2016年养老产业专题研究报告

２０６１年老产业养专题究报研

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１６０养年产老专题研业报告

养究产业老析：未探十来年将入步黄金时

代专题报

告本期容内要:



提

我国老化龄速加催生对养产业老巨大的需。求截至 0152年，底国 65我以岁上老人总人占比例口为0.51，已经超%过际老国龄标化准。由我国出生于率的持续降以及下众民预期命的持寿上升，我续国老化进程将龄会进步加一，速催生养老产业对的大需巨求我。养国老发业现状与展老化水龄平相匹不配，发潜展力巨。大我国机构养床老位和养数老从人业员重严足不养老服务人员，乏专业化和职缺业的化培训养老业。可是以决解量就业大的服行业，务国家也极在推力民营动本进入资这领个域。未来10年，随着老龄人的快速增口，加养医老产业一养定迎会来快发速的展金黄时。期国我的老养模式以居养家为主老流未，社来区老发展空养间。大前目界上主要世的养模式分为老三种，即居养家、老社区老养和机、构养老。目在我前，国三这种老养模式布分比占约 96%，为%和 31。%家养居是绝老对流主据。多地布的发“903”养7老规划机，构老养的 %保3持变不，而社养区的比例老从现在的将%1升到 7%上。加上增再的老年量口，这人社为区养老来带大了的量场空间。市养老产存地巨在的市大容量。养老地产场种重这产是资沉下他各个细分养老其服务业“的口入。”养产老涉及众多产业业参，者众多。与并且随养老需求着的长，增业产会不断标化准细化与，这在个程过，掌握中主动话权语权占就先尽。就机目前说，来在信化产息业面养方老地产可以触“”搭网建 oo2 平台；在传统产业方而，诸如面医、疗险保等等服业必务依托社须才能区获得良的好收益和外性部，因此掌这握个入口“是”功进行成一步发下的展键，而关重产资这一属又性保了先行者足确的先够发优。势我的国老养策政不完断善。通过理梳200 0年以的来养政老策除原，本引导民间资的本进养入老产业和鼓励培养专的养老业务服人外，员期政策更近重强着引调导疗医和养产业老结。合机构养在方面老支持，养机构和医老协院作开展疗服务；医居家在老方面养支，持发展程远和门上疗服医。务形成即以居家为基础、社“为依托区、构机为撑支的养”模式。老产地公司营养运老业的产商业式模为租多并售，举仍处于索探。地产公司运期养营地产的老商业模式多租为售并举包括出，老年公售寓，自持己有运营并社内的区复和康养中心护这。样既以像出可售传统业物那样速回快笼资、

金

保持业健康企的周率，也能转产足生够营运的现流金支起相对高持的养昂护用费进入。养地老行产业房地的产司以公科、万城绿、利保地产联想、控、股香国际、复江为星表代目，前大小小大有已80 家。这些房企余挥发自在己拿

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IND SEACURTIISECO., LTD 京北西市区城闹市口大街9号院

０１２６年养老产业专题研报告究地

、设和建目运作方项的特长面，已经立起了一定建模的规养老业，态尚未找但到够能可持续盈利的业商式模仍旧，处探于索阶。

段

保公险通司保险过品和养老产服务相合融入养老业。相切比房，保企机构可险采用两种运营模式：其一，保人投具备入住养老社资格，并缴纳一区的定月或服租费；其二，即务过实通物租赁的式方实现来益。收者把保前险地、、养老产产融业在合起一，寿险将产链拉业长至 30 左年右，也这是险企遍接普受的模式。险保公司布养老局业产水养试地产老保的险公有泰司、合众、康安平太平等，其、泰中康寿的人幸福有和约众人寿合合的优众项年目较成熟，为基本其模都是式保险与产挂品，钩以房的租住屋权代传统的保替现险金收。房地益开发产企和保险资业相互配金合，互补充相共，同完中国善机构社的区老养市场体系房。产地公司优的在于运营势管理、市对场嗅觉更灵为敏，外可另以租售结以合形的式，满足不客同类户型需要的，比较灵活。险保司公优势的在资于金和产链联业。保险动司将保险公品与养产老地产钩，挂通过销售保产险的品式形客户，易接受；更而且险保司资公雄厚金，属于资密集本企型，而且业资久金较长期与，养地老更产为配匹。养产业未老来 1-150 年进将入金时代。黄期来看，长于中国由自服身务发业展程度低、较人老家观庭强和未富念老等先特，点不照搬发达国家能老地养产发展的式模。但是随着国我年人老的口不断上和家升观念的庭转变养，市场的潜老力依旧大巨。未的来老地养产不仅将仅是以地业为产导，主而是结合服务，实业跨行行整合（业生养护理和治、），疗甚至旅游与相合的结模。式时同市将场趋细分于，化对不同于需，如活求老人、跃度照顾老人和低度护高理人老有，同不的注点，产生关硬件对和软件务不服的设计。同据根国老全工作龄员会委测中预国老产业年规模到的20 2 和 0203 0年分将达到别8 亿万和2 2万亿。未来 01-15年是养老产业快发速展的金黄代年相关行业和公司。险：风策政进推度力不够；有没熟成可鉴借商业的模式；众观念转变程民度不预及期；关公相司能因为涉可盈及项目占比不多、项利目景变前动

、股价值过高估因素产生等一风定险。

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０２１年养老产业专题研６究报告目录老龄化

加速养产业老需释放求.. ......................................................................................................... 2 龄老化进加快，程影多响个产业.................................................................................... .2发达家养国老发业经验展 ...............................................................................................6 老人将年为成的新高消费体群养老，业配套产政将不断策善完 ................................... 10 .国我养产业老现的状分析. ............................................................................................................... .31 家养居老是流，养老机主空构床高，率社养老区发空间大展. ...................................... .1 3079 3划—计—10的%年老人要养老地需产................................................................... 1 4老地产存养在大巨市的场容量...................................................................................... 16适合发养展老地的产城市 ............................................................................................ 17 房地产公.布局司养产业老式模分 ...析............................................................................................. .17多为租售并，举处仍于探期索...................................................................................... 7 1科万. ........................................................................................................................... .1 保利8地产 ..................................................................................................................... .2 1城集绿团...................................................................................................................... 22远地洋产......................................................................................................................2 4 险保公进司养老军业模产分析 ..式.................................................................................................. .72 保产品险养老和服相务融合 ..........................................................................................2 7泰人寿康...................................................................................................................... 28 众人寿合..................................................................................................................... 29 中国太.平. .................................................................................................................... .03 老养业产发的展景前 ......................................................................................................................... 3 1“房系”与“保企系险

”模不同，各有式优势. ............................................................3 1未来 0115-年将进黄金入时代..................................................................................... .31 养老产业关公司 .相............................................................................................................................3 2世荣业（兆000216 ）.................................................................................................. 32 双.箭份（股02083） 1.................................................................................................. .33 湖南发展0（00722 ）................................................................................................... 5 凤3凰份（60071股）6 .................................................................................................. 37 湖.北金环00（065）1. ................................................................................................. .3 相8关行业和公司险风.........................................................................................................................3 9

图

目录图 1：

国出生率持续下我滑 ....................................................................................................2 图 2：要主家国2 012年生出对率 ...比....................................................................................2 3：我图预国寿命大幅提期升 ................................................................................................ 3.图 4：合国联对国预我期命寿的预 ...测................................................................................... 3 图5：国人口我年分龄布........................................................................................................ 图3 ：我6国 5 6以上人岁抚口养比加上速涨. ........................................................................... . 3图7 ：合联国对我国口年龄分人预测布................................................................................... 4 图：联8国合 6 0以岁人口上养比预测抚 ................................................................................ 4图：9日 65 本岁上以人抚口比快养速上 .升........................................................................... 4 .图10 ：本日均国人收入民同及比速增 ....................................................................................4 图1：日本1市土地城价指格数...............................................................................................5 图 1 2养：服务老构床位数机同及比速增................................................................................. 图5 31城市与：农村老养机老构占人比变 .化........................................................................... . 5 图14：老产养催业生他各其产

个业发展.................................................................................6 图15 英国养老：式 .模......................................................................................................... 10 . 1图：6港香养模式老.......................................................................................................... .10 1图7：国中高值人群数净及可量资投资规产模................................................................... 11.图 18 ：加参本基养保老人数及险动力覆盖率劳. .................................................................. 11 图 1.9农村和城：市养老机构年床位利用末 ..率.................................................................... 14 .图 0：我国2要所建的成老养体系. ....................................................................................... .41图 2：1养老规划成与构状现比对. ....................................................................................... 1.4 22：养老图地产行业方动向地 .............................................................................................1 5图 2：养3老地产业参与行者................................................................................................16 图 2 4几个典：型城老年人口及市重比 ..................................................................................1 图 752万科幸：福汇地示块图 ..意...........................................................................................1 9图26：科万福汇效果幸图....................................................................................................1 9 图2：8五矿万科实景城盘沙图............................................................................................. 91图 27：五矿科城位万置图 .................................................................................................... 9 图1 2：8五矿万城科效图 ..果................................................................................................. 19 图. 2：9青万岛科位城图置.................................................................................................... 02图 03青岛：科城万果效图...... ..............................................................................................2 图 310随：园嘉墅在渚文化村良内的位..置............................................................................. 0 图 223随园：墅嘉面效果平图 ............................................................................................... 2.0 图 3：3利西山林保语位图 .置...............................................................................................2 1图 3 ：4保西山林语效果利图 ............................................................................................... .1 2 2图8：万科幸福效果图 ......汇

............................................................................................. 2. 图 153保：西塘越别墅利实 .景.............................................................................................. .2 2 图63：利西塘保位越图置.. ..................................................................................................22 图 7：3临平亭蓝绿项目内规城 .划........................................................................................ 32图 3 ：雅达国际8态生内园康的复施设................................................................................. .4 图239 ：绿乌城雅园镇内部划规 .............................................................................................2 4图 40：洋远天著置位图........................................................................................................ 25

表目

表录 1八种荷兰养：模式 .老...................................................................................................... 7 .表2 ：国我年历关养老于业的产策变政化.. .......................................................................... .12表 3：前目要的养老主模式 .................................................................................................. .13 表4：典型养地老项产目汇总.............................................................................................. .27表 5 中：国口人老龄化程进................................................................................................... 31表 6：桐乡济和养颐院收费准标(位单元)： ........................................................................ 34

.２

０１年养６产业专老研究报告题图

41：椿茂凯萱内健适老动设施活 ...................................................................................... 6 图2 42椿萱：茂内适改老造节细 ............................................................................................. 62图 43泰：养康老产地业模式 .商............................................................................................ 8 图244：泰之家燕康内园部能区划功. ..................................................................................... 92 45图位于：汉武东湖西严湖畔泰康的家之园楚 .................................................................... 9 2 图4：6武汉合众优年区社 ................................................................................................... 30 图 .74：太人寿平桐之梧家样的间板. .....................................................................................3 0图 4 8里：维埃拉目位置项 ................................................................................................... .33图 4 9横琴：开发岛区片规 .划..................................................................

............................ 3. 3 50：图双股箭产业整份合.. ................................................................................................. .43 图51和济颐养：环境院施设............................................................................................... .35 图52：春国华创新型健际康老养养项目效生图果 ................................................................3 6图 35：长沙县功分区示意能图 ............................................................................................ .63图 54：宜兴凤凰化文场广目效果项图 ................................................................................. .73 5图：5凤怡凰居然区图位. .................................................................................................. 3.7图 5 6：洋淀项白目位图置. .................................................................................................. 3.9图 57：白洋淀目项果效图. .................................................................................................. 3.9

２０

１年养老６业专产题研报究

告老化龄加养老产速需业释放求老

化进龄程快加，影多响产个

业国出生率大幅我下，预期寿命稳步降提升。源中国长达数于十年计生育划策政执的，行我国的出生持率续降下由 1，952 年 37‰的至降201 4 的年 1.23‰，已经低7于国、美法和英国等国发达家。另国一面方，由于建后国我国在济经展、医发疗卫生、品食全等方安面的幅大改，善我国众的民预寿命期续上持升我国。均平期寿命由预1906 年的 34岁提升至 2120年的 75 。岁根联据国合《212 年世0人界展望》口测预，国人我均望寿期在未命 100来内将会持年续上，在升 2905-120 年突0 破80岁，到达8 .3 5。伴随着岁国后第一建二、次婴潮一儿逐代渐步老入，年预计 20到3 年0，国 6中0 岁上人以占口比逼将近30 % 在。来未 5-的0 年内，2中国龄化老程进将进会一加步，速推养老等动多个产业速扩迅发展。

张图：1国我出生率续持滑

中下国出率‰生 0400. 3500 3.00.0 520.0 2.0001 .5001 .000 .05 0.00 050. 0.00 15000.10.1

10.100 3.13 13.60012. 1 01.60212 .6 012.08

图2 ：主国要家2 102年出率对生

比2120人年出口生率 ‰2500.20.

