西安工业大学北方信息工程学院
本科毕业设计(论文)
题目：保利地产公司财务风险研究
系 （部）： 管理信息系
专 业： 财务管理
班 级：
学 生：学 号：指导教师：
2011年 05月
保利地产公司财务风险研究
摘 要
作为一个典型的资金密集型行业，房地产企业资金投入量大、存货周转期长、回收期长与变现能力差的特点决定了其必然存在的财务风险。随着房地产企业高速发展,房地产企业财务风险也不断积聚。财务风险的存在可能会给企业带来一定的收益，同时也潜在着很大的威胁。目前许多企业在不断扩张的同时，忽视企业财务风险，由此带给了企业巨大的财务危机。鉴于此，如何合理把握财务风险的度，如何防范企业财务风险意义巨大。本论文理论联系实际，结合实际的调研资料，文章对保利地产公司财务风险成因进行分析,针对房地产企业财务风险的产生环节,提出风险防范措施并化解财务风险。
关键词：房地产； 财务风险；风险分析
Poly Real Estate Company Financial Risk Research
Abstract
As a typical capital-intensive industry, the characteristics of real estate
investment business volume, long inventory turnover, extended period of poor
liquidity determine its financial risks inherent in. With the rapid development of real estate companies, an accumulation of the corporate financial risk has becoming. The existence of financial risk may bring benefits, certain gains, but also potentially a
serious threat. Currently, many companies continue to expand，but at the same time, ignoring corporate financial risk, which brings the company a huge financial crisis. In view of this, how to interchange the financial risk, how to guard against financial risks has a great significance. In this thesis, uses theory with practice, with actual research data, the article analysis the causes of Poly Real Estate company's financial risk ，for the emergence of real estate aspects of corporate financial risk, proposed risk
prevention measures and defuse financial risks.
key words：real estate；financial risk；risk analysis
目 录
1绪 论 ........................................................................................................................ 1
1.研究背景及意义 .................................................................................................................... 1
1.1研究背景 ............................................................................................................................ 1
1.2研究意义 ............................................................................................................................ 2 2理论综述 ................................................................................................................. 3
2.1国内学者对财务风险的认识及研究 ............................................................................ 3
2.2国外学者对财务风险的认识及研究 ............................................................................ 4 3保利地产公司财务风险的调研及分析 ......................................................... 5
3.1对保利地产公司的简介 ........................................................................................ 5
3.2对保利地产公司财务风险的调研及分析 ............................................................ 5
3.2.1融资风险及调研分析 ........................................................................................ 5
3.2.2投资风险及调研分析 ........................................................................................ 8
3.2.3资金回笼风险及调研分析 ................................................................................ 9
3.3对保利地产公司财务风险的综合评价 .............................................................. 14 4完善保利地产公司财务风险的防范措施 .................................................. 16
4.1优化资本结构，降低筹资风险 ......................................................................... 16
4.2缩短预售时间，减少款项回收风险 ................................................................. 16
4.3注重融资策略的创新 ......................................................................................... 16
4.4规范融资担保，控制债务风险 ......................................................................... 16
4.5做好房地产企业的全面预算 ............................................................................. 17
4.6财务集中管理，规避财务风险 ......................................................................... 17
4.7适时进行财务分析与监督 ................................................................................. 17 5总结 ......................................................................................................................... 19 参考文献 ................................................................................................................... 20 致谢 ............................................................................................................................ 21 毕业设计（论文）知识产权声明 .................................................................... 22 毕业设计（论文）独创性申明......................................................................... 23
