维普资讯 http://www.cqvip.com第１ 卷 ３第４ 期 湖南商学院学报 （ 双月刊） Ｊ ＵＲＮＡＬ Ｏ Ｆ ＨＵ ＮＡＮ Ｏ ＢＵＳＮＥＳＳ ＣＯＬＬＥＧＥ Ｉ Ｖｏ１ ３ Ｎｏ ４ ．１ ． ２０ ０６年 ８月 Ａｕ ． ０ ６ ｇ２ ０ 论农 村 房 屋 买 卖及 宅基 地 法律 规 定 万 金 湖 （ 南广 播电视大学， 长沙 湖 ４ ０ ０ １３ ， ｑ［ 摘 要］ 我国民法通 则等民事基夺 法律对农村房 屋买卖的效力缺 乏明确规定 ，相关法 律法规 中的规定比较 杂乱，导致 在司法 实践 申理 解各异 ，判决千差 万别 。随着经济的发展 ，城 市郊县 的农村房 屋已大量进入 交易市场 ，从立 法角度明确 规定农村 宅基地使 用权与房 屋产权 分开登记发证 ， 村房屋 自由买卖及宅基地使 用权可以布限制 地转让 ，时推进旭会主义新农村的建设有 着积极作 用， 农 ［ 关键词 ］农村房屋 买卖；宅基地使用权 ：法律规定 ［ 中图分类号】Ｄ ２ ． ［ ９ ３２ 文献标识码 Ａ （ 文章编号 ］ｌ。 一 １７ （０ ６ ４－ ７ － ４ ｏ ｓ ２ ０ ２０ ）０ 。 ０ ６ ０ ０一、问题 的提 出 农村房屋与宅基地的特殊关系 ，有关 法律法规对农 村宅 基地 有一些规定 ，这些相关 法律法规 主要有 ： １ ．宪法第 ｌ 规定 ，城市 的 土地属 于 国家所有 。农 村 Ｏ条某市郊区某乡农 民李 某将继 其父 亲的 村 的二甚楼房 卖给 了邻村村 民张某 ，双方签 订了 ｒ 爱买卖 协议 ．约定房屋 和城市郊 区的土地 ，除由法律规定属 于国家所有 的以外 ，属 转让价格为 １ 元 。协议 对是 否 办理 产权 登记 没有 明确 约 于集体所有 ；宅基 地和 自留地 、 自留山 ，也属 于集 体所 有 。 ０万 定 ，只是约 定李 某将 房 屋 的有关 手 续交 给 张某 。协议 签 订 国家为了公共利益的需要 ，可 以依照 法律规定对 土地实行征 后 ，张某付 清了房款 ，李某将 房屋交付张 ； 住使 用 ，张某 收或者征用并给予卡 偿 。任何组织 或者个 人不得 侵占、买 卖 ｝ 并对房屋进行了一些简单的装修 。一 段 ，张某 李某 或者 以其他形式非法转让土地 。土地 的使用权 可 以依照 法律 不能给其办理房屋产权证或土地使用卡 证， 本地对农村 的规定转让 。一切使用 土地 的组 织和个人 必须合理地 利用土 义 毛 房屋普遍没有办理房屋产权证 ，土地 管理甍： ； ｆ 认为农村集 体 地。第 １ ３条规定 ：公 民的合 法 的私有 财产 不 受侵犯 。国家 土地使用权不能进行 分割 ） ，认 为其买 房 目 ｊ 能实现 ，要 依照法律规定 保护公民的私有财产权 和继承权 。国家为 了公 不 求解 除协议 ，由李某赔偿其装修 等损失 ｌ 芹支讨违约金 。本案 共利益的需要 ，可 以依照法律规定对公 民的私有 财产实行 征 中 ，李某卖给 张某 的房屋 议应 该怎 么认 定？是否必须 办理 收或者征用并给予补 偿。 产权登记 才具有法律效 力？ ２ ．土地管理法第 ６ ２条规定 ：农 村村 民一 户只能 拥有 一 一本案的焦点是 如何 对农 村房屋进 行确权 ，农村 房屋是否 处 宅基地 ．其宅基地 的面积 不得超过省 、 自治区 、直辖 市规 可 以买卖 以及手续如何办理 。近 年来 ，随着经 济的发展 ，农 定的标 准。农村村 民建 住宅 ，应 当符合 乡 （ ）土地 利用总 镇 村 的房地产市场逐渐活跃 ，农 民将宅基 地上所建 房屋 出售 给 体规划 ，并尽 使 用原有的宅基地 和村 内空 闲地 。农 村村 民 本村或外村村 民以及城镇非农业 户 口居 民越来 越多 ，相应 地 住宅用地 ，经乡 （ ） 人 民政 府审 核 ，由县 级 人 民政 府批 镇产生 纠纷也 比较多 ，该 类案件 诉至 法院 后 ，由 于民法 通则 、 准 ；其 中，涉及 占用农 用地 的 ，依 照本法 第 ４ ４条 的 规定 办 合 同法等 民事基本法律对此 缺乏 明确规定 ，而相关法律 法规 理审批 手续 。农 村村 民出卖 、出 租住 房 后 ，再 申请 宅 基 地 的规定 比较 杂乱 ，法 院判决有 的认定农村 房屋买卖有 效 ，应 的 ，不予批准 。第 ６ ３条 规定 ：农 民集 体所 有 的土地 的使 用 受法律保护 ；有 的认定 房屋买卖无效 ，不 受法律保 护。法院 权不得 出让 、转让或者 出租用 于非农业 建设 ；但是 ，符合 土 判决结果 不一导致 老百 姓对农村 房屋 买卖的迷惘 ，这 不利 于 地利用 总体规划并依法取 得建 设用地 的企业 ．因破产 ， 并 兼农村经济的发展和社会的稳定 ，也不利于新农村的建设 。 等 情形致使 土地 使用 权依法发 生转移的除外。 ３ １９ 国务院办公厅在 《 ．９ ９年 关于加强土地转让管理严禁 二 、现行 相关 法律 法规 的规 定 炒卖 土地通 知》 （ 以下简称 “ 国办通 知” ）第 ２条第 二款规 目前 ．我国民事基本 法律及其他 相关 法律法 规对于农村 定 ：“ 民的住宅 不得 向城 市居 民出售 ，也 不得批准 城市居 农 房屋是否可 以买卖及如何办理手续 没有 明确 规定 ，只是 由于 民占用农 民集体土地建住宅 ，有关部 门不得为违 法建筑 和赡 ［ 收稿 日期 ］２ ０ － ５ ｕ ０６ 一 ０［ 作者简介］万金湖 （９ ６ ，男 ，湖南华容人 ．