722 0.7

0.20

05185

1.76.

41.000

40.

料资来：源 widn信达，券研发证心中

1592 951 1558 9196 11946 196 17709 913 1977 6917 19982 18951 88 1991 9194 1997 9200 20030 200 2006 90122

料来资：源w ni，d信证达研发券心

中

２

１０６年老产养专题业研报告

图究3 我：国预寿期命大幅升提中

:国出生时平均预寿命:总期计 80年00.70.0 60.000 05.00 400.0 3.00 20.000 0.100 .00

808 8 84 8268 07 8677 4 7 72 60866

图 4联：合国对国预我期寿命预的测中

国人期寿预命5.8379 .9 744. 57. 2767 6.7

73.

1993

1669

6196

9198

1909

2000

5200

20118

172

9175

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9196

999

资

料来： win源，d达证券信研中心发

资

来料：源合联国《2012 年世界人口展》望，信达券研发证心中

由于我

国生率出大的幅降下预和期寿命不的增加断我国，口人利逐红步失，并且老龄化消进有程加趋快势。合国联人老龄口标准规定，一化个家 6国0岁及上的以年老口占人口人数总的比超例过0%1或，56 及岁以上老年人的口占总人的比例口于高7 ，%那么个这国家进入就人了老龄化口阶段。国人我数据口示，显截至 210 5底，我国年 56 以上老岁占总人口比例人为 10.%5，已超经过国际老化标准。龄国我65 岁以上人口抚比加速上养涨，9614年至 19 0 年年均9增长0. 0007，%190 年至9 0120年年均增长 0.002。根据%合国联《2120年世界人口展》望预测的，0231我国 6 0以上岁人口抚养比 2为28%，20.5 0年和200 年1别分 7为49.和 %897%，增.速显明过超美及世国界平均平；水据根测，预2500年我国 06 岁上人口抚以比将超养过 023 1的年日本人口老。龄化经成已为我国不不面对的得题问。图

：我5人国口龄分布

年-104人岁口例比% 1564-岁口比例人

14.00%%12 .0%0

图：6国 65我岁以上人抚养口比速上涨

加中国5岁以上6口人养抚

比

5岁6及上以口人例%

比910. 087.0

1.90%

9.19%27. 74% .604% .987 8.%3%5

56.0

05.200 3.009

953.1 6.32

5.5754 0.07

6.150

6.76

470

17.53

00.0%

8.0

0%6.00

%6200.13

0.0 00. 4.0433. 5

37.395

769

.55.

2289 ..966

.400%

.491

1660.8 8.7

.20%00 .0%

09153

1975

61956

699

193

797

9811

9815

1993

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20901

0290

950

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59661

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986

20002

2060

资料来

源：iwnd信达证券研，中心

发资料来：源 indw，达信证券发中心

研010

12692

1978

9821

9941

989

０１６２养老产年业题专研究报告

图7：联国对我合国口人年龄布预测图分：联合国8 06 以岁上人口抚养比预测

资

来源料联合国《：2012 年世界人口展望，》达证信券研中发

心

料资源来联：合国《2102 世界年人口望展》，信达券研证发心

中老龄

化加速房地产需对的影响求显而易。见老人对居年住积面的要和青求年人群壮显明同，不捷便、舒适易、理的小户型打公是寓大部分老人年的首，老选年人的口长对增房地需产求的面负响显影易而。老见人口占比的年长将影增房地响市场产需求的放释度，我国速房地产市场快速的增期可长能已过经去。从本经日看，验190 9之后，年老化进龄明程显速加1。93 年 0至 1909年日，本65 以岁人口上养比年均抚增 0长11.；1990 年至 %0102年，日本 65 岁上人以抚口比养年均增长.09%， 26010年抚养比接已 40%近。日老本

龄化的速，加国民使济内经发展动在放力。1慢96 年至 0190 9年日，本人国民收均年入均合复长增率31.5%19，9 0年 2至100年为 22%.日本。市土地价城格 19在91 年达历史高点，到后此续下持滑至 2，031 年计下跌 6累4%。图

9：日本6 5岁以上人口养抚比速上升快

日本65岁以及上口人比 4例000%.3 .50%0 030.0%25. 00 %2.00% 0510.0 1%0.00% .50%0 .00%02 28.4 %日65本以上人口抚岁养比3 779.%4 5000 0400 30500030 0001 5.00% 0001.00% 05.0%00. 00%- 5.00%

图10：本日均国人民收入同及比速

日本人增均民国收（美元）入同增速比20000.

%25

0200001500 010 00 500000

19 3

61966

169

9718

1981

4919

31969

1999

料来源：资 wid，n达证券研信发心中

资料来

源： wind，信证券达研发中心

002

18690

197

12759

990

1200

2200

０２１年６老养产业专题研究告

图 1报：1本日城土地市价格数

日指城市本地土格指价数200（0=年010 ）61.000 4010. 010200 .01.00080. 00 60.0 400.0 20.00 0.0005 27.0 4178.

951

598

1940

1977

19862

189

819

11994

0230

200

9161

197

19637

1799

5006

2资来料：源iwnd信，达证券发研中心

龄老加速化生对催养产业老巨大的需求我国养。服老务业产状与老现龄化平不相水配，供给匹与需求相差极，大以可说展潜力巨发。大照各按地布颁“的9073养”办老，约 10法%老人是的要需定医养服期务料的，而照%3老的是需人机构要位的。床截至210 年底4，国机全养老构位数为床57 7. 7张万在我国。，位老千床人位 72. 张床2，位据根百名老“人5 床张位”国的际标准计算在，老养床位面我方国仍有不小缺口。养老服在务人方员，我面当国前的情是人况员重严不。按 3足个老人年需要一个护员的国理标际，准估我国算需要1 00 0万养服老务员人，目前国全所养老有构机从人业员有只2 2万而符，从合资格的业仅 2 。同时，万养老服人务员缺专业化和职乏业化的训，无法充培发分挥信技息术上便的利。此,外我国目前的养机构老，大分还部由政是府建设并运营来的，根据《龄服务业发展报老告201》4 ，营养老民机构仅 2占8%养。业老可以是决大量就业的解服行业，国务家也在力极推民动营本资入这进领个。域来未 01年随着老，龄人的口快增加速，老医养养产一业定会迎来速快展的发金黄时。

期 12：图养老服务机构床数位同比及速增 1图3：市与城村养农老机构老人比变化占

资来料源： wni，d信达证券研发心

中0221

料资来： win源d，达信证券发中研心

０２６年１养产老业专研究题告报

龄化加老促使相剧养老关融金业发大展从上。纪 90世代年开我国始始开构三个建层的养老次金系体即。基养老保本险企、

业补充老保险养和个人储性蓄养保险老目。来看，前作为一支第的柱基本老保险养家一大（覆盖独约为率 08），%业补充养企老险又保称企业金（覆年率盖仅 6%为）个和人商养业老险保重严给不足。供同时，本基老养险保的实际替率代断下不行已由，2 01 0年的3%7下至降 204 年的1 34%右，左我们预计未来 510 年，-随着龄人口老快的增长速替，率代行下力压然仍很大这样。看，来企业年在覆金盖率足不的情下况，商业养老险保担将起重，任充基本养补保老不险下断的实际行代率。国家替已在经“国十条”中新明确提“把商出业险建成保社会保体系障重要支的”柱、 “推动个人储性蓄养老险保发展” 明，了对支确商业养持保险的老积态极度。计在预税个延、递扣账户等抵惠优政推出后策个人，商养业老保会迎险一个来快速展发。此期，外在托信财富管和行业理养，和老富传财方承的面融服金业也将迎务来大发展。

图 4：1养老产催生业他各个其产业展发

养老服务市场年老宅市住

场老年日常活生用市品

场

年老卫生健保场

市

年老融金市场

老养产

业老年理护务市服老场保险年市场

老

咨询服务市场年老

年化文市

老场年育教市

场资料

来源：信证券达研发中心

发

达家国老养业展发验经

日经本日本验自1 799 年入进龄老化社，到会014 2底年，6 岁5以的老年人上口总人口的比占重到 25达79%.已经，深是度龄老国家。化由日于和本国我有相的似化文境，它环养的产老业展模式发得我们值借鉴在。本，日自1829年布《颁年老保健法》之后，社会本资开进始养老入业，政产力量开府逐步退始。19出7 年8定了制社会《福利士护理福利及法》士，大力培养养老服务从

6业

０２６１年养老业专题产究研报告

人，员981 年9出《老人推保健福推利进 10年略计划战》，提出要设建为家养老居社区和老提供上养服务的门老产业养。199 年7日本政，府颁布介《保护法》险规定，公民要需纳护理缴险年金，65 岁以后保以使可用而护理，服产务生的费个用人承担仅 0%1其，由余国和家险保公承司担这一。法的实施，为护规理险保护和理务服运营的供提了充的资足支持金，进一步化强了上以门养老务为主的社服会化养老产的业。借鉴日本的验经首先，引导是社会量力参养与老业的产展发提高行，业率效接。着是建多设面的养方老金体系，证保老人年有足够的消费能。力后，最是引导会社发多展方的面养老服体务，系括包从业人、员老养区等社等。时同从日本，相产关业的展发看来，在分市充场化展之后发，养服老和务养社区老我在都会有很好的发国展

前景。国经验美美自国世纪 40上代年就已起步入老经龄社会，目前化美国 6 5以岁上口占人总人口的 41.9%31。609年美，就已国经始开尝开试发养老地进行产售， “销阳城”太是国第一美个养老产地目项。70 代，美年国府政出 40推k 计划，1养金老始开市化运场营。8 0代，年押抵贷款约违险保展发起，来动带大了量社会资本的入进养地老产域。领0 9年，REI代sT 开兴盛发始，为展老养地的发展产带来新的了更充的资金支持。沛目前美国要主居是家老和养区养老社两大，约类 7有%的0老选人居家择老养。借鉴国的美经验，是自其始至终完全市化运场营的式。不管模在发开、营还运是金融域领，完市场化全的展发促进了成熟细市分场的成形。发开商、运商、房营地产资基投（金ERTIs和）私基募共金同建的构一个完整融生态金，链目项理者与管有拥者相离。分开发根据商运商营要求的计、设设养建社老，区约按定的格卖给价运营。开商商是高发专度业的筑建发开，并不参者后续的与运营运营商。责提负供养服务老，们要使用它时维同物护，获取运营收入。运营商业是或有物业持，或是走轻资产式将物业打模包售，出但管怎不它们样只是业提专供养老务服投资。商责为这负产个链业提供融资服务，比条以如ERIT s式形购买运商营中手资产的。荷自 2兰050年起荷，一兰保直持SCT（世界评价养和老疗医业的著产名行榜）前排位三荷兰养。老式不仅模关仅老注年人幸福感的、乐感，快关注企业还健康投资的回报。荷兰率的养老模主式有要下以种八，见详表1：

表 1八：荷兰养种老模式模式

家养老失智症居干预激活中心对象有老人所特点每天门上服务0. -255.小，提时家政服务、护理供服和辅助医务疗务服（康、复激活等。家）服政费务80 人民币/ 小时，理护辅或服助务费60-5100 0人币民/时小白天在。托日中活心，晚上回动家息休全，提供接送服程，务场多地于位交便通利有一的定动能力活智障老人的社区中心。员人比配，通常是小 -2 1位专业员人照 1顾0-1 2位人老。资投回报在率 52左右%。

０２１６年养产业专题老究研报告康复

中护理宾馆心智老障人住宅传统护理院高端私养立老院公馆）适老（住性 50 岁以宅，上需要复康人群的后或大术病需要后静养但家，没里有条件保姆不专或的人业群各段的失智症老人阶饰色彩装用的使是对人康体复有助的帮疗性治色，彩对住率要入高求很，难维持持发续。由于展医无覆保盖对入及率要住求等高点特，正在康与中复整合经营心。专业人员引在下导集过生体，一起活力所能做的家务， 2及 4

小时轮班这种。式模被本、日国法等其发达他国普遍家借。鉴费收廉，保险低盖，覆家政国扶策。为老人提持供本护理基服务其配臵属，于医院低收入人衍老，生利盈率超过不8% 由，政于及策济危机等原因，传经统理护数院正量急在剧减，逐渐少被他机其取构代。有身份位地雄厚及力的财人老半自理能有力中产阶的级老人收费准标普是机构的 1通0 倍，市巨场，需求大旺盛每年，的长率增保 10%持右左投资，报回为 6%-1率%。供出租。4提供不医疗务服但提供物，服业。适务老建改与中国适的型住老基宅本相。市场需同旺求，入盛率超过住 90%。

