专业实践总结报告
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摘要：估价师是一个较为新兴的行业，是一个对理论和实践要求较高的行业。在掌握了扎实的理论知识的同时，也要求估价师拥有一定的实践经验，本报告从实践角度出发，简单阐述了土地评估的具体工作事务、工作流程、估价方法的现实应用、估价行业存在的风险等问题。
关键词：估价依据 估价方法 估价风险
正文：
“知之愈明，则行之愈笃；行之愈笃，则知之益明。”这句名言出自朱熹《朱子语类》，大意是理解得越清楚，实践就越扎实；实践越扎实，认识就会更加清晰。土地评估行业也是一个对理论和实践要求较高的行业，要想成为一名出色的土地估价师，最重要的是要积累估价案例经验，这一经验需要在工作过程中进行积累，而不仅仅是通过估价师考试的那些实例题目。同时还需要对国家出台的土地相关法律法规比较了解，政治嗅觉比较敏锐，还有经济金融的相关知识的经验。
总之，估价师是一个较为新兴的行业，无论房屋估价还是土地估价，前人的经验都不太充分或可参考性并不大，需要自己在前行中摸索。在通过全国土地估价师考试之后的专业实践过程中，我学到了许多考试中无法深刻体会到的知识和经验，下面现就专业实践过程中的主要工作、感受和认识分三部分做简要总结陈述。
第一部分
专业实践的单位基本情况
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。
第二部分
专业实践期间完成的主要工作及流程
一、主要工作：
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二、工作流程：
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第三部分
专业实践的感受及认识
一、对土地评估行业的了解
1、土地评估行业产生的时代背景：
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2、土地评估行业的法律基础：
（1）由中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议于2007年8月30日通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》中的第三十四条规定“国家实行房地产价格评估制度”，房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
（2）1992年4月27日国家物价局、建设部发出《关于解决在房地产交易中国有土地收益流失问题的通知》。
（3）1995年3月23日 建设部、中国人民银行联合发出《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》（建房[1995]152号）。
（4）《国有资产评估管理办法》 1991年11月16日
中华人民共和国国务院令第9l 号发布
3、评估行业的现状
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二、对估价方法的实践认识
理论考试，会给出评估人员相应的数据，要求利用公式来计算地价，但实际工作中，所有的数据都要自己的收集，下面就专业实践过程中估价方法运用所涉及到的相关工作做简要总结：
（1）基准地价系数修正法。其计算基本公式为：基准地价系数修正法评估的宗地地价（基准地价设定开发程度下的宗地地价）＝[基准地价×（1±∑K ）×K1×Ｋ2×Ｋ3±开发程度修正幅度]×K4（其中式中： K1──期日修正系数 K2──容积率修正系数
K3──其它因素修正系数 K4──土地使用年期修正系数 ∑K ──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和）。该估价方法主要适合在城市规划范围内的商业、住宅、工业、综合土地的评估。在实践过程中，首先要收集当地最新的基准地价成果，包括基准地价图表及修正体系，一般地区的基准地价技术报告中涵盖了这些内容。其次在实地踏勘过程中，一定要仔细填写现场调查表，主要包括区域和个别因素的调查、区域地价水平的调查，这个在实践过程中显得特别重要。本方法存在的不确定因素主要有：期日修正系数中涉及的地价指数和还原利率的确定。
（2）假设开发法。„„„„„„
（3）成本逼近法。„„„„„„„„
（4）市场比较法。„„„„„„„„
（5）收益还原法。„„„„„„
由于各种方法都存在一定的局限性和不足，这就要求评估人员在现实估价工作中要多调查多分析，做到心中有价，那样在估价过程中才能更好地处理好理论计算与实际地价之间的差异问题。
三、对土地评估风险的实践认识
原来认为评估行业是个低风险行业，所谓估价，有些偏差总是难免的，但经过专业实践过程中，发现评估行业其实存在着很多风险，下面就个人理解风险主要体现在：
（1）„„„„„„
（2）„„„„„„
（3）„„„„„„
（4）„„„„„„„„
综上所述，在专业实践过程中，对不同估价目的的评估流程、估价方法的现实应用以及评估行业存在的行业风险有了较深刻的认识和理解，而这些认识和感受是书本上没有的，只有在实践过程中不断积累和加深的。作为取得了估价师资格证书的估价人员，就是要在现实生活中不断积累各种经验，把实践和理论很好地结合在一起，只有这样，才能称得上是一名真正意义上合格的土地估价师。
潇湘大道加油站兼商业土地出让底价评估
案例分析报告
**** 湖南众联评估有限公司 425000
摘要：
潇湘大道是永州火车新站的主干道，本案例分析报告就该大道旁边的规划加油站兼商业用地在确定出让底价评估过程中的估价项目背景以及碰到的技术问题展开分析和探讨，并就难点问题进行了详细的分析并提出了相应的技术处理解决方法。
关键词： 出让底价 基准地价系数修正法 假设开发法 期日修正系数 正文：
第一部分 评估项目的背景
