云南省粮油批发交易市场拍卖策划方案
一、 项目情况
（一）、项目名称：云南省粮油批发交易市场
（二）、项目简介：云南省粮油交易批发市场是云南省粮食系统的重要工程，是西南地区最大的粮油交易市场，它的安全运作关系到西南地区的稳定和发展。同时，随着云南经济的发展，粮油市场更是会在西南乃至东盟地区的粮油交易中扮演越来越重要的角色。目前，西南地区遭遇大旱已经持续了数月，粮油的重要性愈发凸显，此时推出新的粮油市场更是具有不可替代的重大意义。
该中心从建筑上看，分为塔楼和附楼，塔楼地上21层，地下1层，附楼北部地上3层，地下1层，南部地上5层，地下1层，总建筑面积为62853平方米；从功能上看，除了有用于粮油展示、交易、结算等功能的区域，同时还融合了超市、银行、商铺、餐厅、酒店、娱乐及办公等多种商业形态。
（三）、场地现状：本标的位于昆明市西山区二环西路和云山路357号交汇处西郊明波土堆村50号，现昆明市粮油购销有限责任公司粮库院内，北侧为老运粮河，东侧为15米宽的规划市政道路，西侧为60米宽的二环西路，南侧为昆明海燕双语学校及土堆村。在场地中部有一条15米宽规划市政道路将场地分为南北两块。
（四）、待拍区域：本项目中，部分房屋已经划分为粮油的交易展示、粮油公司办公和沃尔玛超市等功能使用，用于拍卖的部分主要为
附楼北区的三层商铺、塔楼部分楼层以及部分停车位，面积约为20000㎡，这部分可以全部用于房屋所有权的拍卖，也可以采取所有权与租赁权相结合的方式进行拍卖。
（五）、粮油市场卖点
1、升值全动力，投资新境界
粮油市场在功能设计上，以粮油交易平台为基础同时涵盖超市、银行、休闲娱乐等多种商业形式，市场本身所在的地理位置较好，交通十分便利，人流量大，在昆明市城区类似地段已属稀缺。同时，随着09年金融危机的逐渐消退，社会经济进入新一轮的发展，各个行业也呈现良好的市场状态，社会需求、消费、投资也随之增长，此时将粮油市场推向社会，较易成为一个投资的热点。
2、坐镇西南，辐射东盟
2009年7月，胡锦涛总书记在云南考察工作时明确指出要“使云南成为我国向西南开放的重要桥头堡”，目前云南的“桥头堡”建设正在如火如荼的展开，云南在我国与东南亚国家的经济交流、合作中将扮演越来越重要的角色。该粮油市场是我国西南地区最大的粮油交易平台，它无论从地理意义还是从战略意义上考虑，今后的发展都不仅仅会局限在西南，而是面向更为广阔的全国乃至东盟。
3、综合业态，互助发展
粮油市场是一个多功能的商业中心，其中的各种商业都会相互促进，粮油交易平台是整个市场的基础，它将汇聚四面八方的粮油产品，
形成强大的市场实力，同时其中的购物、餐饮、娱乐、金融、办公等功能又通过各自的良好经营为市场聚集了大量的人气，尤其是国际巨头沃尔玛的入驻，无疑会使整个市场浓厚的商业氛围锦上添花。
4、有序经营，规范制胜
一个市场的良好运作，更重要的是市场建立起来后的规范、有序，而粮油市场从立项就已经考虑到了市场的运行方式，它对于各个功能区域有着明确的划分，并且有严格的市场管理规范和制度，这就使得市场在运作周期里会有条不紊，在消费者中形成良好的形象，为进驻市场的商户经营提供保障和有利条件。
二、拍卖的市场优势
总的来说，可拍卖操作的房产项目应该是具有一些区别于普通销售项目的特点，如稀缺性、独特性以及其他吸引人们关注的特性。新的住宅房产项目中，由于推出数量大、个体差异性小，因此不太适合用拍卖操作（除了一些特色房子如景观房和高档别墅等）。而诸如云南省粮油批发交易市场商铺、商务楼的供给相对于需求而言较少，客户在使用上投资经营的差异性大，位置、面积、结构等都能对其价格产生影响。具体说来，投资者购买住宅只要考虑地段、楼层、朝向、房间布局等，买房人的目的多为了自己居住；而购买商铺、商务楼的人除了考虑上述购房的基本要素之外，还要考虑商业房屋所在地点的商业环境、未来可经营的品种、经营利润、租金水平、投资回报等商业问题。
（一）价格发现。
拍卖的一个最大特点是具备价格发现功能。商铺、商务楼价格随房产位置、面积、结构、功能、经营行业等的不同而不同，很难以根据成本定价，因而商铺和商务楼的准确定价以及定价销售成为房地产项目单位和销售商都头疼的事情。价格定低了几天就卖完了，定高了，很可能在开盘后几年都卖不出去，而且再降价也极难操作而变成“夹生饭”。昆明的金色俊园就能很好的说明这一问题，金色俊园07年开盘价达到6700元，但销售惨淡，究其原因就是因为其定价不合理，远高于当时的市场价位，即使08年采取降价的手段，但是到目前为止也没有实现预期的销售目标，可见房地产销售定价的重要性。而拍卖过程恰好带来了市场的定价器，可以根据不同买家的投资和经营要求的供求关系找到最适宜的价格，因而粮油市场采用拍卖则可以为之发现合理的价格、达到理想的市场效果。
（二）更快速有效的回笼资金。
对于房地产项目而言，所有的投资项目单位基本上都面临资金压力问题的困扰，资金是否充足决定了项目是否能按预期的规划发展下去，因此，在房地产开发中，首先面临的一个问题就是如何快速有效的回笼项目资金。粮油市场是一个长期项目，面临一定的资金压力也应是十分正常的问题，而通过拍卖即时对粮油市场的资产在保值增值的基础上进行变现，则可以有效的解决这一问题。
粮油市场的部分房屋是已规划用于粮油交易、展示、结算和粮油公司办公的平台、场地，同时还有银行、超市等的预留部分，如果对除开这些自用和预留部分剩下的资产全部用拍卖的形式来实现变现，就可以通过拍卖价格发现的功能形成对市场前景的合理预期，而根据拍卖操作的流程，拍卖的限时运作特点可以促使观望的买家尽快做出决定，不再存有讨价还价、拖延时间的侥幸，进而实现成交后在限定的时间内最大程度的回笼资金，快速有效地解决粮油市场项目中面临的资金压力问题。
（三）客户心理价位引导。
由于商铺具有的“一步差十行”的差异性以及未来店铺经营中效益的不确定性，购买商铺的人往往在购买商铺时对于商铺的价格“心中无数”，不知道出价多少为合适。这时候，买家的购买信心常常取决于其他买家的信心，如果大家都看好这个商铺和相应的价格，互相在信心上的影响会较为容易地促成这个交易。拍卖会上大家此起彼伏的竞买行为会给客户的心理价位以诱导并具有一定的提升作用。对于商务楼而言，虽然价格的浮动和难以估计性不如商铺那么明显，但商务楼的价格同样也受商业氛围、楼盘潜力等无法用具体数据表示的因素影响，故而也存在客户心理价位不确定的现象。总之，拍卖可以促使粮油市场以理想的价位销售或租赁出去。
