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某置业公司销售和成本费用利润率偏低案例
【标 签】企业所得税,置业公司,成本费用利润率
【业务主题】企业所得税
【来 源】
基本情况
山东省淄博市某置业有限公司成立于2005年9月，注册资金1000万元，经营范围是从事房地产开发、销售、出租及建筑物的改建、扩建、装修。
2010年7月，淄博市高新区国税局评估人员查询数据综合分析利用平台，发现该公
司2009年所得税方面存在两个指标异常：销售（营业）利润率偏低预警，成本费用利润率偏低预警。因此，评估人员将该公司确定为重点评估对象。
信息采集
自开业至今，该公司只有一个开发项目，该项目2006年开工建设，名为淄博某花园。截至2010年6月，累计入库企业所得税236万元。2010年实现营业收入2298万元，6月财务报表“存货”余额2254万元，“预收账款”余额3161万元。
评估人员到该项目售楼处获取企业楼盘销售情况。据介绍，该楼盘总投资19000万元，共有4座高层，总面积6.8万平方米，2008年4月建成。现在全部800多套商品房基本卖完，还剩下十几套商住房和约100个地下车位。整个楼盘已经交付使用，现在处于清盘阶段。 案头分析
依据以上数据信息，评估人员进行综合分析测算，并发现以下两个重要疑点： 1.应用纳税评估“隐匿计税收入模板”中的“主营业务税金及附加计算查验法”推算，2009年营业收入为7174万元，企业多申报1814万元。这个巨大的差额引起了评估人员的高度重视，按照常理，企业一般不会多申报，因为这意味着要多缴税，那么差额是如何形成的？只有一种合理解释，那就是这部分差额很可能是以前年度没有及时申报的。上溯到2008年，推算2008年营业收入为5491万元，企业少申报753万元。
2.调阅汇缴报告时，有一条信息引起了评估人员的注意：“该公司营业成本不按实际列支，可能存在按照收入数暂估结转问题”。为此，评估人员对企业收入成本进行了测算，发现不同年度的收入成本比例完全一致，都为84%，成本结转明显存在设置一定比例虚假结转的问题。
举证约谈
针对上述疑点，评估人员向企业发出《纳税评估约谈通知书》。
1.针对收入与测算不符疑点，企业解释，财务人员是按照配比原则确认收入的，具体做
法是取得多少工程发票就列支多少开发成本，然后相应结转多少销售收入。而施工方未办理工程决算，无法结转成本确认营业收入，因此出现申报收入不符情况。
2.针对成本按比例暂估疑点，企业解释，施工方不按照工程进度开具发票，甚至有的施工方不决算不开发票，导致该公司无法准确列支开发成本，因此只能估计一个成本利润率，暂估结转成本。
评估人员认为企业的解释欠缺足够的说服力，核算方面也存在明显的违反税法规定行为。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）的相关规定，开发产品已开始投入使用的应视同已经完工。评估人员认为，该楼盘已经交付使用就应该竣工结算。
通过协调财政局取得契税信息如下：截至2010年6月，已经办理契税登记证的商品房面积64609平方米，计税总金额为19305万元。通过协调房管局取得该项目备案信息如下：该项目建筑面积69269平方米，开工日期2006年6月，预计竣工日期2008年6月，现在处于已竣工未决算状态。
截至2010年6月，该公司累计申报营业收入16024万元，而契税信息显示计税总额
为19305万元，即企业应申报的营业收入为19305万元。企业少申报3281万元，再次印证了不计少计收入的疑点。评估人员认为有必要进行第二次约谈，这次约谈的对象是企业法定代表人和财务负责人。
评估人员利用契税信息等有力数据耐心地进行纳税辅导，最终该公司法定代表人认可完工事实，并表示遵从税法规定改正账务处理。同时按要求认真自查，自查结果如下： 1.“预收账款”余额3161万元全部结转，不再作为预售收入，转为营业收入。 2.部分购房保证金记入“其他应付款”未结转收入，应调增营业收入120万元。
3.已售出未结转成本的房屋调增营业成本1200万元，“存货”余额相应调减1200万元。 合计调增营业收入3281万元，营业收入累计数变为19305万元，与契税计税总额一致。至此，收入不符疑点基本解除。但是成本结转按照84%比例的疑点仍然没有解除，因此评估人员认为有必要深入企业实地核查。
实地核查
评估人员经过实地查验和查阅账簿确认，居委会建设基金235万元、工程用水泥16.7万元为收据，不得扣除；非法途径取得的普通发票列明木材218万元，不得列支；自用办公房110万元不得列支，转“固定资产”。该楼盘总开发成本15398万元，该项目总可售面积69269平方米，单位开发成本为2222.96元/平方米。已办理契税证面积为64609.24平方米，主营业务成本为14362万元。
截至2010年6月，实际销售收入19305万元，经营成本14362万元，加减其他相关收入及费用，扣除已纳所得税，应补缴企业所得税2076286.34万元。
评估处理
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的相关规定，该公司应补缴企业所得税2076286.34万元。同时，根据税收征管法的相关规定，从滞纳税款之日起，按日加收万分之五的滞纳金。