资

料源：来达证券信研发心

中别于中有国养的机构老较多分在布郊，区兰在分荷老析人集的中度、程健情康况收入、平、护水需理等求要后素，确目定标场市及养老机构模式然后选，并设址服务计品产、理框管。前架期销售始设计于期初在，机构营前笼络运在潜客。户典由瑞生活安于逸医疗和件条完，瑞善人典都较比长寿，女男平寿均分别命达到9 7和岁 83 ，岁是于在早1 809年就进已入了老化社龄。会典瑞实行民福利全养型制度，老老们人自仅己承需担全养老部用费 4的。%瑞典各地方府政眼都下在力大推行既人性化又个性化居的家老，约养9 0%上以的老人择选居养老家3，%-5的%老人选养择老院老养，其老余年人选择老公寓养老年。典瑞的会社老养机构要主有三种管理模式：是一府直接管政理，大如的量社区老人动活中、心人老公和养老寓；二是政府院设但私人经营臵三；政府是资助非由府政织承组办。除之此，瑞典外政府推出了一还列系便利设：帮助居施家养的老老人进行适老施改设、安建装家警报系庭统、供提特别免服费务专、交通服属务。等得值提的是一，典的瑞门上家政务会服据被根服务的人老的际实入收决收定费标准。德国德现国有06岁以老上人年占人总的 2口3%以。上国德老既人有中没国为人独尊的老态心也，有养没儿防老概念的，般情况下，8一0 以岁的老人以居下养老家护为主，80 岁理上以老人的机以构养为主。老老社年式区老是养国近年兴起的一种居家德老模养式，以养居家老服监护式务公寓主。为国德全范国内围有 1.共2 万家4养老构机其，中 4%为慈5善组所织创办4，0为私%人老养，其院余公立为老养。社区院养老机构养老一般比与建邻，设以实资现源享。不共于居同养家的老护和监门服上，务养老机提构供24 时包含护小理、居起生活和内的全在方服务位，且地多密处集居区住。外此，年 18满周岁的德国民都可以通过到养老机公构供各提种偿无护理服来进务行储“

蓄个人理时护间计划 ”以，自备己将来需时要取提费免用享的护时间，理

０２１６年老养业专题研产究报

由告也此降了专业养老机构低人的员压力芬兰。预到计 032 0，芬兰 6年 5以岁老年上口人占将人总口的数 3%以上。2根 90%据以的上人老欢在喜己家中自安晚年度特点，的芬兰探并索确立了种适合老人居一家养老的式模，重点放将在老人提位供方位的全家政务服和保服健务各种等辅性助服务上赫。尔辛基社会的福部利门为家老居人佩一种戴殊特安全的表作为安全报装警，时刻臵控监老人的健康状。况芬社会福兰利部在发门老人展庭家务服的同，时还在全建立起数国个百人服老务和乐娱心，丰富中人老晚年生的，活保持人的老身心健康。法国法国于 985 1进入年老化龄社，201会0年法国更通是过了退制度改革法案休，退休把龄年从60 岁提高 6至2岁，足额老金养的放发年从龄6 岁5高提至6 岁7。国法的老制度养格局为四大板分块：通制度普覆盖所（有人私门部工的薪阶）层、农制度业覆盖所有（农经营业者和农业工资入收劳者）、动特制度殊（盖公务覆、员军、旷工人、海等员和自）由执制度（覆盖业有自所由职业者。在法国），生不能自活理身患、病疾或有没子的女老人倾更选择去向老养养院，老但不省同份的同不老院房养费和疗医差费极异。对收入有大的老人限丧失理自力能或动能力行老人，的国法府设臵了政多补诸助式形。而法的中国等以上入者收，向于倾阳光在足充的部农村南买购第二“宅”住，在休退之出售或空臵城市后房屋，搬到第二“宅”住以度晚安。丹年麦丹麦的老养金保体障在欧系中盟名排第，一养其老制度包金政括养老府金劳、力市场补充养动老金和合养综金老丹麦。是唯一个一废除设施养的国家老，老模养式主要为宅养老。原丹老麦人与女同住的子例很比低国，家老对年的人社保障会策政向倾让于们居住在独他的公立中寓丹。麦“全能政的府提”了供称堪达发国家范典的社养区服务：老建立24 小时医疗护和理庭家服制务度配合各专业治疗；对老师年病人行功进训能、练康复护和功理评价；能各在类老养、院老中心人日间照和中顾建立心供专老就人的餐食堂为老人提供食品专，；为保障老送年人神精康，开展老年人健爱喜文体活动；广的营泛惠老造氛，围高老年提生人质存量。盟欧家经验总结国欧洲各国的政策向与倾老人的自身年意，导愿了居致养老成家为欧诸国的主洲养要老模式。将城风市情、社功区和生能目态标三者机有合，打造健康多结元的养社区老理念与的强的烈人关怀文表的

现，都得我值们鉴借。在建造国中色的养老社区特方，面我们该应意注，养老社区须为老年人提必基供的养老设本施硬件和配套，区及老人社住的居空间须经必特别过计。设另，外合养老的适健环境康及以提为供之配与套软的性服也务关重至要。鉴于家居养老与构机养老的补关互，中国系老养模的式设建以分两个可段进阶行第一阶：是以段家养老居主为，结社区服合；务二阶第段是专业养化老构机步涌逐，现居家和养老辅相成相。

２０

１年６养老产专业题究报研

告国英国英 1于904 年入老龄化社步会目前英国，6 0以上岁人口近将 4170万，总占口人的 3%2，其中 5 6岁上以老的年口已经人超过 1000 ，占总人口的 18%左万右20 世。纪 0-405年，代统传福利构养机一直是英老的国主流老养模。政府出式建设大型院资，雇舍佣业专护理员，人集照中老人，并顾贫为老困全额买人单老费用养。05 年代期，后于由政日趋沉重的府财压力政被和顾照的老人精神问年频出，题国的英老养式开始逐模渐向区社老养变转社。区养融合了传统老家庭老和养中院集养舍老，贝克如希斯的优势更加，注对关老人的年心理情关感。怀英国还造了打一老年人些口占高比达 03% 50%的至“养小老城 ”(尔exBilh)l海斯、(Hast汀igns)巴斯(B、at)h。除了养老社区外等，英国存在还量大盈利为目的以商业的养老性构机，弥社补区照顾的足。不“四养老季团”是集英最大规国的自主养模老专和业健管家康务商，它服经营着 445 所养疗院拥， 22有63 4 床张，以及拥位有16 0 张1位的床 61所科专护中心理

图 15。英：国老养模式 16：香港图老养式

模

社区医疗保健服务理心持支活照生料物质援支整体怀关

养老模式居

养老家服务构机老服养务

居

家服务年公老寓

料来源：资达信证券研发心整理中

家照顾托老庭所

日常生活照料

护理服务

老安

院护养院

资

来源：料达信证研发中心整券

理

老人将成为新的高年费消体，群养产业配老套政将不断策善完目

来前，我国看年人消老能力和费愿都意是偏低。结的构的性原因包括，首先村老年农人口占超比过5%，一7半上的人以口消费平偏水；其次目前低我老年国口受人育教平偏低，高中水以及下学者历比占 50以%上。另外，前我目国6 岁5上的以老人所拥的有富财平水低：他们受偏于益革开改和经济发展放的程度，所以低年时轻积累的富少；财们工他时国作家养老体正在构系建，退后可休以受的享会保障并社不完备。但是未 5来10 -年内随，着一波这高峰人口老变情，况会发生根本性的转变。先首，从人口布上，城分老年镇将占人数。多次

其

受教育水平也会从现在的以中高为主提，到大升学大、专中为主。市城生的环活境和更的高受教水育平提会高老人的消年10

２０６年１养产业老专研究报告题费

意愿。此外，消从能力费来上，这说一高峰人波口是最充受益于分革开改和放30 年济经高速展的发群人他们。积了累大量的富财负担相比， 8 后0松轻多，所能很受的养享老体金系也更为备。而随着完这波一峰人高的口变，老们他最为关注的健医康疗高端养老产和业迎来将最大最具实的力费群消。体

图7：1国中高净值人群量及数投可资产规模资图 1 ：参8基加养本老险人数及保劳力动覆率盖

料资来源：win d，信达证券研发中

心料来资：源 wid，信n证券达研中发

心

鉴新加借的情况坡乐龄，士人高端餐饮是旅、、医游和疗老服养务主力的消费人群。新坡加政设定府了一优些惠的老养政，策中一项其“是倒揭”的以房按养模老式。即 06岁上以老年的把房子人抵给有政押背府的公景益性机构,由益公机性一构性次或分期支付养金老,老人世去时权由这产机个构分处“，剩余值”价(房价去减已付支的老金养总额)交给继承人其在我国。城里符市合样的情况这并也不见，并且在 2少13 0年经开始了已年人老住反向房押抵养保老试险点。由看来此只，政策适要当，未我国富有的老年人来群体必释放将极大的出消费能。此外力，我养老保险国个在税递延和扣抵面即将方出台的励政鼓策也会导引老年人加增费消。理梳从 200 年0到 205 1所有年于养关产老业的策，政以清晰的发现，我们对可老产养的认识业也是随市着一同场成长。最的开始的政策优惠是在减税免和加大收款贷度上力（的《于关对老年务机服构有税收政策问关题通知的，《》共中中央、国院务关加于强老龄作的决定工》）而对于；本和从资人业进入这个员场市，政府所处的度态是也支持“ ” “引、”和“导究研”。，制定详细的在了 011 年的《2国老龄中事发业展“二五十”规划里，国》院已经务把“龄老业纳入产经社济发展会总体规划《”社会养老服务系建体设规划（0121-025 1）年》，决采定取建公营民、民办公助、府政购买服、务息贴助等多补形种式引社导力量会兴办老养服务施，保设障养老地用应，供彻落贯实相关优政惠策。引民导间资进入本养产老的思业已经路具雏初形。2013 ，年《关在促进健康于服务业展发的干意见若》，国务里院决定大加医服疗领务开放域度力，实“非行即禁”入并。设

且1

２１０６年养产业老题研究专告报定了

202到0 年，健服务康业总规模达到8万亿元以的上目。标第次将医

一

疗和养放在老一提出起。来

表2 我：历国年关养于老产业政策变的化

资

料来源信达：券证发中心研理整

024 1，为年适了应国 90我的%老人年居是家老养的情况，务院国提出研要究定制适于面用养老机构远程医向服务的相关政疗策机制、、法和标准，探索市场规化的务服模和运营式制机，在局部区地建有利于面构养老向机构展远程开医疗应用的体环境整验证，善完类政各策建立面，向老养构机程远医发展疗的效长机制提，高老机构养健康管理服务平水探索，老机养构与疗机医的构合作制，机动推医养合发融。 2015展年，在《关于鼓民励间本参资养与服务业发展老的实施意》见里提出，鼓励要社力量会办举模化、连规锁的养化老构。对民机养办老机提构供的养育服务征营业免税养。机构在资老产组过重程涉中及不的产动土、地使权转让用，不收增值税和营征税。业在全《国疗卫医服务体生系规纲要（2划051—0202 ）年》里确明提医出结合养需推，进医机构疗与养机老构等强合加、作展社发区健养康老服务。《在于推进医疗关生卫养老服与相结务合的指导见意》提出医里结养合两发大目标展：到 2071年，初步立建医结合养的政策体系、准标规和管理制度范，步逐提升基医层卫疗机生提供居构养家老上门务的能服力；到202 年0，本建立符基合情国医养结合的体制机和政策制法体规，系08%上的以医疗机构设开老年为提供绿色通人，道50%上以养的机构能老够不同形以为式入老年住人提供疗医生服务卫基，适应老本年人健康老养服的务需求。

２

０６１养年产业老专研题报究

告就目的前政导策向看，除原本的上引导间民本资进养老入产和业鼓励培专业的养老养务服人外，近员政期策更着强调重导引医和养老疗产结合业在机。养构方面，支持老养机构和医老院协作展开疗服务医；在家养居老面，方持支发远程和展上医疗门服务。即形成以居“家为础、基区社依托、机构为为撑”的养老支式。

模我养老国业的产状现分

析居养家老是流，主老机养构床率空高，区养社发展老间大

目空世界上主前的养要模式分老三种，为即家养老、社区居养老、机构和老养目。前我国在，这三养种模式分老占比布为69， 1%和 %3。居家%老是养对主绝流。

表：3前主要目的养模老

模式式居家养老特点年老居人在自住己或血缘亲的属家中庭由其他家庭成员，提养老供服。老年务居人住在己自家，中社由会供商业化提养的老服务。年人居住在自老熟悉的环境己，既可以得到里当的照适顾，随也时欢迎子的女望探。年老人中集住在特居别养的老构中机。老养

