ＣＯＮＳＴＲＵＣＴＩｏＮ房地经济堂璺堕一垫堕！垄妻塑！墨苎！盟塑）
ＥＣＯＮＯＭＹ
刚性需求、金融市场
与中国房地产市场浅析
■刘鹏飞１－２
（１．中国社会科学院财贸所，北京１００８３６；２．中南林业科技大学，湖南长沙４１０００４）
【摘要】房地产是资本密集型行业，在可支配收入水平较低。房价偏高的条件下，金融政策的变化对房地产
市场的影响非常大。近几年，中国房价走势不合理。其中有房地产商、国家相关政策、中国国情的原因，然而，金融手段的杠杆作用及金融市场的不健全应该是刺激房地产经济虚假繁荣的主要原因。
【关键词】房地产；刚性需求；供需结构；资本市场
Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｒｅａｌ
ｅｓｔａｔｅ
ｉｓ
ｔｈｅｃａｐｉｔａｌｃｒｏｗｄｅｄｉｎｄｕｓｔｒｙ．Ｕｎｄｅｒｔｈｅｃｏｎｄｉｔｉｏｎｏｆｌｏｗｓｐｅｎｄａｂｌｅｉｎｃｏｍｅｌｅｖｅｌａｎｄｈｉｇｈ
ｈｏｕｓｅｐｒｉｃｅ，ｆｉｎａｎｃｉａｌｐｏｌｉｃｙｃｈａｎｇｅｅｆｆｅｃｔｓｇｒｅａｔｌｙ
ｔｏ
ｔｈｅｒｅａｌ
ｅｓｔａｔｅｍａｒｋｅｔ．Ｒｅｃｅｎｔ
ｙｅａｒｓ，Ｃｈｉｎｅｓｅｈｏｕｓｅｐｒｉｃｅ
ｔｒｅｎｄｓｉｒｒａｔｉｏｎａｌ
ｂｅｃａｕｓｅｏｆ
ｌａｎｄａｇｅｎｔ．ｎａｔｉｏｎａｌｐｏｌｉｃｙａｎｄＣｈｉｎａ’Ｓ
ａｃｔｕａｌｃｏｎｄｉｔｉｏｎｓ．Ｈｏｗｅｖｅｒ。ｔｈｅ
ｆｉｎａｎｃｉａｌ
ｍｅｔｈｏｄ’Ｓｌｅｖｅｒａｇｅａｎｄｔｈｅｕｎｐｅｒｆｅｃｔｍｏｎｅｙｍａｒｋｅｔｓｈｏｕｌｄｂｅｔｈｅｍａｉｎ
ｒｅａｓｏｎｓ
ｔｈａｔｓｔｉｍｕｌａｔｅｔｈｅｒｅａｌ
ｅｓｔａｔｅｅｃｏｎｏ－
ｍｙｔｏｓｈｏｗｆａｌｓｅｐｒｏｓｐｅｒｉｔｙ．
Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ｒｅａｌｅｓｔａｔｅ；ｒｉ矛ｄｄｅｍａｎｄ；ｓｕｐｐｌｙａｎｄｄｅｍａｎｄｓｔｒｕｃｔｕｒｅ；ｃａｐｉｔａｌｍａｒｋｅｔ
【中图分类号】Ｆ４０７．９【文献标识码】Ｂ【文章编号】１００２—８５１Ｘ（２００８）０５—００４３一０３
地产行业出现了很多问题。本文从供需结构、金融结构、发
引言
展模式三个层面对我国房地产市场出现的问题予以探索。
消费观趋于保守的中国人在“超前消费”怂恿下，传
统的消费理念发生改变，加上金融政策的推波助澜以及１
刚性需求
“刚性需求”、土地资源的“不可再生”等“理论”，诱引大量
１．１
刚性需求往往被弹性时机化解
的资金涌向房地产。
房价上涨的原因，不少人简单的归为居民对房产的
最近的３—５年，我国一线城市房地产超高速发展，价刚性需求引致。事实上，居民对房屋的刚性需求涵义是多
格成倍的飙升，涨到只有５％的人能够承受的地步。
元的，居有定所是刚性的，当房价高出普通人接受范围
２００５—２００７年，三年间房价上涨４００％，土地价格上涨十
时，不一定非要靠购房来实现其刚性。国家近来实施的限
几倍，地产行业的高速增长使得各个行业生产成本和居民价房、廉租房和之前推行的经济适用房制度就是很好的
生活成本快速增加，房价快速上涨助推了通货膨胀。一边措施。
是大量的房屋空置，一边是普通居民望房兴叹。中国房地即便是以买房来实现的刚性需求，这种刚性里包含产市场暴露出来的许多问题已经不是单纯的经济问题，更着购买时机的弹性成分，房价高企时，刚性需求会被弹性是影响安定团结的社会问题。作为一个新兴市场，我国房时机化解。消费者对房屋需求的刚性会因对高价格的敏感地产经验毕竟不足，加上监控措施及管理制度的缺位，房