一、估价目的
本次评估的目的是为委托方确定估价对象的出让底价提供客观、公正、合理的土地使用权价格参考依据。
二、宗地概况
根据委托方提供资料，待估宗地位于冷水滩区潇湘大道，用途为加油站用地，站区用地面积为2700平方米。待估宗地的实际开发程度为红线外已达到“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）和红线内场地基本平整。本次评估土地面积为2700平方米, 设定用途为商业用地，设定土地使用年期为40年，待估宗地位于梧桐路以北100米处临潇湘大道，该段道路尚未拉通，临规划中潇湘大道约为60米，深为45米，离火车站中心广场约为1000米，基础设施及公用设施完备程度一般，人流量少，交通便捷度较差，宗地红线内场地基本平整。
三、地价定义
本报告所评估的待估宗地地价是指在估价基准日二00七年五月二十日, 评估设定宗地已达到“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）和宗地红线内场地基本平整的开发程度，设定土地使用年限为40年的商业用地出让土地使用权价格。
第二部分 评估项目估价方法的技术难点及解决方案
一、估价方法的确定
根据《城镇土地估价规程》（GB/T18408-2001），通行的宗地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法、成本逼近法等。估价方法的选择应按照《城镇土地估价规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。待估宗地位于冷水滩区潇湘大道，处于永州市城区基准地价覆盖范围内，故选择基准地价系数修正法。又该土地为待开发空地，适合采用假设开发法进行评估。
二、基准地价系数修正法技术难点及解决方案
1、基准地价存在一定滞后性。
据《永州市人民政府关于更新永州市城区基准地价的通告》（永政函
[2004]130号），基准地价的依据是《永州市城区基准地价评估报告》，基准地价的内涵为基准日于2004年12月31日，土地开发程度为红线外“五通”，红线内场地平整条件下不同级别，不同用地类型法定最高出让年期的平均地价。
永州城区土地级别、基准地价表（元/平方米）
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由于本次估价采用的是2004年度的基准地价，随着当地经济的不断发展，火车新站区域的房地产市场已日趋成熟，地价升值明显，采用2004年确定的基准地价存在一定的滞后性。为解决这个问题，本次估价在期日修正时，适当采用了最新的贷款利率来确定修正系数，从一定角度上提升了该宗地的测算结果，经对周边地区详细的房地产市场调查和综合分析后，我们认为通过技术处理后的价格能
更好地反映区域价值的表现。
2、本地没有公布地价指数期日修正系数的确定。
期日修正系数取值的依据种类繁多，主要有中房价格指数、综合用地价格指数、分类用地价格指数、价格变动系数；有直接运用价格指数，也有运用统计的、数学的方法调整价格指数后再运用。
湖南省物价局在网上公布了2001年至2005年主要市州房地产价格指数，如下表：
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但从2005年度后，湖南省物价局未公布价格指数，本次估价是采用最新的贷款利率做为期日修正的参考，假设从银行贷取等额土地款需要支付的利息，具有一定的代表性和理论基础。
3、大面积商业用地全部参照商业用地基准地价存在一定的不合理性。 商业用地基准地价的内涵是主干道20米进深的土地价值，本次土地面积为2700米，土地进深最高达到60米，考虑到本次估价为修正这个因素，采用了深度修正系数对宗地价格进行修正。
三、假设开发法技术难点及解决方案
1、商业售价的确定存在不确定性。
按照规程要求，售价的确定要通过市场比较法来确定。但由于宗地用途为加油站兼商业，本地新近类似用途没有3个以上的可比案例，为解决这个问题，我们致电了周边市州的类似用途的销售情况及市场价值，并通过对宗地区域的房地产拍卖成交案例综合分析，确定宗地开发后的总价值。
2、建筑造价没有参考的依据。
由于永州本地未公布明确的建筑造价依据，本次估价主要依据湖南省现行建筑工程概（预算）标准测算，同时参照永州市统计局公布的同类物业重置成本统计值及委托方提供的有关资料，确定该类房屋重建单价为360元/平方米,
3、本地房地产开发市场上涉及的费用存在一定的不平衡性。
房地产开发市场上涉及的费用主要有：获取土地阶段费用：包括拍卖佣金、交易服务费、契税、评估费、测量费、登记费；勘察设计及报建费用：可行性研究费用、勘察设计费、施工图审查费；报建费用：基础设施配套费、质量监督费、安全检查费、人防费、消防费、规划管理费；建设阶段费用：施工招标代理费、施工用水、用电开户费、办理预售许可证费用；销售交房阶段费用：广告宣传费用、产权登记费、房产过户费、土地过户费；以及整个过程中的管理费用。由于费用种类繁多，各类房地产开发商交纳的费用种类以及比例也各有不同，本次估价的费用取值参照行业的平均水平，另参照规程的相关要求综合确定，经多次对比分析，该取值具有一定的合理性。
4、容积率的取值存在一定不确定性。
由于在估价期日宗地容积率尚未明确，本次评估参照区域的平均容积率并综合参考行业的平均容积率确定。
第三部分 评估项目的难点解决办法及启示
一、基础资料的收集整理对做好评估工作非常重要。
基础资料主要包括历史地价资料、房地产交易资料、土地招拍挂资料、房地产平均售价资料，这些资料在确定一个评估项目最终估价结果时具有很高的参考价值和说服力。
二、评估中遇到的某些无法确定的取值，可以依据市场调查和估价经验综合确定。
基准地价系数修正法中主要涉及难以确定的取值有期日修正系数、还原利率、开发程度修正等，假设开发法中涉及的有销售价格、建筑造价、各项费用取值、行业利润率等。这些因素都要求估价师在及时关注相关法律法规的同时，应有意识地培养和积累估价经验，以边在一些技术处理过程中能保证地价的真实性和准确性。