1绪 论
1.1研究背景及意义
1.1.1研究背景
我国企业新时期各种财务风险将比以往更加复杂地影响着其经营活动。全球企业的平均寿命通常为10年左右，中国的企业则更短。目前。我国企业财务风险衡量与管理还比较滞后，许多企业都是在危机发生后来总结失败的教训。只有深入研究企业财务风险的内涵，深刻地认识企业财务风险的来源，才能加强对企业财务风险的管理，提高企业财务系统的透明度，主动把握企业经营的发展方向。企业财务风险管理是指企业在充分认识其所面临的财务风险的基础上，采取各种科学、有效的手段和方法，对各类风险加以预测、识别、预防、控制和处理，以最低成本确保企业资金运动的连续性、稳定性和效益性的一项理财活动。
近年来，随着我国资本市场的迅速发展，很多上市公司和大型集团公司的经营管理逐渐由资产经营为主转变为资本经营为主，进入了财务为导向的企业管理阶段。在这种经济背景下，企业财务管理将成为企业管理的核心问题。而财务管理中最重要的也就是关于财务风险的管理。在新经济时代，财务管理在企业的各种管理中处于战略核心地位。其中对财务风险的认识、防范和控制的研究已成为当今企业所面临的重要课题。财务风险形成的根本原因在于财务活动本身及其环境的复杂性、人们认识的滞后性以及财务管理可控范围的局限性。在商品经济条件下，要控制和防范财务风险，就必须加强财务风险管理，通过企业内部制度设计，技术方法以及其他各种措施来减少风险损失，增强风险承受能力，使企业能在险中求胜。
财务风险主要来源于社会政治经济背景、市场环境和竞争对手策略的不确定性，企业财务活动及其资金运动规律的复杂性，市场经济参与主体的认识及其他方面能力的局限性。财务风险是必然事件，市场竞争主体只能将其控制在一定程度之内，但无法将其消除。
1.1.2研究意义
财务风险是指企业财务经营效果的不确定性，指企业的财务系统中客观存在的由于各种难以或无法预料和控制的因素作用，使企业实现的财务收益和预期财
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务收益发生背离，因而蒙受损失的机会或可能。从经济学角度讲，现代企业的财务风险是一种微观经济风险，是企业所面临的全部风险的货币化的表现形态，是企业经营风险的集中体现。国内外一些知名企业所以纷纷破产倒闭，一是投资决策失误，二是忽视财务风险的存在，因此对哦财务风险的认识、预防和控制的研究已成为当今企业所面临的重要课题。对企业的财务风险进行研究不仅具有理论意义同时也具有现实意义。
财务风险的成因是复杂的，这就要求经营者所采取对策的复杂化和多样化。财务风险发生的时间、空间和形式是偶然的，表现出一定的潜在性。财务风险发生的概率也难以准确计算，每次发生的财务风险也因彼此间诸多差异而缺乏可比性。
财务风险的大小是相对于不同的经营者及其抗衡风险的能力而言的，由于人们识别风险、认识风险和抵御风险能力的增强，就能在一定程度上降低风险损失的强度、范围和风险的不确定性，减少风险发生的机会和概率，减少不可控风险发生的破坏力。
2 理论综述
2.1国内学者对财务风险的认识及研究
我国学者认为，上市公司被特别处理，特别是因为财务状况异常而被特别处理，由此可以看出，我国学者一般以公司已经处于财务困境作为界定财务风险的标志。
我国财务风险的相关研究，是从20世纪80年代末和20世纪90年代初开始的。台湾和香港学者先后对财务风险管理进行了理论研究和实践应用，台湾学者宋明哲先生（1984）出版的《风险管理》专著，香港保险总会（1993）出版的《风险管理》手册，均阐述了财务风险的有关理论。大陆学者于廉出版了《企业避入陷阱技巧》和《企业逆境管理》，开始从理论体系上考虑企业逆境管理问题。财政部的向德伟博士（1994）全面细致的分析了财务风险产生的原因，认为“财务风险是一种微观的风险，是企业经营风险的集中体现”，“企业财务风险，按照财务风险活动的内容来划分，包括筹资风险、投资风险、资金回笼风险和收益分配风险四项”，为企业财务风险理论向更深一层推进奠定了基础。黄锦亮和白帆倾向于这样一种观点，认为财务风险是企业整个财务活动中由于各种不确定因素导致企业实际收益与预期收益发生偏离的不确定性，他们认为财务理论的研究对象是企业经营全过程中的资金运动，相应的将财务风险的范畴扩展化，更有利于研究财务运作中的风险问题，也有利于事物操作中建立一个明晰系统的框架。他们认为狭义财务风险的控制主要还是通过指标分析法和财务杠杆系数法进行控制。但我国企业对于财务风险的管理还主要停留在实践阶段。据统计，20世纪中期，中国90%的企业没有战略规划，没有系统的行业预测与发展方向的分析，企业在出现亏损、陷入困境时束手无策，在生产经营良好时，不能居安思危，主动预测财务风险的出现。理论研究虽然在定性和定量分析方面取得了一系列的研究成果，但系统性的综合定量研究尚在探索阶段。
2.2国外学者对财务风险的认识及研究
国外学者认为财务风险是现金不足以偿还当前债务的表现，实际上这并非充要条件，公司完全可以通过其他手段获取现金而避免风险，如动用现金储备、减少金融资产、增加权益等。在实际研究中，有些学者也给出了不同的财务风险界定标准。Ross等人认为财务风险是指“当一个企业处于经营性现金流量不足以
抵偿现有到期债（例如商业信用或利息）而被迫采取了其他方法脱离的境况”。
风险研究起源与德国，形成并发展与美国。上世纪二十年代的美国经济学者认为风险是可以通过一定的途径、方法、手段计量和测定的。1965年10月美国出版的《保险手册》刊登了《企业的风险管理》一文，引起了欧洲各国的普遍重视。以后，对风险管理的研究逐步趋向系统化、专门化，风险管理也成了企业管理科学中一门独立学科。但对财务风险的相关研究主要是20世纪80年代中期，现在美国各大学的管理学院、商学院都普遍讲授财务管理课程，并把财务风险管理贯穿于各门经济类课程中。英国也建立了工商企业风险管理部门和保险协会、特许保险学会。在现代西方发达国家，财务风险管理已成为企业中专业性、技术性较强的经济管理部门。在亚洲，日本于20世纪80年代末和20世纪90年代初，开始研究企业风险管理问题，日本学者武井勋（1978）归纳风险定义应具有三个基本因素：客观性、可预测性、与不确定性的差异性。并且，日本的一些大学也开设了财务风险管理课程。1986年10月，在新加坡召开的风险管理国际学术讨论会表明，财务风险管理运动已经走向全球，成为一种国际性运动。但是，国外的研究内容主要是企业财务风险发生后如何应对和如何摆脱财务风险的策略问题，对于财务风险的成因。发展过程则缺少理性分析和实证研究。
3保利地产公司财务风险的调研及分析
3.1对保利地产公司的简介
保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业 。总部位于广州。2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市。
十八年来，保利地产保持了高速与稳定的发展态势，公司现已进入规模化发展阶段，形成了广州、北京、上海、武汉、重庆、沈阳等十八个城市的全国战略布局，拥有44家控股公司。公司秉承“务实、创新、规范、卓越”的经营理念，一贯主张与坚持“和谐、自然、舒适”的开发理念与产品特色，并将“和谐”提升至公司品牌建设战略的高度。公司多年来对和谐生活的孜孜以求和务实、高效、诚信的稳健风格赢得了广大消费者的赞誉与信赖。
保利地产，秉承现代化建筑的自然主义与舒适性居住的人本精神，寻求建筑与自然、人与建筑、人与人之间的和谐共生，诠释“和谐生活，自然舒适”的至高境界。“和谐”是企业产品追求的核心价值理念和最高设计理想，贯穿于产品的各个层面、各个方面和各个环节之中。“自然”是企业产品追求的总体风格和最重要的产品特色，是产品层面的核心思想。“舒适”是企业产品提供给目标客户的最大利益点，体现了“以客户为中心”的思想。保利地产从诞生伊始即坚持诚信经营稳健务实的作风，以产品和服务创造价值，给客户提供的不仅仅是建筑和空间，更是生活的元素与境界。
3.2对保利地产公司财务风险的调研及分析
3.2.1融资风险及调研分析
A.保利地产公司的融资现状
房地产行业是资金密集型行业，要做到规模提升必须有较好的资金保证。保利地产的筹资模式是“地产+金融”：预收房款、银行贷款、资本市场融资、合作合资方投资，期望盈利能力和优质资产做支撑，加大对外借款。
目前，保利地产的融资途径的确非常单一，仅有担保贷款。其实，向来在本市场游刃有余的保利地产，定向增发、发债等融资方式用得非常顺利。2009年
7月，其实施了让民企地产商非常羡慕的共计80亿元的定向增发并很快从资本市场拿到了钱。但在“银根”收紧的大背景下，央企增发这条融资通道卡得越来越紧。2010年3月，保利地产计划配股融资125亿元，但时至今日，并未得到监管部门的通过。保利地产年报披露，截止去年12月31日，其账面现金约为191亿元，资产负债率则高达78.98%，高于行业平均水平。对此，保利地产给出的解释是，大量的预收账款致使负债率大幅上升。尽管如此，保利地产称，还将加大对商业地产的投入。由于商业地产回收现金较慢，大量投入更会增加负债率。而据保利地产年报披露，去年，其在商业地产的经营收入为5亿元，仅占总营收的1%。但按照保利地产的规划，商业地产未来将占到其资产总额的3成左右。2011年在稳步加大商业地产投资，增加持续性经营收入占保利地产营业收入的比重之外，还将开拓旅游地产、养老地产和城市综合运营等业务，增加新的盈利增长点。
在2011年，随着紧缩货币政策、信贷政策、“限购令”和保障房供应等房地产调控政策的实施，楼市将会出现波动，势必会影响房企业绩。而就在2月16日，随着北京落实“新国八条”细则的落地，楼市成交量大幅萎缩。
保利地产则在年报中披露，公司将密切关注经济形势和政策走向，顺应市场调整变化，贯彻“抢销售、抢资金、抢进度”的经营策略。此策略不排除降价促销的可能。
B.保利地产公司融资风险的成因分析
保利地产2009年末负债结构图
表3.2保利地产2005到2009年融资情况
