我国房地产行业税收经济问题研究
一、房地产税收经济问题的理论基础
（一）税收与经济发展问题理论
根据现代经济的观点，经济的发展决定税收，经济是税收的来源。我国的财政收入大部分来自于税收，能够保障国家进行经济的建设和公共基础设施。国家税收收入的多少取决于经济发展水平的程度，经济发展对税收有决定性的作用。同时，税收对经济也会产生一定的影响，即税负过高会减缓经济的发展。我们可以对税种的设置、税率的高低以及减免税等一系列措施对经济进行调节，从而影响经济的发展。可见，一个国家税收政策的制定与实施对一个国家的经济发展与运行起到十分重要的作用。
（二）房地产行业的发展经济学
作为国民经济中的一个独立的产业部门，从地方经济来看，房地产业是一个受区域影响较大的一个行业，从而产生的收益也是差异明显；从行业特征来看，房地产行业是一个涉及面多复杂的行业且关联的行业也非常多。房地产行业主要为大家提供适宜居住的环境和住宅，从而会促进社会的进步与发展，这其中也包括了工厂的厂房以及工作所需要的办公用房。所以，房地产行业对经济的推动作用是十分巨大的。其次，房地产业自身拥有很强的关联性，能够带动很多行业的发展，对经济的发展有决定性的作用。因此，一定要重视房地产行业的发展，对其制定长远的规划，促进行业内的健康发展，同时能够带动其相关行业的发展，最终促进经济的发展。
二、房地产行业的税收现状分析
1998年国家出台政策停止福利分房，实行住房商品化后，给我国饭房地产业的发展带来了新的契机，来源于房地产行业的税收收入也实现了同步的增长。实证数据表明：推动房地产行业的发展，关系着整个地方税收体系构建和地方政府可用财力的增长问题。按照税收性质可以将我国的房地产税收制分为：在房屋、土地保有阶段所缴纳的税收，包括房产税，城镇土地使用税；在房屋交易环节所缴纳的税收，包括营业税，契税，土地增值税，印花税；在房地产开发经营过程中所应缴纳的税收，包括营业税，城市维护建设税，耕地占用税；以及个人所得税和企业所得税。构成了我国现行房地产市场税收制度的基本框架。
三、房地产行业税收经济运行中存在的问题
（一）税收结构不合理，部分税种税基交叉、重复
集中于在一些税种的征收上重复征税问题很严重。一、印花税和契税的征收上存在重复。在两税种的征收范围的规定上存在重复。二、城镇土地使用税和房产税在征收上存在重复。在房屋建筑的保有阶段，计税的依据就是房屋本身的价值，房屋等建筑的价值的确认还与征用和使用土地而给予的补偿费用和开发费用有关，其是隐藏在房价之内的。这就会对房屋即征收了房产税又征收了其中地产部分的城镇土地使用税。三、营业税范围宽泛，自身的重复问题。在房产的开发阶段会对从事建筑、装修、后期维护征收营业税，在房产的最终销售阶段也会征收一道营业税，这就不可避免的造成了重复征税的问题。
（二）税收征管中存在的问题
今年来房地产开发企业经营模式日新月异，加上受利益驱使，企业通过各种手段合理避税的趋势越来越普遍。因此，税务人员就要加强自身的专业素质，熟悉税收的法规政策，了解企业会计核算的方式，掌握第一手资料，才能查出企业申报中存在的问题。而管理人员知识要更新不及时，管理模式单一，管理方法创新不够，管理人员业务知识结构。水平和能力滞后于企业的发展变化，已经成为制约企业发展的瓶颈。在实际征管工作中，疏于责任，没有履行应尽的义务，纳税人不能够履行自觉纳税的义务，很多管理人员实际工作中，只是将工作资料归档整理，很少深入企业了解实际情况，掌握企业的生产经营情况。
（三）纳税企业纳税意识浅薄，提高纳税的自觉度
纳税人员财务管理混乱，会计信息严重失真，大多数企业的会计核算都是不规范的，这就给税收的征管和稽查带来很大的困难，这就为企业的偷逃税提供了条件。纳税人纳税意识淡薄，会计人员业务素质较差，企业投资者没有做出长远的考虑，缺乏纳税的法律意识。在企业的财务管理制度上，应该加强财务制度的制定及加大审查的力度，聘请高级的财务管理人员，规范企业的财务制度，同时增加本企业财务人员的专业知识的培训。纳税意识淡薄大大降低了纳税遵从度，很大程度上直接减少了地方财政收入，行业间、行业内不公平问题突出。
