金坛市建设用地容积率管理办法
（征求意见稿）
第一章 总则
第一条 为进一步规范建设用地容积率的管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《江苏省城乡规划条例》、《建设用地容积率管理办法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》、《建筑工程建筑面积计算规范》（以下简称《面积计算规范》）、《房产测量规范》、《房屋面积测算技术规程》（DGJ32/TJ131-2011）等法律法规，结合本市实际制定本办法。
第二条 在本市范围内以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用地的容积率管理，适用本办法。
第二章 建筑面积及容积率计算规定
第三条 容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。 地下室及半地下室单独计算建筑面积，按规划条件中的要求计算容积率。
第四条 本规定所称经营性建设用地，是指按照《中华人民共和国物权法》第一百三十七条第二款界定的，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地。
第五条 建筑面积按《面积计算规范》、《房产测量规范》、《房屋面积测算技术规程》的有关规定就高计算，另外具体纳入容积率计算的还应按以下规定执行：
1、办公用房、商业用房的合理层高为不大于4.5米，最高不大于6米。当层高小于4.5米（底层4.8米）时视作单层，其建筑面积按《面积计算规范》计算，并计入容积率；当层高大于等于4.5米（底层4.8米）且小于6米时，其建筑面积按单层建筑面积的2倍计算，并计入容积率。门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅及会议室、多功能厅等按《面积计算规范》计算其建筑面积，并计入容积率；大型超市商场、农贸市场、专卖店、餐饮酒店、娱乐等单一空间达到2000平方米以上的，以及有特殊功能要求的公共建筑，其建筑高度在规划条件中予以明确。
2.地下室、半地下室的顶板标高不得超出室外地平面标高1.5米（室外地坪标高按与建筑相接部分除正常出入通道外最低点计）；
3.建筑底层层高2.9米（含）以上的架空层、临街建筑在建筑控制线以内沿公共空间设置的骑楼和过街楼的架空部分，以柱、剪力墙落地、视线通透、空间开敞，无特定功能，只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用（不包括入口门厅、楼梯间等有围护结构的空间），其建筑面积可不计入容积率。
第六条 在经营性建设用地上开发建设的项目，建设单位或个人在申请核发建设工程规划许可证时，应按照上述第三条、第四条、第五条以及《面积计算规范》、《房产测量规范》、《房屋面积测算技术规程》的规定，委托具有相应资质等级的测绘单位对规划的建筑面积进行预测绘，并形成书面报告，报告中应对按不同规范及本办法的规定形成的测绘面积数据作出说明。预测绘的面积作为城乡规划主管部门作出规划许可的依据之一。
第三章 供地前的容积率管理
第七条 以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。
以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设单位应当持有关文件向城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地容积率等控制性指标，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向土地主管部门申请用地。
第八条 任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整。确需调整的，应当按本办法的规定进行，不得以会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。
第九条 在国有土地使用权划拨或出让前需调整控制性详细规划确定的容积率的，应当遵照《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》第二十条的规定执行。
第四章 建设前的容积率管理
第十条 国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改规划设计条件确定的容积率。符合下列情形之一的，方可进行调整：
（一）因城乡规划修改造成地块开发条件变化的；
（二）因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的；
（三）国家和省有关政策发生变化的；
（四）法律、法规规定的其他条件。
第十一条 国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率不符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，应当符合以下程序要求：
（一）建设单位或个人向控制性详细规划组织编制机关提出书面申请并说明变更理由；
（二）控制性详细规划组织编制机关应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见，并组织技术人员、相关部门、专家等对容积率修改的必要性进行专题论证；
（三）控制性详细规划组织编制机关应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证；
（四）控制性详细规划组织编制机关提出修改或不修改控制性详细规划的建议，向原审批机关专题报告，并附有关部门意见及论证、公示等情况。经原审批机关同意修改的，方可组织编制修改方案。
（五）修改后的控制性详细规划应当按法定程序报批。报批材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果；