从表3.1和3.2可以看出，保利地产负债及权益的绝对数额均在增长；保利地产的预收账款一般均位于总资产的20%以上、总负债的25%以上、流动负债的35%以上。保利地产近年来预收账款增长较快，由于销售规模的快速扩大而致。2008年受行业经营环境的影响，比例有所下降；长期借款和预收账款占负债比重较大，体现出保利地产的负债结构不平衡，长期这样发展下去会影响企业的前景；从2005年到2009年保利地产的融资情况来看，国内贷款每年增幅很大，不能合理的利用外资，而且公司自筹比例逐年减少，其他资金来源比例不稳定。总的来说，保利地产融资结构不合理，有待加强。
招商证券摘要，保利地产今年来的融资活动：
2006年，保利地产以13.95元得价格IPO上市发行1.5亿 融资20.19亿。 2007年，以55.48元得价格公开增发1.26亿股上市融资68.15亿。 2008年，保利地产发行公司债融资43亿元。
2009年，以24.12元得价格定向增发3.32亿股融资78.15亿。 2010年，保利地产公告定向增发融资96亿元的方案。
融资情况分析表明：保利地产比较少的通过其他资本运作如与金融本合作融资，也未进行任何美国式的房地产信托投资基金模式。其融资渠道主要为：项目
销售、大股东担保贷款、大股东支持下的股权融资。即，保利地产的资金来源主要分为：自由资金、银行贷款、股东募资。3.2.2投资风险及调研分析 A.保利地产公司的投资现状
保利地产公司上市时，土地储备为877万平方米，上市后，保利地产利用筹集资金加快了拿地速度，其2006年三季度披露的土地储备达到929万平方米。随着保利地产规模的不断扩大，其土地储备截止2006年12月31日和2007年3月31日，分别下降止823万平方米和785万平方米。一时间，如何解决土地储备、不断降低的土地储备能保证保利地产未来的发展等问题成了投资者们思考的问题。房地产投资具有投资量大、回收期长、周转率低的特点，一旦投资决策错误就会造成严重的损失，因此这一行业的投资约束应强于其他行业，但实际情况恰恰相反，保利地产公司平均资产总额过低，而开发项目资金需求量大
根据保利2009年年报披露，截至去年底，该公司在建、拟建的项目中包含商业的综合开发项目多达19个，其中广东境内有12个。2006年，为筹建佛山保利水城项目，保利地产成立了一家全资子公司保利华南投资有限公司。
然而不容忽视的是，大批量进驻商业地产，未来可能对保利地产造成资金压力。平安证券研究员蔡大贵认为，保利地产在2009年共获取了建筑面积1229万平方米的项目储备，其楼面地价为3437元/平方米，但2008年及以前该公司的平均楼面地价为1777元/平方米，为此2009年获取项目楼面地价与2008年及以前年度相比增长93%，在未来房地产市场价格趋稳的形势下，高成本的项目在2010年以后逐步实现销售，将对2011年的销售毛利率形成较大压力。与此同时，2-3年后正是保利商业地产进入投资的高峰期。据悉，由于拿地态度比较激进，2009年初保利净资产负债率一度高达109%，不过依靠股权融资募集到的78亿现金加上销售回款大幅增长，保利得以缓解财务压力。 B.保利地产公司投资风险的成因分析
广州保利国际广场，由本公司自主开发和经营。该项目2006年上半年投资25736万元，累计投资88390万元；包头青山区昌福项目，由本公司控股子公司保利（包头）房地产开发有限公司自主开发和经营。该项目2006上半年投资12443万元；沈阳保利花园，由本公司控股子公司保利（沈阳）房地产开发有限公司自主开发和经营。该项目2006上半年投资7283万元，累计投资43589万元；北京冷泉项目,由本公司控股子公司保利（北京）房地产开发有限公司负责开发和经营。该项目2006上半年投资73270万元；北京政泉项目,由本公司控股子公司北京政泉置业有限公司负责开发和经营。该项目2006上半年投资49699万元，累计投资104109万元；武汉保利花园，由本公司控股子公司保利（武汉）房地产开发有限公司负责开发和经营。该项目2006上半年投资10029万元，累计投资63494万元；保利南海水城,由本公司控股子公司佛山市南海桦荣实业有限公司负责开发和经营。该项目2006上半年投资1548万元，累计投资6058万元。
从上可以看出，保利地产的投资结构单一，大部分都是公司自主投资经营，外商投资尚少，没有合理的利用外商，合作的道路还没有打开，这样不利于企业的
长期发展。
3.2.3资金回笼风险及调研分析 A.运营能力分析
企业的营运能力主要是指企业资产的使用效率或资产周转状况，考察企业的营运能力目的是为了帮助分析企业盈利能力和风险水平以及预测企业未来价值的发展变化趋势。保利地产高速发展的负债率攀升，对公司的资金回笼、资产周转都提出较高要求。
表3.4 2004—2009年总资产周转率
从表3.4可以看出，总资产周转率逐年下降，，资产营运能力尚有待改善。公司需保持较好的销售和开发能力，逐步提高资产周转率。
运营能力分析：
随着公司资产规模的扩大，资产运营能力有所下降，公司应提高运营能力，加快开发、销售，缩短周转率，提高资产效率。 B.偿债能力分析
偿债能力分析主要用于评价公司按时履行其财务义务的能力，反映偿债能力的指标主要包括流动性比率和财务杠杆比率两大类。对于资本密集型的房地产企业来说，仅仅依靠内部资金的积累是远远不够的，因此对外多方筹资是企业生存和发展的必要手段之一。
房地产企业的销售款尤其是预收账款，反映着房地产企业利用客户资金的能力，通常情况下实际上是不需要偿还的，因此，在计算房地产企业相关偿债比率是须考虑到此部分负债，但实际上它增加了企业的负债额。
保利地产流动比率趋势图
由于流动资产中越有70%左右是存货，保利地产存货增长较大，故流动比率逐步提高，表现尚好。
保利地产存货的变现受公司的销售和宏观环境等多方面因素的影响，也具有一定的风险。
保利地产资产负债率及实际负债率对比图
保利地产的流动比率和速动比率均有所改善，但资产负债率任然偏高，平均居于70%以上，这是其效益增长的关键所在，也是超长扩张性的表现。
从负债结构来看，保利地产的实际负债率均高于50%，如果长期发展下去这对公司的长期发展是不利的。
偿债能力分析结论：
保利地产资产负债率较高，但预收账款和长期负债比率高，保利地产的债务较为安全，实际还款压力小，实际负债率稳定也不太过高，但从总体上来看，不
利于公司的长期发展，必须提高公司的偿债能力。C.盈利能力分析 销售毛利率：
销售毛利率指毛利占销售收入的百分比，其中毛利是销售收入与销售成本的差。它表明每一元销售收入扣除销售成本后，其多少钱可以用于各项期间费用和形成盈利。
从表3.6可以看出，保利地产2004到2009年销售毛利率持续上升，其中2006年因毛利率较高的商铺所占比重增大而使整体毛利率达到最高水平。毛利率的上升，主要原因在于公司不断加大开发、销售规模，以合理价格及时回笼资金，缩短时间提高效率，因此，销售面积的大幅提高，从而使销售金额大幅增加。 销售净利率：
它反映每一元销售收入带来的净利润多少，表示的是销售收入的收益水平。通过分析销售净利率的升降变动，可以促使企业在扩大销售的同时，注意改进经营管理，提高盈利水平。
从表3.7可以看出，保利地产的销售毛利率偏低，进入2009年后公司的获利能力有所下降，销售毛利率和净利率都下降，但销售净利率下降的速度大于销售毛利率下降的速度，因此可以看出2008到2009年保利地产的投资收益较上年下降许多。 净资产收益率：
净资产收益率表明所有者每一元钱的投资能够获得多少净收益。该指标通常也是越高越好。
保利地产2006年销售毛利率高的商铺比例提高，从而使净资产收益率达到高点。
盈利能力分析结论：
保利地产的盈利能力一般，由于公司无外来资金注入，几乎全部依赖内生增长。全国布局的收获期，低土地成本，快速的开发、销售模式，不断提升的管理能力，在行业遭遇风险时及时调整战略，减缓扩张速度，加快回笼资金，配合灵活的销售策略，这些都值得保利地产借鉴，这样才能在环境恶化时保持较好的发展态势。
3.3对保利地产公司财务风险的综合评价
从前面的叙述可以看出，保利地产公司总资产周转率逐年下降，资产营运能力尚有待改善。公司需保持较好的销售和开发能力，逐步提高资产周转率。随着公司资产规模的扩大，资产运营能力也有所下降，公司应提高运营能力，加快开发、销售，缩短周转率，提高资产效率。
保利地产公司的资产负债率较高，但预收账款和长期负债比率高，保利地产的债务较为安全，实际还款压力小，实际负债率稳定也不太过高，但从总体上来看，不利于公司的长期发展，必须提高公司的偿债能力。
保利地产的盈利能力一般，由于公司无外来资金注入，几乎全部依赖内生增长。全国布局的收获期，低土地成本，快速的开发、销售模式，不断提升的管理能力，在行业遭遇风险时及时调整战略，减缓扩张速度，加快回笼资金，配合灵活的销售策略，这些都值得保利地产借鉴，这样才能在环境恶化时保持较好的
发展态势。
保利地产公司虽然存在很多财务风险问题，但是在面临公司财务风险的同时，保利地产公司于2002年制订的《十年发展规划纲要》准确地预见了行业的良好发展前景，公司迅速启动全国化战略并初步完成了全国战略布局。公司目前已经形成以广州、北京和上海为核心，其他经济中心城市为重点的区域战略。以中高端精品住宅为主、商业地产为辅的产品战略，同时公司对于宏观调控政策具备前瞻性的把握能力，及时准确地分析把握政策，有效降低各种不利因素的影响，并善于抓住宏观调控带来的发展机会。
15年的专业房地产开发经营，形成了公司超前的开发理念和高效的项目运作能力，公司坚持"和谐生活、自然舒适"的开发设计理念，产品形成了较高的市场知名度和竞争力。公司高效的项目运作能力更体现在全国各地项目的快速开发和销售，2006年公司在包头、长沙均实现了当年拿地、当年开工、当年销售的良好业绩。
截止2007年12月31日公司拥有土地储备823万平方米，在建未售面积175万平方米，已售未结转面积61万平方米.土地储备中普通住宅占75%，中心城市储备量50%。这些土地储备具备一定的成本优势，区域布局和产品结构合理，具备较高的经济价值，是公司未来几年快速发展的坚实保障。
4完善保利地产公司财务风险的防范措施
4.1优化资本结构，降低筹资风险
