陆乐 纪双城 等
房地产价格近年已经成为全球性的热门话题，在俄罗斯，房价上涨的速度已经远远超过了收入的增加；在英国，伦敦等大城市的房地产业被称为“暴利行业”；在整个欧洲，房价也是一涨再涨；在中国，有些大城市的楼盘利润率已经达到了80%。在这一片涨风中，泡沫也在不断膨胀，美国次级房贷危机就是一个严重的信号。在此前后，很多国家的房地产也都开始显露出疲软和下滑的迹象，房地产利润率的虚高还能维持多久？这是人们普遍关注的一个问题。
英国：利润高，泡沫也大
虽然英国的天气总是阴晴不定，但要是说到英国去年至今的房地产市场，那就要说是一路放晴了。英国天空电视新闻网的统计消息说，与去年相比，预计今年英国房屋销售总价至少会有9.5%的增长。
福克思通房产公司是英国最大的房屋销售代理公司之一，该公司的销售经理皮考克陪《环球时报》记者来到伦敦西区的白城镇；参观该公司与其他3家公司一起合建的4层公寓式住宅。我们走进一套即将完工的两居室。皮考克介绍说，这套房屋的基础造价成本大约在6万英镑左右，但是对市场没放的价格会在27万英镑左右，其中大约有20%左右的成本会用在土地方面。“当然这个价格会在市场上周旋协调。但是还价的空间很小，因为这个价格吻合当地目前的平均水平。”皮考克说，房地产公司当然也不能净赚余下的钱。因为还有物业、代理中介等大小机构会从中分一杯羹，这又占到大约15%-20%的利润。“即便如此，伦敦的房地产业仍能算得上暴利。我们这里的开发商大概能拿到40%左右的利润。有的甚至能拿到一半。”皮考克同时也解释说，这么高的利润率也仅局限在伦敦周边，英国其他地区的房地产利润率相对会低不少。
业内人士认为，上世纪80年代末至90年代初，英国房地产泡沫破裂，直到布莱尔任首相时采取了低利率鼓励消费的政策，同时英国经济增长较快，个人收入增加，房地产这才逐步走出低谷。出现了当前繁荣的局面。据英国官方估计，英国人口数量将从2001年的6000万增加至2021年的6400万，然而，英国家庭平均人口数量却在下降，这意味着家庭数量增长速度加快，从而刚性需求住宅数量增长。英国的低利率和家庭数量的增加，导致房地产需求旺盛，从而推高房价，抬高开发商的利润。房地产价格的飞涨造成的泡沫越大，破裂的可能性也越大。有关专家认为，从长期来看，英国房地产泡沫的破裂不可避免。据英国《金融时报》不久前报道，今年7月份英国房地产市场的平均投资回报率降至12年来最低点，表明英国商业房地产市场可能进入下滑轨道。
俄罗斯：利润高，灰色支出也多
1997年金融风暴后，俄罗斯的房地产开发曾经进入一段寂寥期，但随着俄经济近年来的强劲增长，俄罗斯地产业也开始了疯涨。其中尤以莫斯科最为典型。据俄《新消息报》最新报道，从2004的年秋季开始，莫斯科的房价呈现出急剧上涨的趋势。2006年房价总共上涨了80%，史无前例地达到了4200多美元/平方米。
节节攀升的莫斯科房价让开发商、建筑商等赚了个盆满钵满，利润率高得足以让他们在梦中开怀大笑。不过，在俄罗斯特殊的市场经济环境下，地产投资商的利润可谓是除去贿赂官员的支出之外最保密的项目。一份《是谁抬高了住宅价格？》的房地产行业研究报告曾收集了首都莫斯科每平方米住宅的价格表，试图通过最简单的减法来算出莫斯科的地产利润。“
以莫斯科一处标价3500美元/平方米的地产为例，其房价的基本形成为：房产建设成本700美元，配套设施300美元，政府提留400美元，行贿及各种灰色支出400美元，支付贷款利息100美元，建筑承包商利润200美元；销售代理利润100美元，而房地产开发商利润则高达1300美元。通过计算发现，利润占到了建房成本的60%。