机构供提专的业医及养疗服老务但是一。探望般便，不易容造老年人和成女的隔子阂。状受现统文化传影的响是，东亚家普国的遍养老模式目。我国约前6%的老年9使人用这养种老模式。社养老区机构养老目前在美发欧达家国比普遍较。前在目美欧发达国家较比遍。普

资料来

：信源达证券研发中整理心

机构

养老又可为高分端的业商机构养老保障和机性养构老但是。受传文化统念观影响，的国国民对机构养老我比较大的抵有触心。理时同，养机构自老身也有一些不足，地如区分不合理，多布养数老构机位偏于地远区；型类构不合成，两理的高头端和障性养老保构机重比大中间多，用的养老机适比构重；小人配臵不员位到服务水，跟平上，不套配施不齐设全。等些这因原合导致综我了国机构老养空床率高、发前展差景的现。

状

２１６年养老０业专产研究题告

图报9：1村农和城养老机构市年床末利用率

资位来料源： inwd，达证信券发研中

心机

构老养发展靡，却萎好为社区养正创造老了间空根。多据地布的“发9073”养规老，划构养老的机 %3保不持，变而区养社的老例将比现在的 1%上升到 7从。再%上加增量老的年口人这为，社养老带区了来大的量市场间。

空90

3 7划——1计0的%老年需人养老要地产2

070 ，年海上先率布，计宣在“十一五”期间划构“建970”3养的格局：9老0%老人的由家庭照，顾%的7老享人受社区家居养老务，3%的服人老入进老养等院构养机老。之，北后也提出类京的似90 64计划，津天重、、四川庆、黑龙江也等提出都 9703 划计

。图20 ：国我所建要成的养老系体 21图：老规划养构与现状对比成

家居养老区社养

老远

及上门程疗医区适社设老施设建保障性老机构公养益性质精品化品牌

化料资源：中来央二十五老养规，划信达证券研发中心

中国养体系老

机

构老养

业性商养机构

老料资来：信达源券证发中研心整理

０１６年养老２业专题产研报告

究据这个格根，我局国养老业的产主是体成低本居家养的老，对应要发展是的远程和门上疗医务服。机构而养中老，一部有是保分障的性老养构，机们它为一分部三无“”人、老低入老收人经、济困难失的能老人供提无或偿收费的供低、养护服务。机理构养的老另一部，分是面中高向端人群“的精品化、连化”的锁业性商老养构。在这些机机里，医养结合构的服务核是心而地，产处于个服务业的核整心，载承起个整产。这业专业些机构发的会展加对商增业地产需求，的同时稳的现金流也定是展房发地金产融品产十分合适的产资

。

图2 2：养地老行产业方动向地

北京

京津协同规冀布划养老机构局鼓，励养服老务向北业之京外疏散移转“0946”老养计

上划海

出推互联网+域创新领项目消：养费CC老PP ，国首中个联合费消老养合金格划计 9“73”养老计0

天津划天

津同天养医医院立建启动并互联网“居家+ 养服务平老台，辐射 13”区个县9“730养老计划”

深

《圳深市养老圳服业发务展十三五“规”》划意见稿出提，将探子女索与母同父住减工资得所

税成

都西南交通学发大“退休布城市幸福指数”版，全面衡量市城应老对化的龄设建情况

苏州

201

6起年的35-年，内在国全先建率成批示一范的群众、意满的适宜养社老区每个；省辖市年至少启动1每个建新适老区住1和个既住区适老化有造试点改目项

资料

来源：国指数研中院究信，证达研券发心中

另 7外%的社区老养，是主最养老地要的产代。在表样这的社区里生活相着经似历和社会层的阶老们人，们他以很可易的找容到和己自共有同趣爱兴的“小伙好伴”。在这社区里生样活的人并不是重老缠身病、生活便不的，而可以是基自理本、独立、由、自有自生己追求的活这。样区社里套的，间租可可售可，可小大，人老们以随可时欢子女来探望。迎同时这的样区会社有定合作点的院，医和加直更、接利便医疗的服。对于那些想务要涉养足产业的企业来说，开老建设这样的发社区较好的是入切点。

０１６２年养产业老题研究专告报养老产存在巨地大的场市量

根据《中国容龄事业发老“十展五二”划》规前瞻和业研产院究布的发2《104-2108 中国年老地养行业发产展前与景资机会投分报告》预测析预计，到012 5，年约 1295有万年老将选择养老社区，未来适人社区发老展潜力大。据测算巨，前目国中老市养的场商机大有约4 亿万人元币，到民 230 0，年望有加至增1 万3元亿潜力巨大。，特别的，养老产地种这资产是重沉下他其各细个养分老务服的业“口” 。养老产业入及涉多产众业，参者众与多并。随着养且老需求的增长，业会不产断准化与细标化在，个这程过中，握掌动主权话语就权尽先占机就。前目说，来在息信产化业方面老地养可产以触“”网建搭 oo2 平台；在而传统业产方面诸，医如、保险疗等服务业等必须依托区社能获得良好才的益和收外性，因部此握掌个“入这”是口功成行下一进步发展关的键而，重资产一属这性又保确先了者足行的够发先势优并。像不多数人所担心大的重资，本产不身问是题就，下文如详细描述的，保险将公乐司意得获这可样产生稳定现以流的金长期资久产，而地公产司可以用 REI使Ts等金融工具

回笼资，同时金将老养社区交专给业公化来经司。

营图32养：地老行业参与者产投资

商• 金

融支持• 投资机会

养老地

产建造

• 商包承建造• 出售资

产

运商营

• 购资买产 • 提供务服

资来源：信达料证券发研心中整

目理来看前，国我养老产地尚于处初级阶，段政从策引、导口结构、消费能人力和业商模等式方各面说来养老，地仍产于处探起索步阶。社会资段本纷进纷军老养地，产本基成了房形产公司、地保险公司、社会养老服务构机三鼎足立的局。面不据完统全计，类三企业养老地在上的产投资已额逾亿，但千市场养的模式老才刚刚起步。发开、商险保仍在等方试多点大，规模成系体发展尚未成型。国养我老业产有大很的市，养场地老产养是产老业的核心体，载做好准的开发备能商市在场成熟更时有爆式增发长预计到。20 2 0可以达年足成够成的条件熟支来持老地养高产扩张。速16

２

０６年养１老产专业研究报告题适合发展养地产老的市

城养老在的目选择地上，可分以本地养老和为异养地两类老对。于本养老地在发，展养老地社产区时的候，营者首经先考虑要的是以老年人基口数为表代市场容量，其的次还要考虑本地老年人体的群消费识意能和。所以力，本地养以这一老式方在，开发老养区社，就时选要在址些那老龄化程比度较高经，济达发的一线二市城。例下如图列的北京所、海上广、、州天津、武、重庆、汉沈阳等这。些城经市济发展较好比本地老年，人有比高较消费的能力城市硬件，可以供更好的医养服提务，老人子女更也可有在能一同区；同地这时些市吸引人口持城续流入，老龄也比化高，养较服老务市场容量业比大较。在地异老养方面，养老产地所择选的臵可以在大城市的位边城镇周，也可在全以著名国的旅城市附近游良好的生态环。境，优质健的康源和资低较生的活本是成老年人选在周择边镇养城的老几因素大选。在周边址城镇养老的产地最需要注意，是的两方面个，首是和大城先主市医疗机要签构订合协作，保证社议区可获得足够的以医疗资源；其是次要保所证位在有便臵的交通。这样的列利有长三子的角乌、镇桐乡西塘，京津冀的顺义、、谷平。而等选对在址旅游城市的老地产养目项言而，独特的候条气件，优美自的景然观，闲适和的市氛围是它城的优势们在所。这的样城市有亚三、杭、青州岛等

。图

24：个几型典城老年人口及比重

市资料

源：来wind ，信达证券研中发心

地房产公布局司养产老业模分式析多为

租售举并，处于探索期

仍地行产业进入半场下房地产企业在，积寻找极切一

可能的型路转。进径养老入地行产业的地产房司以公万、科绿、城利地产、保想控股联、江国香际复星、代为表，目大前小大已有小 8 余0。这些房企发挥自己家拿在、地建设和目项作运面方特的长，1

２7０６１养年老业专题研产究告报已经

建起立了定规一的模养业态，老尚但找到能够可持未续利的盈业模式，仍商旧于处探阶索段。产公司地营运老地产的养业商式多模租为售并，举括出售老年公包，自寓己有持运营社区并的康内和养护复中心。样既这以像可售出传物业那统样快回速笼资、保金企业持康的周转率健也，能产生够足的运现营流支持起金相高昂的养对费用护。营养经老地产需要富丰的经、验专业的化团队持和的努久力，些这需要都门专公进行大司量的入。而这并投是非产公司的主地业务，营产公地司长处在的于筹、款拿地和项目作，运相持比有营性经业，他们物更需的要快速周是的转金现。流目我前国R IEs T经是山雨已欲之势，我来们期待在决解了税等一系列收题之后 REIT问 s在我国能一个有发爆性的成。长而养地产老样可这以生持续产营性现经流的金资是比较适产打合做包成 REIT 的s地产公司。地拿建、，交给设专业经的公司营营，经营公司经把重资产出售给REITs并反，回笼租的金资还给地交产公进行下司轮的建设。这一模式一其尤适合地公司产涉养老足地产域，领他们只需要好做自最己长的擅足就了。够鉴美国的经借，H验N（CealHh tCraeREIT In c是美）国型的养典地老产 RITE，目s是全美前三第大老/医疗养类 REITs 司。自公 200 年到5201 年间，它4快发展速，资总由产2 亿9美增加到元了520 亿美，元化年增率达长4%，2

万科

科万 201从 0开始年军进老地产养行业第一，个项目是在北房京山窦店的万科“福幸”汇这个，项目采租售并取举的方式，为万科以后项的目行了有益的进探索此。后万科又在北，欢乐京城和岛万科青试城养水老地，产些这项都目采是社区嵌入取老单养的元式模曾，万科有北高层表示“未来京京万科每一个项北，目将拿出一栋楼都持自做养老服，务。”万养科地产老代表性的目是杭州良渚项文村化，在个项目这上，万科出“城突市养服老综合体”概念务，即自理寓、护理公公、寓配套商和业疗三医一体。20位13年，万开始进科军商地产业，采取以宅为主体，住住宅产业和城化市套服务商为配两翼的略格局，住战宅业产、商业地化产养、老产三个地向方头齐并。进养老而产地为了成万一科两体翼略战新抓的手。万科幸汇项目位于北京福房山店，项窦目建总筑积 16.面3 9万平方。米配套的老养寓公约14

套，2万平方，米占总项的目12% 。这部分老年寓公做“叫活长跃者之”家，寓公周配边套疗服务站、医理咨询心、老学校年、健房身设等，以施及2 小4时呼叫护服务理送、餐、蔬果超等市送上货、门收代费等缴服务以，万自科出租持营的方经式营运。除出租的老了年寓公，这项目出售个地的产做了也老化适造改，做叫“跃活者长住宅”，面向市销场，在售户型计上更倾向设于年老人的理生点特生活需和求，如备配电、防滑卫梯间和其生他无碍障设，以及计由专医疗业机构供提远程体监控检设等。施

０２１年６养产业老专研究报题告图

5：万科2福汇幸地示意块图图 26万：幸科福效果汇

图资

料源来信达证券：发中研心整

资理来源：料达信证研券发中心整

理

矿五科万乐欢项城目位于河香在这，项目个万科也上融入养了地老的因素。产项目建总筑积面 2约万平方0，米其中套约嵌60 套老年公的产寓。因品这为个项所目处的臵位比较近接通州政副行心中香河又会受益于京唐，、京滨高的建铁设，以所科在这万个项上目着更强调了自重己城市套配服务的商色角。

图7：2五矿万城位臵科图图2 ：8五万科矿效果城

图资来料源：达证券研发中心整信理

资料源来信：证达券发研心中整

理青岛万城科位青岛市中心于由，纽约街区阿、姆特丹街区、斯京东街区多、伦街区多洛杉矶及区五街街个区成组各。个街区对相独，但公立空共间绿化空、间商业空间采用开和放布局。式同时万，城科规划大有集中型商业、际化街区文国、化SHO O等。024 年开通1青岛的地铁首站双发站山位就项于目口门项目总建。筑面 5积万平方0，约米8300户。项嵌套目老年的公寓约60 ，0.套65 万平方。这米个项的长者公目采寓取租式出，定位端，高供休闲娱乐、提医疗健保膳食、、检体等老服适。