而选择其他方式实现（例如，租房或国家提供的保障性住
【作者简介】刘鹏飞（１９７０一），男，山东东营人，高级经济师，中国社会科学院财贸所应用经济学博士后，中南林业科技大学国际学院副教授。
万
方数据３壤，０
兰堕簦亟垫燮妻苎￡塑ｆ璺墨型型蹦～蘑‘地’疆～薪……一
ＣＯＮＳＴＲＵＣＴｉＯＮＥＣＯＮＯＭＹ
房）。因此，刚性需求往往被弹性时机化解。
１．２刚性需求的实现依赖刚性的支付能力
当楼价已经高出普通居民可承受能力时，市场承接产生断层是必然的。不可否认，中国贫富差距现象存在而且将会在一段时期内长期存在。富人是对价格不敏感为
主要标志的一个财富阶层，而穷人可能一开始就不可能买得起商品房的。所以，保障性住房制度在最开始的缺位使得两个极端的收入层面的人对房屋价格都开始不敏感，
一个是怎么涨都不在乎，一个是涨跌都买不起。以北京为
例，根据中国房地产指数系统的数据，截至２００７年１１月底，北京市的平均房价是每平方米１５１６２元，而据统计局数据显示，２００６年为北京市城市居民人均可支配收入为
１
９９７８元。如果家庭可支配收入按６万计算。即使不考虑
物价因素和其他生活的刚性支出，北京居民家庭购买一套１００ｍ２的住房要用２５年的时间，远高于国际水平。
２供需结构
房价变动反映出在供求关系上的经济规律。房地产市场有正常需求和投资需求。近年来，住房正常需求十分旺盛。２００６年全国人口净增７００万，农村进城人口１７８０万，每年结婚的新人有９８０万对。城镇居民人均可支配收
入在２００５年是１０４９３元，２００６年增加为１１７５９元，净增
１２６６元。这些数据都从需求层面刺激着我国房地产市场
的发展。但是，我国又是一个收入非常不平均的国家。这样
的总体经济状况，必然对房产的需求分类，少部分人可以
消费高档的商品房，大多数人只能选择购买经济适用房，还有少数的贫困人群必须靠政府的财政和其他方面的补
贴消费廉租房。目前，一线城市的房价把绝大多数的购房者抛在市场之外。改善房产商品的供给类型是迫在眉睫的任务。
房地产市场化以来，房屋供应结构的不合理、房屋的供应和居民收入结构不匹配是影响房地产市场健康发展
的主要原因。２００６年以来，国家宏观调控政策的最大收获
是意识到房地产市场是不能完全推行市场化的，政府必须在保障性住房建设方面发挥主导作用，即投资兴建经济适用房、限价房、廉租房，保证中低收入人群的住房权利。调整房屋供应结构是当前房地产市场首要的改革措施，西方发达国家的和地区的经验表明，对低收入群体的保护是稳定房地产市场的关键。
（１）通过保障性住房制度来保证低收入者的居住权利，保护社会弱势群体利益。
世界各国已采取有力的住房保障政策：美国廉租房覆
盖范围除特困户之外还扩大到相当一部分低收入家庭，占到
１７％：法国政府规定在大城市中廉租房必须占总住房面积
４４
势镤万 方数据
曩
宠
的１５％～２０％：芬兰全国共出租住宅８３万套，其中４３万套具有廉租房性质，超过一半。在１９６２～１９９８年韩国建设９４万套廉租房，占总共住房的９．９６％；新加坡通过政府补助
帮助占人口总数８．５％的低收入群体购买６０平方米的低价房，给特困户提供４２平方米的廉租房；香港公房的数字几乎占了一半。
而我国这方面的工作非常落后。中国２００６年全国财
政支出４万亿，廉租房投入７０．８亿元，占全部财政支出的Ｏ．１７％。国务院已经规定从土地出让的净收益中提取５％来建造廉租房（后来这个数据调整到了１０％），２００６年全国土地出让金收益为２３４０亿元，应该用”７亿，实际上只用了４７亿。房价飙升，监管不力难辞其咎。
