物业管理案例分析
案例一 员工违规操作造成的法律责任由谁负
某物业管理公司的一名保洁员在该公司实施物业管理的一栋高层住宅楼清扫楼道时，发现了一块小木板，便顺手将木板抛到窗外，正好将楼下路过的小区业主王某砸伤。王某为此要求该公司赔偿他的医疗费用和相关经济损失，否则，将向人民法院起诉该公司。该公司认为：他们曾经多次教育员工在工作期间严格遵守操作规程，严禁高空抛物；且事发后，该公司已将该保洁员辞退，王某的医疗费用应当自己向该名保洁员索赔，与公司无关。
案例二 访客崴伤脚物业管理公司是否应承担责任
周小姐在某晚去一小区探望朋友，恰逢该小区因供电局检修线路而停电。周小姐走在小区的道路上时，被一块石头崴伤脚。于是，周小姐认为物业管理公司没有保障小区道路的明亮并清理障碍等，应承担责任，并要求给予经济赔偿。
案例三 业主拆暖气放弃集中供暖怎么办
2001年8月，孙先生购买了宣武区的一处房屋后，与小区物业管理公司签订了供暖协议书，约定由物业管理公司为他家供暖，供暖费为每采暖季30元／平方米。孙先生说，入住几年来，由于小区在供暖季供暖温度始终偏低，他每年都需要用空调取暖。2005年9月，他干脆将家里的暖气全部拆除。孙先生说，当时他通知了物业管理公司，对方没有要求他恢复暖气安装，并答应可以免除他部分供暖费。
最近，孙先生被物业管理公司推上了被告席，理由是他拆除暖气后拖欠供暖费，物业要求他支付上一供暖季的供暖费1930．5元。同时，物业管理公司否认曾答应过孙先生可以免除他部分供暖费。
案例四 物业管理公司能擅自处理寄存的书柜吗
钱先生原来家住上海某小区，因故将一只价值几千元的书柜寄放在物业管理公司指定的临时寄存家具处，并付了相关费用。目前当他要将该书柜搬出时，发现书柜已不见。经多方打听，得知已被物业管理公司处理掉。钱先生和物业管理公司交涉半个多月，对方始终未拿出一个解决方案。
物业管理公司解释说，当初，钱先生租用物业管理公司一间专门存放家具的房子，为期两个月。之后又有几名业主租用过那间房子。前不久，物业管理公司在整理房间时，发现书柜一时找不到物主，就叫清洁工处理了。
案例五 小区自家楼门口丢失自行车，业主要求赔偿怎么办
某日，付女士所在的小区一夜之间同时丢了4辆自行车，但是物业管理处只赔偿车棚内丢失的自行车，放在自家楼门口的却得不到赔偿。
某日下午记者在该小区看到，一个绿色自行车车棚建在塔楼中间，车棚外有近200辆自行车围在塔楼周围。车棚看守人告诉记者，去年年底车棚里的206个车位就已经满了。付女士说，她也想把车子存到车棚，可车棚车位不够，而且她向物业管理处交了保安费，物业就应对业主的人身、财产安全负责，物业应当对此承担责任。
案例六 业主养公鸡扰民怎么办
开元国际管理的某小区5栋的一位业主来到物业管理处投诉，反映他家楼上有人养鸡。鸡每天天不亮就打鸣，严重影响正常休息，使其老年冠心病加剧，要求管理处马上出面处理。接堕人员首先给予安抚，并且承诺立即进行调查和解决。
案例七 屋顶维修费由谁来承担
某小区多层住宅的顶楼业主张先生，最近发现下雨时他家屋顶有很多地方渗水，于是到物业管理公司的客服中心报修，客服中心当天就通知工程部安排维修，工程部安排维修人员立即赶赴现场了解情况。维修人员在现场观察后认为，只要在屋顶渗漏部位重新烫沥青就可解决，但提出该楼宇已经超过开发商保修期限，维修费用应由张先生承担。但是，张先生对此提出质疑。
案例八 业主楼道滑跤摔伤责任谁来承担
麦某2004年2月11日上午10时从家中外出，当行至其住所二楼到一楼的楼梯时，麦某突然脚下一滑，一头栽下楼梯，原来楼道内有一滩积水，路面湿滑。其家属迅速将其送至中山大学附属第三医院急诊室检查，2004年2月13日经确诊为闭合性左股骨颈骨折，遂住院进行手术。在住院期间，因病情需要麦某家人为其雇请了一名护工，2004年3月10日麦某方才病愈出院。
为治病花去了大把费用的麦某和家人愤懑不已，他们认为是小区的物业管理公司没有按照《物业服务合同》的约定搞好楼梯的清洁工作，致使小区内设施隐藏不安全因素。后经过调查，麦某及其家人了解到小区的物业管理公司已将清洁工作承包给某清洁服务有限公司。因此麦某要求物业管理公司和清洁公司对其遭受的身体及精神损失承担全部责任。赔偿包括精神损失费8000元在内，共48 358元。
案例九 车辆破损进入车场后车主推卸责任怎么办
某日23时40分，某花园B栋一业主将私家车驶进小区，停放在地面私家车位后上楼休息。随后赶到的巡逻护卫员发现车的后窗玻璃已经破碎，当即向护卫班班长汇报，并做了详细记录。考虑到车主可能已经就寝，且现场情况可以认定车窗是在车场以外损坏的，就没有打扰他予以核对确认。
次日清晨6时20分，护卫员向车主通报其车辆后窗破碎。不料车主竟一口咬定是停进私家车位后被高空抛物所致，反倒要求管理处予以赔偿。护卫员拿出查车记录加以说明，并让其仔细查看一直保护着的现场情况。车主否认记录和现场具有真实性……一方据理评说，一方拒不认账，一时难以扯清。
案例十 物业管理费和采暖费应该怎样追缴
1994年，杨某在沈河区购得一处住宅，并与某物业管理公司签订了物业管理协议。杨某在交纳了l994年9月～l996年12月的物业管理费、采暖费、电费后，不再交纳任何费用。2004年7月19日，该物业管理公司诉至沈河区法院，请求法院判令杨某给付1997～2003年的物业管理费、采暖费和水费。
案例十一 员工违规操作是工伤吗
某日上午9时，某物业管理公司管理处维修技术员李某、于某对小区配电中
心低压配电柜进行带电除尘作业，在施工作业中，李某、于某觉得使用手动皮风器的除尘效果不好，便改用毛刷(刷毛宽5cm，长l2cm；手柄长l7cm)进行除尘作业，但未对毛刷的铁皮进行绝缘处理(刷毛与木柄连接处的铁皮长l2cm，宽l．5cm)。下午2时30分，于某在对一个配电柜除尘时，刷子横向摆动导致毛刷的铁皮将C相母排与零排短接，造成短路，联络断路器总闸保护跳闸。瞬间短路产生的电弧将于某的手部、头发和面部有不同程度的烧伤，李某也受了轻微伤(头发和眼眶)。管理处即刻安排专人将于某送至医院医治，同时组织人员对配电系统进行检查，l5时30分设备恢复正常运行。物业管理公司事后认定于某情况属于个人违规操作所致，故仅给与300元补助，未按照工伤处理。于某不服申请了仲裁。
案例十二 业主的装修损失物业管理公司承担吗
某物业管理公司在前期物业管理工作中，由于疏忽大意未将“业主、使用人在装修住宅中，应预留共用设备的检修孔，方便共用设备的维修”的住宅装修期定告知业主。多名业主在不知情的情况下，装修时封闭了共用管道检修孔。此后的物业使用中，共用管道发生堵塞，在疏通修理的过程中，给业主的装修造成了一定程度的损坏。业主向物业管理公司提出赔偿要求。
案例十三 污水倒灌给业主带来损失谁承担
某住宅的公共排水管道出现排水不畅的现象。接业主报修电话后，物业管理公司进行了现场勘察，发现堵塞物位于5楼业主阳台的排水管中。该业主考虑到自己的房子新装修好，借故阻挠物业管理公司进来维修。数天后，因排水管道严重堵塞，污水从2楼业主的房间中倒灌出来，给其造成严重损失。2楼业主依据自己的损失向物业管理公司索赔。
案例十四 新购住房发生的维修责任由谁承担
陈先生年初购得一套商品房，因黄梅季节连日阴雨，该房部分墙面开始渗水，损坏了陈先生室内的部分装修。陈先生为此多次向物业管理公司反映，物业管理公司两次派人前来维修。但是，该房墙面渗水问题仍然存在。物业管理公司表示，其已尽了维修义务，陈先生应向房地产开发商进行交涉。陈先生对此甚为不解。
案例十五 赠送阁楼应不应该交物业管理费
李先生购买了一套住房，开发商承诺赠送阁楼。李先生屋顶的阁楼，顶部与地面高差约4米左右，而四壁是倾斜屋顶坡面，只有约半米为垂直墙面。李先生说，当初与开发商签约时开发商没把阁楼部分计入销售面积，仅按复式两层楼的建筑面积写进合同，合同中标明的建筑面积为l50余平方米。而物业管理公司要求在此基础上再加上阁楼面积约30m2进行收费。
案例十六 小区道路上管井多怎么办
某小区在施工过程中，物业管理公司就曾多次向开发商提出，小区的道路上管井过多、过密，希望能够调整位臵或者加以妥善处理。然而由于是“子”公司，人微言轻，再加上销售火爆，没有市场压力，这一意见和建议并未得到开发商足够的重视。
业主一住进小区，矛盾马上就暴露出来。没有实行人车分流的小区道路上人
来车往，那些与井箍密贴不严的井盖被压得乱响，到了夜间更是搅得邻边住户心神不安。于是，业主纷纷投诉到物业管理公司。
案例十七 垃圾桶位臵之争
某小区自装修开始，102室业主就投诉垃圾桶位臵离他家窗户太近，不卫生且有煞风景，要求将垃圾桶移走。可现场除101、102室前勉强有放垃圾桶的位臵外，就近没有其他合适的位臵。物业管理处在承诺将安排专人对垃圾桶进行定期清洗、垃圾实行袋装、及时清运等多项建议仍不能奏效的情况下，安排人员将垃圾桶移至该楼侧边自行车棚处。第二天，该栋楼上有业主向保洁员投诉，说垃圾桶距离太远，倒垃圾不方便，有的甚至将垃圾直接倒在单元门侧边地面上，以示抗议。不得已，该栋保洁员在不知情的情况下，又将垃圾桶移回了原位臵。l02室对此意见很大，认为物业管理处是在蒙骗他。万般无奈，物业管理处抱着应该不会被101业主投诉的侥幸心态，安排人员将垃圾桶移至l01室侧边位臵。
然而很快，101室业主即来到物业管理处强烈抗议，要求物业立即恢复垃圾桶的位臵，并在当天晚上私自将该栋垃圾桶搬回原来的位臵。这使得l02室对物业管理处极为不满，要求问题必须立刻解决。
案例十八 业主有了成见怎么办
某小区一位业主装修时，擅自在阳台顶棚焊接铁架，与楼宇内其他阳台极不协调。管理处发现后，立即发出停工整改通知书。业主对此怨声载道，说管理处限制她的自由，铁架非搞不可。管理处有关人员三番五次地耐心给她讲解装修管理法规，说明保持楼宇外观统一的必要性，在原则问题上决不退让。业主看出管理处态度坚决，只好按照要求进行整改。
虽说违章装修的问题解决了，但这位业主的心中也留下了对管理处的成见。影响了之后与业主的沟通，对此管理处应该怎么办?
案例十九 小区围墙倒塌砸坏汽车，物业管理公司该不该赔
2005年6月24日凌晨，吴先生住的小区一段围墙突然倒塌，将他的汽车砸坏。因多次与物业管理公司协商无果，该车一直未能修理。后吴先生单独委托价格鉴定机构对汽车修理价格进行了评估，物业管理公司拒绝恢复车辆原状和赔偿损失，吴先生不得已只能根据评估报告自行修理。他请求法院让物业管理公司支付汽车修理费、拖车费和评估费共计31 026元。
物业管理公司辩称：事故发生后，吴先生向某保险公司提出赔偿申请，并于同日获得保险公司赔偿的车辆维修费和拖车费27 923元，因此，吴先生无权作为诉讼主体请求物业公司支付修理费、拖车费和评估费等费用。在本案中，吴先生的实际损失为22 626元，保险公司实际赔偿了吴先生27 923．40元，即吴先生的损失已全部获得赔偿，而保险公司赔偿超过评估价值的部分属于保险公司的自愿行为，其也无权向物业管理公司追索。
此外，物业管理公司曾对小区的围墙进行过维修保养，并尽到了物业管理单位的义务。事故发生当日因降雨量很大，致使建造多年的围墙倒塌，并损坏了吴先生的车辆，因此吴先生的损失属于因意外原因导致的损失，不应由物业管理公司承担。
案例二十 保安未抓到窃贼，物业被判失职要赔偿
由于家在一楼且位于小区一角，严先生在住房上自行开设的一扇窗户外安装了防盗栅栏。2004年1月28日下午1时许，两名窃贼进入小区，一人从严先生家自行开设的窗户爬了进去。正当小偷入室时，在隔壁小区目击一切的另一住户陈某，立即奔至严先生小区的门卫室向保安人员报告。保安接报后前去巡视却未发觉异常情况，于是保安便又折回了门卫室。
下午3时许，严先生回家，发现家中现金被盗23 300元，当即报案。尽管不久后两名窃贼在另行作案时被捕，但严先生却以因保安的疏忽直接导致家中失窃而将物业管理公司告上法庭。
案例二十一 市政水压低业主屡屡投诉怎么办
某花园1～3层采用一次供水，其他部分实行二次供水。由于市政供水的水压偏低，导致3层以下用户的热水器经常无法使用，停水、断流现象频频发生。管理处多次向供水企业口头和书面反映，供水情况却一直没有得到改善。业主经常就此问题进行投诉，甚至有人还出言不逊。
案例二十二 业主投诉噪声扰民怎么办
某山庄入住后不久的一天凌晨，凌云l02室的业主来投诉，反映地下室水泵发出的低频噪声和水锤的撞击声，严重干扰他们的睡眠。
维修班长马上到业主家中及水泵房实地勘察，发现投诉属实。于是当即采取了临时性补救措施：停小泵，用大泵，先消除水锤的撞击声，保证业主当晚能有一个较好的睡眠环境。同时向业主承诺，等天亮以后再想办法给予彻底解决。
案例二十三 租住户搬出部分家私而没有业主书面许可怎么办
某花园B栋5楼F座的一租住户想要搬出一部分家私，但联系不上正在国外的业主。按照管理规定，租住户搬出家私，必须有业主的书面许可，否则管理处不予放行(这一规定有必要，现实中确发生过个别租住户拖欠业主房租、搬走业主家私而偷偷溜之大吉的事情)。急于搬出家私的住户万般无奈，找到管理处领导，恳请给以特殊照顾。
管理处的领导考虑，若简单放行，恐怕损害业主的利益；若拒不放行，又会使住户感到不便。物业管理公司应该怎么办?
案例二十四 夜间电梯停运延误抢救，物业管理公司是否应承担责任 某夜2时许，家住某小区高层楼宇的孙姓老人心脏病突发，老人家属拨打急救电话后，立即背着老人冲向电梯口，但此时电梯已停运，由于老人是心脏病不方便多动，所以不能由家属背着从楼梯下楼，等家属辗转联系到电梯值班人员，已经与老人发病时间隔了将近一个小时，老人因抢救无效死亡。其家属认为物业公司应按照约定提供电梯服务，其未按约履行义务，致使老人在病情危急的情况下无法使用电梯而导致死亡，应赔偿丧葬费、死亡赔偿金及精神抚慰金共计25万元。
案例二十五 外墙挂广告住户家长毛责任谁承担
张先生是大东区草仓路某小区的业主。2004年lo月30日，他与负责小区物业管理的物业管理公司签订了一份协议。协议约定，物业管理公司在张先生家西外墙处做墙体广告，并在广告期间给张先生一定补偿。协议签订后，沈阳某广
告有限公司开始在张先生家西外墙体上安装广告牌。此后，张先生发现自家室内墙壁角部发霉。去年4月下旬，他将物业管理公司和广告公司告上法庭，称物业管理公司和广告公司在家西外墙上安装广告牌，致使屋内墙体长毛，要求赔偿经济损失一万元，并将墙面恢复原状。
案例二十六 这样的物业管理招标合不合法
某物业管理公司接到了成都某开发商发出的招标邀请，参加了由该开发商举办的大型住宅区物业管理招投标活动。后该开发商向该物业管理公司发出“中标通知书”，通知该物业管理公司中标。该物业管理公司依照约定前往成都与该开发商签订”前期物业管理服务合同”。到达成都以后，该物业管理公司发现该开发商同时向3家物业管理公司发出了“中标通知书”，该物业管理公司要求依照投书的内容签订”前期物业管理服务合同”。但开发商表示，需要就前期物业管理服务合同的主要条款与3家物业管理公司再进行协商，并根据协商的结果确定与哪家物业管理公司签订正式合同。
案例二十七 业主委员会贴失实“公告”怎么办
思南新苑位于思南路88号，由陆家嘴物业公司进行前期物业管理。思南新苑业主委员会成立后，于当年9月23日在小区的公告栏内张贴《致业主书——情况汇报》，说陆家嘴物业公司做假账，侵吞属于思南新苑小区全体业主的停车费，并且将小区的设备运行维修费挪作发工资及其他用途，侵占了业主的利益。陆家嘴物业公司一纸诉状把思南新苑业委会告上法庭。法院审理后认定，思南新苑业委会在小区内张贴《致业主书——情况汇报》，措辞激烈，且所涉事实依据欠充分，其申诉意见缺乏事实依据．
案例二十八 乱停车的访客蛮不讲理怎么办
某双体日，一辆外来的挂着武警牌照的白色宝马车停在某大厦地下车库进出通道的挡车器前，要求存车去见楼上的一位业主。车库保安员礼貌地上前告知，这里都是私家车位，不能停放外来车辆。车主转而又要求打开车挡，说到车库调头后就走。谁知他进了车库，并没有要走的意思。保安员再次前去，委婉地劝其另寻就近的停车场，车主竟破口大骂。
管理处安全主管从办公室的监视器中发现了这一情况，急忙赶到现场。他应该怎样处理这件事?