四、促进房地产行业健康发展的税收政策建议
（一）总体思路和原则
房地产行业税收改革会牵动很多行业的发展，涵盖的范围广，关系到人民的自身利益，是一项复杂的系统工程；我国国情决定了税收制度改革应坚持顶层设计原则，但税收政策设计、调整还应听取基层税务机关意见和最广大民众的意见和呼声；需要认真做好各种改革准备、计划、改革的可行性论证等。坚持税收的公平、效率、引导消费的原则。最后配合与落实国家宏观调整政策。
（二）税收政策建议
1、调整现行房产税制度与政策。扩大房产税的征税范围，将国有土地、闲置土地、存量房地产买卖价值纳入房产税的征税范围，存量房因不发生增值、或未发生交易行为，加上我国土地化性质，房地产评估难点较大，以及房产税本身的重复征税等问题，未形成征税的基础条件。因此，存量房不宜纳入房产税的改革范畴，将城镇土地使用税和房产税合并，名称改为房地产税；将土地出让金逐步并入房地产税，解决因营改增导致的收入下降问题。同时，还应将规范土地出让管理，将土地出让收入纳入地方税务部门监管之下。
2、强化房地产税收的项目化、新老税源制度化管理。深化房地产企业的项目管理，从房地产项目立项开始就全面跟踪管理，即使掌握房地产企业的规划、建筑、预销售证的取得、预售信息及进度信息；加强土地增值税的清算管理，严格执行土地增值税清算办法，严格审查房地产开发成本费用的合法性，严格审查房地产转让收入的及时性。加强房地产税、城镇土地使用税、城建税、教育费附加税种的管理。针对国家税务总局指出的有关土地价值必须并入房产原值征房产税政策的契机，应对辖区内房地产企业进行一次性针对房产税、城镇土地使用税、土地增值税、营业税等税种的全面清理。
我国房地产行业税收经济问题研究
一、房地产税收经济问题的理论基础
（一）税收与经济发展问题理论
根据现代经济的观点，经济的发展决定税收，经济是税收的来源。我国的财政收入大部分来自于税收，能够保障国家进行经济的建设和公共基础设施。国家税收收入的多少取决于经济发展水平的程度，经济发展对税收有决定性的作用。同时，税收对经济也会产生一定的影响，即税负过高会减缓经济的发展。我们可以对税种的设置、税率的高低以及减免税等一系列措施对经济进行调节，从而影响经济的发展。可见，一个国家税收政策的制定与实施对一个国家的经济发展与运行起到十分重要的作用。
（二）房地产行业的发展经济学
作为国民经济中的一个独立的产业部门，从地方经济来看，房地产业是一个受区域影响较大的一个行业，从而产生的收益也是差异明显；从行业特征来看，房地产行业是一个涉及面多复杂的行业且关联的行业也非常多。房地产行业主要为大家提供适宜居住的环境和住宅，从而会促进社会的进步与发展，这其中也包括了工厂的厂房以及工作所需要的办公用房。所以，房地产行业对经济的推动作用是十分巨大的。其次，房地产业自身拥有很强的关联性，能够带动很多行业的发展，对经济的发展有决定性的作用。因此，一定要重视房地产行业的发展，对其制定长远的规划，促进行业内的健康发展，同时能够带动其相关行业的发展，最终促进经济的发展。
二、房地产行业的税收现状分析
1998年国家出台政策停止福利分房，实行住房商品化后，给我国饭房地产业的发展带来了新的契机，来源于房地产行业的税收收入也实现了同步的增长。实证数据表明：推动房地产行业的发展，关系着整个地方税收体系构建和地方政府可用财力的增长问题。按照税收性质可以将我国的房地产税收制分为：在房屋、土地保有阶段所缴纳的税收，包括房产税，城镇土地使用税；在房屋交易环节所缴纳的税收，包括营业税，契税，土地增值税，印花税；在房地产开发经营过程中所应缴纳的税收，包括营业税，城市维护建设税，耕地占用税；以及个人所得税和企业所得税。构成了我国现行房地产市场税收制度的基本框架。
