2013.8.18人民法院报
李 享 刘奇琦
房屋中介机构凭借着手中丰富的房源信息优势和大批从业人员的专业服务，在房屋销售租赁市场占有重要的一席之地。在为民众购房租房提供巨大便利的同时，也有个别房产中介服务意识淡薄，业务能力低下，诚信缺失，导致购房租房合同纠纷不断，使当事人合法权益受到不同程度的损害。
现选择北京市朝阳区人民法院2013年以来同类案件中的三起，加以分析，并给出法官建议，供读者思考。
案例一 业务粗疏，造成买方购房资格未通过审核
张先生通过房屋中介公司与秦小姐签订房屋买卖合同后，向中介提供了夫妻两人和两岁女儿的户口本、身份证等材料，用于申报购房资格审查。但在最后审核材料时税务部门发现，中介公司漏申报了张先生女儿的信息，这导致对未成年子女的购房资格未通过审核，税务部门拒绝办理交税手续，并要求重新进行购房资格审核。受此影响，之后的贷款手续、网签等都要重新办理，房屋无法按合同约定的时间正常交易，还产生了因重新办理产生的相关手续费用。
秦小姐因迟迟不能办理过户及拿到贷款，坚决要求解除合同。而等所有手续都办完以后，张先生发现房价上涨，无力再购买相同条件的房屋，故将中介公司诉至法院，要求中介公司退还中介费，并赔偿相应损失。
■法官说法
在二手房买卖交易中，因为资格审核是以家庭为单位进行，中介公司在上报时由于工作疏忽或有意规避限购规定，往往只申报购房者夫妻双方的房屋所有情况，而不申报其未成年子女的房屋所有情况，导致在办理交税和过户手续时，提交的户口本等家庭关系证明与审核结果不一致，交易无法顺利进行而发生纠纷。本案中，张先生已经提供了其所能提供的全部材料，因中介公司的疏忽造成资格审核出现问题，中介公司应当承担责任。本案经过法院调解，中介公司同意退还中介费，并支付了一定数额的补偿。
需要特别说明的是，如果为了规避限购政策，买方故意不提供未成年子女的相应资料，产生无法交税和过户问题，责任应由其自行承担。
案例二 疏忽大意，买卖房屋根本不存在
王先生通过中介公司寻找到合适的房源后，委托该中介公司约业主商谈。中介公司于是打电话约业主周女士到门店详谈。在中介公司的主持下，双方当场签署买卖合同。此时，周女士又称因到店签约仓促未携带房产证，中介公司则答复可以先签合同，房产证等材料可以后补。于是，双方在中介公司的劝说下签署了买卖合同，中介公司经纪人按照周女士的口述内容填写了房屋地址。因为双方就首付款时间、过户等问题都未谈妥，因此这些条款中介公司均未填写。
合同签订后，王先生支付了定金和中介费用，双方约定周女士次日携带房产证到中介公司，双方办理其他手续。
第二天，周女士并未如约到场并称家人不同意卖房，要求取消交易。无奈，王先生将周女士诉至法院，要求继续履行合同。
庭审中，周女士答辩称合同约定的交易标的根本不存在，合同无法继续履行，并提交了房产证原件供法庭及王先生核对。法庭通过核查房产证原件发现，房产证登记的地址是北京市某小区1号楼7单元602号，但周女士与王先生签订的买卖合同标的房屋地址为小区一号院1号楼4单元601号。后法院查询得知买卖合同所载房屋根本不存在。王先生后在法院的调解下与周女士解除了合同，收回了定金。
■法官说法
居间方在促成买卖双方交易时应当认真核查双方交易信息。实践中，为了促成交易，中介公司常常在业主未提供全部房源材料的情况下促成双方签订合同，此时买卖合同中有关房屋的所有信息均按照业主陈述填写，有的信息与房屋产权证的登记信息不一致，甚至出现楼号、房号错误的情况，导致买卖双方无法办理相关过户手续，同时也给违约方可乘之机，中介公司应当对此承担相应责任。
案例三 设立陷阱，租房付款方式藏猫腻