一般而言，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对保利地产公司来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。企业要安排适当的负债比例，寻求最佳资本结构。通过合理安排企业权益资金与债务资金的比例关系，使它们达到理想组合。
4.2缩短预售时间，减少款项回收风险
由于房地产具有投资品和消费品的二元性，因而房地产投资回收的不确定性较大。另外，房地产投资还涉及政策法规、金融动向、区域供求状况、需方消费倾向等各个方面，因而易受各因素变动影响，造成变现风险，容易引起资金链断裂。因此加强资金回收和集中管理尤为重要。如果能及时回收相应的款项，由公司统一调配使用，对公司的发展将是很大的资金支持。
4.3注重融资策略的创新
对于规模较大的保利地产公司而言，为了取得广泛的资金来源，应该在遵守国家财经法纪的前提下，积极地、主动地探索通过发行股票、发行公司债券，并通过房地产信托基金等途径，以取得广泛的资金来源，避免主要依靠银行举债来获得发展资金。只有通过多种途径筹集企业发展所需的资金，才能为企业的发展开创广阔的天地。
4.4规范融资担保，控制债务风险
一般的房地产企业都有很多下属公司，母公司对子公司融资担保业务时常发生。子公司合理有效地运用融资资金，是公司整体健康发展的有力保证。母公司应在事先调查预测的基础上，制定全年融资计划，分解下达至各子公司并列入考核指标。有权独立融资的子公司按照计划融资，必须先填写“融资担保审批表”，在上面注明贷款银行、金额、期限以及所贷资金的用途和可能产生的资金效益等， 上报母公司确认后，再由母公司出面进行融资担保。经同意由母公司担保融资的子公司，还必须每月上报准确的融资情况报告，如需在核定的范围之外追加融资，仍需重新履行申请、审批手续。
4.5做好房地产企业的全面预算
全面预算作为一种管理机制，目的之一是建立有效的预算系统。通过该系统，将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失。并通过滚动预算，不断通过实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。同时，全面预算体系还可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取的风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。
4.6财务集中管理，规避财务风险
为了提高经营效益，降低经营风险，确保财务安全，保利地产公司应在公司内实施财务集中控制，体现财务管理功能。如果公司分权过多，则会带来现实中的一系列问题，诸如各成员单位追求各自利益最大化而造成资金调度困难、资产调拨困难等，这会影响企业规模经济效益的发挥。公司的财务管理应集中而不能放开。只有这样，公司才能充分利用规模优势，规避财务风险。实行财务集中控制，有利于保证公司内部财务目标的协调一致，减少人为控制现象发生，有利于实现公司整体利益的最大化。
4.7适时进行财务分析与监督
进行财务监督的目的是为了降低成本，取得更大的经济效益。房地产企业不但要做好投资回收衔接和提高资金运用效率，而且要加强投资项目的风险分析和方法研究。要对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等，进行财务指标分析。准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。
对于房地产企业而言，应以经营活动产生的现金流量净额应作为分配决策的主要财务指标。由于现金流量反映出企业在报告期内经营活动中现金收支状况，所以现金流量往往比利润更为重要。如果企业的利润在上升，现金净流量却在减少，这说明企业当年实际收益在下降；如果现金流量净额小于同期利润总额，则意味着本期有不真实的或未到账的利润存在。在考虑上述主要因素的前提下，注重约束房地产企业高级管理人员过高的薪金报酬，以便为企业的发展积累较多的资金。
总之，房地产的核心是金融运作，房地产信托基金和投资商成为房地产的主导者，地产开发建造商或者中介商成了围绕资金的配套环节。而中国房地产市场明显地缺乏金融市场环境，房地产企业荣房子服务还不完善，《产业基金法》尚未出台。美国房地产信托基金模式所强调各个环节由不同的专业公司完成，18980年后，美国的房地产融资不断创新，并形成了大企业主要通过债券等低成本渠道
融资，而小企业仍然依赖高利率贷款的格局。通常情况下，在融资方面，美国的房地产资金只有15%左右是银行贷款，70%是社会大众的资金，其中35%是退休基金，35%是不动产基金，房地产基本上是私人 投资。而中国的房地产投资80%都与银行有关，如消费者的按揭贷款、施工单位的贷款，还有开发贷款。所以，保利地产公司也应该借鉴美国式的房地产信托基金模式，增加公司的融资渠道，这样才有利于公司的长期发展。
保利地产公司的整个运营策略一直围绕着土地资源进行，即“先做大再做强”在保利地产大规模进行商业地产开发的周期内，保利地产始终在走钢丝，公司必须依靠高负债和产常规的滚动开发来实现规模的迅速膨胀，而万科地产公司是“先做强再做大”这样在以后的发展中就不会独挡一面，有资金问题大家解决的状况，所以保利地产可以借鉴万科地产公司的发展模式。
5总 结
在了解了财务风险的研究背景和意义以及国内外学者对财务风险的认识和研究的基础上，本文对保利地产公司财务风险进行了全面的调研，从融资风险、投资风险、资金回笼风险这三个方面进行了详细的分析，发现保利地产公司财务风险无处不在，无时不在。风险是一把双刃剑，合理面对风险，采取措施解决风险，公司才能吸取经验稳步发展，但是如果忽视风险，公司就很难长期发展下去。
保利地产公司在面对风险的同时稳步前进，矗立与房地产百强企业，表明保利地产公司具有很强的市场竞争能力，具有很大的发展空间。
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致 谢
大学四年学习时光已经接近尾声，在此我想对我的母校，我的父母、亲人们，我的老师和同学们表达我由衷的谢意。感谢我的家人对我大学四年学习的默默支持；感谢母校的老师和同学们四年来的关心和鼓励。
这次毕业论文设计我得到了很多老师和同学的帮助，每次遇到难题，我最先做的就是向老师寻求帮助。同时，也要感谢在整个毕业设计期间和我密切合作的同学，和曾经在各个方面给予过我帮助的伙伴们，在此，我再一次真诚地向帮助过我的老师和同学表示感谢！
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西安工业大学北方信息工程学院
本科毕业设计(论文)
题目：保利地产公司财务风险研究
系 （部）： 管理信息系
专 业： 财务管理
班 级：
学 生：学 号：指导教师：
2011年 05月
保利地产公司财务风险研究
摘 要
作为一个典型的资金密集型行业，房地产企业资金投入量大、存货周转期长、回收期长与变现能力差的特点决定了其必然存在的财务风险。随着房地产企业高速发展,房地产企业财务风险也不断积聚。财务风险的存在可能会给企业带来一定的收益，同时也潜在着很大的威胁。目前许多企业在不断扩张的同时，忽视企业财务风险，由此带给了企业巨大的财务危机。鉴于此，如何合理把握财务风险的度，如何防范企业财务风险意义巨大。本论文理论联系实际，结合实际的调研资料，文章对保利地产公司财务风险成因进行分析,针对房地产企业财务风险的产生环节,提出风险防范措施并化解财务风险。
关键词：房地产； 财务风险；风险分析
Poly Real Estate Company Financial Risk Research
Abstract
As a typical capital-intensive industry, the characteristics of real estate
investment business volume, long inventory turnover, extended period of poor
liquidity determine its financial risks inherent in. With the rapid development of real estate companies, an accumulation of the corporate financial risk has becoming. The existence of financial risk may bring benefits, certain gains, but also potentially a
serious threat. Currently, many companies continue to expand，but at the same time, ignoring corporate financial risk, which brings the company a huge financial crisis. In view of this, how to interchange the financial risk, how to guard against financial risks has a great significance. In this thesis, uses theory with practice, with actual research data, the article analysis the causes of Poly Real Estate company's financial risk ，for the emergence of real estate aspects of corporate financial risk, proposed risk
prevention measures and defuse financial risks.