当然，莫斯科地产利润率远比上述报告披露的复杂得多，各项目数值和比例在各个具体房产项目上会有很大出入，但基本可以肯定的是，房地产开发商的利润比例最大，几乎达到房价的1/3。中间环节的增多也加大了腐败滋生的可能，进一步提高了成本。俄罗斯“莫斯科基本建设”股份公司预算开发部主任叶连娜•舍韦廖娃说，没有人能够确切地知道投资商的具体成本，最接近的数字可能是房价的30%-50%。有统计称，俄房地产市场投资回报率高得惊人，是银行平均收益率的7到10倍。
不过，有学者认为，俄地产商过去轻松揽钱的日子很难重头再来了。俄地产经纪人协会副主席阿普列列夫表示，如果说2006年房价上涨了80%，那么今年的房价则很可能下降15%-20%。无论如何，在各项成本持续增加而房价冲顶下滑后，开发商的利润降低将不可避免。首先，俄当局加大了对地产业的宏观调控，司法部门甚至直接介入了地产业的不法交易调查。去年8月份，俄罗斯联邦检察机构怀疑房地产开发商联手操控市场价格，就曾委托联邦反垄断局对莫斯科和圣彼得堡等大城市的高房价展开调查。而国家重点工程“经济适用房”项目的逐步实施也缓和了俄国内的供需矛盾。专家认为其价格下跌是总趋势，甚至有专家悲观预测，莫斯科房地产很快会像日本上个世纪90年代初一样崩盘。
美国：利润率在逐渐下滑
住房是美国家庭最重要的财产，大约占到美国家庭支出的l／3。1998年，美国政府在《居住质量和工作义务法》中曾规定：“国家应推进如下目标：为所有公民提供体面的、负担得起的住房。”由于房地产业在美国受到了诸多法律法规的限制；因此，美国人很少将其称为“暴利行业”。事实上，美国房地产利润率近年来一直在平缓下滑。
麻省理工学院的地产中心主席托尼•塞奥赤提接受媒体采访时曾表示，2001年美国房地产市场的利润率为9%以上，到2006年时已经下降到 7%以下，目前还在下落。一位做房地产咨询的业内人士也告诉《环球时报》记者，这几年美国房地产业的利润率一直维持在6%到10%，即便前几年美国出现全面的房价上涨，美国大部分地方的房地产开发商利润率也不会高于20%。他还说，2006年，美国房价普遍下跌，各地都出现大量闲置新房。整体看来，美国房地产利润率也有越来越低的倾向。
有一句房地产市场的谚语总结了影响美国房价的三大决定因素，那就是“地点、地点、地点”。在美国，政府往往会对一个地区的房地产提供一个“政府指导价”，虽然没有约束力，但该地区的房价基本不会偏高指导价太远。此外，美国开发商的土地成本还受到美国政府许多法规的约束。美国的市、县政府在土地规划的时候，通常要求开发商新建的房子中，13%必须面对中低收入的家庭。
全球房地产利润率高得不正常
业内人土认为，由于外国房地产的土地产权可以永久归个人所有，因此建筑商担负了开发商的职责。“在这样的背景下，国外房地产业不足30%的利润率并不算高。”另外，专家表示。绝大多数房价高涨、开发商利润较高的国家，房地产市场都不同程度存在着泡沫和炒作现象，甚至还较为严重，这使金融业和国民经济发展风险加大同，这已经引起了各国政府的警惕。
欧洲房地产协会发表的2006年全球房地产市场统计报告称，全球房地产市场的平均回报率为17.0%，而同期全球股票市场的平均回报率为 3.1%，债券市场的平均回报率为4.5%。在这个背景下，欧洲的房地产市场表现尤其引人注目，达到了26.9%的回报率，远远高于北美的 14.2%，也远高于亚太地区15.7%。在欧洲，法国房地产投资回报率平均达到了 35.2%，而英国为27.6%。在亚太地区，日本的回报率为26.6%，新加坡为23.0%，中国香港为17.3%。
（《环球视野》摘自2007年9月7日《环球时报》）
