来源：中国·万年 更新时间：2007-7-11 点击次数：1645
一、 地调控新政策概述
2003年全国土地市场治理整顿以来，国务院以及相关部委下发了系列文件，主要有：2004年4月29日国务院办公厅下发的《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》；同年10月21日国务院下发的《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）；2005年4月30日，建设部等七部委下发的《关于做好稳定住房价格工作的意见》；2006年5月24日国务院办公厅转发建设部等九部委《关于调整结构稳定住房价格意见的通知》；2006年5月30日国土资源部下发的《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》；2006年8月31日国务院下发的《关于加强土地调控有关问题的通知》。这些文件，综合起来，主要有如下精神：
1、严格工业园区土地管理：不得擅自设立国区，没有经过批准而设立的所谓园、区都要严肃查处。已经批准设立的园、区也要明确四至范围，要埋桩设界；严格园区规划，不得突破用地规模，不得擅自扩园，不得调整开发区位置，否则作为违法用地处理。
2、严格新农村建设用地管理：在依照土地利用总体规划的前提下，对新农村建设用地科学规划，不得以置换、挂钩为名大拆大建，将腾退土地全部用于非农建设。建新拆旧能够复耕的土地必须复耕。
3、进一步明确土地管理和耕地保护的责任：地方各级人民政府主要负责人应对本行政区域内土了管理、耕地保有量和基本农田保护面积、土地利用总体规划和年度计划执行情况负总责；严格实行问责制，对本行政区域内发生土了违法违规案件造成严重后果的，对土地违法违规行为不制止，不组织查处的，对土地违法违规问题隐瞒不报、压案不查的，应当追究有关地方人民政府负责人的领导责任。
4、切实保障被征地农民的长远生计：征地补偿必须以确保被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障为原则。被征地农民社会保障费用按有关规定纳入征地补偿安置费用，不足部分由当地人民政府从国有土地有偿使用收入中解决。凡社会保障费用不落实的不得批准征地。
5、规范土地出让收支管理：国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，缴入地方国库，实行收支两条线管理，并对用途作了明确规定。首先按规定足额安排支付征地补偿安置费用，拆迁补偿费用、补助被征地农民社会保障所需资金不足，结余资金主要应逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重，以及用于廉价住房建设和完善国有土地使用功能的配套设施建设。
6、调整建设用地月关税费政策：新增建设用地土地有偿使用费缴给标准提高一倍，全国划分了十五等地区，我县是十三等地区，已从8元/平方米提高到16/元平方米，城镇土了使用税在现有基础上提高2倍，耕地占用税也要提高。
7、建立工业用地出让最低价标准统一公布制度：国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制定并颂各地工业用地出让最低从准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价不得低于公布的最低价标准。低于最低价标准出让土地，或以各种形式给予补贴或返还的，属非法低价出让国有土地使用权的行为，要依法追究有关人员的法律责任。
8、禁止擅自将农用地转为建设用地：农用地转为建设用地必须符合土了利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。未依法输农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过以租代征等方式占地建设的，属非法占地行为，要依法追究有关人员的法律责任。
9、强化对土地管理行为的监督检查：国家土地监察机构要认真履行国务院赋予的职责，加强对地方政府土地管理行为的监督检查。发现违规问题要及时提出纠正或整改意见。对纠正整改不力的，依照有关规定责令限期纠正整改。纠正整改期间，暂停该地区农用地转用和土地征收。国土资源管理部门及其工作人员要严格执行国家土地管理的法律法规和方针政策，依法行政，对土地利用情况的真实性和合法性负责。凡玩忽职守、滥用职权，徇私舞弊，不执行和不遵守土地管理法律法潜的，依照有关法律法规追究有关领导和人员的责任。
10、调控房地产开发项目的土地供应：停止别墅类房地产开发项目的土地供应，严格限制低密度、大套型住房的土地供应。要优先保证中低价位、中小套型普通商品心（含量经济适用住房）和廉租房的土地供应，其年度供应量不得低于住房建设用地部量的70%；自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90/平方米以下的住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。
11、新增建设用地不能用于政府收购储备。
12、加大对闲置土地的处置力度：当前要特别加强对房地产开发用地的监管，超出合同约定动工开发日期满一年未动工的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满两年未动工开发的，无偿收回土了使用权。对虽按照合同约定开工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准止开发建设连续满1年年，按闲置土地处置。
