第42卷第6期2009年6月
土 木 工 程 学 报
CH I NA C I V I L ENG I NEER I NG J O URNAL
Vol . 42No . 6
Jun . 2009
房地产动态成本管理系统的设计与开发
孙艺键 黄如福 陈岱林 李宏男 刘刚
1
2
2
1
2
(1. 大连理工大学, 辽宁大连116024; 2. 中国建筑科学研究院, 北京100013)
摘要:近年来, 飞速发展的房地产行业已经成为国民经济的支柱产业, 成本管理成为房地产企业管理的重要方面。分析房地产企业成本管理中存在的问题, 提出利用作业成本法对房地产成本进行有效的管理。阐述作业成本法的基本原理, 给出作业成本法在房地产成本管理中的运用步骤; 结合房地产开发成本管理的流程, 提出基于作业成本法的房地产动态成本管理模型。结合信息技术, 开发了适应房地产企业的作业成本管理系统, 并在实际工作中进行应用, 在成本信息收集、信息共享、企业决策、成本管理和分配等方面获得较好的效果。研究表明, 动态成本管理系统为房地产企业的成本管理提供了有效的成本分析、成本控制以及经营决策的手段, 业成本管理。
关键词:房地产; 动态成本管理; 作业成本法; 管理信息系统中图分类号:F282 文献标识码:A 文章编号:10002131X (2009) 0622D esi i c rea l esta te cost managem en t system
Sun Yijian Huang R ufu Chen D ailin L i Hongnan L iu Gang
1
2
2
1
2
(1. Dalian University of Technol ogy, Dalian 116024, China; 2. China Acade my of Building Research, Beijing 100013, China )
Abstract:The real estate enter p rise with its rap id devel opment has been the supporting industry, and cost manage ment
p lays an i m portant r ole in the manage ment . The disadvantages in the cost management of real estate enter p rises are analyzed . The p rinci p le, p r ocedure and app licati on of activity 2based cost (ABC ) f or real estate cost manage ment are p resented . Combining with the p r ocess of real estate devel opment, the model of ABC manage ment f or real estate is p resented . Co mbining with the infor mati on technol ogy, a dyna m ic cost manage ment syste m is devel oped and e mp l oyed in several real estate enter p rises, with better effects in cost data collecti on, infor mati on sharing, cost manage ment and all ocati on . The study indicates that ABC and the dyna m ic cost manage ment syste m may be used as effective t ools in cost contr ol and analysis, inf or mati on sharing and decisi on 2making, f or the cost manage ment of real estate enter p rises . Keywords:real estate; dyna m ic cost manage ment; activity 2based cost; manage ment inf or mati on syste m E 2ma il:sunyijian0508@163. com
1 房地产成本管理现状
近年来, 房地产企业在中国得到飞速发展, 成为
[1]
国民经济的支柱产业, 房地产市场日趋规范。房地产作为一种商品, 在规范的市场环境下, 市场竞争主要表现为价格竞争, 因此, 成本管理成为企业管理的重要方面。但是, 房地产企业在项目成本管理中还程度不同地存在着如下的问题:
(1) 项目目标成本不准确。缺乏有效的成本预测