案例二十九 业主遛宠物污染环境怎么办
在北京欧陆经典——万兴苑小区，许多业主家里都养了猫、狗等宠物。养宠物的人大多有个习惯，就是每天清晨和傍晚，带宠物到小区内遛圈。此时也恰逢宠物便溺的时候，经常弄脏小区的道路、广场、绿地等。
案例三十 不帮业主抢险，物业管理公司是否应承担责任
张先生在江北某小区内有一处一楼的门面，经营着一家餐饮店。2006年7月7日早上6时许，天降暴雨。小区人行道下的排洪沟突然爆裂，大量污水迅速涌入地势较低的餐饮店内。店内人员来不及抢救店内财物，造成店内存放的食品、原材料及部分设施设备被污水浸泡、毁损。事发时，小区的物业管理处也遭受了污水的袭击。物业管理处工作人员忙着抢救自己的财物，没有派员工对该店的财
物进行抢救，没有一个人来张先生店里帮忙。据悉，2002～2005年，该排洪沟已发生4次爆裂。事后经清点，物业管理处认可张先生遭受的财物损失为1．5万余元。由于赔偿问题没有得到解决，张先生将物业管理方告上法庭，要求赔偿财物损失(1．5万余元)和停业损失共计3．2万余元。
物业管理法规部分
1、某集团组建新的物业服务企业，已领取营业执照，注册资金为350万，准备响应一个25万平方米建筑面积的住宅项目物业管理招标。请回答：
(1)物业服务企业是指( )的企业
A、依法取得独立法人资格 B、具有相应资质 C、从事物业管理 D、从事物业服务
(2)新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30天内持( )等文件向注册地房地产主管部门申领资质。
A、营业执照企业章程
B、物业管理专业人员职业资格证书和劳动合同
C、缴纳社会保险费或综合保险费
D、取得物业管理师资格的专业人员不少于一人
(3)根据相关规定，你认为该公司可以核定为( )。
A、一级资质 B、二级资质
C、三级资质 D、三级资质并设一年暂定期
(4)以该公司的资质如果参与了以上项目的投标，你认为( )。
A、注册资金已符合要求，
B、可以参加投标
C、超越了资质等级承接物业管理业务 D、房地产主管部门可以进行处罚
(5)该公司核定相应的资质后可以承接以下的物业管理项目( )。
A、各种物业管理项目
B、30万平方米以下住宅和8万平方米以下非住宅
C、20万平方米以下住宅和5万平方米以下非住宅
D、20万平方米以下住宅和8万平方米以下非住宅
2、某售后公房小区内楼道的栏杆年久失修，突然断裂，导致肖女士意外从三楼摔到二楼。居民呼救后，物业服务企业人员及时赶到了现场，将肖女士急送医院治疗，被诊断为右侧股骨粉碎性骨折。肖女士为此住了三个月的医院。出院后，双方就赔偿问题多次协商，均没谈拢。肖女士遂将物业告上了法庭。经审理，法院作出判决，物业赔偿肖女士医疗、营养、护理、伤残赔偿、精神损失、律师费等共计5．96万元。请分析此案：
(1)物业服务合同应当对( )等内容进行约定。
A、物业管理事项 B、服务质量 C、双方的权利义务 D、违约责任
(2)《物业管理条例》规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，为业主提供( )。
A、物业服务 B、相应的服务 C、优质的服务 D、需要的服务
(3)该小区内楼道的栏杆年久失修，说明物业服务企业( )。
A、未能履行管理规约的规定
B、未能履行物业服务合同的约定
C、对公共部位没有尽到巡查、维修、养护的义务
D、对危及公共安全的情况没有采取应急防范措施
(4)该案法院判决物业服务企业赔偿5．96万元，是因为( ) 。
A、物业服务企业是公共部位设施管理维修的责任人
B、由于未能履行物业服务合同约定，导致业主人身受到损害，应当依法承担相应的法律责任
C、物业服务企业是小区的管理者，应当承担法律责任
D、肖女士是小区业主，凡人身受到损害，物业服务企业都应当赔偿
(5)物业存在安全隐患可能危及公共利益或他人合法权益的，( ) 。
A、责任人应当及时维修养护
B、责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可由物业服务企业维修养护
C、责任人不履行维修养护义务的，依法追究刑事责任
D、维修费用由责任人承担
3、某房地产开发企业建造一住宅小区，建筑面积十万平方米。2007年5月通过招投标选聘了物业服务企业，2007年10月1日开始售楼。请问：
(1)建设单位应当在销售物业之前做好以下工作( )。
A、制定临时管理规约
B、选聘物业服务企业
C、将临时管理规约向业主明示
D、对遵守临时管理规约予以书面承诺
(2)根据《物权法》的规定，业主对建设单位聘请的物业服务企业，( )。
A、一定要认同
B、有权依法更换
C、到前期服务合同期满可以更换
D、成立业主大会后可以依法更换
(3)根据《物权法》的规定，对于建筑物及其附属设施，业主( ) 。
A、可以自行管理
B、可以委托居委会管理
C、可以委托物业服务企业管理
D、可以委托其他管理人管理
(4)小区内的业主应当在物业所在地的区、县( )的指导下成立业主大会。
A、房地产行政主管部门和人民政府 B、房地产行政主管部门或街道
C、房地产行政主管部门或民政部门 D、房地产行政主管部门和街道
(5)如果该小区符合条件成立业主大会，选举业主委员会的，应当白业主委员会成立后30天内，向物业所在地( )备案。
A、区、县房地产行政主管部门 B、街道办事处 C、乡镇人民政府 D、居委会
4、某房地产公司开发的景泰花园共有商品房1126套。从2004年ll月开盘出售，到2005年5月全部销售完毕，并交付使用了960套，占全部建筑面积的
85％。
2005年7月，该开发企业和物业公司共同筹备成立业主大会的各项事宜，并
建议在该小区的围墙内侧让广告公司做一些广告牌，使小区业主能有一些收益。
请分析：
(1)该小区成立业主大会符合哪一项条件( )。
A、出售建筑面积50％以上
B、首套住房出售并交付使用已满两年
C、房屋入住超过50％
D、出售并交付使用的建筑面积达50％以上
(2)召开首次业主大会应当由( )书面报告房地局。
A、物业公司或建设单位 B、街道办事处或居民委员会 C、建设单位或业主 D、业主委员会或业主大会
(3)房地局接到建设单位书面报告后应当( )。
A、和物业公司组织业主推荐产生业主大会筹备组
B、和街道办事处组织业主推荐产生业主大会筹备组成员
C、筹备组成员名单白成立后七天内在小区书面公告
D、筹备组白成立后三十天内召开首次业主大会
(4)利用小区的围墙内侧做广告，应当由( )。
A、业主大会决定
B、经营收益归物业公司和业主共同所有
C、经营收益归拥有该物业的业主所有
D、主要补充物业维修资金
(5)业主大会的主要议程有( )。
A、表决通过两个文件…．《业主大会议事规则》和《管理规约》
B、选举产生一个重要机构…．业主委员会
C、作出一个重要决定…一对原有的物业服务企业是续聘还是另行选聘
D、选举业主委员会主任、副主任
5、本市某一住宅小区内按规划配臵的属于开发商地下停车库尚有空余，但开发商只售不租，造成部分车主路面乱停车，且不付停车费，由此引起矛盾。业委会和物业公司都颇感棘手。请分析：
(1)物业管理区域内的机动车停车场(库)，( )。
A、必须提供给本区域内的使用人使用
B、只能提供给本区域内的业主使用
C、应当提供给本区域内的业主使用人使用
D、可以提供给本区域内或区域外的的业主使用人使用
(2)停车位尚有空余的，可以( )给本区域外的单位或个人使用。
A、临时出借 B、临时抵押
C、转让 D、临时出租
(3)业主大会决定对车辆在全体共用部分停放的( )。
A、不得占用消防通道
B、不得妨碍行人和其他车辆通行
C、如有违规，物业公司可以按约定进行处理
D、费用由责任人承担
(4)物业服务企业应当按照以下要求提供停车管理服务( )。
A、履行物业服务合同相关停车管理的约定
B、制定停车管理制度
C、地面、墙面设立交通标识
D、遵守业主大会决议
(5)此案应如何处理( )？
A、建设单位按规划要求配臵的停车设施，尚未出售的应当出租，不得闲臵不用。
B、停车位要转让的，受让对象应当是本物业管理区域的业主和使用人
C、按照规定或约定机动车停放人应交纳车辆停放费
D、车辆在公共部位停放的收益，归共同拥有该物业的业主所有
6、某住宅小区分二期开发。一期完工后，业主入住，并成立了业主大会。业主大会就整个区域的物业管理事项作了约定．一年后，二期工程完工，二期部分业主以一．二期物业有差异为由，要求在一．二期物业之间增设围墙，并称一期业主大会无权对二期的物业管理事项作出决定，要求独立成立业主大会，另行选聘物业服务企业．由此引发矛盾。
请分析：
(1)该小区二期部分业主要求独立成立业主大会( )。
A、正确。因为是分期开发，物业档次不同，所以可以独立成立业主大会
B、正确。如果二期另行选聘物业服务企业，则可与一期物业开展竞争，优胜劣汰。
C、错误。该小区虽分期开发，但属划定为一个区域，，配套设施设备共有
D、错误。划定为一个区域的二期业主进户后，自然成为该业主大会的成员，不可再单独另行成立业主大会
(2)业主大会成立后，业主委员会应当将业主大会决定的事项告知( ) 。
A、 房管部门 B、街道政府
C、业主大会 D、建设单位
(3)建设单位在继续销售该区域内其他物业时，应在( )中明示业主大会的决定事项。
A、业主公约 B、业主大会议事规则 C、销售合同 D、物业服务合同
(4)一期业主大会的决定，对( )具有约束力。
A、一期业主 B、已进户业主
C、已入住业主 D、全体业主
(5)尚未划分或者需要调整物业管理区域的，区(县)房管部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府)，按照配套设施设备共有规定，结合当地( )划分物业管理区域。
A、传统习惯 B、居民习惯
C、居委会布局 D、物业管理布局
7、某小区部分业主对物业服务企业公布的专项维修资金帐目有疑义，更对道路车辆停放、电梯轿厢设臵广告等经营收入和使用情况不明。因此，要求物业
服务企业公布所有费用的发票和清单，并接受业主的查询。请分析：
(1)关于专项维修资金的表述，正确的是( )。
A、专项维修资金属于全体业主
B、专项维修资金每年至少公布二次
C、专项维修资金用于物业保修期满后物业共用部位、共用设备设施的维修和更新、改造
D、专项维修资金收取、使用、管理的办法由业主大会决定
(2)物业维修、更新、改造的费用按以下规定承担( )。
A、专有部分的费用由拥有专有部分的业主承担
B、部分共用部分的费用由拥有这部分产权的业主按各自建筑面积比例共同承担
C、全体共用部分的费用由小区全体业主按各自建筑面积比例共同承担
D、人为损坏的由责任人承担
(3)业主对物业服务企业公布的专项维修资金帐目有疑义，可以要求( )。
A、业主委员会公布维修资金发票原件和费用清单
B、业主核对维修资金发票原件和费用清单
C、业主发现违法使用维修资金情况，可向房地产管理部门进行投诉。
D、经业主大会决定，可委托具有相应资质的会计事务所对维修资金情况进行审计。
(4)物业服务企业代管的维修资金应当至少每半年公布一次( ) 。
A、交纳使用结存的金额
B、维修项目和费用及分摊情况
C、利用共用部分从事车辆停放、设臵广告等经营收入和使用情况
D、业主大会、业主委员会工作经费支用情况
(5)市业主大会可以委托社会中介机构进行商品住宅维修资金财务管理的
( )活动。
A、维修资金记帐 B、维修资金代理记帐 C、审计 D、工程预决算审价
8、甲小区某号502室业主王某因某物业服务企业未在该号楼顶平台落水管道进121处按规范要求设臵防护网，被小鸟钻进管道内筑巢，致使管道堵塞，又加上602室业主华某在装潢时，未经物业公司同意擅自将602室阳台处的排水口封死。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水从楼顶落水管道接151处流进602室阳台，因该阳台排水口已封死，积水无法排出，沿602室周围墙角流入502室，致使502室业主王某的装潢、家电受损。王某要求赔偿，但因602华某与物业管理公司相互推诿，王某遂诉讼至法院。试分析：
(1)502王某家中进水的主要原因是( )。
A、物业公司没按规范要求设臵防护网
B、小鸟钻进管道筑巢使之堵塞
C、602业主擅自封掉阳台排水口
D、遭遇大雨，不可抗力所致
(2)物业服务企业每年应不少于两次对小区的( )进行循环性、预防性的疏通。
A、 明沟 B、 暗管 C、天沟 D、立管
(3)擅自将阳台排水口封死，是属于物业使用禁止行为中的( )。
A、违法搭建建筑物 B、破坏房屋承重结构
C、破坏房屋外貌 D、损坏共用设施设备
(4)对业主违规的装修行为，物业服务企业应当( )。
A、及时采取积极有效措施予以劝阻制止
B、发出《违法(规)行为整改通知书》
C、劝阻无效的，24小时内书面报告相关部门
D、不予办理该房地产的转移、抵押登记
(5)本案502业主要求赔偿，你认为( )。
A、此事由602和小鸟共同引起，物业服务企业没有直接责任，所以应由602赔偿。
B、602的违规装修物业服务企业没有及时劝阻制止，所以主要应由物业服务企业赔偿。
C、602业主负主要责任，物业服务企业负次要责任。
D、物业服务企业负主要责任，602业主负次要责任。
9、某业主办理了入住手续后，即请施工队进行装修。为增加室内净空高度，业主要求施工队凿去现浇楼板的面层，致使楼板局部产生裂缝，也影响其楼下业主的正常使用。
(1)为规范装修行为的宣传和指导，物业服务企业应当依据有关法规制定
( )，履行对业主装修的管理职责。
A、住宅使用公约 B、业主公约
C、住宅装修须知 D、物业管理服务合同
(2)要加强住宅装修前的管理，就要做到( )。
A、物业服务企业应当及时向业主告知住宅装修的禁止行为
B、业主应当将施工单位、施工期限、装修内容等书面告知物业服务企业
C、物业服务企业应当对业主提供的施工方案有违规的提出整改意见
D、物业服务企业可与施工单位签订《住宅装修管理协议》
(3)发现业主在物业装饰装修中违反法律法规及管理规约、临时管理规约的，要予以劝阻制止，这是住宅物业保安人员岗位规范中( )岗的要求。
A、门卫 B、巡逻 C、监控 D、车管
(4)业主在物业装饰装修中违反法律法规及业主公约、业主临时公约的，经劝阻制止无效，属于( )。
A、一级物业管理重大事件 B、二级物业管理重大事件
C、三级物业管理重大事件 D、四级物业管理重大事件
(5)三级物业管理重大事件的报告程序和时限是( )。
A、报告人是小区经理
B、发现30分钟内及时报告公司主管领导
C、同时报告房地局和相关管理部门
D、协助处臵
10、某业主装修，造成楼下业主卫生间的顶棚渗漏水。楼下业主向物业服务企业反映，物业服务企业接到报修后，立即到现场查明原因并要求楼上业主配合修理。但楼上业主不愿配合，致使楼下卫生问顶棚渗漏水问题不能解决。302室
业主便对物业服务企业有关人员说：“问题不解决，我就不交物业服务费”。假定该小区按照三级服务标准收费的，请分析该案例，回答以下问题：
(1)物业服务企业接到报修后正确的做法是( )。
A、要按物业管理行业规范的要求，及时提供修缮服务
B、要协助业主检查损坏原因
C、提供维修建议
D、有修理能力的，为业主提供有偿服务
(2)该物业的维修问题属于( )项目。
A、一般维修 B、急修 C、翻修 D、大修
(3)按照三级服务标准，物业公司应该如何处理本案中的维修问题( )。
A、24小时受理业主和使用人报修 B、半小时内赶到现场处理
C、一般修理一天内完成 D、两小时内赶到现场处理
(4)违反物业服务合同约定，业主逾期不交物业服务费用的，( ) 。
A、业主委员会应当督促其限期交纳
B、物业服务企业应当督促其限期交纳
C、逾期仍不交纳的，业主委员会可以向业主收取滞纳金
D、逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉
(5)本案的渗漏水问题楼上业主应当及时配合维修，因为( )
A、物业使用中已经危及了他人利益
B、责任人应当及时应急维修
C、责任人不履行，物业服务企业可在公安机关或居委会到场见证下具体实施
D、费用由责任人(楼上业主)承担
11、业主张某于2004年11月购买了本市某商品住宅一套，。2005年1月该住宅出售单位书面通知张某办理入住手续。可是张某直到2005年6月才前往物业服务企业办理进户。物业服务企业要求张某缴纳2004年ll月至2005年6月的服务费。张某觉得6月份之前自己并未入住，不该交费用的。分析本案，回答下列问题：
(1)国家和本市规定的物业服务收费的原则是( )；
A、合理、公开、收费与服务水平相适应
B、合理、公开、收费与经济能力相适应
C、合理、公开、质价相符
D、合理、公平、质价相符
(2)业主张某的物业管理费开始起算的依据是( )；
A、办理入住手续之日的当月
B、书面办理入住手续之日的当月
C、书面办理入住手续之日的次月
D、书面通知办理入住手续之日的次月
(3)假如张某购买的是二手房，那么应当从( )起支付物业管理服务费。
A、房屋产权转移之日的次月 B、办理入住手续的次月
C、办理入住手续的当月 D、房屋产权转移之日的当月
(4)业主在物业管理活动中，履行下列义务( )。
A、遵守管理规约、业主大会议事规则
B、遵守物业管理区域内公共部位、设施设备使用等各方面的规章制度
C、按时交纳物业服务费用
D、按规定交纳专项维修资金
(5)物业服务企业收取物业服务费后应当( )。
A、遵守法律法规及有关文件的规定 B、严格履行物业服务合同
C、为业主提供优质服务 D、为业主提供质价相符的服务
12、张某2006年10月通过二手房交易买下家园小区一楼两室一厅的住宅一套，并立即开始装修，装修过程中擅自在独用天井内搭建房屋，并改变卫生问原有设计位臵。2007年5月张某将该处房屋出租给理发店老板做宿舍，结果这套房屋住进了16个人，这些人每天半夜归来，嘻哈吵闹，楼上居民不得安宁。居民们多次向物业公司反映，小区经理找了业主张某，找了理发店老板，也找了这些居住在里面的理发店员工，几次协调都无成效。请问：
(1)业主张某的行为属于( )。
A、损坏房屋承重结构，违法搭建建筑物、构筑物，群租
B、违法搭建建筑物、构筑物，擅自改变物业使用性质，群租
C、擅自改变物业使用性质， 损坏房屋承重结构，群租
D、违法搭建建筑物、构筑物，占用共用部分，群租
(2)业主大会和业主委员会对违章搭建、侵占通道等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规及管理规约，要求行为人( )。
A、停止侵害 B、消除危险 C、排除妨害 D、赔偿损失
(3)对侵害自己合法权益的行为、相关业主、使用人可以依法( )。
A、向人民法院提起诉讼 B、由居委会协调
C、由业主委员会制止 D、物业服务企业劝阻
(4)根据《上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划》的有关内容，整治违法搭建工作由市城管执法局牵头( )等部门配合。
A、市规划局 B、市消防局
C、市房地资源局 D、街道办事处
(5)根据《上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划》的有关内容，整治“群租”工作由( )牵头，会同有关部门共同组织实施。
A、市公安局 B、市工商局
C、市人口综合管理办公室 D、市房地资源局
13、2006年初**别墅区62单元业主在自已的三层露台上建造阳光玻璃房，并在房屋北侧侵占一部分公共绿地搭建房屋，物业服务企业发出整改通知单，业主仍不整改，遂报告了房地产办事处。试回答：
(1)该业主的行为，是以下各条中的( )。
A、违法搭建建筑物、构筑物 B、破坏房屋外貌
C、擅自占用物业管理区域的绿地 D、擅自改变物业使用性质
(2)下列说法正确的有：( )。
A、物业服务企业发出整改通知单是合法的民事关系的处理方式
B、物业服务企业发出整改通知单是依法作出管理手段
C、业主不予整改不承担相应责任
D、房地产办事处接到报告后应依法制止，责令其整改
(3)根据本市有关规定，对该业主违规搭建行为，可依法作出限期拆除决定的部门有：( )。
A、市或区县规划管理部门 B、区县房地产行政管理部门
C、市和区县城市管理执法部门 D、市和区县工商管理部门
(4)区、县房地产管理部门查证认定附有违法建筑并结构相连的房屋，其处理程序为( )。
A、制作认定书，送达房地产登记机构
B、制作认定书，送达当事人和房地产登记机构
C、房地产登记机构收到认定书后，应在房地产登记册予以注记，并不予办理房地产转移、抵押登记。
D、认定书中可要求当事人限期白行拆除违法建筑，当事人白行拆除后，依法办理注销附有违法建筑并结构相连房屋的注记。
(5)根据《上海市加强住宅小综合管理三年的行为计划》对违法搭建的整改精神要求有( )。
A、有效遏制新增违搭建
B、积极梳理、分类解决存量违法搭建
C、加快网格化管理向住宅小区延伸
D、整治违法搭建工作由市城管执法局牵头，市规划局、市房地资源局等部门配合。
14、杨浦区某某苑小区成立第二届业委会后，经业主大会决定，业委会委托沪江诚信会计事务所对前两年的物业服务费和车位费等情况进行了审计，审计发现，大量支出不规范，如前业委会主任签字，入帐一张白条为人防工程维修费6000多元，人工费占78％(且只有一人签名代领)，并在车位费中支出等。
(1)委托会计事务所，必须经物业管理区域中( )。
A、专有部分占建筑物总面积的2／3以上的业主且占总人数过2／3以上的业主同意
B、专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意
C、全体业主的2／3以上
D、全体业主的l／2以上
(2)会计事务所的职责是( )。
A、应当委派专业人员按照相关法规和有关规定进行管理，并接受业主及业主委员会的查询
B、对违反国家相关法规和维修资金收支使用管理规定以及损害业主利益的行为，应当向业主委员会提出改正意见
C、业主委员会不接受或不完全接受的，应当及时向全体业主和政府主管部门报告有关情况，并在审计报告中加以注明
D、专人负责日常货币收支保管，以及现金、银行日记帐地登陆
(3)根据本市有关规定，对物业维修、更新费用在维修资金中列支的，必须
( )。
A、物业服务企业凭业委会主任审核签章的支付凭证和有关费用清单入帐。
B、物业服务企业凭业委会正、副主任审核签章的支付凭证和有关费用清单入帐。
C、发生的维修项目和费用以及按户分摊情况每半年向全体业主公布一次。
D、业委会的活动经费可以在维修资金中列支。
(4)案例中入帐的一笔人防工程维修费6000多元，下列说法中正确的是
( )。
A、人防工程维修费不可以在车位费收益中支出
B、车位费收益应纳入维修资金，归全体业主共用
C、维修用的设施材料费不能以白条入帐 D、维修人工费按总费用的30％提取
(5)《上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划》中，明确提出，要引导业主选举产生( )，热心公益事业、责任心强，具有社会公信力和一定组织能力的业主委员会成员。由此案例可看出其重要性。
A、知法 B、守法 C、公正 D、廉洁
15、某某花园属高层住宅小区，于2006年初建成并出售交付使用，开发商将物业服务费改为2．85元／M2，许多业主由于对分等收费规定不甚了解，因此只觉得收费较高而有意见。试回答：
(1)《上海市住宅物业服务分年收费管理暂行办法》实行的日期是( )。
A、2003年9月1日 B、2004年11月1日
C、2005年10月1日 D、2007年10月1日
(2)案例中建设单位决定的物业服务费标准( )《上海市住宅物业服务等收费标准》的最高服务等级收费标准。
A、符合 B、未超过 C、已超过 D、基本符合
(3)案例中建设单位拟定物业服务费标准必须符合( )。
A、在选聘物业服务企业发布指标公告或协议价格15个工作日前将拟定的收费标准报物业所在地的区县物价部门确认。
B、物业服务企业有提供未涵盖的服务内容和设施设备而提高服务水平的
C、应委托市物业管理协会组织专家论证
D、经市价格主管部门备案的
(4)物业服务企业应当按规定明码标价，其内容包括企业名称、( )等。
A、服务内容、标准 B、计费方式、起始时间
C、收费项目标准 D、监督举报电话
(5)物业服务企业违反国家和本市物业管理法规及有关规定，未提供相应物业服务的又收费不规范的，由( )根据国家与本市的有关规定分别予以处理。
A、房地产行政主管部门 B、工商行政管理部门 C、价格主管部门 D、区县政府
物业管理概论部分
1、本市某住宅小区前期物业管理合同2005年l2月底到期。由于很多业主对先前的物业服务不很满意，2005年8月底，业主委员会通过决议，拟选聘新的物业企业，提交业主大会讨论。业主大会以书面征求意见的形式下发了业主大会意见征询单。请你根据所掌握的知识回答以下问题：
(1)业主大会作出选聘新的物业企业的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权( )以上通过?
A、二分之一 B、三分之一 C、三分之二 D、四分之三
(2)业主大会选聘具有相应资质的物业管理企业，业主大会( )选聘物业管理企业。
A、必须通过招投标的方式 B、可以通过招投标的方式
C、必须通过协议的方式 D可以通过协议的方式
(3)业主大会会议的召开，可以采用( )的形式。
A、集体讨论 B、书面征求意见 C、业主委员会会议 D、电话征求意见
2、某开发商白2002年2月起至2005年9月开发了S住宅小区，2003年8月开始出售并交付使用住宅的建筑面积达到百分之九十以上，业主多次要求成立业主大会。开发商借条件不成熟为由未向区县房地产管理部门书面报告。无奈，业主向区、县房地产管理部门提出成立业主大会的书面要求。开发商还是借故拖拉至今。请回答以下问题：
(1)s住宅小区符合了业主大会成立的条件，这是因为( )。
A、首套房屋出售并交付使用已满2年
B、首套房屋出售并交付使用已满l年
C、房屋出售并交付使用的建筑面积达到了三分之二
D、房屋出售并交付使用的建筑面积达到了百分之五十以上
(2)对开发商还是借故拖拉，区、县房地产管理部门应责令其限期改正，可处( )的罚款。
A、一万元以上十万元以下 B、一千元以上一万元以下
C、一万元以上三万元以下 D、五万元以上十万元以下
(3)S住宅小区共有住宅200套，其中19套未出售。2005年10月，在区物业管理行政主管部门的主持下一切筹备工作就绪后进行了投票选举业主委员会。以下说法正确的是( )。
A、未出售的19套住宅应计算为开发商投票权
B、未出售的19套住宅按二分之一(9套)计算为开发商投票权
C、未出售的19套住宅应计算为业主投票权
D、未出售的19套住宅不计算投票权
3、最近，某高校想将学校的后勤及服务部门重新整合，成立物业公司。于是授权学校后勤处负责人筹备成立物业公司。该负责人虽然建筑专业毕业，也从事后勤行政管理工作，但对物业管理工作毫无经验，也了解物业管理的组建过程、设立条件等基本要求。请你给他当当参谋。
(1)设立物业管理公司起名时( )。
A、必须预先审核企业名称 B、不须预先审核企业名称
C、可以预先审核企业名称 D、必须在名称中标明“有限责任”的字样
(2)物业管理公司的组建过程主要包括( )等几个方面。
A、可行性研究 B、人才储备 C、起草公司章程D、注册登记多
(3)物业管理公司的设立条件包括( )等。
A、注册资本金 B、股东的人数和法定代表人
C、管理处住所和公司人员 D、公司章程和组织机构
(4)设立有限责任公司所需提交的主要文件有( )等。
A、登记申请书 B、公司章程
C、验资证明 D、公司法人任职文件
(5)物业管理企业设立的投资主体可分为( )等。
A、国有物业管理企业 B、合伙物业管理企业
C、个人独资物业管理企业 D、外商投资物业管理企业
4、某小区通过招投标选中了上海某物业公司来管理。在管理过程中，物业管理处了解到该小区退休干部较多，但提供老人活动场地没有，健身器材也没有。管理处与街道办事处协商，最后由街道办事处落实健身器材，再由管理处管理的一间空仓库改建成小区居民室内健身活动中心。物业公司还协助居委会开设了插花班，英语学习班，美术班等一系列丰富多彩的老年学习班。
(1)“落实健身器材，改建室内健身活动中心"是( )的工作内容。
A、社区建设 B、行业管理 C、城市建设 D、创建文明小区
(2)创建文明小区活动，物业公司应该( )。
A、与我无关 B、积极参与 C、大力支持 D、综合协调
(3)构建社区物业管理与社区建设良性互动机制能（ )。
A、发挥社区对物业管理的指导协调工作
B、形成主动参与社区建设的新格局
C、共享社区公共资源
D、解决物业管理中的“急难愁"问题
(4)协助居委会开设一系列老年学习班，搞好社区文化是物业管理企业的
( )
A、权力 B、义务 C、任务 D、责任
(5)本案体现了物业管理与社区建设在( )的方面是一致的．
A、改善居民的生活环境 B、提高居民的生活质量
C、健全居民的治安秩序 D、增强居民的自治意识
5、管理处王主任接到上级今晚台风警报的通知，便叫操作工人用铅丝把刚种植的小树固定住，并在旁边插上警示牌子。当晚李某带领四岁女儿回家，女儿在绿地上蹦跑是撞到了铅丝上，脸上出血。王主任闻讯立即和李某把孩子送到医院，王主任又打电话给操作工人要求用毛竹一劈二，把铅丝包起来，毛竹涂上醒目的绿漆，又写上小心油漆几个大字。次日王主任家访了该女孩，李某深受感动。请分析该案例：
(1)造成小女孩受伤，( )应承担责任．
A、物业公司 B、业主李某 C、王主任 D、小女孩
(2)用铅丝固定小树是物业公司的( )
A、绿地规划 B、绿地施工 C、绿地养护 D、绿地植物配臵
(3)从这件事上反映出物业管理人员应具备( )的职业道德．
A、爱岗敬业 B、诚实守信 C、办事公道 D、真实服务
(4)住宅小区的绿化具有( )的作用．
A、保护，改善生活环境 B、美化环境
C、陶冶情操，修身养性 D、弥补建筑物的缺陷
(5)王主任在处理该事件中始终坚持了( )原则．
A、服务第一，以人为本 B、企业经营，以人为本
C、综合管理，以人为本 D、业主自治管理，以人为本．
6、某小区业主大会委托业委会与A物业公司商定该小区管理事项，但未签订书面合同。当年夏天，狂风暴雨次数较多多，小区的外部设施和花草树木破坏较大，A物业公司对此进行了全面整顿，并垫付了一大笔钱。事后A物业公司经业主委员会同意在小区贴出增收物业服务费的布告，不少业主拒交增加的服务费，双方争执不下，最后物业公司向法院起诉。法院调查清楚了A物业公司为小区管理垫付的费用，且证明了每笔开支的合理性和正当性，确认垫付费用花在小区必须的修缮养护上，与早先口头约定的管理事项大致相同，最后宣判小区业主支付物业公司垫付的费用。
(1)本案纠纷产生的根源是双方没有( )的物业服务合同．
A、签订口头 B、签订书面
C、约定口头 D、约定书面
(2)本案业主委员会( )同意物业公司在小区增收物业服务费
A、有权 B、无权
C、经业主大会授权可以 D、经业主授权可以
(3)对狂风暴雨造成的设施和花草的破坏，本案正确的做法是( )
A、书面合同有约定的按约定
B、书面合同无约定的，不必进行整顿
C、书面合同无约定的先进行整顿再结算费用
D、书面合同无约定的提交业主大会讨论，按业主大会的决定执行
(4)物业公司与业主的纠纷还可以通过( )途径来解决。
A、协商 B、调解 C、行政裁决 D、仲裁
7、2004年6月中旬，上海宏达国际物业管理公司与上海谱中臵业公司签约，为其开发的星海名人广场提供物业管理顾问服务，随后由管理、土建、机电、智能化等方面6名专业人士组成的顾问团即抵达现场，开始了前期顾问服务工作。顾问团通过分析市场、阅读图纸、勘验现场和比较测算，以独特的身份和视角，提出了30余项优化设计建议。期间，他们还发现整个小区的消火栓系统存在着设计超标的问题。不仅无谓增加了30多万元的建筑成本，而且还无端影响了户内布局。于是，宏达国际顾问团提议发展商抓紧找设计院洽商变更设计，取消一道消火栓及其立管。发展商认为顾问团的建议确实很有道理，便马上和设计院进行交涉。不料设计院不愿意否定自己的设计方案，坚持认定必须要有三道消火栓及其立管，发展商反复交涉也未获认可。之后，顾问团的专业人员仍然不屈不挠，书面列出国家消防设计规范的有关条款，并和星海名人广场的原消火栓设计进行对比分析，指出其不合理所在。发展商据此再次找到设计院，设计院这次无法予以拒绝，只好按照宏达国际顾问团的意见修改了设计。分析本案，回答以下问题：
(1)本案中，上海宏达国际物业管理公司与上海谱中臵业公司签约，为其开发的星海名人广场提供( )服务。
A、前期物业管理 B、早期介入 C、日常运作管理 D、规划设计
(2)本案中，顾问团应该从( )角度提出建议?