（四）市场利益最大化，实现国有资产保值、增值。
拍卖商铺能使商铺价值达到最大化，使项目单位对每一间商铺都会得到最大的利益回报。商铺与商铺之间的差异性十分明显，生意人皆懂得商铺位置“金边银角”的道理，即使同一商铺在不同的经营者手中，也会产生不同的效益。这些差异引起的价值潜力通过拍卖的方式发掘可以达到最大体现。
本次粮油市场的拍卖还有一个重要的特点，就是所有权拍卖与经营权拍卖并行运作。粮油市场拥有一批合作长久的经营者，他们的经营活动需要粮油市场这个平台，而粮油市场的良好运作也离不开他们的参与，但是这些经营者实力参差不齐，有的只有能力获取市场的经营权而非所有权，通过拍卖运作则可以确定租赁权拍卖的比例，在招商情况良好的前提下更可以对全部所有权进行拍卖，从而更好的引入这些粮油经营者参与整个市场的运作并使得拍卖资产达到最佳的利益。
拍卖通过独特的市场号召力和专业的招商技能以及前期的市场调查等准备工作，深入的与委托方和意向竞买人进行沟通，及时的收集并分析市场反馈信息，并拟定合理的拍卖方案，实现租、售的完美结合，最合理的分配哪些部分用来经营哪些用来租赁、租赁权的时限和价格等等，从而达到利益的最优。更重要的是，通过众多竞买人的集中竞拍，由市场来决定粮油市场的价格，一方面，降低因为错误估计市场而导致资产受损的风险，另一方面，激烈的竞价最终使标的的成交价格达到最符合市场供需状况和发展趋势的价格，最终实现国有
资产的保值、增值，保障项目单位的利益。
（五）公开透明、躲开“条子”、树立政绩。
很多房产项目从一立项就得到各界的关注，尤其是项目前景好但数量有限的商务楼、商铺，项目单位的项目审批监管部门、关系单位、地方政府官员都会打电话、写条子来要商铺或摊位，当然价格是要打折优惠的，有时这样的条子比商铺的数量还要多。面对纷至沓来的“条子”，项目单位有时就处于这样尴尬的境地，答应这些“条子”的优惠，收益上会受很大损失，而且容易顾此失彼得罪人；不答应这些“条子”户则会于企业今后的发展不利。
项目单位如果此时选择将全部商铺、商务楼拿来拍卖，则可以解决上边的尴尬：商铺拍卖由拍卖公司运作！以这样的理由项目单位可以把自己躲掉，尤其对那些碍于情面难以推掉的“条子”户可以让他们自己来参与竞买，将喜欢的商铺“拿”在手里。
随着我国各级政府的一系列关于政务公开的改革，“阳光工程”倍受各级政府推崇，成为树立良好政绩形象的最好代表。拍卖的公开、公正性是其他任何交易方式无可比拟的，所以如果采用拍卖对粮油市场资产进行拍卖，既避免了“条子”，又做到了公开、公正，必将为领导带来极好的社会口碑，成为政府的模范工程。
（六）可以降低交易风险。
拍卖是公开、公平的买卖方式，可以避免很多不利于资产交易的因素，拍卖中设定保留价、签署竞买承诺、预交保证金和公开竞价等，
都为标的拍卖的成功保驾护航。标的保留价，可以保证委托方的利益不受损失；竞买承诺和预交保证金则可以最大程度的减少竞买人违约的现象；公开竞价则防止竞买人之间相互串通，保证成交价格的透明、公正，还可以为该项目树立好的市场形象。总之，拍卖可以使资产变现的风险降到最低。
（七）拍卖更加公平、合理。
房产项目单位在传统的销售中，往往采用排队、抓阄的方式确定买家，这样做的结果往往满足了“先来先得”，而忽视了“按需分配”；有时，项目单位将所有得商铺或摊位规定同样得价格，而靠排队“先来先选”的方式确定，而先来的人未必是最需要、最适合的人，他们也许会把到手的商铺加价转让或转租牟利，实际上，项目单位“一刀切”的定价和“先来先得”的分配，是将自己的利润让给了商铺的投资者；如果，项目单位自行将不同位置、大小的商铺定价，必然会存在着脱离市场的主观性，这里不可能准确考虑到不同的经营者的个性要求和利润率；另外，买家总会觉得项目单位会把好位置安排“抓阄”给项目单位的朋友，因此对抓阄、排队的公正性往往存疑。
传统的房屋销售还有一个重要的弊端就是，买家经常是在并不清楚资产的实际情况包括产权证书的前提下就签订了买卖合同，而且他们往往是不能而非不想全面的了解房屋，但相比之下，拍卖在操作过程中不仅会主动将标的的情况告知竞买人，还会对竞买人的疑问一一解答，即使不能解答也会立即展开调查并给予竞买人满意的答复，可
见拍卖是最为公开、公平、公正、诚实信用和最具市场说服力的交易方式，它能满足更多的要求、平衡更多的因素、化解更多的矛盾。
（八）拍卖更能引起社会的关注。
新的房产本身就能一定程度的引起社会的关注，加之粮油市场是一个重要的项目，而拍卖新的房地产项目在各地运作上又比较少见，这就注定了它具备新闻性，在社会上能引起比一般房产促销活动更加别致和轰动的效果。一场策划、运作成功的拍卖会不仅有利于项目品牌形象的推广和提升，更可以扩大项目单位及整个楼盘的知名度，从而有利地促进同一项目及后续项目中的资产的变现。
（九）有利于粮油市场整体项目的长期健康发展。
由于云南省粮油批发交易市场预期的规划就是一个多功能的综合商务中心，它涵盖了交易中心、办公、会所酒店、超市、银行、商铺等形态的商业并有着明确的功能区域划分，因此只有在粮油市场运行之初就严格把关才能达到理想的效果。而拍卖正好可以做到这一点，在招商过程中，通过对不同的领域传达对应的信息，让合适的买家对合适的标的进行竞价，从而实现预期的功能区域运营，这不仅节省了物力、人力，降低了成本，更重要的是对于粮油市场长期的健康发展奠定了坚实的基础。
同时，粮油市场一期项目的运作情况决定了粮油市场二期项目运作的好坏，而通过对一期部分项目的拍卖，提高了粮油市场的知名度，
建立粮油市场有序发展的机制，打造粮油市场健康和适于投资的形象，就必然可以促进粮油市场二期项目的发展。
三、拍卖的运作方式
对商铺、商务楼所有权或经营权进行拍卖主要有如下几种形式。
（一）集群定价式拍卖
