房地产投资的可行性和风险分析
——以锦美南华府为例
房地产投资的可行性和风险分析
——以锦美南华府为例
摘 要
目前，随着人类社会的不断发展和人民的生活水平的不断提高，人 们对住房的要求也是越来越高，特别是我国加入世界贸易组织以来，所以，房地产行业正在朝着一个正确的、健康的、稳定的方向进一步快速发展着，以致于房地产行业在我国国民经济产值的比重已经远远超过了我们的想象，甚至房地产企业在一定程度上深刻影响着我国国民经济的健康发展，决定其发展 趋势。 房地产行业已经成为了国民经济发展的一个基本生产要素。但是在房地产投资项目的过程中，企业也是存在着很大的风险和挑战。本文主要介绍 了房地产风险投资的一般情况、 风险投资的主要类型和控制方法，并且对房地产企业的项目风险投资的可行性做出了具体的分析。
关键词：房地产；投资；可行性分析；风险分析
引言
目前，随着人类社会的不断发展和人民的生活水平的不断提高，人们对住房的要求也是越来越高，特别是我国加入世界贸易组织以来，所以，房地产行业正在朝着一个正确的、健康的、稳定的方向进一步快速发展着，以至于房地产行业在我国国民经济产值的比重已经远远超过了我们的想象，甚至房地产企业在一定程度上深刻影响着我国国民经济的健康发展，决定其发展趋势。房地产行业已经成为了国民经济发展的一个基本生产要素。但是在房地产投资项目的过程中，企业也是存在着很大的风险和挑战。房地产业关系到整个国民经济能否持续、健康、稳定和安全的发展，涉及到国家和个人的利益。因此，必须对房地产行业所存在的风险进行进一步的分析，使得房地产 行业更好的为我国国民经济的稳步发展做出其相应的贡献。 房地产的经营与管理是一个比较复杂的过程，与此同时，
国家经济发展的整体水平、政府宏观经济政策的调整、消费观念的变化及房地产市场的发展与变化等，使房地产项目运作的环境错综复杂，对于房地产项目的经营者来说，都迫切需要能面对激烈的市场竞争做出迅速反应的能力和在复杂、高风险的投资活动中做出正确决定。
项目总体概况
锦美南华府：位于二七区长江路与淮南街交汇处南300米路的西锦美南华府是由河南省锦美置业有限公司开发，本项目位于二七区淮南街与郑航南路交汇处，总建筑面积近20万方，户型由78-130平温馨二房，舒适三房。绿化率百分之二十五，总户数1100户车位，地上500地下1000计划中的5号地铁线，建筑形式：综合性高档高层住宅
预计入伙时间：预计2015年7月10日
2013年经济运行全面提速，其中房地产业将成为全年增加值增长最快的行业。全年房地产开发投资额预计达15亿元，房地产企业家信心指数一直位于六大行业之首，整个房地产市场呈快速增长趋势。而房地产业的快速发展又带动了相关产业的发展。作为一个产业，房地产已经释放了较强的活力，成为一个驱动房地产经济发展的支柱性产业。
一、市场竞争状况
房地产正处于房地产开发的新热潮期，目前旧城改造、钻石大厦、以及保障房项目等，前由几家开发企业独占市场的局面不复出现。随着房地产的城市开发已向新城区转移，房地产市场热点也集中于此，大部分明星楼盘在此拔地而起。目前新城区片区的楼盘价格 也相对较高，新城区住宅（含别墅、天地楼）均价约为8000元／㎡—10000元／㎡左右，无高层电梯房。随市场发展空间由老城区向东部外延区域转移，房地产规模化开发成为楼市的主流模式，以大玉米为首的城市标杆建筑体高尚住宅浮出水面，成为房地产市场的一道亮丽风景线，区位优势十分明显，商业发展模式也引起人们的关注。到目前为止，未来众多商家的涌入，引发了对房地产热点的商业的竞争，在很大程度上拉动了房地产业迅速发展。同时，得益于房地产市场良好的发展态势及政府的优惠政策。
二、消费群体状况：房地产市场从2007年开始升温，07年、08年、09年发展很快。经调查显示，先期购房者大多属于富有阶层，包括经商人员，有较高灰色收入的人员等，这部分人员大多在早期房地产市场春天时已经购置了房产。在中期的购房者中，电讯、银行等高收入行业的从业人员及二次置业者较多，这类置业者最关注的是居住环境及房产的升值潜力，选择楼盘以中高档为主。但上述两类消费者仍是目前商品房消费者的较大部分。从今年开始进行大规模城市改造，2012年至2015年，含旧城 改造在内的各项地产项目住宅面积预计超过20万平方米。大规模城改有大量的拆迁户以及对农民进城购房的优惠政策，们急需购买房产，因此市场潜力巨大。这一消费群体中，存在着大量的工薪阶层，这一群体有一定的消费能力。