基金项目:中华人民共和国建设部课题(20072K9222) 作者简介:孙艺键, 博士研究生, 高级工程师收稿日期:2008202228
手段和计价依据, 导致目标成本不真实准确。
(2) 项目成本过程控制缺乏动态管理。主要表现:其一, 在项目实施过程中缺乏有效的成本控制方法, 导致项目成本失控; 其二, 项目费用信息不真实, 信息来源不唯一, 统计口径不一致, 导致项目成本核算错误。
(3) 项目之间成本没有可比性。项目间的成本不能及时进行比较, 无法对开发成本进行有效的事中控制、事后分析, 无法为项目决策提供有效的决策支持。
(4) 决策信息相对滞后。企业做决策最常见的是用财务报表, 财务报表是一个事后记录的过程, 是提供给企业内外部的一种经营结果报表, 无法满足成本动态管理的要求。再加上现有的财务软件不能展现
・122・ 土 木 工 程 学 报2009年
成本的构成明细, 也不能成为不同部门查询成本数据的公共平台。
为了克服房地产企业在项目成本管理上的不足, 很多企业开始引进软件进行管理。但是, 由于企业内部采用多种软件, 没有系统集成, 数据标准不统一, 没有有效地消除信息孤岛, 企业不能及时获得项目信息和进展情况。为了克服这个缺陷, 软件开发企业借鉴企业资源计划(Enter p rise Res ources Planning, ERP ) 的管理思想, 开发了房地产动态成本管理系统。ERP 的应用, 方便了企业从战略发展的高度进行整体规划, 对项目成本进行有效控制, 避免了以往出现的不良现象, 但是还存在使用上的不足:
(1) ERP 理论起源于制造业, 它是将产品分解成构件, 构件分解成资源, 通过所消耗的资源成本汇总成产品成本。而房地产的开发与制造业不同, 。, , (2) , 将已签订合同成本定义成项目已发生成本, 而不管该合同是否实施
[2]
目标成本内。本着这种动态管理的精神, 建立如图1所示的成本结构图
。
图1 房地产项目成本结构图
F i g . 1Structure of rea l est a te cost
。这
种定义, 限制了已发生成本这一定义的使用范围, 使得只能从项目的角度来了解项目的已发生成本和待
发生成本, 而不能深入了解某一合同的已完工作量和未完工作量。这种对已发生成本的定义与工程实践中的已发生成本的定义已经大相径庭, 导致房地产企业不能很好地了解合同的执行情况。随着房地产企业对成本精细化管理的需要, 很多房地产企业对成本管理提出了更高的要求。
为了能较好地解决房地产企业在成本管理中的不足, 使得房地产企业决策层能及时获得合同执行情况和项目的进展情况, 针对目前应用的房地产企业动态成本管理系统中存在的不足和房地产企业的具体需求, 结合企业当前对信息化的需求, 中国建筑科学研究院建筑工程软件研究所在对大型房地产公司进行需求调研分析的基础上, 对房地产动态成本管理模型和成本结构进行了设计, 并开发了一套房地产动态成本管理系统。本文即对该系统的设计思想和系统的功能进行简要的介绍。
, , 待发生成本是该时点以后按照合同和变更应该完成的工作内容的计划成本。已发生成本和待发生成本在项目进展过程中是一个此消彼长的过程。已发生成本是根据所有合同的已发生成本汇总统计而来。知道项目的合同计划成本和变更的估算成本, 结合合同的已发生成本就能推算出合同的待发生成本。
房地产企业通过该成本结构图, 不仅能随时了解项目投资的完成情况, 结合合同的付款比例就能知道应付款的数量, 而待发生成本的推算, 更能为企业提供预测未来开发作业所需资金的情况, 为企业的计划安排和资金安排提供一个有效的预测工具。2. 2 作业成本法的基本原理
作业成本法(activity 2based cost, ABC ) 是根据产品消耗作业、作业消耗资源这一基本原理而设计的一
[3]
种计算作业和产品成本的方法。按照ABC 原理, 作业成本法以作业为中心, 以资源流动为线索进行成本的分配与计算。资源、作业、成本动因和产品是作业成本法的基本要素。作业是联接资源与产品的中介。在成本计算过程中, 先根据资源成本动因将资源成本分配给作业, 计算出作业成本, 再根据作业成本动因将作业成本分配给产品, 计算出产品成本。成本的流动过程如图2所示
。
2 房地产动态成本设计思路
2. 1 房地产项目的成本结构
图2 成本的流动过程
F i g . 2Process of cost flow
房地产项目成本控制的核心是通过对单项合同的成本和项目总成本进行动态管理, 从而使项目管理者能及时获取项目的成本信息, 确保各项成本控制在
由此可见, 成本的计算过程是从资源成本向作业
第42卷 第6期孙艺键等・房地产动态成本管理系统的设计与开发
[3]
n
n
・123・
成本、从作业成本向产品成本转化的过程。在实际工作中, 由于人不能控制成本, 只能控制产生成本的作业, 因此, 作业是控制的重点。作业成本法的实际
[425]
应用大致可以划分为图3的5个步骤:
U PC k =
∑
i =1