最令项目单位头疼的事情就是给商铺、商务楼定价，既不能靠成本定价，也不能靠准买家的意愿定价，要想在定价中反映出各商铺和楼层之间的差别来是十分不容易的。如果通过拍卖方式对所有其进行销售，完全根据准买家各自的意愿和能力竞价，就容易找到各个不同位置、面积、功能的商铺的价格差异，而且能一次性快速地把所有商铺、楼层销售或出租出去，拍卖的定价作用是非常有效和简捷的。
（二）标杆式拍卖
这种方式的主要特点是数量上采取“少而精”的运作，即在所有商铺中精选出少数进行拍卖操作，选出的商铺必须同时具备位置、面积、配套、可经营项目等多项优势，即所谓最佳商铺。
这样的最佳商铺经常是各种买家的争夺之地，项目单位经常面对走关系、批条子的各类困扰，通过公开、公平的拍卖即可以圆满解决。精品拍卖所要体现的就是择优、竞争、价高者得的精神。
有吸引力的起拍价格可以集中众多竞买人的力量竞价，以创出同类别中具有标杆作用的高价位，这样就有利于促进后续商铺的加价销售及快速销售。在“标杆式”商铺拍卖的运作中，项目单位一般不要
预先给其他不拍卖的商铺定价或先行销售，避免买家摸清项目单位的心理价位，使拍卖会买家分流，达不到应有的效果。
一旦商铺拍卖产生标杆效果，那么商务楼和其他如停车位也为受之影响而水涨船高。当然，通常情况下商铺的标杆作用比较明显，但有时商务楼则会影响更大，因此本次的拍卖还需更进一步的对粮油市场进行分析。
（三）“递进式”拍卖
这就是将商铺、商务楼分成几组分批进行拍卖。其优点在于：对同一项目中的商铺分批拍卖，可以达到突出重点、减小风险、便于总结调整的目的；其次，分批进行可以不断积累强化逐次拍卖会推广、招商的力度，强化竞买信心；有利于价格的拉升走势的展现和控制。
（四）经营权拍卖
承租权或经营权的拍卖有许多不同的形式。可以按一定时期的租金拍卖，根据粮油市场的具体情况，我公司认为租赁期限设为8~20年比较合理，租金的支付可以采用一次性付清租期全额租金和分期支付的方式。通过对不同位置、面积的商铺或其他房屋用经营权付费数额来调整供求关系，进而达到价格的最大化。
拍卖的运行方式不仅仅有上述几种，但是要确定运行方式首先还需要对标的情况做大量的调查和分析工作，至于采用哪种或结合哪几种方式来拍卖就要在对标的的前期工作全面展开之后才能确定。
四、拍卖实施方案
（一）组成拍卖工作小组，明晰拍卖资产
我方项目小组成员如下：
董事长：董光义，联系电话 [1**********]
执行董事：张华，联系电话 [1**********]
总经理：蔡廷坤，联系电话 [1**********]
业务总监：胡克明（国家注册拍卖师），联系电话 [1**********] 房地产部经理：李嘉林（国家注册拍卖师），联系电话 [1**********] 副总经理：张锡先，联系电话 [1**********]
业务人员：余思源、李凌波、周睿、施泰岳
公司联系电话：0871-3134567
拍卖工作小组成立后，小组将积极与委托方进行交流，随时保持互动关系，以解决会商整个拍卖工作中的一系列问题，目前来看需要会商的问题主要如下
1、 该项目立项报告内容，主要是是否涉及对功能区域的划分、
粮油市场的功能配套、各区域的建筑风格、技术参数的说
明等；
2、 确定拍卖所有权和租赁权的区域、具体的数据、图示资料，
并对市场管理的制度规范、物业管理、停车位的使用等进
行说明；
3、 拍卖的时间进度；
4、 明确拍卖资产的用途和限制；
5、 保留价、宣传价的确定。由于保留价、宣传价关系到整个
拍卖的成败，因此在会商过程中，我们将和委托方多次磋
商，充分依据市场情况，最终商定有利于拍卖圆满成功的
价位；
6、 及时就拍卖招商宣传情况对拍卖工作做出适当调整；
7、 为方便标的展示、进入现场办公提供便利的条件；
8、 报名时保证金的交纳、账户、监管等；
9、 成交款的交付时限、方式等；
10、 标的的实物或产权移交。
由于拍卖工作中还有大量的细节工作需要及时沟通、协商，这里无法一一列出，但是我公司希望委托方成立该项目的专门小组，方便与我方的工作小组对接，就拍卖流程中出现的情况反复磋商，以达到委托方预期的意愿，实现拍卖的圆满完成。
（二）市场调查，定位价格
要对资产的价格进行定位，主要是通过对市场调查、评估和买家来源进行实际的环境和客户调查。围绕粮油市场项目，我公司将通过多种方式收集信息资料，综合分析所收集的信息为委托方提供定位价格的数据支持。
1、类比：与昆明城类似地段、档次和形态的楼盘价格相对比，并充分考虑当前的市场行情变化；
2、成本利润率：委托方根据投入的成本，结合预期的回报；
3、评估：由专业地产评估师对楼盘进行全方位的评估；
4、市场反馈：参考市场调查反馈的价格信息；
5、租金推算：根据类似楼盘的租金价格，按投资回报率或投资回报期进行合理价格的推算。
一般来说商铺先确定一层的价格，然后二层商铺约为一层价格60%~70%，三层则为40%~50%；而写字楼或商务楼则根据上述方法再结合楼层情况进行具体定价。
此处的价格定位主要是指保留价、宣传价，在此基础上经过竞拍产生的价格才是最后的成交价。因为成交价是以此为基础的，是否能达到期望的成交价就应当综合全方位的因素，并考虑到拍卖的特殊性制定利于市场能量释放的保留价和宣传价。
（三）初级信息发布
在完成价格的定位后，通过一些关注度较高的平面媒体主要是报纸对拍卖的信息进行一个简单的发布，主要是用于对市场反应的分析，并可以收集市场的价格参考，有助于科学的认知市场情况，从而对拍卖工作的实施提供依据。
（四）市场分析，确定拍卖标的
通过市场走访、价位设定以及信息发布，综合反馈的信息，确定拍卖标的和具体的拍卖运作形式，即如果市场反响较好则可以明确将商铺、商务楼同时推向市场并完全拆散来拍卖；而如果市场效果一般则考虑加大广告、新闻策划的投入，并采取打包、拆分结合的形式分
阶段的拍卖。由于市场反应往往会存在一定的误差，所以在分析的过程中我公司将跟踪收集市场信息，尽可能的获得更多的有效信息。
（五）定位项目形象
好的项目不仅需要好的策划操作，更重要的是形象推广，粮油市场形象主要源自其粮油交易中心的主体和多形态商业的功能体，形象定位则主要从项目重要性、稀缺性、潜力大等方面入手，我公司将采用自己策划和广告策划公司相结合的方式，打造出易于传达和接受、富有创意的广告包装以及全方位、立体化的形象推广方式。