关于《***位于***工业用地使用权抵押价格》估价报告案例分析
一．项目背景
***有限公司为盘活资金引入新生产线，以其拥有的***宗地块的土地使用权为抵押物向银行申请抵押贷款，并于***（具体时间）委托***土地评估有限公司评估该***宗地块的土地使用权价值。
本次估价对象为***权益下的***宗地块，权益人为***有限公司。委估宗地为权益人以出让方式于***（具体时间）取得，宗地号为***的土地面积***m2。***宗地位于***，属于***级工业用地。宗地红线外五通（通上水、通下水、通路、通电、通迅）、宗地红线内场地平整，且地上有附属钢筋混凝土建筑物（***年建成）、成新度***，宗地国有土地使用证及房屋所有权证记载无他项权利。根据委估人要求，我们以为了解土地使用权抵押贷款价值为评估目的、以估价期日为***（具体时间）进行了估价。
二．案例估价工作的主要难点和解决方法
1．防范抵押评估的风险。
由于房地产抵押的特殊性，其在适用法规依据、估价原则、考虑因素、参数选择、报告说明、风险分析与风险提示等方面与其他目的的估价有所不同，所以，防范风险是本案例评估的首要难点。
在估价实践中，主要采取以下解决方法：
第一，要确定委估对象可以作为抵押房地产，即估价前须以专业角度审视委估对象的合法性、他项权利状况、可转让（流通或拍卖）性、可抵押登记生效等，只有这样才能在合法性上确保抵押房地产的安全性，从基本条件上减少风险。
第二，应当针对委估对象的具体情况合理且有依据地明确相关假设和限制条件。
第三，为防止高估抵押房地产价值，在估价实践中重点把握好市场状况，如地价构成和地价水平等。对预期会降低委估对象价值的因素要充分考虑；对预期不确定的收益或升值因素可较少或不予以考虑。
第四，运用估价中的谨慎原则，且在确定估价结果时选用简单平均值法。 第五，在估价报告中，从专业角度向估价报告使用者作出提示，且将评估报告有效期限定为评估报告提交日起半年内有效。
2．运用成本逼近法的难点与解决办法。
由于委估宗地所处***，当地的土地市场发育不完全，难以通过市场资料运用市场比较法、剩余法和收益法等方法评估土地的完全价格，且评估目的为抵押，故本案例首选成本逼近法。但成本逼近法以成本累加为途径，而成本高并不一定表明效用和价值高。考虑到成本逼近法的限制，则在运用此法时需要注意：
第一，土地取得费和土地开发费均应是评估期日的重置费用，应按评估期日的当地政府规定和物价水平确定，并非以委估人实际取得和开发利用土地时的实际投入计算。
第二，各项费用的取费标准要有足够的依据和充分的分析。在估价案例中，采用了《***地方政府土地管理实施办法》中规定的征地费用项目和费用标准，并以这些规定标准进行计算。
第三，土地增值收益的年期修正。注意当地政府部门公布的土地增值收益确定前提，若土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，不再另行修正；若土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一起进行年期修正。本案例中将新增建设用地有偿使用费并入了土地增值收益中一同与成本价格进行修正。
3．运用基准地价系数修正法的难点与解决方法。
由于委估宗地所处地区为***，根据《***土地定级估价技术报告》的成果，该地区有基准地价，故适用基准地价系数修正法为本案例估价方法之一。
基准地价系数修正法是依据基准地价成果，按照替代原则，通过区域因素、个别因素、开发程度、期日、使用年期、容积率等修正而得到委估宗地的价格。在运用此法应注意：
第一，准确把握《***土地定级估价技术报告》中基准地价内涵及修正体系。比较委估宗地价格定义与基准地价内涵，委估宗地用途为工业用地，红线外五通红线内场地平整，与当地基准地价工业用地设定标准一致。
第二，委估宗地级别的确定。由于委估宗地距***，不在基准地价覆盖范围之内，但根据《城镇土地估价规程》的规定，可采用最末一级基准地价修正作为参考，即***级工业用地。
第三，实地勘查委估宗地。对委估宗地进行一般因素和区域因素等相关因素分析，以确定地价修正的基准和需要调查的影响因素项目。
第四，期日修正系数。因为《***土地定级估价技术报告》中基准地价评估期日为***，所以必须进行期日修正。在本案例中，期日修正是根据当前地价指数，以政府公布的历年地价指数为基准进行计算修正。
三．估价案例的启示
1．房地产抵押估价服务于金融（银行）业的抵押贷款、担保业务，金融（银行）业本身需要是安全、稳健、谨慎，估价机构和估价师处在中介的位置，须注意抵贷双方的风险，规避估价机构及估价师的风险，在抵押估价中更加严格执行国家有关法律法规和《城镇土地估价规程》，采取客观、谨慎、甚至偏保守的做法，使估价结果客观、公正、合理，防止不实估价、杜绝高（虚）估算。
2．由于土地的价格大部分取决于效用而非其成本，故采用成本逼近法时可能会与市场产生偏差，因此只宜在下述四种范围内适用：
1 新开发土地，不适用建成区域已开发土地估价。
2 土地市场欠发育，交易实例少的地区，无法用市场比较法估价时采用。 3 工业用地估价，城区或市区工业用地除外。
4 既无收益又无交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施园地等特殊性土地的估价。
此外，在当地政府没有对土地取得费做出统一规定的地区，应以与委估宗地同一区域或类似区域土地取得费的均价为委估宗地的土地取得费，不能按照企业实际取得土地的投入计算。
3．基准地价系数修正法是我们常用的土地估价方法之一，但是基准地价系数修正法只适用于已有基准地价成果的地区。
1 运用时须明确基准地价的内涵和委估宗地级别、土地开发程度等差异。 2 注意期日修正参数的选取。
3 正确进行容积率修正，切忌直接将委估宗地容积率与基准地价设定的容积率相比而求取容积率修正系数。