湖南广播电视大 学副教授 。 １６ 一） 维普资讯 http://www.cqvip.com７ ７买 的住宅发放土地使 用证 和房产 证。 可见 ，根据 现行法 律 项下的宅基地也可 以继承 。说明现行法 律并不否定农 村宅基 ”法 规特别是土地 管理 法第 ６ ３条规 定 ，包括农村 宅基 地在 内 地使用权 随房屋所有权 的转让 而转 让。农村宅基 地使用权 随 的农村集体土地使用权是不允许转 让用于非农业建设 的。但 房一体 的可 继承性 ，决定 了其 权利享受主体 的可变性 。如果 “ 圉办通知” 规定 “ 民的住宅 不得 向城 市居 民出售 ” 农 ，这 说农村宅基地使用权在原始取得阶段是与集 体经济组织成 员 吝学术界 和司法 实 践 中产生 了争 议 ，主 要有两 种 不 同的观 权利紧密相连的话 ，那 么随着一些法律事 实的变化 ，其权 利 点 ：一种观点认为 ，根据宪法 第 １ 、土地管理 法第 ６ Ｏ条 ３条 享受主体 的身 份将不 是一成 不变 的 ，而 是可 以发生 变动 的 ， 及 “ 国办通知” 的规定 ，农村宅基地使用权不允许转让 ．农 如城市居 民继承作为遗产 的农村住 宅时。这说 明农 村宅基地 村 的房 屋也 只能在本集 体村 民间买卖 ，不 能卖给城 市居 民。 使用权权利主体 限于本村集体经 济组织成员 的规定 ，仅仅是 因为宅基地使用权与房屋 产权 是不可能分割 的 ，有 学者还 认 原始取得农 村宅基地使用权时对享受主体的限制。 为开禁农村宅基地 ，有可能使农 民的生存权 利受到金钱 的剥 第五 ，农 村房屋转让后 ．新的房屋所有权 人同 时成 为宅 夺 ，相反 ，禁止农 村房 屋 及宅 基地 买 卖有 利于 节约 使 用 土 基地使用权的享有者 ，其法律意义仅 在于特定 位置、特 定面 地 ，切实保护耕地。２ ０ ０５年物权 法草 案起草 者即持此 观点 。 积的农村宅 基 地使 用 权享 受主 体发 生 了变动 。在权 利 属性 另一种观点认为 ，农村房屋买卖是合 同行为 ，只要 出卖 方拥 上 ，没有动摇农村 土地 的集体所有性质 。 有房屋所有权 ，合同是双方真实 意思的表示 ，不违 反法 律和 综上所述 ，根据 法无明文规 定不 为禁 的原则 ，农村房 屋 行政法规 ，不 存在 合 同 法第 ４ ４条 、第 ５ ２条规 定 的无 效情 是可以 自由买卖的 至于宅基地转让 问题 ，现行法律也有 许 形 ，就应 该适 用合 同法 的规定 ，就对双方 当事 人具 有法律约 多相 冲突的地方 ，如土地管理法禁止 宅基 地转让 ，但 继承法 束力 。“ 国办通 知”不 是国家法律 法规 ，只是一个行 政规章 却表明宅基地 可以因继 承发生 主体变更 ．笔者认 为 ，农 村房 而 已，不能与土地管理法 、合 同法等基本 法律 抵触 。 屋与宅基地既是相互联 系的 ，又是可以分割 的。因此 ，应从 笔者认为 ，农 村住房与宅基 地是两个 不同的概念 ，虽然 立法上设计农村房屋与宅基地关 系 ，构建 好农村宅基 地使用 土地管理法 明确规定 了农村宅基地 使用权不 能转让 ，但 是宅 权及房屋 产权 分别 登记发证制度 ，确立农村房屋 所有权 与宅 基地使用权与房屋产权毕竟是法 律上 的两种不 同的物权 ，宅 基 地使用 权的法定租赁关系。 基地使用权转让受到 限制并不表示农 村房屋产权转 让也应受 到限制 ，其理 由如下 ： 首先 ，虽然土 地管 理法 第 ６ ３条 明确规定 包 括宅基 地在 三 、农村 房屋 买 卖及 宅 基地制 度构 想 ２０ ０５年物 权法 草案 第 ｌ ３章 专 门规 定 了宅 基 地使 用权 ， 内的农民集体所有的土地使用权不得 出让 、转让或者 出租 用 其 内容主要 有 ：农 户 占有 的宅 基地 面积 应 当符合 规 定 的标 于非农业建 设 ，也 即 宅基 地使 用权 不 能转 让 。但第 ６ ２条 准 。一户只能拥 有一 处宅基地 。宅基地 使用权人未经 依法批 “ 农村村 民出卖 、出租住房 后再 申请宅 基地 的不予批 准 ”的 准 ，不得改变宅 基地 用途 。宅基 地使用 权人经 本集 体 同意 ， 规定表 明并未完全禁止农村村 民出卖 出租房屋 ，只是 没有 明 可 以将建造 的住 房转让给本集 体内符合 宅基地使 用权分配 条 确规定 出卖 出租的条件与程 序而已。综合第 ６ ２条和第 ６ ３条 件 的农 户；住房转让 时 ，宅基 地使 用权一并 转让 。禁止城 镇 分析 ，土地管理法 的立法本 意应 该是 ，禁止农村集体 土地使 居 民在农村购置 宅基 地。农户 依照前款规定 转让宅基地使 用 用权单独 转让 ，但在农村房屋所 有权发生 流转的情况下 ，其 权 的 ，不 得再 申请宅基地 。因乡村公共设施 和公益事业建 设 项下的宅基 地使用权转 让并 不禁止 ，只是 出卖之后不可再 申 的需要 ，经县级人 民政府批准 ，本集体 收回宅基地 的 ，应 当 请宅基地 而已。 对宅基地被 占用的农户重新分配宅 基地 ；造成宅基地 使用权 其 次 ，虽然国务院 办公厅 １９ ９ ９年 发布 的 《 于 加强 土 人损失的 ，应 当 给 予补偿 。