房地产开发司法解释提纲

房地产开发三大《司法解释》

实务与操作技巧讲课提纲

序言：最高人民法院2005年6月28日发布并于2005年8月1日施行的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》；该《解释》的出台对规范我国房地产一级市场、二级市场乃至三级市场（即商品房交易市场）的土地交易行为，维护房地产市场，促进市场经济诚信体系的建立和房地产市场的健康发展，都将产生积极的影响。

最高人民法院发布并于2005年1月1日施行的《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》，《解释》虽然只有短短的28条，但由于入世的需要和理论上的重大突破以及对客观市场的认可,将对我国建筑市场，特别是施工企业和房地产开发企业产生重大而有深远的影响；

最高人民法院发布并于2003年6月1日起施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,《解释》对人民法院在审理商品房买卖合同纠纷案件过程中所涉及的商品房预售合同的效力、商品房销售广告、一房数买、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房的担保贷款等如何使用法律的问题作了比较详细的解释。通过在实体和程序上对现行法律规定的深入细化，也增强了法律的可操作性，统一了法律的适用，有利于对当事人的平等保护。

上述三大《司法解释》是房地产开发中土地的取得、房

屋的建造和销售三个最重要而必不可少的环节，为减少和预防纠纷的发生，避免不必要的损失，学习他它、研究它、运用它，不仅仅是法律人的专利，更是相关管理部门、房地产开发企业、施工企业所必需的。

本讲课内容，以操作实为主，力争用大量案件（土地使用权与房地产开发合作30例、施工合同50例、商品房销售70例）教会工作人员怎样规避风险、转移风险和化解矛盾，最大限度维护本单位利益。通过学习，相信会对国土、规划部门和房地产开发企业、施工企业以及房地产律师直接产生深远的影响，使你和你所在单位受益匪浅。

