业技术能力的证明材料（场所照片，技术人员名单）
（六）招标文件要求提供的其他相关证件和重要资料
1. 参加政府采购活动前3年内在经营活动中没有重大违法记录的 书面声明
声明
致：XX 市国土资源局
我单位法记录或因违法经营被禁止在一定期限内参加政府采购活动。
特此声明。
供应商名称：XX 公司
法定代表人（印章或签字）：__________ 日 期： X 年 7 月 5 日
2. 资信等级证书
3. 保证金回单