key words：real estate；financial risk；risk analysis
目 录
1绪 论 ........................................................................................................................ 1
1.研究背景及意义 .................................................................................................................... 1
1.1研究背景 ............................................................................................................................ 1
1.2研究意义 ............................................................................................................................ 2 2理论综述 ................................................................................................................. 3
2.1国内学者对财务风险的认识及研究 ............................................................................ 3
2.2国外学者对财务风险的认识及研究 ............................................................................ 4 3保利地产公司财务风险的调研及分析 ......................................................... 5
3.1对保利地产公司的简介 ........................................................................................ 5
3.2对保利地产公司财务风险的调研及分析 ............................................................ 5
3.2.1融资风险及调研分析 ........................................................................................ 5
3.2.2投资风险及调研分析 ........................................................................................ 8
3.2.3资金回笼风险及调研分析 ................................................................................ 9
3.3对保利地产公司财务风险的综合评价 .............................................................. 14 4完善保利地产公司财务风险的防范措施 .................................................. 16
4.1优化资本结构，降低筹资风险 ......................................................................... 16
4.2缩短预售时间，减少款项回收风险 ................................................................. 16
4.3注重融资策略的创新 ......................................................................................... 16
4.4规范融资担保，控制债务风险 ......................................................................... 16
4.5做好房地产企业的全面预算 ............................................................................. 17
4.6财务集中管理，规避财务风险 ......................................................................... 17
4.7适时进行财务分析与监督 ................................................................................. 17 5总结 ......................................................................................................................... 19 参考文献 ................................................................................................................... 20 致谢 ............................................................................................................................ 21 毕业设计（论文）知识产权声明 .................................................................... 22 毕业设计（论文）独创性申明......................................................................... 23
1绪 论
1.1研究背景及意义
1.1.1研究背景
我国企业新时期各种财务风险将比以往更加复杂地影响着其经营活动。全球企业的平均寿命通常为10年左右，中国的企业则更短。目前。我国企业财务风险衡量与管理还比较滞后，许多企业都是在危机发生后来总结失败的教训。只有深入研究企业财务风险的内涵，深刻地认识企业财务风险的来源，才能加强对企业财务风险的管理，提高企业财务系统的透明度，主动把握企业经营的发展方向。企业财务风险管理是指企业在充分认识其所面临的财务风险的基础上，采取各种科学、有效的手段和方法，对各类风险加以预测、识别、预防、控制和处理，以最低成本确保企业资金运动的连续性、稳定性和效益性的一项理财活动。
近年来，随着我国资本市场的迅速发展，很多上市公司和大型集团公司的经营管理逐渐由资产经营为主转变为资本经营为主，进入了财务为导向的企业管理阶段。在这种经济背景下，企业财务管理将成为企业管理的核心问题。而财务管理中最重要的也就是关于财务风险的管理。在新经济时代，财务管理在企业的各种管理中处于战略核心地位。其中对财务风险的认识、防范和控制的研究已成为当今企业所面临的重要课题。财务风险形成的根本原因在于财务活动本身及其环境的复杂性、人们认识的滞后性以及财务管理可控范围的局限性。在商品经济条件下，要控制和防范财务风险，就必须加强财务风险管理，通过企业内部制度设计，技术方法以及其他各种措施来减少风险损失，增强风险承受能力，使企业能在险中求胜。