第一课 土地出让、转让与房地产开发合作

第一讲：国有土地使用权出让常见纠纷及处理

一、土地使用权出让合同

（一）条文主旨

（二）房地产开发用地

（三）土地使用权出让合同的概念和性质

1． 土地使用权出让合同的概念板

2. 土地使用权出让合同的性质

（四）土地使用权的出让

1. 国有土地使用权出让的概念

2. 土地使用权出让的特征

3. 土地使用权出让的性质

案例1. 某房地产公司与某市国土局挂牌出让土地使用权纠纷案

二、开发区管理委员会出让土地行为的处理

（一）条文主旨

（二）本条解释的制定背景

（三）本条解释起草过程中的不同观点

（四）对本条解释的理解与适用

1．开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合

同，应当认定无效

2．本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订阅的土

地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认

的，可以认定合同有效

案例2. 高新技术产业开发区国土局是否有权出让国有土地

案例3某开发区管委会与某房地产开发公司的土地使用权出让合同是否有效

三、协议出让土地价格的确定

（一）条文主旨

（二）本条解释的制定背景

1. 我国土地资源的现状及相关使用制度的变化

2. 协议方式出让土地使用权的利弊分析

3．现有的相关规定及解决措施过于原则且缺乏可操作性

（三）本条解释起草过程中的不同观点

本次司法解释公开征求意见的情况汇总

（四）对本条解释的理解与适用

1. 正确理解本条司法解释的适用范围

2. 正确理解以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价

3. 低于按国家规定所确定的最低价的协议出让土地使用权的合同，应当认定部分条款无效而非整个合同全部无效

4. 准确把握本条解释中所包含的当事人的主体范围

5. 正确理解各方当事人权利的具体内容

6. 正确认识和处理合同解除后的法律后果

案例4.开发商与市建委、市政府的迁安置工程款和土地使用权出让合同纠纷案

四、对未办理批准手续合同的处理

（一）条文主旨

（二）本条解释的制定背景

1. 我国关于土地出让审批问题的立法现状

2. 已有的规定难以妥善解决实务中的出现的问题，是本条司法解释出

台的内在动力和原因

（三）本条解释起草过程中的不同观点

1. 各方对本条司法解释的意见及建议

2. 对于于案件中当事人的主体范围要有准确的把握

3. 本条司法解释规定与以往司法解释的不同之处及原因

4. 新的规定反映出我国法律及司法实务中对于判定合同无效的原则及

指导思想等的发展脉络

（四）对本条解释的理解与适用

1. 适用本条司法解释的首要前提，是双方当事人已经签订了土地使用权出让合同，并且合同已经开始进入履行阶段

2. 合同双方当事人均不能以土地使用权出让未办理批准手续为由，请求确认合同无效

3. 出让方因此不能交付土地，受让方请求解除合同的，应予支持

4. 本条解释的起草、制定主要为解决关于因出让方存在过错行为而造成合同解除等问题的处理

五、土地出让金的调整

（一）条文主旨

（二）本条解释的制定背景

1. 关于因土地出让合同内容发生变更而导致土地出让金调整问题，我

国目前已有的相关规范及具体措施

2. 起草本条解释的起因及经过

（三）对本条解释的理解与适用

1. 正确认识在签订了土地使用权出让合同后因改变土地用途而导致的

土地出让金价金调整的性质

2. 变更土地用途除需要由受让方与出让方双方协商一致致外，还必须

取得合法的审批手续

3．本条规定中改变已经出让土地的土地用途的主体是单一的

4．人民法院支持当事人因变更土地用途导致出让金调整的请求，应当

以起诉时的同种用途的土地的出让金标准来予以调整

案例5．土地行政机关能否以未在合同约定的期限内完成工程建设为由，无偿收回土地使用权？

六、对擅自改变土地用途合同的处理

（一）条文主旨

（二）本条解释的制定背

（三）对本条解释的理解与适用

1． 只有土地出让合同纠纷中的出让方，才有权以本条解释作为依据，提起民事诉讼，请求解除合同。

2． 对于擅自改变土地使用权合同中约定的土地用途的认定。

案例6、 国土局出让的土地存在瑕疵，其违约责任如何认定处理

第二讲：转让国有土地使用权常见纠纷及处理

七、土地使用权转让合同

（一）条文主旨

（二）本条解释的制定背景

（三）对本条解释的理解与适用

1. 审判实践中常见的国有土地使用权有偿转让合同有以下几种类型

2. 适用范围本条司法解释应当注意的问题

案例7． 未在约定的期限内完成拆迁按安置，某土地管理局是否有权收回土地使用权？

八、未办理权属于变更登记的合同有效

（一）条文主旨

（二）本条解释的制定背景

（三）对本条解释的理解与适用

1. 《城市房地产管理法》第37条规定的“不得转让”是否属于法律禁止性规定？

2.《城市房地产管理法》第38条规定了以出让方式取得国有土地使用权者转让房地产时必须具备的条件，在签订转让房地产合同时

未能具备上述条件，引起的后果是合同无效还是不发生产权转移

的效力？

案例8、未经土地管理部门批准并登记的土地使用权转让是否

有效

案例 9：房地产开发合同合法有效，一方主张是土地转让不予支持

九、未取得土地使用权证的转让合同的效力认定

（一）条文主旨

（二）本条解释的制定背景

（三）土地使用权转让与物权变动的模式

1. 土地使用权转让的性质

2．物权变动的模式

（四）土地使用权转让合同的成立生效

（五）未取得土地使用权证书订立的土地使用权转让合同的效力认定与

无权处分

1. 未取得土地使用权证订立的土地使用权转让合同的性质归属

2. 我国民事立法关于无权处分行为效力的规定

3.《解释》对无权处分行为效力的认定

4. 对《城市房地产管理法》规定的投资开发条件的思考

案例10：房地产联合开发及合同无效，投资款反还，利息损失各承担50%。

十、一地数转合同的处理原则

（一）条文要旨

（二）本条解释的制定背景

（三）一地数卖合同的效力

（四）合同的优先履行及土地使用权的归属

1. 土地使用权变更登记

2. 土地先行合法占有投资开发

3．先行支付土地款

4．土地使用权转让合同订立顺序

（五）转让方的责任承担

1. 合同解除

2. 合同解除的法律后果

3. 合同解除的责任形式

案例11、对土地管理相对人的申请，未在合理的期限内给予明确答复，应承担何种责任

十一、划拨土地转让未经批准的无效

（一）条文要旨

（二）本条解释的制定背景

（三）国有划拨土地未经审批能否转让

（四）受让方与国土部门局订立土地出让合同后，转让合同是否有效

（五）需要说明的问题

1．合同效力补正的期限

2. 出让金的交纳

3. 有批准权的人民政府

案例12 关于以划拨土地投资合作并转让在建工程纠纷案

十二、划拨土地转为出让土地的纠纷处理

（一）条文要旨

（二）本条解释的制定背景

（三）转让合同向补偿性质合同的转

（四）关于对划拨土地使用权人补偿

（五）转让土地与房屋及其他地上附着物之关系

（六）需要说明的问题

1. 关于国有企业改革中划拨土地使用权处置

2. 关于政策性优惠住房划拨土地使用权的处置

3. 土地出让金的负担

案例13. 以划拨方式取得的国有土地使用权，土地及地上物未经审批能否转让

十三、划拨土地直接转让的纠纷处理

（一）条文要旨

（二）本条解释的制定背景

（三）需要注意的问题

1. 受让方须具有划拨土地使用资格

2. 关于土地收益要否上缴国家

案例14．某市土地管理局是否又权收回国有土地使用权

第三讲：：合作开发房地产常见纠纷及处理

（上）

十四、合作开发房地产合同

（一）条文主旨

（二）合作开发房地产合同的概念

（三）合作开发房地产合同的法律特征

1. 主体的特殊性

2. 标的特殊性

3. 合同内容的特殊性

（四）当前合作开发合同中存在的主要问题

1. 在司法实践中，关于开发经营的资格问题常常引发多种争

2. 对合作一方以划拨土地使用权投资进行房地产合作开发经营的应当如何处理

案例15 房地产转让合同无效，一方主体吊销法定代表人被判刑，是否有诉讼主体资格

十五、房地产开发经营资质

（一）条文主旨

（二）房地产经营资格在房产开发中的意义

（三）讲话开发企业取得经营资格的基本要件

（四）双方均不具备房地产开发经营资格的法律后果

（五）双方均不具备房地产开发经营资格，但起诉前一方取得经张家口资

格或者合作成立房地产开发企业的处理原则

案例16：司法裁决对合作开发房地产合同主体的变更

案例17：法院判决确认房屋合建合同无效，同时判决对合同无效负有责任的一方承担违约责任，是否正确？

十六、划拨土地未经批准合作开发的无效

（一）条文主旨

（二）划拨土地的法律性质

1．取得的法定性

2．取得的无偿性或低偿性

3．使用的无期限性

4．处分权的局限性

（三）划拨地未经批准不得作为投资

（四）划拨土地使用权作为投资的补正期限和补正条件

案例18：以划拨土地使用权参与联建的合同效力如何认定？

十七、增加投资数额分担比例的确定

（一）条文主旨

（二）投资数额与合同约定

（三）投资数额增加的两种情形

（四）投资数额增加的承担方式与承担比例

案例19：合作合同无效，终止合作合同的协议是否有效？

十八、建筑面积减少的分配处理

（一）条文主旨

（二）本条解释的制定背景

（三）本条解释制定过程中的不同观点

（四）对本条解释的理解适用

1．对房屋实际建筑面积如何分配，原则上按照当事人的过错确定

2．因不可归责于当事人的事由千万实际建筑面积比合同约定的建筑面积减少，对房屋实际建筑面积的分配比例，当事人协商不成的，按照约定的利润分配比例确定

3．当事人的过错无法确定，对房屋实际建筑面积的分配比例，当事

人协商不成的，按照约定的利润分配比例确定

案例20 支付内部定额承包费的《合同书》是否为土地使用权转让合同？

十九、违章建筑不予分配

（一）条文主旨

（二）本条解释的制定背景

（三）本条解释制定过程中的不同观点

（四）对本条解释的理解与适用

1. 依法需经批准的房地产建设项目，未经有批准权的人民政府主管部门批准，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉

2. 房地产建设项目未取得建设工程规划许可证，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起

3. 擅自变更建设工程规划，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉

4. 当事人隐瞒建设工程规划变更的事实造成的损失，由当事人按照过错承担

（五）关于房屋竣工验收问题

1. 关于竣工验收的概念和条件

2. 关于竣工验收的程序

3. 关于竣工综合验收

4. 关于房屋建筑工程竣工验收讨论本条时的争议焦点是，在什么情形下人民法院对这类案件才能受理？

案例21：合同解除条件及销售商品房资格

案例22无偿收回国有土产使用权应具备哪些条件？行政机关是否有义务告知相对人收回国有土地使用权的理由和依据？

案例23．对土地管理局为协助法院执行作出限期其交回土地使用证及吊销土地使用证的行为不服，是否属于行政诉讼

第四讲：合作开发房地产常见纠纷及处理（下）

二十、建筑面积增加的分配原则处理

（一）条文主旨

（二）本条解释的制定背景

（三）本条解释制定过程中的不同观点

（四）对本条解释的理解与适用

1. 超出规划设计建筑面积的部分房屋，在经有批准权的人民政府

批准前，原告请求分配的，人民法院不予受理。已经受理的，驳

回起诉

2. 超出规划设计外的建筑面积，在经有批准权的人民政府批准后，

当事人对该部分建筑面积分配比例协商不成的，如何处理

3. 当事人对超出规划设计外的建筑面积的分配比例协商不成，按

照合同约定的利润分配比例分配后，对增加的投资数额，如何

处理

案例24．土地使用权转让合同中部分条款无效如何认定和处理机

二十一、违章建筑损失的承担

（一）条文主旨

（二）本条解释的制定背景

（三）本条解释制定过程中的不同观点

（四）对本条解释的理解适用

1. 当事人违反规划设计开发建设的房屋，被有批准权的人民政府

主管部门认定为违法建筑，原告请求分配的，人民法院不予受

理。已经受理的，驳回起诉

2. 当事人违反规划设计开发建设的房屋，被有批准权的人民政府

主管部门认定为违法建筑责令拆除，对该部分的损失承担，当

事人协商不一致，起诉到人民法院的，如何处理

案例25违章占地增建的房屋是否应按有效合同约定的分配比例进行分割？

二十二、利润分配比例的确定

（一）条文主旨

（二）本条解释的制定背景

（三）本条解释制定过程中的不同观点

（四）对本条解释的理解适用

1. 如何理解“未足额交纳出资”

2. 合作有利润的，按照实际投资比例分配利润

案例26：怎样区分参建联建？

二十三、房屋预售款不得充抵投资

（一）条文主旨

（二）本条解释的制定背景最高人民法院对此类纠纷的关注，实际上就

是从已经产生的案件开始的。

（三）本条解释制定过程中的不同观点

（四）对本条解释的理解与适用]

1. 制定依据

2. 理解与适用中应当注意的问题

（1）合同对当事人出资数额没有约定的情况怎么办

（2）如房屋预售款已经足够支持项目的开发建设，再要求未足

额投入的一方当事人继续履行其义务是否属于多此一举

（3）房屋预售款属性

案例27 名为联建实为土地使用权转让的行为如何认定及处理

二十四、名为合作实为土地使用权转让

（一）条文主旨

（二）本条解释的制定背景

（三）本条解释制定过程中的不同观点

（四）对本条解释的理解与适用

1. 制定依据

（1）转性认定的逻辑前提——合作开发房地产合同要求合作方必须

“共担风险”。

（2）转性认定的理论基础——意思表示理论的采纳与无效行为转换

理论的排除

（3）隐藏行为性质的确定——土地使用权转让

（4）固定利益涉及房屋的是否还有必要进行转性

（5）如何看待共同设立房地产开发企业的情形

2. 理解与适用中应当注意的问题

（1）如何理解“固定利益”

（2）土地使用权转让合同的效力

（3）如何理解转性后土地使用权转让合同的标的物

（4）对“不承担经营风险”的认定

（5）土地使用权转让合同的当事人——受让方的确定

（6）设立房地产开发企业的情况下，以土地使用权投资行为的两面

性

（7）设立房地产开发企业的情况下，土地使用权转让法律关系的外

部效力

案例28：名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同的效力认定

二十五、名为合作实为房屋买卖

（一）条文主旨

（二）本条解释的制定背景及制定过程中的不同观点

（三）对本条解释的理解与适用

1. 如何理解“分配固定数量的房屋”

