随战 上诉吕惠敏买卖合同纠纷一案二审判决书
_______________________________________________________________________________________
（2011）洛民终字第2390号
民 事 判 决 书
上诉人（原审原告）：随战，男。
委托代理人：李小穗，河南慕容律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：卫惠敏，曾用名卫民子，1955年5月26日生，现住新安县地方税务局家属楼，系新安县地方税务局职工。
委托代理人：耿丙江，新安县新城法律服务所法律工
作者。特别授权。
上诉人随战与上诉人卫惠敏因房屋买卖纠纷一案，不服河南省新安县人民法院（2010）新民初字第772号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人随战及委托代理人李小穗、上诉人卫惠敏及其委托代理人耿丙江均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明：2002年9月12日，焦克琦向卫惠敏借款5万元，并用其位于新安县老城物资局的房产一套作为抵押，此后上述债权债务及抵押一并转移，卫惠敏成为债权人及抵押权人，后焦克琦又多次向卫惠敏出具还款保证协议等，并承诺若不能按期还款愿意将抵押的房产交付给卫惠敏处理2005年12月21日，卫惠敏和焦克琦又签订一份协议书，双方约定焦克琦同意将房屋交给卫惠敏出售，所得售房款项归还借款，房屋内的物品在协议签订之日起五日内焦克琦负责全部搬空，超过5日，屋内的所有物品由卫惠敏自己处理，所得款项用于偿还搬运物品时所支付的费用及借款利息。随后被告卫惠敏占有了该房屋及房间内的物品，焦克琦将该房屋的房产证交给卫惠敏。2007年6月18日被告卫惠敏和原告
随战达成售房协议书，该协议书约定根据双方协商，卫惠敏将焦克琦的房屋出售给随战，并将焦克琦给卫惠敏所出具的借条保证书协议书等均一并交给随战，双方约定房产价格为7万元，原告随战全额付款后，被告卫惠敏将钥匙房产证交给随战，如果随战要求办理房产过户手续，待原房主焦克琦回来后给予办理，费用由随战负责。本合同自卫惠敏收到随战全额交款后，并以卫惠敏开出的收条为据方可生效，任何一方如若反悔，除需要负责对方损失外，再支付赔偿金贰万元，中间人为黄学命、侯玉建。在签订售房协议当天原告随战给被告卫惠敏又出具了一份购房协议附加条款，该条款显示：1、房屋总价款为7万元，经说合先付4万元，下余款项在两个月到期时全部付清剩余房款。2、在房款没有付完前，屋内原设施不能改动，保持原样不变，如私自改变，乙方购房事项有变化，一切费用由乙方负责，协议保证人随战。2009年王耐烦（焦克琦之妻）和焦克琦二人将卫惠敏和随战起诉至本院，认为该二人侵犯了二原告的财产权，本院于2009年6月9日作出（2009）新民初字第85号判决，该判决认定卫惠敏和随战二人的行为系侵权行为，侵犯了王耐烦和焦克琦家庭共有房产的物权权益，判令卫惠敏和随战返还王耐烦和焦克琦的房屋及房内家俱家电等财产，并赔偿王耐烦和焦克琦从2005年6月27日至房屋返还之日的房屋租金，按照每月250元计算，随战对该费用承担连带赔偿责任判令卫惠敏赔偿王耐烦焦克琦房中家电家俱的使用费5000元。卫惠敏不服该判决，依法提起上诉。洛阳市中级人民法院于2009年12月1日依法作出终审判决，判决驳回卫惠敏的诉讼请求，维持新安县人民法院作出的(2009)新民初字第85号判决。判决生效后，新安县人民法院依法强制执行，将房屋返还给王耐烦和焦克琦。2010年6月28 日本案的被告卫惠敏将原告随战的60000元购房款退还给原告，并支付给原告随战3个月的租金1000元。
原审法院认为：被告卫惠敏非法占有并处分他人的财产，违反了相关法律规定，侵害了他人对该房屋及房中物品所享有的物权，存在过错。本案中原告随战和被告卫惠敏签订的