在招商区域上，我公司将云南省列为重点招商范围，并通过我公司的营销网络和相关宣传工具在周边省份做投资引导宣传，重点突出长期性的保障和看得见的投资回报，打造出粮油市场对区域具有绝对影响力的效果。
（六）新闻策划
为了让拍卖活动引起更多人的关注，可以做拍卖的新闻策划。这就是要在拍品中发掘出新闻点来。而新闻点的选择主要考虑到可拍卖操作的项目在很多情况下具备新鲜、奇特、稀缺等特色，这跟新闻喜爱跟踪的点十分接近，本次拍卖的粮油市场是西南地区最大的粮油交易市场，同时又是昆明城内相似地段稀缺的商业楼盘，汇聚了沃尔玛超市等提升人气的商业体，而且相似的拍卖项目在昆明尚数少见，可以在项目上发掘出本地首次此类商铺进行拍卖的新闻来，并大力打造楼盘实力强、升值潜力大的形象。
新闻的策划一方面新闻媒体对于有卖点的信息会主动进行报道，同时我公司也将邀请知名媒体进一步扩大宣传。
（七）确定拍卖的时间
通过前期的市场推广，我公司将获得的市场信息、分析结果和委托方充分交流，根据委托方的意见，依照追求时效但又不盲目推进的原则确定拍卖的具体时间。
（八）公告、广告、招商策划。
在新闻策划的基础上，通过广告、拍卖公告的形式再更深入的提升项目的形象和知名度，我公司将组成专业的宣传团队，对本次拍卖的公告、广告进行创新的设计和宣传，最大程度的把粮油中心推向市场。
1、在省内重要的电视、报纸、广播，位置醒目的户外广告，大型的网络平台发布拍卖公告、广告；
2、对通过公司已有的客户库进行客户筛选并跟踪联络；
3、对长期在粮油集中区域经营的商户进行拜访；
4、举办一系列的客户咨询会进行宣传；
5、新闻、广告发现竞买人；
6、根据相关的企业名录电话、传真或发招商函；
7、网上查询和发电子招商邮件；
8、利用手机短信平台群发高档住房、汽车的用户；
9、散发印制成册的精美宣传资料，大型的写真、喷绘等。
（九）拍卖会实施。
理清各方关系，为拍卖顺利完成奠定基础。拍卖不仅涉及到买卖双方，还与很多行政管理机关有联系，如何做到符合法律、法规，实现拍卖的圆满结束，就需要在拍卖前即理清各方关系，明确相关法律、制度，做好标的审核和调查，并做一份好的竞买规则，竞买承诺书，充分考虑将来可能出现的问题，让每一个可能引起纠纷、争执的问题都列入拍卖规则和竞买承诺书当中，将问题尽量在拍卖前解决好，为委托方和买方充分考虑有关细节，保证项目成为“句号”工程。
1、前期准备工作
（1）保证金设置：对相应的标的设置相应的保证金，确保拍卖的规范、公平和有序，防止竞买人违约。
（2）、宣传资料：
①标的详细资料（位置、面积、图纸、权属、介绍等）；
②拍卖公告、招商函、DM 宣传单页等；
拍卖会资料：
①拍卖规则：明确拍卖当事人的权利、义务，拍卖的程序； ②竞买承诺书：对参与竞买需要特别约定的事项作出书面承诺； ③竞买人登记表：对符合报名的竞买人进行登记，作为交纳保证金、参与拍卖的凭证；
④拍卖成交确认书：成功竞买后当场签署，作为成交的凭证。
（3）、拍卖场地布置：主要包括接待地点、报名地点、拍卖会举
行地点。
①接待地点：标的所在地、公司办公地点，对接待地点进行装饰，安排专人接待前来咨询的客户；
②报名地点：选择方便、快捷、醒目的多个地点同时接受报名，主要和接待地点一致；
③拍卖会地点：选择昆明市内知名度较高的星级酒店，安排专人完成对拍卖现场的硬件布置。
2、拍卖会程序；
（1）、接待客户：对各种招商渠道联系到的客户进行接待，介绍标的的相关情况，接待的礼仪及介绍的内容先在工作中进行统一培训；
（2）、查看标的：由我公司带客户实地进行查看，使客户在感官上充分认识到标的物一切现状及品质，激发客户参与竞买欲望并防止拍卖成交后出现违约现象；
（3）、报名：报名时间，从发布拍卖公告之日至拍卖会开始前一日客户都均可报名参加拍卖会。
报名方式：法人凭身份证复印件、企业营业执照复印件或企业代码证复印件。填写竞买人登记表和竞买承诺书，并交纳相应的履约保证金，保证金账户在委托人指定银行开设，并由委托人监管，款项进出需得到委托人同意。
（4）、资格审查
对符合竞买资格的竞买人，发给标的相关资料及拍卖会的《拍卖规则》。告知竞买人其相应的权利和义务。
（5）、拍卖会
竞买人在拍卖公告指定的拍卖时间到达拍卖地点，凭报名相关手续，领取拍卖竞价号牌，参加拍卖会。
为保证拍卖会的公开、公平、公正，我公司将请有关领导及委托人现场监拍并讲话。
由主持人向到会的竞买人宣读《拍卖规则》，告知竞买人的权利和义务。
拍卖师说明拍卖标的简况，开始宣布拍卖标的起拍价，请竞买人应价（拍卖师可采用增价式拍卖、减价式拍卖、混合式拍卖其中的任意一种方式开始）。对于拍卖师宣布的起拍价如有竞买人应价，被拍卖师以击槌方式所确认，则标的成交。竞买人因标的成交转换为买受人。对于拍卖师宣布的起拍价如有竞买人不应价，则标的不成交。
会场要求：座位、整洁、明亮、主题醒目、主持人外形朴实大方及普通话标准，拍卖师要求语言幽默，表达简洁明白无误，击槌准确，富于艺术性、技巧性，准确实现委托方意图。
（6）、拍卖会后
竞买人在拍卖会上未竞得标的，履约保证金在拍卖会后限定工作日内全额退还（不计息）。
买受人应在拍卖会后限定工作日内，全额付清标的成交价款。成
交价款交至委托方指定账户。
买受人在全额付清成交价款后，我公司开始协助办理标的交割手续。
（十）拍卖时间进度
根据前期市场调研，招商宣传等一系列的准备工作制定具体的时间进度，主要包括以下几个方面：
标的及其市场调查、分析；
与有关行政职能部门协调；
协商确定拍卖运作形式；
广告、公告、新闻策划与发布；
标的展示和拍卖报名；
举办拍卖会；
拍卖收尾工作。
（十一）结束语
拍卖的实施需要委托方和拍卖公司的共同努力，而为委托人拿出低成本、易操作、高效率的方案，实实在在地为委托人解决问题，使委托人取得成功、获得益处，是我们拍卖人的职责与良心所在，容不得半点疏忽。我们深知委托人对我们的期望与我们所承担的责任，我们将更加努力，为委托人做好每一件事情。
云南和顺祥拍卖有限公司 二〇一〇年四月十四日