AC k i =
i =1
AC i
l k =1
×AD k i
k i
(3)
∑AD
式中:U PC k 为单位工程k 的成本; n 为与各项目成本相关的作业种类。
将单位工程的成本汇总即得到项目的总成本:
l
TPC =
k =1
∑U PC
k
(4)
式中:TPC 为项目总成本。2. 3 房地产动态成本管理模型
成本管理的发展方向是从核算型向控制型发展,
图3 作业成本计算过程
F i g . 3Process of acti v ity 2ba sed cost ca lcul a ti on
, 开发动态成本管理使得房地产企业能, , 。
近年来, 众多的房地产企业进行了I S O9000的贯标认证工作, 编制了严格的成本管理流程。房地产企业在开发项目的成本管理方面采用P DCA 的控制模式, 取得了不少的成绩。但是, 随着工程规模的不断扩大, 建设项目投资逐渐增加, 工程信息也急速增加, 这些都为成本管理带来了一定的困难。而信息技术为项目的成本数据的收集和管理提供了一个很好的工具。本文选择几个大型房地产企业的贯标文件, 结合作业成本法和作业成本管理的思想, 对成本管理的流程进行分析, 建立如图4所示的基于作业的成本管理模型
。
(1) 确认资源
。
(2) 建立作业清单
总建立作业清单的计算, 作业的划分要结合房地产项目的开发实际, 过细, 容易增加管理成本, 太粗, 起不到有效的管理作用。
(3) 资源成本分配
确定资源动因, 用资源动因将归集起来的资源成本分配给各作业, 由此得到各项作业的作业成本。
作业成本计算公式如下:
m
AC i =
∑RC
j =1
j
×RDN ij (1)
式中:AC i 为第i 种作业的作业成本; RC j 为第j 种资源的单价; RDN ij 为第i 种工作消耗的第j 种资源的资源动因数; m 为与各项作业相关的资源种类数。
(4) 作业成本分配确定作业动因, 根据作业动因将各个作业成本分摊到单位工程。作业成本动因是成本分配的标准, 选择的作业成本动因要具有强线性关系, 这样能方便有效地进行作业成本的分配。按式(2) 进行分配:
AC k i =
AC i
l k =1
图4 房地产企业动态成本管理模型
F i g . 4M odel of dynam i c cost manage m en t
for rea l est a te en terpr ises
×AD k i
k i
(2)
∑AD
式中:AC k i 为第k 个单位工程分配到的第i 项作业的
作业成本; AC i 为第i 种作业的作业成本; AD k i 为第k 个单位工程消耗的第i 种作业的成本动因量; l 为单位工程的数量。
(5) 计算产品成本
将分配到某单位工程的各作业成本汇总, 计算出该单位工程的成本, 单位工程成本的计算如下:
第一步:收集成本数据。这一步是收集房地产开发企业历史项目的基础数据和最新的市场数据, 目的是掌握项目开发的历史指标和最新的人材机的市场价格, 能为项目的成本计划制定提供有益的参考资料, 同时根据房地产企业会计准则建立成本科目。
第二步:制定成本计划。结合项目的实际情况, 建立开发作业清单, 在企业基准价库的基础上, 根据
・124・ 土 木 工 程 学 报2009年
项目信息、开发作业清单和图纸, 编制出项目的目标成本, 作为项目成本管理的基础。开发作业清单的详细程度, 与成本控制的精度有关, 依据成本效益法则, 作业划分为60～80个为宜。
第三步:招标采购。根据作业清单和图纸进行项目的招标采购工作, 上一阶段编制的目标成本对该阶段的成本管理有控制作用, 目的是本阶段形成的计划成本在编制的目标成本之内。两者比较的结果及时反馈到企业成本数据库, 为以后的项目提供基础参考数据。
第四步:合同实施。按照图纸进行项目的开发工作。控制实际成本不超过计划成本。对合同实施过程中的变更进行控制, 对结算进行控制。控制的结果及时反馈到企业成本数据库中, 为未来的项目成本测算提供基础数据。
第五步:成本分摊, 本文式(2) 、式(3) 程上, 。
第六步:、计划成本和实际成本进行对比分析, 对引起投资偏差的原因进行分析, 对成本控制的效果进行评估, 为企业的成本管理提供一定的参考。根据排列图法对产生成本偏差的原因进行统计分析, 这样能及时了解产生偏差的主要原因, 采取相应的成本纠偏措施对成本进行有效的控制。
通过这一动态成本管理模型, 企业的成本管理就不仅仅是简单的成本管理工作, 而是将有关项目进展过程中的成本信息及时反馈到成本库, 对其他项目的成本管理也提供有益的借鉴和帮助。
基础信息管理:记录所有开发项目的基本信息, 并且记录各参建方的信息。进行项目结构分解, 为以后的作业成本分摊做好基础工作。同时, 结合房地产开发的作业流程, 进行作业的分解, 建立作业清单。对企业的成本历史信息和最新的市场信息进行管理, 形成企业的基准价库。
目标成本管理:导入作业清单, 结合项目开发的资源消耗, 利用作业成本法的基本原理, 测算作业成本, 并进行成本分配, 得到单位工程的目标成本和项目的目标成本。