A、从满足物业管理服务需求 B、物业管理运行质量
C、控制物业管理经济成本 D、物业规划设计效果
(3)本案中，宏达国际物业公司派出由管理、土建、机电、智能化等方面6 名
专业人士组成的顾问团抵达现场，开始前期顾问服务工作，是否合理?为什么?( )
A、合理，因为根据规定早期介入并不是整个公司的介入，而是可以选派专业技术人员进行技术指导。而本案中正是如此，所以合理：
B、不合理，因为本案中宏达国际物业公司的老总没有参与其中介入，所以不合理。
(4)物业公司早期介入有何作用?( )
A、有利于优化设计，完善细节；
B、有利于减少使用中的后遗症，提高房屋的建造品质；
C、有利于物业管理企业对所管物业的全面了解；
D、有利于物业公司日后的管理与服务；
8、某一住宅楼宇，一梯两户，其中3号501室的业主以502室多了一个2平方米的小过道为由(那是设计上的问题)，强占了共用的消防间，将箱柜等杂物堆在里面，并加上锁，不准其他的业主使用。不仅剥夺了别的业主的权益，更严重影响了消防安全。为此事大家对501室的业主意见很大，反映到物业管理企业，物业管理企业避而不管。请回答以下问题：
(1)501室业主的做法是否违法?( )
A、不违法
B、违法
C、在502室同意情况下不违法
D、在物业管理企业同意情况下不违法
(2)该消防间应归谁所有?( )
A、501室所有 B、501室和502室共有
C、该栋楼房的所有人共有 D、整个物业管理区域全体业主所有
(3)对于物业管理公司的做法，以下说法正确的是( )
A、这是业主之间的矛盾，与物业管理公司无关
B、物业管理公司应对501室业主的行为及时劝阻和制止，不能视而不见。
C、物业管理公司应在平时加强对共用部位的管理和维护，发现类似损害公共利益的行为，要及时报告业主大会，取得业委会的配合和支持。
D、物业管理公司在接到其他业主的反映后，应当及时清理堆在消防间的杂物，以免影响消防安全。
9、业主江某2001年9月在金山石化地区买了一套商品房，住了一年之后，房价升值很快，他决定把这房卖掉。在办理产权过户时，他拿不出产权证，因为江某在购买商品房时没有交纳首期维修基金。最终房子买卖不能成交了。
(1)购房人应当在办理( )前，将所购商品住宅维修基金存入专户银行。
A、房屋买卖合同签订 B、按揭贷款
C、房地产权初始登记 D、房地产权变更登记
(2)新建内销商品住宅的购房人应当按照( )标准交纳首期维修基金。
A、配电梯的4％ B、配电梯的3％
C、不配电梯的3％ D、不配电梯的2％
(3)2001年土地使用权转让合同时按每平方米建筑面积成本价( )计价收取维修基金。( )
A、1295元 B 、1198元 C、1060元 D、90元
10、现对某栋砖混结构住宅的使用现状作调查，通过直观检测和定性定量分析，该房屋完损状况总结如下：房屋结构一般损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺。根据房屋维修与养护相关知识回答下列问题：
(1)根据房屋的现状，依据房屋完损等级的分类等级应划分为( )。
A、完好房 B、基本完好房
C、一般损坏房 D、严重损坏房
(2)如要对该房屋进行维修，根据其损坏情况，需要进行( )。
A、小修 B、中修 C、大修 D、翻修
(3)按维修标准对该房屋进行维修后，其维修费用应该在该建筑物同类结构新建造价的( )以下。
A、5％ B、10％ C、15％ D、20％
物业管理案例分析
业主自治管理
1．业主委员会有权解聘物业管理公司的工作人员吗?
A小区的许多业主多次向业主委员会反映，物业公司的保安人员陈某上班时间不在岗，以致外来人员频繁进出小区，近期有些住户物品失窃，故要求解聘陈某。某日，业主委员会主任以业主委员会的名义将书面解聘通知送达陈某。
2．屋顶水箱应由谁来清洗?
夏季来临，P小区的物业公司按规定打算清洗屋顶水箱，并向小区的业主委员会提出依据物价局的规定标准向业主收取有关费用开支。但业主委员会主任还是感到物业公司的收费太高，为节省开支，他决定自行在外找几名无任何健康证明的民工来清洗水箱。物业公司得知后表示反对。双方各持己见，相持不下。
3．业主委员会可否要求业主、使用人拒付物业管理服务费？
某小区业主委员会在与物业公司签订了物业管理服务合同的三个月后，感到物业公司未按合同约定提供物业管理服务，且小区业主对此反映强烈。一天，业主委员会在小区张贴告示，要求业主和使用人拒付物业管理费。
4．业主可否自发组建业主委员会?
98年2月，某新建商品房小区出售建筑面积已逾50％，业主多次催促开发商成立业主委员会，开发商以种种理由推脱。在此情况下，业主汪某、胡某等于98年6月1 5日召集业主筹备了“业主委员会”，并由汪某、胡某担任业委会正、副主任。98年6月20日，汪某、胡某持相关材料区房地局办理登记时被告知不予核准登记成立业主委员会。
5．在何种情况下应召开业主代表大会?
某小区共有住房2万平方米建筑面积，业主近200人，已符合成立业主委员会条件。在酝酿选举产生业主委员会时，业主夏某等人提议召开全体业主大会选举，以示公正；开发商则要求推选业主代表，召开业主代表大会选举。
6．开发商产生业主代表大会成员数或业主委员会成员数有何限制条件? S小区有300套房屋，计3万平方米建筑面积。从第一套房屋开始交付使用至今已满二年，开发商仍有60％计l．8万平方米建筑面积的物业。某日，S小区在区房地局的主持下成立了业主代表大会筹建组。开发商提出按其在小区内所占产权的比例产生业主代表大会成员数和业主委员会人数。
7．单位对包销的房产是否享有业主的权利进入业主委员会?
A单位为解决职工住房问题，以包销形式向开发商担保所属单位职工将认购一幢商品房，并先行支付全部房款，而且办理了公证手续。此后，A单位的职工逐个开始与开发商签订商品房出售合同。
在职工购买商品房简未全部结束期间，恰逢住房所在小区业主委员会筹备成立。A单位对其所担保但未实现销售部分主张业主权利，要求进入业主委员会。
8．不同类型的住宅在同一物业管理区域内，可否成立多个业主委员会? B封闭小区有住房计4万平方米建筑面积，公共设施共享。由2幢商品房，2幢售后公房组成。部分业主要求按商品房与售后公房的类型分别成立业主委员会以适用不同的管理标准。
9．出售单位不提供业主名单，小区内无法召开业主大会怎么办?
98年9月，A小区出售已满两年，按规定应当成立业主委员会：业主要求出售单位提供售房名单，但出售单位拒不提供已售住房的购房人和小业主名单。时至99年6月，小区内无法召开业主大会，而业主委员会也因此一直无法成立。与此同时，小区内的物业管理服务越来越差。
10．电梯大修费的支用由谁决定?
某商品房小区物业公司建议对大楼电梯进行大修，约需费用2万元。业主委员会为此进行了讨论表决，业主委员会7名委员中，4名赞成，主任及另外2名委员等3人反对。该业主委员会主任认为费用过高，于是决定召开业主代表大会，征求业主代表的意见。
11．业主委员会任期已满且运作正常，可否不进行换届选举?
99年4月，某业主委员会任期已满。99年1月业委员告知业主准备换届选举，而大多数业主认为本届业委会运作良好，物业公司的管理也不错，觉得没有换届选举的必要。本届业委会在征求了多数业主意见后也就决定不进行换届选举而继续运作下去。
12．该开发商可否直接派员进人业委会?
某内销商品房小区有6幢大楼，计5万平方米建筑面积，99年4月出售率已
逾50％，符合成立业委会的条件。而开发商拖延到年底才配合房地产管理部门建立业主大会筹备组，着手成立业委会。此时开发商尚未销售的房产部分只占总量的5％，并要求指定人员直接进入业委会。
13．如何解决一个物业管理区域内多家管理的问题?
根据某区房地局的划定，甲小区因历史遗留问题，目前的现状是整个小区有5家业主委员会，分别由3家物业公司管理。5家业委会和3家物业公司在划定甲小区后，仍坚持按现状管理。
14．怎样限制业主委员会主任个人的经营行为?
业主张某与小区的开发商素有经济业务往来，而该小区的物业管理单位系开发商的子公司。某日，在业主委员会选举中，张某被推选为业主委员会主任。业委会经区房地局批准成立后，张某即向开发商暗示，要对方“拎拎清”。开发商为下属物业公司能顺利续签物业管理合同，不得已在以后的生意中多次让利给张某。
15．如何领会《上海市住宅物业管理规定》中有关成立业主委员会方面的规定?
某小区业主大会筹备组成立后，因不少成员来自不同工作领域，对《上海住宅物业管理规定》及相关政策不甚了解，不知按怎样的具体程序成立业委会，并履行其职能。
16．业主代表大会中非业主代表能否当选业主委员?
某小区召开业主代表大会，在选举产生业委会过程中，20名业代表推选业主王某(非业主代表)任业委会委员。其余业主代表则为王某不是业主代表，没有资格选为业委会委员。业主大会上此事争论不休。
17．该业主代表的代理继续有效吗?
小李是业主老李的代理人。根据业主大会筹备组关于业主代表可以代理的规定，小李当了业主代表老李的代理人，并且出席了第一届业主大会第一次会议。同时小李还被筹备组推荐为业主委员会候选人老李的代理人。在审议章程时，不少代表纷纷表示反对代理。结果大会表决：超过半数的代表反对代理。最后，大会通过的章程中删除了代理的条款。要求取消小李以业主代表老李的代理人资格。
18．业主委员会主任不再是业主以后是否可以继续履行主任的职责？ 一小业主委员会章程规定，业主代表、业委会委员、副主任均适用代理制。但主任必须由业主担任。业委会主任黄某当选不久，就将物业赠与其未成年的女儿黄某某。根据章程，因黄某不再是业主，黄某应及时辞去主任职务。可黄某欲继续当主任，故隐瞒事实。数月后，部分委员闻讯，联名向区房地办事处反映，要求黄某辞职。
19．开发商在小区内的产业减少，业主代表人数如何调整?
一小区业主委员会委员共9名，其中开发商委派代表4名。业委会成立不久，
房产销售形势看好，开发商拥有的物业仅占小区物业建筑面积总量的三分之一。此时，业委会主任提出要减少开发商的业主委员会委员人数。
20．业主代表的人数比例和具体人选如何确定?参与筹备组工作的业主代表是否是小区内的当然业主代表?
某小区按《上海市住宅物业管理规定》的规定已符合成立业委会条件，欲先成立业主大会筹备组。房地部门、房屋出售单位、居委会方面的人选已确定，但不知如何确定业主代表，筹备组的业主代表是否是业主大会的当然业主代表。
21．业主委员会自治管理是否就是自行管理?
某小区成立了业主委员会。业主委员会主任李某认为，本小区的物业面积不大，如请物业公司管理开销太大，不如自行直接聘用退休工人任保洁、保安、报修工作。
22．业主委员会换届选举筹备组中业主代表如何产生?比例是多少?
某业主委员会于2000年1 1月30日届满。8月初，业委会提前3个月开始建立换届筹备组。但在此期间，业委会成员对筹备组中业主代表的产生无法达成共识。
23．房地产权证中载明的共同权利人是否都可作为业主参加业主大会? 某新建商品房住宅小区欲召开业主大会，大会筹备组在小区内张贴告示称，凡业主均可参加业主大会。一日，小区X号302室业主朱某持产权证前往筹备组，要求按房产证上的共同权利人数登记参加大会人数(302室的共有权利人数为3人)，对此要求筹备组予以明确拒绝。
24．选聘物业公司要经业主大会决定吗?
一小区业主和业委会在如何选聘了物业公司负责管理时产生了分歧，一种意见认为，应召开业主大会讨论决定，另一种意见认为，无需开大会决定，业委会有权决定选聘物业公司的事宜。
25．业主委员会成员是否可从业委会获得津贴?
某日，T小区的业主魏某向区房地局反映，本小区业委会主任王某每月从业委会处领取津贴，王某整天大吃大喝，好不潇洒，魏某认为王某是在揩小区业主的油，要求处理。
26。被解聘的物业公司不向业委会办理资料移交怎么办?
某业主委员会成立后即另聘了一家物业公司实施物业管理服务，负责前期管理的物业公司以需清理前期物业管理中发生的债权债务为由，拒绝向业主委员会移交物业档案和财务收支帐目。
27．选聘物业公司是否需经全体业主表决?
某商品房小区经首届业主大会选举产生的业主委员会成立后，业委会选聘了一家新的物业公司。而原物业公司则广泛征集业主的签名，要求保留原公司。原物业公司在征求大部分业主签名同意后，进而要求就物业公司的选聘问题征求全
体业主的意见，由全体业主表决。
28．居委会的工作能否由业委会和物业公司替代?
某商品房小区成立了业主委员会，但居委会未建立。业主委员会主任认为，目前本市要求物业公司、业主委员会、居委会三位一体，因此，居委会不用成立了，它的工作可以由物业公司和业主委员会兼任。
29．要求返还误交的业委会公章及财物的请求合法吗?
某小区业主委员会成立于1 996年4月，主任为吴某，此后因任期已满，业委会定于1 998年4月进行换届选举。业主贺某被拟定为新一届业主委员会主任。新一届的业委会在向区房地局备案及核准期间，吴某将业委会的公章、财务专用章、帐号章，还有计算器、帐 册、支票以及现金、存款等财物移交给了贺某。而新一届业委会向区 房管局申请备案时，因换届选举工作违反规定而未批准，并被责令规 范操作重新选举。吴某即与贺某交涉，要求收回已移交的公章、账册 和财物。
30．是职务侵占，还是中介所得?
1 997年3月，A小区成立了业委会。同年4月，经业委会讨论决定寻找一家利率高于银行的金融机构，将维修基金保值增值，年息不低于1 1％。此后，业委会委员卢某通过其朋友顾某联系了B投资公司经理楼某， B公司许以22％的年息。卢某要求将年息中的一半，即1 1％的年息提前领取，作为好处费。
同年7月，卢某经业委会同意后，把200万元的维修基金存入B公司，期限两年。存款当日，B公司与顾某自己的C私营公司签订了咨询中介合同，由B公司以咨询费的名义支付给C私营公司两年本应属22％年息中的一半利息款计44万元。收款后，顾将其中的25万元给了卢某，余款1 9万元由其和楼某瓜分。2000年3月，该案事发。区人民检察院对卢某以职务侵占罪向法院提起公诉。对检察机关的指控，被告卢某辩称自己只是推荐，并未经手这笔款，也无职务，另1 1％是中介费，具体由顾某操作，25万元是向顾某借的，因此不构成犯罪。
31．业主委员会委员缺额时应如何正常运作?
某小区业主委员会与物业管理公司的物业管理服务合同到期，就重新选聘还是续聘物业公司的问题，业主委员会委员间的意见不一。同时，有部分业主委员会成员集体辞职。而原先的物业管理企业因为合同到期，未被续聘而退出了该小区的管理。小区业主对业主委员会在运作中发生的问题意见很大。
物业的使用与管理服务
32．物业公司如何合理收取相关的住宅人住费用?
99年10月，某小区物业公司向新入住的居民收取装修保证金1 500元，并按市场价向售户收取铝合金窗费1 500元，防盗门480元。物业公司称，居民当时的售房合同中并未将铝合金窗和防盗门作为房屋的附属设施，故应另行付费。
33．物业公司应从何时开始收取物业管理费?
97年8月，王某与开发商签订商品房预售合同，购买XX公寓商品住房一套，
合同约定98年6月底前交房。97年1 2月该公寓土建工程结束，同月，王某因原住房动迁在即，向工程队要来房门钥匙并着手装修。98年1月底，开发商委托的物业公司进场管理，保洁、保安人员到位。98年3月，该公寓通过竣工验收。98年4月，该公寓所在小区的物业管理收费标准经物价局批准。98年5月，大批住户收楼进户。98年6月，该公寓获得《住宅交付使用许可证》。98年7月，物业公司向王某收取物业管理费，收费起始时间为98年2月。王某认为不合理，应从开发商获得《住宅交付使用许可证》 (即98年6月)后收取物业管理费。
34．业主委员会要求物业公司公开全部收支帐目合理吗?
98年6月，某小区业委会成立。98年1 2月，业委会要求其选聘的物业公司公布全部收支账目，包括人员工资、利润数，接受审核。物业公司则认为收支帐目属自己的经营性行为，涉及商业秘密，遂对业委会的要求予以拒绝。
35．物业公司收取的物业管理服务费用的结余如何处理?
某业主委员会另聘物业公司对小区管理服务后，要求原聘物业公司将管理费、保洁、保安、车辆停放等费用的余额移交业委会。原聘物业公司认为业主委员会的要求苛刻，且无依据。
36．业主进户装修时物业公司应如何合理收费?
某商品房小区业主在进户时，物业公司向业主每人收取了50元进户费。另外，不论业主装修与否，物业公司向每户收取了建筑垃圾清运费；对室内装修施工的民工进行了登记，发放了小区出入证件，同时也收取了每人l 5元的证件费。
37．因墙面渗水造成财产损失是否概属物业管理不当?
某小区自1 998年6月起先后由开发商和业主委员会委托原告JA物业管理公司进行物业管理服务，被告郭某自1999年1月起长期拖欠物业管理费。原告多次催讨，均被被告拒付。被告认为，自己在装修入住后即发现北房间墙面渗水，损坏了装修，另外2000年夏天发生楼上住户卫生间渗水至被告的客厅，损坏了天花板。经原告修理，仍有渗漏。原告对此应承担物业管理上的责任，原告不赔偿财产掺失，被告就不支付物业管理费。
38．底楼的跃层住户是否应承担电梯运行费吗?
某大楼底层与二层设计为跃层，底层无总门，总门在二层。这些跃层的业主除搬运家具和大件物品使用电梯外，平时不乘电梯直接通过扶梯上下。因此，这部分跃层的住户根据住宅底层的业主不承担电梯运行费的规定拒付电梯运行费。
39．该户业主拒付物业管理相关费用的理由是否成立?
某小区的业主委员会自1996年起委托原告DM物业公司进行物业管理。99年2月，新的业主委员会将合同延期至2000年11月底。自原告管理以来，被告朱某一直未缴付物业管理费和维修基金，亦拒付大楼电控门安装费，原告在多次催讨无效的情况下，诉请法院判令被告支付物业管理费及滞纳金，支付维修基金
和电控门安装费。对此，被告朱某辩称，物业服务合同签定时，DM物业公司的法定代表人章某同时又是业主委员会的主任，故物业管理合同无效；维修基金未发生实际使用，故无权收取；电控门安装后始终开着，未达到安装目的，业主不应付费。
40．怎样解决社区服务和物业管理服务的交叉问题．
某小区的公房承租人夏某长期以来一直向物业公司交付公房租金，并向居委会交付保安、保洁费。1999年5月小区成立了业委会，续聘原物业公司提供管理服务。5月起，物业公司要求夏某另付物业管理费和保安、保洁费，理由是小区由物业公司提供统一服务。夏某对此深感不解。
41．开发商作出的由购房单位自行实行物业管理的承诺有效吗?
某小区有3幢大楼，由开发商自聘物业公司进行物业管理。1998年10月，开发商为促销，应允一购房单位，在购买其中任何一幢楼后，即将该幢大楼移交该给单位自行管理。
1999年8月，该小区的业委会成立。购房单位提出根据开发商的承诺，自己单位购买的此幢大楼应由本单位管理。
42．售后公房的高层电梯、水泵运行费如何收取?