云南省粮油批发交易市场拍卖策划方案
一、 项目情况
（一）、项目名称：云南省粮油批发交易市场
（二）、项目简介：云南省粮油交易批发市场是云南省粮食系统的重要工程，是西南地区最大的粮油交易市场，它的安全运作关系到西南地区的稳定和发展。同时，随着云南经济的发展，粮油市场更是会在西南乃至东盟地区的粮油交易中扮演越来越重要的角色。目前，西南地区遭遇大旱已经持续了数月，粮油的重要性愈发凸显，此时推出新的粮油市场更是具有不可替代的重大意义。
该中心从建筑上看，分为塔楼和附楼，塔楼地上21层，地下1层，附楼北部地上3层，地下1层，南部地上5层，地下1层，总建筑面积为62853平方米；从功能上看，除了有用于粮油展示、交易、结算等功能的区域，同时还融合了超市、银行、商铺、餐厅、酒店、娱乐及办公等多种商业形态。
（三）、场地现状：本标的位于昆明市西山区二环西路和云山路357号交汇处西郊明波土堆村50号，现昆明市粮油购销有限责任公司粮库院内，北侧为老运粮河，东侧为15米宽的规划市政道路，西侧为60米宽的二环西路，南侧为昆明海燕双语学校及土堆村。在场地中部有一条15米宽规划市政道路将场地分为南北两块。
（四）、待拍区域：本项目中，部分房屋已经划分为粮油的交易展示、粮油公司办公和沃尔玛超市等功能使用，用于拍卖的部分主要为
附楼北区的三层商铺、塔楼部分楼层以及部分停车位，面积约为20000㎡，这部分可以全部用于房屋所有权的拍卖，也可以采取所有权与租赁权相结合的方式进行拍卖。
（五）、粮油市场卖点
1、升值全动力，投资新境界
粮油市场在功能设计上，以粮油交易平台为基础同时涵盖超市、银行、休闲娱乐等多种商业形式，市场本身所在的地理位置较好，交通十分便利，人流量大，在昆明市城区类似地段已属稀缺。同时，随着09年金融危机的逐渐消退，社会经济进入新一轮的发展，各个行业也呈现良好的市场状态，社会需求、消费、投资也随之增长，此时将粮油市场推向社会，较易成为一个投资的热点。
2、坐镇西南，辐射东盟
2009年7月，胡锦涛总书记在云南考察工作时明确指出要“使云南成为我国向西南开放的重要桥头堡”，目前云南的“桥头堡”建设正在如火如荼的展开，云南在我国与东南亚国家的经济交流、合作中将扮演越来越重要的角色。该粮油市场是我国西南地区最大的粮油交易平台，它无论从地理意义还是从战略意义上考虑，今后的发展都不仅仅会局限在西南，而是面向更为广阔的全国乃至东盟。
3、综合业态，互助发展
粮油市场是一个多功能的商业中心，其中的各种商业都会相互促进，粮油交易平台是整个市场的基础，它将汇聚四面八方的粮油产品，
形成强大的市场实力，同时其中的购物、餐饮、娱乐、金融、办公等功能又通过各自的良好经营为市场聚集了大量的人气，尤其是国际巨头沃尔玛的入驻，无疑会使整个市场浓厚的商业氛围锦上添花。
4、有序经营，规范制胜
一个市场的良好运作，更重要的是市场建立起来后的规范、有序，而粮油市场从立项就已经考虑到了市场的运行方式，它对于各个功能区域有着明确的划分，并且有严格的市场管理规范和制度，这就使得市场在运作周期里会有条不紊，在消费者中形成良好的形象，为进驻市场的商户经营提供保障和有利条件。
二、拍卖的市场优势
总的来说，可拍卖操作的房产项目应该是具有一些区别于普通销售项目的特点，如稀缺性、独特性以及其他吸引人们关注的特性。新的住宅房产项目中，由于推出数量大、个体差异性小，因此不太适合用拍卖操作（除了一些特色房子如景观房和高档别墅等）。而诸如云南省粮油批发交易市场商铺、商务楼的供给相对于需求而言较少，客户在使用上投资经营的差异性大，位置、面积、结构等都能对其价格产生影响。具体说来，投资者购买住宅只要考虑地段、楼层、朝向、房间布局等，买房人的目的多为了自己居住；而购买商铺、商务楼的人除了考虑上述购房的基本要素之外，还要考虑商业房屋所在地点的商业环境、未来可经营的品种、经营利润、租金水平、投资回报等商业问题。
（一）价格发现。
拍卖的一个最大特点是具备价格发现功能。商铺、商务楼价格随房产位置、面积、结构、功能、经营行业等的不同而不同，很难以根据成本定价，因而商铺和商务楼的准确定价以及定价销售成为房地产项目单位和销售商都头疼的事情。价格定低了几天就卖完了，定高了，很可能在开盘后几年都卖不出去，而且再降价也极难操作而变成“夹生饭”。昆明的金色俊园就能很好的说明这一问题，金色俊园07年开盘价达到6700元，但销售惨淡，究其原因就是因为其定价不合理，远高于当时的市场价位，即使08年采取降价的手段，但是到目前为止也没有实现预期的销售目标，可见房地产销售定价的重要性。而拍卖过程恰好带来了市场的定价器，可以根据不同买家的投资和经营要求的供求关系找到最适宜的价格，因而粮油市场采用拍卖则可以为之发现合理的价格、达到理想的市场效果。
（二）更快速有效的回笼资金。
对于房地产项目而言，所有的投资项目单位基本上都面临资金压力问题的困扰，资金是否充足决定了项目是否能按预期的规划发展下去，因此，在房地产开发中，首先面临的一个问题就是如何快速有效的回笼项目资金。粮油市场是一个长期项目，面临一定的资金压力也应是十分正常的问题，而通过拍卖即时对粮油市场的资产在保值增值的基础上进行变现，则可以有效的解决这一问题。
粮油市场的部分房屋是已规划用于粮油交易、展示、结算和粮油公司办公的平台、场地，同时还有银行、超市等的预留部分，如果对除开这些自用和预留部分剩下的资产全部用拍卖的形式来实现变现，就可以通过拍卖价格发现的功能形成对市场前景的合理预期，而根据拍卖操作的流程，拍卖的限时运作特点可以促使观望的买家尽快做出决定，不再存有讨价还价、拖延时间的侥幸，进而实现成交后在限定的时间内最大程度的回笼资金，快速有效地解决粮油市场项目中面临的资金压力问题。
（三）客户心理价位引导。
由于商铺具有的“一步差十行”的差异性以及未来店铺经营中效益的不确定性，购买商铺的人往往在购买商铺时对于商铺的价格“心中无数”，不知道出价多少为合适。这时候，买家的购买信心常常取决于其他买家的信心，如果大家都看好这个商铺和相应的价格，互相在信心上的影响会较为容易地促成这个交易。拍卖会上大家此起彼伏的竞买行为会给客户的心理价位以诱导并具有一定的提升作用。对于商务楼而言，虽然价格的浮动和难以估计性不如商铺那么明显，但商务楼的价格同样也受商业氛围、楼盘潜力等无法用具体数据表示的因素影响，故而也存在客户心理价位不确定的现象。总之，拍卖可以促使粮油市场以理想的价位销售或租赁出去。
