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2009年第四季度深圳房地产统计分析报告【新房价升量跌，二手房成交量同比增3倍】
2009年第四季度深圳房地产统计分析报告
来源：szhome新闻与研究部 作者：吴上锦 张粉层
目录
第一部分：1-11月份深圳宏观经济数据
第二部分：土地市场
附：2009年第四季度成交地块的主要指标
第三部分：新房市场
一、供应分析
1、新增供应量分析
2、新增预售分析
二、2009年第四季度新房成交分析
附：深圳市各行政区10～12月新房成交走势图
三、2009年四季度楼盘成交龙虎榜TOP10
第四部分：二手房市场
一、挂牌情况分析
1、2009年四季度深圳各区二手住宅挂牌均价
附：深圳市各行政区10～12月二手住宅挂牌均价走势图
2、2009年四季度深圳各区二手住宅租赁均价
附：深圳市各行政区2009年10～12月二手住宅租赁均价走势图
二、成交分析
1、2009年四季度全市二手商品房成交概况
附：深圳市10～12月二手房成交量走势图
2、2009年四季度二手房、新房成交比较
第五部分：商业
1、商业新增批售分析
2、商业成交分析
第六部分：写字楼
1、写字楼新增批售分析
2、写字楼成交分析
第七部分：小结
第一部分：1-11月份深圳宏观经济数据
1-11月份，深圳经济继续回升，主要经济指标增幅稳步提高，经济运行不断向好。各项指标方面，工业生产增长加快，1-11月份，全市规模以上工业增加值3097.92亿元，同比增长8.1％，增幅明显。消费和投资是深圳2009年的两大引擎，其中，1-11月份全市社会消费品零售总额2357.76亿元，同比增长14.6％，全社会固定资产投资1477.88亿元，同比增长15.9％；外贸进出口仍在恢复中，1-11月份全市进出口总额2379.90亿美元，下降13.3％，其中出口总额1427.64亿美元，下降12.8％；进口总额952.26亿美元，下降13.9％；市场消费价格继续回落，1-11月份居民消费价格比上年同期回落1.5％。
房地产方面，2009年深圳房地产建筑各指标全线下降，1-11月份全市房地产开发投资为381.41亿元，同比下降2.2％；商品房施工面积3095.72万平方米，同比下降3.1％，其中住宅施工面积2072.91万平方米，同比下降5.4％；商品房竣工面积260.95万平方米，同比下降3.7％，其中住宅竣工面积仅163.77万平方米，同比大幅下降17.7％。上述指标说明2009年深圳房地产的供给减少，在供给减少的同时是需求旺盛，根据深圳房地产信息网的监测，2009年深圳地产销售量同比增加近60％，即2009年深圳的房地产存在严重的供求失衡，供给远远小于需求，这是导致2009年深圳房价飙升的原因之一。
第二部分：土地市场
根据深圳房地产信息网的监测，2009年第四季度成交的土地均为商业性办公用地，总用地面积29446.09平方米，总建筑面积345000平方米，成交金额27.95亿元，楼面地价8101元/平方米，其中福田区共成交4块商业性办公用地，用地面积23233.43平方米，建筑面积289000平方米，成交金额23.19亿元，楼面地价8024元/平方米，南山区成交1块商业性办公用地，用地面积6212.66平方米，总建筑面积56000平方米，成交金额4.76亿元，楼面地价8500元/平方米。
地块B205-0015用地面积5500.12平方米，建筑面积60000平方米，由国银金融租赁有限公司以48100万元竟得，楼面地价8017元/平方米。地块B116-0079用地面积5009.35平方米，建筑面积60000平方米，由中国人寿保险股份有限公司以51500万元竟得，楼面地价8583元/平方米。地块B205-0001用地面积8089.94平方米，建筑面积129000平方米，由生命人寿保险股份有限公司以98500万元竟得，楼面地价7636元/平方米。地块B205-0022用地面积4634.02平方米，建筑面积40000平方米，由中国民生银行股份有限公司深圳分行与民生金融租赁股份有限公司以33800万元联合竟得，楼面地价8450元/平方米，地块T107-0013用地面积6212.66平方米，建筑面积56000平方米，由天虹商场股份有限公司以47600万元竟得，楼面地价8500元/平方米。
第四季度成交的商业性办公用地均附有十分严格的出让条件，对竞买主体的行业、注册资本、项目开发后的自用率都有很苛刻的要求，出让这些地块的目的，主要是为了发展总部经济，吸引和扶持企业落户深圳。
附：2009年第四季度成交地块的主要指标
第三部分：新房市场
一、供应分析
1、新增供应量分析
根据深圳房地产信息网的监测，第四季度深圳楼市仍保持较高的活跃度，待售项目持续入市，第四季度全市新房推售面积114.2万平方米，环比下跌17.4%，新房推售套数13725套，环比下跌3.0%，特区内、外住宅推售量之比为1.4：1，特区内住宅推售面积66.5万平方米，环比大涨五成多，特区内住宅推售套数7875套，环比暴增九成，特区外住宅推售面积47.6万平方米，环比下跌五成，特区外住宅推售套数5850套，环比下跌41.5%。