合同管理:对项目开发过程中的所有合同的基本信息和签约状况进行管理, 况, , 对未来, 施工图以外的工作内容。该模块的功能就是对产生的各种工程变更和工程通知单产生的费用变化进行估算, 估算的结果与合同签约成本汇总, 形成一个合同的动态执行成本。这样, 项目管理者和企业决策层就能随时掌握项目的动态总成本, 根据图1所示的成本结构图及时做好项目资金的准备工作。
结算管理:主要是按照工程实际进展情况, 对合同约定范围内的已完工作进行结算, 在结算基础上, 按照作业成本动因将已发生的实际成本分配到相应的单位工程中。同时, 该模块对成本增加的原因进行分析, 利用排列图法对成本增加原因进行分析, 提供相应的图表和图形, 使得项目管理者能及时根据系统提供的基础数据采取必要的成本控制措施。成本分析的结果也反馈到企业成本数据库, 为以后的项目成本测算提供有益的帮助。
成本统计管理:根据不同阶段的成本数据, 在本模块进行统计分析, 获得企业管理所需的各种数据, 并且决策者能随时掌握最新的成本情况, 及时对不同项目的资金调配采取合理的措施。本模块还完成几个不同阶段的对比, 如:目标成本和签约成本的对比, 签约成本同实际成本的对比等, 并以图表的形式展现出来, 达到可视化管理的效果。统计结果反馈到企业成本数据库, 为以后的项目成本测算提供帮助。3. 2 动态成本管理系统的系统架构
3 房地产动态成本管理系统的开发与应用
3. 1 动态成本管理的系统模型
动态成本管理系统的功能主要包括:基础信息管理、目标成本管理、合同管理、结算管理、变更管理以
及成本统计管理。详细的系统模型如图5所示。
系统中各模块的主要功能如下
:
针对目前房地产企业的组成和业务分布, 房地产动
图5 房地产动态成本管理系统模型
F i g . 5System m odel of dynam i c cost
manage m en t for rea l est a te
态成本管理系统采用了三层分布式结构, 如图6所示。
第一层用户服务层, 主要面向一般用户。他们可以通过浏览器方便地访问所需要的资源, 从而保证用户界面的一致性和完整性。这一层是根据流程模型
第42卷 第6期孙艺键等・房地产动态成本管理系统的设计与开发・125・
和不同的表单格式利用ASP 技术进行设计开发的
。
息, 使得成本决策数据来源客观、及时、准确。
(5) 实现了企业内各部门的数据共享, 使得工作效率大大提高。
中小型的房地产企业和项目公司在项目开发的流程上与大型房地产企业是相似的, 不同之处主要在于项目的规模和企业年度开发工作量的大小。这些不同不会影响该系统在中小型企业的应用。使用该系统可以帮助中小型房地产企业和项目公司规范企业管理流程, 提高企业的成本控制水平, 最终提高企
图6 系统结构图
F i g . 6Syste m structure for rea l est a te cost manage m en t
业的核心竞争力。
4 结 论
第二层业务服务层是连接用户服务和数据服务
的桥梁。在这一层中, 通常是通过组件的形式来定制相应的业务规则, 以响应用户发来的请求, 据服务层进行交互, , 据的汇总、提取验等功能, 并通过W eb 和应用服务器实现。
底层是数据服务层。数据服务包括数据的定义, 维护和更新以及管理并响应业务服务层的数据请求。3. 3 系统的应用该系统在北京、成都和重庆等几个大型房地产企业进行了使用, 使用的效果体现在如下几个方面:
(1) 能及时获取项目的成本信息, 控制不合理成本的增长, 分析无效作业和增值作业, 能及时了解项目的资金状况, 为企业的资金运作提供第一手资料, 降低了企业的财务费用。
(2) 费用分配更加科学合理, 产品成本比以前得到更加真实的反映, 由此使得企业决策者能更加准确地进行产品定价, 提高了开发产品的竞争力。
(3) 对项目的开发费用进行动态审核, 及时对投资偏差进行分析, 了解成本偏差产生的原因, 系统提供的图表能帮助项目管理者及时采取有效的成本管理措施对成本进行有效的管理, 有效降低产品成本。
(4) 数据收集有根据, 信息反馈及时, 能根据历史项目成本信息和最新的在建项目成本信息进行新项目的目标成本制定, 为成本决策提供最新的成本信
, 。系统的运用能有, 节约项目投资。动态成本管理系统的成功实施表明作业成本法能较好地服务于房地产企业的成本管理, 结合先进的信息技术, 全面集成企业的所有资源信息, 并为企业提供决策、计划、控制与经营业绩评估的全方位和系统化的管理平台。笔者希望本文所提的房地产动态成本管理系统和应用架构, 能为以后的此类软件系统开发提供一点有益的借鉴。
参考文献
[1] 周小川. 转轨中的风险应对[M].广州:广东经济出版
社, 2001
[2] 张保成. 基于信息化的房地产业成本控制战略[J ].上
海经济研究, 2004, (8) :47252
[3] 曹晓雪. 流程工业作业成本管理理论与应用研究[M].