1务9

２

１０年６养产业专题老研究报告图 29：青岛

科城万臵图位图 30青岛万：科效果图

城资

料源：信来证券研达中心整理发

资

来源料信达：证券研中心发理

整万科

园随嘉项树位于目杭良州渚化文内，是万村养老科产近年来的地扛之作鼎项。位目杭于市州西，北地面占约积639 .平方米，万容率积仅 1为0.，专是万为科渚文良化配村设计的套老养地产项目。项目处位所臵即国为家4 A级景区，绿率化 35达%，周围有渚食街良玉鸟菜场、、玉鸟苏商流业区、浙医街院一渚良门诊等配部设套，施有专业并颐养中的和心复康心；项目中内 575 住户宅有还诸地暖如分、设计、起夜床灯、地地无高面、不差动活知等通40 项余适性老设计。由于这个能目项的土地性质旅是游地，用科万

出售是住的宅 0 4年的用使，而自权持有颐己养中和康复中心心。

图31：园随墅在良嘉文化渚村的位内臵图3 2：园嘉墅随平效果面图

资来料源：信证达研券中发心整理

资

来料源信达证券研：发中心理整

０１６年２养产业老题研专究报告保地产

利利保产自地012 2起就开始年提以出全产链投身进业入老养产的业计。公司首先与中国太划平险保成达略合作战，成立国首内支专于健康注及老养产业域的领股投资权金基。着，接安平投与资作成合立养产老投业管理资司保利公安，平出推和会以熹和熹生活及，分馆别承担机养构以及老区居社养老的家服务职能并，计在 5划0个市筹城 80建100 -和熹会家在、 03 城市筹建个 30 家0活馆生到。目前为止，利保地已经在北京产上海、广、州成、、三亚都、阳等江6 个市规城划建设了 7 个及养地产老项。北京目的和会熹目项是，在北京淀海西北旺保的利山林西地语产目里项嵌套面的整，个地项产建目面积为筑12 0万方平米，老年公寓 2万平米。和方会熹是西由林山语内栋一酒改造而来店。养老的寓项目采公用员制加房租会的收模费，式目前会费员 10万元，加医疗上押金2 元，万每人每伙月食费 09 元0，看费护005元及以上等不。房屋金则租据根住面居和朝向积 110从00多元 5000 到元多/不等月每个房，间张床位两也就是，一张位床租的金是间租房金以除二，但目是入前住的老人比都较重注件，所条以了除妻两夫共人用一房间个的其，老他人是都单一独租住人个一房。与间目前多正许在发开养老的地产项不目，北同和熹京会当开建初有一时定的成优本势因，为酒建店较成早，因此建其成本要比现筑的在新养老构机低。但要是个这目本身不项备具可制复，性目所收的会前费不要员说土成本地和筑成建本连装，成本修远都不够。不可远能老公年都寓照按四星级酒店的标去准投建设。入保利表示再做新，的年公老项目会寓按照年老住宅水的准做去。

图 33保利：西林语位臵山图图34：利西山林保语效图果

资料来源

：达信券证发研心中整

理资料源：信来证达券发研心中理

保利整位于海上的项目是保西利塘，越上海距、州、苏杭都在 1州00公里内，车以约程一小时左个，项右建目筑面 9.97积平万方。项米目靠西背古镇塘四面，水环周，生活围施配设套成熟。保利塘越自身西配备 9近00 0㎡的复中心康引，进际国高端的养机构和先疗的进技科备、疗养技设，术供完整的休闲提、生养体、检康复及理护务。服

２０

１年养６产业专老研究报题告图

5：3利保塘西别墅越景实图 3：保6利西越塘臵图位

资料

来源信达：证券发中心研理整

资

料来：源达证券研信中发心理整

201 年 511 月日，6保地利产与平人寿在广州太共同布宣在健将养康老业进行全产面略战合作双方，拟共成立一家股同投权资司，公合作围范涵盖老养地开产、运发营务服台搭建、保平客险户老服养、务产业上链下投游等资多项内容。双方合作迈出的了地公司产和险保司在公养老业产作的合一步第除，可以突破了双方身发展瓶自颈，还外具一定的示范效有应。

绿

集城团

城集团绿涉养老地水行业产较比，早在200 年7在杭州就亭项目蓝开发养老公中寓这。个项规目了划 86套年老寓，公就普像房通项目一样产，这项目个最采取出售的初方式。但后是发现来了为供提更的养好老务，服租出更适合是运营方式。的绿城现尝在的养老模式是试学“式养老院，即”立专成门教育公司的做“年大学老”。在杭州临平的庭项目中蓝除健康，心、中文体动活中心社、门区、护诊院等公共理套外配还组建，一了社所老区年大，学这成为城绿“学式养院”老的初探索步

。22

２

１６０养年产业老题专究报告研

3图：临平7蓝绿亭城目内规项划

资

料来源：达证信券发研心整中理

城在绿桐乡建设雅的国达际态生，定园为位闲休健康老主题养，园规用地划5500 ，亩总筑面建积5 0万方米平，约0600 套老年公。寓这个目采项取售租举并方的运式营。建设将医疗园、公际养国护老中理心等大功六能，为老人区提供国化、管际家式、2 4时小贴健心医康疗与服。目前务绿城已，与杭师范州学签大订了略战合作协议，设出计适了合中老年的人7 2门课程。然“老年大虽学的”概独辟念蹊径但是可，以看相到较万比科和保，绿利在城养医服与养老务产地合结面独具匠心方

。32

２

０１６养老产业年题研究专告报

图8：雅达国际3生态内的康复设园图施9：绿城3镇雅园内乌规划

部资料

来源：信达证研发中券整理

心

料来资：源信证达券发研中心理

远整地产洋远洋

产创立地 19于3 9，2年070年在港联交香上市所。司公是环海渤区房地地产开的龙发头企业，重点锁北京定市，场并逐步向国全拓。展公项司目涉及高端住中、高宅写级楼、字零物售等等。公司于业 2010 成年立商地产事业部，业正进式军业地商产目项。截至 024 年1底公司 6，多个0目遍项及国全1 个9城，市拥并有土地备储近20 0 万0方米平，中其约40%在京津冀区地目。前国中人寿是公司第一的股东。大远洋地养老产业的产模以“式家居”为，公主司立了成远洋养“老营运管公。理计未预来公业务司分将住宅为、商地产、养业产业和金老融”专司门从

事养地老项目运产，营创并了养老品牌立“椿茂萱” 务业四大块板

。2

２

１０６年养产业老题专究研报

告图4 ：远0天洋著位臵

图料资来源信：证券达发研心中整

理

萱茂第一个项椿是目于位亦的“庄萱椿茂凯” 。它是健洋远地产同国美的养运营商老E mertui、投s资商哥伦比亚太洋平合作进行养的老务服项。目“椿萱茂凯健”于位京北亦远庄天著洋目项，内个项这是目远洋产地造打欧的别式社区项目墅，以联排别为主，墅配搭部了分远空洋中墅别品。产远天洋著目项户数总为8 3，7建面筑积为268.1万平米方而。“萱椿茂凯”是在别墅健社区内的一 4栋小楼里，拥有层8 个9间房，总积面 460 0方平米，以间及一居开为室。项目采主自持取营经的方式侧重，期服务后凯建。有专拥业医疗的、理护、社和工饮团队，秉食承乐享“3 5”的服6理务，极念力满足老人健年生活的康有所要求。

２０６年养老产１业题专究报研告

图41：椿萱茂健内适凯活动设老

资料来施：信源证达研券中心发理

整目前椿萱已茂在北经京立设了个专业的三护机构。理亦庄除外，位双桥和于清的椿萱茂都拥有国塔内首专业失个智层，楼供失提智照护服。失务智层楼的设完计全遵循失照智的护特，楼点采取环行设层，解计长辈决徘徊的问题，通道进门行书架伪，防装长辈走失，在每止房间个门口放臵个专人的人生属故展事，防止板路；公共区迷域面均为墙化钢玻，减璃轻密感，闭便于生活助理察观；花天板采用天空色彩以缓失智长解辈的绪；专属情中空园，方花散步便、园。

图艺42 ：萱茂内适椿改造细节

老料来资：源信达证研发券中心理整

２１０６养老年产业题专研究报

表告4：型养典老地项目汇总

万产科福幸地汇点规模进北度京房山筑建面积 1.4 6 m ，万地占积面.7 2 万， 1m22 户6，养地老试产点 1房46 套( 116%).2 10 年2竣，工期于 201三 3年开盘采用售租举的并营方运进行式种两老地产试养点：用利商配套业设建的“活跃长者之家和模式“配建于住宅”的活长者住宅跃“。前由者海上和亲经营管源，万理科为资持产有者后者；面市向销售场特点定位是面“活向、高跃、长知的者务式公寓”服2

2保利和熹会

北京西山西林山语建面筑积 102万 m ，老公年寓建筑面积2. 2万m ，设 2内0 套居住0元单2 01 2年 21 月开幕，20 1 年 8 月基5本住满用采租出形式，会员费5万元起，医押疗金万元，月2均餐人费900 元，护看费500 元起，租金 50从0 到0 1500 0等，每房不两间张位床医养中、生闲娱乐休康、治疗、复疗医色通绿道等服

2务 2

绿城桐乡雅

园镇

乌

产业总规园用地 5划500亩，养公寓规划约老60 0亩总，建筑积面 5 0万，m老养公寓划 6000 套规 2021 年月9新增项该，目2 14 年交0付用使2

售并租，举过物管通费学、费、医护疗服理等务现收实益有，6 0 、m9 0m 、 20 m1 个三户

2 型22

整套

务服系，涵盖体围范刚从退的老人到临终关休怀；“学院式养老模“式，年大老占学地2 m ，可万纳容8000 位老

人2

资来料：源信达证研发券中心理整

保险

司公军进老产养业模式分析保

产品险和老养务相融服合

保公险司则是前养目老产地市上的场生军。力自2 01 年 9 0，保月会监发《保布资金投险不动资产暂行办》后法保险资金正式获，进入准老养产，到地 0212 底年，险保企业系养在地老产领的域资投已超050 元。亿前试目水养老地产保险公的司泰康、合有众、安平、太等平，其泰中人寿的幸福有康约合众人和寿合众优年项的较为目熟，成其基模本式是都保与险品产钩挂以房屋的租住权，替传代统保险现的金收。益相房企比保，险机可构用采两运种营模：其一，投保式人备入具养住社老资格区并缴纳一，的定月租或务费服；其，二即通实物租赁过方式的实现收来。益前者保险、把地产养老、产业融合在一，起将险寿业链拉产至长30 左右，这年也是险企遍普受的模式。

接

２

１０６养年产老业专研究题告

图报4 3泰：养老康地商业产式

按模领取月养老金一次性领保险取金分收红益住入入住养老社确认区函养老社区服费用务次一会性卡费和分期服员费未购买养务老险保户

客享乐生活新养保老

险购买

养老险保户客

幸

有福约终养身计老划单

保泰康家之养社老

区

保公司险：险业保务

保

险司公投：养老社区

资个

人投资：者益

收个人

投者：支资出

资

来源料：信达证券研中发整心

泰理人康

泰寿康人寿是早进最养老入地产行业的险保司公201，2年即推出了首个养与老区相结社的综合养合计老—划幸—有福约终养老计身。划康之家作泰为康泰寿人的资全子公司，其是专门为投和资经养老社营而区立设的。在其2013年便完成了康泰老养社区园、申燕的园规工作划在北，京燕园的2051 正年式开始营。通运将传过的统老保险与养现代的老社养相结区，合康人泰寿开创一了十项新颖分商业的模，式客户为提了包括养老财富管供理养和老康健理的一管揽子解决案方，现实虚拟金了融品产实与体养服老务结相、养合理财和养老消老相费合。结康泰寿打造人是面的对端高客的高户养老社端区其。门槛也是比较的，“乐高新享生活”这款老养金年产品，缴起费为点 20 0元万民人，币为分年一趸缴和期

十年期缴。期产品该提供从定约年开龄、始按月取的年金，可作领为老养日常的活生费年。金在85岁之前保证领，取58 岁后之，客户继可领取至终续身“幸。有约福计划的客户在”有享险利益的保时，同可以还受到由泰享之康家供的提保证住入老养区资社。格险保合同生的产益利用于可付支社区内生在每月活房屋的金和居家费租。

2用8

２０１

６年养老业专产题研报究告图

4：泰4之家燕康园内部功能区划图 45位于武：汉东湖西严湖的泰畔之康楚园

家资

来源料信：达券证发研中心理整

料资源来：达证信研券中心整发

理

众人合寿合

人寿众在2013 推年了出物养老保障实划，这是其首计尝试的次一全新养种保老险产形态，品养将老区社公寓与传统的养的老保产品对险接，公用的寓住租替权传统代养老险产品保现金收的益。合众年优借鉴外国老社区经养验产，品括包AA 活跃 C长社者区（cAtve idAul tCmounmtyi）和CCR C（onCinting Curae eRitemerntCom umint）y续照持退休料社。投保人可以选区择普通养想老金年那样领取现金益，也可以收选以择险保抵金租入住金老社区。与养泰康人寿出的推向面高客端户的社区不，同合养众老区社要面对中产阶主层客。如果选户以择买购保产险的方式品入住，年十期年缴费每额约金为3 5-万元由于。老用养只地能不能卖，因租此地拿成远远低于商品用地本同。时，户入住客老养社后区无需缴纳房也产、税产遗税，等以所可维以较低的持金运营租。美国在7，0 以岁的老上人住在居CC CR，当前 CCC R的住入在率 09%以上行，业利盈况良好，状信资质用升，提财务全性安得到善。改

