§11 资产评估原理与方法
在市场经济条件下，为保证国有资产的增值与保值，正确
体现市场物价发展趋势，贯彻经济核算，并且保护资产所有者估。
应正确采用评价标准，充分体现当前时期的科学技术、生
产力水平、市场物价水平及企业的收益能力，。
1. 资产评估的基本概念
1.1资产
资产：指个人、企业、其他类型经济组织等法人所拥有的
具有交换价值的各类财产和债权。
习惯上，我国称企业的财产为资产、而称个人家庭及一般事业单位的钱财为财产（非盈利性财产）。
目前种类分法多：如不动产与动产、固定资产与流动资产、有形资产与无形资产、国有资产与私人资产等。
1.2资产评估
资产评估：由专门的机构和人员，依据国家有关规定和数据
资料，按照特定的评估目的，遵循适用的评估原则、程序和计
价标准，运用可寻的评估方法对资产价值进行评估的过程。 1.3资产评估的范围与资产业务
① 资产评估范围：资产转让、拍卖、抵押、担保、企业兼并、 出售、联营、股份经营、改、扩改技术改造、清算、租赁、中外合资、中外合作企业、其它情形。
② 资产业务：资产补偿（价值损耗补偿及事物更新补偿）；资 产抵押；资产转让；资产纳税
1.4资产评估的计价标准与价格匹配原则
资产评估的计价标准是指对资产进行价值衡量的依据，价格匹配原则是指不同的资产业务在评估中适用不同的计价标准。
1.5资产评估的程序
整理资料、编制评估计划、清查核实资料）价值评估（确定计价标准与方法，确定单项资产评估，企业整体资产评估把评估报告（依据、方法、评估资产、时间、。
2. 资产评估的主要方法
成本法、市场法、收益法
2.1成本法：依据现行成本或历史成本标准评估的方法。 资产价值（重置净价）=现行成本-有形损耗-无形损耗
或=现行成本×成新率-（功能性损耗+经济损耗）。
2.1.1现行成本计算（现行成本代表的是全新资产的价值） ① 直接计价法：现行成本按原资产的资源消耗标准计消耗量×
现行市场价+间接费
② 物价指数法：某项资产现行成本=某项资产的原始成本×（评
估年度的物价指数/资产取得年份的物价指数）
③ 功能指数法：现行成本=参考资产现行成本×（评估资产的
功能或能力/参考资产的功能或能力）n
n ：行业的经验指数，调整值。
2.1.2损耗的估算方法
① 有形损耗：成新度
A 、 资产使用正常，未大修：成新度=1-（名义已使用年限/ 设计年限）
B 、 资产使用不正常，利用率很低或很高：成新度=1-（实 际已使用年限/设计年限）
② 功能性损耗估算（无形损耗）
由于新技术出现造成原有资产价值的损失（技术进步使功能 不足、费用过高，功能过剩等），它的估算是根据重置新型设备后节能费用及被评估资产剩余寿命，折现率等计算。
[例]某设备购买三年重置现行成本50万元，而新型设备功能好，能耗低，每年节约2万元（不变价）；原设备剩余6年寿命，i c =10%
功能性损耗=2×（P/A，10%，6）=2×4.3553=8.71
③ 经济性损耗的估算
由于资产技术以外的（如政策，资源上涨，竞争等变化因素引起的）资产价值损失。
A 、 由于以市场价格及净变现与清算价值，收益现值标准计价
时已考虑损耗，不要另行计算。
B 、 只当用历史成本和现行成本计价时，要计算，按实 贬值累计。
2.2收益现值法
资产评估价值=∑R t /（1+i）=∑R t （P/F，i ，t ），R t ：t 年度的预期收益值。
① 适用范围：被评估资产能直接产生收益，并能货币量化，并 且收益相对稳定，不确定性不明显。
② 预期收益值R t =总收益-经营成本-各种税收-非被评估资产的
收益贡献
③ 计算期n=寿命-已使用年限
④ 折现率i=安全利率（国库券利率）+风险利率（经营和财务 风险）
⑤ 企业整体评估值=收益现值+不参加生产经营的资产现值-尚 需补足的资产现值-企业负债
2.3市场法
理论：效用相等的资产可以产出替代效果，其价格彼此接近。
t
资产评估价值=参照物的成交价格×功能系数×调整系数 ① 适用范围：有一个健全的市场体系。
② 选择参照物：同类资产，存在可比因素，选择两个以上。 ③ 功能系数：功能上的差异率来表示。
④ 调整系数：补偿时间和环境因素变化对资产价格的影响。 测算时间与环境的差异对资产引起的价格差。预测发展趋势与实测环境差异。
3. 典型资产评估
3.1房地产的评估