北京:经济科学出版社, 2006
[4] 郭琦, 许晓华. 作业成本法在施工企业管理中应用的探
讨[J ].建筑管理现代化, 2004, (5) :31234(Guo Q i, Xu
Xiaohua . D iscussi on on app licati on of activity 2based costing in constructi on enter p rises management [J ].Constructi on Manage ment Modernizati on, Chinese ) )
[5] David B A,L iQ ian . Activity 2based costmanage ment f or design
and devel opment stage[J].I nternati onal Journal of Pr oducti on Econo mics, 2003, 83(2) :1692183
2004,
(5) :31234(in
孙艺键(19692) , 男, 博士研究生, 高级工程师。主要从事房地产项目管理, 建设行业信息化研究。
黄如福
陈岱林 李宏男 刘 刚
(19512) , 男, 学士, 研究员。主要从事建设行业信息化、项目管理、企业管理咨询研究。(19492) , 男, 硕士, 研究员。主要从事建设行业信息化, 结构分析研究。(19592) , 男, 博士, 教授。主要从事工程抗震、项目管理研究。
(19762) , 男, 学士, 工程师。主要从事房地产行业信息化、企业管理研究。
第42卷第6期2009年6月
土 木 工 程 学 报
CH I NA C I V I L ENG I NEER I NG J O URNAL
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房地产动态成本管理系统的设计与开发
孙艺键 黄如福 陈岱林 李宏男 刘刚
1
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(1. 大连理工大学, 辽宁大连116024; 2. 中国建筑科学研究院, 北京100013)
摘要:近年来, 飞速发展的房地产行业已经成为国民经济的支柱产业, 成本管理成为房地产企业管理的重要方面。分析房地产企业成本管理中存在的问题, 提出利用作业成本法对房地产成本进行有效的管理。阐述作业成本法的基本原理, 给出作业成本法在房地产成本管理中的运用步骤; 结合房地产开发成本管理的流程, 提出基于作业成本法的房地产动态成本管理模型。结合信息技术, 开发了适应房地产企业的作业成本管理系统, 并在实际工作中进行应用, 在成本信息收集、信息共享、企业决策、成本管理和分配等方面获得较好的效果。研究表明, 动态成本管理系统为房地产企业的成本管理提供了有效的成本分析、成本控制以及经营决策的手段, 业成本管理。
关键词:房地产; 动态成本管理; 作业成本法; 管理信息系统中图分类号:F282 文献标识码:A 文章编号:10002131X (2009) 0622D esi i c rea l esta te cost managem en t system
Sun Yijian Huang R ufu Chen D ailin L i Hongnan L iu Gang
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(1. Dalian University of Technol ogy, Dalian 116024, China; 2. China Acade my of Building Research, Beijing 100013, China )
Abstract:The real estate enter p rise with its rap id devel opment has been the supporting industry, and cost manage ment
p lays an i m portant r ole in the manage ment . The disadvantages in the cost management of real estate enter p rises are analyzed . The p rinci p le, p r ocedure and app licati on of activity 2based cost (ABC ) f or real estate cost manage ment are p resented . Combining with the p r ocess of real estate devel opment, the model of ABC manage ment f or real estate is p resented . Co mbining with the infor mati on technol ogy, a dyna m ic cost manage ment syste m is devel oped and e mp l oyed in several real estate enter p rises, with better effects in cost data collecti on, infor mati on sharing, cost manage ment and all ocati on . The study indicates that ABC and the dyna m ic cost manage ment syste m may be used as effective t ools in cost contr ol and analysis, inf or mati on sharing and decisi on 2making, f or the cost manage ment of real estate enter p rises . Keywords:real estate; dyna m ic cost manage ment; activity 2based cost; manage ment inf or mati on syste m E 2ma il:sunyijian0508@163. com