２

１０６养老产年业专题研究告报图

46：武汉众合优年区图社4 ：7太平寿人桐梧家的样之板

间

料来源：信达证资券发中心研理

资整来源料：信达证券研发心整理

中到目

前为止，合众寿人过其通美国在子的司公eBtseYrs，aLC，已L资超出过040 0美万收元购美了国6 养老社处区项目这。项目原些是由专本注于养老产地房地的产信托金基uSmimt Helatcarh eRETI所有持的。些这社区合计4 22户，易完成交，后方双将合资以司的方公共式持同有这6 物处业，众合人在合寿公司资所中股份为占90，而 %uSmmtieHlatcahre RETI 将保留1 0%股的份。有利这合于众用利国成美的管理经熟培验自训的养己社区团队老。

中国太平

太平人

寿的个养老首区社“梧人桐”家0214 在上年海始开设建，个社区占这地面总达积8.19 万平方米3，向高端客面。它将户“与悦金生”保享险产一品捆起销绑售这，款品同产样将养是老富财管和健理康管理相结的保合产险。品了在除的建上海和无

锡项，太目人平寿还划规在北京、圳、海深南珠和等海建设养老社地。区太人寿在平 201 年5 7 设月立保险了第业家养二产业投资老台，平太平即养老业管理产公。养司老产的业投项资目建管设理项，目成后建运的管理和资本营作，与养老产运相业的关康健疗项医目投资，的均将在这平一台上筹统进行 2。10 5年 11 ，月平人寿和太保地利产成达国内例房首企保险与司在公康养健老服领务域的度深界合作。跨次此合作将涵养盖老产开发、地营服务平台运搭建、险客保养户服老务产、业上下链游投资多等项容内同时，针对养老地。开发产资融道狭渠窄问等，双题方拟在近期联合发设立起国首内只注于健康关老养产业股的投权基资金探，索引保入险金资发开养老社的区模式新

。

０１２年６老产业养题研究报告

专

老养业产的发前景

展房企系”““与险系保模式”不，各同优势

从有目来看前，部分投身养大地产的老业盈企模利均式以是长收期租的式回方笼资。金同在不，于“房企”系半多采会员取+费月租服务费/的模式而“，保系”多半采险购取买单保获入得资住+格租/服月费务的式模 “房。企”系多是在己的社区里开辟自块另做一老年寓公，套配他普通房其源出。售眼较下普遍的情为形是企房住在建宅基设础上加上，易简无障的设碍和施医疗构的配机套，成就“了养老产地。”在目已前推出的经老养产地项中目大部，还是分停在这留层个。面犹地豫产公司在地拿项和目运作面方有天的先优势这也是，地“系”养产老地项目产规远远模过“大保系”险的原。“因保系险”多是门专发一开综合个的年社老区他们在，拿地节就确保环获所得的地是用土养老作的。这虽样物然不业能售出但是，拿地成本低会多。很人保险寿司天然偏公好长期稳定的资，他投开们的发养保险老产和品营经养老社相区益彰得。地房开产企发和业险资金保养在地老产业运营中各务千秋有它们，互配合相，互相充，补同共善中完国机的构区养社市老场体系。）房1产公地司优势在的运营于理管、市场嗅对更觉灵敏，另为可外以租以结售的合形式满，不足客同户类型需的要，比灵活；2）保险较公的优司在于资势和产业链金动联保。险司公将险产品保养老地与产挂，钩通过销售险保品的产式形，户更易客受；而且保险接公资司雄厚金，属于资本密型企业，集且资金而久较期长与，老养产地为匹配更。表

5中：国人口龄老化程进

时间201-2002 快速0轻度龄化阶老段220-12050 速加度中老化龄段 2阶051210- 重度0老龄化阶段特点老人年口年均长增速度 3(28.%)超总人远口均

年增长速度(0 66.)%，预计到 2002年，年人老将达到口 258 亿. 1(.717%)，8 0 岁及上以年人老口达到将 306 万 (1723.%7) 中国新成立后二次第育生峰高群人进老入， 20年1-20230 年年人老年均增长口 260 1人万，后之2 0年年增长均5 2 2万；人计到预20 5 年，老年人口0达将到 4498万 (21.87)%2 01 年我国老5年口人达到峰将 4.3值亿，7约为少人儿数量口2 ，老龄倍化平将保水持在 3%， 801岁及以上年人老口老占总人口比重年将稳在 2定%-503

%资

来料源：信达券证研中发整理

未心 10-15来年进入将金时黄

代国养老中产可业分三个作发阶段展：第阶一段是从2 00 年0国务院颁社发会利福政化策 20到01年，这 0 1是一年初个阶级段主，是个人要的小办规的模机，构都是政府福院利的版。翻二第阶是从段 211 年0始开的起步段，阶企为主体，业地产、商险保公司风、、投国养外管理老司都看公到了老养业的巨大商机产纷，纷试养水老产业但。于国家由策政不晰，另一方面企清

业

２０６年养１产老专题研究业告报的

管理、营运模式也完不，善个阶这段要 10 也年发展的间。时第三阶，段在相政关策逐步善完，养业服务水老不断提平高的环下，专业境的化养公司老和项将大量涌目现。长来看，期由中国自于服身业务发展度较低、老人家庭观念程强和富未先老等点，不能特照发达搬家国老地产养发的展式模但。是着随国我老人口的年不上升断家和观庭念转变的养老地，产市场潜的力依旧大。巨来未的老养地将不仅仅产以是产地业为主导，而结合是服务业实，跨行行整业（养生合、护和理疗治），甚与旅游相结合的模至式同。市场将趋于时分化细，对于同不求需，如活跃人老、低度顾照老和高人度护老理人，有不同的关点，注产生硬对件软件和务服不的同计设根据。全国老工龄委作员会测中预老国年产业规模到 2的20 0和 0203年分别达到将8 万和 22 亿亿万。来未1015 年将-是养产业老快发速的展金时代。黄

养老业产相关公

世司兆荣业（00012）6

司公成立 1于99 年，6于 020 年4在深所交市上公司主。业务营为房地开产发经。营荣兆世业股总本 8.1 为股亿第一大，股东以实及控际人制梁社为先生增201， 5年 3月，司公完定增购成梁买家所持荣有世荣实业23 .8股权（%成后持完有者后010%股），权子其梁家先荣生成第为大二股，与梁社东为增一致动行人。司公股大东计持有合公司 3.7%7权股。公司属于小型、本地化的地产房开发公司。司公目前项目备储 33 0平万米方大部，在分珠海斗市门区。公司 201 4年绩业不佳，与这其在201 年2调整开发略策，024 年1项目结算有关少。公司产地

业务具有很强的性，首先弹，司公珠在的海项拿地成本极目低其廉，算土上地整平成，本楼面每米平平成均不超过本005元；其次，项目所在周边通交便利旅，资源极游其富，丰有隆国长际海洋度假区时代和华纳梦工与联合厂开的主题发公园等；后最项，所目位在臵的价房比相周边分十廉。低由2105年三报季公司，收款预项为 1.197 元亿，比较 20相41 年 .42 亿1的营元收业，公入房地产业司在务来两年业未的锁绩性定较。公司好前的目略目标战是大向健方向康行战进略转，型标是在目未“来3-5 将年大康业务健展成为公司的发营主务，业并为公贡司献收益的总03%以” 。上而地在产方的面目标加快是有土地储备开现发加，利速释放，在未润来-1 2内支年起新撑产无法业产正现金生流的这段一时期

。

０１６年２老产业养专题究报告研

图4：8维埃里项拉位目臵图49横：琴岛开片区发规

划资料

源来：信证券达发研心整中理

资

来源：信料达券研发中证心整理

公司发大展康产健将业要主以下在三个方向布：第局一医疗是（括综合包医院专科及院）、护理方向医；第是二复康养方生向因为该，分附加值较部，高是司公未大力拓展的重要来方，这向一方与面养地产有老契的合部；分第三就，养是老产地向方具。项体实目上，施在第一方向上，个公司短重点建设期横琴际生命科学国中项目心同时积，极成熟的医疗、与药医科研、机构洽谈合作第；二和三第方向上，公个司在海珠项正目在等待目用地项牌，挂在得取用地后之就立即会开始建；在设京的北项目，位于是大的兴老地养项目产目前正，办理相在产关过权手续。未来户公重点司考在虑海珠发养展地老产，首先这得益于珠海的越的自然优环与完境的配套善施，设另，外司也公考会虑琴横目与项老地养的技产对术接发，横挥项目琴带动的作用。公未来司在珠海的老地产养目，面项的客户对珠三角是粤港澳、量富大的老年有群体人。时同靠公司着力打背的横造琴国生命际科中心学医疗、，复与康养服务生实现无对缝。接

双

股份（箭00328）1公

前身为成立司于198 年的桐6乡晚县福塑橡品制厂，后制改为股有限公司份，于并 0201 4 月在年深交挂所牌交。易箭股双份总股 3本51 .股亿第，大一东及股实际控人沈制亮、虞耿炳英妇，合夫持股计 30.97。% 司公营主业为橡务胶输送带产生通，过多年营积经累，立了国内确输送行带龙头地位。 “业箭双品”为中国牌名驰标商浙、江省名驰商、标浙品江牌，国内市场占有约 10率，与国内同%行相比业出，口与量济经益居于首效，产位位于次量位。近

年来，由于内国输外带行业送能产急速扩引张发盲竞争目、价竞标低，及以钢铁、水泥、煤等矿分部游下户周期客性整调整，行体业气度景下，滑双股份箭的业收营逐入年下降毛利率增，放速。20缓14 年公实司营业收现入和净利分别为 11润.0 2元亿、1.33 亿元，同比降下2. 6%9、711%；.至截 205 年第 1 季3实度营业现入和收净润分别为利 .47亿元 0、.78亿，元同比降下 .14%、 6.27%9，属母公归净司利 0润8. 7元亿，比下同 9降2.%7

。33

２０

１年养老产６业题研究报告

专自021 年2，起双股份以传箭输送统为核带，在物料输心送业产链上基完本横成纵向整，打合了系通统产业，链优了化品产结和运营构式。

模图 5：双0股份产箭业整

合游上展拓购收转型技更术新市扩张

场

210年2云于全资南设立红河双以箭及下的旗平金箭双胶橡为，母公司营主业务展提供原发料材障保

过增资通收及的购方式控股京约北基业工股份限公有5司8%股的份，单由一送输带业转型为务料输物送系工程解统方决案供提

北京商基拥约有2 项明发专、50利实项新型专利用及以垂循直环机立械停体车库等技术目项

公司传统

主业由将百亿的输送级市场进入千亿带级输的系统送程工市，场望有实跳跃现扩式张。

资

料源来信达：证研发券中整理心

为作A 股首拥有家养服务中老落地心的标的双，箭份股于 022 1 1年0 月用使公自有司金资1 020 万，元其他五与名然自股东共同参股设人立桐乡和济了老服务投养资有限司，作公为第一大东占股 4股%，8军进养产老业。然自股人东陈哲为双明箭股份事董长耿沈亮先的妹夫生，其资出 400 元，万占注册资本的16% 。过经先两次后资增，济和老养服务资有投限司公册资注达本 8到00 0万元，其双箭股中占股份 7.7%。5和济养颐院通已相过关部验门，收 2于150 年5 月 8正式投日入运营，前入目老住多为桐乡本地人人和济颐。院养建总面筑积约万两平方，米划总床规 5位00张，一期开床放位200 张定，“位融活生照料、闲养休生文、娱化乐一为体酒的店式中端高养老构机”。和济颐养院与上红海日老投资养管理集团合，作引入内最国成熟的老养服管理模务式提，供业化并且专色特化养服老务。表

6桐乡和济颐养：收费标准院(单：元位)房间朝南 VIP 人房单豪华朝单人房北豪华朝南双房人豪朝华南人三房护理别 Ⅱ级级护理级护Ⅲ理 Ⅱ级护理Ⅲ级理 Ⅱ护护级理Ⅲ级理 Ⅰ级护理护 3200 320 28000 802020 0 床位0 护费理费78 58007 8 58007 08 850 89 0伙费 60食 060 060 6000600 06 600 0540 8380 44801 93083 850 计特合惠 5价81 0490 3980 8370831 0 8928 0280 364