2. 房屋买卖合同的效力

（1）商品房的法律含义

（2）预售许可制度的立法目的

案例29：项目转让合同的效力

二十六、名为合作实为借款

（一）条文主旨

（二）本条解释的制定背景及制定过程中的不同观点

（三）对本条解释的理解与适用

1、为何使用“固定数额货币”的表述

2、借款合同的效力

案例30：如何判别合作开发纠纷与借款纠纷

二十七、名为合作实为租赁

（一）条文主旨

（二）本条解释的制定背景及制定过程中的不同观点

（三）对本条解释的理解与适用

1、本条所称租赁合同的性质

（1） 预约

（2）附生效条件的合同

2、租赁物是否明确且特定的问题

3、房屋租赁合同的效力问题

4、租赁期限的问题

5、租金的问题

6、隐藏行为的对外效力

二十八、解释的实施

（一）条文主旨

（二）关于本司法解释的施行时间的理解

（三）本司法解释的溯及力问题

（四）对本条解释的理解与适用

第二课：建设工程施工合同纠纷及处理

第五讲 建筑工程合同的无效及工程垫资处理

原则

一、建筑工程合同无效的几种情况

（一）《司法解释》第一条之规定文及主旨

（二）建筑工程合同无效的概念及理论依据和实践基础

（三）关于五种无效的建筑施工合同

（四）建筑施工合同无效，在实践中应该注意的问题

案例1不需要招标的建设工程项目，未招标并不导致合同无效。

案例2 建设工程合同，应用书面形式

案例3建设工程口头合同，实际履行应当有效

二、工程合同无效， 工程验收合格的处理原则

（一）《司法解释》第二条之规定条文及主旨

（二）建筑施工合同的特殊性

（三）产生建筑施工合同无效的原因以及处理这类无效合同的几大难点形

（四）关于工程验收合格如何折价补偿工程款的几种观点

（五）建筑工程施工合同无效， 建筑工程经施工验收合格的处理

案例4重大建设工程合同，违反强制规定无效

案例5 恶意串通，中标无效

案例6虚假联合投标，中标结果无效

三、建设工程施工合同无效，工程验收不合格的处理原则

（一）司法解释第三条之规定及主旨

（二）建设工程施工合同无效，工程验收不合格，发包人怎样支付工程价款

（三）对于建设施工合无效，工程经验收不合格应如何处理的几种观点

（四）适用此条规定，工程款支付在实践中应注意的问题处理

案例7：建设工程施工合同的效力

四、非法转包、违法分包建设合同的处理原则

（一）司法解释第四条的规定及主旨

（二）审判实践中人民法院对非法转包，违法分包建设工程的处理情况

（三）为什么要对非法转包、违法分包建设工程的合同所得的利益予以收缴

（四）影响审判实践的对收缴非法所得的几种不同的观点

（五）收缴非法转包、分包所得在司法实践中的适用

案例8、建设工程施工合同的分包和转让的区别

五、承包人在施工中取得了资质的建设工程合同，按有效合同处理 （一）《解释》第五条规定及理论基础

（二）理论界和实务界对超越资质承揽工程如何认定合同效力的几种观点

（三）超越资质的施工合同为什么要将补正时间确立在竣工之前

（四）实践中应当怎样把握合同效力补正的范围及补正时间

案例9越级承包工程，所签合同无效

案例10没有施工许可证和资质的建筑工程施工合同的效力。 案例11 建设主体资质不符导致合同无效案

六、承包人垫资的处理原则

（一）司法解释第六条之规定及主旨

（二）实践中的工程垫资请况

（三）关于工程垫资问题认识上的转变

（四）要正确处理垫资问题

（五）垫资合同中需要注意的几个问题（风险防范）

（六）实践中人民法院对几种垫资情况的处理

案例12：逾期付款违约金计算方式的变化

七、劳务分包与工程转包的处理原则

（一）《解释》第七条之规定及条文主旨

（二）关于劳务分包的基本问题

（三）劳务分包合同与转包、分包的区别和联系

（四）劳务分包合同的性质

案例13：建设主体发包主体矛盾，二者共同承担连带责任 案例 14：建筑工程内部经营纠纷案

案例15：非法转包偷工减料，承担返工改建责任

案例16：代位追索工程欠款案

第六讲 建筑工程承包合同的解除和竣工验收

八、发包人的合同解除权

（一）《司法解释》第八条的规定及条文主旨

（二）关于合同解除概念

（三）合同法定解除的性质及分类

（四）合同解除程序

（五） 发包方行使合通解除权的条件

案例17：资金不到位与延期交工，违约责任双方各自承担

九、承包人的合同解除权

（一）《解释》第九条之规定及条文主旨

（二）对《解释》第九条的理解与适用

案例18：施工不符设计要求，质量缺陷应负责任 案例19：建材质量低劣，应当无偿修复

十、建设工程施工合同解除后的处理原则

（一）《司法解释》第十条的规定及条文主旨

（二）合同法定解除法律后果

（三）工程施工合同解除后的损害赔偿

（四）对《司法解释》第10条的理解与适用

十一、建设工程承包人拒绝修复的处理原则

（一）《司法解释》第十一条之规定及主旨

（二）《司法解释》第十一条规定的法律依据

（三）对“建设工程质量不符合约定的”应如何理解

（四）《司法解释》第十一条在司法实践中的具体适用

案例20：结构安全使用安全受影响，开发单位建设单位同赔偿 案例21：合同对停工条件有明确约定，能否认定承包方违约

十二、建设工程质量缺陷的处理原则

（一）《司法解释》第十二条的规定及条文主旨

（二）对《司法解释》第十二条的理解与适用

十三、建设工程未经验收擅自使用的处理原则

（一）《司法解释》第十三条及条文主旨

（二） 发包人擅自使用未经验收的建设工程，出现质量问题的，应自己承

担责任。

（三）发包人未使用部分，其质量责任仍然由施工单位承担

（四） 承包人在建设工程的合理使用寿命内对地基工程和主体结构质量承

担民事责任

案例22建设工程未经验收擅自使用纠纷案

案例23：工程未经竣工验收，发包方提前擅自使用的法律责任。 案例24：擅自使用未经验收房屋，其房屋质量问题由使用人承担。 案例25：隐蔽工程的未经检查、验收承包人不得继续施工 案例26：隐蔽工程验收有缺陷，造成业主伤害要赔偿

十四、建设工程实际竣工时间的确定

（一）《司法解释》第十四条及条文主旨

（二）对《司法解释》第十四条的理解与适用

（三）设工程实际竣工时间在司法实践中应当注意的几个问题

案例27：某建筑公司起诉要求发包人支付拖欠的工程款及提前竣工奖励金一案

案例28：某建筑公司与某置业公司在建筑安装工程纠纷一案

案例29：某建设集团总公司与某房地产开发企业工程款纠纷一案

十五、建设工程质量争议期间的处理

（一）《司法解释》第十五条的规定及条文主旨

（二）对《司法解释》第十五条的理解与适用

案例30：某集团总公司建造营业大厦一案

第七讲 建设工程价款、利息计算及争议的处理

十六、建设工程价款的计算标准

（一）《司法解释》第十六条的规定及条文的主旨

（二）建设工程价款计算的法律依据

（三）关于目前使用的定额计价与工程量清单计价这两种计价模式并存的

计价方法

（四）承包方因项目调整要求增加工程造价的，在什么情况下，人民法院

会给予支持

（五）建设工程施工合同有效，但工程质量却不合格，工程价款应怎样结

算

（六）适用《司法解释》第十六条在司法实践中应注意的问题

a.案件基本事实 b.一审法院认定与判决c、最高人民法院的判

决

d、市政府为什么承担部分连带责任？s、关于本案132.4万

元的票据的认定问题e、关于合同约定的逾期结算利息问题。

案例31：委托人在建设工程施工合同中权利义务关系的确定 案例32：指挥部不具备主体资格，区政府依法应清偿欠款 案例33：竣工结算资料不全，留置工程不予支持

案例34：甲方供料有问题，拖欠结算无道理

十七 、建设工程价款利息的计算标准

（一）《司法解释》第十七条规定及条文主旨

（二）关于欠付工程款利息的性质

1．支付工程价款及欠付工程价款利息是发包人的法定或合同约定义务 ２．发包人支付欠付工程款利息的性质是法定的孳息

（三）对《司法解释》第十七条三层意思的理解与适用

案例35：确定建设工程合同价款结算依据的原则

a、 案件事实b、两审法院判决 c.关于造价鉴定d、关于是按

一级还是按二级取费的问题e、诉讼请求未提违约责任属

操作失误

十八、建设工程价款和利息的起算时间

（一）《司法解释》第十八条规定条文主旨

（二）理论界、实务界对建设工程价款和利息如何起算的几种观点

（三）对《司法解释》第十八条理解和适用

案例36：拖欠工程款利息起算时间的确定原则

十九、当事人对建设工程量发生争议的处理原则

（一）《司法解释》第十九条规定及条文的主旨

（二）确定工程量的程序

（三）工程量清单的计取

（四）作为计算工程量依据的书面文件的范围种类

（五）没有书面文件的工程量的确定。

案例37：增加工程量、工期顺延

二十、建设工程逾期不结算的后果

（一）《司法解释》第二十条的规定及条文主旨

（二）建设工程价款逾期结算的现实情况

（三）社会各界对此条司法解释所提到修改意见及采纳与否的情况

（四）适用此条司法解释在实践中需要注意的几个问题。

案例38：工程逾期交付违约金请求权的诉讼时效

二十一、建设工程“黑白合同”或“阴阳合同”的认定

（一）《司法解释》二十一的规定及条文主旨

（二）“黑白合同”或“阴阳合同”在实践中的情况

（三）社会各界所提的修改意见及采纳与否的情

（四）“阴阳合同”或者“黑白合同” 在实践中需要注意的几个问题

二十二、关于建设工程价款按固定价结算的规定

（一）《司法解释》第二十二条及条文主旨

（二）社会各界所提的修改意见及采纳与否的情况

（三）按固定价格结算工程款需要注意的几个问题

案例39：某工贸公司与某装饰公司债务纠纷案

案例40：按合同约定的计价方法结算工程款

案例41：对合同约定的不是包死价，如何适用定额结算工程款

案例42：第六建筑公司诉中天开发公司工程结算纠纷案

第八讲 建设工程劳务分包及工程保修和造价鉴定 二十三、建设工程可以不全部鉴定的几种情形

（一）《司法解释》第二十三条的规定及条文主旨

（二）有关鉴定的法律规定

（三）建设工程鉴定在司法实践中存在的问题

（四）对《司法解释》第二十三条规定的理解与适用

案例43：是审计还是审价，以合同约定为准

案例44：结算审价已约定，主张鉴定不支持

案例45：超越资质等级作出的鉴定结论，不能作为定案依据 案例46：当事人单方委托的鉴定结论效力的认定

二十四、建设工程合同纠纷不适用专属管辖

（一）《司法解释》第二十四规定及条文主旨

（二）建设工程施工合同的概念与性质

（三）建设工程施工纠纷案件适用一般合同地域管辖，不适用专属管辖

（四）建设工程施工合同纠纷案件应当以施工行为地为合同履行地

案例47：如何判别加工承揽合同纠纷与建筑安装工程合同纠纷？ 二十五、总承包人、发包人、施工人可以为共同被告

（一）《司法解释》第二十五条的规定及条文主旨

（二）总承包人、分包人、实际施工人的概念和相互关系

（三）总承包人、分包人、实际施工人应当就建设工程质量对发包人承担

连带责任

案例48：建设工程转包或者违法分包的认定

二十六、在建设工程施工活动中，如何保护实际施工人的利益

（一）《司法解释》第二十六条之规定及条文主旨

（二）为什么要保护实际施工人的利益

（三）什么是转包人、违法分包人、实际施工人

（四）对《司法解释》第二十六条的解析

（五）对《司法解释》第二十六条的规定大胆突破传统理论之探

案例49： 建筑公司同开发商恶意串通案

案例50：地基下陷楼体断裂，装修、赔偿一并承担

二十七、关于建设工程保修责任及纠纷的处理

（一）《司法解释》第二十七条的规定及条文主旨

（二）关于现行法律、法规对建设工程保修的规定

（三）保修期间拖延履行义务，导致建筑物毁损或者造成人身伤害，保修

人应承担的责任

案例51 ：当事人双方都违反合同各自应承担相应责任的认定。

案例52：拒修工程缺陷不当，提前使用风险自担

案例53：建设工程保修期限未满，不得要求返还质量保修金 二十八、《司法解释》正式施行的时间

（一）《司法解释》第二十八条之规定

（二）本条的含义

（三）对本解释生效时间的理解

（四）关于《解释》的溯及力问题

（五）关于本解释与其他相关司法解释等规范相冲突时如何处理的问题

第三课：商品房销售理论与实务

操作

第九讲 商品房预售、广告许诺纠纷及处理

一、司法解释的适用范围

（一）、房屋买卖合同

1、房屋买卖合同的概念、特征

2、房屋买卖合同的标的物——房屋

3、房屋买卖合同的出卖人

（二）、《解释》的调整范围——商品房买卖合同

1、商品房买卖的标的物——商品房

2、商品房买卖合同的概念和种类及特征

3、商品房预售合同与相关合同的区别

案例1：李海军等28人与某房地产公司关于合同附件约定的电梯(主机进口)效力纠纷

案例2：预售合同约定共用部位归个别业主，该条款效力纠纷 案例3：两份商品房买卖合同价款不一致，怎样认定效力 案例4：已告知购房者房屋被预售及抵押，预售合同是否有效

二、商品房预售合同的效力

（一）理解商品房预售合同的效力问题，首先必须要区别《城市房地产管理法》第44条第1款规定的商品房预售条件与该条第2款规定的预售合同登记备案的不同意义。

（二）关于商品房预售许合同效力的补正问题。

案例5：开发商未取得预售许可证，签定的变相买卖协议应属无效

案例6：没有签订商品房预售合同，买受人只可要求退还房款 案例7：开发商没有取得预售许可，买受人可行使不安抗辩权 案例8：一审前未取得“预售许可证”，双方所签订的预售合同无效