1 房地产成本管理现状
近年来, 房地产企业在中国得到飞速发展, 成为
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国民经济的支柱产业, 房地产市场日趋规范。房地产作为一种商品, 在规范的市场环境下, 市场竞争主要表现为价格竞争, 因此, 成本管理成为企业管理的重要方面。但是, 房地产企业在项目成本管理中还程度不同地存在着如下的问题:
(1) 项目目标成本不准确。缺乏有效的成本预测
基金项目:中华人民共和国建设部课题(20072K9222) 作者简介:孙艺键, 博士研究生, 高级工程师收稿日期:2008202228
手段和计价依据, 导致目标成本不真实准确。
(2) 项目成本过程控制缺乏动态管理。主要表现:其一, 在项目实施过程中缺乏有效的成本控制方法, 导致项目成本失控; 其二, 项目费用信息不真实, 信息来源不唯一, 统计口径不一致, 导致项目成本核算错误。
(3) 项目之间成本没有可比性。项目间的成本不能及时进行比较, 无法对开发成本进行有效的事中控制、事后分析, 无法为项目决策提供有效的决策支持。
(4) 决策信息相对滞后。企业做决策最常见的是用财务报表, 财务报表是一个事后记录的过程, 是提供给企业内外部的一种经营结果报表, 无法满足成本动态管理的要求。再加上现有的财务软件不能展现
・122・ 土 木 工 程 学 报2009年
成本的构成明细, 也不能成为不同部门查询成本数据的公共平台。
为了克服房地产企业在项目成本管理上的不足, 很多企业开始引进软件进行管理。但是, 由于企业内部采用多种软件, 没有系统集成, 数据标准不统一, 没有有效地消除信息孤岛, 企业不能及时获得项目信息和进展情况。为了克服这个缺陷, 软件开发企业借鉴企业资源计划(Enter p rise Res ources Planning, ERP ) 的管理思想, 开发了房地产动态成本管理系统。ERP 的应用, 方便了企业从战略发展的高度进行整体规划, 对项目成本进行有效控制, 避免了以往出现的不良现象, 但是还存在使用上的不足:
(1) ERP 理论起源于制造业, 它是将产品分解成构件, 构件分解成资源, 通过所消耗的资源成本汇总成产品成本。而房地产的开发与制造业不同, 。, , (2) , 将已签订合同成本定义成项目已发生成本, 而不管该合同是否实施
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目标成本内。本着这种动态管理的精神, 建立如图1所示的成本结构图
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图1 房地产项目成本结构图
F i g . 1Structure of rea l est a te cost
。这
种定义, 限制了已发生成本这一定义的使用范围, 使得只能从项目的角度来了解项目的已发生成本和待
发生成本, 而不能深入了解某一合同的已完工作量和未完工作量。这种对已发生成本的定义与工程实践中的已发生成本的定义已经大相径庭, 导致房地产企业不能很好地了解合同的执行情况。随着房地产企业对成本精细化管理的需要, 很多房地产企业对成本管理提出了更高的要求。
为了能较好地解决房地产企业在成本管理中的不足, 使得房地产企业决策层能及时获得合同执行情况和项目的进展情况, 针对目前应用的房地产企业动态成本管理系统中存在的不足和房地产企业的具体需求, 结合企业当前对信息化的需求, 中国建筑科学研究院建筑工程软件研究所在对大型房地产公司进行需求调研分析的基础上, 对房地产动态成本管理模型和成本结构进行了设计, 并开发了一套房地产动态成本管理系统。本文即对该系统的设计思想和系统的功能进行简要的介绍。
, , 待发生成本是该时点以后按照合同和变更应该完成的工作内容的计划成本。已发生成本和待发生成本在项目进展过程中是一个此消彼长的过程。已发生成本是根据所有合同的已发生成本汇总统计而来。知道项目的合同计划成本和变更的估算成本, 结合合同的已发生成本就能推算出合同的待发生成本。
房地产企业通过该成本结构图, 不仅能随时了解项目投资的完成情况, 结合合同的付款比例就能知道应付款的数量, 而待发生成本的推算, 更能为企业提供预测未来开发作业所需资金的情况, 为企业的计划安排和资金安排提供一个有效的预测工具。2. 2 作业成本法的基本原理
作业成本法(activity 2based cost, ABC ) 是根据产品消耗作业、作业消耗资源这一基本原理而设计的一