（四）市场利益最大化，实现国有资产保值、增值。
拍卖商铺能使商铺价值达到最大化，使项目单位对每一间商铺都会得到最大的利益回报。商铺与商铺之间的差异性十分明显，生意人皆懂得商铺位置“金边银角”的道理，即使同一商铺在不同的经营者手中，也会产生不同的效益。这些差异引起的价值潜力通过拍卖的方式发掘可以达到最大体现。
本次粮油市场的拍卖还有一个重要的特点，就是所有权拍卖与经营权拍卖并行运作。粮油市场拥有一批合作长久的经营者，他们的经营活动需要粮油市场这个平台，而粮油市场的良好运作也离不开他们的参与，但是这些经营者实力参差不齐，有的只有能力获取市场的经营权而非所有权，通过拍卖运作则可以确定租赁权拍卖的比例，在招商情况良好的前提下更可以对全部所有权进行拍卖，从而更好的引入这些粮油经营者参与整个市场的运作并使得拍卖资产达到最佳的利益。
拍卖通过独特的市场号召力和专业的招商技能以及前期的市场调查等准备工作，深入的与委托方和意向竞买人进行沟通，及时的收集并分析市场反馈信息，并拟定合理的拍卖方案，实现租、售的完美结合，最合理的分配哪些部分用来经营哪些用来租赁、租赁权的时限和价格等等，从而达到利益的最优。更重要的是，通过众多竞买人的集中竞拍，由市场来决定粮油市场的价格，一方面，降低因为错误估计市场而导致资产受损的风险，另一方面，激烈的竞价最终使标的的成交价格达到最符合市场供需状况和发展趋势的价格，最终实现国有
资产的保值、增值，保障项目单位的利益。
（五）公开透明、躲开“条子”、树立政绩。
很多房产项目从一立项就得到各界的关注，尤其是项目前景好但数量有限的商务楼、商铺，项目单位的项目审批监管部门、关系单位、地方政府官员都会打电话、写条子来要商铺或摊位，当然价格是要打折优惠的，有时这样的条子比商铺的数量还要多。面对纷至沓来的“条子”，项目单位有时就处于这样尴尬的境地，答应这些“条子”的优惠，收益上会受很大损失，而且容易顾此失彼得罪人；不答应这些“条子”户则会于企业今后的发展不利。
项目单位如果此时选择将全部商铺、商务楼拿来拍卖，则可以解决上边的尴尬：商铺拍卖由拍卖公司运作！以这样的理由项目单位可以把自己躲掉，尤其对那些碍于情面难以推掉的“条子”户可以让他们自己来参与竞买，将喜欢的商铺“拿”在手里。
随着我国各级政府的一系列关于政务公开的改革，“阳光工程”倍受各级政府推崇，成为树立良好政绩形象的最好代表。拍卖的公开、公正性是其他任何交易方式无可比拟的，所以如果采用拍卖对粮油市场资产进行拍卖，既避免了“条子”，又做到了公开、公正，必将为领导带来极好的社会口碑，成为政府的模范工程。
（六）可以降低交易风险。
拍卖是公开、公平的买卖方式，可以避免很多不利于资产交易的因素，拍卖中设定保留价、签署竞买承诺、预交保证金和公开竞价等，
都为标的拍卖的成功保驾护航。标的保留价，可以保证委托方的利益不受损失；竞买承诺和预交保证金则可以最大程度的减少竞买人违约的现象；公开竞价则防止竞买人之间相互串通，保证成交价格的透明、公正，还可以为该项目树立好的市场形象。总之，拍卖可以使资产变现的风险降到最低。
（七）拍卖更加公平、合理。
房产项目单位在传统的销售中，往往采用排队、抓阄的方式确定买家，这样做的结果往往满足了“先来先得”，而忽视了“按需分配”；有时，项目单位将所有得商铺或摊位规定同样得价格，而靠排队“先来先选”的方式确定，而先来的人未必是最需要、最适合的人，他们也许会把到手的商铺加价转让或转租牟利，实际上，项目单位“一刀切”的定价和“先来先得”的分配，是将自己的利润让给了商铺的投资者；如果，项目单位自行将不同位置、大小的商铺定价，必然会存在着脱离市场的主观性，这里不可能准确考虑到不同的经营者的个性要求和利润率；另外，买家总会觉得项目单位会把好位置安排“抓阄”给项目单位的朋友，因此对抓阄、排队的公正性往往存疑。
传统的房屋销售还有一个重要的弊端就是，买家经常是在并不清楚资产的实际情况包括产权证书的前提下就签订了买卖合同，而且他们往往是不能而非不想全面的了解房屋，但相比之下，拍卖在操作过程中不仅会主动将标的的情况告知竞买人，还会对竞买人的疑问一一解答，即使不能解答也会立即展开调查并给予竞买人满意的答复，可
见拍卖是最为公开、公平、公正、诚实信用和最具市场说服力的交易方式，它能满足更多的要求、平衡更多的因素、化解更多的矛盾。
（八）拍卖更能引起社会的关注。
新的房产本身就能一定程度的引起社会的关注，加之粮油市场是一个重要的项目，而拍卖新的房地产项目在各地运作上又比较少见，这就注定了它具备新闻性，在社会上能引起比一般房产促销活动更加别致和轰动的效果。一场策划、运作成功的拍卖会不仅有利于项目品牌形象的推广和提升，更可以扩大项目单位及整个楼盘的知名度，从而有利地促进同一项目及后续项目中的资产的变现。
（九）有利于粮油市场整体项目的长期健康发展。
由于云南省粮油批发交易市场预期的规划就是一个多功能的综合商务中心，它涵盖了交易中心、办公、会所酒店、超市、银行、商铺等形态的商业并有着明确的功能区域划分，因此只有在粮油市场运行之初就严格把关才能达到理想的效果。而拍卖正好可以做到这一点，在招商过程中，通过对不同的领域传达对应的信息，让合适的买家对合适的标的进行竞价，从而实现预期的功能区域运营，这不仅节省了物力、人力，降低了成本，更重要的是对于粮油市场长期的健康发展奠定了坚实的基础。
同时，粮油市场一期项目的运作情况决定了粮油市场二期项目运作的好坏，而通过对一期部分项目的拍卖，提高了粮油市场的知名度，
建立粮油市场有序发展的机制，打造粮油市场健康和适于投资的形象，就必然可以促进粮油市场二期项目的发展。
三、拍卖的运作方式
对商铺、商务楼所有权或经营权进行拍卖主要有如下几种形式。
（一）集群定价式拍卖