宅基 饵 自然 灾 害等 原 因灭 失 关 地转让管 理严 禁土 地炒 卖的通知》 明确禁止 城市居 民购买农 的 ，宅基地使用权消 灭。对没有宅基地 的农户 ，应 当重新分 村宅基地和农 民住宅 ，但该通知不 是行政法规 ，故不能 以此 配宅基地 已经登 记的宅基地使 用权转让或 者消灭的 ，宅基 作为禁止农村房屋买卖的依据。况且通 知 也仅仅 只是 禁止城 地使用 权人应 当及 时办理 变更登记 或者 注销登记 。 市居 民购买农村房屋和宅基地 ，并没有 禁止农村村 民购 买房 屋与宅基地 。 物权法草案 明确 规定 了经 集体同意可 以将建 造的住房 转 让给本集体 内符合宅 基地使用 权分配条件 的农 户 ，禁止城镇 第三 ，在所有 权 的 占有 、使 用 、收 益、处 分 四项 权 能 居 民在农村购置 宅基 地。但条 文关 于宅基地转让 的规定 比较 中 ，最核心的权能是处分权 ，处分 权是所有权 的标 志。如果 原 则 、摘 蒙 ，缺 乏可操怍性。笔 者认 为 ，物权法草 案应 明确 将农村房屋 的处分权予 以严格 限制 ，则很难称之 为对 其房屋 规 定农 村宅基地使用权及 房屋所 有权转让 的条件、程序 ；明 享有所有权 了。特别是房屋作为农 民最重要 的私有财产 ，如 确 规定 农村 宅基地使用权及房屋产权 的分别登记制 度 ；明确 果法律禁止其转让或转让范 围受到 很大 限制 ，则对农 民财产 规定农 村宅基地使用 权 只能在本 集体农 村 居民间有 限转让 、 权利是一种严重 的损 害 ，其通过房 产融 资的渠道将被堵塞 。 农 村房屋买卖不受 当事人 身份限制 ，可 自由转让 。即从 农村 第 四 ，继承法规定农村房屋 可 以继 承 ，意 味着农 村房 屋 宅基地使用权登记与农村房屋产权登记两方 面着 手构建农村 维普资讯 http://www.cqvip.com７８ 宅基 地使 用权有 限转让及 房屋 自由买卖 的法律 制度 。具 体内 宅基地使用权 。买房不能买地 ，似乎 不可理喻 ，从 物理角 度 容是 ： 看 ，宅基地与 房屋是不可分割 的两个部分 ，房屋是建在宅 基 １ 物权法应将农村 宅基地使 用权物权化。作为物权 的农 地上 的 ，是离不开宅基地 的，由此极 易给人 们一个 误区 ，既 ． 村宅基地使用权 ， 其法 律关 系主体是 农村居 民，法 律关 系客 然农村宅基地 只能在农 村村 民间转让 ，则 房屋也 只能在农村 体是宅基地 ，法律关系 内容是宅基地 使用权人对 宅基地 的占 村 民问买卖。否则 ，城市居 民购买农村 房屋取得 房子所有 权 有 、使用 、收益与一定范 围处分 的权 利 。将农村 宅基地使 用 而又不能获得宅基地使用权 ，岂不 有相 当的麻 烦吗？其实 不 权物权化 ，可 以充分 保 障农 民对 其宅 基 地所 享有 的 各种 利 然 ，农村密基地使用权主体的特殊性 决定 了其受让人 的特 殊 益 ，特别是物权的排他效 力 、优先效 力、追 及效力 ，使宅 基 要求 ，但宅基地使用权人可 以通过法 定租赁 权使房 屋所有权 地使用权人可 以充分享受对宅基 地的 占有 、使用 、收 益及一 与宅基地使 用权统一 于非本集 体的城 乡居 民 ，从 而解 决宅基 定范 围的处分权能 。 地使 用权 与房屋所 有权主体不一致 的问题 ，正如 城市建筑 物 ２ ．物权法应确立农村宅基地使用权有 限转让 制度 。宅 基 区分所 有权与土地使用权的分离一 样。只是 房屋 所有权人 在 地是属于集 体所 有 的土地 ，其 所 有权 不 能转 让是 不 容置 疑 签订房屋买卖合 同时要 明确如何处 理宅基地使 用权租赁 费用 的 ，作为农 民的一种 基于身份性 质福利 的宅基地使 用权 ，是 问题及宅基地使用权人 与房屋所有 人在宅基 地租赁方面今 后 保障农村村 民居 住权 实 现的 基本 权 利。随着 农村 经 济 的发 各 自的权利义务 问题 。 展 ，城市化进程的加快 ，大量农 民进入 城市 ，农村宅基 地 闲 ５ 物权法应确定农村房屋买卖 的条件 与程序。前已述农 ． 置 现象 必然发生 ，因此 ，完全禁止宅基 地使用权 不能转让将 村 房屋产权 与宅基地使用权均必须建 立登记制 度 ，农村房 屋 会造成 宝贵 的土地资源浪 费 ，这也 不符 合 当今农 村经济发 展 买卖产权过户的前提是 当事人双方就宅 基地使用权 转让 或租 的现实。此外 ，宅基地使用权作 为不动 产用益物权 ，其取 得 赁达成一致协议 ，明确宅基地使用 权租赁或转 让费用 、租 赁 有审批 、继承、赠与等法律事 实 ，从土地管 理法 等法律 规定 期 间双方 当事人权利义务等 ，才能 办理房屋所 有权 转让登 记 分析 ，在农村村 民间转让并不 禁止 。关键是 城市居 民能否购 手续 。物权法还应明确县级 以上 国家土地管理 部门是农村 房 买农村宅基地使用权。笔 者认 为 ，从 国家确立农村 宅基地使 屋及宅基地使用权 的登记 主管部 门。 用权 的 目的来看 ，其主体只能是农 村村 民。因此 ，允 许宅基 地使用权 在本集体农村居 民间有 限转让 ，既保证 了宅基地 的 充分利 用 ，也没有改变宅基地使用 权的农村村 民身份的福利 性质。 