一、个人住房房产税的涵义 （一）个人住房房产税的概念 个人住房房产税，又称非营业性房产税，是指国家以个人居住用房为课税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税，属于房产税的一部分。 （二）个人住房房产税的特征 目前我国的个人住房房产税尚不完善，但是通过国外个人住房房产税的相关立法和理论可以得出个人房产税有以下特点： 1．个人住房房产税是个别财产税 财产税按照征税对象范围的不同，可以分为一般财产税和个别财产税。一般财产税，是指对纳税人拥有的各类财产实行综合征税的税收。个别财产税，是对纳税人拥有的土地、房屋、资本和其他财产分别征税的税收。个人住房房产税仅以个人居住的房屋为征税对象，所以属于个别财产税。 2．个人住房房产税是直接税 以税负能否转嫁为标准，税收可以分为直接税和间接税。直接税是指直接向个人或企业开征的税收。间接税是对商品和服务征收的，只是间接地以公众为征税对象，并不直接要求个人或者企业缴税，而是包含在商品和服务的价值中。个人住房房产税是由房屋产权人直接担负，因此属于直接税。 3．个人住房房产税按照不同的经营方式分别征收 个人住房属于个人财产，因此产权人享有对该房屋的处置权，可以将其用来自己居住，也可以将其出租。个人住房房产税对于前者按照房产计税余值征收，对于后者则按照房屋的租金多少来征收。这一特点有益于平衡税负，是税收公平原则的体现。 二、征收个人住房房产税的必要性 （一）我国房地产市场过热 随着我国经济的迅猛发展，房地产市场空前繁荣，但其产生经济效益的同时也滋生了大量的经济泡沫，使房地产市场秩序混乱而且愈演愈烈。各城市房价居高不下，均出现了住房难的问题。个人住房房产税开征后，对拥有住房较多者课以较高税款，对拥有住房较少者课以较少税款，提高多套闲置房屋产权人的购房成本，促进闲置房屋的快速转让，从而优化配置我国稀缺的房地产资源。所以开征个人住房房产税是促进房地产市场健康发展、控制房价的需要。 （二）我国当今房产税制度存在缺陷 个人住房房产税对于增加地方政府财政收入、调节房地产市场的市场结构、优化房地产资源配置方面都具有较为明显的调控优势，但是目前我国的房产税未能充分发挥其应有的功能，究其原因，在于我国现行的房产税制度存在一些主要的问题，具体如下： 1．立法层次较低 目前在房产税领域全国通行的法规是1986年国务院颁布的《房产税暂行条例》，因其立法时间早，内容陈旧，到目前为止很多内容都已不适应时代的需要。而且《房产税暂行条例》属于国务院的行政法规，立法层次不高，权威性不够。同时，原本是地方税种的房产税，由于中央统得过死，缺乏弹性，既不利于调动地方积极性，也不适应分税制财税体制的客观要求。�豍 2．征税范围过窄 一方面，我国现行房地产税收法律制度规定，税赋主要集中于房地产的开发、转让和出租三个过程，而这三个过程综合来看属于房地产的流转阶段，即我国房地产税收的征税项目还仅仅停留在房屋的流转阶段之中。 另一方面，从纳税地域上看，现行房产税的征税范围界定为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村，覆盖范围较为狭窄。 3．计税依据不合理 目前我国房产税的计税依据有两种，分别为从价计征和从租计征。房产税从价计征按照房产的原值一次减除10%至30%后的余值计算，而从租计征则是依据房产的租金收入，按12%的房产税进行计算。�豎这两种计税依据都不能反映财产的现有价值，不能反映房产的时间价值，不能随着经济发展、房产的增值而相应增加税收收入，也就不能很好的发挥其调节经济的作用。 4．税率设计缺乏灵活性 我国现行的房产税税率根据从价计征和从租计征的不同计税依据，分别征收1.2%或12%的税率。这就是说，我国现行房产税的税率只是采取“一刀切”式的方法，并没有根据不同收入的人群设置不同的税率，没有考虑到我国不同地区经济发展水平的差异，没有体现出“差别化”的税率，规定过于死板，缺乏灵活性。 （三）房产税的重要作用 根据房产税自身所具有的特征，其功能主要体现在以下三个方面： 1．房产税是地方财政收入的主要来源 房地产本身不会产生地域间的流动，这就为地方财政收入提供了稳定的税收来源。同时，由于“房地产税收与增值税、消费税、营业税等流转税不一样，它不是以商品生产、商品流通和劳动服务的流转额为征税对象，而是针对固定不变的房地产物业及其相关行为和所得征税”�豏，而且房产税本身属于直接税，不易发生税负的转嫁，这就使房产税的税源显得更为充足。稳定而充足的税收来源，使房产税成为地方财政收入的主要来源。 2．房产税可以调节房地产市场的市场结构 房产税主要通过对不同类型、不同档次的房地产设置不同税率来实现对房地产市场结构的调节。对多套房产的保有者以及高档住宅的所有者设置较高的税率，可以相应增加该类型房地产保有者的纳税负担，促使其转让多余闲置的房产。通过对房产税设置不同的税率，使房地产的供给者调整房地产的供给结构，向社会提供更多的符合需求者实际需要的户型，从而使供给结构和需求结构趋于平衡。 3．房产税可以调节房地产市场闲置资源的有效利用 房产税这一功能主要体现在两个方面。首先，房产税会增加房产持有者的持有成本，这就会迫使一部分房地产投机者抛售手中房源，使大量闲置的房屋重新投放于市场，从而增加房地产市场的房屋供应量，提高房屋的利用效率。其次，由于房产税是以土地资源的实际价值作为计税依据的，在土地不断升值而给土地持有者带来额外收益的同时，也使土地持有者的纳税额度不断增加，这就可以促使土地的权利主体更好的利用土地，提高土地的利用效率。可见，房产税可以有效抑制房地产市场的投机行为，有助于减少囤地现象的产生，使房地产市场的闲置资源得到有效的利用。 三、当今个人住房房产税试点的合法性问题 2011年，重庆、上海分别公布了房产税改革试点的方案，房产税改革的帷幕正式拉开。房产税改革试点的启动，无疑为当前我国的房地产市场注入了一剂“强心剂”，其对于调控我国房地产市场，具有不可忽视的作用。 然而当多数人都为房产税改革欢呼雀跃的时候，一些法学学者提出了问题：个人住房房产税开征的合法性依据尚不足。笔者也认为个人住房房产税试点在现阶段的法治环境下缺乏合法性的基础，具体理由如下： （一）缺乏法理基础 关于法的效力问题，处理不同层级的法之间所发生的冲突，应遵循上位法先于下位法的规则。法律的效力要高于行政法规、地方性法规和规章。因此全国人大制定的《立法法》的效力要优于1986年国务院制定的《房产税暂行条例》以及沪渝地方政府制定的地方性法规的效力。所以实践中，地方政府住房房产税试点以《房产税暂行条例》为依据，而忽视《立法法》的相关规定，是有违法理的。 （二）省级人民政府没有征税权 根据《立法法》第九条规定：“本法第八项规定的事项尚未制定法律的，全国人民代表大会及其常务委员会有权作出决定，授权国务院可以根据实际需要，对其中的部分事项先制定行政法规，但是有关犯罪和刑罚、对公民政治权利的剥夺和限制人身自由的强制措施和处罚、司法制度等事项除外。”可见，全国人大只授予国务院征税权，可以制定有关税收的行政法规，但是并没有允许被授权的机关将该项权力转授给其他机关。因此，沪渝两省级政府是没有征税权的，沪渝两省政府仅以1986年国务院制定的《房产税暂行条例》为依据，在两省实施个人住房房产税试点，是没有法律依据的。
（三）与税收法定的原则相冲突 税收法定原则，又称税收法定主义，是指政府征税，包括税制的建立和税收政策的运用，应以法律为依据，做到依法治税。�豐日本税法学者金子宏将税收法定原则界定为“税的课赋和征收必须基于法律的根据进行。”�豑因为涉及到公民的财产权益，所以税收法定原则早己被各国宪法所确认，国家征纳税收的征税权与公民缴纳税款的义务，己成为法律明文规定的一项内容，必须通过法律予以公示。 将税收法定原则的内容放在个人住房房产税上来看，即个人住房房产税的开征必须经过国家立法机关形成法律的明确规定，否则国家就不能征税，任何人也不需要被强制缴纳税款。