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某置业公司销售和成本费用利润率偏低案例
【标 签】企业所得税,置业公司,成本费用利润率
【业务主题】企业所得税
【来 源】
基本情况
山东省淄博市某置业有限公司成立于2005年9月，注册资金1000万元，经营范围是从事房地产开发、销售、出租及建筑物的改建、扩建、装修。
2010年7月，淄博市高新区国税局评估人员查询数据综合分析利用平台，发现该公
司2009年所得税方面存在两个指标异常：销售（营业）利润率偏低预警，成本费用利润率偏低预警。因此，评估人员将该公司确定为重点评估对象。
信息采集
自开业至今，该公司只有一个开发项目，该项目2006年开工建设，名为淄博某花园。截至2010年6月，累计入库企业所得税236万元。2010年实现营业收入2298万元，6月财务报表“存货”余额2254万元，“预收账款”余额3161万元。
评估人员到该项目售楼处获取企业楼盘销售情况。据介绍，该楼盘总投资19000万元，共有4座高层，总面积6.8万平方米，2008年4月建成。现在全部800多套商品房基本卖完，还剩下十几套商住房和约100个地下车位。整个楼盘已经交付使用，现在处于清盘阶段。 案头分析
依据以上数据信息，评估人员进行综合分析测算，并发现以下两个重要疑点： 1.应用纳税评估“隐匿计税收入模板”中的“主营业务税金及附加计算查验法”推算，2009年营业收入为7174万元，企业多申报1814万元。这个巨大的差额引起了评估人员的高度重视，按照常理，企业一般不会多申报，因为这意味着要多缴税，那么差额是如何形成的？只有一种合理解释，那就是这部分差额很可能是以前年度没有及时申报的。上溯到2008年，推算2008年营业收入为5491万元，企业少申报753万元。
2.调阅汇缴报告时，有一条信息引起了评估人员的注意：“该公司营业成本不按实际列支，可能存在按照收入数暂估结转问题”。为此，评估人员对企业收入成本进行了测算，发现不同年度的收入成本比例完全一致，都为84%，成本结转明显存在设置一定比例虚假结转的问题。
举证约谈
针对上述疑点，评估人员向企业发出《纳税评估约谈通知书》。
1.针对收入与测算不符疑点，企业解释，财务人员是按照配比原则确认收入的，具体做
法是取得多少工程发票就列支多少开发成本，然后相应结转多少销售收入。而施工方未办理工程决算，无法结转成本确认营业收入，因此出现申报收入不符情况。
2.针对成本按比例暂估疑点，企业解释，施工方不按照工程进度开具发票，甚至有的施工方不决算不开发票，导致该公司无法准确列支开发成本，因此只能估计一个成本利润率，暂估结转成本。
评估人员认为企业的解释欠缺足够的说服力，核算方面也存在明显的违反税法规定行为。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）的相关规定，开发产品已开始投入使用的应视同已经完工。评估人员认为，该楼盘已经交付使用就应该竣工结算。
通过协调财政局取得契税信息如下：截至2010年6月，已经办理契税登记证的商品房面积64609平方米，计税总金额为19305万元。通过协调房管局取得该项目备案信息如下：该项目建筑面积69269平方米，开工日期2006年6月，预计竣工日期2008年6月，现在处于已竣工未决算状态。
截至2010年6月，该公司累计申报营业收入16024万元，而契税信息显示计税总额
为19305万元，即企业应申报的营业收入为19305万元。企业少申报3281万元，再次印证了不计少计收入的疑点。评估人员认为有必要进行第二次约谈，这次约谈的对象是企业法定代表人和财务负责人。
评估人员利用契税信息等有力数据耐心地进行纳税辅导，最终该公司法定代表人认可完工事实，并表示遵从税法规定改正账务处理。同时按要求认真自查，自查结果如下： 1.“预收账款”余额3161万元全部结转，不再作为预售收入，转为营业收入。 2.部分购房保证金记入“其他应付款”未结转收入，应调增营业收入120万元。
3.已售出未结转成本的房屋调增营业成本1200万元，“存货”余额相应调减1200万元。 合计调增营业收入3281万元，营业收入累计数变为19305万元，与契税计税总额一致。至此，收入不符疑点基本解除。但是成本结转按照84%比例的疑点仍然没有解除，因此评估人员认为有必要深入企业实地核查。
实地核查
评估人员经过实地查验和查阅账簿确认，居委会建设基金235万元、工程用水泥16.7万元为收据，不得扣除；非法途径取得的普通发票列明木材218万元，不得列支；自用办公房110万元不得列支，转“固定资产”。该楼盘总开发成本15398万元，该项目总可售面积69269平方米，单位开发成本为2222.96元/平方米。已办理契税证面积为64609.24平方米，主营业务成本为14362万元。
截至2010年6月，实际销售收入19305万元，经营成本14362万元，加减其他相关收入及费用，扣除已纳所得税，应补缴企业所得税2076286.34万元。
评估处理
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的相关规定，该公司应补缴企业所得税2076286.34万元。同时，根据税收征管法的相关规定，从滞纳税款之日起，按日加收万分之五的滞纳金。