三、周边配套;
（1）教育：小区内部配套一所小学，郑州市七十四中（长江路淮南街）、郑州市六十二中（长江路碧云路）、郑州市八十九中（郑密路丹青路）、郑州市八十一中（京广路长江路）、郑州第十三中学（南三环碧云路）。
（2）周边商业配套：二七万达广场（航海路大学路西南角），长江路世纪联华（长江路大学路西北角）、京广路大商（京广南路与华中路交叉口西南角）、嵩山路大商（中原区嵩山路）等。
（3）医疗配套：武警医院分院（嵩山路丹青路）、第二人民医院（航海路大学路西北角）
（4）交通 周边交通配套：客运总站、客运南站。项目周边公共交通方便快捷，乘坐B3、56、296、298等 多路公交车可直达项目。另有规划中的地铁7号线。
四：结论
作为一个产业，房地产已经释放了较强的活力，成为一个驱动经济发展的支柱性产业。大规模的城市改造将更进一步刺激房地产行业大势趋高。该房地产市场将稳步走向成熟。商业性房产与中高档住宅是今后房地产经济发展的中流砥柱。房地产市场供求的结构性失衡仍然存在。从2008年开始，受县城地域的影响，城镇化规划区域的要求，房地产开工率不断下降，房地产市场存货量不断消化，到2011年，真正意义上的房地产项目屈指可数，未来五年，商品房销售仍将走红。
五：项目风险分析
（1）政策风险分析
整个住宅小区项目最大的风险就是政策变动以及政府支持力度的变更。目前项目已获得人民政府、规划局、建设局、房产局、计划委员会等部门的批准，与项目各相关债权人商妥签订了有关协议，并按相关法规办妥了相关手续，项目权属清晰，项目建设“五证”仍在办理当中。可以说，项目政策风险已经很小。但不排除在项目建设的24个月期间，国家对于房地产行业做政策性调整。因此，及时掌握政策变动及做好政府各方面协调，灵活调整建设进度，并争取相应的政策支持，是防范风险的必要手段。
（2）社会风险分析
在项目建设期间，因各种原因冲突引发的社会动荡将对项目产生影响。因目前国家宏观经济大势较好，社会趋于稳定，社会动荡的风险比较小。对于本项目，在项目拿地时已把各种历史问题处理完毕，项目社会风险已降至最低。
（3）经济风险分析
宏观经济发展在不可预知中走下坡路、通货膨胀或其他经济问都会对行业产生冲击，从而影响到项目发展。从目前国家宏观经济走势来看，此类风险较小，但不可排除不可抗拒因素的影响所导致的经济风险。对此，应以优质的产品保证项目的行业优势，并采用各行业精英团体的专业建议及先期预测把握社会发展变化，未雨绸缪，规避风险。
（4）行业风险分析
依目前房地产业的发展情况，项目开发可能遭遇行业竞争的问题及未来可能的行业过热而导致的泡沫危机。公司以优质产品保证优势，以市场细分策略规避风险，并采取各种手段加快资金回笼，实现“货如轮转”
（5）管理风险分析
策划考虑不周，对困难及问题估计不足，或定位失误都可能带来风险。项目操作过程的偏差或工程时间突破计划，导致成本上升，也将带来一定风险。因此，公司将依靠经验丰富的项目经理实行严格的项目管理，并以实际情况不断调整偏差，尽量减少风险。
（6）资金风险分析
短长期融资的短缺都有可能打断项目开发的延续性，带来资金运转的风险。经过项目一期建设，目前公司自有资金充足，银行关系良好，给项目持续的资金
供给不成问题。
六、结论整体而言，本项目风险比较小，就目前环境而言尚不存在不可抗 拒的风险，只要能加以认识和防范，是可以将风险值减至最低的。
综合结论如下：
1、国家近年连续出台的房地产相关政策均是为了促进普通住宅产业的发展，本项目的建设符合国家发展普通住宅的产业政策，有利于改善老百姓的居住条件。
2本项目小区所在的地理区位优势明显，区域内国民经济的稳定快速增长，人民群众生活小平的不断提高，给项目提供了良好的宏观运作环境和强大的社会支持系统。
3、项目选址与城市发展的空间走向相吻合适应当今居住社区发展潮流和方向；项目的规划设计体现了城市居民对现代家居的追求。