各行政区方面，罗湖区京基东方颐园一个项目入市，推售住宅面积2.7万平方米，环比下跌八成多，推售住宅套数515套，环比下跌六成多，该项目以中小户型为主。
福田区深港1号、东方新天地广场两个项目入市，推售住宅面积11.6万平方米，推售住宅套数1750套，这两个项目以小户型和商务公寓为主。
南山区是四季度的主力推盘区域，贡献全市四成以上的推售量，住宅推售面积47.0万平方米，环比暴增1.8倍，住宅推售套数4969套，环比大增1.7倍，南山区四季度推售的项目均为高尚住宅，以中大户型为主，入市均价较高，后海湾片区是南山区的热点区域，共有4个高档楼盘入市，其中三湘海尚花园一期推售住宅面积11.8万平方米，是全市推售量最大的楼盘。
盐田区中海半山溪谷、幸福海两个项目入市，住宅推售面积5.2万平方米，环比下跌五成，住宅推售套数641套，环比下跌近三成，这两个项目均为普通住宅，以实用型的两房、三房户型为主。
宝安区共7个项目开盘（或加推），住宅推售面积21.2万平方米，环比下跌六成多，住宅推售套数3193套，环比下跌45.7%，宝安区入市的项目有普通住宅、高尚住宅两大类，入市项目多以1-4房的实用型户型为主，龙岸花园推售面积57216.85平方米，推售套数730套，是宝安区推售量最大的楼盘。
龙岗区共有9个项目开盘（或加推），住宅推售面积26.4万平方米，环比下跌三分之一，住宅推售套数3193套，环比下跌45.7%，阳光天健城推售住宅面积6.3万平方米，推售住宅套数384套，是龙岗区推售量最大的楼盘。
2、新增预售分析
根据深圳房地产信息网的监测，与08年同期相比，09年四季度住宅批售量大幅下滑，四季度全市住宅获批面积105.3万平方米，同比下跌46.5%，住宅获批套数11312套，同比下跌近五成，特区内、外住宅获批量之比为1：1.4，特区内住宅获批面积43.2万平方米，同比下跌34.1%，住宅获批套数4841套，同比下跌四成，特区外住宅获批面积62万平方米，同比下跌52.7%，住宅获批套数6471套，同比下跌52.7%。
各行政区方面，罗湖、福田两区无住宅项目获批。
南山区共有5个项目获批，总批售面积40.7万平方米，同比下跌近三成，总批售套数4505套，同比下跌33.5%，位于后海的三湘海尚花园获批住宅面积11.8万平方米，获批住宅套数1391套，是南山区获批量最大的项目。
盐田区幸福海1个项目获批，获批住宅面积2.5万平方米，同比上涨五成多，获批住宅套数336套，同比增长42.4%。
宝安区共有7个项目取得预售许可证，获批住宅面积18.4万平方米，同比下跌67.1%，获批住宅套数2077套，同比下跌64.3%，龙岸花园获批住宅面积5.7万平方米，获批住宅套数730套，是宝安区获批量最大的项目。
龙岗区是住宅获批量最大的区域，占全市总量的四成多，共获批住宅面积43.6万平方米，同比下跌四成多，获批住宅套数4394套，同比下跌44.1%，绿景?大公馆获批住宅面积8.5万平方米，获批住宅套数974套，是龙岗区获批量最大的楼盘。
二、2009年第四季度新房成交分析
■成交量同比大幅减少，成交价同比暴涨7成多
由于2008年第四季度是政府出台救市政策的时期，再加上房价处于低位，因此成交量较大（17816套/166万平方米），而2009年第四季度是政府出台打压楼市政策的时期，同时房价涨至高位，因此成交量同比出现明显的下滑，根据深圳房地产信息网的监测，2009年第四季度深圳共成交新房15823套，同比减少11.2％，成交面积接近135万平方米，同比减少近19％，不过，由于房价飞涨再加上高端项目的成交量较大，导致成交金额同比不但没有减少，反而大幅增加近40％，超过276亿元，成交均价突破2万，达20456元/平方米，同比暴涨71.3％，为2009年成交均价最高的季度。
供求比方面，第四季度全市的新增供应量为114.2万平方米（13725套），而销售量为135万平方米（15823套），第四季度的供求比为1:1.18，深圳楼市由第三季度供过于求转变为第四季度的供小于求，市场保持较高的活跃度，交投两旺。
■罗湖成交均价同比翻番
罗湖区第四季度共成交新房973套（8.9万平方米），同比增加约50％，成交金额接近28.5亿元，同比增加2.3倍，成交均价接近32000元/平方米，同比暴涨1.2倍！由于罗湖区第四季度成交的新房基本是高端物业，幸福里、东方颐园、金翠园三个高价楼盘的成交量占了全区总成交量的9成多，导致成交均价出现成倍上涨。
福田区第四季度共成交新房848套，同比减少15.5％，成交面积6.3万平方米，同比减少近18％，由于交易的项目售价都较高，因此，虽然成交量减少了，但成交金额同比仍大幅增加约30％，为17.4亿元，成交均价暴涨59％至27601元/平方米。皇御苑、御河堤、金运世纪大厦、东方新天地广场、四季山水等是福田区第四季度的主力成交楼盘。