重庆和上海现行的房产税试点改革方案是以1986年国务院制定的《房产税暂行条例》为依据的，但《房产税暂行条例》仅仅是国务院于特定时期制定的一个行政法规，而且条例中规定的课税对象仅限于城镇的经营性房屋，而个人住房房产税针对的是居民个人非营业用的住房，没有包含在条例的征收范围内，个人住房房产税对于《房产税暂行条例》来说是一个新的税种，因此在法无明文规定的情况下，地方政府征收个人住房房产税不合法，违反了税收法定的原则。 （四）违反《立法法》的相关规定 在1985年，全国人大作出了《关于授权国务院在经济体制改革和对外开放方面可以制定暂行的规定或者条例的决定》，授予国务院对有关经济体制和对外开放方面制定行政法规的权力，但该项授权属于空白授权。所谓空白授权是指授权者授予被授权者一定事项的立法权，但对授权的理由、内容范围、期限没有作具体规定的授权。�豒而我国2000年颁布实施的《立法法》对于授权立法则规定了明确性的原则，第十条第一款规定：“授权决定应当明确授权的目的、范围。”这一规定要求不仅要授予被授权者制定暂行规定或条例的权力，而且授权的目的、范围都应做明确的授权，没有明确的授权即视为无权决定。所以1985年的空白授权是有违明确性原则的，其与《立法法》相冲突，已不具备发生效力的法律依据。 从上可知，根据1985年的授权，国务院1986年出台的《房产税暂行条例》，随着2000年《立法法》的颁布实施，《房产税暂行条例》也随着1985年空白授权的违法性而产生合法性质疑，因此再根据该条例开展个人住房房产税征收试点在合法性上更是站不住脚的。 四、总结 个人住房房产税的开征，涉及到经济水平各异的地方政府的利益，也涉及到千万购房者的利益，不仅关系到我国房产税制改革的成败，而且牵扯到经济、社会等诸多领域。笔者认为，只有制定一部统一的房产税法，才能解决我国目前存在的税权高度集中于中央、税费过多、征税范围过窄、计税依据不合理、税率设计缺乏灵活性等许多不合理问题，个人住房房产税的合法性问题也将迎刃而解，进而发挥其应有的调控功能，稳定房价，促进房地产市场的健康发展。
一、个人住房房产税的涵义 （一）个人住房房产税的概念 个人住房房产税，又称非营业性房产税，是指国家以个人居住用房为课税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税，属于房产税的一部分。 （二）个人住房房产税的特征 目前我国的个人住房房产税尚不完善，但是通过国外个人住房房产税的相关立法和理论可以得出个人房产税有以下特点： 1．个人住房房产税是个别财产税 财产税按照征税对象范围的不同，可以分为一般财产税和个别财产税。一般财产税，是指对纳税人拥有的各类财产实行综合征税的税收。个别财产税，是对纳税人拥有的土地、房屋、资本和其他财产分别征税的税收。个人住房房产税仅以个人居住的房屋为征税对象，所以属于个别财产税。 2．个人住房房产税是直接税 以税负能否转嫁为标准，税收可以分为直接税和间接税。直接税是指直接向个人或企业开征的税收。间接税是对商品和服务征收的，只是间接地以公众为征税对象，并不直接要求个人或者企业缴税，而是包含在商品和服务的价值中。个人住房房产税是由房屋产权人直接担负，因此属于直接税。 3．个人住房房产税按照不同的经营方式分别征收 个人住房属于个人财产，因此产权人享有对该房屋的处置权，可以将其用来自己居住，也可以将其出租。个人住房房产税对于前者按照房产计税余值征收，对于后者则按照房屋的租金多少来征收。这一特点有益于平衡税负，是税收公平原则的体现。 二、征收个人住房房产税的必要性 （一）我国房地产市场过热 随着我国经济的迅猛发展，房地产市场空前繁荣，但其产生经济效益的同时也滋生了大量的经济泡沫，使房地产市场秩序混乱而且愈演愈烈。各城市房价居高不下，均出现了住房难的问题。个人住房房产税开征后，对拥有住房较多者课以较高税款，对拥有住房较少者课以较少税款，提高多套闲置房屋产权人的购房成本，促进闲置房屋的快速转让，从而优化配置我国稀缺的房地产资源。所以开征个人住房房产税是促进房地产市场健康发展、控制房价的需要。 （二）我国当今房产税制度存在缺陷 个人住房房产税对于增加地方政府财政收入、调节房地产市场的市场结构、优化房地产资源配置方面都具有较为明显的调控优势，但是目前我国的房产税未能充分发挥其应有的功能，究其原因，在于我国现行的房产税制度存在一些主要的问题，具体如下： 1．立法层次较低 目前在房产税领域全国通行的法规是1986年国务院颁布的《房产税暂行条例》，因其立法时间早，内容陈旧，到目前为止很多内容都已不适应时代的需要。而且《房产税暂行条例》属于国务院的行政法规，立法层次不高，权威性不够。同时，原本是地方税种的房产税，由于中央统得过死，缺乏弹性，既不利于调动地方积极性，也不适应分税制财税体制的客观要求。�豍 2．征税范围过窄 一方面，我国现行房地产税收法律制度规定，税赋主要集中于房地产的开发、转让和出租三个过程，而这三个过程综合来看属于房地产的流转阶段，即我国房地产税收的征税项目还仅仅停留在房屋的流转阶段之中。 另一方面，从纳税地域上看，现行房产税的征税范围界定为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村，覆盖范围较为狭窄。 3．计税依据不合理 目前我国房产税的计税依据有两种，分别为从价计征和从租计征。房产税从价计征按照房产的原值一次减除10%至30%后的余值计算，而从租计征则是依据房产的租金收入，按12%的房产税进行计算。�豎这两种计税依据都不能反映财产的现有价值，不能反映房产的时间价值，不能随着经济发展、房产的增值而相应增加税收收入，也就不能很好的发挥其调节经济的作用。 4．税率设计缺乏灵活性 我国现行的房产税税率根据从价计征和从租计征的不同计税依据，分别征收1.2%或12%的税率。这就是说，我国现行房产税的税率只是采取“一刀切”式的方法，并没有根据不同收入的人群设置不同的税率，没有考虑到我国不同地区经济发展水平的差异，没有体现出“差别化”的税率，规定过于死板，缺乏灵活性。 （三）房产税的重要作用 根据房产税自身所具有的特征，其功能主要体现在以下三个方面： 1．房产税是地方财政收入的主要来源 房地产本身不会产生地域间的流动，这就为地方财政收入提供了稳定的税收来源。同时，由于“房地产税收与增值税、消费税、营业税等流转税不一样，它不是以商品生产、商品流通和劳动服务的流转额为征税对象，而是针对固定不变的房地产物业及其相关行为和所得征税”�豏，而且房产税本身属于直接税，不易发生税负的转嫁，这就使房产税的税源显得更为充足。稳定而充足的税收来源，使房产税成为地方财政收入的主要来源。 2．房产税可以调节房地产市场的市场结构 房产税主要通过对不同类型、不同档次的房地产设置不同税率来实现对房地产市场结构的调节。对多套房产的保有者以及高档住宅的所有者设置较高的税率，可以相应增加该类型房地产保有者的纳税负担，促使其转让多余闲置的房产。通过对房产税设置不同的税率，使房地产的供给者调整房地产的供给结构，向社会提供更多的符合需求者实际需要的户型，从而使供给结构和需求结构趋于平衡。 3．房产税可以调节房地产市场闲置资源的有效利用 房产税这一功能主要体现在两个方面。首先，房产税会增加房产持有者的持有成本，这就会迫使一部分房地产投机者抛售手中房源，使大量闲置的房屋重新投放于市场，从而增加房地产市场的房屋供应量，提高房屋的利用效率。其次，由于房产税是以土地资源的实际价值作为计税依据的，在土地不断升值而给土地持有者带来额外收益的同时，也使土地持有者的纳税额度不断增加，这就可以促使土地的权利主体更好的利用土地，提高土地的利用效率。可见，房产税可以有效抑制房地产市场的投机行为，有助于减少囤地现象的产生，使房地产市场的闲置资源得到有效的利用。 三、当今个人住房房产税试点的合法性问题 2011年，重庆、上海分别公布了房产税改革试点的方案，房产税改革的帷幕正式拉开。房产税改革试点的启动，无疑为当前我国的房地产市场注入了一剂“强心剂”，其对于调控我国房地产市场，具有不可忽视的作用。 