4、我们在进行成本估算时，充分考虑了各方面最不利的因素；在销售上采取低利润、快回收的策略，以确保项目资金的安全。从项目的经济分析来看，项目启动资金来源可靠，开收的策略，以确保项目资金的安全。从项目的经济分析来看，项目启动资金来源可靠，开发商自有资金充裕，项目各项经济指标均属良好，项目的税收为该地区创造了良好的经济社会效益。
5、项目可能采用内部订购开发方式，销售对象明确，客户购买意愿强烈，对于本项目的开发商来说，最大限度地规避了销售环节的市场风险，为项目综合目标的实现扫清了障碍。
综上所述，我们认为本项目是可行的，只要政府给予帮助和支持，另外建议尽快办理相关审批手续，做好规划设计，投入开发建设。
1．项目所处区域房地产市场日趋竞争激烈，购房者心态也越来越成熟，良好的规划、设计、建设品质及人文环境已成为中、高档物业必备的前提条件，公司结合消费者的心理，按照规划设计方案尽快完成景观、庭院详细设计及施工。
2．从资金来源看，银行还贷、销售转投入对销售回笼款的依赖性较强，公司密切关注市场变化，加强市场调研，针对目标客户，有针对性地做好宣传推介，尽快开展楼盘的形象展示，尽快聚集人气，创造竞争优势，保障销售方案的顺利实施，加快销售款回笼。
3．本项目能否按规划工期、设计竣工标准完工，以及工程施工过程存在一定的不确定性；在施工管理中应严格控制房屋开发建设成本费用，降低投资成本，加强对本项目工程进度的监管力度， 确保该项目按计划正常施工；同时，还应注意资金的保障也是施工进度的有效保证。否则，施工进度不能保证，则直接影响销售及完工交付。
4．为了降低市场风险，保障贷款资金的安全性、流动性，同时减少开支。
参考文献
[1] 姬春艳.《房地产开发与经营》.（113- 137页）。
[2] 谢家瑾.当前全国房地产市场现状和发展态势分析［J］.浦东房地产，2001。
[3]张愈.经济适用房纵横谈[M].西安：陕西人民出版社，2002。
[4]厉以宁.中国住宅市场的发展与政策分析.北京：中国物价出版社，1999。
[5]王欢.我国公共住房政策模式研究.华中科技大学硕士论文，2006。
房地产投资的可行性和风险分析
——以锦美南华府为例
房地产投资的可行性和风险分析
——以锦美南华府为例
摘 要
目前，随着人类社会的不断发展和人民的生活水平的不断提高，人 们对住房的要求也是越来越高，特别是我国加入世界贸易组织以来，所以，房地产行业正在朝着一个正确的、健康的、稳定的方向进一步快速发展着，以致于房地产行业在我国国民经济产值的比重已经远远超过了我们的想象，甚至房地产企业在一定程度上深刻影响着我国国民经济的健康发展，决定其发展 趋势。 房地产行业已经成为了国民经济发展的一个基本生产要素。但是在房地产投资项目的过程中，企业也是存在着很大的风险和挑战。本文主要介绍 了房地产风险投资的一般情况、 风险投资的主要类型和控制方法，并且对房地产企业的项目风险投资的可行性做出了具体的分析。
关键词：房地产；投资；可行性分析；风险分析
引言
目前，随着人类社会的不断发展和人民的生活水平的不断提高，人们对住房的要求也是越来越高，特别是我国加入世界贸易组织以来，所以，房地产行业正在朝着一个正确的、健康的、稳定的方向进一步快速发展着，以至于房地产行业在我国国民经济产值的比重已经远远超过了我们的想象，甚至房地产企业在一定程度上深刻影响着我国国民经济的健康发展，决定其发展趋势。房地产行业已经成为了国民经济发展的一个基本生产要素。但是在房地产投资项目的过程中，企业也是存在着很大的风险和挑战。房地产业关系到整个国民经济能否持续、健康、稳定和安全的发展，涉及到国家和个人的利益。因此，必须对房地产行业所存在的风险进行进一步的分析，使得房地产 行业更好的为我国国民经济的稳步发展做出其相应的贡献。 房地产的经营与管理是一个比较复杂的过程，与此同时，
国家经济发展的整体水平、政府宏观经济政策的调整、消费观念的变化及房地产市场的发展与变化等，使房地产项目运作的环境错综复杂，对于房地产项目的经营者来说，都迫切需要能面对激烈的市场竞争做出迅速反应的能力和在复杂、高风险的投资活动中做出正确决定。
项目总体概况