２１０６养年老产业

专题研报告

究级护Ⅱ理级护Ⅲ

理料资来源信达证券：研发中心整理

000200 0

08 85

0060600

338 01380

60 6264

公0司在20 41 报年明中提出确：“ 桐在乡济和养服务中心开业老营运的础基，加上大老服养务业投入的，展拓服务领域，打造“和济养老服”务品。 ”目牌公前正司积在极探索养老产业的盈利模，式通过政府部门与及他养其服务机构老合，作快复制公速司在养项老的运目营式，模来未用轻采产方式资张扩，由域性的区养老务服构向一机城线发展市逐步，长为全成国性养的服务老头巨。图

51：和济颐养环境院施

设资

料来源：达信证研发券中心理整

南发展（湖000227）

司公前为 A 身上股市公司湖南金果实股业份有限公司2010。，湖年南发展产管理集团资有公限完成对金司实业果的重组成为，司公股控东股，南省湖民政人为府司公实际制控人公司。册资注 4.6本亿4元，股本总 .64 4股亿湖南。展发要主从事水力电综发合发开经营，旗下株洲有电分航司公，以控及鸟股巢儿司和公股蟒参电公司公司。机装容总量已达22万瓦。公千司014 2实现年营 2.收亿元，同7增比长12 93.，%实归属母公现净司利润 19. 亿元，比同长增 2.622。%截至 015 2第年3 度，公司实现季业收营入213 .亿，元比下同降 7.7%0。由于电来水量相对水去年有略减，少导营业收入整体缩致减另外从 2015 年起。湖南，展发再不享所有得弥税亏策优惠政，负压力增大税归，母属公净司润利 11. 亿元4同，比降下 9.210。公司%营主业务整体绩业较稳健比 2。00 年完成1大重资产组重，湖南后展发极寻积第找产二。业近年，来南湖发展从养地产老和养康复两老方强面切势养老入

产3

２０

６年养１产业专老研题报告

业，构究健康服建务产体业系打造大，健康业产养老。产地2014 年1 0，月湖南展发茂与投祥以资及田宇团（集别分股占5 4%35、、%1%）1签合订协议作共同设建养地产老项——春华健目康。充分城用国家利地方及政优惠政策，紧府紧围绕医“、疗养老、生”养三主大题，足立株长一潭时小市休闲都圈面向国，内，以活力外养、健康管老理休、旅游为闲大三支产业，柱过整合通优资质源，建健康产构业链，打集造高“体检端高端、疗、医力活老、健康养养生生态度假、、创意娱”等乐六大功于能体的一高端康健老示范养，区领引民全康生健活新方式。目拟项选为长地沙县春镇华S2 07 东，以开路元以北的武水库周塘边，划用规面积地 3约000亩（其中宇田农业以土地转的方流取式面积得约310 0的亩土使用地权）建，用设地约105 亩0，流和租赁转地约用 500 亩1，建总面积筑约100

万平方米。项目计总预资约投 79 亿元，全由湖南发部展、祥投茂、宇田集资团三公司家措筹项目开。发周期为约 5 年，投资收期回约21 年。

图5 2春：国华创际新型健养康养老项目生果效图图 53：长沙功县分能示区图意

资

料来：源达信证券研发心整理

中资料来

源：信证券达发研中整理

心医养合 2结14 年 12 0月湖南发展，与江周先林共生出资同1.6 8成立亿湖南展发年医疗产业康投有限资公司，收周江林购先生拥的康美怡年有健康产业有限司 1公00%权，由股此间持接有南博湖医疗爱产有业限公司 9%4股权（天士力有持51股权），% 切入复康医领域。疗湘博爱雅疗医下旗的雅湘博爱复康医院为级康三复专科院医配备了康，复疗的医最设新，备于国位康内复疗设备第医一阵方。湘雅爱博康医复于院20 2 1年开运业，总营资投 13 .亿医疗，筑面积 3建2. 万平米方康，复疗治务业用面房 1 万积平方米编制床位，4 2 0，张021 5年入率达住到 0%8以上2。140年实现营收 .13亿，净利约润1 万，千预计 201 5将年实营现收与净润利分为别.71 、1亿00 万。凭借6周江院长林康复行业资源以及的公司国的有控股背景形成可，湖南在内推广省制复的湘“模雅” 式。

０２１年６养老业产题专究研报告凰股凤份（007166

）司公前身 A为股上市公司秦皇耀岛玻华璃份有股公限司。0210 ，年江苏凤传凰媒版出集团有限司完公成 ST对耀华重组的，为公成控司股股东持，有司公5 .212%的权股江苏，人省政民为府公司际实制控人。公的司主营务业房是地开发产公司去。年营情况不经，主佳要受制于是苏江内省房地市产场景不，从而气致导售销下滑、库存升。今高上半年年司在公苏三江四线城市销售的依然不想理但，在南是京的销情况售良。好012 年新5工项目比开较，多售销况并不理情想所，预计整体业以差绩强人意。公司乎所几有项的都位目于江苏省内并，且专注文于地产的化发开。公具司有靠大背股东江苏省化文版产出业龙头优势的，同属一与个股东的大弟公兄司凤凰媒传6（09182.S ）H力通合作，同共开文发地产项目化双。共方开发同产品的中是文心商化城+周住宅、商边业办、公地产。目双前方成的合熟模作式为，先首联，体利合用地当高精神文明建设，引进提文商城的化要，低需本成地拿其次；，凤凰份股建文代化城商，交由凤凰媒传营经收取，一的代定费建；最后用，用文化利城商动周带边商贸、休的闲人，销售流周的住宅、商围与办公业产回地收金资。一这业商模的成功式处之在低于本拿地成和，利销售用边地产快周回笼速资。同金，时一这式在公模所处司地

区具有较高的进入壁垒比，对但司公己来说自，一这模式是简还单可制复。的图

45宜：凤凰兴文广化项目效场果图 55：图凰凤然居区怡图位

资料

源来：信证达研发中券整心理

资

来源料：信达证券发中心研整理

司比公较早打算涉就养足地老行业产2，03 年 11 0，公司就表示要月明确将健康“老养业作产重为大战略展方发向”，决定并投资5亿元立成门专养的产老业公司致，力于老养业产研的、开究发运、营与管理目前公。司在地社产区设建医、服疗务建设和老金融方养面头并齐进取，得阶性段的成。在养老社果区建设面，方021 年 4 7，公月与宁司宜业签臵协署议受，让宜宁子公司 100%权股获，养老取产业项用目地目，这个在宜兴前名颐然叫的居老社养项目区在开正工设中，建预计016 2上年销售。在获取市医服疗资务方面源早，在20 14年 3 月份，公就开始司力着进医推资源疗的整合先，与后江苏省人民医和江苏院

０２６年养１老业专题研产究告报仁医医

签订战略合院协议作，定约用利各自势共同发优健康展老养业。其产作模合式包在括养项老目设立中所、诊立医设绿疗色道通引进先、的医进管疗理验经等在养。老融金方，公面司控股东股很就早出提有意引第入三资金方合发展作养老业产此。，公外持有司京证券南10537%的.股，份公司大股东凰传媒出版集团凤南是京银行的股大，东司公可充分以用这利优势些，在老养产地养和老金结融合面方行进新有益的尝试。

北湖金环（006105

湖北）金环原来是家生一产化制品的纤公司20，1 5进行了年重资产重组大注，入京了汉臵这一业盈能利力，强资产质良量的好房产开发公司地。前目上公司的主市营务包业括房产地业务和胶粘维业纤，公司务的际控实制人是汉先生田资产重。组成完后，司公总本仅股 .3 9亿，目总前值仅市 06 亿左右，一半多股份是处而锁于期定。汉臵业是京 200 年进入房0地产业的，行经过51 的发展，年形了成铂寓”和““君”庭两品大牌线。中， “铂寓”其定位为青年白领的尚时社，卖区在于点其周便利的交通条边，件善和完齐全社区配的，套致精户和时尚型沿前的建风筑。因格“铂寓”有为户型、低小总、交通便捷价有利条等，件加京上汉臵业适的合盘时机，新推社建经常区一推出经即被购一空。而抢君“ ”定庭为具有位较升值潜力高的端高宅住社区是瞄，以准善改住性为房需求的户客量身打造舒的型适端住高宅产。品以可说汉臵业京住在产宅开发品项和目运营域领已积累经了相当经验。的在住开发宅域领累了积当相经的验后，之京汉臵调业整自己的略目

战标，提了向健康出产业开运发营转商变的战略。提出要成为中“最国赞受的健康产誉业发开营商” 运在成功。借壳市上之后京汉臵，业以康社健区发为开切点，引入入“产一”绿色农旅游观业、光三产”养“、教老育服务、休闲等经业态，形营企成可持续业发的价展值。通过链对康健老、健康休闲养旅游生、态业农健康、医、教疗科技服育以及金务服融务等资进源行整合，老年为打造人出创综合型养老社新，区他们过上让保有有障质的晚年生品活。目公前司正在施实相关的项目在是河保定北白淀的大洋综型合项目。性该目项计斥资 6划 0，亿河在北保省市安新县定大王镇建，一块设健以医康、休闲疗老养、旅度假游主题的大型综合性项目为。项目划规占地总面约 1500积亩，目前京汉臵业安分公司新已与经当地府政签署1 005 地的亩地合作土架协框，今议将后与地当府合政扩大至 1作万亩白洋。地区淀拥优质的有态生资，在京源津协冀发展同的框架，下康健医、休闲养老、疗游度假旅三一位联动体发展该，项目将必为成汉京臵的业牌王目项在。医疗务服方，面司公已与中人国民解放总军院医、全有执球国掌产际丰富经验院美的国 ARIAM医疗投集团资成合

达意作，向将同共开发洋白项目。淀

２１６年养老０业专产题研究报告

图 6：5洋白项淀位臵图目图7：5洋白淀项目果图效

资料

来源信：达证券研中心整理发

料资来：信达源证研发中券整理

心关相行业公和司险风

政推策力进度够。不国家养对产老业无疑特是重视别，但的是在老地养行产业体具策政的制上定可能有会一定有滞后。的包括 RITsE的推出、个递税及抵扣延户的账出等。推没成有熟借可鉴商的模式业无。是地产公论司是保险还司，公试水老地产养都处是探在阶段索。民观众念变程转度不及期。未来养预产老的快速发展要业老看年人消的费力能能得否到升，以及提消费价观值否能效有转。相变关司可公能为涉及因盈项目利比占不、项目多前景动变、价估值过股高等素产因生定风险。一

２０６１年老产业养专题究报研

告请阅读

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２

１６０养年产老专题研业报告

养究产业老析：未探十来年将入步黄金时

代专题报

告本期容内要:



提

金





IND SEACURTIISECO., LTD 京北西市区城闹市口大街9号院

０１２６年养老产业专题研报告究地

、设和建目运作方项的特长面，已经立起了一定建模的规养老业，态尚未找但到够能可持续盈利的业商式模仍旧，处探于索阶。

段

、股价值过高估因素产生等一风定险。



０２１年养老产业专题研６究报告目录老龄化

图

目录图 1：

表目

.２

０１年养６产业专老研究报告题图

２０

１年养老６业专产题研报究

告老化龄加养老产速需业释放求老

化进龄程快加，影多响产个

张图：1国我出生率续持滑

中下国出率‰生 0400. 3500 3.00.0 520.0 2.0001 .5001 .000 .05 0.00 050. 0.00 15000.10.1

10.100 3.13 13.60012. 1 01.60212 .6 012.08

图2 ：主国要家2 102年出率对生

比2120人年出口生率 ‰2500.20.

722 0.7

0.20

05185

1.76.

41.000

40.

料资来：源 widn信达，券研发证心中

1592 951 1558 9196 11946 196 17709 913 1977 6917 19982 18951 88 1991 9194 1997 9200 20030 200 2006 90122

料来资：源w ni，d信证达研发券心

中

２

１０６年老产养专题业研报告

图究3 我：国预寿期命大幅升提中

:国出生时平均预寿命:总期计 80年00.70.0 60.000 05.00 400.0 3.00 20.000 0.100 .00

808 8 84 8268 07 8677 4 7 72 60866

图 4联：合国对国预我期寿命预的测中

国人期寿预命5.8379 .9 744. 57. 2767 6.7

73.

1993

1669

6196

9198

1909

2000

5200

20118

172

9175

9178

199

9196

999

资

料来： win源，d达证券信研中心发

资

来料：源合联国《2012 年世界人口展》望，信达券研发证心中

由于我

：我5人国口龄分布

年-104人岁口例比% 1564-岁口比例人

14.00%%12 .0%0

图：6国 65我岁以上人抚养口比速上涨

加中国5岁以上6口人养抚

比

5岁6及上以口人例%

比910. 087.0

1.90%

9.19%27. 74% .604% .987 8.%3%5

56.0

05.200 3.009

953.1 6.32

5.5754 0.07

6.150

6.76

470

17.53

00.0%

8.0

0%6.00

%6200.13

0.0 00. 4.0433. 5

37.395

769

.55.