然而当多数人都为房产税改革欢呼雀跃的时候，一些法学学者提出了问题：个人住房房产税开征的合法性依据尚不足。笔者也认为个人住房房产税试点在现阶段的法治环境下缺乏合法性的基础，具体理由如下： （一）缺乏法理基础 关于法的效力问题，处理不同层级的法之间所发生的冲突，应遵循上位法先于下位法的规则。法律的效力要高于行政法规、地方性法规和规章。因此全国人大制定的《立法法》的效力要优于1986年国务院制定的《房产税暂行条例》以及沪渝地方政府制定的地方性法规的效力。所以实践中，地方政府住房房产税试点以《房产税暂行条例》为依据，而忽视《立法法》的相关规定，是有违法理的。 （二）省级人民政府没有征税权 根据《立法法》第九条规定：“本法第八项规定的事项尚未制定法律的，全国人民代表大会及其常务委员会有权作出决定，授权国务院可以根据实际需要，对其中的部分事项先制定行政法规，但是有关犯罪和刑罚、对公民政治权利的剥夺和限制人身自由的强制措施和处罚、司法制度等事项除外。”可见，全国人大只授予国务院征税权，可以制定有关税收的行政法规，但是并没有允许被授权的机关将该项权力转授给其他机关。因此，沪渝两省级政府是没有征税权的，沪渝两省政府仅以1986年国务院制定的《房产税暂行条例》为依据，在两省实施个人住房房产税试点，是没有法律依据的。
（三）与税收法定的原则相冲突 税收法定原则，又称税收法定主义，是指政府征税，包括税制的建立和税收政策的运用，应以法律为依据，做到依法治税。�豐日本税法学者金子宏将税收法定原则界定为“税的课赋和征收必须基于法律的根据进行。”�豑因为涉及到公民的财产权益，所以税收法定原则早己被各国宪法所确认，国家征纳税收的征税权与公民缴纳税款的义务，己成为法律明文规定的一项内容，必须通过法律予以公示。 将税收法定原则的内容放在个人住房房产税上来看，即个人住房房产税的开征必须经过国家立法机关形成法律的明确规定，否则国家就不能征税，任何人也不需要被强制缴纳税款。重庆和上海现行的房产税试点改革方案是以1986年国务院制定的《房产税暂行条例》为依据的，但《房产税暂行条例》仅仅是国务院于特定时期制定的一个行政法规，而且条例中规定的课税对象仅限于城镇的经营性房屋，而个人住房房产税针对的是居民个人非营业用的住房，没有包含在条例的征收范围内，个人住房房产税对于《房产税暂行条例》来说是一个新的税种，因此在法无明文规定的情况下，地方政府征收个人住房房产税不合法，违反了税收法定的原则。 （四）违反《立法法》的相关规定 在1985年，全国人大作出了《关于授权国务院在经济体制改革和对外开放方面可以制定暂行的规定或者条例的决定》，授予国务院对有关经济体制和对外开放方面制定行政法规的权力，但该项授权属于空白授权。所谓空白授权是指授权者授予被授权者一定事项的立法权，但对授权的理由、内容范围、期限没有作具体规定的授权。�豒而我国2000年颁布实施的《立法法》对于授权立法则规定了明确性的原则，第十条第一款规定：“授权决定应当明确授权的目的、范围。”这一规定要求不仅要授予被授权者制定暂行规定或条例的权力，而且授权的目的、范围都应做明确的授权，没有明确的授权即视为无权决定。所以1985年的空白授权是有违明确性原则的，其与《立法法》相冲突，已不具备发生效力的法律依据。 从上可知，根据1985年的授权，国务院1986年出台的《房产税暂行条例》，随着2000年《立法法》的颁布实施，《房产税暂行条例》也随着1985年空白授权的违法性而产生合法性质疑，因此再根据该条例开展个人住房房产税征收试点在合法性上更是站不住脚的。 四、总结 个人住房房产税的开征，涉及到经济水平各异的地方政府的利益，也涉及到千万购房者的利益，不仅关系到我国房产税制改革的成败，而且牵扯到经济、社会等诸多领域。笔者认为，只有制定一部统一的房产税法，才能解决我国目前存在的税权高度集中于中央、税费过多、征税范围过窄、计税依据不合理、税率设计缺乏灵活性等许多不合理问题，个人住房房产税的合法性问题也将迎刃而解，进而发挥其应有的调控功能，稳定房价，促进房地产市场的健康发展。