财务风险主要来源于社会政治经济背景、市场环境和竞争对手策略的不确定性，企业财务活动及其资金运动规律的复杂性，市场经济参与主体的认识及其他方面能力的局限性。财务风险是必然事件，市场竞争主体只能将其控制在一定程度之内，但无法将其消除。
1.1.2研究意义
财务风险是指企业财务经营效果的不确定性，指企业的财务系统中客观存在的由于各种难以或无法预料和控制的因素作用，使企业实现的财务收益和预期财
- 1 -
务收益发生背离，因而蒙受损失的机会或可能。从经济学角度讲，现代企业的财务风险是一种微观经济风险，是企业所面临的全部风险的货币化的表现形态，是企业经营风险的集中体现。国内外一些知名企业所以纷纷破产倒闭，一是投资决策失误，二是忽视财务风险的存在，因此对哦财务风险的认识、预防和控制的研究已成为当今企业所面临的重要课题。对企业的财务风险进行研究不仅具有理论意义同时也具有现实意义。
财务风险的成因是复杂的，这就要求经营者所采取对策的复杂化和多样化。财务风险发生的时间、空间和形式是偶然的，表现出一定的潜在性。财务风险发生的概率也难以准确计算，每次发生的财务风险也因彼此间诸多差异而缺乏可比性。
财务风险的大小是相对于不同的经营者及其抗衡风险的能力而言的，由于人们识别风险、认识风险和抵御风险能力的增强，就能在一定程度上降低风险损失的强度、范围和风险的不确定性，减少风险发生的机会和概率，减少不可控风险发生的破坏力。
2 理论综述
2.1国内学者对财务风险的认识及研究
我国学者认为，上市公司被特别处理，特别是因为财务状况异常而被特别处理，由此可以看出，我国学者一般以公司已经处于财务困境作为界定财务风险的标志。
我国财务风险的相关研究，是从20世纪80年代末和20世纪90年代初开始的。台湾和香港学者先后对财务风险管理进行了理论研究和实践应用，台湾学者宋明哲先生（1984）出版的《风险管理》专著，香港保险总会（1993）出版的《风险管理》手册，均阐述了财务风险的有关理论。大陆学者于廉出版了《企业避入陷阱技巧》和《企业逆境管理》，开始从理论体系上考虑企业逆境管理问题。财政部的向德伟博士（1994）全面细致的分析了财务风险产生的原因，认为“财务风险是一种微观的风险，是企业经营风险的集中体现”，“企业财务风险，按照财务风险活动的内容来划分，包括筹资风险、投资风险、资金回笼风险和收益分配风险四项”，为企业财务风险理论向更深一层推进奠定了基础。黄锦亮和白帆倾向于这样一种观点，认为财务风险是企业整个财务活动中由于各种不确定因素导致企业实际收益与预期收益发生偏离的不确定性，他们认为财务理论的研究对象是企业经营全过程中的资金运动，相应的将财务风险的范畴扩展化，更有利于研究财务运作中的风险问题，也有利于事物操作中建立一个明晰系统的框架。他们认为狭义财务风险的控制主要还是通过指标分析法和财务杠杆系数法进行控制。但我国企业对于财务风险的管理还主要停留在实践阶段。据统计，20世纪中期，中国90%的企业没有战略规划，没有系统的行业预测与发展方向的分析，企业在出现亏损、陷入困境时束手无策，在生产经营良好时，不能居安思危，主动预测财务风险的出现。理论研究虽然在定性和定量分析方面取得了一系列的研究成果，但系统性的综合定量研究尚在探索阶段。
2.2国外学者对财务风险的认识及研究
国外学者认为财务风险是现金不足以偿还当前债务的表现，实际上这并非充要条件，公司完全可以通过其他手段获取现金而避免风险，如动用现金储备、减少金融资产、增加权益等。在实际研究中，有些学者也给出了不同的财务风险界定标准。Ross等人认为财务风险是指“当一个企业处于经营性现金流量不足以
抵偿现有到期债（例如商业信用或利息）而被迫采取了其他方法脱离的境况”。
风险研究起源与德国，形成并发展与美国。上世纪二十年代的美国经济学者认为风险是可以通过一定的途径、方法、手段计量和测定的。1965年10月美国出版的《保险手册》刊登了《企业的风险管理》一文，引起了欧洲各国的普遍重视。以后，对风险管理的研究逐步趋向系统化、专门化，风险管理也成了企业管理科学中一门独立学科。但对财务风险的相关研究主要是20世纪80年代中期，现在美国各大学的管理学院、商学院都普遍讲授财务管理课程，并把财务风险管理贯穿于各门经济类课程中。英国也建立了工商企业风险管理部门和保险协会、特许保险学会。在现代西方发达国家，财务风险管理已成为企业中专业性、技术性较强的经济管理部门。在亚洲，日本于20世纪80年代末和20世纪90年代初，开始研究企业风险管理问题，日本学者武井勋（1978）归纳风险定义应具有三个基本因素：客观性、可预测性、与不确定性的差异性。并且，日本的一些大学也开设了财务风险管理课程。1986年10月，在新加坡召开的风险管理国际学术讨论会表明，财务风险管理运动已经走向全球，成为一种国际性运动。但是，国外的研究内容主要是企业财务风险发生后如何应对和如何摆脱财务风险的策略问题，对于财务风险的成因。发展过程则缺少理性分析和实证研究。
3保利地产公司财务风险的调研及分析
3.1对保利地产公司的简介
保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业 。总部位于广州。2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市。
十八年来，保利地产保持了高速与稳定的发展态势，公司现已进入规模化发展阶段，形成了广州、北京、上海、武汉、重庆、沈阳等十八个城市的全国战略布局，拥有44家控股公司。公司秉承“务实、创新、规范、卓越”的经营理念，一贯主张与坚持“和谐、自然、舒适”的开发理念与产品特色，并将“和谐”提升至公司品牌建设战略的高度。公司多年来对和谐生活的孜孜以求和务实、高效、诚信的稳健风格赢得了广大消费者的赞誉与信赖。
保利地产，秉承现代化建筑的自然主义与舒适性居住的人本精神，寻求建筑与自然、人与建筑、人与人之间的和谐共生，诠释“和谐生活，自然舒适”的至高境界。“和谐”是企业产品追求的核心价值理念和最高设计理想，贯穿于产品的各个层面、各个方面和各个环节之中。“自然”是企业产品追求的总体风格和最重要的产品特色，是产品层面的核心思想。“舒适”是企业产品提供给目标客户的最大利益点，体现了“以客户为中心”的思想。保利地产从诞生伊始即坚持诚信经营稳健务实的作风，以产品和服务创造价值，给客户提供的不仅仅是建筑和空间，更是生活的元素与境界。
3.2对保利地产公司财务风险的调研及分析
3.2.1融资风险及调研分析
A.保利地产公司的融资现状
房地产行业是资金密集型行业，要做到规模提升必须有较好的资金保证。保利地产的筹资模式是“地产+金融”：预收房款、银行贷款、资本市场融资、合作合资方投资，期望盈利能力和优质资产做支撑，加大对外借款。
目前，保利地产的融资途径的确非常单一，仅有担保贷款。其实，向来在本市场游刃有余的保利地产，定向增发、发债等融资方式用得非常顺利。2009年
7月，其实施了让民企地产商非常羡慕的共计80亿元的定向增发并很快从资本市场拿到了钱。但在“银根”收紧的大背景下，央企增发这条融资通道卡得越来越紧。2010年3月，保利地产计划配股融资125亿元，但时至今日，并未得到监管部门的通过。保利地产年报披露，截止去年12月31日，其账面现金约为191亿元，资产负债率则高达78.98%，高于行业平均水平。对此，保利地产给出的解释是，大量的预收账款致使负债率大幅上升。尽管如此，保利地产称，还将加大对商业地产的投入。由于商业地产回收现金较慢，大量投入更会增加负债率。而据保利地产年报披露，去年，其在商业地产的经营收入为5亿元，仅占总营收的1%。但按照保利地产的规划，商业地产未来将占到其资产总额的3成左右。2011年在稳步加大商业地产投资，增加持续性经营收入占保利地产营业收入的比重之外，还将开拓旅游地产、养老地产和城市综合运营等业务，增加新的盈利增长点。
在2011年，随着紧缩货币政策、信贷政策、“限购令”和保障房供应等房地产调控政策的实施，楼市将会出现波动，势必会影响房企业绩。而就在2月16日，随着北京落实“新国八条”细则的落地，楼市成交量大幅萎缩。
保利地产则在年报中披露，公司将密切关注经济形势和政策走向，顺应市场调整变化，贯彻“抢销售、抢资金、抢进度”的经营策略。此策略不排除降价促销的可能。
B.保利地产公司融资风险的成因分析
保利地产2009年末负债结构图
表3.2保利地产2005到2009年融资情况
