物业管理 实施方案
近年来随着我县城镇住房制度改革的进一步深化和城市建设的迅猛发展，许多平房现已改建成楼房，形成住宅小区。但是小区内无物业管理，使全县小区内环境脏、乱、差等现象，伴随着人们的生活逐渐突现，使住宅小区居民的居住和生活环境质量下降。为了改善人民群众的居住条件，提高人民群众居住质量，维护社区的安定团结和扩大再就业工程，县黄玉农场抓住刚察县“十二五”规划目标、县经济工作会议、县关于城镇规划和“措温波”藏城建设等有机遇，将玉馨苑物业有限责任公司扩大。我们秉持“实施科学管理，持续改进服务，不断开拓创新，增强顾客满意”的质量方针, 对小区实行标准化、专业化的管理服务方式。每一项服务作业、每一个作业动作都有严格的操作标准, 都经过大量的培训, 足以达到省时、高效的服务准则. 我们实施“管理报告制度”，每季度如实向业主报告物业管理服务费的收支使用情况，以及本体维修、治安、保洁、绿化、小区文化等各专项工作的运作情况，真正做到尊重业主权益。
第一章 管理服务理念及管理思路
一、营建“事业至真，生活至爱”的文化服务理念
小区文化是物业管理人与小区成员共同创造的、具有小区特色的精神财富和物质形态的完美结合，小区文化建设的最终目的是在居住区内建立一种“生活至爱”的文化氛围，以取代小区中正在漫延的“人情沙漠”。我们将以开展健康丰富的小区文化活动为纽带，建立崭新的小区文化。
二、我们将围绕“环境保护、科普家教、小区公益、物管宣教、健康家居”等五大主题来组织、策划小区活动，努力把原有小区“金发花园、沙柳河”小区创建为精神文明建设的窗口。
三、塑造“朴实，追求时尚”的审美理念
在新世纪里，业主更加关注居住区内的人文环境。物业管理人与业主一起参与环境文化的建设，将极大地满足业主愉悦身
心、亲近自然的居住需要。保持绿化的良好长势；以多种形式组织业主开展环境保护及美化家园活动，并不断完善居住区内的绿化设施及自然景观，营造厚重的人文气息，建立人与环境和谐共融的“城市家园文明小区”。
第二章 组织结构及经营范围
一、组织结构
县玉馨苑物业有限责任公司为黄玉农场下属独立核算企业，物业人员由黄玉农场任命物业经理1名，财务人员2名（会计、出纳），为缓解政府就业压力，农场拟定从刚察县城待业人员中雇佣保洁员7名，维修工2名，保安2名，门卫值班员3名。合计用人17名.
二、经营范围
县玉馨苑物业有限责任公司主要为辖区内的业主提供环境保洁、小区治安保卫、绿化养护、设施设备维护养护、车辆停放管理等服务。
1. 环境保洁。辖区内各业主单位和小区内楼道、楼梯和院子每天进行清扫，单元内的垃圾及时处理，始终保持打扫区域内清净无菌为标准。
2. 小区治安保卫。保安工作按片区划分管理。保安员进行巡逻、监控等24小时轮流值班，保证小区的安全。
3. 绿化养护。对辖区内各小区的绿化带进行浇灌、施肥、除杂草和更换枯萎的树木，做到绿化带保持干净、清新与美观。
4. 设施设备维护养护。基建维修是有偿服务，如业主需要基础维修或改造，先向公司书面申请后由经理批准方可实施。收费标准按有关规定执行，如无规定，业主和维修人员协商解决。
5. 车辆停放管理。车辆由保安人员安排停放，车辆一律停放在指定的停车位，夜间由保安人员实施监控和安全管理。
第三章 经费收支预算
在物业管理经费收支上，我们将“取之于民，用之于民”作为物业管理收支的基本原则。应严格遵循《物业管理条例》第四十一条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区分不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照物价部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”
一、收入方面， 按发改局等政府部门的定价每平米每月0.35元标准执行；政府部门没有规定服务项目的收费标准，坚持略低于市场平均价格执行。
（一）收入情况
1. 物业服务费收入
金发花园小区住宅总面积66595.04平方米。沙柳河小区住宅
总面积4320平方米. 合计：70915.04平方米. 玉馨苑物业公司物业服务费暂定为每平米每月0.35元，年共收缴物业服务费297843.17元。
2.车辆管理费收入
车辆夜间统一停放统一管理，按有关部门规定执行收费，收费方式按天数收费、包月收费和包年收费。车主根据自己的需要办理包年包月缴费卡。
收费标准：日收费5元、月收费100元、年收费950元。
零时停车不满1小时不收费, 满1小时未到2小时的收费2元,2小时以上的收费5元.