售房协议书为无效协议。原告诉称其不知道被告卫惠敏出售房屋的行为是无权处分行为，主张其购买房屋的行为是善意取得。根据《华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，本案原告在购买该不动产时，明知出让人可能无处分权，仍购买且在其占有该不动产后也未能依法进行产权变更登记，故本院认为，原告的行为显然不符合善意取得的构成要件，被告卫惠敏在与原告随战签订房屋买卖协议时已经将房屋所有人焦克琦给其书写的借条保证证明契约等6份书面材料交给原告随战，原告随战在庭审中也出示了该6份材料，由此证明原告随战明知被告卫惠敏出卖的不动产非其本人财产且不能提供该不动产所有人的身份证明，其处分房产的行为可能为无权处分的情况下，仍购买该争议房产，并占有使用，故其行为也存在过错。关于原告主张的因房屋被法院执行收回而造成的房价上涨损失费55000元，该数额是原告自行主张的，其没有提供任何证据，且被告卫惠敏也没有认可，故对原告的该项请求本院不予支持。关于原告提出的房屋装修费8500元，原告仅提供了一份书面证人证言，证人也未依法出庭接受质询，且原被告双方签订的售房协议补充条款中第2款约定，在房款没有付完前，屋内原设施不能改动，保持原样不变，如私自改变，乙方购房事项有变化，一切费用由乙方负责，原告随战依约不应当改变房屋内的设施，其行为也存在过错，故对原告的该项请求本院不予支持关于售房协议约定的违约金20000元，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条之规定，合同无效的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。本案被告卫惠敏无权处分房屋的行为是引起该售房协议无效的主要原因，其行为存在过错，应当承担违约责任，原告随战也有过错，可以减轻被告的赔偿责任，且本院认为违约金数额过高，以被告卫惠敏向原告随战支付10000违约金为宜。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条，以及《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告卫惠敏在本判决生效后十日内向原告随战支付违约金10000元。二、驳回原告随战的其他诉
讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案的受理费1890元，由原告随战承担1000元，被告卫惠敏承担890元。
随战上诉称：1、原审判决认定部分事实不清，证据不足。上诉人有理由相信卫惠敏有房屋处分权，并且双方约定任何一方如若反悔，除需要负责对方损失外，再支付赔偿金20000元。协议签订后，卫惠敏因与他人的经济纠纷导致上诉人依据法院判决退还房屋，卫惠敏应承担违约责任并赔偿上诉人的经济损失。2、根据现在房地产市场行情，房价已上涨到1500元-1700元，卫惠敏应赔偿上诉人由于房价上涨损失55000元及违约金20000元。3、上诉人装修是经卫惠敏同意的，卫惠敏应赔偿上诉人装修费8500元。一、二审诉讼费由卫惠敏负担。
卫惠敏辩称：上诉人是回避事实，推脱责任之举。上诉人明知该房屋非答辩人所有，却积极购买，实为明知故犯。2、房价损失问题，上诉人明知该房不应买而急于购买入住，既使有损失也不应得到赔偿，原判正确。3、关于违约金问题，协议未成立不是被上诉人反悔，不应支付违约金。房屋装修损失8500元没有事实依据。上诉人上诉理由不能成立，应依法驳回。
卫惠敏上诉称：1、双方签订的协议生效条件是全额缴款后合同生效，既然合同不生效就不能作为赔偿依据。2、赔偿金是弥补损失的，且该损失是必须既要客观实在，又要符合法律规定。被上诉人提出的装修费与房屋涨价部分的诉讼请求，不在法律保护之列。原审判决缺乏事实依据，请求依法改判。
随战辩称：本案是因卫惠敏的房屋处分权存在严重瑕疵而造成双方最终不能实现房屋买卖合同目的，卫惠敏因其过错责任应赔偿答辩人因此造成的一切经济损失。违约金是双方在合同中的单独约定，依据法律规定，其不因合同无效而失去法律效力，该违约条款仍然有
效。由于卫惠敏的过错导致答辩人购房目的无法实现，卫惠敏应赔偿因房价上涨及装修损失。请求驳回其上诉请求。
本院经审理，对原审判决查明的事实予以确认。