案例9：未取得销售许可证，非正式购房合同不具法律效力

三、销售广告为合同要约的条件

（一）、目前商品房广告中说明和允诺的主要情形。

（二）、审判实践中对商品房销售虚假广告等引起纠纷的处理的不同意见。

（三）、销售广告中视为要约即具有合同约束力的三个条件：

1、商品房销售广告中的“说明和允诺”必须明确具体

2、对商品房买卖合同的订立有重大影响

3、对房屋价格的确定有重大影响

（四）、实践中人民法院将商品房广告和宣传资料认定为合同内容的几种情形。

案例10：售楼广告的描述与实际情况不符，是否承担民事责任。

案例11：售楼广告名不符实，开发商应受到惩罚

案例12：不能举证开发商承诺的内容，诉讼请示双倍赔偿败诉 案例13：商品房与其宣传资料不一致，开发商构成欺诈双倍赔偿

案例14：宣传材料与实际商品房不符，法院判决开发商降价赔偿

案例15：广告宣传未写入合同，仲裁认定其不具法律效力 案例16：不能兑现承诺的车库，仲载裁决开发商赔偿违约金 案例17：卧室变成设备间，法院判决合同可以撤销

案例18：销售广告在特定条件下视为要约，房产商未履行构成违约

案例19：规划示意图构成合同内容，开发商承担违约责任 案例20：广告内容构成要约，开发商未兑现应承担违约责任

第十讲 商品房登记备案、拆迁补偿

和惩罚性赔偿纠纷及处理

四、商品房认购协议中定金的处理

（一）认购、订购、预订和排号的法律性质

1、关于预约合同的概念和法律性质

2、预约合同与附条件民事法律行为的异同

3、预约合同的理论基础及现行法的依据和签订预约合同的时间何时为宜

（二）关于认购书的定金罚则（法则）

五、预约合同与本约合同的认定

（一）预约合同和本约的区别

（二）．对商品房买卖合同示范文本的理解与适用。

案例21：合同条件谈不妥双方均无过错，开发商应退还认购定金

案例22：未取得“预售许可证”致认购书无效，开发商应双倍返

还定金

案例23：提前认购书被判无效，认购人不能获得双倍定金 案例24：预约合同签订后，主合同未协商一致的定金处理 案例25：定金协议签订后将房屋转售他人，开发商应双倍返还定

案例26：购房者交付定金后未能办理贷款，立约定金不予返还

案例27：开发商未取得许可证致使预售合同，应双倍返还定金

六、登记备案与预售合同的效力

案例28：预售合同登记备案不是本案商品房预售合同的生效要件。

案例29：预售登记备案无效，并不影响预售合同的效力

七、拆迁补偿安置协议的优先权

（一）、拆迁补偿

（二）、拆迁安置

（三）、拆迁补偿安置协议的概念

（四）、拆迁补偿安置协议的当事人

（五）、拆迁补偿安置协议的性质、特征

（六）、拆迁补偿安置协议纠纷的处理

案例30：拆迁安置房另卖他人，新、旧法律处理不一样

案例31：对拆迁安置房屋不满意，法院判决开发商给予补偿

八、恶意违约与惩罚性赔偿

（一）、先卖后抵

（二）、一房数卖

（三）出卖人的责任

1、出卖人的违约责任

2、合同解除后出卖人应承担的责任

3、惩罚性赔偿责任

九、欺诈行为与惩罚性赔偿

（一）我国关于欺诈行为和合同效力的规定

1、必须有欺诈的故意。

2、须实施欺诈行为

3、受欺诈人因欺诈而陷入错误，并基于错误认识而为意思表示。

（二）、适用惩罚性赔偿责任的三种情形

1、出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的行为

2、故意隐瞒所售房屋已经抵押事实的行为

3、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

案例32：适用《消费者权益保护法》判决的因房产抵押引发的

双倍赔偿案

案例33：适用《消费者权益保护法》判决的因开发商故意隐瞒“五

证”不全而引发的惩罚性赔偿案

案例34：适用《司法解释》判决的因房产抵押引发的惩罚性赔偿案

案例35：适用《司法解释》判决的因“一房二卖”引发的惩罚性赔

偿案

案例36：适用《司法解释》判决的因隐瞒欺诈引起的惩罚性赔偿案

案例37：故意隐瞒无预售许可证的事实，买受人的惩罚性赔偿

请求得到支持

案例38：明知开发商无预售许可证，买受人不能获得惩罚性赔偿

案例39：房产商故意隐瞒所售房屋在押，买受人可以请求惩罚

性赔偿

案例40：开发商出售抵押房，买受人的惩罚性赔偿请求得到支

持

案例41：开发商代卖已售房屋操作失误险些双倍赔偿

十、第三人主张商品房买卖合同无效

（一）、恶意串通的概念

（二）、恶意串通的效力

案例42：开发商与第三人恶意串通，双方所从事的房屋买卖行

为无效

第十一讲 商品房交付使用、房屋质量

和面积缩水纠纷及处理

十一、房屋的转移占有及风险转移

（一）、关于对房屋的转移占有视为交付使用问题

（二）、关于可归责问题

（三）、关于因买受人原因致出卖人交付房屋不能的风险负担问题 案例43：双方明确约定了房屋交付条件，开发商只交钥匙应视

为违约

案例44：合同约定凭竣工验收合格证交房，买受人再主张办理

大产证不受法律保护

案例45：开发商未按约定进行综合竣工验收，仲裁裁决买受人

获得违约金

案例46：因自身原因没有办理接房的房屋，房屋毁损、灭失的

风险自己承担

十二、房屋主体质量不合格

（一）、实际履行

（二）、解除合同

（三）、违约金及损害赔偿

（四）、违约侵权责

十三、房屋质量瑕疵

案例47：房屋漏雨多次维修不成，买受人有权提出退房

案例48：房屋室内氨气超标，开发商应当赔偿损失

案例49：房屋质量问题是否严重，法院依据权威部门的评估结

果判决

案例50：超过商品房质量保修期，修缮漏雨的费用谁来担负 案例51：李某所购房屋裂缝属非结构性裂缝，应由开发商给予修复，但不应退房

案例52：售房者未尽瑕疵担保义务，应承担违约责任

案例53：房屋噪音明显超标，购房者可要求退房

案例54：购房者因微小瑕疵拒收房屋，开发商不承担延期交房责任

十四、房屋面积误差

（一）制定本司法解释的背景

（二）关于如何确认所交付商品房面积

（三）、商品房面积差异的处理原则

案例55：商品房“缩水”，法院终审判决开发商双倍赔偿

案例56：套内建筑面积误差比高达20．5％，法院判决买受人反

诉成功

案例57：共用分摊面积增加，购房者不承担增加部分的房款 案例58：实测面积小于暂测面积，房产商应承担违约责任 案例59：房屋面积减少，开发商应双倍返还房款

第十二讲 商品房延期交房办证、迟延

付款和包销纠纷及处理

十五、商品房买卖合同解除权的行使和期限

（一）合同解除概念与合同终止

（二）合同法定解除的性质及分类

（三）合同解除程序

（四）合同法定解除的法律后果

（五）合同解除后的损害赔偿

（六）合同法定解除权的消灭

十六、违约金数额的调整

（一）关于违约金数额的确定原则

（二）关于人民法院对违约金数额的调整原则

（三）关于人民法院对违约金的调整标准

十七、违约金数额的确定

（一）关于买受人逾期付款的违约责任

（二）关于出卖人逾期交付房屋的违约责任

案例60：没有及时行使解除权，买受人的诉讼请求被驳回

案例61：配套工程受阻不属不可抗力，开发商赔偿逾期交房被罚

违约金

案例62：开发商延迟交房，买受人可以选择解除合同或支付违约金

案例63：行使不安抗辩权不当，买受人承担违约责任

案例64：开发商延期交付房屋，买受人也可以延期交付房款 案例65：开发商延期交房违约，买受人超过诉讼时效起诉不受法律保护

案例66：施工过程中出现：“不可抗力”，开发商可以主张免责

案例67：商品房未竣工，售后包租属无效合同

案例68：行使不安抗辩权，拒付余款不构成违约

案例69：行使同时履行抗辩权迟延付款不构成违约

案例70：延期交房双方均有过错与购房者应共同承担

十八、办理房屋权属证书迟延的责任

十九、办理房屋证书不能的责任

案例71期交房致逾期办理房屋权属证书，开发商应承担两项违

约责任

案例72通过拍卖取得房屋，房产商应协助办理产权登记

二十、商品房包销合同的性质

（一）、商品房包销市场的成因

（二）、商品房包销的概念及法律特征

（三）、商品房包销的法律性质

（四）、包销主体

二十一、商品房包销合同的违约责任

二十二、包销人在商品房买卖合同中的诉讼地位

案例73包销合同的效力问题

案例74售价与包销价的差价问题

二十三、商品房按揭贷款合同未能签订并导致商品房买卖合同不能继续履行当事人请求解除合同和赔偿损失的问题。

二十四、担保贷款合同的解除权

（一）、商品房买卖合同与商品房按揭贷款合同的关系

（二）、商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除以后，应否赋

予商品房按揭贷款合同的当事人请求解除合同的权利。

二十五、担保贷款合同与商品房买卖合同的合并审理

（一）、银行是否属于无独立请求权第三人

（二）、以有独立请求权第三人看待银行的诉讼地位

二十六、出卖人可以成为担保贷款合同纠纷的诉讼参加入

二十七、出卖人不应成为担保贷款合同纠纷的当事人

二十八、有关本司法解释施行的规定

案例75揭贷款未得到批准，开发商请求解除买卖合同

案例76揭贷款未得到批准，买受人申请解除买卖合同

案例77房屋质量不合格而解除买卖合同，法院判决担保贷款合同继续履行

案例78受人无力还贷款，开发商承担连带责任

案例79购房者未按期还贷，开发商代为清偿后取得追偿权 案例80银行未发放贷款，逾期付款违约责任由购房者承担

电 话：028---85120701 85121907

传真电话：028—85120703 热线电话：[1**********]

联 系 人：尹 主 管 028--81250388

地 址: 成都市武侯区桐梓林东路22号

邮 编：610041

网 址：

邮 箱：[email protected]