3.专项维修资金的收入
根据《物业管理条列》规定，业主应当按照国家有关规定缴纳专项维修资金。购房者应当按照购房款2%-3%的比列向物业管理企业缴纳专项维修资金。(其资金由建筑商给物业公司统一办理). 树木枯萎更换费用由业主自行出资，收费标准物业公司和业主委员会协商解决。供水、供电、供暖等部门委托物业管理企业代办，并
应向承担代办业务的物业管理企业支付代办费，代办费用由双方约定，物业管理企业不得再向业主收取手续费等额外费用
二、支出方面，以服从业主利益为前提，坚持“事前预算，事后核算，量入为出，合理使用”的资金管理原则，并采取必要的增收节支措施，在降低管理成本、提高服务质量的同时，确保资金的合理使用，实现物业管理在较低收费条件下的高效运营。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本，室内部分由物业业主使用人员负责维修，费用自理。 小区园林绿化用水、物业管理企业办公用电用水费用不得向业主分摊，其费用从物业管理公共性服务费中列支，共用电由业主分摊承担。业主使用人装饰装修房屋的，应在装修前告知物业管理企业，物业管理企业应当将房屋装饰装修禁止行为和注意事项告知业主，装修垃圾可委托物业管理企业负责清运，收费标准按有关部门规定执行。
(二）支出情况
1.管理人员工资；
2. 物业共用部位、共用设施的日常运行、维护费用；
3. 物业管理区域清洁卫生费用；
4.物业管理区域绿化养护费用；
5.物业管理区域秩序维护费用；
6. 办公费用；
7.物业管理企业固定资产折旧；
8. 其它费用总计：
详情附表：
附表1：管理处行政办公用品
附表2：管理处维修工具及清洁工具
附表3：管理处治安、交通、消防装备
第四章 物业管理经费预测
（一）测算依据及说明
1、测算总建筑面积为：70915.04平方米。
2、楼本全、公共设施设备维修费，接管后由施工单位保修，
故第一年此项费用支出按常规的70%测算；第二年、第三年按常
规费用支出测算。
3、本测算中平方米系指建筑面积。
4、本测算按入住率100%测算。
（二）具体测算如下：金发花园建筑面积：66595.04平方米沙
柳河小区建筑面积：4320平方米
1、物业管理费用收入测算
2、物业管理费用支出测算
第五章 各项专业管理工作方案及服务标准
一、各项指标的承诺及采取的相应措施
为把“金发花园、沙柳河小区”建设成物业管理典范小区，参照《全国城市物业管理优秀示范小区考核标准》，结合本公司所确定的管理目标及质量方针，特对以下各项指标做出承诺，并将相应的保证措施汇总如下：
物业管理 实施方案
近年来随着我县城镇住房制度改革的进一步深化和城市建设的迅猛发展，许多平房现已改建成楼房，形成住宅小区。但是小区内无物业管理，使全县小区内环境脏、乱、差等现象，伴随着人们的生活逐渐突现，使住宅小区居民的居住和生活环境质量下降。为了改善人民群众的居住条件，提高人民群众居住质量，维护社区的安定团结和扩大再就业工程，县黄玉农场抓住刚察县“十二五”规划目标、县经济工作会议、县关于城镇规划和“措温波”藏城建设等有机遇，将玉馨苑物业有限责任公司扩大。我们秉持“实施科学管理，持续改进服务，不断开拓创新，增强顾客满意”的质量方针, 对小区实行标准化、专业化的管理服务方式。每一项服务作业、每一个作业动作都有严格的操作标准, 都经过大量的培训, 足以达到省时、高效的服务准则. 我们实施“管理报告制度”，每季度如实向业主报告物业管理服务费的收支使用情况，以及本体维修、治安、保洁、绿化、小区文化等各专项工作的运作情况，真正做到尊重业主权益。
第一章 管理服务理念及管理思路
一、营建“事业至真，生活至爱”的文化服务理念
小区文化是物业管理人与小区成员共同创造的、具有小区特色的精神财富和物质形态的完美结合，小区文化建设的最终目的是在居住区内建立一种“生活至爱”的文化氛围，以取代小区中正在漫延的“人情沙漠”。我们将以开展健康丰富的小区文化活动为纽带，建立崭新的小区文化。
二、我们将围绕“环境保护、科普家教、小区公益、物管宣教、健康家居”等五大主题来组织、策划小区活动，努力把原有小区“金发花园、沙柳河”小区创建为精神文明建设的窗口。
三、塑造“朴实，追求时尚”的审美理念
在新世纪里，业主更加关注居住区内的人文环境。物业管理人与业主一起参与环境文化的建设，将极大地满足业主愉悦身
心、亲近自然的居住需要。保持绿化的良好长势；以多种形式组织业主开展环境保护及美化家园活动，并不断完善居住区内的绿化设施及自然景观，营造厚重的人文气息，建立人与环境和谐共融的“城市家园文明小区”。
第二章 组织结构及经营范围
一、组织结构
县玉馨苑物业有限责任公司为黄玉农场下属独立核算企业，物业人员由黄玉农场任命物业经理1名，财务人员2名（会计、出纳），为缓解政府就业压力，农场拟定从刚察县城待业人员中雇佣保洁员7名，维修工2名，保安2名，门卫值班员3名。合计用人17名.