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种计算作业和产品成本的方法。按照ABC 原理, 作业成本法以作业为中心, 以资源流动为线索进行成本的分配与计算。资源、作业、成本动因和产品是作业成本法的基本要素。作业是联接资源与产品的中介。在成本计算过程中, 先根据资源成本动因将资源成本分配给作业, 计算出作业成本, 再根据作业成本动因将作业成本分配给产品, 计算出产品成本。成本的流动过程如图2所示
。
2 房地产动态成本设计思路
2. 1 房地产项目的成本结构
图2 成本的流动过程
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房地产项目成本控制的核心是通过对单项合同的成本和项目总成本进行动态管理, 从而使项目管理者能及时获取项目的成本信息, 确保各项成本控制在
由此可见, 成本的计算过程是从资源成本向作业
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成本、从作业成本向产品成本转化的过程。在实际工作中, 由于人不能控制成本, 只能控制产生成本的作业, 因此, 作业是控制的重点。作业成本法的实际
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应用大致可以划分为图3的5个步骤:
U PC k =
∑
i =1
AC k i =
i =1
AC i
l k =1
×AD k i
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∑AD
式中:U PC k 为单位工程k 的成本; n 为与各项目成本相关的作业种类。
将单位工程的成本汇总即得到项目的总成本:
l
TPC =
k =1
∑U PC
k
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式中:TPC 为项目总成本。2. 3 房地产动态成本管理模型
成本管理的发展方向是从核算型向控制型发展,
图3 作业成本计算过程
F i g . 3Process of acti v ity 2ba sed cost ca lcul a ti on
, 开发动态成本管理使得房地产企业能, , 。
近年来, 众多的房地产企业进行了I S O9000的贯标认证工作, 编制了严格的成本管理流程。房地产企业在开发项目的成本管理方面采用P DCA 的控制模式, 取得了不少的成绩。但是, 随着工程规模的不断扩大, 建设项目投资逐渐增加, 工程信息也急速增加, 这些都为成本管理带来了一定的困难。而信息技术为项目的成本数据的收集和管理提供了一个很好的工具。本文选择几个大型房地产企业的贯标文件, 结合作业成本法和作业成本管理的思想, 对成本管理的流程进行分析, 建立如图4所示的基于作业的成本管理模型
。
(1) 确认资源
。
(2) 建立作业清单
总建立作业清单的计算, 作业的划分要结合房地产项目的开发实际, 过细, 容易增加管理成本, 太粗, 起不到有效的管理作用。
(3) 资源成本分配
确定资源动因, 用资源动因将归集起来的资源成本分配给各作业, 由此得到各项作业的作业成本。
作业成本计算公式如下:
m
AC i =
∑RC
j =1
j
×RDN ij (1)
式中:AC i 为第i 种作业的作业成本; RC j 为第j 种资源的单价; RDN ij 为第i 种工作消耗的第j 种资源的资源动因数; m 为与各项作业相关的资源种类数。
(4) 作业成本分配确定作业动因, 根据作业动因将各个作业成本分摊到单位工程。作业成本动因是成本分配的标准, 选择的作业成本动因要具有强线性关系, 这样能方便有效地进行作业成本的分配。按式(2) 进行分配:
AC k i =
AC i
l k =1
图4 房地产企业动态成本管理模型
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for rea l est a te en terpr ises
×AD k i
k i
(2)
∑AD
式中:AC k i 为第k 个单位工程分配到的第i 项作业的
作业成本; AC i 为第i 种作业的作业成本; AD k i 为第k 个单位工程消耗的第i 种作业的成本动因量; l 为单位工程的数量。
(5) 计算产品成本
将分配到某单位工程的各作业成本汇总, 计算出该单位工程的成本, 单位工程成本的计算如下:
第一步:收集成本数据。这一步是收集房地产开发企业历史项目的基础数据和最新的市场数据, 目的是掌握项目开发的历史指标和最新的人材机的市场价格, 能为项目的成本计划制定提供有益的参考资料, 同时根据房地产企业会计准则建立成本科目。
第二步:制定成本计划。结合项目的实际情况, 建立开发作业清单, 在企业基准价库的基础上, 根据
・124・ 土 木 工 程 学 报2009年
项目信息、开发作业清单和图纸, 编制出项目的目标成本, 作为项目成本管理的基础。开发作业清单的详细程度, 与成本控制的精度有关, 依据成本效益法则, 作业划分为60～80个为宜。
第三步:招标采购。根据作业清单和图纸进行项目的招标采购工作, 上一阶段编制的目标成本对该阶段的成本管理有控制作用, 目的是本阶段形成的计划成本在编制的目标成本之内。两者比较的结果及时反馈到企业成本数据库, 为以后的项目提供基础参考数据。
第四步:合同实施。按照图纸进行项目的开发工作。控制实际成本不超过计划成本。对合同实施过程中的变更进行控制, 对结算进行控制。控制的结果及时反馈到企业成本数据库中, 为未来的项目成本测算提供基础数据。
第五步:成本分摊, 本文式(2) 、式(3) 程上, 。