最令项目单位头疼的事情就是给商铺、商务楼定价，既不能靠成本定价，也不能靠准买家的意愿定价，要想在定价中反映出各商铺和楼层之间的差别来是十分不容易的。如果通过拍卖方式对所有其进行销售，完全根据准买家各自的意愿和能力竞价，就容易找到各个不同位置、面积、功能的商铺的价格差异，而且能一次性快速地把所有商铺、楼层销售或出租出去，拍卖的定价作用是非常有效和简捷的。
（二）标杆式拍卖
这种方式的主要特点是数量上采取“少而精”的运作，即在所有商铺中精选出少数进行拍卖操作，选出的商铺必须同时具备位置、面积、配套、可经营项目等多项优势，即所谓最佳商铺。
这样的最佳商铺经常是各种买家的争夺之地，项目单位经常面对走关系、批条子的各类困扰，通过公开、公平的拍卖即可以圆满解决。精品拍卖所要体现的就是择优、竞争、价高者得的精神。
有吸引力的起拍价格可以集中众多竞买人的力量竞价，以创出同类别中具有标杆作用的高价位，这样就有利于促进后续商铺的加价销售及快速销售。在“标杆式”商铺拍卖的运作中，项目单位一般不要
预先给其他不拍卖的商铺定价或先行销售，避免买家摸清项目单位的心理价位，使拍卖会买家分流，达不到应有的效果。
一旦商铺拍卖产生标杆效果，那么商务楼和其他如停车位也为受之影响而水涨船高。当然，通常情况下商铺的标杆作用比较明显，但有时商务楼则会影响更大，因此本次的拍卖还需更进一步的对粮油市场进行分析。
（三）“递进式”拍卖
这就是将商铺、商务楼分成几组分批进行拍卖。其优点在于：对同一项目中的商铺分批拍卖，可以达到突出重点、减小风险、便于总结调整的目的；其次，分批进行可以不断积累强化逐次拍卖会推广、招商的力度，强化竞买信心；有利于价格的拉升走势的展现和控制。
（四）经营权拍卖
承租权或经营权的拍卖有许多不同的形式。可以按一定时期的租金拍卖，根据粮油市场的具体情况，我公司认为租赁期限设为8~20年比较合理，租金的支付可以采用一次性付清租期全额租金和分期支付的方式。通过对不同位置、面积的商铺或其他房屋用经营权付费数额来调整供求关系，进而达到价格的最大化。
拍卖的运行方式不仅仅有上述几种，但是要确定运行方式首先还需要对标的情况做大量的调查和分析工作，至于采用哪种或结合哪几种方式来拍卖就要在对标的的前期工作全面展开之后才能确定。
四、拍卖实施方案
（一）组成拍卖工作小组，明晰拍卖资产
我方项目小组成员如下：
董事长：董光义，联系电话 [1**********]
执行董事：张华，联系电话 [1**********]
总经理：蔡廷坤，联系电话 [1**********]
业务总监：胡克明（国家注册拍卖师），联系电话 [1**********] 房地产部经理：李嘉林（国家注册拍卖师），联系电话 [1**********] 副总经理：张锡先，联系电话 [1**********]
业务人员：余思源、李凌波、周睿、施泰岳
公司联系电话：0871-3134567
拍卖工作小组成立后，小组将积极与委托方进行交流，随时保持互动关系，以解决会商整个拍卖工作中的一系列问题，目前来看需要会商的问题主要如下
1、 该项目立项报告内容，主要是是否涉及对功能区域的划分、
粮油市场的功能配套、各区域的建筑风格、技术参数的说
明等；
2、 确定拍卖所有权和租赁权的区域、具体的数据、图示资料，
并对市场管理的制度规范、物业管理、停车位的使用等进
行说明；
3、 拍卖的时间进度；
4、 明确拍卖资产的用途和限制；
5、 保留价、宣传价的确定。由于保留价、宣传价关系到整个
拍卖的成败，因此在会商过程中，我们将和委托方多次磋
商，充分依据市场情况，最终商定有利于拍卖圆满成功的
价位；
6、 及时就拍卖招商宣传情况对拍卖工作做出适当调整；
7、 为方便标的展示、进入现场办公提供便利的条件；
8、 报名时保证金的交纳、账户、监管等；
9、 成交款的交付时限、方式等；
10、 标的的实物或产权移交。
由于拍卖工作中还有大量的细节工作需要及时沟通、协商，这里无法一一列出，但是我公司希望委托方成立该项目的专门小组，方便与我方的工作小组对接，就拍卖流程中出现的情况反复磋商，以达到委托方预期的意愿，实现拍卖的圆满完成。
（二）市场调查，定位价格
要对资产的价格进行定位，主要是通过对市场调查、评估和买家来源进行实际的环境和客户调查。围绕粮油市场项目，我公司将通过多种方式收集信息资料，综合分析所收集的信息为委托方提供定位价格的数据支持。
1、类比：与昆明城类似地段、档次和形态的楼盘价格相对比，并充分考虑当前的市场行情变化；
2、成本利润率：委托方根据投入的成本，结合预期的回报；
3、评估：由专业地产评估师对楼盘进行全方位的评估；
4、市场反馈：参考市场调查反馈的价格信息；
5、租金推算：根据类似楼盘的租金价格，按投资回报率或投资回报期进行合理价格的推算。
一般来说商铺先确定一层的价格，然后二层商铺约为一层价格60%~70%，三层则为40%~50%；而写字楼或商务楼则根据上述方法再结合楼层情况进行具体定价。
此处的价格定位主要是指保留价、宣传价，在此基础上经过竞拍产生的价格才是最后的成交价。因为成交价是以此为基础的，是否能达到期望的成交价就应当综合全方位的因素，并考虑到拍卖的特殊性制定利于市场能量释放的保留价和宣传价。
（三）初级信息发布
在完成价格的定位后，通过一些关注度较高的平面媒体主要是报纸对拍卖的信息进行一个简单的发布，主要是用于对市场反应的分析，并可以收集市场的价格参考，有助于科学的认知市场情况，从而对拍卖工作的实施提供依据。
（四）市场分析，确定拍卖标的
通过市场走访、价位设定以及信息发布，综合反馈的信息，确定拍卖标的和具体的拍卖运作形式，即如果市场反响较好则可以明确将商铺、商务楼同时推向市场并完全拆散来拍卖；而如果市场效果一般则考虑加大广告、新闻策划的投入，并采取打包、拆分结合的形式分
阶段的拍卖。由于市场反应往往会存在一定的误差，所以在分析的过程中我公司将跟踪收集市场信息，尽可能的获得更多的有效信息。
（五）定位项目形象
好的项目不仅需要好的策划操作，更重要的是形象推广，粮油市场形象主要源自其粮油交易中心的主体和多形态商业的功能体，形象定位则主要从项目重要性、稀缺性、潜力大等方面入手，我公司将采用自己策划和广告策划公司相结合的方式，打造出易于传达和接受、富有创意的广告包装以及全方位、立体化的形象推广方式。