南山区第四季度的新房成交量同比增加约14％，共成交3810套（32万平方米），成交金额接近90亿元，同比增加近1倍，成交均价超过28000元/平方米，同比暴涨73.2％。后海湾片区的活跃强力拉升全区的量价。宝能太古城、三湘海尚、依云伴山、首地容御、汉京山等南山区第四季度的主力成交楼盘。
盐田区第四季度的共成交新房444套，同比减少28.6％，成交面积4.5万平方米，同比减少16.4％，由于万科东海岸、天麓等高端项目交易活跃，使得成交金额同比仍大幅增加15.3％，约为11.2亿元，成交均价超过25000元/平方米，同比大涨近38％。
宝安区第四季度的新房成交量同比大幅减少，共成交4704套，同比减少近36％，成交面积37.2万平方米，同比减少近49％，成交金额71.9亿元，同比减少14.2％，由于各档次物业的价格全线上扬使得成交均价再创新高，达19312元/平方米，同比暴涨67.4％。花样年花郡、招商澜园、龙岸、熙龙湾、溪山等是宝安区第四季度的主力成交楼盘。
龙岗区仍然是全市成交量最大的区域，第四季度共成交新房5044套，同比小幅增加4.3％，成交面积46万平方米，同比微减0.8％，比较套数和面积的增减可见，龙岗区四季度的小户型成交占比较大，成交金额57.2亿元，同比增加53.2％，成交均价暴涨54.4％至12427元/平方米。上品雅园、华业玫瑰郡、第五园、公园大地等是龙岗区第四季度的主力成交楼盘。
三、2009年四季度楼盘成交龙虎榜TOP10
根据深圳房地产信息网的监测，深圳市第四季度成交量最大的前10名楼盘共成交46.6万平方米/6082套，占全市总成交量1/3略多。位于后海湾填海区、备受瞩目的宝能太古城入市轰动鹏城，首推南区国际精装公寓单位顷刻售罄，北区国际大宅同样销售火爆，四季度累计销售61725.02平方米/950套，以绝对优势的销售业绩夺取了第四季度深圳楼盘成交龙虎榜冠军；位于罗湖的高价大宅幸福里雅居继续保持良好的销售势头，四季度累计销售51615.34平方米/371套，位居全市亚军；同样是位于后海湾填海区的亚洲天工名宅三湘海尚推售的景观大宅延续一贯的热销局面，四季度累计销售51308.91平方米/507套，位居全市季军；位于坂田的上品雅园四季度以49544.49平方米/601套的优异销售业绩献礼佳兆业成功香港上市，位居第四；前海的依云伴山借“深港合作开发前海”的利好狂卖45972.73平方米/568套，位居第五；位于龙岗中心城的华业玫瑰郡继续以价格优势取胜，四季度累计销售45274.43平方米/590套，位居第六；位于华侨城的高端项目首地容御因其处于深圳的“黄金地段”而受到市场的追捧，四季度累计销售43987.67平方米/459套，位居第七；位于宝安中心区，拥有地段、配套、价格等综合优势的双地铁物业花样年花郡入市快速售罄，四季度累计销售42017.01平方米/1055套，位居第八，其中，销售套数为全市冠军；位于观澜的品牌大盘招商澜园热度不减，四季度累计销售37337.25平方米/498套，位居第九；龙岸的二期产品继续叫好叫卖，四季度累计销售36795.28平方米/483套，位居第十。
第四部分：二手房市场
一、挂牌情况分析
1、2009年四季度深圳各区二手住宅挂牌均价
根据szhome二手房栏目的监测，第四季度随着新房价格的加速上涨，深圳二手房的挂牌均价也随之加速上涨，挂牌均价突破14000元/平方米，达14326元/平方米（10-12月加权平均，下同），同比暴涨32.3％。各行政区的二手房挂牌均价同比也都出现两位数的涨幅，其中，关外两区的二手房挂牌均价涨幅连续三个季度领涨全市，宝安区同比暴涨49.1％，达11662元/平方米，龙岗区暴涨近46％，强势突破9000元/平方米，为9304元/平方米；南山区暴涨近45％接近17000元/平方米；盐田区暴涨近37％接近15000元/平方米；罗湖区暴涨近35％接近14000元/平方米；福田区暴涨近30％接近18000元/平方米。
附：深圳市各行政区10～12月二手住宅挂牌均价走势图
2、2009年四季度深圳各区二手住宅租赁均价
根据szhome二手房栏目的监测，2009年四季度深圳的住宅租赁均价同比有较明显的上涨，但涨幅远远小于挂牌均价和新房成交均价的涨幅，为38元/平方米/月，同比上涨2元/平方米/月，涨幅为5.6％。各行政区方面，福田区和南山区同比都上涨3元/平方米/月，住宅租赁均价分别为47元/平方米/月和40元/平方米/月；罗湖区、盐田区、宝安区同比都上涨2元/平方米/月，住宅租赁均价分别为42元/平方米/月、32元/平方米/月、27元/平方米/月；龙岗区的住宅租赁均价同比持平，为22元/平方米/月。
附：深圳市各行政区2009年10～12月二手住宅租赁均价走势图
二、成交分析
1、2009年四季度全市二手商品房成交概况
■ 同比大增3倍，二手房成交量突破5万套
根据深圳房地产信息网的监测，09年是二手楼市的黄金年，四季度二手房成交量再创新高，共成交485.2万平方米，同比大增3倍，二手房成交套数54932套，同比暴增3.7倍，四季度成交的二手房仍以实用型的中小户型为主，市场需求方面，自住型买家是二手楼市的主力购房群体，此外，还有一定比例的投资客。