（２）对保障性住房之外的房产市场应该采取市场化运作。
对保障性住房之外的房产市场，政府不能再过多干
预。就近几年的房地产政策来讲，不管是对流动性过剩的紧缩政策还是对房地产商的屯地政策其初衷都是好的，但
事实效果并不理想，因为所有调控政策最终都是以打击或者压缩为主要方式。如果利用银行政策打压供需两个市
场，只能使房产交易量下降，如果单纯打压房地产商（供
方）各种行为，那么只能使得实力不济的房产商尽早离市，从而带来供应不足，刺激房价继续走高。
３投资环境
３．１
通货膨胀下的负利率环境
在通货膨胀率高于同期银行存款利率的负利率环境里，会使得银行内的资金向外分流。金融学把市场分成证券市场、债券市场、房地产市场、期货市场和外汇市场。我
国的债券市场、期货市场和外汇市场发展水平非常低，在金融市场中发挥的作用很小。因此，证券市场和房地产市场承担着高储蓄的巨大冲击，由此分析，股市保持了近３
年的长牛趋势和房价的持续窜升是正常的。
在投资渠道相对狭窄的中国资本市场中，资金的高
流动冲击不管进入证券市场还是房地产市场，其作用都
是不可低估的。２００６年全年，居民户存款增加２．０９万亿元，同比少增１１２５亿元正说明了这个问题。据国家税务
总局的统计，２００７年我国房地产营业税收入比上年增长４０．３％，房地产市场之火可见一斑。
３．２流动性过剩
我国长期以来一直保持着较高的国民储蓄率，在２００１—２００５年问达到４４％，居民户储蓄率也在１６％以上。随着市场条件的变化，储蓄率长期过高从三个方面引发了所谓的流动性过剩问题。
毫无疑问，流动性过剩对于宏观经济和金融市场来说是一个重大挑战，如果治理不善将会产生巨大的经济
ＣＯＮＳＴＲＵＣＴｔｏＮＥＣＯＮｏＭＹ
风险。因此，央行于２００６年以来，多次采取加息、提高法定存款准备金率、发行定向票据、放宽人民币汇率浮动
范围等措施，力图回收货币、控制流动性过剩，但效果并不显著。
在投资渠道相对狭窄及“低比例首付”和“预售制度”
的引导下，房产几乎成为最好的投资品。各类资金纷纷涌入房市，形成投资角度的供不应求。导致房产过剩（无人居
住大户型、高档公寓、别墅）和供给不足（无中低档、中小户
型房子）并存，加剧住宅供应的结构性矛盾。此外，投机行为所产生的住房高空置率不仅仅是巨大的资源浪费，更是
为日后的金融危机埋下伏笔。
４几点建议
４．１
完善住房保障体系
建立住房保障体系。一要健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，增加面向普通购房者的房源供给。二要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题。三是合理调整城市土地供给结构，增加中小套型住房用地。四要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨。五要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件，依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。
４．２提高个税收征起点．提高低收入者购买力水平
由图１自１９９４年来，ＧＤＰ与国家财政收入的数据可以看出，我国财政收入增幅一直大于ＧＤＰ增量。从１９９４年，中国ＧＤＰ增长了３８８％，年均复合增长约１１％，而财政收入增长了８７８％，年均复合增长约１８＿２％，财政收入增长速度是ＧＤＰ的１６５％。特别是近几年，该差别更大。如２００５、２００６和２００７年，ＧＤＰ增速均为１１％左右，而财政收入分别大增了１９．９％、２４．４％和２９．５％。