四 、结论 综上所述 ，物权法应确立农村宅基地使 用权与 房屋产权 分别登记制度 ；明确规定农村 宅基地使用 权只能在 本集体村 ３ ．物权法 应规定农村宅基地使用权有 限转让 的条件 与程 民之间转让 ，农 村房屋可以 自由转让 。因此 ，根据 现行法 律 序。从 前述可见 ，农村宅基地使 用权转让 的对象只能是 转让 法规 的规定 ，李某与张某的房屋买卖 协议是双方 真实意思 的 人同村的村 民。笔者认 为 ，同村村 民不 管有 没有宅基地 或宅 表现 ， 应该是合法有效 的。至于不能 办理房屋 产权和宅基 地 基地面积足不足 ，只要双方达 成协 议 ，即可转让宅 基地使用 使用权证 ， 由于 主管部门的原 因造成的 （ 地普遍没 有办 是 本，与李某无关。笔者认 为 ，此 种情 形张 某可 以取得 房屋 权 。因为如果再限制受让人没有宅基地 或宅基地面 积不足等 证 ）条件 ，则宅基地使用权极 难转让 ，宅基 地使用权人 的利益也 产权 ，但不 能取 得 宅基地 使 用权 ，因其 不 是 本集 体农 村 居 难 以实现 。学界关于农村宅基地使用权 可 以转让 的理 由阐述 民 ，宅基 地使用权转让有 限制。张某 必须与李 某签 订宅基地 相 当多 ，在 此不再 赘 述。至 于农 村 宅基 地使 用 权转 让 的程 使用 权租赁协 议后才完 全行 使房屋所 有权 。 序， 笔者认 为，关键是要建立 和完 善农 村宅基 地使 用权登记 制度 。作为农村最重要的不动产 用益物权 ， 基地使用权 是 宅 目 ，我 国农 村 只有少 数 地 区建 立 了宅基 地使 用 权登 记 制 前［ 参考文献】 Ｎ ０６— 农 民最 宝贵的财产权 利 ，也是 国家 对农 民身份 的福利 待遇 。 ［ ］黄 莹 ．物权 法草案 的三大亮 点 ［ ］．人 民法 院报 。２０ ２ １—２． ７ 度 ， 多数地 区均未开展此项 工作 ，因此 ，规 范农 村宅基 地 ［］郑永胜 ，鞠海亭 ， 文平 ． 大 ２ 郑 农村房屋 买卖 ：足 耶 ，非耶 ？ ［ ］ Ｎ 管理 ，及 时对农村宅基地使用 权人进行登 记发证 ，使宅 基地 人 民法院报 ，２ ０ ０６—２— １ ２． ．使用权有 限转让 程序化 、制度 化 ，有助 于保 护宅基地使 用权 人的合 法权益 ， 使宅 基地使用权 利益最大化。 ４ ．物权法应确立农村房 屋所有权 与宅 基地使用权分开登 ［］李 ３炜 ，李悦 ．农 民房屋 可 以买卖 吗？ ［ ］．中国土 地 ， Ｊ ２０ ，（ ）． ０５ ３ 记 制度。该制度 主要 内容 是宅基地 使用权与农 村房屋所 有权 可以不同步转让 ，农 村房屋所 有权可 自由转让 ，不受 当事人 身份限制 ，但宅基地 使用权只有本集体农村 居 民受让才 可发 ［］ 邵斌华 ，董永学 ． ４ 农村房屋买 卖应否办理 宅基地 使用权 变更登 记 ， ｈ ｐ ／ ｙ． ｃｉａｏｒ ｏｇｐ ｂｉ／ ｅａ ． ｐ ｐ ｉ ＝ ｔ ：／ ￣ ｂ ｈｎ ｃｕｔ ｒ／ ｕ ｌ ｄｔｉ ｔ ． ｃ ｌ ｈ？ ｄ ４ ４ ５３生转让 。这表明城市 居 民可购买农村 房屋所 有权但 不能取得 ［］ 韩世远 ． ５ 宅基地 的立法问题 ［］． Ｊ 政治 法， ， ０５ ５ 扛 ２０ ，（ ）．维普资讯 http://www.cqvip.com７ ９Ｏｎ Ｒｕ ａ ｕ ｅ Ｔｒ ｎ ａ ｔ ｎ ａ ｄ Ｈｏ ｅ ｔ ａ ａ ｌ ｒ Ｈｏ ｓ ａ ｓ ｃ ｉ ｎ ｍ ｓ ｅ ｄ Ｌ ｗ ｏＷ ＡＮ Ｊｎ—ｈ ｉ ｕ（ ｕ ａ ａ ｉ Ｔ ｌ ｉ ｎ Ｕ ｉ ｒ ｔ ，Ｃ ａ ｇ ｈ １ ０ ８ Ｈ ｎｎＲ ｄ ｏ＆ ｅ ｖ ｉ ｎｖ ｓ ｙ ｈ ｎ ｓａ ４ ０ ０ ） ｅｓ ｏ ｅｉ［ ｂｔ ｃ］Ａ ｃｒ ｎ ｅ ｅｅ ｌ ｒ ｃ ｌ ｅＣｖ ａ ｅ ．Ｒ ， ｅ ｅ ｏ Ｄｃ ｃ ｒｅ Ａ ｓ ａｔ ｃｏ ｉ ｔ ｔ ｎｒ ｉ ｉ ｅ ｏ ｔ ｉｌ ｗｏ ｔ ｒ ｄ ｇｏｈ Ｇ ａＰ ｎ ｐ ｓｆ ｈ ｉＬ ｆ Ｐ ．Ｃ ｔ ｒ ａ ｅｉ ｉ ． ｈ ｈ ｅ ｒ ｎ ｓ ｆ ｃ ｔ ｉｉ ｎ ｆｅ ｆｃｉ ｎ ｓ ｆｒ ｒ ｈ ｕ ｅ ｔａ ｓ ｃ ｉｎ ｒｏ ｓｏ ｆｅ ｔ ｅ ｅ ｓｏ ｕ ａ ｏ ｓ ｒ ｎ ａ ｔｏ ａ ｄ ｎ ｉ ｅ ｎ ｏ ｅ ａ ｎ ｅ ｕ ａｉ ｎ ｗ ｉｈ ｌ ａ ｏ ｉｒ ｉａ ｖ ｌ ｎ ｅ ｔ ｒ ｉ ｔ ｒ ｌｗｓ ａ ｄ ｒ ｇ ｌ ｔ ｓ ｈ ｈ ｏ ｈ ｃ ｅ ｄ ｔ ｕ ｉ ｃ ｄ ｌ，．ｃ ｎ ｕ ｉｎ ａ ｄ ｖ ｒｅ ｅ ｄｃ ． ｉ ｅ ｒ ｐ ｄ ｄ ｖ ｌ ｐ ｎｔｏ ｃ ｎ ｍｙ ａ ｌｒ ｅ ｎｌ ｅ ｆｈ ｕ ｅ ｎ ｒ ｒ １ａ ｅ ｓｅ ｅ ｏ ｆ ｓｏ ｎ ａ ｄ ｖ ｒ ｉｔ ｉ Ｗ ｔ ｔ ａ ｉ ｅ ｅｏ ｍｅ ｆｅ ｏ ｏ ｈ ｈ ａ ｇ ｉ ｍｂ ｌｏ ｏ ｓ ｓ ｉ ｕ ａ ｒ ａ ｎｔｒ，ｈ ｒ ｄ ｒ ｔ ｔｉ ｅ ｙ ｉ ｏ ｔ ｎ ｏ ｓ ｅ ｉ ａ ｙ ｓ ｐ ｒ ｔ ｈ ｍｅ ｔａ ｅ ｉｔａ ｉ ｎｄ ｐ ｏ ｅ ｔ ｈ ｅ ｉｕａ ｔ ｅ ｔａ ｅ ｍａｋｅ ・Ｉ ｓｖ ｒ ｍｐ ｒａ ｔｔ ｐ ｃｆｃ ｌ ｅ ａ ａ ｅ ｔ ｅ ｈｏ 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维普资讯 http://www.cqvip.com第１ 卷 ３第４ 期 湖南商学院学报 （ 双月刊） Ｊ ＵＲＮＡＬ Ｏ Ｆ ＨＵ ＮＡＮ Ｏ ＢＵＳＮＥＳＳ ＣＯＬＬＥＧＥ Ｉ Ｖｏ１ ３ Ｎｏ ４ ．