■ 特区内、外二手房成交量之比为1.5：1
四季度特区内、外二手房成交量之比为1.5：1，特区内二手房共成交288.4万平方米，同比大增2.5倍，二手房成交套数34304套，同比大涨3.4倍，特区外二手房共成交196.8万平方米，同比暴增3.8倍，二手房成交套数20628套，同比增加4.5倍，特区外涨幅高于特区内，户型比例方面，特区外中大户型所占比例大于特区内。
■ 福田成交量处于领先低位，盐田区最少
各行政区方面，福田、罗湖、龙岗三区成交量均在万套之上，福田区是成交量最多的区域，共成交12406套，同比增长3.2倍，成交面积111.1万平方米，同比增长2.7倍，罗湖区以11910套的成交量居于第二位，同比增长3.1倍，成交面积86.9万平方米，同比增长2.5倍，龙岗区排名第三，成交11149套，同比增长4.1倍，成交面积104.3万平方米，同比增长3.2倍，宝安区以9479套的成交量排名第四，同比增长5.2倍，成交面积92.5万平方米，同比增长3.2倍，南山区名列第五，成交8658套，同比增长3.2倍，成交面积79.0万平方米，同比增长1.8倍，盐田区是成交量最小的区域，同时也是涨幅最高的区域，二手房成交1330套，同比暴增664倍，二手房成交面积11.4万平方米，同比大增1057倍。
2、2009年四季度二手房、新房成交比较
根据深圳房地产信息网的监测，第四季度二手房成交量创09年新高，新房成交量涨幅低于二手房，故第四季度二手房与新房的成交比明显增大，两者的成交面积之比为3.6：1，成交套数之比为3.5：1，各行政区方面，福田、罗湖两区的二手房成交量具有绝对优势，福田区二手房与新房的成交面积比为17.6：1，罗湖区二手房与新房的成交面积比为9.8：1，盐田、南山、宝安、龙岗四区的二手房成交面积也优于新房，成交面积比依次为2.6：1、2.5：1、2.5：1、2.3：1。
第五部分：商业
1、商业新增批售分析
根据深圳房地产信息网的监测，2009年第四季度全市商业总批售面积17.85万平方米，与08年同期相比增长了27.2%，商业批售套数997套，同比减少近四成，与08年同期相比，09年四季度获批的商业物业套均面积普遍增大，获批的商业物业以住宅项目的社区商业为主，龙岗摩尔城获批商业面积48294.79平方米，获批商业套数150套，是全市商业获批量最大的项目。
2、商业成交分析
根据深圳房地产信息网的监测，09年第四季度全市商业共成交3.77万平方米，与08年同期相比减少了18.8%，商业成交套数407套，同比减少三成多，住宅项目的社区商业仍是商业物业成交的主力，黄金大厦、大鹏曼湾广场、茗萃园、绿景大公馆、万科清林径、金域华府、第五园等盘是商业成交量较大的项目。
第六部分：写字楼
1、写字楼新增批售分析
根据深圳房地产信息网的监测，2009年第四季度全市办公楼获批面积20.18万平方米，与08年同期相比暴增5.8倍，办公楼获批套数1241套，同比大增15倍，获批套数涨幅高于获批面积涨幅，09年四季度获批的办公楼套均面积小于08年同期，东海国际中心获批办公楼面积100370.78平方米，获批办公楼套数290套，是全市获批量最大的写字楼项目。
2、写字楼成交分析
根据深圳房地产信息网的监测，2009年第四季度全市写字楼共成交5.58万平方米，同比暴增1.2倍，成交套数296套，同比上涨八成，09年第四季度办公楼的成交量好于08年同期，NEO企业大道、卓越世纪中心、中央西谷大厦、珠江广场、时代科技大厦、天利中央商务广场是成交量较大的写字楼项目。
第七部分：小结
2009年第四季度，新房成交量与08年同期相比虽然下滑明显，但与09年三季度相比，仍有明显的涨幅，楼市仍保持较高的活跃度，四季度全市新房共成交135万平方米（15823套），中高端物业备受关注，成交活跃，助推新房成交均价同比大涨七成多，达20456元/平方米，市场表现方面，高尚住宅宝能太古城、幸福里雅居、三湘海尚、首地容御、龙岸花园大获热卖，这些个盘的成交体量均在3万平方米之上，市场需求方面，高收入群体是楼市的购买主力，他们是豪宅市场的主力军，除此之外，工薪阶层平稳入市，也使的普通住宅有良好的销售业绩。
2009年是二手楼市最为璀璨的一年，第四季度二手房市场延续前三季度的火爆态势，成交量再创新高，为485万平方米（54932套），是新房成交量的3.6倍，市场表现方面，交通便利、配套齐全的福田、罗湖两区，仍是二手楼市的主力成交区域，成交户型方面，实用型的中小户型，仍是成交主力。
第四季度新房、二手房市场均有良好的表现，尤其是二手房市场，交易活跃，成交量创历史新高，面对09年走向过热的楼市，政府在四季度出台了一系列调控楼市政策，旨在打击房地产市场的投机需求，在这些政策的逐步落实下，2010年，深圳楼市将充满诸多变数，量价回落几成定局，投资风险大大增加。