当财政收入较低时，中低收入居民的个人所得税的征收是必要的。而当财政收入大幅增加，明显快于ＧＤＰ增长时，把中低收入者排除在个人所得税的征收范围之
外，提高个税起征点是完全有必要的。这对低收入者包括
购房在内的购买力水平提高是非常有帮助的。
图１
１９９４～２００７年中国ＧＤＰ及财政收入走势
万
方数据房地经济懂塾丝叠！殳堕！苎主塑！墨苎ｊＱ２塑２
４．３利用流动性过剩．健全资本市场
我国流动性过剩的主要成因与金融结构单一、资本
市场发展落后密切相关。
（１）加快制定规划，建立发达的多层次资本市场。
建立多层次的、畅通的资本市场结构，有助于为流动性
过剩提供合理的“泄洪”渠道，同时也能使国内已经出现的过剩的流动性，以及在银行积累的没有释放出的资金得到充分利用，使其为资本市场发展提供足够强大的资金支持。
（２）优化债券结构，加快发展债券市场。
健康的债券市场是发达资本市场存在和发展的重要基础，债券市场可以为机构投资者和一般投资人提供丰富的定期收益产品，是吸纳过剩流动性的重要渠道。目前，我
国的债券市场处于市场分散、规模小、结构不均衡状态，市
场无法化解更多的流动性。发展债券市场应充分考虑到国
内外过剩的流动性和发债方需要，以市场化创新和发展为方向，着眼于国际资本市场的长远发展，充分利用全球流动
性过剩的趋势，将中国的国债和其他债券推向国际市场。
（３）稳步加快衍生品市场发展。
从杠杆交易特性看，衍生品市场并不会对过剩的流动性起到积极的调节作用，甚至会释放出更多流动性。但是从深层次看，衍生品市场的最大优势在于可以提高投资者的风险管理能力，有助于优化市场中介体系，也有助于
吸引国内外更多投资者在我国资本市场进行长期稳健的
投资，推动资本市场的健康发展。
５结语
中国经济在持续快速发展的３０年里，其成绩有目共睹，同时隐含着各种亟待解决的问题。科学发展观是对整个经济发展发展模式的一次重新定位，这自然包括更年轻的
房地产市场。问题的解决需要一个妥善的措施，这是一个非常复杂的系统工程，牵扯到各种经济乃至社会问题。
城市化进程的加快，催生房地产市场的快速发展是正常的，但是目前一线城市的房价已经完全偏离普通人承受能力。不管是从价值的理性回归还是国家的安定和谐，高房价
带来的不仅仅是经济问题，其引起社会各阶层的关注是必然
的。然而，作为一种新兴的市场，采取政策性打压显然是不可取的。国际经验告诉我们，通过市场手段提高供应、在市场之外建立新的市场（不进入房地产市场的保障性住房供应）的
双核式运营模式是比较适合的一种发展方式。
建立健全多层次的资本市场体系，能分流冲向房地产市场的流动性和盲目性；建立健全住房保障体系能在保障低收
入者居有定所刚性需求的情况下，保障房地产市场的双核化
健康发展；肃清隐藏在房地产市场中的各种腐败及违规问题，
可以刚氐房屋开发成本，使房价理性回归。Ａ（编辑张雅琳）
４５
鬻
刚性需求、金融市场与中国房地产市场浅析
作者：作者单位：刊名：英文刊名：年，卷(期)：
刘鹏飞
中国社会科学院财贸所,北京,100836;中南林业科技大学,湖南,长沙,410004建筑经济
CONSTRUCTION ECONOMY2008(5)
本文链接：http://d.g.wanfangdata.com.cn/Periodical_jzjj200805012.aspx