上述是本人对该估价案例分析的一些体会与启示，由于经验有限尚存许多不妥之处，请专家们指导批评，谢谢。
点评：本案分析中未指出是否存在法定优先受偿问题以及应采取的技术措施和规避提示。
关于《***房地产有限公司位于***补偿国有土地使用权市场价格》估价报告案例
分析
一．项目背景
我们于***承接了一项评估补偿用地国有土地使用权市场价格的业务。由于委估人***房地产有限公司原属房地产被拆迁，故***人民政府以置换的方式于***补偿给***房地产有限公司一宗位于***地块的土地使用权。委估人为了解该补偿地块的土地使用权价格而向***土地评估有限公司提出评估要求。
委估宗地位于***，土地用途为***，土地级别为***级，土地面积为***，宗地形状略为不规则、且为生地，宗地周围均为***用地、且无工业污染、景观较好，宗地的使用权人为***房地产有限公司，土地取得方式为补偿，评估目的是为了解宗地的国有土地使用权市场价格，估价期日为***。
二．案例估价工作的主要难点和解决方法
由于委估宗地所在区域近期均有交易案例，故首选市场比较法；又因委估宗地尚待开发故又可适用剩余法评估。在本次估价案例中的主要难点是：
1．如何准确把握市场比较法中选用比较案例的可比性；
2．如何辨析市场比较法中选用比较案例的准确性；
3．如何正确建立市场比较法的因素比较体系；
4．如何在剩余法中保证所选用预测数据的可靠性；
5．是否正确运用了剩余法的假设和限制条件。
针对上述5个难点，在评估中采取了以下解决方法：
1．市场比较法中，比较案例与估价对象的可比性是估价结论合理的基本保证。因此，我们在选择比较参照的交易案例时，做到有的放矢。
1 选择的比较案例与委估宗地用途相同。即首选***用地，若条件限制时也可以选择***用地，但不宜选择其他用途的成交实例。
2 选择的比较案例与委估宗地的交易类型相同。由于委估宗地取得方式为补偿，根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条的规定，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。判断补偿方式也属于买卖交易的一种，故本次评估以交易类型为“买卖”来筛选比较案例。
3 选取的比较案例必须为正常交易，或可修正为正常交易。所谓正常交易是指公开、平等、自愿的交易。
4 选取的比较案例与委估宗地所处地区的区域特征和宗地的个别条件相近。根据市场比较法是以替代原理为理论依据这一特点，我们在选取比较案例时均以与委估宗地在同一地区同一用途为限，即以***路一带或***附近地区且宗地的个别条件基本相似的成交地块为比较案例。
5 选取的比较案例的交易时间与委估宗地的估价期日应接近或可以进行比较修正。根据当地政府公告，***市房地产市场从***年以来稳定增长，年增长幅度为***。我们分析认为当前的房地产是稳中有升，与社会经济发展速度相协调。故以选择近1年内成交的不动产交易案例为界限，2年以上的交易案例不宜选用。
2．辨析比较案例的准确性。
在确定比较案例后，我们实地查看各比较案例，现场感受比较案例的地理位置、地形地貌、用途、四至、地块形状、土地面积及利用状况、周围景观、道路交通、公用设施齐备程度、距商服中心距离等因素，尽可能准确地把握其对评估价格的影响。
3．建立市场比较法的因素比较体系。
在估价的实践过程中为了建立土地估价的市场比较法修正体系，我们参照了***市国土资源局公布的基准地价修正体系，以此为模板并根据以往经验进行了适当的优化，使因素修正体系更贴切地反映修正因素对土地价格的影响。
4．剩余法估价是从开发商的角度分析，测算其所能支付的最高场地购置费用。在估价过程中，我们认为应从以下3点来把握其可靠性：
1 根据土地估价的最有效使用原则和合法原则，确定土地最佳利用方式。我们将委估宗地设定为***用途、容积率为***，按照当地一般建筑特征，假定拟建建筑物为***结构、***朝向布局、***造型、室外***装饰、室内***装修。
2 通过实地调查委估宗地周边房地产开发销售情况，正确把握该区域内房地产市场行情及供求关系，参考***市统计局公布的房地产价格信息指数，正确地判断拟建开发完成后的房地产售价。
3 依据***市财政局、***市工程造价总站公布的有关数据标准，确定土地开发费用、建造成本和正常利润等评估参数。
5．剩余法估价中正确运用假设和限制条件，并在估价报告中进行说明。 1 在剩余法估价中所采用的所有不动产销售价格、总价、开发成本等数据均是根据当前水平确定未来水平，没有考虑这些关键变量在开发期间发生变化或波动所带来的影响，因此我们在本次评估中采用的是传统法而非现金流量法。
2 假设不动产交易价格在开发期间不会下降，开发完成后均能在当年实现销售利润，且不考虑物价上涨的影响。
3 假设在开发期间各项成本的投入是均匀的。
三．估价案例的启示
在***土地评估有限公司资深土地估价师的指导下，本人有机会参加了这个项目评估工作，受益非浅，体会颇深。
首先，根据委估宗地的用途和同一供求区域的房地产市场状况明确估价的技术路线，选取最合适的两种估价方法进行评估。
其次，在估价过程中所需要的市场资料必须实地查看、亲临现场感受，实事求是地运用资料和数据，只有这样才能保证估价结果的客观和准确。
再次，运用当地基准地价的修正体系作为市场比较法中比较案例与委估对象因素比较的基础指标，更全面、更具体，更有权威性。
最后，剩余法的运用涉及较多的可变因素，估价中尽可能选用政府有关部门公布的数据和资料，同时对工程造价和金融财务等方面的知识还需要准确掌握，不断积累这些领域的经验为提高运用剩余法的评估准确性夯实基础。
以上是本人在此项实践评估工作中的几点心得与启发，不足之处请专家们予以指正批评，谢谢。
点评：剩余法中应优先选用现金流量法，特别是处在房地产周期的高峰期，大批房地产项目开发，其开发投资数据充足；故本案中对弃用现金流量法而采用传统方法的理由不充分。
专业实践总结报告