某售后公房小区的业主委员会和物业公司在签订物业管理合同时，约定了“高层住宅电梯、水泵、运行费按实结算，由物业公司向业主收取。”
在实际操作中，因实际运行费低于0．55元／平方米，物业公司提出按规定以0．55元／平方米包干结算。就此，业主委员会提出费用结算应按合同约定履行，支付方式可按规定由业主直接支付0．1 5元／平方米，余款从维修基金中列支。
43．在履行物业管理合同过程中发生争议应通过何种法律程序解决?
某业委会和物业公司完全采用市房地局、市工商局联合制定物业管理合同(示范文本)签订了物业管理合同。此后，因在履行合同中发生了争议。业委会遂申请仲裁，同时，物业公司则就争议诉至法院。
44．前期物业管理期间，应由谁来辞退物业公司?
某小区处于前期物业管理阶段，开发商认为该物业公司的管理不善，居民投诉多，影响其销售信誉，逐将该物业公司辞退而另外聘请了一家新的物业管理公司继续该小区的前期物业管理工作。某些业主想不通，认为虽然该物业公司管理不善，但“炒掉”物业公司是业主委员会的权利，开发商这样做是侵权。
45．公有住房出售后，物业管理单位是否应予变更?
1998年10月，管理某小区的物业公司在以代理人的身份办理公有住房出售时，为了能够在公有住房出售后继续对该小区进行管理，于是要求购房人在购买公有住房的同时，与之签订委托物业管理合同，否则，物业公司将不办理售房手续。
46．物业管理企业在业委会决定另聘物业公司后是否能弃业不管?
1998年9月14日，某业主委员会经房地产管理部门核准登记，10月4日，决定另聘物业管理企业对本小区进行管理。负责前期物业管理的物业公司得知后，于10月10日开始对小区停止物业管理服务。
47．前期物业管理合同到何时终止?
1998年4月，某开发商在楼盘开发时，聘请了一家物业公司负责前期物业管理，并与之订立了前期物业管理合同，合同期限为两年。
该楼盘销售业绩良好，截止1999年5月，出售的建筑面积已超过50％：99年10月，该商品房小区成立了业主委员会。
业主委员会成立后，重新选聘了一家新的物业公司，并与之签订了物业管理服务合同。负责前期物业管理的物业公司认为原前期物业管理合同的终止期限未到，该小区仍应由其负责管理，如要其退出，则与之订立前期物业管理服务合同的开发商应承担违约责任。
48．开发商在售房时对业主可以改变住房使用性质的承诺有效吗?
某业主在购买一套新建封闭小区底层的商品房时，开发商向其承诺这套住房购买后可破墙开店。该业主买下房产后，向区房地局提出破墙开店、改变住房使用性质的申请，但未获批准。
49．底层业主是否要承担住宅电梯的维修费用?
某小区的一幢高层住宅电梯发生损坏，物业公司及时进行了维修。此后，物业公司向该高层住宅底层的业主赵某、顾某收取经分摊的电梯维修费用。赵某、顾某认为，根据规定住在底层的业主，不承担电梯运行费，故不应承担电梯维修费用。
50．房屋因装修渗水影响其他业主的住房使用如何处理？
某业主向该小区物业公司报修房屋渗水。经查，渗水原因是楼上居民装修不当所引起的。物业公司认为此事属于居民之间的纠纷，自己无法解决。
51．业主可否利用自己住房的外墙营利?
某公司租用了一套位于商业街上的旧公房用作街面店铺，因其左右店铺都把招牌或广告刷在二楼居民阳台的外墙上，该公司欲如法效仿。但二楼业主不同意，于是公司就与该业主协商，提出为其免费安装一部空调机作为补偿，而该业主坚持公司每月向其支付500元作为租赁外墙的条件，否则将以排除妨碍为理由诉至法院。
52．经开发商同意后就可以损坏房屋承重结构吗?
李某97年8月去同事家串门，了解到该同事上半年向开发商购臵两套商品房时，开发商为促销，经原设计单位同意，为其承重墙上另开一门洞，作为两套商品房之间的通道。99年初，李某也购得与该同事同一小区相连两套商品房，装修前未向物业公司申请就如法炮制，擅自拆掉部分承重墙，并锯断5根1 0mm的钢筋。邻居得知后向物业公司投诉。李某认为，既然别人拆除了承重墙没有违规，自己的行为也不违规。
53．承诺不使用电梯后，就可不付电梯运行费吗?
某高层商品房二楼的业主就电梯的使用问题找到物业公司。他们认为，二楼业主一致决定承诺不使用电梯，电梯也不需要在二楼停放，那么，二楼的业主就不需要交电梯运行费了。
54．平台应怎样合理使用?
某旧里楼上楼下的两户居民素有积怨。楼上居民爱养花，把几个花盆放在平台(即楼下居民的屋顶)上。楼下居民以该花盆影响其屋顶正常排水，造成屋顶长期积水，并渗水到其墙面为由，坚决要求楼上把花盆移走。楼上居民不肯，两家逐争执到物业公司寻求解决。
55．前期物业管理期间物业使用人应遵守何种行为规范?
在前期物业管理阶段，一商品房小区开发商将未出售的房子租给了一批外来人员使用。虽然该群外来人员已获公安部门发给的治安管理许可证，但还是给该小区居民的正常生活带来不少麻烦。如在小区内乱设摊卖蔬菜，弄的小区垃圾满地。为此，小区的业主与开发商交涉。开发商则声称自己有住房处分权，自己的行为并无不妥。
56．业委会或物业公司可以拆除违章安装的防盗门吗?
某住宅小区的某业主擅自将防盗门外移，装在了公共走道上，侵占了公共部位。其他业主也纷纷效仿。为制止这类在物业使用中的禁止行为，该小区召开了业主代表大会，通过限期拆除违章搭建的决议。在规定的期限内，个别业主仍臵若罔闻。物业公司在多次劝阻无效的情况下，经业主委员会授权，强行拆除了违章安装的防盗门。
57．擅自改变住房使用性质如何处理?
某人购买了一套封闭小区新建商品住宅的房屋，本想用于自己开公司的办公用房。在向所在地房地局申请“居改非”时，被区局以 “新建商品住宅的使用性质不得改变"为由驳回了申请。此后，其将这套房子租给了一家有工商营业执照的公司使用。此后，该幢住房内闲杂人等来来往往，其他业主遂以物业的安全使用存在问题向区房地局投诉。
58．物业的使用影响他人应怎样处理?
2000年1月，某售后公房小区内一业主郑某根据政府允许售后公房业主上市交易或出租的新政策，将其所拥有的一套底层住房出租给外来人员汤某作为居住使用，并办理了出租许可证；汤某亦办妥了外来人员暂住证。
2月，汤某将室外空地作场地，接受牛奶公司的委托办起了牛奶中转站。每天深夜汽车喇叭声、装卸声不断，居民无法正常休息。楼上居民就此向物业公司投诉。
59．物业维修项目质量保修包含哪些内容?
某旧式里弄小区有一位冯姓业主，因其住房逢雨便漏。经物业公司维修后不久，在下雨天仍旧漏水。冯某再次报修，物业公司答复说该物业维修项目不负责保修，若要继续维修应支付维修费用。
60．开发商在交房后可否改变共用设备的用途?
某商住两用房项目在规划设计时，一、二层作为商业用房，商户从前门进出；三层以上作为居住用房，住户从后门由专用住宅电梯上下。物业建成竣工交付后，开发商为了促销商铺，在二楼墙面增开了电梯门洞，使商业用房的业主(使用人)也可使用电梯。楼上的居民认为这样增加了安全的隐患，要求开发商恢复原状。
61．小区内业主委员会的办公用房如何确定?
本市清真路某公寓系被告DW公司开发销售的商品房，并提供了一间房屋作为小区的物业管理服务用房。2000年9月11日，小区业主委员会成立后，要求被告按规定提供合适的办公用房，DW公司遂提供了二小间房屋给业主委员会，业主委员会以房屋不相连、不合适办公为由，向法院提起诉讼，请求判令被告提供办公用房。
62．可否在屋顶搭建养鸽?
某商品小区一业主有养鸽子的兴趣爱好，在屋顶搭建鸽棚，放养信鸽。相邻业主深受鸽毛、鸽粪之苦，遂向物业公司投诉，要求处理。
63．是否能将小区的停车库出租给外来车辆使用?
某小区物业公司为了创收，将小区内的车库自行出租给社会上其他车辆停放使用，使小区内居民停车发生困难，并给小区管理带来矛盾。
64．应由谁来承担过错责任?
某小区内5号楼因排污水管堵塞，污水从2楼203室的地漏中倒灌出来。因203室系业主新购住房，亦未装修，房屋内暂时无人居住，所以导致203室内大幅漫水，并从楼地面渗漏到底楼103室的屋顶，使得l03室业主精心装修的室内屋顶严重受损。
此后，在现场疏通时，未发现任何人为的不当使用致使排污管堵塞，因无法确定责任者， 103室业主气愤之余，将203室业主和物业公司诉至法院．
65．怎样处理高层住宅中安装晒衣架的问题?
某高层住宅小区数名业主因住房朝向不佳等原因，要求安装晒衣架，受到物业公司的劝阻，由此双方发生争议，高层住宅部分业主坚决要求安装晒衣架。
66．损坏房屋承重结构应如何恢复原状?
业主余某在房屋装修时擅自拆除了承重墙，经群众举报，所在地房地产行政主管部门发了限期整改通知，要求其恢复原状。余某在规定时间内恢复了承重墙，不料物业公司却告知他承重墙的恢复不符合规定，余某很生气，认为物业公司是在存心整人。
67．转租老年人承租的公房应注意什么?
某七旬孤老与一户居民郑某及其家人共同承租一非独用成套公房(此房共有住房二间)。郑某为改善居住条件另行购买了一套商品房并举家迁入。此后，郑某根据《上海市房屋租赁条例》的有关政策而将其原来所居住的一问房租给外来
民工使用。然而，由于外来民工和孤老的生活习惯不同，双方矛盾不断。在当地居委会的帮助下，老人向所在地房地产管理部门就郑某转租公房的行为提出投诉。
68．停车库可否用作其他用途?
某小区有一停车库，物业公司为“创收”，将停车库辟一小间，将其租给该小区内一户业主作为小店的营业用房使用(该户业主在租赁前已取得工商营业执照)。但该店主并不依法经营，而将该车库“转租”给一外来人员作为其赌博活动的场所。小区由此搞得乌烟瘴气。小区业主向物业公司反映，而物业公司由于每月有400元“租金”收益而对此睁眼闭眼。该小区居民联名投诉至房地产行政主管部门。
69．谁来承担因污水倒灌给业主带来的损失?
某住宅的公共排水管道出现排水不畅的现象。接业主报修电话后，物业公司进行了现场勘查，发现堵塞物位于5楼业主阳台的排水管中。该业主考虑到自己的房子新装修好，借故阻挠物业公司进来维修。数天后，因排水管道严重堵塞，污水从2楼业主的房间中倒灌出来，给其造成严重损失。2楼业主就自己的损失向物业公司索赔。
70．物业公司可以拒绝接受原由居委会提供的保洁、保安等服务内容吗? 某售后公房小区，保洁、保安、自行车棚管理原由居委会管理。最近，业主委员会成立。居委会拟将这些具体作业行为移交物业公司进行专业管理。但物业公司经理认为这些事情婆婆妈妈，可能要亏本，故不愿接收。
71．共用部位积水造成的损害赔偿责任由谁承担?
某大楼底层为商场仓库，二层及以上为住宅楼，二层与底层之间有一个平台，平台上有落水管。二层业主胡某在安装柜式空调机时，未使用房屋原有的空调滴水管孔，而是在靠平台处的前脚打了一个空调滴水管孔，将空调滴水管排列到室外。一年夏天，突遇暴雨天气，因平台处排水不及时而导致积水从滴水管的洞中灌入胡某家中，积水又从胡某家的地板渗入底层的仓库，此事给胡某家中和仓库都造成了一定的损失。事后，胡某及商场均找到物业公司，要求物业公司赔偿损失。
72．物业公司通过诉讼向住户主张租金的时效是多久?
某公房居民1988年迁入由单位分配的公房，但因种种原因，一直未缴纳租金。1996年，按公有住房出售政策，该居民买下了所居住的房屋，并物业管理费自1997年起也有欠缴。物业公司对该户居民在购房前应缴房租及欠缴的物业管理费亦未曾催交。
2000年6月，物业公司要求该户居民补缴房改售房前的房租和欠缴的物业管理费，该户以住房产权以归属自己为由拒付租金。在催缴租金和物业管理费未果情况下，物业公司诉请法院判定该户居民缴纳租金和物业管理费。
73。物业公司和业主提出的理由能否成立?
一天，某商品房住宅的物业公司张贴公告称，“为了安全起见，将要关闭一扇小区大门，请广大业主从另一扇门中出入。同时将在被关闭的那扇大门附近的空地上开设酒吧，对外营业。”实际上，物业公司是将该酒吧承包给小区内的一个业主经营。对此，小区内的广大业主非常不满，认为出入小区不方便，占用空地也影响小区环境，纷纷要求重新打开那扇被关闭的大门，停止在小区内经营酒吧。物业公司对业主解释：关闭一扇大门，是为了减少闲杂人员进入小区，保证小区的安全，物业公司有权这么做。酒吧是设臵在空地上，不影响业主居民的日常生活。承包经营酒吧的业主则认为自己作为业主有权使用小区公共用地。
74．新购住房发生的维修责任由谁承担?
陈先生年初购得一套商品房，因黄梅季节连日阴雨，该商品房部分墙面开始渗水，损坏了陈先生室内的部分装修。陈先生为此多次向物业公司反映，物业公司亦两次派人前来维修。虽经维修，该房墙面仍有渗水问题存在。物业管理公司表示，其已尽了维修义务，陈先生应向房地产开发商进行交涉。陈先生对此甚为不解。
75．因物业公司未告知业主在装修时的注意事项而给业主造成的损失由谁承担?
某物业公司在前期物业管理工作中，由于疏忽大意未将“业主、使用人在装修住宅中，应预留共用设备的检修孔，方便共用设备的维修。”的该项小区内住宅装修规定告知业主。多名业主在不知的情况下，装修时封闭了共用管道检修孔。此后的物业使用中，共用管道发生堵塞，在疏通修理的过程中，给业主的装修造成了一定程度的损坏。业主向物业公司提出赔偿要求。
76．谁应承担该起坠楼事件的责任?
98年8月，某小区业主林某的幼儿在上楼时因玩耍不慎，导致身体重心失控，倾倒后撞到位于楼梯口未安装栅栏的落地窗上，在撞碎了其中一块原来就有裂痕的仅厚3毫米的玻璃后，坠楼致伤。林某事后向开发商索赔。
77．谁应当承担装修事故的赔偿责任?
某业主张某委托一家家庭装潢公司对其房屋进行装修，并签订了装修合同。装潢公司在施工过程中操作失误，不慎将张某的隔壁邻居孙某的墙体损坏，并造成孙某财产损失。三方为此发生争执，无法协商解决。
78．因排水管道不畅，而使业主室内受损的责任由谁承担?
甲小区某号602室由被告华某承租，502室由原告王某承租。因被告某物业管理公司未在该号楼顶平台落水管道进口处按规范要求设臵防护网，被鸟钻进管道内筑巢，致使管道堵塞。被告华某在装潢602室房屋时，未经物业公司同意擅自将602室阳台处的排水口封死。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水从楼顶落水管道接口处流进602室阳台，因该阳台排水口已封死，积水无法排出，沿602室周围墙角深入502室，致使原告王某装潢的地板等物受损。原告王某要求赔偿，但因被告华某与物业管理公司相互推诿，原告王某遂诉讼至法院。
79．物业管理中公司应承担何种保安职责?
某小区业主委员会与被告某物业公司于1997年2月4日签订一份《物业管理合同》。双方约定，委托服务期限为l 997年2月16日至2006年12月31日，委托管理项目包括了保安服务。2000年1月23日晚9时许，原告业主李某在所住大楼的电梯内遭不法分子袭击受伤。同年4月25日原告诉至法院，要求物业公司承担未尽至保安职责的民事赔偿责任并解除物业管理合同。
80．小区内的装修规定与业主的财物失窃是否有关?
1997年7月9日，原告侯、陈夫妇向被告L公司购买了某小区的一套住房。在购房时，双方约定：住户安装各种防盗设施须经物业公司审批，朝南的窗户不允许安装防盗窗。1998年12月27日，二小偷潜入小区将原告夫妇居室的朝南窗户卸下，进入房内偷窃了包括现金在内约价值50000元的各种物品。侯、陈夫妇认为，被告不允许原告装防盗设施的规定，造成了原告财物的失窃，于是将L公司告到了法庭，要求其赔偿失窃损失费50000元人民币。
81．小区内的石桌砸伤人，由谁来负责?
王先生住在某物业公司管理的小区内。1998年8月24日下午，王先生7岁的女儿在小区内的石桌旁玩耍。当她爬上石桌时，桌面突然脱落，将小孩的右手夹在石桌面和石凳之间，造成食指、中指关节骨折。事后，王先生找到某物业公司，认为其应就管理不善承担责任。而物业公司则认为这完全是王先生监护不当造成的，与物业公司的管理没有关系。为此，王先生向法院提起诉讼。
物业维修
82．因室内水管倒灌而发生的维修费用由谁承担?
某公房二楼业主的室内经常发生水管倒灌的现象。该业主向物业公司报修，几经维修后，物业公司在向该户收取维修费用时，业主以水管设计不当为由而拒付维修费用。
83．没有设立维修基金的商品房，如何解决其维修费用问题?
徐某于1995年12月向开发商购得商品房一套，当时由于没有要求归集房屋维修基金的规定，故徐某及开发商均未交纳维修基金。1998年5月，徐某所在小区的部分共用设备发生维修。物业公司事后向徐某收取分摊后的维修费用。徐某认为，房屋没有设立维修基金，就应由开发商承担维修费用，不能向业主收取。
84．物业公司是否可以拒绝为业主提供自用部分的维修服务?
某商品房业主因夜间使用家用电器不当，而使自家的保险丝烧断。该业主向物业公司报修，物业公司的维修人员感到维修地点较远，且收费不高，故答复业主：“你反正一样要交钱，就近找个人修修算了。再说自用部位的维修应由业主自己负责。”
85．业主该不该支付房门的维修费?
某小区业主陶某在装修房屋时不慎使得房门无法关闭，遂找物业公司进行维修，物业公司报价20元修理费。陶某认为，自己每个月都交物业管理费，故物
业公司不应再向其收取任何维修费用，且即使需支付维修费用，物业公司的报价也过高。
86．住宅转让时，维修基金应如何交割?
某小区业主秦某于1998年10月将住房转让给了杨某。次月，秦某向杨某提出结算自己在购买新建商品房时已支付的物业维修基金余额。杨某认为，自己不是向开发商购房，不需要支付维修基金，维修基金的归集理应由秦某负责。
87．业主委员会成立后移交维修基金时，应如何计息?
2000年2月，某内销商品房小区的业主委员会成立后，2000年5月业委会主任要求开发商向业委会移交房屋维修基金。次月，开发商将房维修基金的筹集账目交业委会。业委会经查发现，本小区已筹集的维修基金只有本金数额，没有利息款额，遂向开发商提出交涉。
88．维修基金可否经业主代表大会通过用于炒股?
1999年5月，某小区成立了业主委员会，住房出售单位按规定将维修基金划入了该业委会帐户。
2000年6月，在召开业主大会时，面对数目庞大的维修基金，该业委会主任提议为能使为全体业主共有的维修基金保值增值，将该基金用于某金融项目的炒作。主任的提议在业主大会上得到了通过并付诸了实施。
89．业主委员会成立后，未销售的房屋如何归集维修基金?
某商品住宅小区内的一公建配套设施损坏，物业公司排出了维修计划和费用预算，经业主委员会审核同意后，按户分摊，在维修基金中列支。开发商则认为，小区内尚有少量房屋未销售完毕，未销售房屋尚未归集购房人应交纳的维修基金，故不应分摊公建配套维修费用。
90．如何确定维修基金归集的成本价标准?
某商品住宅小区开发住房共分三期。其中，一期住房于l 995年9月销售，二期住房于1 997年6月销售，三期住房在2001年1月竣工，同年2月，开发商办出房屋大产证并将于2001年3月起销售。
91．外销房应如何设立维修基金?
某业主购买了一套外销房。在进卢时与开发商就外销房维修基金的设立产生争议。开发商要每位购房人在办理进户手续时，按购房款额的4％缴纳维修基金费用，并存入自己开立的银行账户中代为监管。业主却认为在购房合同中并无此项约定，缴纳维修基金无依据。
92．车辆停放收益可否作为物业公司利润?
某小区物业公司对小区内的停车收费做出如下规定：1、车辆进出小区，一律收费2元；2、车辆在小区内的停车场地停放，收费1元／小时；3、业主停放在小区停车棚内的车辆，自行车50元／月，助动车150元／月，机动车300元／月。车辆停放收益作为物业公司企业利润。
93．住宅转让中，双方当事人对维修基金的交割可以约定吗?
李某购买了一套新房，在出售旧房时委托了中介公司进行二手房交易。其后，中介公司顺利地为李某介绍了旧房的买受人。买卖双方在办理住房交接手续时，买受人要求李某减免其应支付的旧房维修基金帐户中剩余的款额。对此，李某误以为维修基金是其已预付的3个月物业管理费用，于是与下家达成了免除其支付维修基金剩余款额的约定。此后，李某从物业公司得知其维修基金帐卢中剩余款额为500余元，感到被骗，遂向有关房地产行政主管部门投诉，要求下家返还其“被骗”的500元维修基金。
94．住宅小区灭失后，原小区内广告收益如何处理?
某小区被列入市政工程动拆迁的范围。经查，该小区的维修基金除开立业主分户帐外，还设立了广告设臵收益的单独账目。
95．怎样落实商品住宅共用设备的维修费?
某商品住宅业主房屋内的水池经常发生堵塞现象，经物业公司检查，堵塞原因是由于该大楼内共用管道的老化所致。业主纷纷要求物业公司进行及时维修。
96．政府未作规范前，维修基金如何归集?
