中国指数研究院
中国指数研究院 房地产金融研究部 电话：010-56319250
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摘要 . ......................................................................................................................................................... 1 一、宏观环境：货币政策稳健偏松、库存高企及利好政策推动企业转型升级 ........................................ 2 1．房地产资金面宽松、贷款利率处于历史最低水平 ........................................................................... 2 2．去库存压力不减，企业投资动力不足 ............................................................................................. 3 3．利好政策频繁出台，支持房企向金融业转型 .................................................................................. 3 二、行业融资：以公司债、定向增发为主的直融规模迅速扩大 .............................................................. 4 1. 发行公司债：大规模低成本融资缓解企业融资压力 ........................................................................ 4 2. 定向增发：以低成本融资替代企业高息负债 ................................................................................... 7 3. 上市融资：分拆上市撬动资本市场巨额资金 ................................................................................... 8 三、行业变革：以房地产为主，金融业等多业态协同发展格局正在形成 . ............................................. 11 1. 传统金融业务：入股或设立金融机构，培育新的核心竞争力........................................................ 11 2. 新兴金融业务：进军互联网金融，向新兴金融业转型 .................................................................. 13 3. 创新融资模式：发行资产证券化产品，开辟新型融资渠道 ........................................................... 16 4. 行业并购整合：加快资本扩张，提升企业核心竞争力 .................................................................. 18 5. 规模险资入驻：吸收金融资本，助力企业发展 ............................................................................. 20
报告撰写：
郑艳会 [email protected] 李雪娇 [email protected]
中国指数研究院
2015年中国房地产金融发展趋势研究报告
摘要
2015年，在稳健宽松的货币环境中，房地产行业资金面明显好转，然而房地产市场库存压力不减，企业投资动力不足。在各种相关政策推动下，房地产行业加快了向金融业转型步伐，各大房企在金融领域动作频繁，加大资本市场融资规模和创新融资力度，加快金融业务投资范围和利用金融资本步伐，可以说2015年是房企金融运作最为亮眼的一年。
宏观环境方面，在经济增速放缓、通货膨胀率低位运行的大背景下，央行延续2014年11月以来稳健偏松的货币政策，年内实施了五次降息，四次全面降准，以及中期借贷便利（MLF ）等多种创新型货币投放渠道，向市场释放大量流动性，并逐步引导社会融资成本下行。房地产在宽松的货币环境中受益，行业资金面得到明显好转。然而从行业发展现状看，房地产市场仍以去化为主，导致企业投资动力不足，在此背景下，频繁亮相的金融市场政策，为房企向金融业转型及加速吸收金融资本营造了良好环境。
行业融资方面，伴随着公司债新规以及再融资限制进一步放开等政策出台，房地产行业融资结构发生了重大变化，融资成本更低的公司债、定向增发等直接融资正在日益替代银行贷款等高息负债。2015年上半年股指不断上扬，房企定增热情高涨，巨额股权融资频繁亮相；下半年公司债融资开闸，公司债市场极为火爆，大规模债权融资频繁登台。资本市场融资功能恢复，为利润日渐摊薄的房地产行业带来了更多低成本资金，帮助企业更好地支持项目建设、实现公司转型及补充流动资金。
行业变革方面，为应对行业发展变局房企一方面进行规模扩张保证行业竞争地位，另一方面主动寻求战略转型带动主营业务协同发展。多元化转型已经成为房地产行业发展的主流趋势，而房地产金融格局的变化及房企的金融化趋势更是年内行业发展的亮点。这一年房企继续深入涉足传统金融业务、加快开展新兴金融业务、积极探索创新融资模式、聚焦优势资源加快资本扩张、吸收金融资本推进跨界融合，房地产行业的金融创新动作非常频繁，一个以房地产为核心，金融业等多业态协同作用的发展格局正在形成。