网络实名：成都房地产律师 成都建筑律师

四川泓森律师事

务所

——房地产专业律师

事务所

二00五年十月

房地产开发三大《司法解释》

实务与操作技巧讲课提纲

序言：最高人民法院2005年6月28日发布并于2005年8月1日施行的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》；该《解释》的出台对规范我国房地产一级市场、二级市场乃至三级市场（即商品房交易市场）的土地交易行为，维护房地产市场，促进市场经济诚信体系的建立和房地产市场的健康发展，都将产生积极的影响。

最高人民法院发布并于2005年1月1日施行的《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》，《解释》虽然只有短短的28条，但由于入世的需要和理论上的重大突破以及对客观市场的认可,将对我国建筑市场，特别是施工企业和房地产开发企业产生重大而有深远的影响；

最高人民法院发布并于2003年6月1日起施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,《解释》对人民法院在审理商品房买卖合同纠纷案件过程中所涉及的商品房预售合同的效力、商品房销售广告、一房数买、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房的担保贷款等如何使用法律的问题作了比较详细的解释。通过在实体和程序上对现行法律规定的深入细化，也增强了法律的可操作性，统一了法律的适用，有利于对当事人的平等保护。

上述三大《司法解释》是房地产开发中土地的取得、房

屋的建造和销售三个最重要而必不可少的环节，为减少和预防纠纷的发生，避免不必要的损失，学习他它、研究它、运用它，不仅仅是法律人的专利，更是相关管理部门、房地产开发企业、施工企业所必需的。

本讲课内容，以操作实为主，力争用大量案件（土地使用权与房地产开发合作30例、施工合同50例、商品房销售70例）教会工作人员怎样规避风险、转移风险和化解矛盾，最大限度维护本单位利益。通过学习，相信会对国土、规划部门和房地产开发企业、施工企业以及房地产律师直接产生深远的影响，使你和你所在单位受益匪浅。