A公寓系某开发公司建设的高层商品房。1996年初，开发公司将公寓委托Y物业公司管理。双方约定：由开发公司向Y物业公司一次性缴纳上述楼宇的维修基金共计人民币300万元，Y物业公司向业主收取购房款额的l％作为维修基金，所交纳的维修基金由Y物业公司存入专卢银行专款专用，基金使用情况定期公布。物业管理合同为期两年，从1996年2月1日起到1998年1月31日止。
1998年7月27日，A公寓业主委员会成立，并于1998年8月18日在银行设立了物业管理基金专用存款账户。此后，业主委员会与Y物业公司签订了《物业服务合同》，委托服务期限从1998年8月1日至2000年7月31日。由于开发单位公房公司一直未按约定交纳300万元维修基金，业主委员会和Y物业公司在多次追讨未果的情况下，向法院提起诉讼，请求判令开发公司立即支付物业维修基金300万元并承担延期付款违约金。开发公司辨称，物业管理委托合同的期限是1996年2月1日至1998年1月31日，故委托时间已经过，且当时物业入住户数亦未达到，所以维修基金应当按照现行有关法规所规定的标准缴纳。
97．前期物业管理期间可否使用维修基金？
王先生在1997年1 2月底购买了本市一套商品房。依照合同约定，王先生付清了全部房款，并且支付了房屋建筑面积成本价3％的维修基金。房产商委托A物业公司担任商品房的前期物业管理。入住后，由于电梯意外受损，王先生便与其他业主要求房产商修复或更换电梯。房产商因涉及多起诉讼，资金短缺，于是就使用物业维修基金来修理电梯，然而事后却一直未归还这笔钱款事后，业主发现房产商挪用了维修基金，要求其及时归还。但房产商却认为，电梯属于共用设备，其修理可以使用物业维修基金，不应返还。双方就此发生争议，直至诉讼至法院。
物业管理案例分析
案例一 员工违规操作造成的法律责任由谁负
某物业管理公司的一名保洁员在该公司实施物业管理的一栋高层住宅楼清扫楼道时，发现了一块小木板，便顺手将木板抛到窗外，正好将楼下路过的小区业主王某砸伤。王某为此要求该公司赔偿他的医疗费用和相关经济损失，否则，将向人民法院起诉该公司。该公司认为：他们曾经多次教育员工在工作期间严格遵守操作规程，严禁高空抛物；且事发后，该公司已将该保洁员辞退，王某的医疗费用应当自己向该名保洁员索赔，与公司无关。
案例二 访客崴伤脚物业管理公司是否应承担责任
周小姐在某晚去一小区探望朋友，恰逢该小区因供电局检修线路而停电。周小姐走在小区的道路上时，被一块石头崴伤脚。于是，周小姐认为物业管理公司没有保障小区道路的明亮并清理障碍等，应承担责任，并要求给予经济赔偿。
案例三 业主拆暖气放弃集中供暖怎么办
2001年8月，孙先生购买了宣武区的一处房屋后，与小区物业管理公司签订了供暖协议书，约定由物业管理公司为他家供暖，供暖费为每采暖季30元／平方米。孙先生说，入住几年来，由于小区在供暖季供暖温度始终偏低，他每年都需要用空调取暖。2005年9月，他干脆将家里的暖气全部拆除。孙先生说，当时他通知了物业管理公司，对方没有要求他恢复暖气安装，并答应可以免除他部分供暖费。
最近，孙先生被物业管理公司推上了被告席，理由是他拆除暖气后拖欠供暖费，物业要求他支付上一供暖季的供暖费1930．5元。同时，物业管理公司否认曾答应过孙先生可以免除他部分供暖费。
案例四 物业管理公司能擅自处理寄存的书柜吗
钱先生原来家住上海某小区，因故将一只价值几千元的书柜寄放在物业管理公司指定的临时寄存家具处，并付了相关费用。目前当他要将该书柜搬出时，发现书柜已不见。经多方打听，得知已被物业管理公司处理掉。钱先生和物业管理公司交涉半个多月，对方始终未拿出一个解决方案。
物业管理公司解释说，当初，钱先生租用物业管理公司一间专门存放家具的房子，为期两个月。之后又有几名业主租用过那间房子。前不久，物业管理公司在整理房间时，发现书柜一时找不到物主，就叫清洁工处理了。
案例五 小区自家楼门口丢失自行车，业主要求赔偿怎么办
某日，付女士所在的小区一夜之间同时丢了4辆自行车，但是物业管理处只赔偿车棚内丢失的自行车，放在自家楼门口的却得不到赔偿。
某日下午记者在该小区看到，一个绿色自行车车棚建在塔楼中间，车棚外有近200辆自行车围在塔楼周围。车棚看守人告诉记者，去年年底车棚里的206个车位就已经满了。付女士说，她也想把车子存到车棚，可车棚车位不够，而且她向物业管理处交了保安费，物业就应对业主的人身、财产安全负责，物业应当对此承担责任。
案例六 业主养公鸡扰民怎么办
开元国际管理的某小区5栋的一位业主来到物业管理处投诉，反映他家楼上有人养鸡。鸡每天天不亮就打鸣，严重影响正常休息，使其老年冠心病加剧，要求管理处马上出面处理。接堕人员首先给予安抚，并且承诺立即进行调查和解决。
案例七 屋顶维修费由谁来承担
某小区多层住宅的顶楼业主张先生，最近发现下雨时他家屋顶有很多地方渗水，于是到物业管理公司的客服中心报修，客服中心当天就通知工程部安排维修，工程部安排维修人员立即赶赴现场了解情况。维修人员在现场观察后认为，只要在屋顶渗漏部位重新烫沥青就可解决，但提出该楼宇已经超过开发商保修期限，维修费用应由张先生承担。但是，张先生对此提出质疑。
案例八 业主楼道滑跤摔伤责任谁来承担
麦某2004年2月11日上午10时从家中外出，当行至其住所二楼到一楼的楼梯时，麦某突然脚下一滑，一头栽下楼梯，原来楼道内有一滩积水，路面湿滑。其家属迅速将其送至中山大学附属第三医院急诊室检查，2004年2月13日经确诊为闭合性左股骨颈骨折，遂住院进行手术。在住院期间，因病情需要麦某家人为其雇请了一名护工，2004年3月10日麦某方才病愈出院。
为治病花去了大把费用的麦某和家人愤懑不已，他们认为是小区的物业管理公司没有按照《物业服务合同》的约定搞好楼梯的清洁工作，致使小区内设施隐藏不安全因素。后经过调查，麦某及其家人了解到小区的物业管理公司已将清洁工作承包给某清洁服务有限公司。因此麦某要求物业管理公司和清洁公司对其遭受的身体及精神损失承担全部责任。赔偿包括精神损失费8000元在内，共48 358元。
案例九 车辆破损进入车场后车主推卸责任怎么办
某日23时40分，某花园B栋一业主将私家车驶进小区，停放在地面私家车位后上楼休息。随后赶到的巡逻护卫员发现车的后窗玻璃已经破碎，当即向护卫班班长汇报，并做了详细记录。考虑到车主可能已经就寝，且现场情况可以认定车窗是在车场以外损坏的，就没有打扰他予以核对确认。
次日清晨6时20分，护卫员向车主通报其车辆后窗破碎。不料车主竟一口咬定是停进私家车位后被高空抛物所致，反倒要求管理处予以赔偿。护卫员拿出查车记录加以说明，并让其仔细查看一直保护着的现场情况。车主否认记录和现场具有真实性……一方据理评说，一方拒不认账，一时难以扯清。
案例十 物业管理费和采暖费应该怎样追缴
1994年，杨某在沈河区购得一处住宅，并与某物业管理公司签订了物业管理协议。杨某在交纳了l994年9月～l996年12月的物业管理费、采暖费、电费后，不再交纳任何费用。2004年7月19日，该物业管理公司诉至沈河区法院，请求法院判令杨某给付1997～2003年的物业管理费、采暖费和水费。
案例十一 员工违规操作是工伤吗
某日上午9时，某物业管理公司管理处维修技术员李某、于某对小区配电中
心低压配电柜进行带电除尘作业，在施工作业中，李某、于某觉得使用手动皮风器的除尘效果不好，便改用毛刷(刷毛宽5cm，长l2cm；手柄长l7cm)进行除尘作业，但未对毛刷的铁皮进行绝缘处理(刷毛与木柄连接处的铁皮长l2cm，宽l．5cm)。下午2时30分，于某在对一个配电柜除尘时，刷子横向摆动导致毛刷的铁皮将C相母排与零排短接，造成短路，联络断路器总闸保护跳闸。瞬间短路产生的电弧将于某的手部、头发和面部有不同程度的烧伤，李某也受了轻微伤(头发和眼眶)。管理处即刻安排专人将于某送至医院医治，同时组织人员对配电系统进行检查，l5时30分设备恢复正常运行。物业管理公司事后认定于某情况属于个人违规操作所致，故仅给与300元补助，未按照工伤处理。于某不服申请了仲裁。
案例十二 业主的装修损失物业管理公司承担吗
某物业管理公司在前期物业管理工作中，由于疏忽大意未将“业主、使用人在装修住宅中，应预留共用设备的检修孔，方便共用设备的维修”的住宅装修期定告知业主。多名业主在不知情的情况下，装修时封闭了共用管道检修孔。此后的物业使用中，共用管道发生堵塞，在疏通修理的过程中，给业主的装修造成了一定程度的损坏。业主向物业管理公司提出赔偿要求。
案例十三 污水倒灌给业主带来损失谁承担
某住宅的公共排水管道出现排水不畅的现象。接业主报修电话后，物业管理公司进行了现场勘察，发现堵塞物位于5楼业主阳台的排水管中。该业主考虑到自己的房子新装修好，借故阻挠物业管理公司进来维修。数天后，因排水管道严重堵塞，污水从2楼业主的房间中倒灌出来，给其造成严重损失。2楼业主依据自己的损失向物业管理公司索赔。
案例十四 新购住房发生的维修责任由谁承担
陈先生年初购得一套商品房，因黄梅季节连日阴雨，该房部分墙面开始渗水，损坏了陈先生室内的部分装修。陈先生为此多次向物业管理公司反映，物业管理公司两次派人前来维修。但是，该房墙面渗水问题仍然存在。物业管理公司表示，其已尽了维修义务，陈先生应向房地产开发商进行交涉。陈先生对此甚为不解。
案例十五 赠送阁楼应不应该交物业管理费
李先生购买了一套住房，开发商承诺赠送阁楼。李先生屋顶的阁楼，顶部与地面高差约4米左右，而四壁是倾斜屋顶坡面，只有约半米为垂直墙面。李先生说，当初与开发商签约时开发商没把阁楼部分计入销售面积，仅按复式两层楼的建筑面积写进合同，合同中标明的建筑面积为l50余平方米。而物业管理公司要求在此基础上再加上阁楼面积约30m2进行收费。
案例十六 小区道路上管井多怎么办
某小区在施工过程中，物业管理公司就曾多次向开发商提出，小区的道路上管井过多、过密，希望能够调整位臵或者加以妥善处理。然而由于是“子”公司，人微言轻，再加上销售火爆，没有市场压力，这一意见和建议并未得到开发商足够的重视。
业主一住进小区，矛盾马上就暴露出来。没有实行人车分流的小区道路上人
来车往，那些与井箍密贴不严的井盖被压得乱响，到了夜间更是搅得邻边住户心神不安。于是，业主纷纷投诉到物业管理公司。
案例十七 垃圾桶位臵之争
某小区自装修开始，102室业主就投诉垃圾桶位臵离他家窗户太近，不卫生且有煞风景，要求将垃圾桶移走。可现场除101、102室前勉强有放垃圾桶的位臵外，就近没有其他合适的位臵。物业管理处在承诺将安排专人对垃圾桶进行定期清洗、垃圾实行袋装、及时清运等多项建议仍不能奏效的情况下，安排人员将垃圾桶移至该楼侧边自行车棚处。第二天，该栋楼上有业主向保洁员投诉，说垃圾桶距离太远，倒垃圾不方便，有的甚至将垃圾直接倒在单元门侧边地面上，以示抗议。不得已，该栋保洁员在不知情的情况下，又将垃圾桶移回了原位臵。l02室对此意见很大，认为物业管理处是在蒙骗他。万般无奈，物业管理处抱着应该不会被101业主投诉的侥幸心态，安排人员将垃圾桶移至l01室侧边位臵。
然而很快，101室业主即来到物业管理处强烈抗议，要求物业立即恢复垃圾桶的位臵，并在当天晚上私自将该栋垃圾桶搬回原来的位臵。这使得l02室对物业管理处极为不满，要求问题必须立刻解决。
案例十八 业主有了成见怎么办
某小区一位业主装修时，擅自在阳台顶棚焊接铁架，与楼宇内其他阳台极不协调。管理处发现后，立即发出停工整改通知书。业主对此怨声载道，说管理处限制她的自由，铁架非搞不可。管理处有关人员三番五次地耐心给她讲解装修管理法规，说明保持楼宇外观统一的必要性，在原则问题上决不退让。业主看出管理处态度坚决，只好按照要求进行整改。
虽说违章装修的问题解决了，但这位业主的心中也留下了对管理处的成见。影响了之后与业主的沟通，对此管理处应该怎么办?
案例十九 小区围墙倒塌砸坏汽车，物业管理公司该不该赔
2005年6月24日凌晨，吴先生住的小区一段围墙突然倒塌，将他的汽车砸坏。因多次与物业管理公司协商无果，该车一直未能修理。后吴先生单独委托价格鉴定机构对汽车修理价格进行了评估，物业管理公司拒绝恢复车辆原状和赔偿损失，吴先生不得已只能根据评估报告自行修理。他请求法院让物业管理公司支付汽车修理费、拖车费和评估费共计31 026元。
物业管理公司辩称：事故发生后，吴先生向某保险公司提出赔偿申请，并于同日获得保险公司赔偿的车辆维修费和拖车费27 923元，因此，吴先生无权作为诉讼主体请求物业公司支付修理费、拖车费和评估费等费用。在本案中，吴先生的实际损失为22 626元，保险公司实际赔偿了吴先生27 923．40元，即吴先生的损失已全部获得赔偿，而保险公司赔偿超过评估价值的部分属于保险公司的自愿行为，其也无权向物业管理公司追索。
此外，物业管理公司曾对小区的围墙进行过维修保养，并尽到了物业管理单位的义务。事故发生当日因降雨量很大，致使建造多年的围墙倒塌，并损坏了吴先生的车辆，因此吴先生的损失属于因意外原因导致的损失，不应由物业管理公司承担。
案例二十 保安未抓到窃贼，物业被判失职要赔偿
由于家在一楼且位于小区一角，严先生在住房上自行开设的一扇窗户外安装了防盗栅栏。2004年1月28日下午1时许，两名窃贼进入小区，一人从严先生家自行开设的窗户爬了进去。正当小偷入室时，在隔壁小区目击一切的另一住户陈某，立即奔至严先生小区的门卫室向保安人员报告。保安接报后前去巡视却未发觉异常情况，于是保安便又折回了门卫室。
下午3时许，严先生回家，发现家中现金被盗23 300元，当即报案。尽管不久后两名窃贼在另行作案时被捕，但严先生却以因保安的疏忽直接导致家中失窃而将物业管理公司告上法庭。
案例二十一 市政水压低业主屡屡投诉怎么办
某花园1～3层采用一次供水，其他部分实行二次供水。由于市政供水的水压偏低，导致3层以下用户的热水器经常无法使用，停水、断流现象频频发生。管理处多次向供水企业口头和书面反映，供水情况却一直没有得到改善。业主经常就此问题进行投诉，甚至有人还出言不逊。
案例二十二 业主投诉噪声扰民怎么办
某山庄入住后不久的一天凌晨，凌云l02室的业主来投诉，反映地下室水泵发出的低频噪声和水锤的撞击声，严重干扰他们的睡眠。
维修班长马上到业主家中及水泵房实地勘察，发现投诉属实。于是当即采取了临时性补救措施：停小泵，用大泵，先消除水锤的撞击声，保证业主当晚能有一个较好的睡眠环境。同时向业主承诺，等天亮以后再想办法给予彻底解决。
案例二十三 租住户搬出部分家私而没有业主书面许可怎么办
某花园B栋5楼F座的一租住户想要搬出一部分家私，但联系不上正在国外的业主。按照管理规定，租住户搬出家私，必须有业主的书面许可，否则管理处不予放行(这一规定有必要，现实中确发生过个别租住户拖欠业主房租、搬走业主家私而偷偷溜之大吉的事情)。急于搬出家私的住户万般无奈，找到管理处领导，恳请给以特殊照顾。
管理处的领导考虑，若简单放行，恐怕损害业主的利益；若拒不放行，又会使住户感到不便。物业管理公司应该怎么办?
案例二十四 夜间电梯停运延误抢救，物业管理公司是否应承担责任 某夜2时许，家住某小区高层楼宇的孙姓老人心脏病突发，老人家属拨打急救电话后，立即背着老人冲向电梯口，但此时电梯已停运，由于老人是心脏病不方便多动，所以不能由家属背着从楼梯下楼，等家属辗转联系到电梯值班人员，已经与老人发病时间隔了将近一个小时，老人因抢救无效死亡。其家属认为物业公司应按照约定提供电梯服务，其未按约履行义务，致使老人在病情危急的情况下无法使用电梯而导致死亡，应赔偿丧葬费、死亡赔偿金及精神抚慰金共计25万元。
案例二十五 外墙挂广告住户家长毛责任谁承担
张先生是大东区草仓路某小区的业主。2004年lo月30日，他与负责小区物业管理的物业管理公司签订了一份协议。协议约定，物业管理公司在张先生家西外墙处做墙体广告，并在广告期间给张先生一定补偿。协议签订后，沈阳某广
告有限公司开始在张先生家西外墙体上安装广告牌。此后，张先生发现自家室内墙壁角部发霉。去年4月下旬，他将物业管理公司和广告公司告上法庭，称物业管理公司和广告公司在家西外墙上安装广告牌，致使屋内墙体长毛，要求赔偿经济损失一万元，并将墙面恢复原状。
案例二十六 这样的物业管理招标合不合法
某物业管理公司接到了成都某开发商发出的招标邀请，参加了由该开发商举办的大型住宅区物业管理招投标活动。后该开发商向该物业管理公司发出“中标通知书”，通知该物业管理公司中标。该物业管理公司依照约定前往成都与该开发商签订”前期物业管理服务合同”。到达成都以后，该物业管理公司发现该开发商同时向3家物业管理公司发出了“中标通知书”，该物业管理公司要求依照投书的内容签订”前期物业管理服务合同”。但开发商表示，需要就前期物业管理服务合同的主要条款与3家物业管理公司再进行协商，并根据协商的结果确定与哪家物业管理公司签订正式合同。
案例二十七 业主委员会贴失实“公告”怎么办
思南新苑位于思南路88号，由陆家嘴物业公司进行前期物业管理。思南新苑业主委员会成立后，于当年9月23日在小区的公告栏内张贴《致业主书——情况汇报》，说陆家嘴物业公司做假账，侵吞属于思南新苑小区全体业主的停车费，并且将小区的设备运行维修费挪作发工资及其他用途，侵占了业主的利益。陆家嘴物业公司一纸诉状把思南新苑业委会告上法庭。法院审理后认定，思南新苑业委会在小区内张贴《致业主书——情况汇报》，措辞激烈，且所涉事实依据欠充分，其申诉意见缺乏事实依据．
案例二十八 乱停车的访客蛮不讲理怎么办
某双体日，一辆外来的挂着武警牌照的白色宝马车停在某大厦地下车库进出通道的挡车器前，要求存车去见楼上的一位业主。车库保安员礼貌地上前告知，这里都是私家车位，不能停放外来车辆。车主转而又要求打开车挡，说到车库调头后就走。谁知他进了车库，并没有要走的意思。保安员再次前去，委婉地劝其另寻就近的停车场，车主竟破口大骂。
管理处安全主管从办公室的监视器中发现了这一情况，急忙赶到现场。他应该怎样处理这件事?