13、国土部门要提高参与宏观调控的能力。要按照新体制和职能的要求切实负起责任，坚持原则，依法行政。加强基础基层建设，保证机构、编制、经费到位。
二、土地调控新政府的特点有：
（一）调整了利益机制，遏制建设用地盲目扩张的经济动因。
第一，提高了土地的取得和保有成本。提高了征地成本；提高了税收标准（城镇土地使用税和耕地占用税）
第二，提高了新增建设用地有偿使用费缴纳标准。
第三，规范了土地出让收支管理。
第四，建立了工业用地出让最低价标准统一公布制度。
（二）完善了责任制度，明确了各级政府土地管理和耕地保护的责任。
第一，严格实行问责制，地方各级政府主要负责人要对本行政区域内土地管理和耕地保护负总责，不仅要对审批的用地负责，而且要对所发生的用地负责。
第二，明确考核依据，下达新增建设用地控制指标，土地利用年度计划、土地管理和耕地保护责任目标考核，以实际耕地保有量和新增建设用地面积为依据，相关税费与实际用地挂钩，实际用地超过计划的，扣减下年度相应的计划指标。
第三，调整了审批方式，由国务院分批次审批农用地转用和土地征收，调整为每年由省人民政府汇总后一次性申报，经国土部审核，报国务院批准后，由省级人民政府具体实施，具体实施方案报国土部备案。
（三）健全了法律机构，强调法律的惩戒作用。
第一，建立了国家土地督察制度。
第二，加强了对土地管理行为的监督检查和对违法违规用地的惩处力度。
第三，严肃征处土地违法违规行为。
二、我县对土了调控新政策的执行情况
（一）近几年来，通过土地调控新政策的宣传和执行，取得了明显效果。
1、用地新思路越拓越宽（先造地后用地、先做加法后做减法，补占平衡，造用结合；控制总量，用足增量，盘活存量，抓好变量；新农村建设用地）。
2、依法依规用地和保护耕地的意识增强。
3、节约集约用地已成主流方向。
4、经营性用地出让逐步规范化。
5、工业用地已步入公开招拍挂轨道。
6、违法违规用地查处力度加大。
7、被征地农民长远生计的保障机制已经建立。
8、国有土地使用权出让收支管理得到加强。
9、国土资源管理体制不断完善。
10、国土资源基层工作正在夯实。
（二）在肯定成绩的同时，也要正视存在的问题，必须引起高度重视。
1、不按程序征地。
2、越权越位供地（制别是工业用地）。
3、直接买卖集体土地。
4、养猪场存在圈地现象。
5、省数乡镇存在经营性土地出让中的遗留问题。
6、闲置土地、改变土地用途表现突出。
7、未批先建、少批多占比较普遍。
8、一些乡镇村在审批农民建房进乱收费、搭车收费。
9、房屋拆旧建新比较放任。
10、对违章建筑处理手段不硬，执法难。
11、县城规划区内农民建房的意见亟待出台，只堵不疏矛盾大。
12、有关农民建房方面的群众上坊比较多。（有些乡冻结农民建房，不妥）
13、过去有些土地出让的前期工作不充分，遗留问题多，导致价款难收缴，土地难交付，建设难训动。
14、乡镇部六之间工作配合需要加强，联合执法要尽快到位。
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一、 地调控新政策概述
2003年全国土地市场治理整顿以来，国务院以及相关部委下发了系列文件，主要有：2004年4月29日国务院办公厅下发的《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》；同年10月21日国务院下发的《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）；2005年4月30日，建设部等七部委下发的《关于做好稳定住房价格工作的意见》；2006年5月24日国务院办公厅转发建设部等九部委《关于调整结构稳定住房价格意见的通知》；2006年5月30日国土资源部下发的《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》；2006年8月31日国务院下发的《关于加强土地调控有关问题的通知》。这些文件，综合起来，主要有如下精神：
1、严格工业园区土地管理：不得擅自设立国区，没有经过批准而设立的所谓园、区都要严肃查处。已经批准设立的园、区也要明确四至范围，要埋桩设界；严格园区规划，不得突破用地规模，不得擅自扩园，不得调整开发区位置，否则作为违法用地处理。
2、严格新农村建设用地管理：在依照土地利用总体规划的前提下，对新农村建设用地科学规划，不得以置换、挂钩为名大拆大建，将腾退土地全部用于非农建设。建新拆旧能够复耕的土地必须复耕。
3、进一步明确土地管理和耕地保护的责任：地方各级人民政府主要负责人应对本行政区域内土了管理、耕地保有量和基本农田保护面积、土地利用总体规划和年度计划执行情况负总责；严格实行问责制，对本行政区域内发生土了违法违规案件造成严重后果的，对土地违法违规行为不制止，不组织查处的，对土地违法违规问题隐瞒不报、压案不查的，应当追究有关地方人民政府负责人的领导责任。
4、切实保障被征地农民的长远生计：征地补偿必须以确保被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障为原则。被征地农民社会保障费用按有关规定纳入征地补偿安置费用，不足部分由当地人民政府从国有土地有偿使用收入中解决。凡社会保障费用不落实的不得批准征地。
5、规范土地出让收支管理：国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，缴入地方国库，实行收支两条线管理，并对用途作了明确规定。首先按规定足额安排支付征地补偿安置费用，拆迁补偿费用、补助被征地农民社会保障所需资金不足，结余资金主要应逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重，以及用于廉价住房建设和完善国有土地使用功能的配套设施建设。