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2009年第四季度深圳房地产统计分析报告
来源：szhome新闻与研究部 作者：吴上锦 张粉层
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第一部分：1-11月份深圳宏观经济数据
第二部分：土地市场
附：2009年第四季度成交地块的主要指标
第三部分：新房市场
一、供应分析
1、新增供应量分析
2、新增预售分析
二、2009年第四季度新房成交分析
附：深圳市各行政区10～12月新房成交走势图
三、2009年四季度楼盘成交龙虎榜TOP10
第四部分：二手房市场
一、挂牌情况分析
1、2009年四季度深圳各区二手住宅挂牌均价
附：深圳市各行政区10～12月二手住宅挂牌均价走势图
2、2009年四季度深圳各区二手住宅租赁均价
附：深圳市各行政区2009年10～12月二手住宅租赁均价走势图
二、成交分析
1、2009年四季度全市二手商品房成交概况
附：深圳市10～12月二手房成交量走势图
2、2009年四季度二手房、新房成交比较
第五部分：商业
1、商业新增批售分析
2、商业成交分析
第六部分：写字楼
1、写字楼新增批售分析
2、写字楼成交分析
第七部分：小结
第一部分：1-11月份深圳宏观经济数据
1-11月份，深圳经济继续回升，主要经济指标增幅稳步提高，经济运行不断向好。各项指标方面，工业生产增长加快，1-11月份，全市规模以上工业增加值3097.92亿元，同比增长8.1％，增幅明显。消费和投资是深圳2009年的两大引擎，其中，1-11月份全市社会消费品零售总额2357.76亿元，同比增长14.6％，全社会固定资产投资1477.88亿元，同比增长15.9％；外贸进出口仍在恢复中，1-11月份全市进出口总额2379.90亿美元，下降13.3％，其中出口总额1427.64亿美元，下降12.8％；进口总额952.26亿美元，下降13.9％；市场消费价格继续回落，1-11月份居民消费价格比上年同期回落1.5％。
房地产方面，2009年深圳房地产建筑各指标全线下降，1-11月份全市房地产开发投资为381.41亿元，同比下降2.2％；商品房施工面积3095.72万平方米，同比下降3.1％，其中住宅施工面积2072.91万平方米，同比下降5.4％；商品房竣工面积260.95万平方米，同比下降3.7％，其中住宅竣工面积仅163.77万平方米，同比大幅下降17.7％。上述指标说明2009年深圳房地产的供给减少，在供给减少的同时是需求旺盛，根据深圳房地产信息网的监测，2009年深圳地产销售量同比增加近60％，即2009年深圳的房地产存在严重的供求失衡，供给远远小于需求，这是导致2009年深圳房价飙升的原因之一。
第二部分：土地市场
根据深圳房地产信息网的监测，2009年第四季度成交的土地均为商业性办公用地，总用地面积29446.09平方米，总建筑面积345000平方米，成交金额27.95亿元，楼面地价8101元/平方米，其中福田区共成交4块商业性办公用地，用地面积23233.43平方米，建筑面积289000平方米，成交金额23.19亿元，楼面地价8024元/平方米，南山区成交1块商业性办公用地，用地面积6212.66平方米，总建筑面积56000平方米，成交金额4.76亿元，楼面地价8500元/平方米。
地块B205-0015用地面积5500.12平方米，建筑面积60000平方米，由国银金融租赁有限公司以48100万元竟得，楼面地价8017元/平方米。地块B116-0079用地面积5009.35平方米，建筑面积60000平方米，由中国人寿保险股份有限公司以51500万元竟得，楼面地价8583元/平方米。地块B205-0001用地面积8089.94平方米，建筑面积129000平方米，由生命人寿保险股份有限公司以98500万元竟得，楼面地价7636元/平方米。地块B205-0022用地面积4634.02平方米，建筑面积40000平方米，由中国民生银行股份有限公司深圳分行与民生金融租赁股份有限公司以33800万元联合竟得，楼面地价8450元/平方米，地块T107-0013用地面积6212.66平方米，建筑面积56000平方米，由天虹商场股份有限公司以47600万元竟得，楼面地价8500元/平方米。
第四季度成交的商业性办公用地均附有十分严格的出让条件，对竞买主体的行业、注册资本、项目开发后的自用率都有很苛刻的要求，出让这些地块的目的，主要是为了发展总部经济，吸引和扶持企业落户深圳。
附：2009年第四季度成交地块的主要指标
第三部分：新房市场
一、供应分析
1、新增供应量分析
根据深圳房地产信息网的监测，第四季度深圳楼市仍保持较高的活跃度，待售项目持续入市，第四季度全市新房推售面积114.2万平方米，环比下跌17.4%，新房推售套数13725套，环比下跌3.0%，特区内、外住宅推售量之比为1.4：1，特区内住宅推售面积66.5万平方米，环比大涨五成多，特区内住宅推售套数7875套，环比暴增九成，特区外住宅推售面积47.6万平方米，环比下跌五成，特区外住宅推售套数5850套，环比下跌41.5%。