① 房地产评估的基本原则
A 、 房地产分离评估，综合计价原则（房产收益，地产收 益）。
B 、 替代原则（同一市场上，具有相同使用价值和质量的物 品应有相同的价格）。
C 、 合法性原则
D 、 最佳利用原则（最大收益追求）。
E 、 勘估时日原则。
②方法：成本法、收益法、市场法 P221表11—1（其基本特征，步骤，适宜和不适宜对象）。
（注：P222例11—5中，要求评估土地1995年7月不是1996年，修正调整系数有环境、期日、地区因数、个别因素四个，然后取其平均值。P223表11—4实例A ，个别差别调整系数应为103/100
通过P223某保险公司租金库实际评估过程也是合约谈判过程。
3.2机器设备评估
3.2.1机器设备的特点（从资产评估角度）
① 具有一定的使用价值和价值
② 具有有限的使用寿命
③ 技术进步对资产价值影响明显，但一般与所本地区环境无法 ④ 价值与其功能有关
⑤ 技术鉴定在评估中关键
3.2.2评估特点
① 据设备获取信息数据方式来选择三种评估方法。
② 无形损耗的估算是关键。
③ 评估小组技术鉴定要有富有经验的设备工程师参加。
④ 机器设备种类多，技术复杂，评估时应周密计划，认真清点 造册。
注：P225例11—7方法还是成本法，不是市场法改过来。并未考虑无形损耗。
3.3无形资产评估
无形资产：指那些没有物质实体而以某种特殊权利和技术知识等经济资源存在并发挥作用的资产。
3.3.1无形资产的特点
① 未来收益较大。（无形资产分为可确指的专利、特许、商标
等
和不可确指的销售渠道、商誉）
② 无形资产具有非流动性、有效期长，很少磨损和贬值。
3.2.1评估方法
无形资产评估是较为困难的，但主要还是看给企业带来的未来利益。大家知道美国可口可乐，中国上海申花、青岛海尔商标和商誉上几十个亿。
① 市场法：针对专利、特许、商标转让市场参考。
② 收益现值法：
无形资产的评估价值=∑R t /（1+i）t =∑R t （P/F，i ，t ） 或=K·R （P/A，i ，n ）
K ：出让方分享无形资产未来收益的比例。一般5%～30%
R ：年净增利润
例：某合资企业开办时，合资的一方以专用技术投资。预计年限10年（一般最多15年），与该专用技术有关产品年净增利润1000万元，提成率10%，i=8，求该技术的评估值
解：该技术评估值= K·R （P/A，i ，n ）=10%*1000*（P /A，8%，10）=10%*1000*6.710=671（万元）
③ 成本收益现值法：考虑无形资产使用期限过后保留其取得成
本。
无形资产评估价值=C总+K∑R t /（1+i），
C 总：取得无形资产所用成本
④ 预期收益法：（适应不可确指本企业的未来） 商誉的评估值=重置成本*（预期收益率-适用资产收益率）/适用资产收益率 （ 行业平均）
§13建设项目后评价
为了总结经验，提高项目决策水平，并及时发现实施和运营过程的问题，及时纠正。提高项目管理水平，为国家政策制定及银行调整信贷政策提供依据都需要进行项目的后评价。
t
1.1建设项目后评价：项目决策完成并开工建设后，及投产运营进行中再评价。
1.2项目后评价特点：现实性、全面性、探索性（解决存在问题的创造性），反馈性和合作性（评价单位与投资业主合作）
1.3项目后评价与项目可行性研究的差别
① 评价所处建设项目阶段不同。
② 比较标准不同（前与行业比，后是与前面确定目标比）。 ③ 作用不一样。④评价内容不一样。⑤组织实施上不同。
1.4项目后评价程序
组织机构（设立相对独立客观公正，反馈检查的专门机构）
选择对象 （效益不好项目，限制发展项目、当前项目收集资料选取对资料分编制评价报告及报告上级。
2. 项目实施后评价
项目实施后评价实际是对建设过程的总结，其内容包括有项目开工、变更情况、施工组织与管理、资金供应与使用、建设工期、成本、质量与安全、竣工验收、同步建设（建设时间、技术配套、相关项目、各工程进度同步等），项目生产能力和
单位生产能力投资评价。肯定成绩找出经验，指出问题寻找教训。
3. 项目运营后评价（包括正常运营时以及以后的预测） 项目运营后评价能全面衡量项目实施投资效益，发现问题采取补救措施，提高运营水平及总结经验教训为其它项目投资指导。其内容和方法
作业:P228思考题；1.4.6.8 P262思考题 1.3.6