ＣＯＮＳＴＲＵＣＴＩｏＮ房地经济堂璺堕一垫堕！垄妻塑！墨苎！盟塑）
ＥＣＯＮＯＭＹ
刚性需求、金融市场
与中国房地产市场浅析
■刘鹏飞１－２
（１．中国社会科学院财贸所，北京１００８３６；２．中南林业科技大学，湖南长沙４１０００４）
【摘要】房地产是资本密集型行业，在可支配收入水平较低。房价偏高的条件下，金融政策的变化对房地产
市场的影响非常大。近几年，中国房价走势不合理。其中有房地产商、国家相关政策、中国国情的原因，然而，金融手段的杠杆作用及金融市场的不健全应该是刺激房地产经济虚假繁荣的主要原因。
【关键词】房地产；刚性需求；供需结构；资本市场
Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｒｅａｌ
ｅｓｔａｔｅ
ｉｓ
ｔｈｅｃａｐｉｔａｌｃｒｏｗｄｅｄｉｎｄｕｓｔｒｙ．Ｕｎｄｅｒｔｈｅｃｏｎｄｉｔｉｏｎｏｆｌｏｗｓｐｅｎｄａｂｌｅｉｎｃｏｍｅｌｅｖｅｌａｎｄｈｉｇｈ
ｈｏｕｓｅｐｒｉｃｅ，ｆｉｎａｎｃｉａｌｐｏｌｉｃｙｃｈａｎｇｅｅｆｆｅｃｔｓｇｒｅａｔｌｙ
ｔｏ
ｔｈｅｒｅａｌ
ｅｓｔａｔｅｍａｒｋｅｔ．Ｒｅｃｅｎｔ
ｙｅａｒｓ，Ｃｈｉｎｅｓｅｈｏｕｓｅｐｒｉｃｅ
ｔｒｅｎｄｓｉｒｒａｔｉｏｎａｌ
ｂｅｃａｕｓｅｏｆ
ｌａｎｄａｇｅｎｔ．ｎａｔｉｏｎａｌｐｏｌｉｃｙａｎｄＣｈｉｎａ’Ｓ
ａｃｔｕａｌｃｏｎｄｉｔｉｏｎｓ．Ｈｏｗｅｖｅｒ。ｔｈｅ
ｆｉｎａｎｃｉａｌ
ｍｅｔｈｏｄ’Ｓｌｅｖｅｒａｇｅａｎｄｔｈｅｕｎｐｅｒｆｅｃｔｍｏｎｅｙｍａｒｋｅｔｓｈｏｕｌｄｂｅｔｈｅｍａｉｎ
ｒｅａｓｏｎｓ
ｔｈａｔｓｔｉｍｕｌａｔｅｔｈｅｒｅａｌ
ｅｓｔａｔｅｅｃｏｎｏ－
ｍｙｔｏｓｈｏｗｆａｌｓｅｐｒｏｓｐｅｒｉｔｙ．
Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ｒｅａｌｅｓｔａｔｅ；ｒｉ矛ｄｄｅｍａｎｄ；ｓｕｐｐｌｙａｎｄｄｅｍａｎｄｓｔｒｕｃｔｕｒｅ；ｃａｐｉｔａｌｍａｒｋｅｔ
【中图分类号】Ｆ４０７．９【文献标识码】Ｂ【文章编号】１００２—８５１Ｘ（２００８）０５—００４３一０３
地产行业出现了很多问题。本文从供需结构、金融结构、发
引言
展模式三个层面对我国房地产市场出现的问题予以探索。
消费观趋于保守的中国人在“超前消费”怂恿下，传
统的消费理念发生改变，加上金融政策的推波助澜以及１
刚性需求
“刚性需求”、土地资源的“不可再生”等“理论”，诱引大量
１．１
刚性需求往往被弹性时机化解
的资金涌向房地产。
房价上涨的原因，不少人简单的归为居民对房产的
最近的３—５年，我国一线城市房地产超高速发展，价刚性需求引致。事实上，居民对房屋的刚性需求涵义是多
格成倍的飙升，涨到只有５％的人能够承受的地步。
元的，居有定所是刚性的，当房价高出普通人接受范围
２００５—２００７年，三年间房价上涨４００％，土地价格上涨十
时，不一定非要靠购房来实现其刚性。国家近来实施的限
几倍，地产行业的高速增长使得各个行业生产成本和居民价房、廉租房和之前推行的经济适用房制度就是很好的
生活成本快速增加，房价快速上涨助推了通货膨胀。一边措施。
是大量的房屋空置，一边是普通居民望房兴叹。中国房地即便是以买房来实现的刚性需求，这种刚性里包含产市场暴露出来的许多问题已经不是单纯的经济问题，更着购买时机的弹性成分，房价高企时，刚性需求会被弹性是影响安定团结的社会问题。作为一个新兴市场，我国房时机化解。消费者对房屋需求的刚性会因对高价格的敏感地产经验毕竟不足，加上监控措施及管理制度的缺位，房