第六步:、计划成本和实际成本进行对比分析, 对引起投资偏差的原因进行分析, 对成本控制的效果进行评估, 为企业的成本管理提供一定的参考。根据排列图法对产生成本偏差的原因进行统计分析, 这样能及时了解产生偏差的主要原因, 采取相应的成本纠偏措施对成本进行有效的控制。
通过这一动态成本管理模型, 企业的成本管理就不仅仅是简单的成本管理工作, 而是将有关项目进展过程中的成本信息及时反馈到成本库, 对其他项目的成本管理也提供有益的借鉴和帮助。
基础信息管理:记录所有开发项目的基本信息, 并且记录各参建方的信息。进行项目结构分解, 为以后的作业成本分摊做好基础工作。同时, 结合房地产开发的作业流程, 进行作业的分解, 建立作业清单。对企业的成本历史信息和最新的市场信息进行管理, 形成企业的基准价库。
目标成本管理:导入作业清单, 结合项目开发的资源消耗, 利用作业成本法的基本原理, 测算作业成本, 并进行成本分配, 得到单位工程的目标成本和项目的目标成本。
合同管理:对项目开发过程中的所有合同的基本信息和签约状况进行管理, 况, , 对未来, 施工图以外的工作内容。该模块的功能就是对产生的各种工程变更和工程通知单产生的费用变化进行估算, 估算的结果与合同签约成本汇总, 形成一个合同的动态执行成本。这样, 项目管理者和企业决策层就能随时掌握项目的动态总成本, 根据图1所示的成本结构图及时做好项目资金的准备工作。
结算管理:主要是按照工程实际进展情况, 对合同约定范围内的已完工作进行结算, 在结算基础上, 按照作业成本动因将已发生的实际成本分配到相应的单位工程中。同时, 该模块对成本增加的原因进行分析, 利用排列图法对成本增加原因进行分析, 提供相应的图表和图形, 使得项目管理者能及时根据系统提供的基础数据采取必要的成本控制措施。成本分析的结果也反馈到企业成本数据库, 为以后的项目成本测算提供有益的帮助。
成本统计管理:根据不同阶段的成本数据, 在本模块进行统计分析, 获得企业管理所需的各种数据, 并且决策者能随时掌握最新的成本情况, 及时对不同项目的资金调配采取合理的措施。本模块还完成几个不同阶段的对比, 如:目标成本和签约成本的对比, 签约成本同实际成本的对比等, 并以图表的形式展现出来, 达到可视化管理的效果。统计结果反馈到企业成本数据库, 为以后的项目成本测算提供帮助。3. 2 动态成本管理系统的系统架构
3 房地产动态成本管理系统的开发与应用
3. 1 动态成本管理的系统模型
动态成本管理系统的功能主要包括:基础信息管理、目标成本管理、合同管理、结算管理、变更管理以
及成本统计管理。详细的系统模型如图5所示。
系统中各模块的主要功能如下
:
针对目前房地产企业的组成和业务分布, 房地产动
图5 房地产动态成本管理系统模型
F i g . 5System m odel of dynam i c cost
manage m en t for rea l est a te
态成本管理系统采用了三层分布式结构, 如图6所示。
第一层用户服务层, 主要面向一般用户。他们可以通过浏览器方便地访问所需要的资源, 从而保证用户界面的一致性和完整性。这一层是根据流程模型
第42卷 第6期孙艺键等・房地产动态成本管理系统的设计与开发・125・
和不同的表单格式利用ASP 技术进行设计开发的
。
息, 使得成本决策数据来源客观、及时、准确。
(5) 实现了企业内各部门的数据共享, 使得工作效率大大提高。
中小型的房地产企业和项目公司在项目开发的流程上与大型房地产企业是相似的, 不同之处主要在于项目的规模和企业年度开发工作量的大小。这些不同不会影响该系统在中小型企业的应用。使用该系统可以帮助中小型房地产企业和项目公司规范企业管理流程, 提高企业的成本控制水平, 最终提高企
图6 系统结构图
F i g . 6Syste m structure for rea l est a te cost manage m en t
业的核心竞争力。
4 结 论
第二层业务服务层是连接用户服务和数据服务
的桥梁。在这一层中, 通常是通过组件的形式来定制相应的业务规则, 以响应用户发来的请求, 据服务层进行交互, , 据的汇总、提取验等功能, 并通过W eb 和应用服务器实现。
底层是数据服务层。数据服务包括数据的定义, 维护和更新以及管理并响应业务服务层的数据请求。3. 3 系统的应用该系统在北京、成都和重庆等几个大型房地产企业进行了使用, 使用的效果体现在如下几个方面:
(1) 能及时获取项目的成本信息, 控制不合理成本的增长, 分析无效作业和增值作业, 能及时了解项目的资金状况, 为企业的资金运作提供第一手资料, 降低了企业的财务费用。
(2) 费用分配更加科学合理, 产品成本比以前得到更加真实的反映, 由此使得企业决策者能更加准确地进行产品定价, 提高了开发产品的竞争力。
(3) 对项目的开发费用进行动态审核, 及时对投资偏差进行分析, 了解成本偏差产生的原因, 系统提供的图表能帮助项目管理者及时采取有效的成本管理措施对成本进行有效的管理, 有效降低产品成本。
(4) 数据收集有根据, 信息反馈及时, 能根据历史项目成本信息和最新的在建项目成本信息进行新项目的目标成本制定, 为成本决策提供最新的成本信
, 。系统的运用能有, 节约项目投资。动态成本管理系统的成功实施表明作业成本法能较好地服务于房地产企业的成本管理, 结合先进的信息技术, 全面集成企业的所有资源信息, 并为企业提供决策、计划、控制与经营业绩评估的全方位和系统化的管理平台。笔者希望本文所提的房地产动态成本管理系统和应用架构, 能为以后的此类软件系统开发提供一点有益的借鉴。
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