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摘要：估价师是一个较为新兴的行业，是一个对理论和实践要求较高的行业。在掌握了扎实的理论知识的同时，也要求估价师拥有一定的实践经验，本报告从实践角度出发，简单阐述了土地评估的具体工作事务、工作流程、估价方法的现实应用、估价行业存在的风险等问题。
关键词：估价依据 估价方法 估价风险
正文：
“知之愈明，则行之愈笃；行之愈笃，则知之益明。”这句名言出自朱熹《朱子语类》，大意是理解得越清楚，实践就越扎实；实践越扎实，认识就会更加清晰。土地评估行业也是一个对理论和实践要求较高的行业，要想成为一名出色的土地估价师，最重要的是要积累估价案例经验，这一经验需要在工作过程中进行积累，而不仅仅是通过估价师考试的那些实例题目。同时还需要对国家出台的土地相关法律法规比较了解，政治嗅觉比较敏锐，还有经济金融的相关知识的经验。
总之，估价师是一个较为新兴的行业，无论房屋估价还是土地估价，前人的经验都不太充分或可参考性并不大，需要自己在前行中摸索。在通过全国土地估价师考试之后的专业实践过程中，我学到了许多考试中无法深刻体会到的知识和经验，下面现就专业实践过程中的主要工作、感受和认识分三部分做简要总结陈述。
第一部分
专业实践的单位基本情况
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第二部分
专业实践期间完成的主要工作及流程
一、主要工作：
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第三部分
专业实践的感受及认识
一、对土地评估行业的了解
1、土地评估行业产生的时代背景：
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2、土地评估行业的法律基础：
（1）由中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议于2007年8月30日通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》中的第三十四条规定“国家实行房地产价格评估制度”，房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
（2）1992年4月27日国家物价局、建设部发出《关于解决在房地产交易中国有土地收益流失问题的通知》。
（3）1995年3月23日 建设部、中国人民银行联合发出《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》（建房[1995]152号）。
（4）《国有资产评估管理办法》 1991年11月16日
中华人民共和国国务院令第9l 号发布
3、评估行业的现状
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二、对估价方法的实践认识
理论考试，会给出评估人员相应的数据，要求利用公式来计算地价，但实际工作中，所有的数据都要自己的收集，下面就专业实践过程中估价方法运用所涉及到的相关工作做简要总结：
（1）基准地价系数修正法。其计算基本公式为：基准地价系数修正法评估的宗地地价（基准地价设定开发程度下的宗地地价）＝[基准地价×（1±∑K ）×K1×Ｋ2×Ｋ3±开发程度修正幅度]×K4（其中式中： K1──期日修正系数 K2──容积率修正系数
K3──其它因素修正系数 K4──土地使用年期修正系数 ∑K ──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和）。该估价方法主要适合在城市规划范围内的商业、住宅、工业、综合土地的评估。在实践过程中，首先要收集当地最新的基准地价成果，包括基准地价图表及修正体系，一般地区的基准地价技术报告中涵盖了这些内容。其次在实地踏勘过程中，一定要仔细填写现场调查表，主要包括区域和个别因素的调查、区域地价水平的调查，这个在实践过程中显得特别重要。本方法存在的不确定因素主要有：期日修正系数中涉及的地价指数和还原利率的确定。
（2）假设开发法。„„„„„„
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（4）市场比较法。„„„„„„„„
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由于各种方法都存在一定的局限性和不足，这就要求评估人员在现实估价工作中要多调查多分析，做到心中有价，那样在估价过程中才能更好地处理好理论计算与实际地价之间的差异问题。
三、对土地评估风险的实践认识
原来认为评估行业是个低风险行业，所谓估价，有些偏差总是难免的，但经过专业实践过程中，发现评估行业其实存在着很多风险，下面就个人理解风险主要体现在：
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综上所述，在专业实践过程中，对不同估价目的的评估流程、估价方法的现实应用以及评估行业存在的行业风险有了较深刻的认识和理解，而这些认识和感受是书本上没有的，只有在实践过程中不断积累和加深的。作为取得了估价师资格证书的估价人员，就是要在现实生活中不断积累各种经验，把实践和理论很好地结合在一起，只有这样，才能称得上是一名真正意义上合格的土地估价师。
潇湘大道加油站兼商业土地出让底价评估
案例分析报告
**** 湖南众联评估有限公司 425000
摘要：
潇湘大道是永州火车新站的主干道，本案例分析报告就该大道旁边的规划加油站兼商业用地在确定出让底价评估过程中的估价项目背景以及碰到的技术问题展开分析和探讨，并就难点问题进行了详细的分析并提出了相应的技术处理解决方法。
关键词： 出让底价 基准地价系数修正法 假设开发法 期日修正系数 正文：