第一课 土地出让、转让与房地产开发合作

第一讲：国有土地使用权出让常见纠纷及处理

一、土地使用权出让合同

（一）条文主旨

（二）房地产开发用地

（三）土地使用权出让合同的概念和性质

1． 土地使用权出让合同的概念板

2. 土地使用权出让合同的性质

（四）土地使用权的出让

1. 国有土地使用权出让的概念

2. 土地使用权出让的特征

3. 土地使用权出让的性质

案例1. 某房地产公司与某市国土局挂牌出让土地使用权纠纷案

二、开发区管理委员会出让土地行为的处理

（一）条文主旨

（二）本条解释的制定背景

（三）本条解释起草过程中的不同观点

（四）对本条解释的理解与适用

1．开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合

同，应当认定无效

2．本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订阅的土

地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认

的，可以认定合同有效

案例2. 高新技术产业开发区国土局是否有权出让国有土地

案例3某开发区管委会与某房地产开发公司的土地使用权出让合同是否有效

三、协议出让土地价格的确定

（一）条文主旨

（二）本条解释的制定背景

1. 我国土地资源的现状及相关使用制度的变化

2. 协议方式出让土地使用权的利弊分析

3．现有的相关规定及解决措施过于原则且缺乏可操作性

（三）本条解释起草过程中的不同观点

本次司法解释公开征求意见的情况汇总

（四）对本条解释的理解与适用

1. 正确理解本条司法解释的适用范围

2. 正确理解以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价

3. 低于按国家规定所确定的最低价的协议出让土地使用权的合同，应当认定部分条款无效而非整个合同全部无效

4. 准确把握本条解释中所包含的当事人的主体范围

5. 正确理解各方当事人权利的具体内容

6. 正确认识和处理合同解除后的法律后果

案例4.开发商与市建委、市政府的迁安置工程款和土地使用权出让合同纠纷案

四、对未办理批准手续合同的处理

（一）条文主旨

（二）本条解释的制定背景

1. 我国关于土地出让审批问题的立法现状

2. 已有的规定难以妥善解决实务中的出现的问题，是本条司法解释出

台的内在动力和原因

（三）本条解释起草过程中的不同观点

1. 各方对本条司法解释的意见及建议

2. 对于于案件中当事人的主体范围要有准确的把握

3. 本条司法解释规定与以往司法解释的不同之处及原因

4. 新的规定反映出我国法律及司法实务中对于判定合同无效的原则及

指导思想等的发展脉络

（四）对本条解释的理解与适用

1. 适用本条司法解释的首要前提，是双方当事人已经签订了土地使用权出让合同，并且合同已经开始进入履行阶段

2. 合同双方当事人均不能以土地使用权出让未办理批准手续为由，请求确认合同无效

3. 出让方因此不能交付土地，受让方请求解除合同的，应予支持

4. 本条解释的起草、制定主要为解决关于因出让方存在过错行为而造成合同解除等问题的处理

五、土地出让金的调整

（一）条文主旨

（二）本条解释的制定背景

1. 关于因土地出让合同内容发生变更而导致土地出让金调整问题，我

国目前已有的相关规范及具体措施

2. 起草本条解释的起因及经过

（三）对本条解释的理解与适用

1. 正确认识在签订了土地使用权出让合同后因改变土地用途而导致的

土地出让金价金调整的性质

2. 变更土地用途除需要由受让方与出让方双方协商一致致外，还必须

取得合法的审批手续

3．本条规定中改变已经出让土地的土地用途的主体是单一的

4．人民法院支持当事人因变更土地用途导致出让金调整的请求，应当

以起诉时的同种用途的土地的出让金标准来予以调整

案例5．土地行政机关能否以未在合同约定的期限内完成工程建设为由，无偿收回土地使用权？

六、对擅自改变土地用途合同的处理

（一）条文主旨

（二）本条解释的制定背

（三）对本条解释的理解与适用

1． 只有土地出让合同纠纷中的出让方，才有权以本条解释作为依据，提起民事诉讼，请求解除合同。

2． 对于擅自改变土地使用权合同中约定的土地用途的认定。

案例6、 国土局出让的土地存在瑕疵，其违约责任如何认定处理

第二讲：转让国有土地使用权常见纠纷及处理

七、土地使用权转让合同

（一）条文主旨

（二）本条解释的制定背景

（三）对本条解释的理解与适用

1. 审判实践中常见的国有土地使用权有偿转让合同有以下几种类型

2. 适用范围本条司法解释应当注意的问题

案例7． 未在约定的期限内完成拆迁按安置，某土地管理局是否有权收回土地使用权？

八、未办理权属于变更登记的合同有效

（一）条文主旨

（二）本条解释的制定背景

（三）对本条解释的理解与适用

1. 《城市房地产管理法》第37条规定的“不得转让”是否属于法律禁止性规定？

2.《城市房地产管理法》第38条规定了以出让方式取得国有土地使用权者转让房地产时必须具备的条件，在签订转让房地产合同时

未能具备上述条件，引起的后果是合同无效还是不发生产权转移

的效力？

案例8、未经土地管理部门批准并登记的土地使用权转让是否

有效

案例 9：房地产开发合同合法有效，一方主张是土地转让不予支持

九、未取得土地使用权证的转让合同的效力认定

（一）条文主旨

（二）本条解释的制定背景

（三）土地使用权转让与物权变动的模式

1. 土地使用权转让的性质

2．物权变动的模式

（四）土地使用权转让合同的成立生效

（五）未取得土地使用权证书订立的土地使用权转让合同的效力认定与

无权处分

1. 未取得土地使用权证订立的土地使用权转让合同的性质归属

2. 我国民事立法关于无权处分行为效力的规定

3.《解释》对无权处分行为效力的认定

4. 对《城市房地产管理法》规定的投资开发条件的思考

案例10：房地产联合开发及合同无效，投资款反还，利息损失各承担50%。

十、一地数转合同的处理原则

（一）条文要旨

（二）本条解释的制定背景

（三）一地数卖合同的效力

（四）合同的优先履行及土地使用权的归属

1. 土地使用权变更登记

2. 土地先行合法占有投资开发

3．先行支付土地款

4．土地使用权转让合同订立顺序

（五）转让方的责任承担

1. 合同解除

2. 合同解除的法律后果

3. 合同解除的责任形式

案例11、对土地管理相对人的申请，未在合理的期限内给予明确答复，应承担何种责任

十一、划拨土地转让未经批准的无效

（一）条文要旨

（二）本条解释的制定背景

（三）国有划拨土地未经审批能否转让

（四）受让方与国土部门局订立土地出让合同后，转让合同是否有效

（五）需要说明的问题

1．合同效力补正的期限

2. 出让金的交纳

3. 有批准权的人民政府

案例12 关于以划拨土地投资合作并转让在建工程纠纷案

十二、划拨土地转为出让土地的纠纷处理

（一）条文要旨

（二）本条解释的制定背景

（三）转让合同向补偿性质合同的转

（四）关于对划拨土地使用权人补偿

（五）转让土地与房屋及其他地上附着物之关系

（六）需要说明的问题

1. 关于国有企业改革中划拨土地使用权处置

2. 关于政策性优惠住房划拨土地使用权的处置

3. 土地出让金的负担

案例13. 以划拨方式取得的国有土地使用权，土地及地上物未经审批能否转让

十三、划拨土地直接转让的纠纷处理

（一）条文要旨

（二）本条解释的制定背景

（三）需要注意的问题

1. 受让方须具有划拨土地使用资格

2. 关于土地收益要否上缴国家

案例14．某市土地管理局是否又权收回国有土地使用权

第三讲：：合作开发房地产常见纠纷及处理

（上）

十四、合作开发房地产合同

（一）条文主旨

（二）合作开发房地产合同的概念

（三）合作开发房地产合同的法律特征

1. 主体的特殊性

2. 标的特殊性

3. 合同内容的特殊性

（四）当前合作开发合同中存在的主要问题

1. 在司法实践中，关于开发经营的资格问题常常引发多种争

2. 对合作一方以划拨土地使用权投资进行房地产合作开发经营的应当如何处理

案例15 房地产转让合同无效，一方主体吊销法定代表人被判刑，是否有诉讼主体资格

十五、房地产开发经营资质

（一）条文主旨

（二）房地产经营资格在房产开发中的意义

（三）讲话开发企业取得经营资格的基本要件

（四）双方均不具备房地产开发经营资格的法律后果

（五）双方均不具备房地产开发经营资格，但起诉前一方取得经张家口资

格或者合作成立房地产开发企业的处理原则

案例16：司法裁决对合作开发房地产合同主体的变更

案例17：法院判决确认房屋合建合同无效，同时判决对合同无效负有责任的一方承担违约责任，是否正确？

十六、划拨土地未经批准合作开发的无效

（一）条文主旨

（二）划拨土地的法律性质

1．取得的法定性

2．取得的无偿性或低偿性

3．使用的无期限性

4．处分权的局限性

（三）划拨地未经批准不得作为投资

（四）划拨土地使用权作为投资的补正期限和补正条件

案例18：以划拨土地使用权参与联建的合同效力如何认定？

十七、增加投资数额分担比例的确定

（一）条文主旨

（二）投资数额与合同约定

（三）投资数额增加的两种情形

（四）投资数额增加的承担方式与承担比例

案例19：合作合同无效，终止合作合同的协议是否有效？

十八、建筑面积减少的分配处理

（一）条文主旨

（二）本条解释的制定背景

（三）本条解释制定过程中的不同观点

（四）对本条解释的理解适用

1．对房屋实际建筑面积如何分配，原则上按照当事人的过错确定

2．因不可归责于当事人的事由千万实际建筑面积比合同约定的建筑面积减少，对房屋实际建筑面积的分配比例，当事人协商不成的，按照约定的利润分配比例确定

3．当事人的过错无法确定，对房屋实际建筑面积的分配比例，当事

人协商不成的，按照约定的利润分配比例确定

案例20 支付内部定额承包费的《合同书》是否为土地使用权转让合同？

十九、违章建筑不予分配

（一）条文主旨

（二）本条解释的制定背景

（三）本条解释制定过程中的不同观点

（四）对本条解释的理解与适用

1. 依法需经批准的房地产建设项目，未经有批准权的人民政府主管部门批准，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉

2. 房地产建设项目未取得建设工程规划许可证，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起

3. 擅自变更建设工程规划，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉

4. 当事人隐瞒建设工程规划变更的事实造成的损失，由当事人按照过错承担

（五）关于房屋竣工验收问题

1. 关于竣工验收的概念和条件

2. 关于竣工验收的程序

3. 关于竣工综合验收

4. 关于房屋建筑工程竣工验收讨论本条时的争议焦点是，在什么情形下人民法院对这类案件才能受理？

案例21：合同解除条件及销售商品房资格

案例22无偿收回国有土产使用权应具备哪些条件？行政机关是否有义务告知相对人收回国有土地使用权的理由和依据？

案例23．对土地管理局为协助法院执行作出限期其交回土地使用证及吊销土地使用证的行为不服，是否属于行政诉讼

第四讲：合作开发房地产常见纠纷及处理（下）

二十、建筑面积增加的分配原则处理

（一）条文主旨

（二）本条解释的制定背景

（三）本条解释制定过程中的不同观点

（四）对本条解释的理解与适用

1. 超出规划设计建筑面积的部分房屋，在经有批准权的人民政府

批准前，原告请求分配的，人民法院不予受理。已经受理的，驳

回起诉

2. 超出规划设计外的建筑面积，在经有批准权的人民政府批准后，

当事人对该部分建筑面积分配比例协商不成的，如何处理

3. 当事人对超出规划设计外的建筑面积的分配比例协商不成，按

照合同约定的利润分配比例分配后，对增加的投资数额，如何

处理

案例24．土地使用权转让合同中部分条款无效如何认定和处理机

二十一、违章建筑损失的承担

（一）条文主旨

（二）本条解释的制定背景

（三）本条解释制定过程中的不同观点

（四）对本条解释的理解适用

1. 当事人违反规划设计开发建设的房屋，被有批准权的人民政府

主管部门认定为违法建筑，原告请求分配的，人民法院不予受

理。已经受理的，驳回起诉

2. 当事人违反规划设计开发建设的房屋，被有批准权的人民政府

主管部门认定为违法建筑责令拆除，对该部分的损失承担，当

事人协商不一致，起诉到人民法院的，如何处理

案例25违章占地增建的房屋是否应按有效合同约定的分配比例进行分割？

二十二、利润分配比例的确定

（一）条文主旨

（二）本条解释的制定背景

（三）本条解释制定过程中的不同观点

（四）对本条解释的理解适用

1. 如何理解“未足额交纳出资”

2. 合作有利润的，按照实际投资比例分配利润

案例26：怎样区分参建联建？

二十三、房屋预售款不得充抵投资

（一）条文主旨

（二）本条解释的制定背景最高人民法院对此类纠纷的关注，实际上就

是从已经产生的案件开始的。

（三）本条解释制定过程中的不同观点

（四）对本条解释的理解与适用]

1. 制定依据

2. 理解与适用中应当注意的问题

（1）合同对当事人出资数额没有约定的情况怎么办

（2）如房屋预售款已经足够支持项目的开发建设，再要求未足

额投入的一方当事人继续履行其义务是否属于多此一举

（3）房屋预售款属性

案例27 名为联建实为土地使用权转让的行为如何认定及处理

二十四、名为合作实为土地使用权转让

（一）条文主旨

（二）本条解释的制定背景

（三）本条解释制定过程中的不同观点

（四）对本条解释的理解与适用

1. 制定依据

（1）转性认定的逻辑前提——合作开发房地产合同要求合作方必须

“共担风险”。

（2）转性认定的理论基础——意思表示理论的采纳与无效行为转换

理论的排除

（3）隐藏行为性质的确定——土地使用权转让

（4）固定利益涉及房屋的是否还有必要进行转性

（5）如何看待共同设立房地产开发企业的情形

2. 理解与适用中应当注意的问题

（1）如何理解“固定利益”

（2）土地使用权转让合同的效力

（3）如何理解转性后土地使用权转让合同的标的物

（4）对“不承担经营风险”的认定

（5）土地使用权转让合同的当事人——受让方的确定

（6）设立房地产开发企业的情况下，以土地使用权投资行为的两面

性

（7）设立房地产开发企业的情况下，土地使用权转让法律关系的外

部效力

案例28：名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同的效力认定

二十五、名为合作实为房屋买卖

（一）条文主旨

（二）本条解释的制定背景及制定过程中的不同观点

（三）对本条解释的理解与适用

1. 如何理解“分配固定数量的房屋”