§11 资产评估原理与方法
在市场经济条件下，为保证国有资产的增值与保值，正确
体现市场物价发展趋势，贯彻经济核算，并且保护资产所有者估。
应正确采用评价标准，充分体现当前时期的科学技术、生
产力水平、市场物价水平及企业的收益能力，。
1. 资产评估的基本概念
1.1资产
资产：指个人、企业、其他类型经济组织等法人所拥有的
具有交换价值的各类财产和债权。
习惯上，我国称企业的财产为资产、而称个人家庭及一般事业单位的钱财为财产（非盈利性财产）。
目前种类分法多：如不动产与动产、固定资产与流动资产、有形资产与无形资产、国有资产与私人资产等。
1.2资产评估
资产评估：由专门的机构和人员，依据国家有关规定和数据
资料，按照特定的评估目的，遵循适用的评估原则、程序和计
价标准，运用可寻的评估方法对资产价值进行评估的过程。 1.3资产评估的范围与资产业务
① 资产评估范围：资产转让、拍卖、抵押、担保、企业兼并、 出售、联营、股份经营、改、扩改技术改造、清算、租赁、中外合资、中外合作企业、其它情形。
② 资产业务：资产补偿（价值损耗补偿及事物更新补偿）；资 产抵押；资产转让；资产纳税
1.4资产评估的计价标准与价格匹配原则
资产评估的计价标准是指对资产进行价值衡量的依据，价格匹配原则是指不同的资产业务在评估中适用不同的计价标准。
1.5资产评估的程序
整理资料、编制评估计划、清查核实资料）价值评估（确定计价标准与方法，确定单项资产评估，企业整体资产评估把评估报告（依据、方法、评估资产、时间、。
2. 资产评估的主要方法
成本法、市场法、收益法
2.1成本法：依据现行成本或历史成本标准评估的方法。 资产价值（重置净价）=现行成本-有形损耗-无形损耗
或=现行成本×成新率-（功能性损耗+经济损耗）。
2.1.1现行成本计算（现行成本代表的是全新资产的价值） ① 直接计价法：现行成本按原资产的资源消耗标准计消耗量×
现行市场价+间接费
② 物价指数法：某项资产现行成本=某项资产的原始成本×（评
估年度的物价指数/资产取得年份的物价指数）
③ 功能指数法：现行成本=参考资产现行成本×（评估资产的
功能或能力/参考资产的功能或能力）n
n ：行业的经验指数，调整值。
2.1.2损耗的估算方法
① 有形损耗：成新度
A 、 资产使用正常，未大修：成新度=1-（名义已使用年限/ 设计年限）
B 、 资产使用不正常，利用率很低或很高：成新度=1-（实 际已使用年限/设计年限）
② 功能性损耗估算（无形损耗）
由于新技术出现造成原有资产价值的损失（技术进步使功能 不足、费用过高，功能过剩等），它的估算是根据重置新型设备后节能费用及被评估资产剩余寿命，折现率等计算。
[例]某设备购买三年重置现行成本50万元，而新型设备功能好，能耗低，每年节约2万元（不变价）；原设备剩余6年寿命，i c =10%
功能性损耗=2×（P/A，10%，6）=2×4.3553=8.71
③ 经济性损耗的估算
由于资产技术以外的（如政策，资源上涨，竞争等变化因素引起的）资产价值损失。
A 、 由于以市场价格及净变现与清算价值，收益现值标准计价
时已考虑损耗，不要另行计算。
B 、 只当用历史成本和现行成本计价时，要计算，按实 贬值累计。
2.2收益现值法
资产评估价值=∑R t /（1+i）=∑R t （P/F，i ，t ），R t ：t 年度的预期收益值。
① 适用范围：被评估资产能直接产生收益，并能货币量化，并 且收益相对稳定，不确定性不明显。
② 预期收益值R t =总收益-经营成本-各种税收-非被评估资产的
收益贡献
③ 计算期n=寿命-已使用年限
④ 折现率i=安全利率（国库券利率）+风险利率（经营和财务 风险）
⑤ 企业整体评估值=收益现值+不参加生产经营的资产现值-尚 需补足的资产现值-企业负债
2.3市场法
理论：效用相等的资产可以产出替代效果，其价格彼此接近。
t
资产评估价值=参照物的成交价格×功能系数×调整系数 ① 适用范围：有一个健全的市场体系。
② 选择参照物：同类资产，存在可比因素，选择两个以上。 ③ 功能系数：功能上的差异率来表示。
④ 调整系数：补偿时间和环境因素变化对资产价格的影响。 测算时间与环境的差异对资产引起的价格差。预测发展趋势与实测环境差异。
3. 典型资产评估
3.1房地产的评估