案例二十九 业主遛宠物污染环境怎么办
在北京欧陆经典——万兴苑小区，许多业主家里都养了猫、狗等宠物。养宠物的人大多有个习惯，就是每天清晨和傍晚，带宠物到小区内遛圈。此时也恰逢宠物便溺的时候，经常弄脏小区的道路、广场、绿地等。
案例三十 不帮业主抢险，物业管理公司是否应承担责任
张先生在江北某小区内有一处一楼的门面，经营着一家餐饮店。2006年7月7日早上6时许，天降暴雨。小区人行道下的排洪沟突然爆裂，大量污水迅速涌入地势较低的餐饮店内。店内人员来不及抢救店内财物，造成店内存放的食品、原材料及部分设施设备被污水浸泡、毁损。事发时，小区的物业管理处也遭受了污水的袭击。物业管理处工作人员忙着抢救自己的财物，没有派员工对该店的财
物进行抢救，没有一个人来张先生店里帮忙。据悉，2002～2005年，该排洪沟已发生4次爆裂。事后经清点，物业管理处认可张先生遭受的财物损失为1．5万余元。由于赔偿问题没有得到解决，张先生将物业管理方告上法庭，要求赔偿财物损失(1．5万余元)和停业损失共计3．2万余元。
物业管理法规部分
1、某集团组建新的物业服务企业，已领取营业执照，注册资金为350万，准备响应一个25万平方米建筑面积的住宅项目物业管理招标。请回答：
(1)物业服务企业是指( )的企业
A、依法取得独立法人资格 B、具有相应资质 C、从事物业管理 D、从事物业服务
(2)新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30天内持( )等文件向注册地房地产主管部门申领资质。
A、营业执照企业章程
B、物业管理专业人员职业资格证书和劳动合同
C、缴纳社会保险费或综合保险费
D、取得物业管理师资格的专业人员不少于一人
(3)根据相关规定，你认为该公司可以核定为( )。
A、一级资质 B、二级资质
C、三级资质 D、三级资质并设一年暂定期
(4)以该公司的资质如果参与了以上项目的投标，你认为( )。
A、注册资金已符合要求，
B、可以参加投标
C、超越了资质等级承接物业管理业务 D、房地产主管部门可以进行处罚
(5)该公司核定相应的资质后可以承接以下的物业管理项目( )。
A、各种物业管理项目
B、30万平方米以下住宅和8万平方米以下非住宅
C、20万平方米以下住宅和5万平方米以下非住宅
D、20万平方米以下住宅和8万平方米以下非住宅
2、某售后公房小区内楼道的栏杆年久失修，突然断裂，导致肖女士意外从三楼摔到二楼。居民呼救后，物业服务企业人员及时赶到了现场，将肖女士急送医院治疗，被诊断为右侧股骨粉碎性骨折。肖女士为此住了三个月的医院。出院后，双方就赔偿问题多次协商，均没谈拢。肖女士遂将物业告上了法庭。经审理，法院作出判决，物业赔偿肖女士医疗、营养、护理、伤残赔偿、精神损失、律师费等共计5．96万元。请分析此案：
(1)物业服务合同应当对( )等内容进行约定。
A、物业管理事项 B、服务质量 C、双方的权利义务 D、违约责任
(2)《物业管理条例》规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，为业主提供( )。
A、物业服务 B、相应的服务 C、优质的服务 D、需要的服务
(3)该小区内楼道的栏杆年久失修，说明物业服务企业( )。
A、未能履行管理规约的规定
B、未能履行物业服务合同的约定
C、对公共部位没有尽到巡查、维修、养护的义务
D、对危及公共安全的情况没有采取应急防范措施
(4)该案法院判决物业服务企业赔偿5．96万元，是因为( ) 。
A、物业服务企业是公共部位设施管理维修的责任人
B、由于未能履行物业服务合同约定，导致业主人身受到损害，应当依法承担相应的法律责任
C、物业服务企业是小区的管理者，应当承担法律责任
D、肖女士是小区业主，凡人身受到损害，物业服务企业都应当赔偿
(5)物业存在安全隐患可能危及公共利益或他人合法权益的，( ) 。
A、责任人应当及时维修养护
B、责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可由物业服务企业维修养护
C、责任人不履行维修养护义务的，依法追究刑事责任
D、维修费用由责任人承担
3、某房地产开发企业建造一住宅小区，建筑面积十万平方米。2007年5月通过招投标选聘了物业服务企业，2007年10月1日开始售楼。请问：
(1)建设单位应当在销售物业之前做好以下工作( )。
A、制定临时管理规约
B、选聘物业服务企业
C、将临时管理规约向业主明示
D、对遵守临时管理规约予以书面承诺
(2)根据《物权法》的规定，业主对建设单位聘请的物业服务企业，( )。
A、一定要认同
B、有权依法更换
C、到前期服务合同期满可以更换
D、成立业主大会后可以依法更换
(3)根据《物权法》的规定，对于建筑物及其附属设施，业主( ) 。
A、可以自行管理
B、可以委托居委会管理
C、可以委托物业服务企业管理
D、可以委托其他管理人管理
(4)小区内的业主应当在物业所在地的区、县( )的指导下成立业主大会。
A、房地产行政主管部门和人民政府 B、房地产行政主管部门或街道
C、房地产行政主管部门或民政部门 D、房地产行政主管部门和街道
(5)如果该小区符合条件成立业主大会，选举业主委员会的，应当白业主委员会成立后30天内，向物业所在地( )备案。
A、区、县房地产行政主管部门 B、街道办事处 C、乡镇人民政府 D、居委会
4、某房地产公司开发的景泰花园共有商品房1126套。从2004年ll月开盘出售，到2005年5月全部销售完毕，并交付使用了960套，占全部建筑面积的
85％。
2005年7月，该开发企业和物业公司共同筹备成立业主大会的各项事宜，并
建议在该小区的围墙内侧让广告公司做一些广告牌，使小区业主能有一些收益。
请分析：
(1)该小区成立业主大会符合哪一项条件( )。
A、出售建筑面积50％以上
B、首套住房出售并交付使用已满两年
C、房屋入住超过50％
D、出售并交付使用的建筑面积达50％以上
(2)召开首次业主大会应当由( )书面报告房地局。
A、物业公司或建设单位 B、街道办事处或居民委员会 C、建设单位或业主 D、业主委员会或业主大会
(3)房地局接到建设单位书面报告后应当( )。
A、和物业公司组织业主推荐产生业主大会筹备组
B、和街道办事处组织业主推荐产生业主大会筹备组成员
C、筹备组成员名单白成立后七天内在小区书面公告
D、筹备组白成立后三十天内召开首次业主大会
(4)利用小区的围墙内侧做广告，应当由( )。
A、业主大会决定
B、经营收益归物业公司和业主共同所有
C、经营收益归拥有该物业的业主所有
D、主要补充物业维修资金
(5)业主大会的主要议程有( )。
A、表决通过两个文件…．《业主大会议事规则》和《管理规约》
B、选举产生一个重要机构…．业主委员会
C、作出一个重要决定…一对原有的物业服务企业是续聘还是另行选聘
D、选举业主委员会主任、副主任
5、本市某一住宅小区内按规划配臵的属于开发商地下停车库尚有空余，但开发商只售不租，造成部分车主路面乱停车，且不付停车费，由此引起矛盾。业委会和物业公司都颇感棘手。请分析：
(1)物业管理区域内的机动车停车场(库)，( )。
A、必须提供给本区域内的使用人使用
B、只能提供给本区域内的业主使用
C、应当提供给本区域内的业主使用人使用
D、可以提供给本区域内或区域外的的业主使用人使用
(2)停车位尚有空余的，可以( )给本区域外的单位或个人使用。
A、临时出借 B、临时抵押
C、转让 D、临时出租
(3)业主大会决定对车辆在全体共用部分停放的( )。
A、不得占用消防通道
B、不得妨碍行人和其他车辆通行
C、如有违规，物业公司可以按约定进行处理
D、费用由责任人承担
(4)物业服务企业应当按照以下要求提供停车管理服务( )。
A、履行物业服务合同相关停车管理的约定
B、制定停车管理制度
C、地面、墙面设立交通标识
D、遵守业主大会决议
(5)此案应如何处理( )？
A、建设单位按规划要求配臵的停车设施，尚未出售的应当出租，不得闲臵不用。
B、停车位要转让的，受让对象应当是本物业管理区域的业主和使用人
C、按照规定或约定机动车停放人应交纳车辆停放费
D、车辆在公共部位停放的收益，归共同拥有该物业的业主所有
6、某住宅小区分二期开发。一期完工后，业主入住，并成立了业主大会。业主大会就整个区域的物业管理事项作了约定．一年后，二期工程完工，二期部分业主以一．二期物业有差异为由，要求在一．二期物业之间增设围墙，并称一期业主大会无权对二期的物业管理事项作出决定，要求独立成立业主大会，另行选聘物业服务企业．由此引发矛盾。
请分析：
(1)该小区二期部分业主要求独立成立业主大会( )。
A、正确。因为是分期开发，物业档次不同，所以可以独立成立业主大会
B、正确。如果二期另行选聘物业服务企业，则可与一期物业开展竞争，优胜劣汰。
C、错误。该小区虽分期开发，但属划定为一个区域，，配套设施设备共有
D、错误。划定为一个区域的二期业主进户后，自然成为该业主大会的成员，不可再单独另行成立业主大会
(2)业主大会成立后，业主委员会应当将业主大会决定的事项告知( ) 。
A、 房管部门 B、街道政府
C、业主大会 D、建设单位
(3)建设单位在继续销售该区域内其他物业时，应在( )中明示业主大会的决定事项。
A、业主公约 B、业主大会议事规则 C、销售合同 D、物业服务合同
(4)一期业主大会的决定，对( )具有约束力。
A、一期业主 B、已进户业主
C、已入住业主 D、全体业主
(5)尚未划分或者需要调整物业管理区域的，区(县)房管部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府)，按照配套设施设备共有规定，结合当地( )划分物业管理区域。
A、传统习惯 B、居民习惯
C、居委会布局 D、物业管理布局
7、某小区部分业主对物业服务企业公布的专项维修资金帐目有疑义，更对道路车辆停放、电梯轿厢设臵广告等经营收入和使用情况不明。因此，要求物业
服务企业公布所有费用的发票和清单，并接受业主的查询。请分析：
(1)关于专项维修资金的表述，正确的是( )。
A、专项维修资金属于全体业主
B、专项维修资金每年至少公布二次
C、专项维修资金用于物业保修期满后物业共用部位、共用设备设施的维修和更新、改造
D、专项维修资金收取、使用、管理的办法由业主大会决定
(2)物业维修、更新、改造的费用按以下规定承担( )。
A、专有部分的费用由拥有专有部分的业主承担
B、部分共用部分的费用由拥有这部分产权的业主按各自建筑面积比例共同承担
C、全体共用部分的费用由小区全体业主按各自建筑面积比例共同承担
D、人为损坏的由责任人承担
(3)业主对物业服务企业公布的专项维修资金帐目有疑义，可以要求( )。
A、业主委员会公布维修资金发票原件和费用清单
B、业主核对维修资金发票原件和费用清单
C、业主发现违法使用维修资金情况，可向房地产管理部门进行投诉。
D、经业主大会决定，可委托具有相应资质的会计事务所对维修资金情况进行审计。
(4)物业服务企业代管的维修资金应当至少每半年公布一次( ) 。
A、交纳使用结存的金额
B、维修项目和费用及分摊情况
C、利用共用部分从事车辆停放、设臵广告等经营收入和使用情况
D、业主大会、业主委员会工作经费支用情况
(5)市业主大会可以委托社会中介机构进行商品住宅维修资金财务管理的
( )活动。
A、维修资金记帐 B、维修资金代理记帐 C、审计 D、工程预决算审价
8、甲小区某号502室业主王某因某物业服务企业未在该号楼顶平台落水管道进121处按规范要求设臵防护网，被小鸟钻进管道内筑巢，致使管道堵塞，又加上602室业主华某在装潢时，未经物业公司同意擅自将602室阳台处的排水口封死。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水从楼顶落水管道接151处流进602室阳台，因该阳台排水口已封死，积水无法排出，沿602室周围墙角流入502室，致使502室业主王某的装潢、家电受损。王某要求赔偿，但因602华某与物业管理公司相互推诿，王某遂诉讼至法院。试分析：
(1)502王某家中进水的主要原因是( )。
A、物业公司没按规范要求设臵防护网
B、小鸟钻进管道筑巢使之堵塞
C、602业主擅自封掉阳台排水口
D、遭遇大雨，不可抗力所致
(2)物业服务企业每年应不少于两次对小区的( )进行循环性、预防性的疏通。
A、 明沟 B、 暗管 C、天沟 D、立管
(3)擅自将阳台排水口封死，是属于物业使用禁止行为中的( )。
A、违法搭建建筑物 B、破坏房屋承重结构
C、破坏房屋外貌 D、损坏共用设施设备
(4)对业主违规的装修行为，物业服务企业应当( )。
A、及时采取积极有效措施予以劝阻制止
B、发出《违法(规)行为整改通知书》
C、劝阻无效的，24小时内书面报告相关部门
D、不予办理该房地产的转移、抵押登记
(5)本案502业主要求赔偿，你认为( )。
A、此事由602和小鸟共同引起，物业服务企业没有直接责任，所以应由602赔偿。
B、602的违规装修物业服务企业没有及时劝阻制止，所以主要应由物业服务企业赔偿。
C、602业主负主要责任，物业服务企业负次要责任。
D、物业服务企业负主要责任，602业主负次要责任。
9、某业主办理了入住手续后，即请施工队进行装修。为增加室内净空高度，业主要求施工队凿去现浇楼板的面层，致使楼板局部产生裂缝，也影响其楼下业主的正常使用。
(1)为规范装修行为的宣传和指导，物业服务企业应当依据有关法规制定
( )，履行对业主装修的管理职责。
A、住宅使用公约 B、业主公约
C、住宅装修须知 D、物业管理服务合同
(2)要加强住宅装修前的管理，就要做到( )。
A、物业服务企业应当及时向业主告知住宅装修的禁止行为
B、业主应当将施工单位、施工期限、装修内容等书面告知物业服务企业
C、物业服务企业应当对业主提供的施工方案有违规的提出整改意见
D、物业服务企业可与施工单位签订《住宅装修管理协议》
(3)发现业主在物业装饰装修中违反法律法规及管理规约、临时管理规约的，要予以劝阻制止，这是住宅物业保安人员岗位规范中( )岗的要求。
A、门卫 B、巡逻 C、监控 D、车管
(4)业主在物业装饰装修中违反法律法规及业主公约、业主临时公约的，经劝阻制止无效，属于( )。
A、一级物业管理重大事件 B、二级物业管理重大事件
C、三级物业管理重大事件 D、四级物业管理重大事件
(5)三级物业管理重大事件的报告程序和时限是( )。
A、报告人是小区经理
B、发现30分钟内及时报告公司主管领导
C、同时报告房地局和相关管理部门
D、协助处臵
10、某业主装修，造成楼下业主卫生间的顶棚渗漏水。楼下业主向物业服务企业反映，物业服务企业接到报修后，立即到现场查明原因并要求楼上业主配合修理。但楼上业主不愿配合，致使楼下卫生问顶棚渗漏水问题不能解决。302室
业主便对物业服务企业有关人员说：“问题不解决，我就不交物业服务费”。假定该小区按照三级服务标准收费的，请分析该案例，回答以下问题：
(1)物业服务企业接到报修后正确的做法是( )。
A、要按物业管理行业规范的要求，及时提供修缮服务
B、要协助业主检查损坏原因
C、提供维修建议
D、有修理能力的，为业主提供有偿服务
(2)该物业的维修问题属于( )项目。
A、一般维修 B、急修 C、翻修 D、大修
(3)按照三级服务标准，物业公司应该如何处理本案中的维修问题( )。
A、24小时受理业主和使用人报修 B、半小时内赶到现场处理
C、一般修理一天内完成 D、两小时内赶到现场处理
(4)违反物业服务合同约定，业主逾期不交物业服务费用的，( ) 。
A、业主委员会应当督促其限期交纳
B、物业服务企业应当督促其限期交纳
C、逾期仍不交纳的，业主委员会可以向业主收取滞纳金
D、逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉
(5)本案的渗漏水问题楼上业主应当及时配合维修，因为( )
A、物业使用中已经危及了他人利益
B、责任人应当及时应急维修
C、责任人不履行，物业服务企业可在公安机关或居委会到场见证下具体实施
D、费用由责任人(楼上业主)承担
11、业主张某于2004年11月购买了本市某商品住宅一套，。2005年1月该住宅出售单位书面通知张某办理入住手续。可是张某直到2005年6月才前往物业服务企业办理进户。物业服务企业要求张某缴纳2004年ll月至2005年6月的服务费。张某觉得6月份之前自己并未入住，不该交费用的。分析本案，回答下列问题：
(1)国家和本市规定的物业服务收费的原则是( )；
A、合理、公开、收费与服务水平相适应
B、合理、公开、收费与经济能力相适应
C、合理、公开、质价相符
D、合理、公平、质价相符
(2)业主张某的物业管理费开始起算的依据是( )；
A、办理入住手续之日的当月
B、书面办理入住手续之日的当月
C、书面办理入住手续之日的次月
D、书面通知办理入住手续之日的次月
(3)假如张某购买的是二手房，那么应当从( )起支付物业管理服务费。
A、房屋产权转移之日的次月 B、办理入住手续的次月
C、办理入住手续的当月 D、房屋产权转移之日的当月
(4)业主在物业管理活动中，履行下列义务( )。
A、遵守管理规约、业主大会议事规则
B、遵守物业管理区域内公共部位、设施设备使用等各方面的规章制度
C、按时交纳物业服务费用
D、按规定交纳专项维修资金
(5)物业服务企业收取物业服务费后应当( )。
A、遵守法律法规及有关文件的规定 B、严格履行物业服务合同
C、为业主提供优质服务 D、为业主提供质价相符的服务
12、张某2006年10月通过二手房交易买下家园小区一楼两室一厅的住宅一套，并立即开始装修，装修过程中擅自在独用天井内搭建房屋，并改变卫生问原有设计位臵。2007年5月张某将该处房屋出租给理发店老板做宿舍，结果这套房屋住进了16个人，这些人每天半夜归来，嘻哈吵闹，楼上居民不得安宁。居民们多次向物业公司反映，小区经理找了业主张某，找了理发店老板，也找了这些居住在里面的理发店员工，几次协调都无成效。请问：
(1)业主张某的行为属于( )。
A、损坏房屋承重结构，违法搭建建筑物、构筑物，群租
B、违法搭建建筑物、构筑物，擅自改变物业使用性质，群租
C、擅自改变物业使用性质， 损坏房屋承重结构，群租
D、违法搭建建筑物、构筑物，占用共用部分，群租
(2)业主大会和业主委员会对违章搭建、侵占通道等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规及管理规约，要求行为人( )。
A、停止侵害 B、消除危险 C、排除妨害 D、赔偿损失
(3)对侵害自己合法权益的行为、相关业主、使用人可以依法( )。
A、向人民法院提起诉讼 B、由居委会协调
C、由业主委员会制止 D、物业服务企业劝阻
(4)根据《上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划》的有关内容，整治违法搭建工作由市城管执法局牵头( )等部门配合。
A、市规划局 B、市消防局
C、市房地资源局 D、街道办事处
(5)根据《上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划》的有关内容，整治“群租”工作由( )牵头，会同有关部门共同组织实施。
A、市公安局 B、市工商局
C、市人口综合管理办公室 D、市房地资源局
13、2006年初**别墅区62单元业主在自已的三层露台上建造阳光玻璃房，并在房屋北侧侵占一部分公共绿地搭建房屋，物业服务企业发出整改通知单，业主仍不整改，遂报告了房地产办事处。试回答：
(1)该业主的行为，是以下各条中的( )。
A、违法搭建建筑物、构筑物 B、破坏房屋外貌
C、擅自占用物业管理区域的绿地 D、擅自改变物业使用性质
(2)下列说法正确的有：( )。
A、物业服务企业发出整改通知单是合法的民事关系的处理方式
B、物业服务企业发出整改通知单是依法作出管理手段
C、业主不予整改不承担相应责任
D、房地产办事处接到报告后应依法制止，责令其整改
(3)根据本市有关规定，对该业主违规搭建行为，可依法作出限期拆除决定的部门有：( )。
A、市或区县规划管理部门 B、区县房地产行政管理部门
C、市和区县城市管理执法部门 D、市和区县工商管理部门
(4)区、县房地产管理部门查证认定附有违法建筑并结构相连的房屋，其处理程序为( )。
A、制作认定书，送达房地产登记机构
B、制作认定书，送达当事人和房地产登记机构
C、房地产登记机构收到认定书后，应在房地产登记册予以注记，并不予办理房地产转移、抵押登记。
D、认定书中可要求当事人限期白行拆除违法建筑，当事人白行拆除后，依法办理注销附有违法建筑并结构相连房屋的注记。
(5)根据《上海市加强住宅小综合管理三年的行为计划》对违法搭建的整改精神要求有( )。
A、有效遏制新增违搭建
B、积极梳理、分类解决存量违法搭建
C、加快网格化管理向住宅小区延伸
D、整治违法搭建工作由市城管执法局牵头，市规划局、市房地资源局等部门配合。
14、杨浦区某某苑小区成立第二届业委会后，经业主大会决定，业委会委托沪江诚信会计事务所对前两年的物业服务费和车位费等情况进行了审计，审计发现，大量支出不规范，如前业委会主任签字，入帐一张白条为人防工程维修费6000多元，人工费占78％(且只有一人签名代领)，并在车位费中支出等。
(1)委托会计事务所，必须经物业管理区域中( )。
A、专有部分占建筑物总面积的2／3以上的业主且占总人数过2／3以上的业主同意
B、专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意
C、全体业主的2／3以上
D、全体业主的l／2以上
(2)会计事务所的职责是( )。
A、应当委派专业人员按照相关法规和有关规定进行管理，并接受业主及业主委员会的查询
B、对违反国家相关法规和维修资金收支使用管理规定以及损害业主利益的行为，应当向业主委员会提出改正意见
C、业主委员会不接受或不完全接受的，应当及时向全体业主和政府主管部门报告有关情况，并在审计报告中加以注明
D、专人负责日常货币收支保管，以及现金、银行日记帐地登陆
(3)根据本市有关规定，对物业维修、更新费用在维修资金中列支的，必须
( )。
A、物业服务企业凭业委会主任审核签章的支付凭证和有关费用清单入帐。
B、物业服务企业凭业委会正、副主任审核签章的支付凭证和有关费用清单入帐。
C、发生的维修项目和费用以及按户分摊情况每半年向全体业主公布一次。
D、业委会的活动经费可以在维修资金中列支。
(4)案例中入帐的一笔人防工程维修费6000多元，下列说法中正确的是
( )。
A、人防工程维修费不可以在车位费收益中支出
B、车位费收益应纳入维修资金，归全体业主共用
C、维修用的设施材料费不能以白条入帐 D、维修人工费按总费用的30％提取
(5)《上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划》中，明确提出，要引导业主选举产生( )，热心公益事业、责任心强，具有社会公信力和一定组织能力的业主委员会成员。由此案例可看出其重要性。
A、知法 B、守法 C、公正 D、廉洁
15、某某花园属高层住宅小区，于2006年初建成并出售交付使用，开发商将物业服务费改为2．85元／M2，许多业主由于对分等收费规定不甚了解，因此只觉得收费较高而有意见。试回答：
(1)《上海市住宅物业服务分年收费管理暂行办法》实行的日期是( )。
A、2003年9月1日 B、2004年11月1日
C、2005年10月1日 D、2007年10月1日
(2)案例中建设单位决定的物业服务费标准( )《上海市住宅物业服务等收费标准》的最高服务等级收费标准。
A、符合 B、未超过 C、已超过 D、基本符合
(3)案例中建设单位拟定物业服务费标准必须符合( )。
A、在选聘物业服务企业发布指标公告或协议价格15个工作日前将拟定的收费标准报物业所在地的区县物价部门确认。
B、物业服务企业有提供未涵盖的服务内容和设施设备而提高服务水平的
C、应委托市物业管理协会组织专家论证
D、经市价格主管部门备案的
(4)物业服务企业应当按规定明码标价，其内容包括企业名称、( )等。
A、服务内容、标准 B、计费方式、起始时间
C、收费项目标准 D、监督举报电话
(5)物业服务企业违反国家和本市物业管理法规及有关规定，未提供相应物业服务的又收费不规范的，由( )根据国家与本市的有关规定分别予以处理。
A、房地产行政主管部门 B、工商行政管理部门 C、价格主管部门 D、区县政府
物业管理概论部分
1、本市某住宅小区前期物业管理合同2005年l2月底到期。由于很多业主对先前的物业服务不很满意，2005年8月底，业主委员会通过决议，拟选聘新的物业企业，提交业主大会讨论。业主大会以书面征求意见的形式下发了业主大会意见征询单。请你根据所掌握的知识回答以下问题：
(1)业主大会作出选聘新的物业企业的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权( )以上通过?
A、二分之一 B、三分之一 C、三分之二 D、四分之三
(2)业主大会选聘具有相应资质的物业管理企业，业主大会( )选聘物业管理企业。
A、必须通过招投标的方式 B、可以通过招投标的方式
C、必须通过协议的方式 D可以通过协议的方式
(3)业主大会会议的召开，可以采用( )的形式。
A、集体讨论 B、书面征求意见 C、业主委员会会议 D、电话征求意见
2、某开发商白2002年2月起至2005年9月开发了S住宅小区，2003年8月开始出售并交付使用住宅的建筑面积达到百分之九十以上，业主多次要求成立业主大会。开发商借条件不成熟为由未向区县房地产管理部门书面报告。无奈，业主向区、县房地产管理部门提出成立业主大会的书面要求。开发商还是借故拖拉至今。请回答以下问题：
(1)s住宅小区符合了业主大会成立的条件，这是因为( )。
A、首套房屋出售并交付使用已满2年
B、首套房屋出售并交付使用已满l年
C、房屋出售并交付使用的建筑面积达到了三分之二
D、房屋出售并交付使用的建筑面积达到了百分之五十以上
(2)对开发商还是借故拖拉，区、县房地产管理部门应责令其限期改正，可处( )的罚款。
A、一万元以上十万元以下 B、一千元以上一万元以下
C、一万元以上三万元以下 D、五万元以上十万元以下
(3)S住宅小区共有住宅200套，其中19套未出售。2005年10月，在区物业管理行政主管部门的主持下一切筹备工作就绪后进行了投票选举业主委员会。以下说法正确的是( )。
A、未出售的19套住宅应计算为开发商投票权
B、未出售的19套住宅按二分之一(9套)计算为开发商投票权
C、未出售的19套住宅应计算为业主投票权
D、未出售的19套住宅不计算投票权
3、最近，某高校想将学校的后勤及服务部门重新整合，成立物业公司。于是授权学校后勤处负责人筹备成立物业公司。该负责人虽然建筑专业毕业，也从事后勤行政管理工作，但对物业管理工作毫无经验，也了解物业管理的组建过程、设立条件等基本要求。请你给他当当参谋。
(1)设立物业管理公司起名时( )。
A、必须预先审核企业名称 B、不须预先审核企业名称
C、可以预先审核企业名称 D、必须在名称中标明“有限责任”的字样
(2)物业管理公司的组建过程主要包括( )等几个方面。
A、可行性研究 B、人才储备 C、起草公司章程D、注册登记多
(3)物业管理公司的设立条件包括( )等。
A、注册资本金 B、股东的人数和法定代表人
C、管理处住所和公司人员 D、公司章程和组织机构
(4)设立有限责任公司所需提交的主要文件有( )等。
A、登记申请书 B、公司章程
C、验资证明 D、公司法人任职文件
(5)物业管理企业设立的投资主体可分为( )等。
A、国有物业管理企业 B、合伙物业管理企业
C、个人独资物业管理企业 D、外商投资物业管理企业
4、某小区通过招投标选中了上海某物业公司来管理。在管理过程中，物业管理处了解到该小区退休干部较多，但提供老人活动场地没有，健身器材也没有。管理处与街道办事处协商，最后由街道办事处落实健身器材，再由管理处管理的一间空仓库改建成小区居民室内健身活动中心。物业公司还协助居委会开设了插花班，英语学习班，美术班等一系列丰富多彩的老年学习班。
(1)“落实健身器材，改建室内健身活动中心"是( )的工作内容。
A、社区建设 B、行业管理 C、城市建设 D、创建文明小区
(2)创建文明小区活动，物业公司应该( )。
A、与我无关 B、积极参与 C、大力支持 D、综合协调
(3)构建社区物业管理与社区建设良性互动机制能（ )。
A、发挥社区对物业管理的指导协调工作
B、形成主动参与社区建设的新格局
C、共享社区公共资源
D、解决物业管理中的“急难愁"问题
(4)协助居委会开设一系列老年学习班，搞好社区文化是物业管理企业的
( )
A、权力 B、义务 C、任务 D、责任
(5)本案体现了物业管理与社区建设在( )的方面是一致的．
A、改善居民的生活环境 B、提高居民的生活质量
C、健全居民的治安秩序 D、增强居民的自治意识
5、管理处王主任接到上级今晚台风警报的通知，便叫操作工人用铅丝把刚种植的小树固定住，并在旁边插上警示牌子。当晚李某带领四岁女儿回家，女儿在绿地上蹦跑是撞到了铅丝上，脸上出血。王主任闻讯立即和李某把孩子送到医院，王主任又打电话给操作工人要求用毛竹一劈二，把铅丝包起来，毛竹涂上醒目的绿漆，又写上小心油漆几个大字。次日王主任家访了该女孩，李某深受感动。请分析该案例：
(1)造成小女孩受伤，( )应承担责任．
A、物业公司 B、业主李某 C、王主任 D、小女孩
(2)用铅丝固定小树是物业公司的( )
A、绿地规划 B、绿地施工 C、绿地养护 D、绿地植物配臵
(3)从这件事上反映出物业管理人员应具备( )的职业道德．
A、爱岗敬业 B、诚实守信 C、办事公道 D、真实服务
(4)住宅小区的绿化具有( )的作用．
A、保护，改善生活环境 B、美化环境
C、陶冶情操，修身养性 D、弥补建筑物的缺陷
(5)王主任在处理该事件中始终坚持了( )原则．
A、服务第一，以人为本 B、企业经营，以人为本
C、综合管理，以人为本 D、业主自治管理，以人为本．
6、某小区业主大会委托业委会与A物业公司商定该小区管理事项，但未签订书面合同。当年夏天，狂风暴雨次数较多多，小区的外部设施和花草树木破坏较大，A物业公司对此进行了全面整顿，并垫付了一大笔钱。事后A物业公司经业主委员会同意在小区贴出增收物业服务费的布告，不少业主拒交增加的服务费，双方争执不下，最后物业公司向法院起诉。法院调查清楚了A物业公司为小区管理垫付的费用，且证明了每笔开支的合理性和正当性，确认垫付费用花在小区必须的修缮养护上，与早先口头约定的管理事项大致相同，最后宣判小区业主支付物业公司垫付的费用。
(1)本案纠纷产生的根源是双方没有( )的物业服务合同．
A、签订口头 B、签订书面
C、约定口头 D、约定书面
(2)本案业主委员会( )同意物业公司在小区增收物业服务费
A、有权 B、无权
C、经业主大会授权可以 D、经业主授权可以
(3)对狂风暴雨造成的设施和花草的破坏，本案正确的做法是( )
A、书面合同有约定的按约定
B、书面合同无约定的，不必进行整顿
C、书面合同无约定的先进行整顿再结算费用
D、书面合同无约定的提交业主大会讨论，按业主大会的决定执行
(4)物业公司与业主的纠纷还可以通过( )途径来解决。
A、协商 B、调解 C、行政裁决 D、仲裁
7、2004年6月中旬，上海宏达国际物业管理公司与上海谱中臵业公司签约，为其开发的星海名人广场提供物业管理顾问服务，随后由管理、土建、机电、智能化等方面6名专业人士组成的顾问团即抵达现场，开始了前期顾问服务工作。顾问团通过分析市场、阅读图纸、勘验现场和比较测算，以独特的身份和视角，提出了30余项优化设计建议。期间，他们还发现整个小区的消火栓系统存在着设计超标的问题。不仅无谓增加了30多万元的建筑成本，而且还无端影响了户内布局。于是，宏达国际顾问团提议发展商抓紧找设计院洽商变更设计，取消一道消火栓及其立管。发展商认为顾问团的建议确实很有道理，便马上和设计院进行交涉。不料设计院不愿意否定自己的设计方案，坚持认定必须要有三道消火栓及其立管，发展商反复交涉也未获认可。之后，顾问团的专业人员仍然不屈不挠，书面列出国家消防设计规范的有关条款，并和星海名人广场的原消火栓设计进行对比分析，指出其不合理所在。发展商据此再次找到设计院，设计院这次无法予以拒绝，只好按照宏达国际顾问团的意见修改了设计。分析本案，回答以下问题：
(1)本案中，上海宏达国际物业管理公司与上海谱中臵业公司签约，为其开发的星海名人广场提供( )服务。
A、前期物业管理 B、早期介入 C、日常运作管理 D、规划设计
(2)本案中，顾问团应该从( )角度提出建议?