从表3.1和3.2可以看出，保利地产负债及权益的绝对数额均在增长；保利地产的预收账款一般均位于总资产的20%以上、总负债的25%以上、流动负债的35%以上。保利地产近年来预收账款增长较快，由于销售规模的快速扩大而致。2008年受行业经营环境的影响，比例有所下降；长期借款和预收账款占负债比重较大，体现出保利地产的负债结构不平衡，长期这样发展下去会影响企业的前景；从2005年到2009年保利地产的融资情况来看，国内贷款每年增幅很大，不能合理的利用外资，而且公司自筹比例逐年减少，其他资金来源比例不稳定。总的来说，保利地产融资结构不合理，有待加强。
招商证券摘要，保利地产今年来的融资活动：
2006年，保利地产以13.95元得价格IPO上市发行1.5亿 融资20.19亿。 2007年，以55.48元得价格公开增发1.26亿股上市融资68.15亿。 2008年，保利地产发行公司债融资43亿元。
2009年，以24.12元得价格定向增发3.32亿股融资78.15亿。 2010年，保利地产公告定向增发融资96亿元的方案。
融资情况分析表明：保利地产比较少的通过其他资本运作如与金融本合作融资，也未进行任何美国式的房地产信托投资基金模式。其融资渠道主要为：项目
销售、大股东担保贷款、大股东支持下的股权融资。即，保利地产的资金来源主要分为：自由资金、银行贷款、股东募资。3.2.2投资风险及调研分析 A.保利地产公司的投资现状
保利地产公司上市时，土地储备为877万平方米，上市后，保利地产利用筹集资金加快了拿地速度，其2006年三季度披露的土地储备达到929万平方米。随着保利地产规模的不断扩大，其土地储备截止2006年12月31日和2007年3月31日，分别下降止823万平方米和785万平方米。一时间，如何解决土地储备、不断降低的土地储备能保证保利地产未来的发展等问题成了投资者们思考的问题。房地产投资具有投资量大、回收期长、周转率低的特点，一旦投资决策错误就会造成严重的损失，因此这一行业的投资约束应强于其他行业，但实际情况恰恰相反，保利地产公司平均资产总额过低，而开发项目资金需求量大
根据保利2009年年报披露，截至去年底，该公司在建、拟建的项目中包含商业的综合开发项目多达19个，其中广东境内有12个。2006年，为筹建佛山保利水城项目，保利地产成立了一家全资子公司保利华南投资有限公司。
然而不容忽视的是，大批量进驻商业地产，未来可能对保利地产造成资金压力。平安证券研究员蔡大贵认为，保利地产在2009年共获取了建筑面积1229万平方米的项目储备，其楼面地价为3437元/平方米，但2008年及以前该公司的平均楼面地价为1777元/平方米，为此2009年获取项目楼面地价与2008年及以前年度相比增长93%，在未来房地产市场价格趋稳的形势下，高成本的项目在2010年以后逐步实现销售，将对2011年的销售毛利率形成较大压力。与此同时，2-3年后正是保利商业地产进入投资的高峰期。据悉，由于拿地态度比较激进，2009年初保利净资产负债率一度高达109%，不过依靠股权融资募集到的78亿现金加上销售回款大幅增长，保利得以缓解财务压力。 B.保利地产公司投资风险的成因分析
广州保利国际广场，由本公司自主开发和经营。该项目2006年上半年投资25736万元，累计投资88390万元；包头青山区昌福项目，由本公司控股子公司保利（包头）房地产开发有限公司自主开发和经营。该项目2006上半年投资12443万元；沈阳保利花园，由本公司控股子公司保利（沈阳）房地产开发有限公司自主开发和经营。该项目2006上半年投资7283万元，累计投资43589万元；北京冷泉项目,由本公司控股子公司保利（北京）房地产开发有限公司负责开发和经营。该项目2006上半年投资73270万元；北京政泉项目,由本公司控股子公司北京政泉置业有限公司负责开发和经营。该项目2006上半年投资49699万元，累计投资104109万元；武汉保利花园，由本公司控股子公司保利（武汉）房地产开发有限公司负责开发和经营。该项目2006上半年投资10029万元，累计投资63494万元；保利南海水城,由本公司控股子公司佛山市南海桦荣实业有限公司负责开发和经营。该项目2006上半年投资1548万元，累计投资6058万元。
从上可以看出，保利地产的投资结构单一，大部分都是公司自主投资经营，外商投资尚少，没有合理的利用外商，合作的道路还没有打开，这样不利于企业的
长期发展。
3.2.3资金回笼风险及调研分析 A.运营能力分析
企业的营运能力主要是指企业资产的使用效率或资产周转状况，考察企业的营运能力目的是为了帮助分析企业盈利能力和风险水平以及预测企业未来价值的发展变化趋势。保利地产高速发展的负债率攀升，对公司的资金回笼、资产周转都提出较高要求。
表3.4 2004—2009年总资产周转率
从表3.4可以看出，总资产周转率逐年下降，，资产营运能力尚有待改善。公司需保持较好的销售和开发能力，逐步提高资产周转率。
运营能力分析：
随着公司资产规模的扩大，资产运营能力有所下降，公司应提高运营能力，加快开发、销售，缩短周转率，提高资产效率。 B.偿债能力分析
偿债能力分析主要用于评价公司按时履行其财务义务的能力，反映偿债能力的指标主要包括流动性比率和财务杠杆比率两大类。对于资本密集型的房地产企业来说，仅仅依靠内部资金的积累是远远不够的，因此对外多方筹资是企业生存和发展的必要手段之一。
房地产企业的销售款尤其是预收账款，反映着房地产企业利用客户资金的能力，通常情况下实际上是不需要偿还的，因此，在计算房地产企业相关偿债比率是须考虑到此部分负债，但实际上它增加了企业的负债额。
保利地产流动比率趋势图
由于流动资产中越有70%左右是存货，保利地产存货增长较大，故流动比率逐步提高，表现尚好。
保利地产存货的变现受公司的销售和宏观环境等多方面因素的影响，也具有一定的风险。
保利地产资产负债率及实际负债率对比图
保利地产的流动比率和速动比率均有所改善，但资产负债率任然偏高，平均居于70%以上，这是其效益增长的关键所在，也是超长扩张性的表现。
从负债结构来看，保利地产的实际负债率均高于50%，如果长期发展下去这对公司的长期发展是不利的。
偿债能力分析结论：
保利地产资产负债率较高，但预收账款和长期负债比率高，保利地产的债务较为安全，实际还款压力小，实际负债率稳定也不太过高，但从总体上来看，不
利于公司的长期发展，必须提高公司的偿债能力。C.盈利能力分析 销售毛利率：
销售毛利率指毛利占销售收入的百分比，其中毛利是销售收入与销售成本的差。它表明每一元销售收入扣除销售成本后，其多少钱可以用于各项期间费用和形成盈利。
从表3.6可以看出，保利地产2004到2009年销售毛利率持续上升，其中2006年因毛利率较高的商铺所占比重增大而使整体毛利率达到最高水平。毛利率的上升，主要原因在于公司不断加大开发、销售规模，以合理价格及时回笼资金，缩短时间提高效率，因此，销售面积的大幅提高，从而使销售金额大幅增加。 销售净利率：
它反映每一元销售收入带来的净利润多少，表示的是销售收入的收益水平。通过分析销售净利率的升降变动，可以促使企业在扩大销售的同时，注意改进经营管理，提高盈利水平。
从表3.7可以看出，保利地产的销售毛利率偏低，进入2009年后公司的获利能力有所下降，销售毛利率和净利率都下降，但销售净利率下降的速度大于销售毛利率下降的速度，因此可以看出2008到2009年保利地产的投资收益较上年下降许多。 净资产收益率：
净资产收益率表明所有者每一元钱的投资能够获得多少净收益。该指标通常也是越高越好。
保利地产2006年销售毛利率高的商铺比例提高，从而使净资产收益率达到高点。
盈利能力分析结论：
保利地产的盈利能力一般，由于公司无外来资金注入，几乎全部依赖内生增长。全国布局的收获期，低土地成本，快速的开发、销售模式，不断提升的管理能力，在行业遭遇风险时及时调整战略，减缓扩张速度，加快回笼资金，配合灵活的销售策略，这些都值得保利地产借鉴，这样才能在环境恶化时保持较好的发展态势。
3.3对保利地产公司财务风险的综合评价
从前面的叙述可以看出，保利地产公司总资产周转率逐年下降，资产营运能力尚有待改善。公司需保持较好的销售和开发能力，逐步提高资产周转率。随着公司资产规模的扩大，资产运营能力也有所下降，公司应提高运营能力，加快开发、销售，缩短周转率，提高资产效率。