各行政区方面，罗湖区京基东方颐园一个项目入市，推售住宅面积2.7万平方米，环比下跌八成多，推售住宅套数515套，环比下跌六成多，该项目以中小户型为主。
福田区深港1号、东方新天地广场两个项目入市，推售住宅面积11.6万平方米，推售住宅套数1750套，这两个项目以小户型和商务公寓为主。
南山区是四季度的主力推盘区域，贡献全市四成以上的推售量，住宅推售面积47.0万平方米，环比暴增1.8倍，住宅推售套数4969套，环比大增1.7倍，南山区四季度推售的项目均为高尚住宅，以中大户型为主，入市均价较高，后海湾片区是南山区的热点区域，共有4个高档楼盘入市，其中三湘海尚花园一期推售住宅面积11.8万平方米，是全市推售量最大的楼盘。
盐田区中海半山溪谷、幸福海两个项目入市，住宅推售面积5.2万平方米，环比下跌五成，住宅推售套数641套，环比下跌近三成，这两个项目均为普通住宅，以实用型的两房、三房户型为主。
宝安区共7个项目开盘（或加推），住宅推售面积21.2万平方米，环比下跌六成多，住宅推售套数3193套，环比下跌45.7%，宝安区入市的项目有普通住宅、高尚住宅两大类，入市项目多以1-4房的实用型户型为主，龙岸花园推售面积57216.85平方米，推售套数730套，是宝安区推售量最大的楼盘。
龙岗区共有9个项目开盘（或加推），住宅推售面积26.4万平方米，环比下跌三分之一，住宅推售套数3193套，环比下跌45.7%，阳光天健城推售住宅面积6.3万平方米，推售住宅套数384套，是龙岗区推售量最大的楼盘。
2、新增预售分析
根据深圳房地产信息网的监测，与08年同期相比，09年四季度住宅批售量大幅下滑，四季度全市住宅获批面积105.3万平方米，同比下跌46.5%，住宅获批套数11312套，同比下跌近五成，特区内、外住宅获批量之比为1：1.4，特区内住宅获批面积43.2万平方米，同比下跌34.1%，住宅获批套数4841套，同比下跌四成，特区外住宅获批面积62万平方米，同比下跌52.7%，住宅获批套数6471套，同比下跌52.7%。
各行政区方面，罗湖、福田两区无住宅项目获批。
南山区共有5个项目获批，总批售面积40.7万平方米，同比下跌近三成，总批售套数4505套，同比下跌33.5%，位于后海的三湘海尚花园获批住宅面积11.8万平方米，获批住宅套数1391套，是南山区获批量最大的项目。
盐田区幸福海1个项目获批，获批住宅面积2.5万平方米，同比上涨五成多，获批住宅套数336套，同比增长42.4%。
宝安区共有7个项目取得预售许可证，获批住宅面积18.4万平方米，同比下跌67.1%，获批住宅套数2077套，同比下跌64.3%，龙岸花园获批住宅面积5.7万平方米，获批住宅套数730套，是宝安区获批量最大的项目。
龙岗区是住宅获批量最大的区域，占全市总量的四成多，共获批住宅面积43.6万平方米，同比下跌四成多，获批住宅套数4394套，同比下跌44.1%，绿景?大公馆获批住宅面积8.5万平方米，获批住宅套数974套，是龙岗区获批量最大的楼盘。
二、2009年第四季度新房成交分析
■成交量同比大幅减少，成交价同比暴涨7成多
由于2008年第四季度是政府出台救市政策的时期，再加上房价处于低位，因此成交量较大（17816套/166万平方米），而2009年第四季度是政府出台打压楼市政策的时期，同时房价涨至高位，因此成交量同比出现明显的下滑，根据深圳房地产信息网的监测，2009年第四季度深圳共成交新房15823套，同比减少11.2％，成交面积接近135万平方米，同比减少近19％，不过，由于房价飞涨再加上高端项目的成交量较大，导致成交金额同比不但没有减少，反而大幅增加近40％，超过276亿元，成交均价突破2万，达20456元/平方米，同比暴涨71.3％，为2009年成交均价最高的季度。
供求比方面，第四季度全市的新增供应量为114.2万平方米（13725套），而销售量为135万平方米（15823套），第四季度的供求比为1:1.18，深圳楼市由第三季度供过于求转变为第四季度的供小于求，市场保持较高的活跃度，交投两旺。
■罗湖成交均价同比翻番
罗湖区第四季度共成交新房973套（8.9万平方米），同比增加约50％，成交金额接近28.5亿元，同比增加2.3倍，成交均价接近32000元/平方米，同比暴涨1.2倍！由于罗湖区第四季度成交的新房基本是高端物业，幸福里、东方颐园、金翠园三个高价楼盘的成交量占了全区总成交量的9成多，导致成交均价出现成倍上涨。
福田区第四季度共成交新房848套，同比减少15.5％，成交面积6.3万平方米，同比减少近18％，由于交易的项目售价都较高，因此，虽然成交量减少了，但成交金额同比仍大幅增加约30％，为17.4亿元，成交均价暴涨59％至27601元/平方米。皇御苑、御河堤、金运世纪大厦、东方新天地广场、四季山水等是福田区第四季度的主力成交楼盘。