A、从满足物业管理服务需求 B、物业管理运行质量
C、控制物业管理经济成本 D、物业规划设计效果
(3)本案中，宏达国际物业公司派出由管理、土建、机电、智能化等方面6 名
专业人士组成的顾问团抵达现场，开始前期顾问服务工作，是否合理?为什么?( )
A、合理，因为根据规定早期介入并不是整个公司的介入，而是可以选派专业技术人员进行技术指导。而本案中正是如此，所以合理：
B、不合理，因为本案中宏达国际物业公司的老总没有参与其中介入，所以不合理。
(4)物业公司早期介入有何作用?( )
A、有利于优化设计，完善细节；
B、有利于减少使用中的后遗症，提高房屋的建造品质；
C、有利于物业管理企业对所管物业的全面了解；
D、有利于物业公司日后的管理与服务；
8、某一住宅楼宇，一梯两户，其中3号501室的业主以502室多了一个2平方米的小过道为由(那是设计上的问题)，强占了共用的消防间，将箱柜等杂物堆在里面，并加上锁，不准其他的业主使用。不仅剥夺了别的业主的权益，更严重影响了消防安全。为此事大家对501室的业主意见很大，反映到物业管理企业，物业管理企业避而不管。请回答以下问题：
(1)501室业主的做法是否违法?( )
A、不违法
B、违法
C、在502室同意情况下不违法
D、在物业管理企业同意情况下不违法
(2)该消防间应归谁所有?( )
A、501室所有 B、501室和502室共有
C、该栋楼房的所有人共有 D、整个物业管理区域全体业主所有
(3)对于物业管理公司的做法，以下说法正确的是( )
A、这是业主之间的矛盾，与物业管理公司无关
B、物业管理公司应对501室业主的行为及时劝阻和制止，不能视而不见。
C、物业管理公司应在平时加强对共用部位的管理和维护，发现类似损害公共利益的行为，要及时报告业主大会，取得业委会的配合和支持。
D、物业管理公司在接到其他业主的反映后，应当及时清理堆在消防间的杂物，以免影响消防安全。
9、业主江某2001年9月在金山石化地区买了一套商品房，住了一年之后，房价升值很快，他决定把这房卖掉。在办理产权过户时，他拿不出产权证，因为江某在购买商品房时没有交纳首期维修基金。最终房子买卖不能成交了。
(1)购房人应当在办理( )前，将所购商品住宅维修基金存入专户银行。
A、房屋买卖合同签订 B、按揭贷款
C、房地产权初始登记 D、房地产权变更登记
(2)新建内销商品住宅的购房人应当按照( )标准交纳首期维修基金。
A、配电梯的4％ B、配电梯的3％
C、不配电梯的3％ D、不配电梯的2％
(3)2001年土地使用权转让合同时按每平方米建筑面积成本价( )计价收取维修基金。( )
A、1295元 B 、1198元 C、1060元 D、90元
10、现对某栋砖混结构住宅的使用现状作调查，通过直观检测和定性定量分析，该房屋完损状况总结如下：房屋结构一般损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺。根据房屋维修与养护相关知识回答下列问题：
(1)根据房屋的现状，依据房屋完损等级的分类等级应划分为( )。
A、完好房 B、基本完好房
C、一般损坏房 D、严重损坏房
(2)如要对该房屋进行维修，根据其损坏情况，需要进行( )。
A、小修 B、中修 C、大修 D、翻修
(3)按维修标准对该房屋进行维修后，其维修费用应该在该建筑物同类结构新建造价的( )以下。
A、5％ B、10％ C、15％ D、20％
物业管理案例分析
业主自治管理
1．业主委员会有权解聘物业管理公司的工作人员吗?
A小区的许多业主多次向业主委员会反映，物业公司的保安人员陈某上班时间不在岗，以致外来人员频繁进出小区，近期有些住户物品失窃，故要求解聘陈某。某日，业主委员会主任以业主委员会的名义将书面解聘通知送达陈某。
2．屋顶水箱应由谁来清洗?
夏季来临，P小区的物业公司按规定打算清洗屋顶水箱，并向小区的业主委员会提出依据物价局的规定标准向业主收取有关费用开支。但业主委员会主任还是感到物业公司的收费太高，为节省开支，他决定自行在外找几名无任何健康证明的民工来清洗水箱。物业公司得知后表示反对。双方各持己见，相持不下。
3．业主委员会可否要求业主、使用人拒付物业管理服务费？
某小区业主委员会在与物业公司签订了物业管理服务合同的三个月后，感到物业公司未按合同约定提供物业管理服务，且小区业主对此反映强烈。一天，业主委员会在小区张贴告示，要求业主和使用人拒付物业管理费。
4．业主可否自发组建业主委员会?
98年2月，某新建商品房小区出售建筑面积已逾50％，业主多次催促开发商成立业主委员会，开发商以种种理由推脱。在此情况下，业主汪某、胡某等于98年6月1 5日召集业主筹备了“业主委员会”，并由汪某、胡某担任业委会正、副主任。98年6月20日，汪某、胡某持相关材料区房地局办理登记时被告知不予核准登记成立业主委员会。
5．在何种情况下应召开业主代表大会?
某小区共有住房2万平方米建筑面积，业主近200人，已符合成立业主委员会条件。在酝酿选举产生业主委员会时，业主夏某等人提议召开全体业主大会选举，以示公正；开发商则要求推选业主代表，召开业主代表大会选举。
6．开发商产生业主代表大会成员数或业主委员会成员数有何限制条件? S小区有300套房屋，计3万平方米建筑面积。从第一套房屋开始交付使用至今已满二年，开发商仍有60％计l．8万平方米建筑面积的物业。某日，S小区在区房地局的主持下成立了业主代表大会筹建组。开发商提出按其在小区内所占产权的比例产生业主代表大会成员数和业主委员会人数。
7．单位对包销的房产是否享有业主的权利进入业主委员会?
A单位为解决职工住房问题，以包销形式向开发商担保所属单位职工将认购一幢商品房，并先行支付全部房款，而且办理了公证手续。此后，A单位的职工逐个开始与开发商签订商品房出售合同。
在职工购买商品房简未全部结束期间，恰逢住房所在小区业主委员会筹备成立。A单位对其所担保但未实现销售部分主张业主权利，要求进入业主委员会。
8．不同类型的住宅在同一物业管理区域内，可否成立多个业主委员会? B封闭小区有住房计4万平方米建筑面积，公共设施共享。由2幢商品房，2幢售后公房组成。部分业主要求按商品房与售后公房的类型分别成立业主委员会以适用不同的管理标准。
9．出售单位不提供业主名单，小区内无法召开业主大会怎么办?
98年9月，A小区出售已满两年，按规定应当成立业主委员会：业主要求出售单位提供售房名单，但出售单位拒不提供已售住房的购房人和小业主名单。时至99年6月，小区内无法召开业主大会，而业主委员会也因此一直无法成立。与此同时，小区内的物业管理服务越来越差。
10．电梯大修费的支用由谁决定?
某商品房小区物业公司建议对大楼电梯进行大修，约需费用2万元。业主委员会为此进行了讨论表决，业主委员会7名委员中，4名赞成，主任及另外2名委员等3人反对。该业主委员会主任认为费用过高，于是决定召开业主代表大会，征求业主代表的意见。
11．业主委员会任期已满且运作正常，可否不进行换届选举?
99年4月，某业主委员会任期已满。99年1月业委员告知业主准备换届选举，而大多数业主认为本届业委会运作良好，物业公司的管理也不错，觉得没有换届选举的必要。本届业委会在征求了多数业主意见后也就决定不进行换届选举而继续运作下去。
12．该开发商可否直接派员进人业委会?
某内销商品房小区有6幢大楼，计5万平方米建筑面积，99年4月出售率已
逾50％，符合成立业委会的条件。而开发商拖延到年底才配合房地产管理部门建立业主大会筹备组，着手成立业委会。此时开发商尚未销售的房产部分只占总量的5％，并要求指定人员直接进入业委会。
13．如何解决一个物业管理区域内多家管理的问题?
根据某区房地局的划定，甲小区因历史遗留问题，目前的现状是整个小区有5家业主委员会，分别由3家物业公司管理。5家业委会和3家物业公司在划定甲小区后，仍坚持按现状管理。
14．怎样限制业主委员会主任个人的经营行为?
业主张某与小区的开发商素有经济业务往来，而该小区的物业管理单位系开发商的子公司。某日，在业主委员会选举中，张某被推选为业主委员会主任。业委会经区房地局批准成立后，张某即向开发商暗示，要对方“拎拎清”。开发商为下属物业公司能顺利续签物业管理合同，不得已在以后的生意中多次让利给张某。
15．如何领会《上海市住宅物业管理规定》中有关成立业主委员会方面的规定?
某小区业主大会筹备组成立后，因不少成员来自不同工作领域，对《上海住宅物业管理规定》及相关政策不甚了解，不知按怎样的具体程序成立业委会，并履行其职能。
16．业主代表大会中非业主代表能否当选业主委员?
某小区召开业主代表大会，在选举产生业委会过程中，20名业代表推选业主王某(非业主代表)任业委会委员。其余业主代表则为王某不是业主代表，没有资格选为业委会委员。业主大会上此事争论不休。
17．该业主代表的代理继续有效吗?
小李是业主老李的代理人。根据业主大会筹备组关于业主代表可以代理的规定，小李当了业主代表老李的代理人，并且出席了第一届业主大会第一次会议。同时小李还被筹备组推荐为业主委员会候选人老李的代理人。在审议章程时，不少代表纷纷表示反对代理。结果大会表决：超过半数的代表反对代理。最后，大会通过的章程中删除了代理的条款。要求取消小李以业主代表老李的代理人资格。
18．业主委员会主任不再是业主以后是否可以继续履行主任的职责？ 一小业主委员会章程规定，业主代表、业委会委员、副主任均适用代理制。但主任必须由业主担任。业委会主任黄某当选不久，就将物业赠与其未成年的女儿黄某某。根据章程，因黄某不再是业主，黄某应及时辞去主任职务。可黄某欲继续当主任，故隐瞒事实。数月后，部分委员闻讯，联名向区房地办事处反映，要求黄某辞职。
19．开发商在小区内的产业减少，业主代表人数如何调整?
一小区业主委员会委员共9名，其中开发商委派代表4名。业委会成立不久，
房产销售形势看好，开发商拥有的物业仅占小区物业建筑面积总量的三分之一。此时，业委会主任提出要减少开发商的业主委员会委员人数。
20．业主代表的人数比例和具体人选如何确定?参与筹备组工作的业主代表是否是小区内的当然业主代表?
某小区按《上海市住宅物业管理规定》的规定已符合成立业委会条件，欲先成立业主大会筹备组。房地部门、房屋出售单位、居委会方面的人选已确定，但不知如何确定业主代表，筹备组的业主代表是否是业主大会的当然业主代表。
21．业主委员会自治管理是否就是自行管理?
某小区成立了业主委员会。业主委员会主任李某认为，本小区的物业面积不大，如请物业公司管理开销太大，不如自行直接聘用退休工人任保洁、保安、报修工作。
22．业主委员会换届选举筹备组中业主代表如何产生?比例是多少?
某业主委员会于2000年1 1月30日届满。8月初，业委会提前3个月开始建立换届筹备组。但在此期间，业委会成员对筹备组中业主代表的产生无法达成共识。
23．房地产权证中载明的共同权利人是否都可作为业主参加业主大会? 某新建商品房住宅小区欲召开业主大会，大会筹备组在小区内张贴告示称，凡业主均可参加业主大会。一日，小区X号302室业主朱某持产权证前往筹备组，要求按房产证上的共同权利人数登记参加大会人数(302室的共有权利人数为3人)，对此要求筹备组予以明确拒绝。
24．选聘物业公司要经业主大会决定吗?
一小区业主和业委会在如何选聘了物业公司负责管理时产生了分歧，一种意见认为，应召开业主大会讨论决定，另一种意见认为，无需开大会决定，业委会有权决定选聘物业公司的事宜。
25．业主委员会成员是否可从业委会获得津贴?
某日，T小区的业主魏某向区房地局反映，本小区业委会主任王某每月从业委会处领取津贴，王某整天大吃大喝，好不潇洒，魏某认为王某是在揩小区业主的油，要求处理。
26。被解聘的物业公司不向业委会办理资料移交怎么办?
某业主委员会成立后即另聘了一家物业公司实施物业管理服务，负责前期管理的物业公司以需清理前期物业管理中发生的债权债务为由，拒绝向业主委员会移交物业档案和财务收支帐目。
27．选聘物业公司是否需经全体业主表决?
某商品房小区经首届业主大会选举产生的业主委员会成立后，业委会选聘了一家新的物业公司。而原物业公司则广泛征集业主的签名，要求保留原公司。原物业公司在征求大部分业主签名同意后，进而要求就物业公司的选聘问题征求全
体业主的意见，由全体业主表决。
28．居委会的工作能否由业委会和物业公司替代?
某商品房小区成立了业主委员会，但居委会未建立。业主委员会主任认为，目前本市要求物业公司、业主委员会、居委会三位一体，因此，居委会不用成立了，它的工作可以由物业公司和业主委员会兼任。
29．要求返还误交的业委会公章及财物的请求合法吗?
某小区业主委员会成立于1 996年4月，主任为吴某，此后因任期已满，业委会定于1 998年4月进行换届选举。业主贺某被拟定为新一届业主委员会主任。新一届的业委会在向区房地局备案及核准期间，吴某将业委会的公章、财务专用章、帐号章，还有计算器、帐 册、支票以及现金、存款等财物移交给了贺某。而新一届业委会向区 房管局申请备案时，因换届选举工作违反规定而未批准，并被责令规 范操作重新选举。吴某即与贺某交涉，要求收回已移交的公章、账册 和财物。
30．是职务侵占，还是中介所得?
1 997年3月，A小区成立了业委会。同年4月，经业委会讨论决定寻找一家利率高于银行的金融机构，将维修基金保值增值，年息不低于1 1％。此后，业委会委员卢某通过其朋友顾某联系了B投资公司经理楼某， B公司许以22％的年息。卢某要求将年息中的一半，即1 1％的年息提前领取，作为好处费。
同年7月，卢某经业委会同意后，把200万元的维修基金存入B公司，期限两年。存款当日，B公司与顾某自己的C私营公司签订了咨询中介合同，由B公司以咨询费的名义支付给C私营公司两年本应属22％年息中的一半利息款计44万元。收款后，顾将其中的25万元给了卢某，余款1 9万元由其和楼某瓜分。2000年3月，该案事发。区人民检察院对卢某以职务侵占罪向法院提起公诉。对检察机关的指控，被告卢某辩称自己只是推荐，并未经手这笔款，也无职务，另1 1％是中介费，具体由顾某操作，25万元是向顾某借的，因此不构成犯罪。
31．业主委员会委员缺额时应如何正常运作?
某小区业主委员会与物业管理公司的物业管理服务合同到期，就重新选聘还是续聘物业公司的问题，业主委员会委员间的意见不一。同时，有部分业主委员会成员集体辞职。而原先的物业管理企业因为合同到期，未被续聘而退出了该小区的管理。小区业主对业主委员会在运作中发生的问题意见很大。
物业的使用与管理服务
32．物业公司如何合理收取相关的住宅人住费用?
99年10月，某小区物业公司向新入住的居民收取装修保证金1 500元，并按市场价向售户收取铝合金窗费1 500元，防盗门480元。物业公司称，居民当时的售房合同中并未将铝合金窗和防盗门作为房屋的附属设施，故应另行付费。
33．物业公司应从何时开始收取物业管理费?
97年8月，王某与开发商签订商品房预售合同，购买XX公寓商品住房一套，
合同约定98年6月底前交房。97年1 2月该公寓土建工程结束，同月，王某因原住房动迁在即，向工程队要来房门钥匙并着手装修。98年1月底，开发商委托的物业公司进场管理，保洁、保安人员到位。98年3月，该公寓通过竣工验收。98年4月，该公寓所在小区的物业管理收费标准经物价局批准。98年5月，大批住户收楼进户。98年6月，该公寓获得《住宅交付使用许可证》。98年7月，物业公司向王某收取物业管理费，收费起始时间为98年2月。王某认为不合理，应从开发商获得《住宅交付使用许可证》 (即98年6月)后收取物业管理费。
34．业主委员会要求物业公司公开全部收支帐目合理吗?
98年6月，某小区业委会成立。98年1 2月，业委会要求其选聘的物业公司公布全部收支账目，包括人员工资、利润数，接受审核。物业公司则认为收支帐目属自己的经营性行为，涉及商业秘密，遂对业委会的要求予以拒绝。
35．物业公司收取的物业管理服务费用的结余如何处理?
某业主委员会另聘物业公司对小区管理服务后，要求原聘物业公司将管理费、保洁、保安、车辆停放等费用的余额移交业委会。原聘物业公司认为业主委员会的要求苛刻，且无依据。
36．业主进户装修时物业公司应如何合理收费?
某商品房小区业主在进户时，物业公司向业主每人收取了50元进户费。另外，不论业主装修与否，物业公司向每户收取了建筑垃圾清运费；对室内装修施工的民工进行了登记，发放了小区出入证件，同时也收取了每人l 5元的证件费。
37．因墙面渗水造成财产损失是否概属物业管理不当?
某小区自1 998年6月起先后由开发商和业主委员会委托原告JA物业管理公司进行物业管理服务，被告郭某自1999年1月起长期拖欠物业管理费。原告多次催讨，均被被告拒付。被告认为，自己在装修入住后即发现北房间墙面渗水，损坏了装修，另外2000年夏天发生楼上住户卫生间渗水至被告的客厅，损坏了天花板。经原告修理，仍有渗漏。原告对此应承担物业管理上的责任，原告不赔偿财产掺失，被告就不支付物业管理费。
38．底楼的跃层住户是否应承担电梯运行费吗?
某大楼底层与二层设计为跃层，底层无总门，总门在二层。这些跃层的业主除搬运家具和大件物品使用电梯外，平时不乘电梯直接通过扶梯上下。因此，这部分跃层的住户根据住宅底层的业主不承担电梯运行费的规定拒付电梯运行费。
39．该户业主拒付物业管理相关费用的理由是否成立?
某小区的业主委员会自1996年起委托原告DM物业公司进行物业管理。99年2月，新的业主委员会将合同延期至2000年11月底。自原告管理以来，被告朱某一直未缴付物业管理费和维修基金，亦拒付大楼电控门安装费，原告在多次催讨无效的情况下，诉请法院判令被告支付物业管理费及滞纳金，支付维修基金
和电控门安装费。对此，被告朱某辩称，物业服务合同签定时，DM物业公司的法定代表人章某同时又是业主委员会的主任，故物业管理合同无效；维修基金未发生实际使用，故无权收取；电控门安装后始终开着，未达到安装目的，业主不应付费。
40．怎样解决社区服务和物业管理服务的交叉问题．
某小区的公房承租人夏某长期以来一直向物业公司交付公房租金，并向居委会交付保安、保洁费。1999年5月小区成立了业委会，续聘原物业公司提供管理服务。5月起，物业公司要求夏某另付物业管理费和保安、保洁费，理由是小区由物业公司提供统一服务。夏某对此深感不解。
41．开发商作出的由购房单位自行实行物业管理的承诺有效吗?
某小区有3幢大楼，由开发商自聘物业公司进行物业管理。1998年10月，开发商为促销，应允一购房单位，在购买其中任何一幢楼后，即将该幢大楼移交该给单位自行管理。
1999年8月，该小区的业委会成立。购房单位提出根据开发商的承诺，自己单位购买的此幢大楼应由本单位管理。
42．售后公房的高层电梯、水泵运行费如何收取?