第一部分 评估项目的背景
一、估价目的
本次评估的目的是为委托方确定估价对象的出让底价提供客观、公正、合理的土地使用权价格参考依据。
二、宗地概况
根据委托方提供资料，待估宗地位于冷水滩区潇湘大道，用途为加油站用地，站区用地面积为2700平方米。待估宗地的实际开发程度为红线外已达到“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）和红线内场地基本平整。本次评估土地面积为2700平方米, 设定用途为商业用地，设定土地使用年期为40年，待估宗地位于梧桐路以北100米处临潇湘大道，该段道路尚未拉通，临规划中潇湘大道约为60米，深为45米，离火车站中心广场约为1000米，基础设施及公用设施完备程度一般，人流量少，交通便捷度较差，宗地红线内场地基本平整。
三、地价定义
本报告所评估的待估宗地地价是指在估价基准日二00七年五月二十日, 评估设定宗地已达到“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）和宗地红线内场地基本平整的开发程度，设定土地使用年限为40年的商业用地出让土地使用权价格。
第二部分 评估项目估价方法的技术难点及解决方案
一、估价方法的确定
根据《城镇土地估价规程》（GB/T18408-2001），通行的宗地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法、成本逼近法等。估价方法的选择应按照《城镇土地估价规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。待估宗地位于冷水滩区潇湘大道，处于永州市城区基准地价覆盖范围内，故选择基准地价系数修正法。又该土地为待开发空地，适合采用假设开发法进行评估。
二、基准地价系数修正法技术难点及解决方案
1、基准地价存在一定滞后性。
据《永州市人民政府关于更新永州市城区基准地价的通告》（永政函
[2004]130号），基准地价的依据是《永州市城区基准地价评估报告》，基准地价的内涵为基准日于2004年12月31日，土地开发程度为红线外“五通”，红线内场地平整条件下不同级别，不同用地类型法定最高出让年期的平均地价。
永州城区土地级别、基准地价表（元/平方米）
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由于本次估价采用的是2004年度的基准地价，随着当地经济的不断发展，火车新站区域的房地产市场已日趋成熟，地价升值明显，采用2004年确定的基准地价存在一定的滞后性。为解决这个问题，本次估价在期日修正时，适当采用了最新的贷款利率来确定修正系数，从一定角度上提升了该宗地的测算结果，经对周边地区详细的房地产市场调查和综合分析后，我们认为通过技术处理后的价格能
更好地反映区域价值的表现。
2、本地没有公布地价指数期日修正系数的确定。
期日修正系数取值的依据种类繁多，主要有中房价格指数、综合用地价格指数、分类用地价格指数、价格变动系数；有直接运用价格指数，也有运用统计的、数学的方法调整价格指数后再运用。
湖南省物价局在网上公布了2001年至2005年主要市州房地产价格指数，如下表：
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但从2005年度后，湖南省物价局未公布价格指数，本次估价是采用最新的贷款利率做为期日修正的参考，假设从银行贷取等额土地款需要支付的利息，具有一定的代表性和理论基础。
3、大面积商业用地全部参照商业用地基准地价存在一定的不合理性。 商业用地基准地价的内涵是主干道20米进深的土地价值，本次土地面积为2700米，土地进深最高达到60米，考虑到本次估价为修正这个因素，采用了深度修正系数对宗地价格进行修正。
三、假设开发法技术难点及解决方案
1、商业售价的确定存在不确定性。
按照规程要求，售价的确定要通过市场比较法来确定。但由于宗地用途为加油站兼商业，本地新近类似用途没有3个以上的可比案例，为解决这个问题，我们致电了周边市州的类似用途的销售情况及市场价值，并通过对宗地区域的房地产拍卖成交案例综合分析，确定宗地开发后的总价值。
2、建筑造价没有参考的依据。
由于永州本地未公布明确的建筑造价依据，本次估价主要依据湖南省现行建筑工程概（预算）标准测算，同时参照永州市统计局公布的同类物业重置成本统计值及委托方提供的有关资料，确定该类房屋重建单价为360元/平方米,
3、本地房地产开发市场上涉及的费用存在一定的不平衡性。
房地产开发市场上涉及的费用主要有：获取土地阶段费用：包括拍卖佣金、交易服务费、契税、评估费、测量费、登记费；勘察设计及报建费用：可行性研究费用、勘察设计费、施工图审查费；报建费用：基础设施配套费、质量监督费、安全检查费、人防费、消防费、规划管理费；建设阶段费用：施工招标代理费、施工用水、用电开户费、办理预售许可证费用；销售交房阶段费用：广告宣传费用、产权登记费、房产过户费、土地过户费；以及整个过程中的管理费用。由于费用种类繁多，各类房地产开发商交纳的费用种类以及比例也各有不同，本次估价的费用取值参照行业的平均水平，另参照规程的相关要求综合确定，经多次对比分析，该取值具有一定的合理性。
4、容积率的取值存在一定不确定性。
由于在估价期日宗地容积率尚未明确，本次评估参照区域的平均容积率并综合参考行业的平均容积率确定。
第三部分 评估项目的难点解决办法及启示
一、基础资料的收集整理对做好评估工作非常重要。
基础资料主要包括历史地价资料、房地产交易资料、土地招拍挂资料、房地产平均售价资料，这些资料在确定一个评估项目最终估价结果时具有很高的参考价值和说服力。
二、评估中遇到的某些无法确定的取值，可以依据市场调查和估价经验综合确定。
基准地价系数修正法中主要涉及难以确定的取值有期日修正系数、还原利率、开发程度修正等，假设开发法中涉及的有销售价格、建筑造价、各项费用取值、行业利润率等。这些因素都要求估价师在及时关注相关法律法规的同时，应有意识地培养和积累估价经验，以边在一些技术处理过程中能保证地价的真实性和准确性。