１ ． ２０ ０６年 ８月 Ａｕ ． ０ ６ ｇ２ ０ 论农 村 房 屋 买 卖及 宅基 地 法律 规 定 万 金 湖 （ 南广 播电视大学， 长沙 湖 ４ ０ ０ １３ ， ｑ［ 摘 要］ 我国民法通 则等民事基夺 法律对农村房 屋买卖的效力缺 乏明确规定 ，相关法 律法规 中的规定比较 杂乱，导致 在司法 实践 申理 解各异 ，判决千差 万别 。随着经济的发展 ，城 市郊县 的农村房 屋已大量进入 交易市场 ，从立 法角度明确 规定农村 宅基地使 用权与房 屋产权 分开登记发证 ， 村房屋 自由买卖及宅基地使 用权可以布限制 地转让 ，时推进旭会主义新农村的建设有 着积极作 用， 农 ［ 关键词 ］农村房屋 买卖；宅基地使用权 ：法律规定 ［ 中图分类号】Ｄ ２ ． ［ ９ ３２ 文献标识码 Ａ （ 文章编号 ］ｌ。 一 １７ （０ ６ ４－ ７ － ４ ｏ ｓ ２ ０ ２０ ）０ 。 ０ ６ ０ ０一、问题 的提 出 农村房屋与宅基地的特殊关系 ，有关 法律法规对农 村宅 基地 有一些规定 ，这些相关 法律法规 主要有 ： １ ．宪法第 ｌ 规定 ，城市 的 土地属 于 国家所有 。农 村 Ｏ条某市郊区某乡农 民李 某将继 其父 亲的 村 的二甚楼房 卖给 了邻村村 民张某 ，双方签 订了 ｒ 爱买卖 协议 ．约定房屋 和城市郊 区的土地 ，除由法律规定属 于国家所有 的以外 ，属 转让价格为 １ 元 。协议 对是 否 办理 产权 登记 没有 明确 约 于集体所有 ；宅基 地和 自留地 、 自留山 ，也属 于集 体所 有 。 ０万 定 ，只是约 定李 某将 房 屋 的有关 手 续交 给 张某 。协议 签 订 国家为了公共利益的需要 ，可 以依照 法律规定对 土地实行征 后 ，张某付 清了房款 ，李某将 房屋交付张 ； 住使 用 ，张某 收或者征用并给予卡 偿 。任何组织 或者个 人不得 侵占、买 卖 ｝ 并对房屋进行了一些简单的装修 。一 段 ，张某 李某 或者 以其他形式非法转让土地 。土地 的使用权 可 以依照 法律 不能给其办理房屋产权证或土地使用卡 证， 本地对农村 的规定转让 。一切使用 土地 的组 织和个人 必须合理地 利用土 义 毛 房屋普遍没有办理房屋产权证 ，土地 管理甍： ； ｆ 认为农村集 体 地。第 １ ３条规定 ：公 民的合 法 的私有 财产 不 受侵犯 。国家 土地使用权不能进行 分割 ） ，认 为其买 房 目 ｊ 能实现 ，要 依照法律规定 保护公民的私有财产权 和继承权 。国家为 了公 不 求解 除协议 ，由李某赔偿其装修 等损失 ｌ 芹支讨违约金 。本案 共利益的需要 ，可 以依照法律规定对公 民的私有 财产实行 征 中 ，李某卖给 张某 的房屋 议应 该怎 么认 定？是否必须 办理 收或者征用并给予补 偿。 产权登记 才具有法律效 力？ ２ ．土地管理法第 ６ ２条规定 ：农 村村 民一 户只能 拥有 一 一本案的焦点是 如何 对农 村房屋进 行确权 ，农村 房屋是否 处 宅基地 ．其宅基地 的面积 不得超过省 、 自治区 、直辖 市规 可 以买卖 以及手续如何办理 。近 年来 ，随着经 济的发展 ，农 定的标 准。农村村 民建 住宅 ，应 当符合 乡 （ ）土地 利用总 镇 村 的房地产市场逐渐活跃 ，农 民将宅基 地上所建 房屋 出售 给 体规划 ，并尽 使 用原有的宅基地 和村 内空 闲地 。农 村村 民 本村或外村村 民以及城镇非农业 户 口居 民越来 越多 ，相应 地 住宅用地 ，经乡 （ ） 人 民政 府审 核 ，由县 级 人 民政 府批 镇产生 纠纷也 比较多 ，该 类案件 诉至 法院 后 ，由 于民法 通则 、 准 ；其 中，涉及 占用农 用地 的 ，依 照本法 第 ４ ４条 的 规定 办 合 同法等 民事基本法律对此 缺乏 明确规定 ，而相关法律 法规 理审批 手续 。农 村村 民出卖 、出 租住 房 后 ，再 申请 宅 基 地 的规定 比较 杂乱 ，法 院判决有 的认定农村 房屋买卖有 效 ，应 的 ，不予批准 。第 ６ ３条 规定 ：农 民集 体所 有 的土地 的使 用 受法律保护 ；有 的认定 房屋买卖无效 ，不 受法律保 护。法院 权不得 出让 、转让或者 出租用 于非农业 建设 ；但是 ，符合 土 判决结果 不一导致 老百 姓对农村 房屋 买卖的迷惘 ，这 不利 于 地利用 总体规划并依法取 得建 设用地 的企业 ．因破产 ， 并 兼农村经济的发展和社会的稳定 ，也不利于新农村的建设 。 等 情形致使 土地 使用 权依法发 生转移的除外。 ３ １９ 国务院办公厅在 《 ．９ ９年 关于加强土地转让管理严禁 二 、现行 相关 法律 法规 的规 定 炒卖 土地通 知》 （ 以下简称 “ 国办通 知” ）第 ２条第 二款规 目前 ．我国民事基本 法律及其他 相关 法律法 规对于农村 定 ：“ 民的住宅 不得 向城 市居 民出售 ，也 不得批准 城市居 农 房屋是否可 以买卖及如何办理手续 没有 明确 规定 ，只是 由于 民占用农 民集体土地建住宅 ，有关部 门不得为违 法建筑 和赡 ［ 收稿 日期 ］２ ０ － ５ ｕ ０６ 一 ０［ 作者简介］万金湖 （９ ６ ，男 ，湖南华容人 ．