2. 房屋买卖合同的效力

（1）商品房的法律含义

（2）预售许可制度的立法目的

案例29：项目转让合同的效力

二十六、名为合作实为借款

（一）条文主旨

（二）本条解释的制定背景及制定过程中的不同观点

（三）对本条解释的理解与适用

1、为何使用“固定数额货币”的表述

2、借款合同的效力

案例30：如何判别合作开发纠纷与借款纠纷

二十七、名为合作实为租赁

（一）条文主旨

（二）本条解释的制定背景及制定过程中的不同观点

（三）对本条解释的理解与适用

1、本条所称租赁合同的性质

（1） 预约

（2）附生效条件的合同

2、租赁物是否明确且特定的问题

3、房屋租赁合同的效力问题

4、租赁期限的问题

5、租金的问题

6、隐藏行为的对外效力

二十八、解释的实施

（一）条文主旨

（二）关于本司法解释的施行时间的理解

（三）本司法解释的溯及力问题

（四）对本条解释的理解与适用

第二课：建设工程施工合同纠纷及处理

第五讲 建筑工程合同的无效及工程垫资处理

原则

一、建筑工程合同无效的几种情况

（一）《司法解释》第一条之规定文及主旨

（二）建筑工程合同无效的概念及理论依据和实践基础

（三）关于五种无效的建筑施工合同

（四）建筑施工合同无效，在实践中应该注意的问题

案例1不需要招标的建设工程项目，未招标并不导致合同无效。

案例2 建设工程合同，应用书面形式

案例3建设工程口头合同，实际履行应当有效

二、工程合同无效， 工程验收合格的处理原则

（一）《司法解释》第二条之规定条文及主旨

（二）建筑施工合同的特殊性

（三）产生建筑施工合同无效的原因以及处理这类无效合同的几大难点形

（四）关于工程验收合格如何折价补偿工程款的几种观点

（五）建筑工程施工合同无效， 建筑工程经施工验收合格的处理

案例4重大建设工程合同，违反强制规定无效

案例5 恶意串通，中标无效

案例6虚假联合投标，中标结果无效

三、建设工程施工合同无效，工程验收不合格的处理原则

（一）司法解释第三条之规定及主旨

（二）建设工程施工合同无效，工程验收不合格，发包人怎样支付工程价款

（三）对于建设施工合无效，工程经验收不合格应如何处理的几种观点

（四）适用此条规定，工程款支付在实践中应注意的问题处理

案例7：建设工程施工合同的效力

四、非法转包、违法分包建设合同的处理原则

（一）司法解释第四条的规定及主旨

（二）审判实践中人民法院对非法转包，违法分包建设工程的处理情况

（三）为什么要对非法转包、违法分包建设工程的合同所得的利益予以收缴

（四）影响审判实践的对收缴非法所得的几种不同的观点

（五）收缴非法转包、分包所得在司法实践中的适用

案例8、建设工程施工合同的分包和转让的区别

五、承包人在施工中取得了资质的建设工程合同，按有效合同处理 （一）《解释》第五条规定及理论基础

（二）理论界和实务界对超越资质承揽工程如何认定合同效力的几种观点

（三）超越资质的施工合同为什么要将补正时间确立在竣工之前

（四）实践中应当怎样把握合同效力补正的范围及补正时间

案例9越级承包工程，所签合同无效

案例10没有施工许可证和资质的建筑工程施工合同的效力。 案例11 建设主体资质不符导致合同无效案

六、承包人垫资的处理原则

（一）司法解释第六条之规定及主旨

（二）实践中的工程垫资请况

（三）关于工程垫资问题认识上的转变

（四）要正确处理垫资问题

（五）垫资合同中需要注意的几个问题（风险防范）

（六）实践中人民法院对几种垫资情况的处理

案例12：逾期付款违约金计算方式的变化

七、劳务分包与工程转包的处理原则

（一）《解释》第七条之规定及条文主旨

（二）关于劳务分包的基本问题

（三）劳务分包合同与转包、分包的区别和联系

（四）劳务分包合同的性质

案例13：建设主体发包主体矛盾，二者共同承担连带责任 案例 14：建筑工程内部经营纠纷案

案例15：非法转包偷工减料，承担返工改建责任

案例16：代位追索工程欠款案

第六讲 建筑工程承包合同的解除和竣工验收

八、发包人的合同解除权

（一）《司法解释》第八条的规定及条文主旨

（二）关于合同解除概念

（三）合同法定解除的性质及分类

（四）合同解除程序

（五） 发包方行使合通解除权的条件

案例17：资金不到位与延期交工，违约责任双方各自承担

九、承包人的合同解除权

（一）《解释》第九条之规定及条文主旨

（二）对《解释》第九条的理解与适用

案例18：施工不符设计要求，质量缺陷应负责任 案例19：建材质量低劣，应当无偿修复

十、建设工程施工合同解除后的处理原则

（一）《司法解释》第十条的规定及条文主旨

（二）合同法定解除法律后果

（三）工程施工合同解除后的损害赔偿

（四）对《司法解释》第10条的理解与适用

十一、建设工程承包人拒绝修复的处理原则

（一）《司法解释》第十一条之规定及主旨

（二）《司法解释》第十一条规定的法律依据

（三）对“建设工程质量不符合约定的”应如何理解

（四）《司法解释》第十一条在司法实践中的具体适用

案例20：结构安全使用安全受影响，开发单位建设单位同赔偿 案例21：合同对停工条件有明确约定，能否认定承包方违约

十二、建设工程质量缺陷的处理原则

（一）《司法解释》第十二条的规定及条文主旨

（二）对《司法解释》第十二条的理解与适用

十三、建设工程未经验收擅自使用的处理原则

（一）《司法解释》第十三条及条文主旨

（二） 发包人擅自使用未经验收的建设工程，出现质量问题的，应自己承

担责任。

（三）发包人未使用部分，其质量责任仍然由施工单位承担

（四） 承包人在建设工程的合理使用寿命内对地基工程和主体结构质量承

担民事责任

案例22建设工程未经验收擅自使用纠纷案

案例23：工程未经竣工验收，发包方提前擅自使用的法律责任。 案例24：擅自使用未经验收房屋，其房屋质量问题由使用人承担。 案例25：隐蔽工程的未经检查、验收承包人不得继续施工 案例26：隐蔽工程验收有缺陷，造成业主伤害要赔偿

十四、建设工程实际竣工时间的确定

（一）《司法解释》第十四条及条文主旨

（二）对《司法解释》第十四条的理解与适用

（三）设工程实际竣工时间在司法实践中应当注意的几个问题

案例27：某建筑公司起诉要求发包人支付拖欠的工程款及提前竣工奖励金一案

案例28：某建筑公司与某置业公司在建筑安装工程纠纷一案

案例29：某建设集团总公司与某房地产开发企业工程款纠纷一案

十五、建设工程质量争议期间的处理

（一）《司法解释》第十五条的规定及条文主旨

（二）对《司法解释》第十五条的理解与适用

案例30：某集团总公司建造营业大厦一案

第七讲 建设工程价款、利息计算及争议的处理

十六、建设工程价款的计算标准

（一）《司法解释》第十六条的规定及条文的主旨

（二）建设工程价款计算的法律依据

（三）关于目前使用的定额计价与工程量清单计价这两种计价模式并存的

计价方法

（四）承包方因项目调整要求增加工程造价的，在什么情况下，人民法院

会给予支持

（五）建设工程施工合同有效，但工程质量却不合格，工程价款应怎样结

算

（六）适用《司法解释》第十六条在司法实践中应注意的问题

a.案件基本事实 b.一审法院认定与判决c、最高人民法院的判

决

d、市政府为什么承担部分连带责任？s、关于本案132.4万

元的票据的认定问题e、关于合同约定的逾期结算利息问题。

案例31：委托人在建设工程施工合同中权利义务关系的确定 案例32：指挥部不具备主体资格，区政府依法应清偿欠款 案例33：竣工结算资料不全，留置工程不予支持

案例34：甲方供料有问题，拖欠结算无道理

十七 、建设工程价款利息的计算标准

（一）《司法解释》第十七条规定及条文主旨

（二）关于欠付工程款利息的性质

1．支付工程价款及欠付工程价款利息是发包人的法定或合同约定义务 ２．发包人支付欠付工程款利息的性质是法定的孳息

（三）对《司法解释》第十七条三层意思的理解与适用

案例35：确定建设工程合同价款结算依据的原则

a、 案件事实b、两审法院判决 c.关于造价鉴定d、关于是按

一级还是按二级取费的问题e、诉讼请求未提违约责任属

操作失误

十八、建设工程价款和利息的起算时间

（一）《司法解释》第十八条规定条文主旨

（二）理论界、实务界对建设工程价款和利息如何起算的几种观点

（三）对《司法解释》第十八条理解和适用

案例36：拖欠工程款利息起算时间的确定原则

十九、当事人对建设工程量发生争议的处理原则

（一）《司法解释》第十九条规定及条文的主旨

（二）确定工程量的程序

（三）工程量清单的计取

（四）作为计算工程量依据的书面文件的范围种类

（五）没有书面文件的工程量的确定。

案例37：增加工程量、工期顺延

二十、建设工程逾期不结算的后果

（一）《司法解释》第二十条的规定及条文主旨

（二）建设工程价款逾期结算的现实情况

（三）社会各界对此条司法解释所提到修改意见及采纳与否的情况

（四）适用此条司法解释在实践中需要注意的几个问题。

案例38：工程逾期交付违约金请求权的诉讼时效

二十一、建设工程“黑白合同”或“阴阳合同”的认定

（一）《司法解释》二十一的规定及条文主旨

（二）“黑白合同”或“阴阳合同”在实践中的情况

（三）社会各界所提的修改意见及采纳与否的情

（四）“阴阳合同”或者“黑白合同” 在实践中需要注意的几个问题

二十二、关于建设工程价款按固定价结算的规定

（一）《司法解释》第二十二条及条文主旨

（二）社会各界所提的修改意见及采纳与否的情况

（三）按固定价格结算工程款需要注意的几个问题

案例39：某工贸公司与某装饰公司债务纠纷案

案例40：按合同约定的计价方法结算工程款

案例41：对合同约定的不是包死价，如何适用定额结算工程款

案例42：第六建筑公司诉中天开发公司工程结算纠纷案

第八讲 建设工程劳务分包及工程保修和造价鉴定 二十三、建设工程可以不全部鉴定的几种情形

（一）《司法解释》第二十三条的规定及条文主旨

（二）有关鉴定的法律规定

（三）建设工程鉴定在司法实践中存在的问题

（四）对《司法解释》第二十三条规定的理解与适用

案例43：是审计还是审价，以合同约定为准

案例44：结算审价已约定，主张鉴定不支持

案例45：超越资质等级作出的鉴定结论，不能作为定案依据 案例46：当事人单方委托的鉴定结论效力的认定

二十四、建设工程合同纠纷不适用专属管辖

（一）《司法解释》第二十四规定及条文主旨

（二）建设工程施工合同的概念与性质

（三）建设工程施工纠纷案件适用一般合同地域管辖，不适用专属管辖

（四）建设工程施工合同纠纷案件应当以施工行为地为合同履行地

案例47：如何判别加工承揽合同纠纷与建筑安装工程合同纠纷？ 二十五、总承包人、发包人、施工人可以为共同被告

（一）《司法解释》第二十五条的规定及条文主旨

（二）总承包人、分包人、实际施工人的概念和相互关系

（三）总承包人、分包人、实际施工人应当就建设工程质量对发包人承担

连带责任

案例48：建设工程转包或者违法分包的认定

二十六、在建设工程施工活动中，如何保护实际施工人的利益

（一）《司法解释》第二十六条之规定及条文主旨

（二）为什么要保护实际施工人的利益

（三）什么是转包人、违法分包人、实际施工人

（四）对《司法解释》第二十六条的解析

（五）对《司法解释》第二十六条的规定大胆突破传统理论之探

案例49： 建筑公司同开发商恶意串通案

案例50：地基下陷楼体断裂，装修、赔偿一并承担

二十七、关于建设工程保修责任及纠纷的处理

（一）《司法解释》第二十七条的规定及条文主旨

（二）关于现行法律、法规对建设工程保修的规定

（三）保修期间拖延履行义务，导致建筑物毁损或者造成人身伤害，保修

人应承担的责任

案例51 ：当事人双方都违反合同各自应承担相应责任的认定。

案例52：拒修工程缺陷不当，提前使用风险自担

案例53：建设工程保修期限未满，不得要求返还质量保修金 二十八、《司法解释》正式施行的时间

（一）《司法解释》第二十八条之规定

（二）本条的含义

（三）对本解释生效时间的理解

（四）关于《解释》的溯及力问题

（五）关于本解释与其他相关司法解释等规范相冲突时如何处理的问题

第三课：商品房销售理论与实务

操作

第九讲 商品房预售、广告许诺纠纷及处理

一、司法解释的适用范围

（一）、房屋买卖合同

1、房屋买卖合同的概念、特征

2、房屋买卖合同的标的物——房屋

3、房屋买卖合同的出卖人

（二）、《解释》的调整范围——商品房买卖合同

1、商品房买卖的标的物——商品房

2、商品房买卖合同的概念和种类及特征

3、商品房预售合同与相关合同的区别

案例1：李海军等28人与某房地产公司关于合同附件约定的电梯(主机进口)效力纠纷

案例2：预售合同约定共用部位归个别业主，该条款效力纠纷 案例3：两份商品房买卖合同价款不一致，怎样认定效力 案例4：已告知购房者房屋被预售及抵押，预售合同是否有效

二、商品房预售合同的效力

（一）理解商品房预售合同的效力问题，首先必须要区别《城市房地产管理法》第44条第1款规定的商品房预售条件与该条第2款规定的预售合同登记备案的不同意义。

（二）关于商品房预售许合同效力的补正问题。

案例5：开发商未取得预售许可证，签定的变相买卖协议应属无效

案例6：没有签订商品房预售合同，买受人只可要求退还房款 案例7：开发商没有取得预售许可，买受人可行使不安抗辩权 案例8：一审前未取得“预售许可证”，双方所签订的预售合同无效