关于《***位于***工业用地使用权抵押价格》估价报告案例分析
一．项目背景
***有限公司为盘活资金引入新生产线，以其拥有的***宗地块的土地使用权为抵押物向银行申请抵押贷款，并于***（具体时间）委托***土地评估有限公司评估该***宗地块的土地使用权价值。
本次估价对象为***权益下的***宗地块，权益人为***有限公司。委估宗地为权益人以出让方式于***（具体时间）取得，宗地号为***的土地面积***m2。***宗地位于***，属于***级工业用地。宗地红线外五通（通上水、通下水、通路、通电、通迅）、宗地红线内场地平整，且地上有附属钢筋混凝土建筑物（***年建成）、成新度***，宗地国有土地使用证及房屋所有权证记载无他项权利。根据委估人要求，我们以为了解土地使用权抵押贷款价值为评估目的、以估价期日为***（具体时间）进行了估价。
二．案例估价工作的主要难点和解决方法
1．防范抵押评估的风险。
由于房地产抵押的特殊性，其在适用法规依据、估价原则、考虑因素、参数选择、报告说明、风险分析与风险提示等方面与其他目的的估价有所不同，所以，防范风险是本案例评估的首要难点。
在估价实践中，主要采取以下解决方法：
第一，要确定委估对象可以作为抵押房地产，即估价前须以专业角度审视委估对象的合法性、他项权利状况、可转让（流通或拍卖）性、可抵押登记生效等，只有这样才能在合法性上确保抵押房地产的安全性，从基本条件上减少风险。
第二，应当针对委估对象的具体情况合理且有依据地明确相关假设和限制条件。
第三，为防止高估抵押房地产价值，在估价实践中重点把握好市场状况，如地价构成和地价水平等。对预期会降低委估对象价值的因素要充分考虑；对预期不确定的收益或升值因素可较少或不予以考虑。
第四，运用估价中的谨慎原则，且在确定估价结果时选用简单平均值法。 第五，在估价报告中，从专业角度向估价报告使用者作出提示，且将评估报告有效期限定为评估报告提交日起半年内有效。
2．运用成本逼近法的难点与解决办法。
由于委估宗地所处***，当地的土地市场发育不完全，难以通过市场资料运用市场比较法、剩余法和收益法等方法评估土地的完全价格，且评估目的为抵押，故本案例首选成本逼近法。但成本逼近法以成本累加为途径，而成本高并不一定表明效用和价值高。考虑到成本逼近法的限制，则在运用此法时需要注意：
第一，土地取得费和土地开发费均应是评估期日的重置费用，应按评估期日的当地政府规定和物价水平确定，并非以委估人实际取得和开发利用土地时的实际投入计算。
第二，各项费用的取费标准要有足够的依据和充分的分析。在估价案例中，采用了《***地方政府土地管理实施办法》中规定的征地费用项目和费用标准，并以这些规定标准进行计算。
第三，土地增值收益的年期修正。注意当地政府部门公布的土地增值收益确定前提，若土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，不再另行修正；若土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一起进行年期修正。本案例中将新增建设用地有偿使用费并入了土地增值收益中一同与成本价格进行修正。
3．运用基准地价系数修正法的难点与解决方法。
由于委估宗地所处地区为***，根据《***土地定级估价技术报告》的成果，该地区有基准地价，故适用基准地价系数修正法为本案例估价方法之一。
基准地价系数修正法是依据基准地价成果，按照替代原则，通过区域因素、个别因素、开发程度、期日、使用年期、容积率等修正而得到委估宗地的价格。在运用此法应注意：
第一，准确把握《***土地定级估价技术报告》中基准地价内涵及修正体系。比较委估宗地价格定义与基准地价内涵，委估宗地用途为工业用地，红线外五通红线内场地平整，与当地基准地价工业用地设定标准一致。
第二，委估宗地级别的确定。由于委估宗地距***，不在基准地价覆盖范围之内，但根据《城镇土地估价规程》的规定，可采用最末一级基准地价修正作为参考，即***级工业用地。
第三，实地勘查委估宗地。对委估宗地进行一般因素和区域因素等相关因素分析，以确定地价修正的基准和需要调查的影响因素项目。
第四，期日修正系数。因为《***土地定级估价技术报告》中基准地价评估期日为***，所以必须进行期日修正。在本案例中，期日修正是根据当前地价指数，以政府公布的历年地价指数为基准进行计算修正。
三．估价案例的启示
1．房地产抵押估价服务于金融（银行）业的抵押贷款、担保业务，金融（银行）业本身需要是安全、稳健、谨慎，估价机构和估价师处在中介的位置，须注意抵贷双方的风险，规避估价机构及估价师的风险，在抵押估价中更加严格执行国家有关法律法规和《城镇土地估价规程》，采取客观、谨慎、甚至偏保守的做法，使估价结果客观、公正、合理，防止不实估价、杜绝高（虚）估算。
2．由于土地的价格大部分取决于效用而非其成本，故采用成本逼近法时可能会与市场产生偏差，因此只宜在下述四种范围内适用：
1 新开发土地，不适用建成区域已开发土地估价。
2 土地市场欠发育，交易实例少的地区，无法用市场比较法估价时采用。 3 工业用地估价，城区或市区工业用地除外。
4 既无收益又无交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施园地等特殊性土地的估价。
此外，在当地政府没有对土地取得费做出统一规定的地区，应以与委估宗地同一区域或类似区域土地取得费的均价为委估宗地的土地取得费，不能按照企业实际取得土地的投入计算。
3．基准地价系数修正法是我们常用的土地估价方法之一，但是基准地价系数修正法只适用于已有基准地价成果的地区。
1 运用时须明确基准地价的内涵和委估宗地级别、土地开发程度等差异。 2 注意期日修正参数的选取。
3 正确进行容积率修正，切忌直接将委估宗地容积率与基准地价设定的容积率相比而求取容积率修正系数。