三、房地产行业税收经济运行中存在的问题
（一）税收结构不合理，部分税种税基交叉、重复
集中于在一些税种的征收上重复征税问题很严重。一、印花税和契税的征收上存在重复。在两税种的征收范围的规定上存在重复。二、城镇土地使用税和房产税在征收上存在重复。在房屋建筑的保有阶段，计税的依据就是房屋本身的价值，房屋等建筑的价值的确认还与征用和使用土地而给予的补偿费用和开发费用有关，其是隐藏在房价之内的。这就会对房屋即征收了房产税又征收了其中地产部分的城镇土地使用税。三、营业税范围宽泛，自身的重复问题。在房产的开发阶段会对从事建筑、装修、后期维护征收营业税，在房产的最终销售阶段也会征收一道营业税，这就不可避免的造成了重复征税的问题。
（二）税收征管中存在的问题
今年来房地产开发企业经营模式日新月异，加上受利益驱使，企业通过各种手段合理避税的趋势越来越普遍。因此，税务人员就要加强自身的专业素质，熟悉税收的法规政策，了解企业会计核算的方式，掌握第一手资料，才能查出企业申报中存在的问题。而管理人员知识要更新不及时，管理模式单一，管理方法创新不够，管理人员业务知识结构。水平和能力滞后于企业的发展变化，已经成为制约企业发展的瓶颈。在实际征管工作中，疏于责任，没有履行应尽的义务，纳税人不能够履行自觉纳税的义务，很多管理人员实际工作中，只是将工作资料归档整理，很少深入企业了解实际情况，掌握企业的生产经营情况。
（三）纳税企业纳税意识浅薄，提高纳税的自觉度
纳税人员财务管理混乱，会计信息严重失真，大多数企业的会计核算都是不规范的，这就给税收的征管和稽查带来很大的困难，这就为企业的偷逃税提供了条件。纳税人纳税意识淡薄，会计人员业务素质较差，企业投资者没有做出长远的考虑，缺乏纳税的法律意识。在企业的财务管理制度上，应该加强财务制度的制定及加大审查的力度，聘请高级的财务管理人员，规范企业的财务制度，同时增加本企业财务人员的专业知识的培训。纳税意识淡薄大大降低了纳税遵从度，很大程度上直接减少了地方财政收入，行业间、行业内不公平问题突出。
四、促进房地产行业健康发展的税收政策建议
（一）总体思路和原则
房地产行业税收改革会牵动很多行业的发展，涵盖的范围广，关系到人民的自身利益，是一项复杂的系统工程；我国国情决定了税收制度改革应坚持顶层设计原则，但税收政策设计、调整还应听取基层税务机关意见和最广大民众的意见和呼声；需要认真做好各种改革准备、计划、改革的可行性论证等。坚持税收的公平、效率、引导消费的原则。最后配合与落实国家宏观调整政策。
（二）税收政策建议
1、调整现行房产税制度与政策。扩大房产税的征税范围，将国有土地、闲置土地、存量房地产买卖价值纳入房产税的征税范围，存量房因不发生增值、或未发生交易行为，加上我国土地化性质，房地产评估难点较大，以及房产税本身的重复征税等问题，未形成征税的基础条件。因此，存量房不宜纳入房产税的改革范畴，将城镇土地使用税和房产税合并，名称改为房地产税；将土地出让金逐步并入房地产税，解决因营改增导致的收入下降问题。同时，还应将规范土地出让管理，将土地出让收入纳入地方税务部门监管之下。
2、强化房地产税收的项目化、新老税源制度化管理。深化房地产企业的项目管理，从房地产项目立项开始就全面跟踪管理，即使掌握房地产企业的规划、建筑、预销售证的取得、预售信息及进度信息；加强土地增值税的清算管理，严格执行土地增值税清算办法，严格审查房地产开发成本费用的合法性，严格审查房地产转让收入的及时性。加强房地产税、城镇土地使用税、城建税、教育费附加税种的管理。针对国家税务总局指出的有关土地价值必须并入房产原值征房产税政策的契机，应对辖区内房地产企业进行一次性针对房产税、城镇土地使用税、土地增值税、营业税等税种的全面清理。