陆乐 纪双城 等
房地产价格近年已经成为全球性的热门话题，在俄罗斯，房价上涨的速度已经远远超过了收入的增加；在英国，伦敦等大城市的房地产业被称为“暴利行业”；在整个欧洲，房价也是一涨再涨；在中国，有些大城市的楼盘利润率已经达到了80%。在这一片涨风中，泡沫也在不断膨胀，美国次级房贷危机就是一个严重的信号。在此前后，很多国家的房地产也都开始显露出疲软和下滑的迹象，房地产利润率的虚高还能维持多久？这是人们普遍关注的一个问题。
英国：利润高，泡沫也大
虽然英国的天气总是阴晴不定，但要是说到英国去年至今的房地产市场，那就要说是一路放晴了。英国天空电视新闻网的统计消息说，与去年相比，预计今年英国房屋销售总价至少会有9.5%的增长。
福克思通房产公司是英国最大的房屋销售代理公司之一，该公司的销售经理皮考克陪《环球时报》记者来到伦敦西区的白城镇；参观该公司与其他3家公司一起合建的4层公寓式住宅。我们走进一套即将完工的两居室。皮考克介绍说，这套房屋的基础造价成本大约在6万英镑左右，但是对市场没放的价格会在27万英镑左右，其中大约有20%左右的成本会用在土地方面。“当然这个价格会在市场上周旋协调。但是还价的空间很小，因为这个价格吻合当地目前的平均水平。”皮考克说，房地产公司当然也不能净赚余下的钱。因为还有物业、代理中介等大小机构会从中分一杯羹，这又占到大约15%-20%的利润。“即便如此，伦敦的房地产业仍能算得上暴利。我们这里的开发商大概能拿到40%左右的利润。有的甚至能拿到一半。”皮考克同时也解释说，这么高的利润率也仅局限在伦敦周边，英国其他地区的房地产利润率相对会低不少。
业内人士认为，上世纪80年代末至90年代初，英国房地产泡沫破裂，直到布莱尔任首相时采取了低利率鼓励消费的政策，同时英国经济增长较快，个人收入增加，房地产这才逐步走出低谷。出现了当前繁荣的局面。据英国官方估计，英国人口数量将从2001年的6000万增加至2021年的6400万，然而，英国家庭平均人口数量却在下降，这意味着家庭数量增长速度加快，从而刚性需求住宅数量增长。英国的低利率和家庭数量的增加，导致房地产需求旺盛，从而推高房价，抬高开发商的利润。房地产价格的飞涨造成的泡沫越大，破裂的可能性也越大。有关专家认为，从长期来看，英国房地产泡沫的破裂不可避免。据英国《金融时报》不久前报道，今年7月份英国房地产市场的平均投资回报率降至12年来最低点，表明英国商业房地产市场可能进入下滑轨道。
俄罗斯：利润高，灰色支出也多
1997年金融风暴后，俄罗斯的房地产开发曾经进入一段寂寥期，但随着俄经济近年来的强劲增长，俄罗斯地产业也开始了疯涨。其中尤以莫斯科最为典型。据俄《新消息报》最新报道，从2004的年秋季开始，莫斯科的房价呈现出急剧上涨的趋势。2006年房价总共上涨了80%，史无前例地达到了4200多美元/平方米。
节节攀升的莫斯科房价让开发商、建筑商等赚了个盆满钵满，利润率高得足以让他们在梦中开怀大笑。不过，在俄罗斯特殊的市场经济环境下，地产投资商的利润可谓是除去贿赂官员的支出之外最保密的项目。一份《是谁抬高了住宅价格？》的房地产行业研究报告曾收集了首都莫斯科每平方米住宅的价格表，试图通过最简单的减法来算出莫斯科的地产利润。“
以莫斯科一处标价3500美元/平方米的地产为例，其房价的基本形成为：房产建设成本700美元，配套设施300美元，政府提留400美元，行贿及各种灰色支出400美元，支付贷款利息100美元，建筑承包商利润200美元；销售代理利润100美元，而房地产开发商利润则高达1300美元。通过计算发现，利润占到了建房成本的60%。