2289 ..966

.400%

.491

1660.8 8.7

.20%00 .0%

09153

1975

61956

699

193

797

9811

9815

1993

197

20901

0290

950

954

59661

9701

974

986

20002

2060

资料来

源：iwnd信达证券研，中心

发资料来：源 indw，达信证券发中心

研010

12692

1978

9821

9941

989

０１６２养老产年业题专研究报告

图7：联国对我合国口人年龄布预测图分：联合国8 06 以岁上人口抚养比预测

资

来源料联合国《：2012 年世界人口展望，》达证信券研中发

心

料资源来联：合国《2102 世界年人口望展》，信达券研证发心

中老龄

9：日本6 5岁以上人口养抚比速上升快

图10：本日均国人民收入同及比速

日本人增均民国收（美元）入同增速比20000.

%25

0200001500 010 00 500000

19 3

61966

169

9718

1981

4919

31969

1999

料来源：资 wid，n达证券研信发心中

资料来

源： wind，信证券达研发中心

002

18690

197

12759

990

1200

2200

０２１年６老养产业专题研究告

图 1报：1本日城土地市价格数

日指城市本地土格指价数200（0=年010 ）61.000 4010. 010200 .01.00080. 00 60.0 400.0 20.00 0.0005 27.0 4178.

951

598

1940

1977

19862

189

819

11994

0230

200

9161

197

19637

1799

5006

2资来料：源iwnd信，达证券发研中心

期 12：图养老服务机构床数位同比及速增 1图3：市与城村养农老机构老人比变化占

资来料源： wni，d信达证券研发心

中0221

料资来： win源d，达信证券发中研心

０２６年１养产老业专研究题告报

龄化加老促使相剧养老关融金业发大展从上。纪 90世代年开我国始始开构三个建层的养老次金系体即。基养老保本险企、

图 4：1养老产催生业他各个其产业展发

养老服务市场年老宅市住

场老年日常活生用市品

场

年老卫生健保场

市

年老融金市场

老养产

业老年理护务市服老场保险年市场

老

咨询服务市场年老

年化文市

老场年育教市

场资料

来源：信证券达研发中心

发

达家国老养业展发验经

6业

０２６１年养老业专题产究研报告

表 1八：荷兰养种老模式模式

０２１６年养产业专题老究研报告康复

资

料源：来达证券信研发心

蓄个人理时护间计划 ”以，自备己将来需时要取提费免用享的护时间，理

０２１６年老养业专题研产究报

２０

１年６养老产专业题究报研

图 15。英：国老养模式 16：香港图老养式

模

社区医疗保健服务理心持支活照生料物质援支整体怀关

养老模式居

养老家服务构机老服养务

居

家服务年公老寓

料来源：资达信证券研发心整理中

家照顾托老庭所

日常生活照料

护理服务

老安

院护养院

资

来源：料达信证研发中心整券

理

老人将成为新的高年费消体，群养产业配老套政将不断策善完目

其

受教育水平也会从现在的以中高为主提，到大升学大、专中为主。市城生的环活境和更的高受教水育平提会高老人的消年10

２０６年１养产业老专研究报告题费

图7：1国中高净值人群量及数投可资产规模资图 1 ：参8基加养本老险人数及保劳力动覆率盖

料资来源：win d，信达证券研发中

心料来资：源 wid，信n证券达研中发

心

且1

２１０６年养产业老题研究专告报定了

202到0 年，健服务康业总规模达到8万亿元以的上目。标第次将医

一

疗和养放在老一提出起。来

表2 我：历国年关养于老产业政策变的化

资

料来源信达：券证发中心研理整

２

０６１养年产业老专研题报究

模我养老国业的产状现分

析居养家老是流，主老机养构床率空高，区养社发展老间大

表：3前主要目的养模老

资料来

：信源达证券研发中整理心

机构

状

２１６年养老０业专产研究题告

图报9：1村农和城养老机构市年床末利用率

资位来料源： inwd，达证信券发研中

心机

空90

3 7划——1计0的%老年需人养老要地产2

。图20 ：国我所建要成的养老系体 21图：老规划养构与现状对比成

家居养老区社养

老远

及上门程疗医区适社设老施设建保障性老机构公养益性质精品化品牌

化料资源：中来央二十五老养规，划信达证券研发中心

中国养体系老

机

构老养

业性商养机构

老料资来：信达源券证发中研心整理

０１６年养老２业专题产研报告

。

图2 2：养地老行产业方动向地

北京

京津协同规冀布划养老机构局鼓，励养服老务向北业之京外疏散移转“0946”老养计

上划海

出推互联网+域创新领项目消：养费CC老PP ，国首中个联合费消老养合金格划计 9“73”养老计0

天津划天

津同天养医医院立建启动并互联网“居家+ 养服务平老台，辐射 13”区个县9“730养老计划”

深

《圳深市养老圳服业发务展十三五“规”》划意见稿出提，将探子女索与母同父住减工资得所

税成

都西南交通学发大“退休布城市幸福指数”版，全面衡量市城应老对化的龄设建情况

苏州

201

6起年的35-年，内在国全先建率成批示一范的群众、意满的适宜养社老区每个；省辖市年至少启动1每个建新适老区住1和个既住区适老化有造试点改目项

资料

来源：国指数研中院究信，证达研券发心中

０１６２年养产业老题研究专告报养老产存在巨地大的场市量

回笼资，同时金将老养社区交专给业公化来经司。

营图32养：地老行业参与者产投资

商• 金

融支持• 投资机会

养老地

产建造

• 商包承建造• 出售资

产

运商营

• 购资买产 • 提供务服

资来源：信达料证券发研心中整

２

０６年养１老产专业研究报告题适合发展养地产老的市

。图

24：个几型典城老年人口及比重

市资料

源：来wind ，信达证券研中发心

地房产公布局司养产老业模分式析多为

租售举并，处于探索期

仍地行产业进入半场下房地产企业在，积寻找极切一

２7０６１养年老业专题研产究告报已经

万科

０２１年６养产业老专研究报题告图

5：万科2福汇幸地示意块图图 26万：幸科福效果汇

图资

料源来信达证券：发中研心整

资理来源：料达信证研券发中心整

理

图7：2五矿万城位臵科图图2 ：8五万科矿效果城

图资来料源：达证券研发中心整信理

资料源来信：证达券发研心中整

1务9

２

１０年６养产业专题老研究报告图 29：青岛

科城万臵图位图 30青岛万：科效果图

城资

料源：信来证券研达中心整理发

资

来源料信达：证券研中心发理

整万科

出售是住的宅 0 4年的用使，而自权持有颐己养中和康复中心心。

图31：园随墅在良嘉文化渚村的位内臵图3 2：园嘉墅随平效果面图

资来料源：信证达研券中发心整理

资

来料源信达证券研：发中心理整

０１６年２养产业老题研专究报告保地产

图 33保利：西林语位臵山图图34：利西山林保语效图果

资料来源

：达信券证发研心中整

理资料源：信来证达券发研心中理

２０

１年养６产业专老研究报题告图

5：3利保塘西别墅越景实图 3：保6利西越塘臵图位

资料

来源信达：证券发中心研理整

资

料来：源达证券研信中发心理整

绿

集城团

。22

２

１６０养年产业老题专究报告研

3图：临平7蓝绿亭城目内规项划

资

料来源：达证信券发研心整中理

。32

２

０１６养老产业年题研究专告报

图8：雅达国际3生态内的康复设园图施9：绿城3镇雅园内乌规划

部资料

来源：信达证研发中券整理

心

料来资：源信证达券发研中心理

远整地产洋远洋

事养地老项目运产，营创并了养老品牌立“椿茂萱” 务业四大块板

。2

２

１０６年养产业老题专究研报

告图4 ：远0天洋著位臵

图料资来源信：证券达发研心中整

理

２０６年养老产１业题专究报研告

图41：椿萱茂健内适凯活动设老

资料来施：信源证达研券中心发理

图艺42 ：萱茂内适椿改造细节

老料来资：源信达证研发券中心理整

２１０６养老年产业题专研究报

表告4：型养典老地项目汇总

2保利和熹会

2务 2

绿城桐乡雅

园镇

乌

产业总规园用地 5划500亩，养公寓规划约老60 0亩总，建筑积面 5 0万，m老养公寓划 6000 套规 2021 年月9新增项该，目2 14 年交0付用使2

售并租，举过物管通费学、费、医护疗服理等务现收实益有，6 0 、m9 0m 、 20 m1 个三户

2 型22

整套

务服系，涵盖体围范刚从退的老人到临终关休怀；“学院式养老模“式，年大老占学地2 m ，可万纳容8000 位老

人2

资来料：源信达证研发券中心理整

保险

司公军进老产养业模式分析保

产品险和老养务相融服合

接

２

１０６养年产老业专研究题告

图报4 3泰：养老康地商业产式

按模领取月养老金一次性领保险取金分收红益住入入住养老社确认区函养老社区服费用务次一会性卡费和分期服员费未购买养务老险保户

客享乐生活新养保老

险购买

养老险保户客

幸

有福约终养身计老划单

保泰康家之养社老

区

保公司险：险业保务

保

险司公投：养老社区

资个

人投资：者益

收个人

投者：支资出

资

来源料：信达证券研中发整心

泰理人康

2用8

２０１

６年养老业专产题研报究告图

4：泰4之家燕康园内部功能区划图 45位于武：汉东湖西严湖的泰畔之康楚园

家资

来源料信：达券证发研中心理整

料资源来：达证信研券中心整发

理

众人合寿合

２

１０６养老产年业专题研究告报图

46：武汉众合优年区图社4 ：7太平寿人桐梧家的样之板

间

料来源：信达证资券发中心研理

资整来源料：信达证券研发心整理

中到目

中国太平

太平人

。

０１２年６老产业养题研究报告

专

老养业产的发前景

展房企系”““与险系保模式”不，各同优势

5中：国人口龄老化程进

时间201-2002 快速0轻度龄化阶老段220-12050 速加度中老化龄段 2阶051210- 重度0老龄化阶段特点老人年口年均长增速度 3(28.%)超总人远口均

%资

来料源：信达券证研中发整理

未心 10-15来年进入将金时黄

业

２０６年养１产老专题研究业告报的

养老业产相关公

世司兆荣业（00012）6

。

０１６年２老产业养专题究报告研

图4：8维埃里项拉位目臵图49横：琴岛开片区发规

划资料

源来：信证券达发研心整中理

资

来源：信料达券研发中证心整理

双

股份（箭00328）1公

。33

２０

１年养老产６业题研究报告

专自021 年2，起双股份以传箭输送统为核带，在物料输心送业产链上基完本横成纵向整，打合了系通统产业，链优了化品产结和运营构式。

模图 5：双0股份产箭业整

合游上展拓购收转型技更术新市扩张

场

210年2云于全资南设立红河双以箭及下的旗平金箭双胶橡为，母公司营主业务展提供原发料材障保

过增资通收及的购方式控股京约北基业工股份限公有5司8%股的份，单由一送输带业转型为务料输物送系工程解统方决案供提

北京商基拥约有2 项明发专、50利实项新型专利用及以垂循直环机立械停体车库等技术目项

公司传统

主业由将百亿的输送级市场进入千亿带级输的系统送程工市，场望有实跳跃现扩式张。

资

料源来信达：证研发券中整理心

２１０６养年老产业

专题研报告

究级护Ⅱ理级护Ⅲ

理料资来源信达证券：研发中心整理

000200 0

08 85

0060600

338 01380

60 6264

51：和济颐养环境院施

设资

料来源：达信证研发券中心理整

南发展（湖000227）

产3

２０

６年养１产业专老研题报告

万平方米。项目计总预资约投 79 亿元，全由湖南发部展、祥投茂、宇田集资团三公司家措筹项目开。发周期为约 5 年，投资收期回约21 年。

图5 2春：国华创际新型健养康养老项目生果效图图 53：长沙功县分能示区图意

资

料来：源达信证券研发心整理

中资料来

源：信证券达发研中整理

０２１年６养老业产题专究研报告凰股凤份（007166

区具有较高的进入壁垒比，对但司公己来说自，一这模式是简还单可制复。的图

45宜：凤凰兴文广化项目效场果图 55：图凰凤然居区怡图位

资料

源来：信证达研发中券整心理

资

来源料：信达证券发中心研整理

０２６年养１老业专题研产究告报仁医医

北湖金环（006105

达意作，向将同共开发洋白项目。淀

２１６年养老０业专产题研究报告

图 6：5洋白项淀位臵图目图7：5洋白淀项目果图效

资料

来源信：达证券研中心整理发

料资来：信达源证研发中券整理

心关相行业公和司险风

2016年养老产业专题研究报告

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