① 房地产评估的基本原则
A 、 房地产分离评估，综合计价原则（房产收益，地产收 益）。
B 、 替代原则（同一市场上，具有相同使用价值和质量的物 品应有相同的价格）。
C 、 合法性原则
D 、 最佳利用原则（最大收益追求）。
E 、 勘估时日原则。
②方法：成本法、收益法、市场法 P221表11—1（其基本特征，步骤，适宜和不适宜对象）。
（注：P222例11—5中，要求评估土地1995年7月不是1996年，修正调整系数有环境、期日、地区因数、个别因素四个，然后取其平均值。P223表11—4实例A ，个别差别调整系数应为103/100
通过P223某保险公司租金库实际评估过程也是合约谈判过程。
3.2机器设备评估
3.2.1机器设备的特点（从资产评估角度）
① 具有一定的使用价值和价值
② 具有有限的使用寿命
③ 技术进步对资产价值影响明显，但一般与所本地区环境无法 ④ 价值与其功能有关
⑤ 技术鉴定在评估中关键
3.2.2评估特点
① 据设备获取信息数据方式来选择三种评估方法。
② 无形损耗的估算是关键。
③ 评估小组技术鉴定要有富有经验的设备工程师参加。
④ 机器设备种类多，技术复杂，评估时应周密计划，认真清点 造册。
注：P225例11—7方法还是成本法，不是市场法改过来。并未考虑无形损耗。
3.3无形资产评估
无形资产：指那些没有物质实体而以某种特殊权利和技术知识等经济资源存在并发挥作用的资产。
3.3.1无形资产的特点
① 未来收益较大。（无形资产分为可确指的专利、特许、商标
等
和不可确指的销售渠道、商誉）
② 无形资产具有非流动性、有效期长，很少磨损和贬值。
3.2.1评估方法
无形资产评估是较为困难的，但主要还是看给企业带来的未来利益。大家知道美国可口可乐，中国上海申花、青岛海尔商标和商誉上几十个亿。
① 市场法：针对专利、特许、商标转让市场参考。
② 收益现值法：
无形资产的评估价值=∑R t /（1+i）t =∑R t （P/F，i ，t ） 或=K·R （P/A，i ，n ）
K ：出让方分享无形资产未来收益的比例。一般5%～30%
R ：年净增利润
例：某合资企业开办时，合资的一方以专用技术投资。预计年限10年（一般最多15年），与该专用技术有关产品年净增利润1000万元，提成率10%，i=8，求该技术的评估值
解：该技术评估值= K·R （P/A，i ，n ）=10%*1000*（P /A，8%，10）=10%*1000*6.710=671（万元）
③ 成本收益现值法：考虑无形资产使用期限过后保留其取得成
本。
无形资产评估价值=C总+K∑R t /（1+i），
C 总：取得无形资产所用成本
④ 预期收益法：（适应不可确指本企业的未来） 商誉的评估值=重置成本*（预期收益率-适用资产收益率）/适用资产收益率 （ 行业平均）
§13建设项目后评价
为了总结经验，提高项目决策水平，并及时发现实施和运营过程的问题，及时纠正。提高项目管理水平，为国家政策制定及银行调整信贷政策提供依据都需要进行项目的后评价。
t
1.1建设项目后评价：项目决策完成并开工建设后，及投产运营进行中再评价。
1.2项目后评价特点：现实性、全面性、探索性（解决存在问题的创造性），反馈性和合作性（评价单位与投资业主合作）
1.3项目后评价与项目可行性研究的差别
① 评价所处建设项目阶段不同。
② 比较标准不同（前与行业比，后是与前面确定目标比）。 ③ 作用不一样。④评价内容不一样。⑤组织实施上不同。
1.4项目后评价程序
组织机构（设立相对独立客观公正，反馈检查的专门机构）
选择对象 （效益不好项目，限制发展项目、当前项目收集资料选取对资料分编制评价报告及报告上级。
2. 项目实施后评价
项目实施后评价实际是对建设过程的总结，其内容包括有项目开工、变更情况、施工组织与管理、资金供应与使用、建设工期、成本、质量与安全、竣工验收、同步建设（建设时间、技术配套、相关项目、各工程进度同步等），项目生产能力和
单位生产能力投资评价。肯定成绩找出经验，指出问题寻找教训。
3. 项目运营后评价（包括正常运营时以及以后的预测） 项目运营后评价能全面衡量项目实施投资效益，发现问题采取补救措施，提高运营水平及总结经验教训为其它项目投资指导。其内容和方法
作业:P228思考题；1.4.6.8 P262思考题 1.3.6