锦美南华府：位于二七区长江路与淮南街交汇处南300米路的西锦美南华府是由河南省锦美置业有限公司开发，本项目位于二七区淮南街与郑航南路交汇处，总建筑面积近20万方，户型由78-130平温馨二房，舒适三房。绿化率百分之二十五，总户数1100户车位，地上500地下1000计划中的5号地铁线，建筑形式：综合性高档高层住宅
预计入伙时间：预计2015年7月10日
2013年经济运行全面提速，其中房地产业将成为全年增加值增长最快的行业。全年房地产开发投资额预计达15亿元，房地产企业家信心指数一直位于六大行业之首，整个房地产市场呈快速增长趋势。而房地产业的快速发展又带动了相关产业的发展。作为一个产业，房地产已经释放了较强的活力，成为一个驱动房地产经济发展的支柱性产业。
一、市场竞争状况
房地产正处于房地产开发的新热潮期，目前旧城改造、钻石大厦、以及保障房项目等，前由几家开发企业独占市场的局面不复出现。随着房地产的城市开发已向新城区转移，房地产市场热点也集中于此，大部分明星楼盘在此拔地而起。目前新城区片区的楼盘价格 也相对较高，新城区住宅（含别墅、天地楼）均价约为8000元／㎡—10000元／㎡左右，无高层电梯房。随市场发展空间由老城区向东部外延区域转移，房地产规模化开发成为楼市的主流模式，以大玉米为首的城市标杆建筑体高尚住宅浮出水面，成为房地产市场的一道亮丽风景线，区位优势十分明显，商业发展模式也引起人们的关注。到目前为止，未来众多商家的涌入，引发了对房地产热点的商业的竞争，在很大程度上拉动了房地产业迅速发展。同时，得益于房地产市场良好的发展态势及政府的优惠政策。
二、消费群体状况：房地产市场从2007年开始升温，07年、08年、09年发展很快。经调查显示，先期购房者大多属于富有阶层，包括经商人员，有较高灰色收入的人员等，这部分人员大多在早期房地产市场春天时已经购置了房产。在中期的购房者中，电讯、银行等高收入行业的从业人员及二次置业者较多，这类置业者最关注的是居住环境及房产的升值潜力，选择楼盘以中高档为主。但上述两类消费者仍是目前商品房消费者的较大部分。从今年开始进行大规模城市改造，2012年至2015年，含旧城 改造在内的各项地产项目住宅面积预计超过20万平方米。大规模城改有大量的拆迁户以及对农民进城购房的优惠政策，们急需购买房产，因此市场潜力巨大。这一消费群体中，存在着大量的工薪阶层，这一群体有一定的消费能力。
三、周边配套;
（1）教育：小区内部配套一所小学，郑州市七十四中（长江路淮南街）、郑州市六十二中（长江路碧云路）、郑州市八十九中（郑密路丹青路）、郑州市八十一中（京广路长江路）、郑州第十三中学（南三环碧云路）。
（2）周边商业配套：二七万达广场（航海路大学路西南角），长江路世纪联华（长江路大学路西北角）、京广路大商（京广南路与华中路交叉口西南角）、嵩山路大商（中原区嵩山路）等。
（3）医疗配套：武警医院分院（嵩山路丹青路）、第二人民医院（航海路大学路西北角）
（4）交通 周边交通配套：客运总站、客运南站。项目周边公共交通方便快捷，乘坐B3、56、296、298等 多路公交车可直达项目。另有规划中的地铁7号线。
四：结论
作为一个产业，房地产已经释放了较强的活力，成为一个驱动经济发展的支柱性产业。大规模的城市改造将更进一步刺激房地产行业大势趋高。该房地产市场将稳步走向成熟。商业性房产与中高档住宅是今后房地产经济发展的中流砥柱。房地产市场供求的结构性失衡仍然存在。从2008年开始，受县城地域的影响，城镇化规划区域的要求，房地产开工率不断下降，房地产市场存货量不断消化，到2011年，真正意义上的房地产项目屈指可数，未来五年，商品房销售仍将走红。
五：项目风险分析
（1）政策风险分析
整个住宅小区项目最大的风险就是政策变动以及政府支持力度的变更。目前项目已获得人民政府、规划局、建设局、房产局、计划委员会等部门的批准，与项目各相关债权人商妥签订了有关协议，并按相关法规办妥了相关手续，项目权属清晰，项目建设“五证”仍在办理当中。可以说，项目政策风险已经很小。但不排除在项目建设的24个月期间，国家对于房地产行业做政策性调整。因此，及时掌握政策变动及做好政府各方面协调，灵活调整建设进度，并争取相应的政策支持，是防范风险的必要手段。