6、调整建设用地月关税费政策：新增建设用地土地有偿使用费缴给标准提高一倍，全国划分了十五等地区，我县是十三等地区，已从8元/平方米提高到16/元平方米，城镇土了使用税在现有基础上提高2倍，耕地占用税也要提高。
7、建立工业用地出让最低价标准统一公布制度：国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制定并颂各地工业用地出让最低从准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价不得低于公布的最低价标准。低于最低价标准出让土地，或以各种形式给予补贴或返还的，属非法低价出让国有土地使用权的行为，要依法追究有关人员的法律责任。
8、禁止擅自将农用地转为建设用地：农用地转为建设用地必须符合土了利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。未依法输农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过以租代征等方式占地建设的，属非法占地行为，要依法追究有关人员的法律责任。
9、强化对土地管理行为的监督检查：国家土地监察机构要认真履行国务院赋予的职责，加强对地方政府土地管理行为的监督检查。发现违规问题要及时提出纠正或整改意见。对纠正整改不力的，依照有关规定责令限期纠正整改。纠正整改期间，暂停该地区农用地转用和土地征收。国土资源管理部门及其工作人员要严格执行国家土地管理的法律法规和方针政策，依法行政，对土地利用情况的真实性和合法性负责。凡玩忽职守、滥用职权，徇私舞弊，不执行和不遵守土地管理法律法潜的，依照有关法律法规追究有关领导和人员的责任。
10、调控房地产开发项目的土地供应：停止别墅类房地产开发项目的土地供应，严格限制低密度、大套型住房的土地供应。要优先保证中低价位、中小套型普通商品心（含量经济适用住房）和廉租房的土地供应，其年度供应量不得低于住房建设用地部量的70%；自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90/平方米以下的住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。
11、新增建设用地不能用于政府收购储备。
12、加大对闲置土地的处置力度：当前要特别加强对房地产开发用地的监管，超出合同约定动工开发日期满一年未动工的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满两年未动工开发的，无偿收回土了使用权。对虽按照合同约定开工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准止开发建设连续满1年年，按闲置土地处置。
13、国土部门要提高参与宏观调控的能力。要按照新体制和职能的要求切实负起责任，坚持原则，依法行政。加强基础基层建设，保证机构、编制、经费到位。
二、土地调控新政府的特点有：
（一）调整了利益机制，遏制建设用地盲目扩张的经济动因。
第一，提高了土地的取得和保有成本。提高了征地成本；提高了税收标准（城镇土地使用税和耕地占用税）
第二，提高了新增建设用地有偿使用费缴纳标准。
第三，规范了土地出让收支管理。
第四，建立了工业用地出让最低价标准统一公布制度。
（二）完善了责任制度，明确了各级政府土地管理和耕地保护的责任。
第一，严格实行问责制，地方各级政府主要负责人要对本行政区域内土地管理和耕地保护负总责，不仅要对审批的用地负责，而且要对所发生的用地负责。
第二，明确考核依据，下达新增建设用地控制指标，土地利用年度计划、土地管理和耕地保护责任目标考核，以实际耕地保有量和新增建设用地面积为依据，相关税费与实际用地挂钩，实际用地超过计划的，扣减下年度相应的计划指标。
第三，调整了审批方式，由国务院分批次审批农用地转用和土地征收，调整为每年由省人民政府汇总后一次性申报，经国土部审核，报国务院批准后，由省级人民政府具体实施，具体实施方案报国土部备案。
（三）健全了法律机构，强调法律的惩戒作用。
第一，建立了国家土地督察制度。
第二，加强了对土地管理行为的监督检查和对违法违规用地的惩处力度。
第三，严肃征处土地违法违规行为。
二、我县对土了调控新政策的执行情况
（一）近几年来，通过土地调控新政策的宣传和执行，取得了明显效果。
1、用地新思路越拓越宽（先造地后用地、先做加法后做减法，补占平衡，造用结合；控制总量，用足增量，盘活存量，抓好变量；新农村建设用地）。
2、依法依规用地和保护耕地的意识增强。
3、节约集约用地已成主流方向。
4、经营性用地出让逐步规范化。
5、工业用地已步入公开招拍挂轨道。
6、违法违规用地查处力度加大。
7、被征地农民长远生计的保障机制已经建立。
8、国有土地使用权出让收支管理得到加强。
9、国土资源管理体制不断完善。
10、国土资源基层工作正在夯实。
（二）在肯定成绩的同时，也要正视存在的问题，必须引起高度重视。
1、不按程序征地。
2、越权越位供地（制别是工业用地）。
3、直接买卖集体土地。
4、养猪场存在圈地现象。
5、省数乡镇存在经营性土地出让中的遗留问题。
6、闲置土地、改变土地用途表现突出。
7、未批先建、少批多占比较普遍。
8、一些乡镇村在审批农民建房进乱收费、搭车收费。
9、房屋拆旧建新比较放任。
10、对违章建筑处理手段不硬，执法难。
11、县城规划区内农民建房的意见亟待出台，只堵不疏矛盾大。
12、有关农民建房方面的群众上坊比较多。（有些乡冻结农民建房，不妥）
13、过去有些土地出让的前期工作不充分，遗留问题多，导致价款难收缴，土地难交付，建设难训动。
14、乡镇部六之间工作配合需要加强，联合执法要尽快到位。