（六）修改后的控制性详细规划经批准后，城乡规划主管部门根据批准的控制性详细规划重新出具规划条件，及时将变更后的容积率等规划条件抄告市国土部门，并根据市国土部门的意见办理后续的规划审批。
第十二条 国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，应当符合以下程序要求：
（一）建设单位或个人向城乡规划主管部门提出书面申请报告，说明调整的理由并附拟调整方案，调整方案应表明调整前后的用地总平面布局方案、主要经济技术指标、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系、交通影响评价等内容；
（二）城乡规划主管部门应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见，并组织技术人员、相关部门、专家对容积率修改的必要性进行专题论证； 专家论证应根据项目情况确定专家的专业构成和数量，从建立的专家库中随机抽取有关专家，论证意见应当附专家名单和本人签名，保证专家论证的公正性、科学性。专家与申请调整容积率的单位或个人有利害关系的，应当回避；
（三）城乡规划主管部门应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证；
（四）城乡规划主管部门依法提出修改或不修改建议并附有关部门意见、论证、公示等情况报市人民政府批准；
（五）经市人民政府批准后，城乡规划主管部门及时将变更后的容积率等规划条件抄告市国土部门，并根据市国土部门的意见办理后续的规划审批。
第十三条 市城乡规划主管部门应当将容积率调整程序、各环节责任部门等内容在办公地点和政府网站上公开。在论证后，应将参与论证的专家名单公开。
第十四条 因建设单位或个人原因提出申请容积率调整而不能按期开工的项目，依据土地闲置处置有关规定执行。
第五章 建设后的容积率管理
第十五条 城市乡规划主管部门对建设工程进行核实时，要严格审查建设工程是否符合容积率要求。未经核实或经核实不符合容积率要求的，建设单位不得组织竣工验收。
建设工程竣工核实时，应当以建设工程规划许可证的图纸文件内容为依据，并审查建设用地范围内的建筑面积是否符合规划许可确定的建筑面积和容积率。
第十六条 申请建设工程竣工规划核实时，建设单位或个人应向市城乡规划主管部门提交具有相应资质等级的测绘单位出具的房产测绘报告。
规划核实时房产面积的测量按照国家标准《面积计算规范》、《房产测量规范》、《房屋面积测算技术规程》及相关规定执行，并按照本办法第三条、第四条、
第五条规定计算容积率。
第十七条 建设工程竣工时所建的建筑面积超过规划许可允许建设的建筑面积的，建设单位不得组织竣工验收。
第十八条 对于建设工程竣工时所建的建筑面积超过规划许可允许建设的建筑面积的，市城乡规划主管部门按下列规定进行规划核实，办理相关手续：
竣工房产测绘面积建设工程规划许可证核发的建筑面积相比，增幅在 0-3%（含）范围内的，且不影响规划条件中的其它强制性内容的，属于允许误差。误差部分的土地出让金按标准的2倍补交，并补交相关建设规费后方可办理建设工程竣工规划核实。
第十九条 竣工房产测绘面积与建设工程规划许可证核发的建筑面积相比，
增幅在3%以上的，市城乡规划主管部门不予进行规划核实，移送市行政执法部门处理。
第二十条 建设工程包含2个或2个以上单体建筑的，单体建筑的竣工规划核实按第十七条、第十八、第十九条办理。
第二十一条 房屋产权登记时，市房管部门按建设工程竣工规划核实证明中认定的建筑面积进行登记。
未取得市城乡规划主管部门建设工程竣工规划核实证明的，建设单位不得组织竣工验收，市房管部门不予产权登记。
第二十二条 城乡规划主管部门在对建设项目实施规划管理，必须严格遵守经批准的控制性详细规划确定的容积率。
对同一建设项目，在给出规划条件、建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设项目竣工规划核实过程中，城乡规划主管部门给定的容积率均应符合控制性详细规划确定的容积率，且前后一致，并将各环节的审批结果公开，直至该项目竣工验收完成。
对于分期开发的建设项目，各期建设工程规划许可确定的建筑面积的总和，应该符合规划条件、建设用地规划许可证确定的容积率要求。
第六章 罚则
第二十三条 建设单位或个人违反本办法规定，擅自调整容积率进行建设的，由市综合行政执法部门应按照《江苏省城乡规划条例》第六十二条规定查处。
第二十四条 违反本办法规定进行容积率调整或违反公开公示规定的，对相关责任人员依法给予处分。
第二十五条 城乡规划编制单位或者勘察设计单位有下列行为之一的，由市城乡规划主管部门责令限期改正，处以合同约定的规划编制费、设计费一倍以上二倍以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿，由原发证机关降低资质等级或者吊销资质证书；造成损失的，依法承担赔偿责任：
（一）违反国家和省有关标准编制城乡规划的；
（二）违反城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证提供施工图纸的。 第二十六条 房产测绘单位有下列情形之一的，由市房地产行政主管部门给予警告并责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下的罚款；情节严重的，由发证机关予以降级或者取消其房产测绘资格：
（一）在房产面积测算中不执行国家标准、规范和规定的；
（二）在房产面积测算中弄虚作假、欺骗房屋权利人的；
（三）房产面积测算失误，造成重大损失的。
第二十七条 规划编制、勘察设计和测绘单位等中介机构纳入市中介机构诚信考核体系范围，违反本办法的，情节严重的，限制其在本市范围内承接相关业务。
第七章 附则
第二十八条 本办法自 年 月 日起施行。原《金坛市经营性建设用地容积率管理规定》(坛政发〔2009〕100号)同时废止。