湖南广播电视大 学副教授 。 １６ 一） 维普资讯 http://www.cqvip.com７ ７买 的住宅发放土地使 用证 和房产 证。 可见 ，根据 现行法 律 项下的宅基地也可 以继承 。说明现行法 律并不否定农 村宅基 ”法 规特别是土地 管理 法第 ６ ３条规 定 ，包括农村 宅基 地在 内 地使用权 随房屋所有权 的转让 而转 让。农村宅基 地使用权 随 的农村集体土地使用权是不允许转 让用于非农业建设 的。但 房一体 的可 继承性 ，决定 了其 权利享受主体 的可变性 。如果 “ 圉办通知” 规定 “ 民的住宅 不得 向城 市居 民出售 ” 农 ，这 说农村宅基地使用权在原始取得阶段是与集 体经济组织成 员 吝学术界 和司法 实 践 中产生 了争 议 ，主 要有两 种 不 同的观 权利紧密相连的话 ，那 么随着一些法律事 实的变化 ，其权 利 点 ：一种观点认为 ，根据宪法 第 １ 、土地管理 法第 ６ Ｏ条 ３条 享受主体 的身 份将不 是一成 不变 的 ，而 是可 以发生 变动 的 ， 及 “ 国办通知” 的规定 ，农村宅基地使用权不允许转让 ．农 如城市居 民继承作为遗产 的农村住 宅时。这说 明农 村宅基地 村 的房 屋也 只能在本集 体村 民间买卖 ，不 能卖给城 市居 民。 使用权权利主体 限于本村集体经 济组织成员 的规定 ，仅仅是 因为宅基地使用权与房屋 产权 是不可能分割 的 ，有 学者还 认 原始取得农 村宅基地使用权时对享受主体的限制。 为开禁农村宅基地 ，有可能使农 民的生存权 利受到金钱 的剥 第五 ，农 村房屋转让后 ．新的房屋所有权 人同 时成 为宅 夺 ，相反 ，禁止农 村房 屋 及宅 基地 买 卖有 利于 节约 使 用 土 基地使用权的享有者 ，其法律意义仅 在于特定 位置、特 定面 地 ，切实保护耕地。２ ０ ０５年物权 法草 案起草 者即持此 观点 。 积的农村宅 基 地使 用 权享 受主 体发 生 了变动 。在权 利 属性 另一种观点认为 ，农村房屋买卖是合 同行为 ，只要 出卖 方拥 上 ，没有动摇农村 土地 的集体所有性质 。 有房屋所有权 ，合同是双方真实 意思的表示 ，不违 反法 律和 综上所述 ，根据 法无明文规 定不 为禁 的原则 ，农村房 屋 行政法规 ，不 存在 合 同 法第 ４ ４条 、第 ５ ２条规 定 的无 效情 是可以 自由买卖的 至于宅基地转让 问题 ，现行法律也有 许 形 ，就应 该适 用合 同法 的规定 ，就对双方 当事 人具 有法律约 多相 冲突的地方 ，如土地管理法禁止 宅基 地转让 ，但 继承法 束力 。“ 国办通 知”不 是国家法律 法规 ，只是一个行 政规章 却表明宅基地 可以因继 承发生 主体变更 ．笔者认 为 ，农 村房 而 已，不能与土地管理法 、合 同法等基本 法律 抵触 。 屋与宅基地既是相互联 系的 ，又是可以分割 的。因此 ，应从 笔者认为 ，农 村住房与宅基 地是两个 不同的概念 ，虽然 立法上设计农村房屋与宅基地关 系 ，构建 好农村宅基 地使用 土地管理法 明确规定 了农村宅基地 使用权不 能转让 ，但 是宅 权及房屋 产权 分别 登记发证制度 ，确立农村房屋 所有权 与宅 基地使用权与房屋产权毕竟是法 律上 的两种不 同的物权 ，宅 基 地使用 权的法定租赁关系。 基地使用权转让受到 限制并不表示农 村房屋产权转 让也应受 到限制 ，其理 由如下 ： 首先 ，虽然土 地管 理法 第 ６ ３条 明确规定 包 括宅基 地在 三 、农村 房屋 买 卖及 宅 基地制 度构 想 ２０ ０５年物 权法 草案 第 ｌ ３章 专 门规 定 了宅 基 地使 用权 ， 内的农民集体所有的土地使用权不得 出让 、转让或者 出租 用 其 内容主要 有 ：农 户 占有 的宅 基地 面积 应 当符合 规 定 的标 于非农业建 设 ，也 即 宅基 地使 用权 不 能转 让 。但第 ６ ２条 准 。一户只能拥 有一 处宅基地 。宅基地 使用权人未经 依法批 “ 农村村 民出卖 、出租住房 后再 申请宅 基地 的不予批 准 ”的 准 ，不得改变宅 基地 用途 。宅基 地使用 权人经 本集 体 同意 ， 规定表 明并未完全禁止农村村 民出卖 出租房屋 ，只是 没有 明 可 以将建造 的住 房转让给本集 体内符合 宅基地使 用权分配 条 确规定 出卖 出租的条件与程 序而已。综合第 ６ ２条和第 ６ ３条 件 的农 户；住房转让 时 ，宅基 地使 用权一并 转让 。禁止城 镇 分析 ，土地管理法 的立法本 意应 该是 ，禁止农村集体 土地使 居 民在农村购置 宅基 地。农户 依照前款规定 转让宅基地使 用 用权单独 转让 ，但在农村房屋所 有权发生 流转的情况下 ，其 权 的 ，不 得再 申请宅基地 。因乡村公共设施 和公益事业建 设 项下的宅基 地使用权转 让并 不禁止 ，只是 出卖之后不可再 申 的需要 ，经县级人 民政府批准 ，本集体 收回宅基地 的 ，应 当 请宅基地 而已。 对宅基地被 占用的农户重新分配宅 基地 ；造成宅基地 使用权 其 次 ，虽然国务院 办公厅 １９ ９ ９年 发布 的 《 于 加强 土 人损失的 ，应 当 给 予补偿 。