南山区第四季度的新房成交量同比增加约14％，共成交3810套（32万平方米），成交金额接近90亿元，同比增加近1倍，成交均价超过28000元/平方米，同比暴涨73.2％。后海湾片区的活跃强力拉升全区的量价。宝能太古城、三湘海尚、依云伴山、首地容御、汉京山等南山区第四季度的主力成交楼盘。
盐田区第四季度的共成交新房444套，同比减少28.6％，成交面积4.5万平方米，同比减少16.4％，由于万科东海岸、天麓等高端项目交易活跃，使得成交金额同比仍大幅增加15.3％，约为11.2亿元，成交均价超过25000元/平方米，同比大涨近38％。
宝安区第四季度的新房成交量同比大幅减少，共成交4704套，同比减少近36％，成交面积37.2万平方米，同比减少近49％，成交金额71.9亿元，同比减少14.2％，由于各档次物业的价格全线上扬使得成交均价再创新高，达19312元/平方米，同比暴涨67.4％。花样年花郡、招商澜园、龙岸、熙龙湾、溪山等是宝安区第四季度的主力成交楼盘。
龙岗区仍然是全市成交量最大的区域，第四季度共成交新房5044套，同比小幅增加4.3％，成交面积46万平方米，同比微减0.8％，比较套数和面积的增减可见，龙岗区四季度的小户型成交占比较大，成交金额57.2亿元，同比增加53.2％，成交均价暴涨54.4％至12427元/平方米。上品雅园、华业玫瑰郡、第五园、公园大地等是龙岗区第四季度的主力成交楼盘。
三、2009年四季度楼盘成交龙虎榜TOP10
根据深圳房地产信息网的监测，深圳市第四季度成交量最大的前10名楼盘共成交46.6万平方米/6082套，占全市总成交量1/3略多。位于后海湾填海区、备受瞩目的宝能太古城入市轰动鹏城，首推南区国际精装公寓单位顷刻售罄，北区国际大宅同样销售火爆，四季度累计销售61725.02平方米/950套，以绝对优势的销售业绩夺取了第四季度深圳楼盘成交龙虎榜冠军；位于罗湖的高价大宅幸福里雅居继续保持良好的销售势头，四季度累计销售51615.34平方米/371套，位居全市亚军；同样是位于后海湾填海区的亚洲天工名宅三湘海尚推售的景观大宅延续一贯的热销局面，四季度累计销售51308.91平方米/507套，位居全市季军；位于坂田的上品雅园四季度以49544.49平方米/601套的优异销售业绩献礼佳兆业成功香港上市，位居第四；前海的依云伴山借“深港合作开发前海”的利好狂卖45972.73平方米/568套，位居第五；位于龙岗中心城的华业玫瑰郡继续以价格优势取胜，四季度累计销售45274.43平方米/590套，位居第六；位于华侨城的高端项目首地容御因其处于深圳的“黄金地段”而受到市场的追捧，四季度累计销售43987.67平方米/459套，位居第七；位于宝安中心区，拥有地段、配套、价格等综合优势的双地铁物业花样年花郡入市快速售罄，四季度累计销售42017.01平方米/1055套，位居第八，其中，销售套数为全市冠军；位于观澜的品牌大盘招商澜园热度不减，四季度累计销售37337.25平方米/498套，位居第九；龙岸的二期产品继续叫好叫卖，四季度累计销售36795.28平方米/483套，位居第十。
第四部分：二手房市场
一、挂牌情况分析
1、2009年四季度深圳各区二手住宅挂牌均价
根据szhome二手房栏目的监测，第四季度随着新房价格的加速上涨，深圳二手房的挂牌均价也随之加速上涨，挂牌均价突破14000元/平方米，达14326元/平方米（10-12月加权平均，下同），同比暴涨32.3％。各行政区的二手房挂牌均价同比也都出现两位数的涨幅，其中，关外两区的二手房挂牌均价涨幅连续三个季度领涨全市，宝安区同比暴涨49.1％，达11662元/平方米，龙岗区暴涨近46％，强势突破9000元/平方米，为9304元/平方米；南山区暴涨近45％接近17000元/平方米；盐田区暴涨近37％接近15000元/平方米；罗湖区暴涨近35％接近14000元/平方米；福田区暴涨近30％接近18000元/平方米。
附：深圳市各行政区10～12月二手住宅挂牌均价走势图
2、2009年四季度深圳各区二手住宅租赁均价
根据szhome二手房栏目的监测，2009年四季度深圳的住宅租赁均价同比有较明显的上涨，但涨幅远远小于挂牌均价和新房成交均价的涨幅，为38元/平方米/月，同比上涨2元/平方米/月，涨幅为5.6％。各行政区方面，福田区和南山区同比都上涨3元/平方米/月，住宅租赁均价分别为47元/平方米/月和40元/平方米/月；罗湖区、盐田区、宝安区同比都上涨2元/平方米/月，住宅租赁均价分别为42元/平方米/月、32元/平方米/月、27元/平方米/月；龙岗区的住宅租赁均价同比持平，为22元/平方米/月。
附：深圳市各行政区2009年10～12月二手住宅租赁均价走势图
二、成交分析
1、2009年四季度全市二手商品房成交概况
■ 同比大增3倍，二手房成交量突破5万套
根据深圳房地产信息网的监测，09年是二手楼市的黄金年，四季度二手房成交量再创新高，共成交485.2万平方米，同比大增3倍，二手房成交套数54932套，同比暴增3.7倍，四季度成交的二手房仍以实用型的中小户型为主，市场需求方面，自住型买家是二手楼市的主力购房群体，此外，还有一定比例的投资客。