赵小姐毕业后为了定居北京暂时租房居住，2013年1月，她与某房屋中介公司签订房屋租赁合同，就在当天她按公司规定付三押一。3月1日，赵小姐接到中介公司的催款电话，便找到中介公司理论。中介公司向赵小姐出示双方签署的《补充协议》，该“补充协议”第2条上写着：“乙方在入住前必须以‘付三押一’的支付形式交予甲方作为房屋租金。以后按季付”。可第4条上又写着“乙方必须提前30天到甲方营业部的财务科交纳房租。延缓交款，每日加收滞纳金100元，如3日后仍不交纳，甲方视为合同终止和乙方放弃房屋内所留物品所有权，甲方有权开启房门，接纳新住户入住。所造成的后果，由乙方负担”。赵小姐认为该公司设立合同陷阱，将其诉至法院，要求解除合同，返还押金及剩余租金。
■法官说法
与中介公司签合同时，一定要细心推敲合同条款，对于合同上的不合理规定可以拒签。一旦发生纠纷，要及时向有关部门投诉，力争把损失降到最小。根据合同法的规定，对格式条款存在两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。对于《补充协议》第4条“延缓交款，每日加收滞纳金100元”的规定，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
■法官提醒
目前，房屋买卖租赁中的失信、违规等问题时有发生。当事人在合法权益遭受侵害时，大多选择忍气吞声，真正进入司法程序的为数尚少。
究其原因，一方面是打官司时间成本偏高导致部分当事人无暇与中介公司周旋；另一方面是房屋中介公司内部自律、行业监管有待进一步加强。有鉴于此，当事人无论买房还是租房，一要亲力亲为，不要完全依赖中介公司，对于买卖、租赁应当办理的手续都要有所了解，对中介公司要求签署的文件要详细阅读，及时提出修正意见，避免因疏忽大意造成麻烦；二要注重细节，在签署合同时尽量明确合同条款，对双方权利义务及履行方式明确约定，减少因合同约定不明确导致的争议。
2013.8.18人民法院报
李 享 刘奇琦
房屋中介机构凭借着手中丰富的房源信息优势和大批从业人员的专业服务，在房屋销售租赁市场占有重要的一席之地。在为民众购房租房提供巨大便利的同时，也有个别房产中介服务意识淡薄，业务能力低下，诚信缺失，导致购房租房合同纠纷不断，使当事人合法权益受到不同程度的损害。
现选择北京市朝阳区人民法院2013年以来同类案件中的三起，加以分析，并给出法官建议，供读者思考。
案例一 业务粗疏，造成买方购房资格未通过审核
张先生通过房屋中介公司与秦小姐签订房屋买卖合同后，向中介提供了夫妻两人和两岁女儿的户口本、身份证等材料，用于申报购房资格审查。但在最后审核材料时税务部门发现，中介公司漏申报了张先生女儿的信息，这导致对未成年子女的购房资格未通过审核，税务部门拒绝办理交税手续，并要求重新进行购房资格审核。受此影响，之后的贷款手续、网签等都要重新办理，房屋无法按合同约定的时间正常交易，还产生了因重新办理产生的相关手续费用。
秦小姐因迟迟不能办理过户及拿到贷款，坚决要求解除合同。而等所有手续都办完以后，张先生发现房价上涨，无力再购买相同条件的房屋，故将中介公司诉至法院，要求中介公司退还中介费，并赔偿相应损失。
■法官说法
在二手房买卖交易中，因为资格审核是以家庭为单位进行，中介公司在上报时由于工作疏忽或有意规避限购规定，往往只申报购房者夫妻双方的房屋所有情况，而不申报其未成年子女的房屋所有情况，导致在办理交税和过户手续时，提交的户口本等家庭关系证明与审核结果不一致，交易无法顺利进行而发生纠纷。本案中，张先生已经提供了其所能提供的全部材料，因中介公司的疏忽造成资格审核出现问题，中介公司应当承担责任。本案经过法院调解，中介公司同意退还中介费，并支付了一定数额的补偿。
需要特别说明的是，如果为了规避限购政策，买方故意不提供未成年子女的相应资料，产生无法交税和过户问题，责任应由其自行承担。