上述是本人对该估价案例分析的一些体会与启示，由于经验有限尚存许多不妥之处，请专家们指导批评，谢谢。
点评：本案分析中未指出是否存在法定优先受偿问题以及应采取的技术措施和规避提示。
关于《***房地产有限公司位于***补偿国有土地使用权市场价格》估价报告案例
分析
一．项目背景
我们于***承接了一项评估补偿用地国有土地使用权市场价格的业务。由于委估人***房地产有限公司原属房地产被拆迁，故***人民政府以置换的方式于***补偿给***房地产有限公司一宗位于***地块的土地使用权。委估人为了解该补偿地块的土地使用权价格而向***土地评估有限公司提出评估要求。
委估宗地位于***，土地用途为***，土地级别为***级，土地面积为***，宗地形状略为不规则、且为生地，宗地周围均为***用地、且无工业污染、景观较好，宗地的使用权人为***房地产有限公司，土地取得方式为补偿，评估目的是为了解宗地的国有土地使用权市场价格，估价期日为***。
二．案例估价工作的主要难点和解决方法
由于委估宗地所在区域近期均有交易案例，故首选市场比较法；又因委估宗地尚待开发故又可适用剩余法评估。在本次估价案例中的主要难点是：
1．如何准确把握市场比较法中选用比较案例的可比性；
2．如何辨析市场比较法中选用比较案例的准确性；
3．如何正确建立市场比较法的因素比较体系；
4．如何在剩余法中保证所选用预测数据的可靠性；
5．是否正确运用了剩余法的假设和限制条件。
针对上述5个难点，在评估中采取了以下解决方法：
1．市场比较法中，比较案例与估价对象的可比性是估价结论合理的基本保证。因此，我们在选择比较参照的交易案例时，做到有的放矢。
1 选择的比较案例与委估宗地用途相同。即首选***用地，若条件限制时也可以选择***用地，但不宜选择其他用途的成交实例。
2 选择的比较案例与委估宗地的交易类型相同。由于委估宗地取得方式为补偿，根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条的规定，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。判断补偿方式也属于买卖交易的一种，故本次评估以交易类型为“买卖”来筛选比较案例。
3 选取的比较案例必须为正常交易，或可修正为正常交易。所谓正常交易是指公开、平等、自愿的交易。
4 选取的比较案例与委估宗地所处地区的区域特征和宗地的个别条件相近。根据市场比较法是以替代原理为理论依据这一特点，我们在选取比较案例时均以与委估宗地在同一地区同一用途为限，即以***路一带或***附近地区且宗地的个别条件基本相似的成交地块为比较案例。
5 选取的比较案例的交易时间与委估宗地的估价期日应接近或可以进行比较修正。根据当地政府公告，***市房地产市场从***年以来稳定增长，年增长幅度为***。我们分析认为当前的房地产是稳中有升，与社会经济发展速度相协调。故以选择近1年内成交的不动产交易案例为界限，2年以上的交易案例不宜选用。
2．辨析比较案例的准确性。
在确定比较案例后，我们实地查看各比较案例，现场感受比较案例的地理位置、地形地貌、用途、四至、地块形状、土地面积及利用状况、周围景观、道路交通、公用设施齐备程度、距商服中心距离等因素，尽可能准确地把握其对评估价格的影响。
3．建立市场比较法的因素比较体系。
在估价的实践过程中为了建立土地估价的市场比较法修正体系，我们参照了***市国土资源局公布的基准地价修正体系，以此为模板并根据以往经验进行了适当的优化，使因素修正体系更贴切地反映修正因素对土地价格的影响。
4．剩余法估价是从开发商的角度分析，测算其所能支付的最高场地购置费用。在估价过程中，我们认为应从以下3点来把握其可靠性：
1 根据土地估价的最有效使用原则和合法原则，确定土地最佳利用方式。我们将委估宗地设定为***用途、容积率为***，按照当地一般建筑特征，假定拟建建筑物为***结构、***朝向布局、***造型、室外***装饰、室内***装修。
2 通过实地调查委估宗地周边房地产开发销售情况，正确把握该区域内房地产市场行情及供求关系，参考***市统计局公布的房地产价格信息指数，正确地判断拟建开发完成后的房地产售价。
3 依据***市财政局、***市工程造价总站公布的有关数据标准，确定土地开发费用、建造成本和正常利润等评估参数。
5．剩余法估价中正确运用假设和限制条件，并在估价报告中进行说明。 1 在剩余法估价中所采用的所有不动产销售价格、总价、开发成本等数据均是根据当前水平确定未来水平，没有考虑这些关键变量在开发期间发生变化或波动所带来的影响，因此我们在本次评估中采用的是传统法而非现金流量法。
2 假设不动产交易价格在开发期间不会下降，开发完成后均能在当年实现销售利润，且不考虑物价上涨的影响。
3 假设在开发期间各项成本的投入是均匀的。
三．估价案例的启示
在***土地评估有限公司资深土地估价师的指导下，本人有机会参加了这个项目评估工作，受益非浅，体会颇深。
首先，根据委估宗地的用途和同一供求区域的房地产市场状况明确估价的技术路线，选取最合适的两种估价方法进行评估。
其次，在估价过程中所需要的市场资料必须实地查看、亲临现场感受，实事求是地运用资料和数据，只有这样才能保证估价结果的客观和准确。
再次，运用当地基准地价的修正体系作为市场比较法中比较案例与委估对象因素比较的基础指标，更全面、更具体，更有权威性。
最后，剩余法的运用涉及较多的可变因素，估价中尽可能选用政府有关部门公布的数据和资料，同时对工程造价和金融财务等方面的知识还需要准确掌握，不断积累这些领域的经验为提高运用剩余法的评估准确性夯实基础。
以上是本人在此项实践评估工作中的几点心得与启发，不足之处请专家们予以指正批评，谢谢。
点评：剩余法中应优先选用现金流量法，特别是处在房地产周期的高峰期，大批房地产项目开发，其开发投资数据充足；故本案中对弃用现金流量法而采用传统方法的理由不充分。