本院认为：随战与卫惠敏2007年6月18日双方签订了售房协议书，卫惠敏将焦克琦的房屋及产权证交付随战，随战同时支付购房款60000元，因双方未办理房屋过户手续，剩余10000元购房款未支付。由于卫惠敏在出卖该房屋时已向卫惠敏出具了焦克琦欠款房屋抵押手续及相关法律文书，因此，随战购房的行为应属于善意取得。上诉人随战上诉主张卫惠敏应赔偿违约金及房屋价格上涨损失、房屋装修费的问题，由于卫惠敏非法占有并处分他人财产的行为未经焦克琦之妻同意，使双方争执的房产被法院执行收回，导致双方购房合同无效，卫惠敏应承担主要责任。随战在购房时明知卫惠敏不是该房产所有人，在未办理房产过户的情况下进行入住，也存在一定的过错。鉴于现在房屋价格确实存在上涨的事实，卫惠敏应给予随战一定补偿。结合本案的情况，卫惠敏补偿随战20000元较为妥当。关于装修费及违约金的问题，由于随战在房产未过户的情况下就进行装修，违反了双方约定，其存在一定的违约行为，因此，随战上诉主张装修损失及全额赔偿违约金的上述理由不足，本院不予支持。关于卫惠敏上诉主张不应承担赔偿责任的问题，由于其未向本院提交相关证据证明其上诉理由成立，故本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十三条第一款（三）项、第一百五十八条之规定，判决如下：
一、维持河南省新安县人民法院（2010）新民初字第772号民事判决；
二、卫惠敏于本判决生效后十五日内补偿随战因房价上涨的损失20000元整。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当
按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期问
的债务利息。
一审案件受理费维持，二审案件受理费1710元，随战负担710元，卫惠敏负担1000元，先由随战垫付950元，待执行时一并扣除。
本判决为终审判决。
代审判员：王
睿 审 判 长：姬秋萍 审 判 员：李晓静 二O一一年十一月十日 书 记 员：李军霞
随战 上诉吕惠敏买卖合同纠纷一案二审判决书
_______________________________________________________________________________________
（2011）洛民终字第2390号
民 事 判 决 书
上诉人（原审原告）：随战，男。
委托代理人：李小穗，河南慕容律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：卫惠敏，曾用名卫民子，1955年5月26日生，现住新安县地方税务局家属楼，系新安县地方税务局职工。
委托代理人：耿丙江，新安县新城法律服务所法律工
作者。特别授权。
上诉人随战与上诉人卫惠敏因房屋买卖纠纷一案，不服河南省新安县人民法院（2010）新民初字第772号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人随战及委托代理人李小穗、上诉人卫惠敏及其委托代理人耿丙江均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明：2002年9月12日，焦克琦向卫惠敏借款5万元，并用其位于新安县老城物资局的房产一套作为抵押，此后上述债权债务及抵押一并转移，卫惠敏成为债权人及抵押权人，后焦克琦又多次向卫惠敏出具还款保证协议等，并承诺若不能按期还款愿意将抵押的房产交付给卫惠敏处理2005年12月21日，卫惠敏和焦克琦又签订一份协议书，双方约定焦克琦同意将房屋交给卫惠敏出售，所得售房款项归还借款，房屋内的物品在协议签订之日起五日内焦克琦负责全部搬空，超过5日，屋内的所有物品由卫惠敏自己处理，所得款项用于偿还搬运物品时所支付的费用及借款利息。随后被告卫惠敏占有了该房屋及房间内的物品，焦克琦将该房屋的房产证交给卫惠敏。2007年6月18日被告卫惠敏和原告