案例二 疏忽大意，买卖房屋根本不存在
王先生通过中介公司寻找到合适的房源后，委托该中介公司约业主商谈。中介公司于是打电话约业主周女士到门店详谈。在中介公司的主持下，双方当场签署买卖合同。此时，周女士又称因到店签约仓促未携带房产证，中介公司则答复可以先签合同，房产证等材料可以后补。于是，双方在中介公司的劝说下签署了买卖合同，中介公司经纪人按照周女士的口述内容填写了房屋地址。因为双方就首付款时间、过户等问题都未谈妥，因此这些条款中介公司均未填写。
合同签订后，王先生支付了定金和中介费用，双方约定周女士次日携带房产证到中介公司，双方办理其他手续。
第二天，周女士并未如约到场并称家人不同意卖房，要求取消交易。无奈，王先生将周女士诉至法院，要求继续履行合同。
庭审中，周女士答辩称合同约定的交易标的根本不存在，合同无法继续履行，并提交了房产证原件供法庭及王先生核对。法庭通过核查房产证原件发现，房产证登记的地址是北京市某小区1号楼7单元602号，但周女士与王先生签订的买卖合同标的房屋地址为小区一号院1号楼4单元601号。后法院查询得知买卖合同所载房屋根本不存在。王先生后在法院的调解下与周女士解除了合同，收回了定金。
■法官说法
居间方在促成买卖双方交易时应当认真核查双方交易信息。实践中，为了促成交易，中介公司常常在业主未提供全部房源材料的情况下促成双方签订合同，此时买卖合同中有关房屋的所有信息均按照业主陈述填写，有的信息与房屋产权证的登记信息不一致，甚至出现楼号、房号错误的情况，导致买卖双方无法办理相关过户手续，同时也给违约方可乘之机，中介公司应当对此承担相应责任。
案例三 设立陷阱，租房付款方式藏猫腻
赵小姐毕业后为了定居北京暂时租房居住，2013年1月，她与某房屋中介公司签订房屋租赁合同，就在当天她按公司规定付三押一。3月1日，赵小姐接到中介公司的催款电话，便找到中介公司理论。中介公司向赵小姐出示双方签署的《补充协议》，该“补充协议”第2条上写着：“乙方在入住前必须以‘付三押一’的支付形式交予甲方作为房屋租金。以后按季付”。可第4条上又写着“乙方必须提前30天到甲方营业部的财务科交纳房租。延缓交款，每日加收滞纳金100元，如3日后仍不交纳，甲方视为合同终止和乙方放弃房屋内所留物品所有权，甲方有权开启房门，接纳新住户入住。所造成的后果，由乙方负担”。赵小姐认为该公司设立合同陷阱，将其诉至法院，要求解除合同，返还押金及剩余租金。
■法官说法
与中介公司签合同时，一定要细心推敲合同条款，对于合同上的不合理规定可以拒签。一旦发生纠纷，要及时向有关部门投诉，力争把损失降到最小。根据合同法的规定，对格式条款存在两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。对于《补充协议》第4条“延缓交款，每日加收滞纳金100元”的规定，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
■法官提醒
目前，房屋买卖租赁中的失信、违规等问题时有发生。当事人在合法权益遭受侵害时，大多选择忍气吞声，真正进入司法程序的为数尚少。
究其原因，一方面是打官司时间成本偏高导致部分当事人无暇与中介公司周旋；另一方面是房屋中介公司内部自律、行业监管有待进一步加强。有鉴于此，当事人无论买房还是租房，一要亲力亲为，不要完全依赖中介公司，对于买卖、租赁应当办理的手续都要有所了解，对中介公司要求签署的文件要详细阅读，及时提出修正意见，避免因疏忽大意造成麻烦；二要注重细节，在签署合同时尽量明确合同条款，对双方权利义务及履行方式明确约定，减少因合同约定不明确导致的争议。