保利地产公司的资产负债率较高，但预收账款和长期负债比率高，保利地产的债务较为安全，实际还款压力小，实际负债率稳定也不太过高，但从总体上来看，不利于公司的长期发展，必须提高公司的偿债能力。
保利地产的盈利能力一般，由于公司无外来资金注入，几乎全部依赖内生增长。全国布局的收获期，低土地成本，快速的开发、销售模式，不断提升的管理能力，在行业遭遇风险时及时调整战略，减缓扩张速度，加快回笼资金，配合灵活的销售策略，这些都值得保利地产借鉴，这样才能在环境恶化时保持较好的
发展态势。
保利地产公司虽然存在很多财务风险问题，但是在面临公司财务风险的同时，保利地产公司于2002年制订的《十年发展规划纲要》准确地预见了行业的良好发展前景，公司迅速启动全国化战略并初步完成了全国战略布局。公司目前已经形成以广州、北京和上海为核心，其他经济中心城市为重点的区域战略。以中高端精品住宅为主、商业地产为辅的产品战略，同时公司对于宏观调控政策具备前瞻性的把握能力，及时准确地分析把握政策，有效降低各种不利因素的影响，并善于抓住宏观调控带来的发展机会。
15年的专业房地产开发经营，形成了公司超前的开发理念和高效的项目运作能力，公司坚持"和谐生活、自然舒适"的开发设计理念，产品形成了较高的市场知名度和竞争力。公司高效的项目运作能力更体现在全国各地项目的快速开发和销售，2006年公司在包头、长沙均实现了当年拿地、当年开工、当年销售的良好业绩。
截止2007年12月31日公司拥有土地储备823万平方米，在建未售面积175万平方米，已售未结转面积61万平方米.土地储备中普通住宅占75%，中心城市储备量50%。这些土地储备具备一定的成本优势，区域布局和产品结构合理，具备较高的经济价值，是公司未来几年快速发展的坚实保障。
4完善保利地产公司财务风险的防范措施
4.1优化资本结构，降低筹资风险
一般而言，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对保利地产公司来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。企业要安排适当的负债比例，寻求最佳资本结构。通过合理安排企业权益资金与债务资金的比例关系，使它们达到理想组合。
4.2缩短预售时间，减少款项回收风险
由于房地产具有投资品和消费品的二元性，因而房地产投资回收的不确定性较大。另外，房地产投资还涉及政策法规、金融动向、区域供求状况、需方消费倾向等各个方面，因而易受各因素变动影响，造成变现风险，容易引起资金链断裂。因此加强资金回收和集中管理尤为重要。如果能及时回收相应的款项，由公司统一调配使用，对公司的发展将是很大的资金支持。
4.3注重融资策略的创新
对于规模较大的保利地产公司而言，为了取得广泛的资金来源，应该在遵守国家财经法纪的前提下，积极地、主动地探索通过发行股票、发行公司债券，并通过房地产信托基金等途径，以取得广泛的资金来源，避免主要依靠银行举债来获得发展资金。只有通过多种途径筹集企业发展所需的资金，才能为企业的发展开创广阔的天地。
4.4规范融资担保，控制债务风险
一般的房地产企业都有很多下属公司，母公司对子公司融资担保业务时常发生。子公司合理有效地运用融资资金，是公司整体健康发展的有力保证。母公司应在事先调查预测的基础上，制定全年融资计划，分解下达至各子公司并列入考核指标。有权独立融资的子公司按照计划融资，必须先填写“融资担保审批表”，在上面注明贷款银行、金额、期限以及所贷资金的用途和可能产生的资金效益等， 上报母公司确认后，再由母公司出面进行融资担保。经同意由母公司担保融资的子公司，还必须每月上报准确的融资情况报告，如需在核定的范围之外追加融资，仍需重新履行申请、审批手续。
4.5做好房地产企业的全面预算
全面预算作为一种管理机制，目的之一是建立有效的预算系统。通过该系统，将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失。并通过滚动预算，不断通过实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。同时，全面预算体系还可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取的风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。
4.6财务集中管理，规避财务风险
为了提高经营效益，降低经营风险，确保财务安全，保利地产公司应在公司内实施财务集中控制，体现财务管理功能。如果公司分权过多，则会带来现实中的一系列问题，诸如各成员单位追求各自利益最大化而造成资金调度困难、资产调拨困难等，这会影响企业规模经济效益的发挥。公司的财务管理应集中而不能放开。只有这样，公司才能充分利用规模优势，规避财务风险。实行财务集中控制，有利于保证公司内部财务目标的协调一致，减少人为控制现象发生，有利于实现公司整体利益的最大化。
4.7适时进行财务分析与监督
进行财务监督的目的是为了降低成本，取得更大的经济效益。房地产企业不但要做好投资回收衔接和提高资金运用效率，而且要加强投资项目的风险分析和方法研究。要对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等，进行财务指标分析。准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。
对于房地产企业而言，应以经营活动产生的现金流量净额应作为分配决策的主要财务指标。由于现金流量反映出企业在报告期内经营活动中现金收支状况，所以现金流量往往比利润更为重要。如果企业的利润在上升，现金净流量却在减少，这说明企业当年实际收益在下降；如果现金流量净额小于同期利润总额，则意味着本期有不真实的或未到账的利润存在。在考虑上述主要因素的前提下，注重约束房地产企业高级管理人员过高的薪金报酬，以便为企业的发展积累较多的资金。
总之，房地产的核心是金融运作，房地产信托基金和投资商成为房地产的主导者，地产开发建造商或者中介商成了围绕资金的配套环节。而中国房地产市场明显地缺乏金融市场环境，房地产企业荣房子服务还不完善，《产业基金法》尚未出台。美国房地产信托基金模式所强调各个环节由不同的专业公司完成，18980年后，美国的房地产融资不断创新，并形成了大企业主要通过债券等低成本渠道
融资，而小企业仍然依赖高利率贷款的格局。通常情况下，在融资方面，美国的房地产资金只有15%左右是银行贷款，70%是社会大众的资金，其中35%是退休基金，35%是不动产基金，房地产基本上是私人 投资。而中国的房地产投资80%都与银行有关，如消费者的按揭贷款、施工单位的贷款，还有开发贷款。所以，保利地产公司也应该借鉴美国式的房地产信托基金模式，增加公司的融资渠道，这样才有利于公司的长期发展。
保利地产公司的整个运营策略一直围绕着土地资源进行，即“先做大再做强”在保利地产大规模进行商业地产开发的周期内，保利地产始终在走钢丝，公司必须依靠高负债和产常规的滚动开发来实现规模的迅速膨胀，而万科地产公司是“先做强再做大”这样在以后的发展中就不会独挡一面，有资金问题大家解决的状况，所以保利地产可以借鉴万科地产公司的发展模式。
5总 结
在了解了财务风险的研究背景和意义以及国内外学者对财务风险的认识和研究的基础上，本文对保利地产公司财务风险进行了全面的调研，从融资风险、投资风险、资金回笼风险这三个方面进行了详细的分析，发现保利地产公司财务风险无处不在，无时不在。风险是一把双刃剑，合理面对风险，采取措施解决风险，公司才能吸取经验稳步发展，但是如果忽视风险，公司就很难长期发展下去。
保利地产公司在面对风险的同时稳步前进，矗立与房地产百强企业，表明保利地产公司具有很强的市场竞争能力，具有很大的发展空间。
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致 谢
大学四年学习时光已经接近尾声，在此我想对我的母校，我的父母、亲人们，我的老师和同学们表达我由衷的谢意。感谢我的家人对我大学四年学习的默默支持；感谢母校的老师和同学们四年来的关心和鼓励。
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