某售后公房小区的业主委员会和物业公司在签订物业管理合同时，约定了“高层住宅电梯、水泵、运行费按实结算，由物业公司向业主收取。”
在实际操作中，因实际运行费低于0．55元／平方米，物业公司提出按规定以0．55元／平方米包干结算。就此，业主委员会提出费用结算应按合同约定履行，支付方式可按规定由业主直接支付0．1 5元／平方米，余款从维修基金中列支。
43．在履行物业管理合同过程中发生争议应通过何种法律程序解决?
某业委会和物业公司完全采用市房地局、市工商局联合制定物业管理合同(示范文本)签订了物业管理合同。此后，因在履行合同中发生了争议。业委会遂申请仲裁，同时，物业公司则就争议诉至法院。
44．前期物业管理期间，应由谁来辞退物业公司?
某小区处于前期物业管理阶段，开发商认为该物业公司的管理不善，居民投诉多，影响其销售信誉，逐将该物业公司辞退而另外聘请了一家新的物业管理公司继续该小区的前期物业管理工作。某些业主想不通，认为虽然该物业公司管理不善，但“炒掉”物业公司是业主委员会的权利，开发商这样做是侵权。
45．公有住房出售后，物业管理单位是否应予变更?
1998年10月，管理某小区的物业公司在以代理人的身份办理公有住房出售时，为了能够在公有住房出售后继续对该小区进行管理，于是要求购房人在购买公有住房的同时，与之签订委托物业管理合同，否则，物业公司将不办理售房手续。
46．物业管理企业在业委会决定另聘物业公司后是否能弃业不管?
1998年9月14日，某业主委员会经房地产管理部门核准登记，10月4日，决定另聘物业管理企业对本小区进行管理。负责前期物业管理的物业公司得知后，于10月10日开始对小区停止物业管理服务。
47．前期物业管理合同到何时终止?
1998年4月，某开发商在楼盘开发时，聘请了一家物业公司负责前期物业管理，并与之订立了前期物业管理合同，合同期限为两年。
该楼盘销售业绩良好，截止1999年5月，出售的建筑面积已超过50％：99年10月，该商品房小区成立了业主委员会。
业主委员会成立后，重新选聘了一家新的物业公司，并与之签订了物业管理服务合同。负责前期物业管理的物业公司认为原前期物业管理合同的终止期限未到，该小区仍应由其负责管理，如要其退出，则与之订立前期物业管理服务合同的开发商应承担违约责任。
48．开发商在售房时对业主可以改变住房使用性质的承诺有效吗?
某业主在购买一套新建封闭小区底层的商品房时，开发商向其承诺这套住房购买后可破墙开店。该业主买下房产后，向区房地局提出破墙开店、改变住房使用性质的申请，但未获批准。
49．底层业主是否要承担住宅电梯的维修费用?
某小区的一幢高层住宅电梯发生损坏，物业公司及时进行了维修。此后，物业公司向该高层住宅底层的业主赵某、顾某收取经分摊的电梯维修费用。赵某、顾某认为，根据规定住在底层的业主，不承担电梯运行费，故不应承担电梯维修费用。
50．房屋因装修渗水影响其他业主的住房使用如何处理？
某业主向该小区物业公司报修房屋渗水。经查，渗水原因是楼上居民装修不当所引起的。物业公司认为此事属于居民之间的纠纷，自己无法解决。
51．业主可否利用自己住房的外墙营利?
某公司租用了一套位于商业街上的旧公房用作街面店铺，因其左右店铺都把招牌或广告刷在二楼居民阳台的外墙上，该公司欲如法效仿。但二楼业主不同意，于是公司就与该业主协商，提出为其免费安装一部空调机作为补偿，而该业主坚持公司每月向其支付500元作为租赁外墙的条件，否则将以排除妨碍为理由诉至法院。
52．经开发商同意后就可以损坏房屋承重结构吗?
李某97年8月去同事家串门，了解到该同事上半年向开发商购臵两套商品房时，开发商为促销，经原设计单位同意，为其承重墙上另开一门洞，作为两套商品房之间的通道。99年初，李某也购得与该同事同一小区相连两套商品房，装修前未向物业公司申请就如法炮制，擅自拆掉部分承重墙，并锯断5根1 0mm的钢筋。邻居得知后向物业公司投诉。李某认为，既然别人拆除了承重墙没有违规，自己的行为也不违规。
53．承诺不使用电梯后，就可不付电梯运行费吗?
某高层商品房二楼的业主就电梯的使用问题找到物业公司。他们认为，二楼业主一致决定承诺不使用电梯，电梯也不需要在二楼停放，那么，二楼的业主就不需要交电梯运行费了。
54．平台应怎样合理使用?
某旧里楼上楼下的两户居民素有积怨。楼上居民爱养花，把几个花盆放在平台(即楼下居民的屋顶)上。楼下居民以该花盆影响其屋顶正常排水，造成屋顶长期积水，并渗水到其墙面为由，坚决要求楼上把花盆移走。楼上居民不肯，两家逐争执到物业公司寻求解决。
55．前期物业管理期间物业使用人应遵守何种行为规范?
在前期物业管理阶段，一商品房小区开发商将未出售的房子租给了一批外来人员使用。虽然该群外来人员已获公安部门发给的治安管理许可证，但还是给该小区居民的正常生活带来不少麻烦。如在小区内乱设摊卖蔬菜，弄的小区垃圾满地。为此，小区的业主与开发商交涉。开发商则声称自己有住房处分权，自己的行为并无不妥。
56．业委会或物业公司可以拆除违章安装的防盗门吗?
某住宅小区的某业主擅自将防盗门外移，装在了公共走道上，侵占了公共部位。其他业主也纷纷效仿。为制止这类在物业使用中的禁止行为，该小区召开了业主代表大会，通过限期拆除违章搭建的决议。在规定的期限内，个别业主仍臵若罔闻。物业公司在多次劝阻无效的情况下，经业主委员会授权，强行拆除了违章安装的防盗门。
57．擅自改变住房使用性质如何处理?
某人购买了一套封闭小区新建商品住宅的房屋，本想用于自己开公司的办公用房。在向所在地房地局申请“居改非”时，被区局以 “新建商品住宅的使用性质不得改变"为由驳回了申请。此后，其将这套房子租给了一家有工商营业执照的公司使用。此后，该幢住房内闲杂人等来来往往，其他业主遂以物业的安全使用存在问题向区房地局投诉。
58．物业的使用影响他人应怎样处理?
2000年1月，某售后公房小区内一业主郑某根据政府允许售后公房业主上市交易或出租的新政策，将其所拥有的一套底层住房出租给外来人员汤某作为居住使用，并办理了出租许可证；汤某亦办妥了外来人员暂住证。
2月，汤某将室外空地作场地，接受牛奶公司的委托办起了牛奶中转站。每天深夜汽车喇叭声、装卸声不断，居民无法正常休息。楼上居民就此向物业公司投诉。
59．物业维修项目质量保修包含哪些内容?
某旧式里弄小区有一位冯姓业主，因其住房逢雨便漏。经物业公司维修后不久，在下雨天仍旧漏水。冯某再次报修，物业公司答复说该物业维修项目不负责保修，若要继续维修应支付维修费用。
60．开发商在交房后可否改变共用设备的用途?
某商住两用房项目在规划设计时，一、二层作为商业用房，商户从前门进出；三层以上作为居住用房，住户从后门由专用住宅电梯上下。物业建成竣工交付后，开发商为了促销商铺，在二楼墙面增开了电梯门洞，使商业用房的业主(使用人)也可使用电梯。楼上的居民认为这样增加了安全的隐患，要求开发商恢复原状。
61．小区内业主委员会的办公用房如何确定?
本市清真路某公寓系被告DW公司开发销售的商品房，并提供了一间房屋作为小区的物业管理服务用房。2000年9月11日，小区业主委员会成立后，要求被告按规定提供合适的办公用房，DW公司遂提供了二小间房屋给业主委员会，业主委员会以房屋不相连、不合适办公为由，向法院提起诉讼，请求判令被告提供办公用房。
62．可否在屋顶搭建养鸽?
某商品小区一业主有养鸽子的兴趣爱好，在屋顶搭建鸽棚，放养信鸽。相邻业主深受鸽毛、鸽粪之苦，遂向物业公司投诉，要求处理。
63．是否能将小区的停车库出租给外来车辆使用?
某小区物业公司为了创收，将小区内的车库自行出租给社会上其他车辆停放使用，使小区内居民停车发生困难，并给小区管理带来矛盾。
64．应由谁来承担过错责任?
某小区内5号楼因排污水管堵塞，污水从2楼203室的地漏中倒灌出来。因203室系业主新购住房，亦未装修，房屋内暂时无人居住，所以导致203室内大幅漫水，并从楼地面渗漏到底楼103室的屋顶，使得l03室业主精心装修的室内屋顶严重受损。
此后，在现场疏通时，未发现任何人为的不当使用致使排污管堵塞，因无法确定责任者， 103室业主气愤之余，将203室业主和物业公司诉至法院．
65．怎样处理高层住宅中安装晒衣架的问题?
某高层住宅小区数名业主因住房朝向不佳等原因，要求安装晒衣架，受到物业公司的劝阻，由此双方发生争议，高层住宅部分业主坚决要求安装晒衣架。
66．损坏房屋承重结构应如何恢复原状?
业主余某在房屋装修时擅自拆除了承重墙，经群众举报，所在地房地产行政主管部门发了限期整改通知，要求其恢复原状。余某在规定时间内恢复了承重墙，不料物业公司却告知他承重墙的恢复不符合规定，余某很生气，认为物业公司是在存心整人。
67．转租老年人承租的公房应注意什么?
某七旬孤老与一户居民郑某及其家人共同承租一非独用成套公房(此房共有住房二间)。郑某为改善居住条件另行购买了一套商品房并举家迁入。此后，郑某根据《上海市房屋租赁条例》的有关政策而将其原来所居住的一问房租给外来
民工使用。然而，由于外来民工和孤老的生活习惯不同，双方矛盾不断。在当地居委会的帮助下，老人向所在地房地产管理部门就郑某转租公房的行为提出投诉。
68．停车库可否用作其他用途?
某小区有一停车库，物业公司为“创收”，将停车库辟一小间，将其租给该小区内一户业主作为小店的营业用房使用(该户业主在租赁前已取得工商营业执照)。但该店主并不依法经营，而将该车库“转租”给一外来人员作为其赌博活动的场所。小区由此搞得乌烟瘴气。小区业主向物业公司反映，而物业公司由于每月有400元“租金”收益而对此睁眼闭眼。该小区居民联名投诉至房地产行政主管部门。
69．谁来承担因污水倒灌给业主带来的损失?
某住宅的公共排水管道出现排水不畅的现象。接业主报修电话后，物业公司进行了现场勘查，发现堵塞物位于5楼业主阳台的排水管中。该业主考虑到自己的房子新装修好，借故阻挠物业公司进来维修。数天后，因排水管道严重堵塞，污水从2楼业主的房间中倒灌出来，给其造成严重损失。2楼业主就自己的损失向物业公司索赔。
70．物业公司可以拒绝接受原由居委会提供的保洁、保安等服务内容吗? 某售后公房小区，保洁、保安、自行车棚管理原由居委会管理。最近，业主委员会成立。居委会拟将这些具体作业行为移交物业公司进行专业管理。但物业公司经理认为这些事情婆婆妈妈，可能要亏本，故不愿接收。
71．共用部位积水造成的损害赔偿责任由谁承担?
某大楼底层为商场仓库，二层及以上为住宅楼，二层与底层之间有一个平台，平台上有落水管。二层业主胡某在安装柜式空调机时，未使用房屋原有的空调滴水管孔，而是在靠平台处的前脚打了一个空调滴水管孔，将空调滴水管排列到室外。一年夏天，突遇暴雨天气，因平台处排水不及时而导致积水从滴水管的洞中灌入胡某家中，积水又从胡某家的地板渗入底层的仓库，此事给胡某家中和仓库都造成了一定的损失。事后，胡某及商场均找到物业公司，要求物业公司赔偿损失。
72．物业公司通过诉讼向住户主张租金的时效是多久?
某公房居民1988年迁入由单位分配的公房，但因种种原因，一直未缴纳租金。1996年，按公有住房出售政策，该居民买下了所居住的房屋，并物业管理费自1997年起也有欠缴。物业公司对该户居民在购房前应缴房租及欠缴的物业管理费亦未曾催交。
2000年6月，物业公司要求该户居民补缴房改售房前的房租和欠缴的物业管理费，该户以住房产权以归属自己为由拒付租金。在催缴租金和物业管理费未果情况下，物业公司诉请法院判定该户居民缴纳租金和物业管理费。
73。物业公司和业主提出的理由能否成立?
一天，某商品房住宅的物业公司张贴公告称，“为了安全起见，将要关闭一扇小区大门，请广大业主从另一扇门中出入。同时将在被关闭的那扇大门附近的空地上开设酒吧，对外营业。”实际上，物业公司是将该酒吧承包给小区内的一个业主经营。对此，小区内的广大业主非常不满，认为出入小区不方便，占用空地也影响小区环境，纷纷要求重新打开那扇被关闭的大门，停止在小区内经营酒吧。物业公司对业主解释：关闭一扇大门，是为了减少闲杂人员进入小区，保证小区的安全，物业公司有权这么做。酒吧是设臵在空地上，不影响业主居民的日常生活。承包经营酒吧的业主则认为自己作为业主有权使用小区公共用地。
74．新购住房发生的维修责任由谁承担?
陈先生年初购得一套商品房，因黄梅季节连日阴雨，该商品房部分墙面开始渗水，损坏了陈先生室内的部分装修。陈先生为此多次向物业公司反映，物业公司亦两次派人前来维修。虽经维修，该房墙面仍有渗水问题存在。物业管理公司表示，其已尽了维修义务，陈先生应向房地产开发商进行交涉。陈先生对此甚为不解。
75．因物业公司未告知业主在装修时的注意事项而给业主造成的损失由谁承担?
某物业公司在前期物业管理工作中，由于疏忽大意未将“业主、使用人在装修住宅中，应预留共用设备的检修孔，方便共用设备的维修。”的该项小区内住宅装修规定告知业主。多名业主在不知的情况下，装修时封闭了共用管道检修孔。此后的物业使用中，共用管道发生堵塞，在疏通修理的过程中，给业主的装修造成了一定程度的损坏。业主向物业公司提出赔偿要求。
76．谁应承担该起坠楼事件的责任?
98年8月，某小区业主林某的幼儿在上楼时因玩耍不慎，导致身体重心失控，倾倒后撞到位于楼梯口未安装栅栏的落地窗上，在撞碎了其中一块原来就有裂痕的仅厚3毫米的玻璃后，坠楼致伤。林某事后向开发商索赔。
77．谁应当承担装修事故的赔偿责任?
某业主张某委托一家家庭装潢公司对其房屋进行装修，并签订了装修合同。装潢公司在施工过程中操作失误，不慎将张某的隔壁邻居孙某的墙体损坏，并造成孙某财产损失。三方为此发生争执，无法协商解决。
78．因排水管道不畅，而使业主室内受损的责任由谁承担?
甲小区某号602室由被告华某承租，502室由原告王某承租。因被告某物业管理公司未在该号楼顶平台落水管道进口处按规范要求设臵防护网，被鸟钻进管道内筑巢，致使管道堵塞。被告华某在装潢602室房屋时，未经物业公司同意擅自将602室阳台处的排水口封死。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水从楼顶落水管道接口处流进602室阳台，因该阳台排水口已封死，积水无法排出，沿602室周围墙角深入502室，致使原告王某装潢的地板等物受损。原告王某要求赔偿，但因被告华某与物业管理公司相互推诿，原告王某遂诉讼至法院。
79．物业管理中公司应承担何种保安职责?
某小区业主委员会与被告某物业公司于1997年2月4日签订一份《物业管理合同》。双方约定，委托服务期限为l 997年2月16日至2006年12月31日，委托管理项目包括了保安服务。2000年1月23日晚9时许，原告业主李某在所住大楼的电梯内遭不法分子袭击受伤。同年4月25日原告诉至法院，要求物业公司承担未尽至保安职责的民事赔偿责任并解除物业管理合同。
80．小区内的装修规定与业主的财物失窃是否有关?
1997年7月9日，原告侯、陈夫妇向被告L公司购买了某小区的一套住房。在购房时，双方约定：住户安装各种防盗设施须经物业公司审批，朝南的窗户不允许安装防盗窗。1998年12月27日，二小偷潜入小区将原告夫妇居室的朝南窗户卸下，进入房内偷窃了包括现金在内约价值50000元的各种物品。侯、陈夫妇认为，被告不允许原告装防盗设施的规定，造成了原告财物的失窃，于是将L公司告到了法庭，要求其赔偿失窃损失费50000元人民币。
81．小区内的石桌砸伤人，由谁来负责?
王先生住在某物业公司管理的小区内。1998年8月24日下午，王先生7岁的女儿在小区内的石桌旁玩耍。当她爬上石桌时，桌面突然脱落，将小孩的右手夹在石桌面和石凳之间，造成食指、中指关节骨折。事后，王先生找到某物业公司，认为其应就管理不善承担责任。而物业公司则认为这完全是王先生监护不当造成的，与物业公司的管理没有关系。为此，王先生向法院提起诉讼。
物业维修
82．因室内水管倒灌而发生的维修费用由谁承担?
某公房二楼业主的室内经常发生水管倒灌的现象。该业主向物业公司报修，几经维修后，物业公司在向该户收取维修费用时，业主以水管设计不当为由而拒付维修费用。
83．没有设立维修基金的商品房，如何解决其维修费用问题?
徐某于1995年12月向开发商购得商品房一套，当时由于没有要求归集房屋维修基金的规定，故徐某及开发商均未交纳维修基金。1998年5月，徐某所在小区的部分共用设备发生维修。物业公司事后向徐某收取分摊后的维修费用。徐某认为，房屋没有设立维修基金，就应由开发商承担维修费用，不能向业主收取。
84．物业公司是否可以拒绝为业主提供自用部分的维修服务?
某商品房业主因夜间使用家用电器不当，而使自家的保险丝烧断。该业主向物业公司报修，物业公司的维修人员感到维修地点较远，且收费不高，故答复业主：“你反正一样要交钱，就近找个人修修算了。再说自用部位的维修应由业主自己负责。”
85．业主该不该支付房门的维修费?
某小区业主陶某在装修房屋时不慎使得房门无法关闭，遂找物业公司进行维修，物业公司报价20元修理费。陶某认为，自己每个月都交物业管理费，故物
业公司不应再向其收取任何维修费用，且即使需支付维修费用，物业公司的报价也过高。
86．住宅转让时，维修基金应如何交割?
某小区业主秦某于1998年10月将住房转让给了杨某。次月，秦某向杨某提出结算自己在购买新建商品房时已支付的物业维修基金余额。杨某认为，自己不是向开发商购房，不需要支付维修基金，维修基金的归集理应由秦某负责。
87．业主委员会成立后移交维修基金时，应如何计息?
2000年2月，某内销商品房小区的业主委员会成立后，2000年5月业委会主任要求开发商向业委会移交房屋维修基金。次月，开发商将房维修基金的筹集账目交业委会。业委会经查发现，本小区已筹集的维修基金只有本金数额，没有利息款额，遂向开发商提出交涉。
88．维修基金可否经业主代表大会通过用于炒股?
1999年5月，某小区成立了业主委员会，住房出售单位按规定将维修基金划入了该业委会帐户。
2000年6月，在召开业主大会时，面对数目庞大的维修基金，该业委会主任提议为能使为全体业主共有的维修基金保值增值，将该基金用于某金融项目的炒作。主任的提议在业主大会上得到了通过并付诸了实施。
89．业主委员会成立后，未销售的房屋如何归集维修基金?
某商品住宅小区内的一公建配套设施损坏，物业公司排出了维修计划和费用预算，经业主委员会审核同意后，按户分摊，在维修基金中列支。开发商则认为，小区内尚有少量房屋未销售完毕，未销售房屋尚未归集购房人应交纳的维修基金，故不应分摊公建配套维修费用。
90．如何确定维修基金归集的成本价标准?
某商品住宅小区开发住房共分三期。其中，一期住房于l 995年9月销售，二期住房于1 997年6月销售，三期住房在2001年1月竣工，同年2月，开发商办出房屋大产证并将于2001年3月起销售。
91．外销房应如何设立维修基金?
某业主购买了一套外销房。在进卢时与开发商就外销房维修基金的设立产生争议。开发商要每位购房人在办理进户手续时，按购房款额的4％缴纳维修基金费用，并存入自己开立的银行账户中代为监管。业主却认为在购房合同中并无此项约定，缴纳维修基金无依据。
92．车辆停放收益可否作为物业公司利润?
某小区物业公司对小区内的停车收费做出如下规定：1、车辆进出小区，一律收费2元；2、车辆在小区内的停车场地停放，收费1元／小时；3、业主停放在小区停车棚内的车辆，自行车50元／月，助动车150元／月，机动车300元／月。车辆停放收益作为物业公司企业利润。
93．住宅转让中，双方当事人对维修基金的交割可以约定吗?
李某购买了一套新房，在出售旧房时委托了中介公司进行二手房交易。其后，中介公司顺利地为李某介绍了旧房的买受人。买卖双方在办理住房交接手续时，买受人要求李某减免其应支付的旧房维修基金帐户中剩余的款额。对此，李某误以为维修基金是其已预付的3个月物业管理费用，于是与下家达成了免除其支付维修基金剩余款额的约定。此后，李某从物业公司得知其维修基金帐卢中剩余款额为500余元，感到被骗，遂向有关房地产行政主管部门投诉，要求下家返还其“被骗”的500元维修基金。
94．住宅小区灭失后，原小区内广告收益如何处理?
某小区被列入市政工程动拆迁的范围。经查，该小区的维修基金除开立业主分户帐外，还设立了广告设臵收益的单独账目。
95．怎样落实商品住宅共用设备的维修费?
某商品住宅业主房屋内的水池经常发生堵塞现象，经物业公司检查，堵塞原因是由于该大楼内共用管道的老化所致。业主纷纷要求物业公司进行及时维修。
96．政府未作规范前，维修基金如何归集?
A公寓系某开发公司建设的高层商品房。1996年初，开发公司将公寓委托Y物业公司管理。双方约定：由开发公司向Y物业公司一次性缴纳上述楼宇的维修基金共计人民币300万元，Y物业公司向业主收取购房款额的l％作为维修基金，所交纳的维修基金由Y物业公司存入专卢银行专款专用，基金使用情况定期公布。物业管理合同为期两年，从1996年2月1日起到1998年1月31日止。
1998年7月27日，A公寓业主委员会成立，并于1998年8月18日在银行设立了物业管理基金专用存款账户。此后，业主委员会与Y物业公司签订了《物业服务合同》，委托服务期限从1998年8月1日至2000年7月31日。由于开发单位公房公司一直未按约定交纳300万元维修基金，业主委员会和Y物业公司在多次追讨未果的情况下，向法院提起诉讼，请求判令开发公司立即支付物业维修基金300万元并承担延期付款违约金。开发公司辨称，物业管理委托合同的期限是1996年2月1日至1998年1月31日，故委托时间已经过，且当时物业入住户数亦未达到，所以维修基金应当按照现行有关法规所规定的标准缴纳。
97．前期物业管理期间可否使用维修基金？
王先生在1997年1 2月底购买了本市一套商品房。依照合同约定，王先生付清了全部房款，并且支付了房屋建筑面积成本价3％的维修基金。房产商委托A物业公司担任商品房的前期物业管理。入住后，由于电梯意外受损，王先生便与其他业主要求房产商修复或更换电梯。房产商因涉及多起诉讼，资金短缺，于是就使用物业维修基金来修理电梯，然而事后却一直未归还这笔钱款事后，业主发现房产商挪用了维修基金，要求其及时归还。但房产商却认为，电梯属于共用设备，其修理可以使用物业维修基金，不应返还。双方就此发生争议，直至诉讼至法院。