当然，莫斯科地产利润率远比上述报告披露的复杂得多，各项目数值和比例在各个具体房产项目上会有很大出入，但基本可以肯定的是，房地产开发商的利润比例最大，几乎达到房价的1/3。中间环节的增多也加大了腐败滋生的可能，进一步提高了成本。俄罗斯“莫斯科基本建设”股份公司预算开发部主任叶连娜•舍韦廖娃说，没有人能够确切地知道投资商的具体成本，最接近的数字可能是房价的30%-50%。有统计称，俄房地产市场投资回报率高得惊人，是银行平均收益率的7到10倍。
不过，有学者认为，俄地产商过去轻松揽钱的日子很难重头再来了。俄地产经纪人协会副主席阿普列列夫表示，如果说2006年房价上涨了80%，那么今年的房价则很可能下降15%-20%。无论如何，在各项成本持续增加而房价冲顶下滑后，开发商的利润降低将不可避免。首先，俄当局加大了对地产业的宏观调控，司法部门甚至直接介入了地产业的不法交易调查。去年8月份，俄罗斯联邦检察机构怀疑房地产开发商联手操控市场价格，就曾委托联邦反垄断局对莫斯科和圣彼得堡等大城市的高房价展开调查。而国家重点工程“经济适用房”项目的逐步实施也缓和了俄国内的供需矛盾。专家认为其价格下跌是总趋势，甚至有专家悲观预测，莫斯科房地产很快会像日本上个世纪90年代初一样崩盘。
美国：利润率在逐渐下滑
住房是美国家庭最重要的财产，大约占到美国家庭支出的l／3。1998年，美国政府在《居住质量和工作义务法》中曾规定：“国家应推进如下目标：为所有公民提供体面的、负担得起的住房。”由于房地产业在美国受到了诸多法律法规的限制；因此，美国人很少将其称为“暴利行业”。事实上，美国房地产利润率近年来一直在平缓下滑。
麻省理工学院的地产中心主席托尼•塞奥赤提接受媒体采访时曾表示，2001年美国房地产市场的利润率为9%以上，到2006年时已经下降到 7%以下，目前还在下落。一位做房地产咨询的业内人士也告诉《环球时报》记者，这几年美国房地产业的利润率一直维持在6%到10%，即便前几年美国出现全面的房价上涨，美国大部分地方的房地产开发商利润率也不会高于20%。他还说，2006年，美国房价普遍下跌，各地都出现大量闲置新房。整体看来，美国房地产利润率也有越来越低的倾向。
有一句房地产市场的谚语总结了影响美国房价的三大决定因素，那就是“地点、地点、地点”。在美国，政府往往会对一个地区的房地产提供一个“政府指导价”，虽然没有约束力，但该地区的房价基本不会偏高指导价太远。此外，美国开发商的土地成本还受到美国政府许多法规的约束。美国的市、县政府在土地规划的时候，通常要求开发商新建的房子中，13%必须面对中低收入的家庭。
全球房地产利润率高得不正常
业内人土认为，由于外国房地产的土地产权可以永久归个人所有，因此建筑商担负了开发商的职责。“在这样的背景下，国外房地产业不足30%的利润率并不算高。”另外，专家表示。绝大多数房价高涨、开发商利润较高的国家，房地产市场都不同程度存在着泡沫和炒作现象，甚至还较为严重，这使金融业和国民经济发展风险加大同，这已经引起了各国政府的警惕。
欧洲房地产协会发表的2006年全球房地产市场统计报告称，全球房地产市场的平均回报率为17.0%，而同期全球股票市场的平均回报率为 3.1%，债券市场的平均回报率为4.5%。在这个背景下，欧洲的房地产市场表现尤其引人注目，达到了26.9%的回报率，远远高于北美的 14.2%，也远高于亚太地区15.7%。在欧洲，法国房地产投资回报率平均达到了 35.2%，而英国为27.6%。在亚太地区，日本的回报率为26.6%，新加坡为23.0%，中国香港为17.3%。
（《环球视野》摘自2007年9月7日《环球时报》）