2015年房地产行业在金融运作上，跨界多种金融业态、利用金融资本推动企业发展已不再是个体行为，而是成为了一种行业发展趋势。2016年品牌房企将会继续深耕细作，加大金融业务投资和金融资本利用，加快金融业转型步伐，未来房地产行业与金融业的结合将会更加密切和深入。
一、宏观环境：货币政策稳健偏松、库存高企及利好政策推动企业转型升级
2015年央行持续实施稳健偏松的货币政策，向市场释放大量流动性，并逐步引导社会融资成本下行，房地产行业受益较大，资金面明显好转，融资成本逐步降低。然而从行业发展局势看，房地产市场仍以去化为主，导致企业投资动力不足，在此背景下，频繁亮相的金融市场政策，为房企向金融业转型及加速吸收金融资本营造了良好环境。
1．房地产资金面宽松、贷款利率处于历史最低水平
2015年前11月全社会流动性较为充裕，房地产资金面较为宽松。2015年央行延续2014年11月以来稳健偏松的货币政策，年内实施了五次降息，四次全面降准；同时还实施了扩大逆回购、中期借贷便利（MLF ）、抵押补充贷款（PSL ）等多种货币政策工具组合，并改革存款准备金考核制度、扩围信贷资产质押再贷款试点等，以增加市场流动性和可贷资金。11月，M2同比增长13.7%，远超2015年度M2增长目标，人民币贷款余额同比增长也达到14.9%的高位，全社会整体流动性较为充裕，房地产资金面较为宽松。
图：2007年至今M2和人民币贷款余额同比增速（月度）
数据来源：Wind ，CREIS 中指数据，fdc.fang.com
宽松的货币政策持续引导社会融资成本下行。当前我国经济下行压力依然较大，货币政策的目标不仅仅要为实体经济提供充足的流动性，还要引导社会资金成本下行。2015年央行经过五次降息，目前五年以上长贷利率已降至4.9%的历史低点，房地产行业贷款利率明显降低，融资环境得到大幅改善，有效缓解了企业的资金压力。
图：2008年以来我国五年以上长贷利率走势
资料来源：中国指数研究院综合整理
2．去库存压力不减，企业投资动力不足
由于部分二线及三四线城市去化能力较差，导致房地产投资增速低位运行。2015年房地产市场以去库存为主，调整首套房和二套房认定标准，并降低首付款贷款比例等调控政策频繁出台以拉动需求回升。但由于房地产市场分化加剧，一线及部分热点二线城市市场快速回暖，库存下降较快，而部分二线城市及三四线城市市场需求有限，去库存压力并未得到缓解，使得整个房地产行业的库存仍处于较高水平。尽管受政策影响市场需求快速回暖，2015年1-6月商品房销售面积同比转正，但由于库存高企，企业投资动力不足，房地产投资增速一直低位运行。
图：2007年至今商品房销售额、开发投资额累计同比
商品房销售额
房地产投资同比
45%
40%35%30%25%20%
15%10%
5%0%-5%
数据来源：CREIS 中指数据，fdc.fang.com
3．利好政策频繁出台，支持房企向金融业转型
一系列金融政策出台，既解决了房企融资之困，又解决了企业发展问题。随着金融改革的不断深入，民间资本进入金融业的限制逐渐被放开，2015年3月，李克强在政府工作报告中指出推动具备条件的民间资本依法发起设立中小型银行等金融机构，成熟一家，批
准一家，不设限额，随后一系列引导和鼓励民间资本开展金融业务的政策相继出台，为房企向金融行业转型营造了良好的政策环境。2015年另一大亮点是监管层恢复了资本市场的融资功能，1月证监会宣布取消再融资、并购重组涉及房地产业务的事前审查；同月证监会发布《公司债券发行与交易管理办法》，进一步降低了公司债发行门槛，内地资本市场监管再放开，打开了房地产行业的低成本融资渠道。
图： 鼓励民间资本进入金融业的相关政策
资料来源：中国指数研究院综合整理
二、行业融资：以公司债、定向增发为主的直融规模迅速扩大
2015年监管层进一步放松了公司债、再融资限制，在利好政策驱动下房企直接融资速度迅速提升、融资规模不断扩大。发行公司债、定向融资是房企进行直接融资的主要方式，以大规模低成本融资替代银行贷款等高息负债，促使房地产行业整体融资成本不断走低。资本市场融资功能恢复，不仅解决了房地产行业的融资之困，也有利于房地产行业推动国内经济发展。
1. 发行公司债：大规模低成本融资缓解企业融资压力
2015年在利好政策环境推动下，大量资金涌入债市，房企加快了债券市场融资速度，品牌房企频繁曝出发债预案。随着债券投资需求的增加，房企公司债发行利率不断走低，在国内融资环境逐渐趋好的背景下，境外上市的内地房企也逐渐转向内地融资。2015年发行公司债是房企最为热衷的一种债权融资方式，自今年6月份开始，房企公司债融资总
量持续攀升，发行规模不断扩大。
表：2015年房地产行业公司债规模达50亿以上案例 房企简称
恒大地产
2015.07.08 2015.06.24
荣盛发展
2015.07.28 2015.07.07
龙湖地产
2015.07.27 2015.10.30
富力地产 北京城建 增城碧桂园
2015.08.31 2015.08.13
融创
2015.08.31 2015.08.18
龙光地产
2015.08.26 2015.08.18
远洋地产
2015.10.16 2015.08.19
金融街
2015.08.28 2015.08.26
万达
2015.10.13 2015.08.26
绿城
2015.09.15 2015.09.17
世茂
2015.10.15
万科 中海地产 世纪金源 绿地 保利