而选择其他方式实现（例如，租房或国家提供的保障性住
【作者简介】刘鹏飞（１９７０一），男，山东东营人，高级经济师，中国社会科学院财贸所应用经济学博士后，中南林业科技大学国际学院副教授。
万
方数据３壤，０
兰堕簦亟垫燮妻苎￡塑ｆ璺墨型型蹦～蘑‘地’疆～薪……一
ＣＯＮＳＴＲＵＣＴｉＯＮＥＣＯＮＯＭＹ
房）。因此，刚性需求往往被弹性时机化解。
１．２刚性需求的实现依赖刚性的支付能力
当楼价已经高出普通居民可承受能力时，市场承接产生断层是必然的。不可否认，中国贫富差距现象存在而且将会在一段时期内长期存在。富人是对价格不敏感为
主要标志的一个财富阶层，而穷人可能一开始就不可能买得起商品房的。所以，保障性住房制度在最开始的缺位使得两个极端的收入层面的人对房屋价格都开始不敏感，
一个是怎么涨都不在乎，一个是涨跌都买不起。以北京为
例，根据中国房地产指数系统的数据，截至２００７年１１月底，北京市的平均房价是每平方米１５１６２元，而据统计局数据显示，２００６年为北京市城市居民人均可支配收入为
１
９９７８元。如果家庭可支配收入按６万计算。即使不考虑
物价因素和其他生活的刚性支出，北京居民家庭购买一套１００ｍ２的住房要用２５年的时间，远高于国际水平。
２供需结构
房价变动反映出在供求关系上的经济规律。房地产市场有正常需求和投资需求。近年来，住房正常需求十分旺盛。２００６年全国人口净增７００万，农村进城人口１７８０万，每年结婚的新人有９８０万对。城镇居民人均可支配收
入在２００５年是１０４９３元，２００６年增加为１１７５９元，净增
１２６６元。这些数据都从需求层面刺激着我国房地产市场
的发展。但是，我国又是一个收入非常不平均的国家。这样
的总体经济状况，必然对房产的需求分类，少部分人可以
消费高档的商品房，大多数人只能选择购买经济适用房，还有少数的贫困人群必须靠政府的财政和其他方面的补
贴消费廉租房。目前，一线城市的房价把绝大多数的购房者抛在市场之外。改善房产商品的供给类型是迫在眉睫的任务。
房地产市场化以来，房屋供应结构的不合理、房屋的供应和居民收入结构不匹配是影响房地产市场健康发展
的主要原因。２００６年以来，国家宏观调控政策的最大收获
是意识到房地产市场是不能完全推行市场化的，政府必须在保障性住房建设方面发挥主导作用，即投资兴建经济适用房、限价房、廉租房，保证中低收入人群的住房权利。调整房屋供应结构是当前房地产市场首要的改革措施，西方发达国家的和地区的经验表明，对低收入群体的保护是稳定房地产市场的关键。
（１）通过保障性住房制度来保证低收入者的居住权利，保护社会弱势群体利益。
世界各国已采取有力的住房保障政策：美国廉租房覆
盖范围除特困户之外还扩大到相当一部分低收入家庭，占到
１７％：法国政府规定在大城市中廉租房必须占总住房面积
４４
势镤万 方数据
曩
宠
的１５％～２０％：芬兰全国共出租住宅８３万套，其中４３万套具有廉租房性质，超过一半。在１９６２～１９９８年韩国建设９４万套廉租房，占总共住房的９．９６％；新加坡通过政府补助
帮助占人口总数８．５％的低收入群体购买６０平方米的低价房，给特困户提供４２平方米的廉租房；香港公房的数字几乎占了一半。
而我国这方面的工作非常落后。中国２００６年全国财
政支出４万亿，廉租房投入７０．８亿元，占全部财政支出的Ｏ．１７％。国务院已经规定从土地出让的净收益中提取５％来建造廉租房（后来这个数据调整到了１０％），２００６年全国土地出让金收益为２３４０亿元，应该用”７亿，实际上只用了４７亿。房价飙升，监管不力难辞其咎。