（2）社会风险分析
在项目建设期间，因各种原因冲突引发的社会动荡将对项目产生影响。因目前国家宏观经济大势较好，社会趋于稳定，社会动荡的风险比较小。对于本项目，在项目拿地时已把各种历史问题处理完毕，项目社会风险已降至最低。
（3）经济风险分析
宏观经济发展在不可预知中走下坡路、通货膨胀或其他经济问都会对行业产生冲击，从而影响到项目发展。从目前国家宏观经济走势来看，此类风险较小，但不可排除不可抗拒因素的影响所导致的经济风险。对此，应以优质的产品保证项目的行业优势，并采用各行业精英团体的专业建议及先期预测把握社会发展变化，未雨绸缪，规避风险。
（4）行业风险分析
依目前房地产业的发展情况，项目开发可能遭遇行业竞争的问题及未来可能的行业过热而导致的泡沫危机。公司以优质产品保证优势，以市场细分策略规避风险，并采取各种手段加快资金回笼，实现“货如轮转”
（5）管理风险分析
策划考虑不周，对困难及问题估计不足，或定位失误都可能带来风险。项目操作过程的偏差或工程时间突破计划，导致成本上升，也将带来一定风险。因此，公司将依靠经验丰富的项目经理实行严格的项目管理，并以实际情况不断调整偏差，尽量减少风险。
（6）资金风险分析
短长期融资的短缺都有可能打断项目开发的延续性，带来资金运转的风险。经过项目一期建设，目前公司自有资金充足，银行关系良好，给项目持续的资金
供给不成问题。
六、结论整体而言，本项目风险比较小，就目前环境而言尚不存在不可抗 拒的风险，只要能加以认识和防范，是可以将风险值减至最低的。
综合结论如下：
1、国家近年连续出台的房地产相关政策均是为了促进普通住宅产业的发展，本项目的建设符合国家发展普通住宅的产业政策，有利于改善老百姓的居住条件。
2本项目小区所在的地理区位优势明显，区域内国民经济的稳定快速增长，人民群众生活小平的不断提高，给项目提供了良好的宏观运作环境和强大的社会支持系统。
3、项目选址与城市发展的空间走向相吻合适应当今居住社区发展潮流和方向；项目的规划设计体现了城市居民对现代家居的追求。
4、我们在进行成本估算时，充分考虑了各方面最不利的因素；在销售上采取低利润、快回收的策略，以确保项目资金的安全。从项目的经济分析来看，项目启动资金来源可靠，开收的策略，以确保项目资金的安全。从项目的经济分析来看，项目启动资金来源可靠，开发商自有资金充裕，项目各项经济指标均属良好，项目的税收为该地区创造了良好的经济社会效益。
5、项目可能采用内部订购开发方式，销售对象明确，客户购买意愿强烈，对于本项目的开发商来说，最大限度地规避了销售环节的市场风险，为项目综合目标的实现扫清了障碍。
综上所述，我们认为本项目是可行的，只要政府给予帮助和支持，另外建议尽快办理相关审批手续，做好规划设计，投入开发建设。
1．项目所处区域房地产市场日趋竞争激烈，购房者心态也越来越成熟，良好的规划、设计、建设品质及人文环境已成为中、高档物业必备的前提条件，公司结合消费者的心理，按照规划设计方案尽快完成景观、庭院详细设计及施工。
2．从资金来源看，银行还贷、销售转投入对销售回笼款的依赖性较强，公司密切关注市场变化，加强市场调研，针对目标客户，有针对性地做好宣传推介，尽快开展楼盘的形象展示，尽快聚集人气，创造竞争优势，保障销售方案的顺利实施，加快销售款回笼。
3．本项目能否按规划工期、设计竣工标准完工，以及工程施工过程存在一定的不确定性；在施工管理中应严格控制房屋开发建设成本费用，降低投资成本，加强对本项目工程进度的监管力度， 确保该项目按计划正常施工；同时，还应注意资金的保障也是施工进度的有效保证。否则，施工进度不能保证，则直接影响销售及完工交付。
4．为了降低市场风险，保障贷款资金的安全性、流动性，同时减少开支。
参考文献
[1] 姬春艳.《房地产开发与经营》.（113- 137页）。
[2] 谢家瑾.当前全国房地产市场现状和发展态势分析［J］.浦东房地产，2001。
[3]张愈.经济适用房纵横谈[M].西安：陕西人民出版社，2002。
[4]厉以宁.中国住宅市场的发展与政策分析.北京：中国物价出版社，1999。
[5]王欢.我国公共住房政策模式研究.华中科技大学硕士论文，2006。