案例9：未取得销售许可证，非正式购房合同不具法律效力

三、销售广告为合同要约的条件

（一）、目前商品房广告中说明和允诺的主要情形。

（二）、审判实践中对商品房销售虚假广告等引起纠纷的处理的不同意见。

（三）、销售广告中视为要约即具有合同约束力的三个条件：

1、商品房销售广告中的“说明和允诺”必须明确具体

2、对商品房买卖合同的订立有重大影响

3、对房屋价格的确定有重大影响

（四）、实践中人民法院将商品房广告和宣传资料认定为合同内容的几种情形。

案例10：售楼广告的描述与实际情况不符，是否承担民事责任。

案例11：售楼广告名不符实，开发商应受到惩罚

案例12：不能举证开发商承诺的内容，诉讼请示双倍赔偿败诉 案例13：商品房与其宣传资料不一致，开发商构成欺诈双倍赔偿

案例14：宣传材料与实际商品房不符，法院判决开发商降价赔偿

案例15：广告宣传未写入合同，仲裁认定其不具法律效力 案例16：不能兑现承诺的车库，仲载裁决开发商赔偿违约金 案例17：卧室变成设备间，法院判决合同可以撤销

案例18：销售广告在特定条件下视为要约，房产商未履行构成违约

案例19：规划示意图构成合同内容，开发商承担违约责任 案例20：广告内容构成要约，开发商未兑现应承担违约责任

第十讲 商品房登记备案、拆迁补偿

和惩罚性赔偿纠纷及处理

四、商品房认购协议中定金的处理

（一）认购、订购、预订和排号的法律性质

1、关于预约合同的概念和法律性质

2、预约合同与附条件民事法律行为的异同

3、预约合同的理论基础及现行法的依据和签订预约合同的时间何时为宜

（二）关于认购书的定金罚则（法则）

五、预约合同与本约合同的认定

（一）预约合同和本约的区别

（二）．对商品房买卖合同示范文本的理解与适用。

案例21：合同条件谈不妥双方均无过错，开发商应退还认购定金

案例22：未取得“预售许可证”致认购书无效，开发商应双倍返

还定金

案例23：提前认购书被判无效，认购人不能获得双倍定金 案例24：预约合同签订后，主合同未协商一致的定金处理 案例25：定金协议签订后将房屋转售他人，开发商应双倍返还定

案例26：购房者交付定金后未能办理贷款，立约定金不予返还

案例27：开发商未取得许可证致使预售合同，应双倍返还定金

六、登记备案与预售合同的效力

案例28：预售合同登记备案不是本案商品房预售合同的生效要件。

案例29：预售登记备案无效，并不影响预售合同的效力

七、拆迁补偿安置协议的优先权

（一）、拆迁补偿

（二）、拆迁安置

（三）、拆迁补偿安置协议的概念

（四）、拆迁补偿安置协议的当事人

（五）、拆迁补偿安置协议的性质、特征

（六）、拆迁补偿安置协议纠纷的处理

案例30：拆迁安置房另卖他人，新、旧法律处理不一样

案例31：对拆迁安置房屋不满意，法院判决开发商给予补偿

八、恶意违约与惩罚性赔偿

（一）、先卖后抵

（二）、一房数卖

（三）出卖人的责任

1、出卖人的违约责任

2、合同解除后出卖人应承担的责任

3、惩罚性赔偿责任

九、欺诈行为与惩罚性赔偿

（一）我国关于欺诈行为和合同效力的规定

1、必须有欺诈的故意。

2、须实施欺诈行为

3、受欺诈人因欺诈而陷入错误，并基于错误认识而为意思表示。

（二）、适用惩罚性赔偿责任的三种情形

1、出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的行为

2、故意隐瞒所售房屋已经抵押事实的行为

3、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

案例32：适用《消费者权益保护法》判决的因房产抵押引发的

双倍赔偿案

案例33：适用《消费者权益保护法》判决的因开发商故意隐瞒“五

证”不全而引发的惩罚性赔偿案

案例34：适用《司法解释》判决的因房产抵押引发的惩罚性赔偿案

案例35：适用《司法解释》判决的因“一房二卖”引发的惩罚性赔

偿案

案例36：适用《司法解释》判决的因隐瞒欺诈引起的惩罚性赔偿案

案例37：故意隐瞒无预售许可证的事实，买受人的惩罚性赔偿

请求得到支持

案例38：明知开发商无预售许可证，买受人不能获得惩罚性赔偿

案例39：房产商故意隐瞒所售房屋在押，买受人可以请求惩罚

性赔偿

案例40：开发商出售抵押房，买受人的惩罚性赔偿请求得到支

持

案例41：开发商代卖已售房屋操作失误险些双倍赔偿

十、第三人主张商品房买卖合同无效

（一）、恶意串通的概念

（二）、恶意串通的效力

案例42：开发商与第三人恶意串通，双方所从事的房屋买卖行

为无效

第十一讲 商品房交付使用、房屋质量

和面积缩水纠纷及处理

十一、房屋的转移占有及风险转移

（一）、关于对房屋的转移占有视为交付使用问题

（二）、关于可归责问题

（三）、关于因买受人原因致出卖人交付房屋不能的风险负担问题 案例43：双方明确约定了房屋交付条件，开发商只交钥匙应视

为违约

案例44：合同约定凭竣工验收合格证交房，买受人再主张办理

大产证不受法律保护

案例45：开发商未按约定进行综合竣工验收，仲裁裁决买受人

获得违约金

案例46：因自身原因没有办理接房的房屋，房屋毁损、灭失的

风险自己承担

十二、房屋主体质量不合格

（一）、实际履行

（二）、解除合同

（三）、违约金及损害赔偿

（四）、违约侵权责

十三、房屋质量瑕疵

案例47：房屋漏雨多次维修不成，买受人有权提出退房

案例48：房屋室内氨气超标，开发商应当赔偿损失

案例49：房屋质量问题是否严重，法院依据权威部门的评估结

果判决

案例50：超过商品房质量保修期，修缮漏雨的费用谁来担负 案例51：李某所购房屋裂缝属非结构性裂缝，应由开发商给予修复，但不应退房

案例52：售房者未尽瑕疵担保义务，应承担违约责任

案例53：房屋噪音明显超标，购房者可要求退房

案例54：购房者因微小瑕疵拒收房屋，开发商不承担延期交房责任

十四、房屋面积误差

（一）制定本司法解释的背景

（二）关于如何确认所交付商品房面积

（三）、商品房面积差异的处理原则

案例55：商品房“缩水”，法院终审判决开发商双倍赔偿

案例56：套内建筑面积误差比高达20．5％，法院判决买受人反

诉成功

案例57：共用分摊面积增加，购房者不承担增加部分的房款 案例58：实测面积小于暂测面积，房产商应承担违约责任 案例59：房屋面积减少，开发商应双倍返还房款

第十二讲 商品房延期交房办证、迟延

付款和包销纠纷及处理

十五、商品房买卖合同解除权的行使和期限

（一）合同解除概念与合同终止

（二）合同法定解除的性质及分类

（三）合同解除程序

（四）合同法定解除的法律后果

（五）合同解除后的损害赔偿

（六）合同法定解除权的消灭

十六、违约金数额的调整

（一）关于违约金数额的确定原则

（二）关于人民法院对违约金数额的调整原则

（三）关于人民法院对违约金的调整标准

十七、违约金数额的确定

（一）关于买受人逾期付款的违约责任

（二）关于出卖人逾期交付房屋的违约责任

案例60：没有及时行使解除权，买受人的诉讼请求被驳回

案例61：配套工程受阻不属不可抗力，开发商赔偿逾期交房被罚

违约金

案例62：开发商延迟交房，买受人可以选择解除合同或支付违约金

案例63：行使不安抗辩权不当，买受人承担违约责任

案例64：开发商延期交付房屋，买受人也可以延期交付房款 案例65：开发商延期交房违约，买受人超过诉讼时效起诉不受法律保护

案例66：施工过程中出现：“不可抗力”，开发商可以主张免责

案例67：商品房未竣工，售后包租属无效合同

案例68：行使不安抗辩权，拒付余款不构成违约

案例69：行使同时履行抗辩权迟延付款不构成违约

案例70：延期交房双方均有过错与购房者应共同承担

十八、办理房屋权属证书迟延的责任

十九、办理房屋证书不能的责任

案例71期交房致逾期办理房屋权属证书，开发商应承担两项违

约责任

案例72通过拍卖取得房屋，房产商应协助办理产权登记

二十、商品房包销合同的性质

（一）、商品房包销市场的成因

（二）、商品房包销的概念及法律特征

（三）、商品房包销的法律性质

（四）、包销主体

二十一、商品房包销合同的违约责任

二十二、包销人在商品房买卖合同中的诉讼地位

案例73包销合同的效力问题

案例74售价与包销价的差价问题

二十三、商品房按揭贷款合同未能签订并导致商品房买卖合同不能继续履行当事人请求解除合同和赔偿损失的问题。

二十四、担保贷款合同的解除权

（一）、商品房买卖合同与商品房按揭贷款合同的关系

（二）、商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除以后，应否赋

予商品房按揭贷款合同的当事人请求解除合同的权利。

二十五、担保贷款合同与商品房买卖合同的合并审理

（一）、银行是否属于无独立请求权第三人

（二）、以有独立请求权第三人看待银行的诉讼地位

二十六、出卖人可以成为担保贷款合同纠纷的诉讼参加入

二十七、出卖人不应成为担保贷款合同纠纷的当事人

二十八、有关本司法解释施行的规定

案例75揭贷款未得到批准，开发商请求解除买卖合同

案例76揭贷款未得到批准，买受人申请解除买卖合同

案例77房屋质量不合格而解除买卖合同，法院判决担保贷款合同继续履行

案例78受人无力还贷款，开发商承担连带责任

案例79购房者未按期还贷，开发商代为清偿后取得追偿权 案例80银行未发放贷款，逾期付款违约责任由购房者承担

电 话：028---85120701 85121907

传真电话：028—85120703 热线电话：[1**********]

联 系 人：尹 主 管 028--81250388

地 址: 成都市武侯区桐梓林东路22号

邮 编：610041

网 址：

邮 箱：[email protected]

网络实名：成都房地产律师 成都建筑律师

四川泓森律师事

务所

——房地产专业律师

事务所

二00五年十月