（２）对保障性住房之外的房产市场应该采取市场化运作。
对保障性住房之外的房产市场，政府不能再过多干
预。就近几年的房地产政策来讲，不管是对流动性过剩的紧缩政策还是对房地产商的屯地政策其初衷都是好的，但
事实效果并不理想，因为所有调控政策最终都是以打击或者压缩为主要方式。如果利用银行政策打压供需两个市
场，只能使房产交易量下降，如果单纯打压房地产商（供
方）各种行为，那么只能使得实力不济的房产商尽早离市，从而带来供应不足，刺激房价继续走高。
３投资环境
３．１
通货膨胀下的负利率环境
在通货膨胀率高于同期银行存款利率的负利率环境里，会使得银行内的资金向外分流。金融学把市场分成证券市场、债券市场、房地产市场、期货市场和外汇市场。我
国的债券市场、期货市场和外汇市场发展水平非常低，在金融市场中发挥的作用很小。因此，证券市场和房地产市场承担着高储蓄的巨大冲击，由此分析，股市保持了近３
年的长牛趋势和房价的持续窜升是正常的。
在投资渠道相对狭窄的中国资本市场中，资金的高
流动冲击不管进入证券市场还是房地产市场，其作用都
是不可低估的。２００６年全年，居民户存款增加２．０９万亿元，同比少增１１２５亿元正说明了这个问题。据国家税务
总局的统计，２００７年我国房地产营业税收入比上年增长４０．３％，房地产市场之火可见一斑。
３．２流动性过剩
我国长期以来一直保持着较高的国民储蓄率，在２００１—２００５年问达到４４％，居民户储蓄率也在１６％以上。随着市场条件的变化，储蓄率长期过高从三个方面引发了所谓的流动性过剩问题。
毫无疑问，流动性过剩对于宏观经济和金融市场来说是一个重大挑战，如果治理不善将会产生巨大的经济
ＣＯＮＳＴＲＵＣＴｔｏＮＥＣＯＮｏＭＹ
风险。因此，央行于２００６年以来，多次采取加息、提高法定存款准备金率、发行定向票据、放宽人民币汇率浮动
范围等措施，力图回收货币、控制流动性过剩，但效果并不显著。
在投资渠道相对狭窄及“低比例首付”和“预售制度”
的引导下，房产几乎成为最好的投资品。各类资金纷纷涌入房市，形成投资角度的供不应求。导致房产过剩（无人居
住大户型、高档公寓、别墅）和供给不足（无中低档、中小户
型房子）并存，加剧住宅供应的结构性矛盾。此外，投机行为所产生的住房高空置率不仅仅是巨大的资源浪费，更是
为日后的金融危机埋下伏笔。
４几点建议
４．１
完善住房保障体系
建立住房保障体系。一要健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，增加面向普通购房者的房源供给。二要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题。三是合理调整城市土地供给结构，增加中小套型住房用地。四要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨。五要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件，依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。
４．２提高个税收征起点．提高低收入者购买力水平
由图１自１９９４年来，ＧＤＰ与国家财政收入的数据可以看出，我国财政收入增幅一直大于ＧＤＰ增量。从１９９４年，中国ＧＤＰ增长了３８８％，年均复合增长约１１％，而财政收入增长了８７８％，年均复合增长约１８＿２％，财政收入增长速度是ＧＤＰ的１６５％。特别是近几年，该差别更大。如２００５、２００６和２００７年，ＧＤＰ增速均为１１％左右，而财政收入分别大增了１９．９％、２４．４％和２９．５％。