宅基 饵 自然 灾 害等 原 因灭 失 关 地转让管 理严 禁土 地炒 卖的通知》 明确禁止 城市居 民购买农 的 ，宅基地使用权消 灭。对没有宅基地 的农户 ，应 当重新分 村宅基地和农 民住宅 ，但该通知不 是行政法规 ，故不能 以此 配宅基地 已经登 记的宅基地使 用权转让或 者消灭的 ，宅基 作为禁止农村房屋买卖的依据。况且通 知 也仅仅 只是 禁止城 地使用 权人应 当及 时办理 变更登记 或者 注销登记 。 市居 民购买农村房屋和宅基地 ，并没有 禁止农村村 民购 买房 屋与宅基地 。 物权法草案 明确 规定 了经 集体同意可 以将建 造的住房 转 让给本集体 内符合宅 基地使用 权分配条件 的农 户 ，禁止城镇 第三 ，在所有 权 的 占有 、使 用 、收 益、处 分 四项 权 能 居 民在农村购置 宅基 地。但条 文关 于宅基地转让 的规定 比较 中 ，最核心的权能是处分权 ，处分 权是所有权 的标 志。如果 原 则 、摘 蒙 ，缺 乏可操怍性。笔 者认 为 ，物权法草 案应 明确 将农村房屋 的处分权予 以严格 限制 ，则很难称之 为对 其房屋 规 定农 村宅基地使用权及 房屋所 有权转让 的条件、程序 ；明 享有所有权 了。特别是房屋作为农 民最重要 的私有财产 ，如 确 规定 农村 宅基地使用权及房屋产权 的分别登记制 度 ；明确 果法律禁止其转让或转让范 围受到 很大 限制 ，则对农 民财产 规定农 村宅基地使用 权 只能在本 集体农 村 居民间有 限转让 、 权利是一种严重 的损 害 ，其通过房 产融 资的渠道将被堵塞 。 农 村房屋买卖不受 当事人 身份限制 ，可 自由转让 。即从 农村 第 四 ，继承法规定农村房屋 可 以继 承 ，意 味着农 村房 屋 宅基地使用权登记与农村房屋产权登记两方 面着 手构建农村 维普资讯 http://www.cqvip.com７８ 宅基 地使 用权有 限转让及 房屋 自由买卖 的法律 制度 。具 体内 宅基地使用权 。买房不能买地 ，似乎 不可理喻 ，从 物理角 度 容是 ： 看 ，宅基地与 房屋是不可分割 的两个部分 ，房屋是建在宅 基 １ 物权法应将农村 宅基地使 用权物权化。作为物权 的农 地上 的 ，是离不开宅基地 的，由此极 易给人 们一个 误区 ，既 ． 村宅基地使用权 ， 其法 律关 系主体是 农村居 民，法 律关 系客 然农村宅基地 只能在农 村村 民间转让 ，则 房屋也 只能在农村 体是宅基地 ，法律关系 内容是宅基地 使用权人对 宅基地 的占 村 民问买卖。否则 ，城市居 民购买农村 房屋取得 房子所有 权 有 、使用 、收益与一定范 围处分 的权 利 。将农村 宅基地使 用 而又不能获得宅基地使用权 ，岂不 有相 当的麻 烦吗？其实 不 权物权化 ，可 以充分 保 障农 民对 其宅 基 地所 享有 的 各种 利 然 ，农村密基地使用权主体的特殊性 决定 了其受让人 的特 殊 益 ，特别是物权的排他效 力 、优先效 力、追 及效力 ，使宅 基 要求 ，但宅基地使用权人可 以通过法 定租赁 权使房 屋所有权 地使用权人可 以充分享受对宅基 地的 占有 、使用 、收 益及一 与宅基地使 用权统一 于非本集 体的城 乡居 民 ，从 而解 决宅基 定范 围的处分权能 。 地使 用权 与房屋所 有权主体不一致 的问题 ，正如 城市建筑 物 ２ ．物权法应确立农村宅基地使用权有 限转让 制度 。宅 基 区分所 有权与土地使用权的分离一 样。只是 房屋 所有权人 在 地是属于集 体所 有 的土地 ，其 所 有权 不 能转 让是 不 容置 疑 签订房屋买卖合 同时要 明确如何处 理宅基地使 用权租赁 费用 的 ，作为农 民的一种 基于身份性 质福利 的宅基地使 用权 ，是 问题及宅基地使用权人 与房屋所有 人在宅基 地租赁方面今 后 保障农村村 民居 住权 实 现的 基本 权 利。随着 农村 经 济 的发 各 自的权利义务 问题 。 展 ，城市化进程的加快 ，大量农 民进入 城市 ，农村宅基 地 闲 ５ 物权法应确定农村房屋买卖 的条件 与程序。前已述农 ． 置 现象 必然发生 ，因此 ，完全禁止宅基 地使用权 不能转让将 村 房屋产权 与宅基地使用权均必须建 立登记制 度 ，农村房 屋 会造成 宝贵 的土地资源浪 费 ，这也 不符 合 当今农 村经济发 展 买卖产权过户的前提是 当事人双方就宅 基地使用权 转让 或租 的现实。此外 ，宅基地使用权作 为不动 产用益物权 ，其取 得 赁达成一致协议 ，明确宅基地使用 权租赁或转 让费用 、租 赁 有审批 、继承、赠与等法律事 实 ，从土地管 理法 等法律 规定 期 间双方 当事人权利义务等 ，才能 办理房屋所 有权 转让登 记 分析 ，在农村村 民间转让并不 禁止 。关键是 城市居 民能否购 手续 。物权法还应明确县级 以上 国家土地管理 部门是农村 房 买农村宅基地使用权。笔 者认 为 ，从 国家确立农村 宅基地使 屋及宅基地使用权 的登记 主管部 门。 用权 的 目的来看 ，其主体只能是农 村村 民。因此 ，允 许宅基 地使用权 在本集体农村居 民间有 限转让 ，既保证 了宅基地 的 充分利 用 ，也没有改变宅基地使用 权的农村村 民身份的福利 性质。 