金坛市建设用地容积率管理办法
（征求意见稿）
第一章 总则
第一条 为进一步规范建设用地容积率的管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《江苏省城乡规划条例》、《建设用地容积率管理办法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》、《建筑工程建筑面积计算规范》（以下简称《面积计算规范》）、《房产测量规范》、《房屋面积测算技术规程》（DGJ32/TJ131-2011）等法律法规，结合本市实际制定本办法。
第二条 在本市范围内以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用地的容积率管理，适用本办法。
第二章 建筑面积及容积率计算规定
第三条 容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。 地下室及半地下室单独计算建筑面积，按规划条件中的要求计算容积率。
第四条 本规定所称经营性建设用地，是指按照《中华人民共和国物权法》第一百三十七条第二款界定的，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地。
第五条 建筑面积按《面积计算规范》、《房产测量规范》、《房屋面积测算技术规程》的有关规定就高计算，另外具体纳入容积率计算的还应按以下规定执行：
1、办公用房、商业用房的合理层高为不大于4.5米，最高不大于6米。当层高小于4.5米（底层4.8米）时视作单层，其建筑面积按《面积计算规范》计算，并计入容积率；当层高大于等于4.5米（底层4.8米）且小于6米时，其建筑面积按单层建筑面积的2倍计算，并计入容积率。门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅及会议室、多功能厅等按《面积计算规范》计算其建筑面积，并计入容积率；大型超市商场、农贸市场、专卖店、餐饮酒店、娱乐等单一空间达到2000平方米以上的，以及有特殊功能要求的公共建筑，其建筑高度在规划条件中予以明确。
2.地下室、半地下室的顶板标高不得超出室外地平面标高1.5米（室外地坪标高按与建筑相接部分除正常出入通道外最低点计）；
3.建筑底层层高2.9米（含）以上的架空层、临街建筑在建筑控制线以内沿公共空间设置的骑楼和过街楼的架空部分，以柱、剪力墙落地、视线通透、空间开敞，无特定功能，只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用（不包括入口门厅、楼梯间等有围护结构的空间），其建筑面积可不计入容积率。
第六条 在经营性建设用地上开发建设的项目，建设单位或个人在申请核发建设工程规划许可证时，应按照上述第三条、第四条、第五条以及《面积计算规范》、《房产测量规范》、《房屋面积测算技术规程》的规定，委托具有相应资质等级的测绘单位对规划的建筑面积进行预测绘，并形成书面报告，报告中应对按不同规范及本办法的规定形成的测绘面积数据作出说明。预测绘的面积作为城乡规划主管部门作出规划许可的依据之一。
第三章 供地前的容积率管理
第七条 以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。
以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设单位应当持有关文件向城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地容积率等控制性指标，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向土地主管部门申请用地。
第八条 任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整。确需调整的，应当按本办法的规定进行，不得以会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。
第九条 在国有土地使用权划拨或出让前需调整控制性详细规划确定的容积率的，应当遵照《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》第二十条的规定执行。
第四章 建设前的容积率管理
第十条 国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改规划设计条件确定的容积率。符合下列情形之一的，方可进行调整：
（一）因城乡规划修改造成地块开发条件变化的；
（二）因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的；
（三）国家和省有关政策发生变化的；
（四）法律、法规规定的其他条件。
第十一条 国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率不符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，应当符合以下程序要求：
（一）建设单位或个人向控制性详细规划组织编制机关提出书面申请并说明变更理由；
（二）控制性详细规划组织编制机关应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见，并组织技术人员、相关部门、专家等对容积率修改的必要性进行专题论证；
（三）控制性详细规划组织编制机关应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证；
（四）控制性详细规划组织编制机关提出修改或不修改控制性详细规划的建议，向原审批机关专题报告，并附有关部门意见及论证、公示等情况。经原审批机关同意修改的，方可组织编制修改方案。
（五）修改后的控制性详细规划应当按法定程序报批。报批材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果；