在招商区域上，我公司将云南省列为重点招商范围，并通过我公司的营销网络和相关宣传工具在周边省份做投资引导宣传，重点突出长期性的保障和看得见的投资回报，打造出粮油市场对区域具有绝对影响力的效果。
（六）新闻策划
为了让拍卖活动引起更多人的关注，可以做拍卖的新闻策划。这就是要在拍品中发掘出新闻点来。而新闻点的选择主要考虑到可拍卖操作的项目在很多情况下具备新鲜、奇特、稀缺等特色，这跟新闻喜爱跟踪的点十分接近，本次拍卖的粮油市场是西南地区最大的粮油交易市场，同时又是昆明城内相似地段稀缺的商业楼盘，汇聚了沃尔玛超市等提升人气的商业体，而且相似的拍卖项目在昆明尚数少见，可以在项目上发掘出本地首次此类商铺进行拍卖的新闻来，并大力打造楼盘实力强、升值潜力大的形象。
新闻的策划一方面新闻媒体对于有卖点的信息会主动进行报道，同时我公司也将邀请知名媒体进一步扩大宣传。
（七）确定拍卖的时间
通过前期的市场推广，我公司将获得的市场信息、分析结果和委托方充分交流，根据委托方的意见，依照追求时效但又不盲目推进的原则确定拍卖的具体时间。
（八）公告、广告、招商策划。
在新闻策划的基础上，通过广告、拍卖公告的形式再更深入的提升项目的形象和知名度，我公司将组成专业的宣传团队，对本次拍卖的公告、广告进行创新的设计和宣传，最大程度的把粮油中心推向市场。
1、在省内重要的电视、报纸、广播，位置醒目的户外广告，大型的网络平台发布拍卖公告、广告；
2、对通过公司已有的客户库进行客户筛选并跟踪联络；
3、对长期在粮油集中区域经营的商户进行拜访；
4、举办一系列的客户咨询会进行宣传；
5、新闻、广告发现竞买人；
6、根据相关的企业名录电话、传真或发招商函；
7、网上查询和发电子招商邮件；
8、利用手机短信平台群发高档住房、汽车的用户；
9、散发印制成册的精美宣传资料，大型的写真、喷绘等。
（九）拍卖会实施。
理清各方关系，为拍卖顺利完成奠定基础。拍卖不仅涉及到买卖双方，还与很多行政管理机关有联系，如何做到符合法律、法规，实现拍卖的圆满结束，就需要在拍卖前即理清各方关系，明确相关法律、制度，做好标的审核和调查，并做一份好的竞买规则，竞买承诺书，充分考虑将来可能出现的问题，让每一个可能引起纠纷、争执的问题都列入拍卖规则和竞买承诺书当中，将问题尽量在拍卖前解决好，为委托方和买方充分考虑有关细节，保证项目成为“句号”工程。
1、前期准备工作
（1）保证金设置：对相应的标的设置相应的保证金，确保拍卖的规范、公平和有序，防止竞买人违约。
（2）、宣传资料：
①标的详细资料（位置、面积、图纸、权属、介绍等）；
②拍卖公告、招商函、DM 宣传单页等；
拍卖会资料：
①拍卖规则：明确拍卖当事人的权利、义务，拍卖的程序； ②竞买承诺书：对参与竞买需要特别约定的事项作出书面承诺； ③竞买人登记表：对符合报名的竞买人进行登记，作为交纳保证金、参与拍卖的凭证；
④拍卖成交确认书：成功竞买后当场签署，作为成交的凭证。
（3）、拍卖场地布置：主要包括接待地点、报名地点、拍卖会举
行地点。
①接待地点：标的所在地、公司办公地点，对接待地点进行装饰，安排专人接待前来咨询的客户；
②报名地点：选择方便、快捷、醒目的多个地点同时接受报名，主要和接待地点一致；
③拍卖会地点：选择昆明市内知名度较高的星级酒店，安排专人完成对拍卖现场的硬件布置。
2、拍卖会程序；
（1）、接待客户：对各种招商渠道联系到的客户进行接待，介绍标的的相关情况，接待的礼仪及介绍的内容先在工作中进行统一培训；
（2）、查看标的：由我公司带客户实地进行查看，使客户在感官上充分认识到标的物一切现状及品质，激发客户参与竞买欲望并防止拍卖成交后出现违约现象；
（3）、报名：报名时间，从发布拍卖公告之日至拍卖会开始前一日客户都均可报名参加拍卖会。
报名方式：法人凭身份证复印件、企业营业执照复印件或企业代码证复印件。填写竞买人登记表和竞买承诺书，并交纳相应的履约保证金，保证金账户在委托人指定银行开设，并由委托人监管，款项进出需得到委托人同意。
（4）、资格审查
对符合竞买资格的竞买人，发给标的相关资料及拍卖会的《拍卖规则》。告知竞买人其相应的权利和义务。
（5）、拍卖会
竞买人在拍卖公告指定的拍卖时间到达拍卖地点，凭报名相关手续，领取拍卖竞价号牌，参加拍卖会。
为保证拍卖会的公开、公平、公正，我公司将请有关领导及委托人现场监拍并讲话。
由主持人向到会的竞买人宣读《拍卖规则》，告知竞买人的权利和义务。
拍卖师说明拍卖标的简况，开始宣布拍卖标的起拍价，请竞买人应价（拍卖师可采用增价式拍卖、减价式拍卖、混合式拍卖其中的任意一种方式开始）。对于拍卖师宣布的起拍价如有竞买人应价，被拍卖师以击槌方式所确认，则标的成交。竞买人因标的成交转换为买受人。对于拍卖师宣布的起拍价如有竞买人不应价，则标的不成交。
会场要求：座位、整洁、明亮、主题醒目、主持人外形朴实大方及普通话标准，拍卖师要求语言幽默，表达简洁明白无误，击槌准确，富于艺术性、技巧性，准确实现委托方意图。
（6）、拍卖会后
竞买人在拍卖会上未竞得标的，履约保证金在拍卖会后限定工作日内全额退还（不计息）。
买受人应在拍卖会后限定工作日内，全额付清标的成交价款。成
交价款交至委托方指定账户。
买受人在全额付清成交价款后，我公司开始协助办理标的交割手续。
（十）拍卖时间进度
根据前期市场调研，招商宣传等一系列的准备工作制定具体的时间进度，主要包括以下几个方面：
标的及其市场调查、分析；
与有关行政职能部门协调；
协商确定拍卖运作形式；
广告、公告、新闻策划与发布；
标的展示和拍卖报名；
举办拍卖会；
拍卖收尾工作。
（十一）结束语
拍卖的实施需要委托方和拍卖公司的共同努力，而为委托人拿出低成本、易操作、高效率的方案，实实在在地为委托人解决问题，使委托人取得成功、获得益处，是我们拍卖人的职责与良心所在，容不得半点疏忽。我们深知委托人对我们的期望与我们所承担的责任，我们将更加努力，为委托人做好每一件事情。
云南和顺祥拍卖有限公司 二〇一〇年四月十四日