随战达成售房协议书，该协议书约定根据双方协商，卫惠敏将焦克琦的房屋出售给随战，并将焦克琦给卫惠敏所出具的借条保证书协议书等均一并交给随战，双方约定房产价格为7万元，原告随战全额付款后，被告卫惠敏将钥匙房产证交给随战，如果随战要求办理房产过户手续，待原房主焦克琦回来后给予办理，费用由随战负责。本合同自卫惠敏收到随战全额交款后，并以卫惠敏开出的收条为据方可生效，任何一方如若反悔，除需要负责对方损失外，再支付赔偿金贰万元，中间人为黄学命、侯玉建。在签订售房协议当天原告随战给被告卫惠敏又出具了一份购房协议附加条款，该条款显示：1、房屋总价款为7万元，经说合先付4万元，下余款项在两个月到期时全部付清剩余房款。2、在房款没有付完前，屋内原设施不能改动，保持原样不变，如私自改变，乙方购房事项有变化，一切费用由乙方负责，协议保证人随战。2009年王耐烦（焦克琦之妻）和焦克琦二人将卫惠敏和随战起诉至本院，认为该二人侵犯了二原告的财产权，本院于2009年6月9日作出（2009）新民初字第85号判决，该判决认定卫惠敏和随战二人的行为系侵权行为，侵犯了王耐烦和焦克琦家庭共有房产的物权权益，判令卫惠敏和随战返还王耐烦和焦克琦的房屋及房内家俱家电等财产，并赔偿王耐烦和焦克琦从2005年6月27日至房屋返还之日的房屋租金，按照每月250元计算，随战对该费用承担连带赔偿责任判令卫惠敏赔偿王耐烦焦克琦房中家电家俱的使用费5000元。卫惠敏不服该判决，依法提起上诉。洛阳市中级人民法院于2009年12月1日依法作出终审判决，判决驳回卫惠敏的诉讼请求，维持新安县人民法院作出的(2009)新民初字第85号判决。判决生效后，新安县人民法院依法强制执行，将房屋返还给王耐烦和焦克琦。2010年6月28 日本案的被告卫惠敏将原告随战的60000元购房款退还给原告，并支付给原告随战3个月的租金1000元。
原审法院认为：被告卫惠敏非法占有并处分他人的财产，违反了相关法律规定，侵害了他人对该房屋及房中物品所享有的物权，存在过错。本案中原告随战和被告卫惠敏签订的
售房协议书为无效协议。原告诉称其不知道被告卫惠敏出售房屋的行为是无权处分行为，主张其购买房屋的行为是善意取得。根据《华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，本案原告在购买该不动产时，明知出让人可能无处分权，仍购买且在其占有该不动产后也未能依法进行产权变更登记，故本院认为，原告的行为显然不符合善意取得的构成要件，被告卫惠敏在与原告随战签订房屋买卖协议时已经将房屋所有人焦克琦给其书写的借条保证证明契约等6份书面材料交给原告随战，原告随战在庭审中也出示了该6份材料，由此证明原告随战明知被告卫惠敏出卖的不动产非其本人财产且不能提供该不动产所有人的身份证明，其处分房产的行为可能为无权处分的情况下，仍购买该争议房产，并占有使用，故其行为也存在过错。关于原告主张的因房屋被法院执行收回而造成的房价上涨损失费55000元，该数额是原告自行主张的，其没有提供任何证据，且被告卫惠敏也没有认可，故对原告的该项请求本院不予支持。关于原告提出的房屋装修费8500元，原告仅提供了一份书面证人证言，证人也未依法出庭接受质询，且原被告双方签订的售房协议补充条款中第2款约定，在房款没有付完前，屋内原设施不能改动，保持原样不变，如私自改变，乙方购房事项有变化，一切费用由乙方负责，原告随战依约不应当改变房屋内的设施，其行为也存在过错，故对原告的该项请求本院不予支持关于售房协议约定的违约金20000元，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条之规定，合同无效的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。本案被告卫惠敏无权处分房屋的行为是引起该售房协议无效的主要原因，其行为存在过错，应当承担违约责任，原告随战也有过错，可以减轻被告的赔偿责任，且本院认为违约金数额过高，以被告卫惠敏向原告随战支付10000违约金为宜。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条，以及《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告卫惠敏在本判决生效后十日内向原告随战支付违约金10000元。二、驳回原告随战的其他诉
讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案的受理费1890元，由原告随战承担1000元，被告卫惠敏承担890元。
随战上诉称：1、原审判决认定部分事实不清，证据不足。上诉人有理由相信卫惠敏有房屋处分权，并且双方约定任何一方如若反悔，除需要负责对方损失外，再支付赔偿金20000元。协议签订后，卫惠敏因与他人的经济纠纷导致上诉人依据法院判决退还房屋，卫惠敏应承担违约责任并赔偿上诉人的经济损失。2、根据现在房地产市场行情，房价已上涨到1500元-1700元，卫惠敏应赔偿上诉人由于房价上涨损失55000元及违约金20000元。3、上诉人装修是经卫惠敏同意的，卫惠敏应赔偿上诉人装修费8500元。一、二审诉讼费由卫惠敏负担。
卫惠敏辩称：上诉人是回避事实，推脱责任之举。上诉人明知该房屋非答辩人所有，却积极购买，实为明知故犯。2、房价损失问题，上诉人明知该房不应买而急于购买入住，既使有损失也不应得到赔偿，原判正确。3、关于违约金问题，协议未成立不是被上诉人反悔，不应支付违约金。房屋装修损失8500元没有事实依据。上诉人上诉理由不能成立，应依法驳回。
卫惠敏上诉称：1、双方签订的协议生效条件是全额缴款后合同生效，既然合同不生效就不能作为赔偿依据。2、赔偿金是弥补损失的，且该损失是必须既要客观实在，又要符合法律规定。被上诉人提出的装修费与房屋涨价部分的诉讼请求，不在法律保护之列。原审判决缺乏事实依据，请求依法改判。
随战辩称：本案是因卫惠敏的房屋处分权存在严重瑕疵而造成双方最终不能实现房屋买卖合同目的，卫惠敏因其过错责任应赔偿答辩人因此造成的一切经济损失。违约金是双方在合同中的单独约定，依据法律规定，其不因合同无效而失去法律效力，该违约条款仍然有
效。由于卫惠敏的过错导致答辩人购房目的无法实现，卫惠敏应赔偿因房价上涨及装修损失。请求驳回其上诉请求。
本院经审理，对原审判决查明的事实予以确认。
本院认为：随战与卫惠敏2007年6月18日双方签订了售房协议书，卫惠敏将焦克琦的房屋及产权证交付随战，随战同时支付购房款60000元，因双方未办理房屋过户手续，剩余10000元购房款未支付。由于卫惠敏在出卖该房屋时已向卫惠敏出具了焦克琦欠款房屋抵押手续及相关法律文书，因此，随战购房的行为应属于善意取得。上诉人随战上诉主张卫惠敏应赔偿违约金及房屋价格上涨损失、房屋装修费的问题，由于卫惠敏非法占有并处分他人财产的行为未经焦克琦之妻同意，使双方争执的房产被法院执行收回，导致双方购房合同无效，卫惠敏应承担主要责任。随战在购房时明知卫惠敏不是该房产所有人，在未办理房产过户的情况下进行入住，也存在一定的过错。鉴于现在房屋价格确实存在上涨的事实，卫惠敏应给予随战一定补偿。结合本案的情况，卫惠敏补偿随战20000元较为妥当。关于装修费及违约金的问题，由于随战在房产未过户的情况下就进行装修，违反了双方约定，其存在一定的违约行为，因此，随战上诉主张装修损失及全额赔偿违约金的上述理由不足，本院不予支持。关于卫惠敏上诉主张不应承担赔偿责任的问题，由于其未向本院提交相关证据证明其上诉理由成立，故本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十三条第一款（三）项、第一百五十八条之规定，判决如下：
一、维持河南省新安县人民法院（2010）新民初字第772号民事判决；
二、卫惠敏于本判决生效后十五日内补偿随战因房价上涨的损失20000元整。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当
按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期问
的债务利息。
一审案件受理费维持，二审案件受理费1710元，随战负担710元，卫惠敏负担1000元，先由随战垫付950元，待执行时一并扣除。
本判决为终审判决。
代审判员：王
睿 审 判 长：姬秋萍 审 判 员：李晓静 二O一一年十一月十日 书 记 员：李军霞