二、经营范围
县玉馨苑物业有限责任公司主要为辖区内的业主提供环境保洁、小区治安保卫、绿化养护、设施设备维护养护、车辆停放管理等服务。
1. 环境保洁。辖区内各业主单位和小区内楼道、楼梯和院子每天进行清扫，单元内的垃圾及时处理，始终保持打扫区域内清净无菌为标准。
2. 小区治安保卫。保安工作按片区划分管理。保安员进行巡逻、监控等24小时轮流值班，保证小区的安全。
3. 绿化养护。对辖区内各小区的绿化带进行浇灌、施肥、除杂草和更换枯萎的树木，做到绿化带保持干净、清新与美观。
4. 设施设备维护养护。基建维修是有偿服务，如业主需要基础维修或改造，先向公司书面申请后由经理批准方可实施。收费标准按有关规定执行，如无规定，业主和维修人员协商解决。
5. 车辆停放管理。车辆由保安人员安排停放，车辆一律停放在指定的停车位，夜间由保安人员实施监控和安全管理。
第三章 经费收支预算
在物业管理经费收支上，我们将“取之于民，用之于民”作为物业管理收支的基本原则。应严格遵循《物业管理条例》第四十一条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区分不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照物价部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”
一、收入方面， 按发改局等政府部门的定价每平米每月0.35元标准执行；政府部门没有规定服务项目的收费标准，坚持略低于市场平均价格执行。
（一）收入情况
1. 物业服务费收入
金发花园小区住宅总面积66595.04平方米。沙柳河小区住宅
总面积4320平方米. 合计：70915.04平方米. 玉馨苑物业公司物业服务费暂定为每平米每月0.35元，年共收缴物业服务费297843.17元。
2.车辆管理费收入
车辆夜间统一停放统一管理，按有关部门规定执行收费，收费方式按天数收费、包月收费和包年收费。车主根据自己的需要办理包年包月缴费卡。
收费标准：日收费5元、月收费100元、年收费950元。
零时停车不满1小时不收费, 满1小时未到2小时的收费2元,2小时以上的收费5元.
3.专项维修资金的收入
根据《物业管理条列》规定，业主应当按照国家有关规定缴纳专项维修资金。购房者应当按照购房款2%-3%的比列向物业管理企业缴纳专项维修资金。(其资金由建筑商给物业公司统一办理). 树木枯萎更换费用由业主自行出资，收费标准物业公司和业主委员会协商解决。供水、供电、供暖等部门委托物业管理企业代办，并
应向承担代办业务的物业管理企业支付代办费，代办费用由双方约定，物业管理企业不得再向业主收取手续费等额外费用
二、支出方面，以服从业主利益为前提，坚持“事前预算，事后核算，量入为出，合理使用”的资金管理原则，并采取必要的增收节支措施，在降低管理成本、提高服务质量的同时，确保资金的合理使用，实现物业管理在较低收费条件下的高效运营。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本，室内部分由物业业主使用人员负责维修，费用自理。 小区园林绿化用水、物业管理企业办公用电用水费用不得向业主分摊，其费用从物业管理公共性服务费中列支，共用电由业主分摊承担。业主使用人装饰装修房屋的，应在装修前告知物业管理企业，物业管理企业应当将房屋装饰装修禁止行为和注意事项告知业主，装修垃圾可委托物业管理企业负责清运，收费标准按有关部门规定执行。
(二）支出情况
1.管理人员工资；
2. 物业共用部位、共用设施的日常运行、维护费用；
3. 物业管理区域清洁卫生费用；
4.物业管理区域绿化养护费用；
5.物业管理区域秩序维护费用；
6. 办公费用；
7.物业管理企业固定资产折旧；
8. 其它费用总计：
详情附表：
附表1：管理处行政办公用品
附表2：管理处维修工具及清洁工具
附表3：管理处治安、交通、消防装备
第四章 物业管理经费预测
（一）测算依据及说明
1、测算总建筑面积为：70915.04平方米。
2、楼本全、公共设施设备维修费，接管后由施工单位保修，
故第一年此项费用支出按常规的70%测算；第二年、第三年按常
规费用支出测算。
3、本测算中平方米系指建筑面积。
4、本测算按入住率100%测算。
（二）具体测算如下：金发花园建筑面积：66595.04平方米沙
柳河小区建筑面积：4320平方米
1、物业管理费用收入测算
2、物业管理费用支出测算
第五章 各项专业管理工作方案及服务标准
一、各项指标的承诺及采取的相应措施
为把“金发花园、沙柳河小区”建设成物业管理典范小区，参照《全国城市物业管理优秀示范小区考核标准》，结合本公司所确定的管理目标及质量方针，特对以下各项指标做出承诺，并将相应的保证措施汇总如下：