当财政收入较低时，中低收入居民的个人所得税的征收是必要的。而当财政收入大幅增加，明显快于ＧＤＰ增长时，把中低收入者排除在个人所得税的征收范围之
外，提高个税起征点是完全有必要的。这对低收入者包括
购房在内的购买力水平提高是非常有帮助的。
图１
１９９４～２００７年中国ＧＤＰ及财政收入走势
万
方数据房地经济懂塾丝叠！殳堕！苎主塑！墨苎ｊＱ２塑２
４．３利用流动性过剩．健全资本市场
我国流动性过剩的主要成因与金融结构单一、资本
市场发展落后密切相关。
（１）加快制定规划，建立发达的多层次资本市场。
建立多层次的、畅通的资本市场结构，有助于为流动性
过剩提供合理的“泄洪”渠道，同时也能使国内已经出现的过剩的流动性，以及在银行积累的没有释放出的资金得到充分利用，使其为资本市场发展提供足够强大的资金支持。
（２）优化债券结构，加快发展债券市场。
健康的债券市场是发达资本市场存在和发展的重要基础，债券市场可以为机构投资者和一般投资人提供丰富的定期收益产品，是吸纳过剩流动性的重要渠道。目前，我
国的债券市场处于市场分散、规模小、结构不均衡状态，市
场无法化解更多的流动性。发展债券市场应充分考虑到国
内外过剩的流动性和发债方需要，以市场化创新和发展为方向，着眼于国际资本市场的长远发展，充分利用全球流动
性过剩的趋势，将中国的国债和其他债券推向国际市场。
（３）稳步加快衍生品市场发展。
从杠杆交易特性看，衍生品市场并不会对过剩的流动性起到积极的调节作用，甚至会释放出更多流动性。但是从深层次看，衍生品市场的最大优势在于可以提高投资者的风险管理能力，有助于优化市场中介体系，也有助于
吸引国内外更多投资者在我国资本市场进行长期稳健的
投资，推动资本市场的健康发展。
５结语
中国经济在持续快速发展的３０年里，其成绩有目共睹，同时隐含着各种亟待解决的问题。科学发展观是对整个经济发展发展模式的一次重新定位，这自然包括更年轻的
房地产市场。问题的解决需要一个妥善的措施，这是一个非常复杂的系统工程，牵扯到各种经济乃至社会问题。
城市化进程的加快，催生房地产市场的快速发展是正常的，但是目前一线城市的房价已经完全偏离普通人承受能力。不管是从价值的理性回归还是国家的安定和谐，高房价
带来的不仅仅是经济问题，其引起社会各阶层的关注是必然
的。然而，作为一种新兴的市场，采取政策性打压显然是不可取的。国际经验告诉我们，通过市场手段提高供应、在市场之外建立新的市场（不进入房地产市场的保障性住房供应）的
双核式运营模式是比较适合的一种发展方式。
建立健全多层次的资本市场体系，能分流冲向房地产市场的流动性和盲目性；建立健全住房保障体系能在保障低收
入者居有定所刚性需求的情况下，保障房地产市场的双核化
健康发展；肃清隐藏在房地产市场中的各种腐败及违规问题，
可以刚氐房屋开发成本，使房价理性回归。Ａ（编辑张雅琳）
４５
鬻
刚性需求、金融市场与中国房地产市场浅析
作者：作者单位：刊名：英文刊名：年，卷(期)：
刘鹏飞
中国社会科学院财贸所,北京,100836;中南林业科技大学,湖南,长沙,410004建筑经济
CONSTRUCTION ECONOMY2008(5)
本文链接：http://d.g.wanfangdata.com.cn/Periodical_jzjj200805012.aspx