关于公寓式酒店有关事宜的法律意见
刘总：
鉴于刘总您要我具体了解酒店式公寓有关事宜，但本人通过查询有关法律法规及资料，觉得有必要向刘总详细介绍一下公寓式酒店与酒店式公寓的区别及有关后续经营中涉及到法律风险的有关事宜，现特向刘总作如下汇报：
一、关于公寓式酒店与酒店式公寓的概况及区别
1、关于公寓式酒店概况
公寓式酒店，简单地说，就是设置于酒店内部，以公寓形式存在的酒店套房。土地性质为商业用地，产权通常为40年。通俗的说是酒店里的客房户型和配套与公寓相仿，实则为酒店。此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。
2、关于酒店式公寓概况
根据有关资料及物权法有关规定，酒店式公寓指的是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用
活风格的综合物业。土地性质为住宅用地，产权一般70年。因此，酒店式公寓的业主拥有酒店独立产权，购买者通过一次性付款或分期或按揭的方式获取客房的独立产权。
3、公寓式酒店与酒店式公寓的区别
（1）、酒店式公寓可将每个客房出售给投资者，投资者拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店，公寓式酒店却没有产权。
（2）、公寓式酒店是按公寓式（单元式）分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理，而酒店式公寓是按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理。
（3）、根据《土地管理法》有关条款规定，我们知道，凡商业用地，土地使用年限为40年；凡住宅用地，其土地使用年限为70年。因此，土地使用年限为40年的属“公寓式酒店”，按旅馆建筑处理，属于商业性质；土地使用年限为70年的属“酒店式公寓”，是按居住建筑处理，属于住宅性质。因此，务必要弄清楚这是两种不同性质的物业，酒店式公寓属于住宅类物业，公寓式酒店则是酒店类物业（非住宅）。正因为两类物业性质不同，所以酒店式公寓购买者可拥有个人产权，可以居住、出租或转售。而公寓式酒店本质上是酒店类物业，整个物业只能由机构或公司进行投资再交由一家专业酒店公司进行管理，由于产权属于机构或公司的，当然不能将客房分割出售给个人。
二、关于建公寓式酒店经营管理的有关事宜
鉴于刘总的讲述，我公司要建的由于是没有产权的，而
且主要用途是按公寓式（单元式）分隔长期或短期出租的酒店，因此应是公寓式酒店。对于建公寓式酒店管理，我个人认为前期后期应注意以下问题，以此来规避法律风险：
1、公寓式酒店，如果承租方经业主同意后是可以进行转租的，但是没有经业主同意，该转租无效。如果承租方长期租住的，不住期间，可委托业主对其租住公寓进行转租或管理，双方具体可签订《委托代管协议》来规定相关双方权利及义务等。
2、需要具体了解一下土地性质，建公寓式酒店要求土地性质为商业用地，产权通常为40年。
3、公寓式酒店建好以后，业主可以对其进行长期或短期出租，只需到时与承租方签订《公寓租赁协议》即可。根据《合同法》有关规定，由于租赁房屋需要等房屋建好之后业主才有权进行租赁，因此建议公寓式酒店在没有建好之前不应与承租方签订《公寓租赁协议》。
4、根据《合同法》有关规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。因此，公寓式酒店业主与承租方签订《公寓租赁协议》时不应超过二十年。
以上意见，供刘总参考。
王文凤
二〇一二年五月三日
关于公寓式酒店有关事宜的法律意见
刘总：
鉴于刘总您要我具体了解酒店式公寓有关事宜，但本人通过查询有关法律法规及资料，觉得有必要向刘总详细介绍一下公寓式酒店与酒店式公寓的区别及有关后续经营中涉及到法律风险的有关事宜，现特向刘总作如下汇报：
一、关于公寓式酒店与酒店式公寓的概况及区别
1、关于公寓式酒店概况
公寓式酒店，简单地说，就是设置于酒店内部，以公寓形式存在的酒店套房。土地性质为商业用地，产权通常为40年。通俗的说是酒店里的客房户型和配套与公寓相仿，实则为酒店。此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。
2、关于酒店式公寓概况
根据有关资料及物权法有关规定，酒店式公寓指的是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用
活风格的综合物业。土地性质为住宅用地，产权一般70年。因此，酒店式公寓的业主拥有酒店独立产权，购买者通过一次性付款或分期或按揭的方式获取客房的独立产权。
3、公寓式酒店与酒店式公寓的区别
（1）、酒店式公寓可将每个客房出售给投资者，投资者拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店，公寓式酒店却没有产权。
（2）、公寓式酒店是按公寓式（单元式）分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理，而酒店式公寓是按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理。
（3）、根据《土地管理法》有关条款规定，我们知道，凡商业用地，土地使用年限为40年；凡住宅用地，其土地使用年限为70年。因此，土地使用年限为40年的属“公寓式酒店”，按旅馆建筑处理，属于商业性质；土地使用年限为70年的属“酒店式公寓”，是按居住建筑处理，属于住宅性质。因此，务必要弄清楚这是两种不同性质的物业，酒店式公寓属于住宅类物业，公寓式酒店则是酒店类物业（非住宅）。正因为两类物业性质不同，所以酒店式公寓购买者可拥有个人产权，可以居住、出租或转售。而公寓式酒店本质上是酒店类物业，整个物业只能由机构或公司进行投资再交由一家专业酒店公司进行管理，由于产权属于机构或公司的，当然不能将客房分割出售给个人。
二、关于建公寓式酒店经营管理的有关事宜
鉴于刘总的讲述，我公司要建的由于是没有产权的，而
且主要用途是按公寓式（单元式）分隔长期或短期出租的酒店，因此应是公寓式酒店。对于建公寓式酒店管理，我个人认为前期后期应注意以下问题，以此来规避法律风险：
1、公寓式酒店，如果承租方经业主同意后是可以进行转租的，但是没有经业主同意，该转租无效。如果承租方长期租住的，不住期间，可委托业主对其租住公寓进行转租或管理，双方具体可签订《委托代管协议》来规定相关双方权利及义务等。
2、需要具体了解一下土地性质，建公寓式酒店要求土地性质为商业用地，产权通常为40年。
3、公寓式酒店建好以后，业主可以对其进行长期或短期出租，只需到时与承租方签订《公寓租赁协议》即可。根据《合同法》有关规定，由于租赁房屋需要等房屋建好之后业主才有权进行租赁，因此建议公寓式酒店在没有建好之前不应与承租方签订《公寓租赁协议》。
4、根据《合同法》有关规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。因此，公寓式酒店业主与承租方签订《公寓租赁协议》时不应超过二十年。
以上意见，供刘总参考。
王文凤
二〇一二年五月三日