■ 特区内、外二手房成交量之比为1.5：1
四季度特区内、外二手房成交量之比为1.5：1，特区内二手房共成交288.4万平方米，同比大增2.5倍，二手房成交套数34304套，同比大涨3.4倍，特区外二手房共成交196.8万平方米，同比暴增3.8倍，二手房成交套数20628套，同比增加4.5倍，特区外涨幅高于特区内，户型比例方面，特区外中大户型所占比例大于特区内。
■ 福田成交量处于领先低位，盐田区最少
各行政区方面，福田、罗湖、龙岗三区成交量均在万套之上，福田区是成交量最多的区域，共成交12406套，同比增长3.2倍，成交面积111.1万平方米，同比增长2.7倍，罗湖区以11910套的成交量居于第二位，同比增长3.1倍，成交面积86.9万平方米，同比增长2.5倍，龙岗区排名第三，成交11149套，同比增长4.1倍，成交面积104.3万平方米，同比增长3.2倍，宝安区以9479套的成交量排名第四，同比增长5.2倍，成交面积92.5万平方米，同比增长3.2倍，南山区名列第五，成交8658套，同比增长3.2倍，成交面积79.0万平方米，同比增长1.8倍，盐田区是成交量最小的区域，同时也是涨幅最高的区域，二手房成交1330套，同比暴增664倍，二手房成交面积11.4万平方米，同比大增1057倍。
2、2009年四季度二手房、新房成交比较
根据深圳房地产信息网的监测，第四季度二手房成交量创09年新高，新房成交量涨幅低于二手房，故第四季度二手房与新房的成交比明显增大，两者的成交面积之比为3.6：1，成交套数之比为3.5：1，各行政区方面，福田、罗湖两区的二手房成交量具有绝对优势，福田区二手房与新房的成交面积比为17.6：1，罗湖区二手房与新房的成交面积比为9.8：1，盐田、南山、宝安、龙岗四区的二手房成交面积也优于新房，成交面积比依次为2.6：1、2.5：1、2.5：1、2.3：1。
第五部分：商业
1、商业新增批售分析
根据深圳房地产信息网的监测，2009年第四季度全市商业总批售面积17.85万平方米，与08年同期相比增长了27.2%，商业批售套数997套，同比减少近四成，与08年同期相比，09年四季度获批的商业物业套均面积普遍增大，获批的商业物业以住宅项目的社区商业为主，龙岗摩尔城获批商业面积48294.79平方米，获批商业套数150套，是全市商业获批量最大的项目。
2、商业成交分析
根据深圳房地产信息网的监测，09年第四季度全市商业共成交3.77万平方米，与08年同期相比减少了18.8%，商业成交套数407套，同比减少三成多，住宅项目的社区商业仍是商业物业成交的主力，黄金大厦、大鹏曼湾广场、茗萃园、绿景大公馆、万科清林径、金域华府、第五园等盘是商业成交量较大的项目。
第六部分：写字楼
1、写字楼新增批售分析
根据深圳房地产信息网的监测，2009年第四季度全市办公楼获批面积20.18万平方米，与08年同期相比暴增5.8倍，办公楼获批套数1241套，同比大增15倍，获批套数涨幅高于获批面积涨幅，09年四季度获批的办公楼套均面积小于08年同期，东海国际中心获批办公楼面积100370.78平方米，获批办公楼套数290套，是全市获批量最大的写字楼项目。
2、写字楼成交分析
根据深圳房地产信息网的监测，2009年第四季度全市写字楼共成交5.58万平方米，同比暴增1.2倍，成交套数296套，同比上涨八成，09年第四季度办公楼的成交量好于08年同期，NEO企业大道、卓越世纪中心、中央西谷大厦、珠江广场、时代科技大厦、天利中央商务广场是成交量较大的写字楼项目。
第七部分：小结
2009年第四季度，新房成交量与08年同期相比虽然下滑明显，但与09年三季度相比，仍有明显的涨幅，楼市仍保持较高的活跃度，四季度全市新房共成交135万平方米（15823套），中高端物业备受关注，成交活跃，助推新房成交均价同比大涨七成多，达20456元/平方米，市场表现方面，高尚住宅宝能太古城、幸福里雅居、三湘海尚、首地容御、龙岸花园大获热卖，这些个盘的成交体量均在3万平方米之上，市场需求方面，高收入群体是楼市的购买主力，他们是豪宅市场的主力军，除此之外，工薪阶层平稳入市，也使的普通住宅有良好的销售业绩。
2009年是二手楼市最为璀璨的一年，第四季度二手房市场延续前三季度的火爆态势，成交量再创新高，为485万平方米（54932套），是新房成交量的3.6倍，市场表现方面，交通便利、配套齐全的福田、罗湖两区，仍是二手楼市的主力成交区域，成交户型方面，实用型的中小户型，仍是成交主力。
第四季度新房、二手房市场均有良好的表现，尤其是二手房市场，交易活跃，成交量创历史新高，面对09年走向过热的楼市，政府在四季度出台了一系列调控楼市政策，旨在打击房地产市场的投机需求，在这些政策的逐步落实下，2010年，深圳楼市将充满诸多变数，量价回落几成定局，投资风险大大增加。
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