四 、结论 综上所述 ，物权法应确立农村宅基地使 用权与 房屋产权 分别登记制度 ；明确规定农村 宅基地使用 权只能在 本集体村 ３ ．物权法 应规定农村宅基地使用权有 限转让 的条件 与程 民之间转让 ，农 村房屋可以 自由转让 。因此 ，根据 现行法 律 序。从 前述可见 ，农村宅基地使 用权转让 的对象只能是 转让 法规 的规定 ，李某与张某的房屋买卖 协议是双方 真实意思 的 人同村的村 民。笔者认 为 ，同村村 民不 管有 没有宅基地 或宅 表现 ， 应该是合法有效 的。至于不能 办理房屋 产权和宅基 地 基地面积足不足 ，只要双方达 成协 议 ，即可转让宅 基地使用 使用权证 ， 由于 主管部门的原 因造成的 （ 地普遍没 有办 是 本，与李某无关。笔者认 为 ，此 种情 形张 某可 以取得 房屋 权 。因为如果再限制受让人没有宅基地 或宅基地面 积不足等 证 ）条件 ，则宅基地使用权极 难转让 ，宅基 地使用权人 的利益也 产权 ，但不 能取 得 宅基地 使 用权 ，因其 不 是 本集 体农 村 居 难 以实现 。学界关于农村宅基地使用权 可 以转让 的理 由阐述 民 ，宅基 地使用权转让有 限制。张某 必须与李 某签 订宅基地 相 当多 ，在 此不再 赘 述。至 于农 村 宅基 地使 用 权转 让 的程 使用 权租赁协 议后才完 全行 使房屋所 有权 。 序， 笔者认 为，关键是要建立 和完 善农 村宅基 地使 用权登记 制度 。作为农村最重要的不动产 用益物权 ， 基地使用权 是 宅 目 ，我 国农 村 只有少 数 地 区建 立 了宅基 地使 用 权登 记 制 前［ 参考文献】 Ｎ ０６— 农 民最 宝贵的财产权 利 ，也是 国家 对农 民身份 的福利 待遇 。 ［ ］黄 莹 ．物权 法草案 的三大亮 点 ［ ］．人 民法 院报 。２０ ２ １—２． ７ 度 ， 多数地 区均未开展此项 工作 ，因此 ，规 范农 村宅基 地 ［］郑永胜 ，鞠海亭 ， 文平 ． 大 ２ 郑 农村房屋 买卖 ：足 耶 ，非耶 ？ ［ ］ Ｎ 管理 ，及 时对农村宅基地使用 权人进行登 记发证 ，使宅 基地 人 民法院报 ，２ ０ ０６—２— １ ２． ．使用权有 限转让 程序化 、制度 化 ，有助 于保 护宅基地使 用权 人的合 法权益 ， 使宅 基地使用权 利益最大化。 ４ ．物权法应确立农村房 屋所有权 与宅 基地使用权分开登 ［］李 ３炜 ，李悦 ．农 民房屋 可 以买卖 吗？ ［ ］．中国土 地 ， Ｊ ２０ ，（ ）． ０５ ３ 记 制度。该制度 主要 内容 是宅基地 使用权与农 村房屋所 有权 可以不同步转让 ，农 村房屋所 有权可 自由转让 ，不受 当事人 身份限制 ，但宅基地 使用权只有本集体农村 居 民受让才 可发 ［］ 邵斌华 ，董永学 ． ４ 农村房屋买 卖应否办理 宅基地 使用权 变更登 记 ， ｈ ｐ ／ ｙ． ｃｉａｏｒ ｏｇｐ ｂｉ／ ｅａ ． ｐ ｐ ｉ ＝ ｔ ：／ ￣ ｂ ｈｎ ｃｕｔ ｒ／ ｕ ｌ ｄｔｉ ｔ ． ｃ ｌ ｈ？ ｄ ４ ４ ５３生转让 。这表明城市 居 民可购买农村 房屋所 有权但 不能取得 ［］ 韩世远 ． ５ 宅基地 的立法问题 ［］． Ｊ 政治 法， ， ０５ ５ 扛 ２０ ，（ ）．维普资讯 http://www.cqvip.com７ ９Ｏｎ Ｒｕ ａ ｕ ｅ Ｔｒ ｎ ａ ｔ ｎ ａ ｄ Ｈｏ ｅ ｔ ａ ａ ｌ ｒ Ｈｏ ｓ ａ ｓ ｃ ｉ ｎ ｍ ｓ ｅ ｄ Ｌ ｗ ｏＷ ＡＮ Ｊｎ—ｈ ｉ ｕ（ ｕ ａ ａ ｉ Ｔ ｌ ｉ ｎ Ｕ ｉ ｒ ｔ ，Ｃ ａ ｇ ｈ １ ０ ８ Ｈ ｎｎＲ ｄ ｏ＆ ｅ ｖ ｉ ｎｖ ｓ ｙ ｈ ｎ ｓａ ４ ０ ０ ） ｅｓ ｏ ｅｉ［ ｂｔ ｃ］Ａ ｃｒ ｎ ｅ ｅｅ ｌ ｒ ｃ ｌ ｅＣｖ ａ ｅ ．Ｒ ， ｅ ｅ ｏ Ｄｃ ｃ ｒｅ Ａ ｓ ａｔ ｃｏ ｉ ｔ ｔ ｎｒ ｉ ｉ ｅ ｏ ｔ ｉｌ ｗｏ ｔ ｒ ｄ ｇｏｈ Ｇ ａＰ ｎ ｐ ｓｆ ｈ ｉＬ ｆ Ｐ ．Ｃ ｔ ｒ ａ ｅｉ ｉ ． ｈ ｈ ｅ ｒ ｎ ｓ ｆ ｃ ｔ ｉｉ ｎ ｆｅ ｆｃｉ ｎ ｓ ｆｒ ｒ ｈ ｕ ｅ ｔａ ｓ ｃ ｉｎ ｒｏ ｓｏ ｆｅ ｔ ｅ ｅ ｓｏ ｕ ａ ｏ ｓ ｒ ｎ ａ ｔｏ ａ ｄ ｎ ｉ ｅ ｎ ｏ ｅ ａ ｎ ｅ ｕ ａｉ ｎ ｗ ｉｈ ｌ ａ ｏ ｉｒ ｉａ ｖ ｌ ｎ ｅ ｔ ｒ ｉ ｔ ｒ ｌｗｓ ａ ｄ ｒ ｇ ｌ ｔ ｓ ｈ ｈ ｏ ｈ ｃ ｅ ｄ ｔ ｕ ｉ ｃ ｄ ｌ，．ｃ ｎ ｕ ｉｎ ａ ｄ ｖ ｒｅ ｅ ｄｃ ． ｉ ｅ ｒ ｐ ｄ ｄ ｖ ｌ ｐ ｎｔｏ ｃ ｎ ｍｙ ａ ｌｒ ｅ ｎｌ ｅ ｆｈ ｕ ｅ ｎ ｒ ｒ １ａ ｅ ｓｅ ｅ ｏ ｆ ｓｏ ｎ ａ ｄ ｖ ｒ ｉｔ ｉ Ｗ ｔ ｔ ａ ｉ ｅ ｅｏ ｍｅ ｆｅ ｏ ｏ ｈ ｈ ａ ｇ ｉ ｍｂ ｌｏ ｏ ｓ ｓ ｉ ｕ ａ ｒ ａ ｎｔｒ，ｈ ｒ ｄ ｒ ｔ ｔｉ ｅ ｙ ｉ ｏ ｔ ｎ ｏ ｓ ｅ ｉ ａ ｙ ｓ ｐ ｒ ｔ ｈ ｍｅ ｔａ ｅ ｉｔａ ｉ ｎｄ ｐ ｏ ｅ ｔ ｈ ｅ ｉｕａ ｔ ｅ ｔａ ｅ ｍａｋｅ ・Ｉ ｓｖ ｒ ｍｐ ｒａ ｔｔ ｐ ｃｆｃ ｌ ｅ ａ ａ ｅ ｔ ｅ ｈｏ 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