（六）修改后的控制性详细规划经批准后，城乡规划主管部门根据批准的控制性详细规划重新出具规划条件，及时将变更后的容积率等规划条件抄告市国土部门，并根据市国土部门的意见办理后续的规划审批。
第十二条 国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，应当符合以下程序要求：
（一）建设单位或个人向城乡规划主管部门提出书面申请报告，说明调整的理由并附拟调整方案，调整方案应表明调整前后的用地总平面布局方案、主要经济技术指标、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系、交通影响评价等内容；
（二）城乡规划主管部门应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见，并组织技术人员、相关部门、专家对容积率修改的必要性进行专题论证； 专家论证应根据项目情况确定专家的专业构成和数量，从建立的专家库中随机抽取有关专家，论证意见应当附专家名单和本人签名，保证专家论证的公正性、科学性。专家与申请调整容积率的单位或个人有利害关系的，应当回避；
（三）城乡规划主管部门应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证；
（四）城乡规划主管部门依法提出修改或不修改建议并附有关部门意见、论证、公示等情况报市人民政府批准；
（五）经市人民政府批准后，城乡规划主管部门及时将变更后的容积率等规划条件抄告市国土部门，并根据市国土部门的意见办理后续的规划审批。
第十三条 市城乡规划主管部门应当将容积率调整程序、各环节责任部门等内容在办公地点和政府网站上公开。在论证后，应将参与论证的专家名单公开。
第十四条 因建设单位或个人原因提出申请容积率调整而不能按期开工的项目，依据土地闲置处置有关规定执行。
第五章 建设后的容积率管理
第十五条 城市乡规划主管部门对建设工程进行核实时，要严格审查建设工程是否符合容积率要求。未经核实或经核实不符合容积率要求的，建设单位不得组织竣工验收。
建设工程竣工核实时，应当以建设工程规划许可证的图纸文件内容为依据，并审查建设用地范围内的建筑面积是否符合规划许可确定的建筑面积和容积率。
第十六条 申请建设工程竣工规划核实时，建设单位或个人应向市城乡规划主管部门提交具有相应资质等级的测绘单位出具的房产测绘报告。
规划核实时房产面积的测量按照国家标准《面积计算规范》、《房产测量规范》、《房屋面积测算技术规程》及相关规定执行，并按照本办法第三条、第四条、
第五条规定计算容积率。
第十七条 建设工程竣工时所建的建筑面积超过规划许可允许建设的建筑面积的，建设单位不得组织竣工验收。
第十八条 对于建设工程竣工时所建的建筑面积超过规划许可允许建设的建筑面积的，市城乡规划主管部门按下列规定进行规划核实，办理相关手续：
竣工房产测绘面积建设工程规划许可证核发的建筑面积相比，增幅在 0-3%（含）范围内的，且不影响规划条件中的其它强制性内容的，属于允许误差。误差部分的土地出让金按标准的2倍补交，并补交相关建设规费后方可办理建设工程竣工规划核实。
第十九条 竣工房产测绘面积与建设工程规划许可证核发的建筑面积相比，
增幅在3%以上的，市城乡规划主管部门不予进行规划核实，移送市行政执法部门处理。
第二十条 建设工程包含2个或2个以上单体建筑的，单体建筑的竣工规划核实按第十七条、第十八、第十九条办理。
第二十一条 房屋产权登记时，市房管部门按建设工程竣工规划核实证明中认定的建筑面积进行登记。
未取得市城乡规划主管部门建设工程竣工规划核实证明的，建设单位不得组织竣工验收，市房管部门不予产权登记。
第二十二条 城乡规划主管部门在对建设项目实施规划管理，必须严格遵守经批准的控制性详细规划确定的容积率。
对同一建设项目，在给出规划条件、建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设项目竣工规划核实过程中，城乡规划主管部门给定的容积率均应符合控制性详细规划确定的容积率，且前后一致，并将各环节的审批结果公开，直至该项目竣工验收完成。
对于分期开发的建设项目，各期建设工程规划许可确定的建筑面积的总和，应该符合规划条件、建设用地规划许可证确定的容积率要求。
第六章 罚则
第二十三条 建设单位或个人违反本办法规定，擅自调整容积率进行建设的，由市综合行政执法部门应按照《江苏省城乡规划条例》第六十二条规定查处。
第二十四条 违反本办法规定进行容积率调整或违反公开公示规定的，对相关责任人员依法给予处分。
第二十五条 城乡规划编制单位或者勘察设计单位有下列行为之一的，由市城乡规划主管部门责令限期改正，处以合同约定的规划编制费、设计费一倍以上二倍以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿，由原发证机关降低资质等级或者吊销资质证书；造成损失的，依法承担赔偿责任：
（一）违反国家和省有关标准编制城乡规划的；
（二）违反城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证提供施工图纸的。 第二十六条 房产测绘单位有下列情形之一的，由市房地产行政主管部门给予警告并责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下的罚款；情节严重的，由发证机关予以降级或者取消其房产测绘资格：
（一）在房产面积测算中不执行国家标准、规范和规定的；
（二）在房产面积测算中弄虚作假、欺骗房屋权利人的；
（三）房产面积测算失误，造成重大损失的。
第二十七条 规划编制、勘察设计和测绘单位等中介机构纳入市中介机构诚信考核体系范围，违反本办法的，情节严重的，限制其在本市范围内承接相关业务。
第七章 附则
第二十八条 本办法自 年 月 日起施行。原《金坛市经营性建设用地容积率管理规定》(坛政发〔2009〕100号)同时废止。