2015.09.24 2015.11.18 2015.12.08 2015.12.09 2015.12.10
14 50 70/10 50/10 20/80 30/20
7 5 6/7 5/7 5/5 5/7
4.15 3.50 3.40/3.85 4.85/5.40 3.90/3.80 3.40/3.68
20/20 60
5/7 5
4.40/5.16 3.90
50 30
5 5
3.93 4.70
40 50
7 5
4.24 4.09
20/30 40/10
6/10 6/10
3.85/4.76 3.84/4.20
10 20/15/15
4 5/7/10
4.77 3.78/4.15/5.00
10 40
5 5
4.48 5.00
30 25/25
3 5/5
4.20 5.70/4.50
2015.07.13 2015.07.20 2015.07.31
19/22 20 20/20 20 65 58 30
4/5 5 5/7 7 5 7 3
5.10/5.30 4.60 3.93/4.20 4.08 4.95 4.40 4.20
68/82 18
4/7 5
5.30/6.98 5.78
发行日期
2015.06.17
融资规模（亿元） 债券期限（年） 债券利率（%）
50
5
5.38
数据来源：wind 数据、中国指数研究院综合整理
多因素促使房企在资本市场大规模发债融资。首先，2015年初证监会发布的公司债新规降低了公司债的发行难度，房企债券融资需求被释放；其次，2015年以来央行连续5次降息、4次全面降准，市场上大量的流动性使债市资金较为充裕，增加了公司债的投资需求，进而拉低了发行成本；再次，对于海外上市的内地房企来说，在海外融资环境不利
的情况下，国内比较火热且利率较低的公司债市场成为企业更为便利的融资渠道。
图：
房企在资本市场动作频繁，发债规模不断扩大。由于国内直接融资渠道被打通，2015年以来房企在资本市场表现极为活跃，无论是境内公司还是海外上市公司纷纷开启发行公司债模式，发债数量和规模均呈现出爆发式增长趋势，债券市场融资优势凸显。融资规模方面，2015年房地产行业公司债发行规模达到2528.6亿元，而2014年发行规模仅有129.1亿元，同比大幅增长1859%；利率方面，2015年房地产行业5年期公司债平均发行利率为5.14%，相比2014年的6.95%，降低1.81个百分点。
图： 2014-2015年房地产行业公司债发行规模对比
2014年
2015年
129.1
单
位：亿元
2528.64
数据来源：wind 数据、中国指数研究院综合整理
6月以来品牌房企频繁曝出发债预案。2015年6月，恒大宣布发行200亿元公司债，随后分两批发行完成，创下红筹公司境内公司债最大规模纪录；2015年9月，万科公布今年首期50亿元5年期公司债发行利率为3.5%，刷新同类房企发债利率新低；2015年11月，中海地产成功发行70亿元6年期公司债，最终票面利率为3.40%，再度刷新房企发债利率新低。
2. 定向增发：以低成本融资替代企业高息负债
受益于资本市场融资功能恢复，2015年上市房企定向融资速度明显加快，融资规模得到大幅提升。房企用大量的定向增发融资替代高成本负债，推动企业融资成本逐步下行，融资压力得到缓解。2015年是房企再融资最为火爆的一年，而定向增发是房企进行再融资的主要方式，年初至今不断有房企抛出定增预案，特别是上半年股指不断上扬、股权投资深受投资者欢迎，大量资金涌入股市，推高了房企的定增热情。
表：2015年房地产行业定增规模达40亿元以上案例
房企简称
蓝光发展
2015.04.14
绿地控股 光明地产
2015.11.18
泰禾集团 香江控股
2015.12.18
华发股份 新湖中宝 金隅股份 荣盛发展 阳光城 华夏幸福 华侨城 保利地产 海航投资 中江地产
2015.11.25 2015.11.25 2015.12.07 2015.12.25 2015.12.30 2015.02.13（预案） 2015.03.21（预案） 2015.03.16（预案） 2015.05.11（预案） 2015.11.11（预案）
24.5 43.12 50.00 47.00 50.31 45 70.00 80.00 100 120 120
收购大股东家居物流资产
5个地产项目
3个地产项目投资及偿还贷款
房地产开发业务 四个项目及偿还部分银行贷款 全部投入4个地产项目 7个地产项目及偿还贷款 并购、项目投资及偿还借款
11个项目 向金融投资平台转型 发展旗下PE 业务
2015.09.29 2015.10.21
26.09 40.00 21.5
2015.06.30 2015.09.09
22.34 645.4 50.53
过半资金投向成都两项目 借壳金丰投资实现上市 用于重大资产重组 拟建及在建项目的开发投资 3个地产项目及偿还借款
项目收购
发行日期
2015.03.30
融资规模（亿元）
67
资金投向
借壳上市
数据来源：wind 数据、中国指数研究院综合整理
集中定增融资是多种影响因素共同作用的结果。首先，2015年1月证监会取消了再融资、并购重组涉及房地产业务的事前审查，再融资限制进一步放开降低了房企的定增门槛；其次，今年上半年股指不断上扬，大量资金涌入股市，为上市房企定向增发提供了良好的融资环境；再次，海外融资环境不利导致企业融资金额不足，国内定增市场的火爆吸引海外上市房企返回境内融资。
图： 房企热衷定增的主要影响要素
定增融资功能强大，巨额定增频繁亮相。随着国内融资环境的变化，房企对定增等直
2015年房企频繁曝出大额定增预案，2015年3月16日，保利地产发布定增预案，将募集资金总额不超过100亿元，投向南京、珠海等地的11各项目；2015年12月8日，绿地控股宣布拟定增募资不超过301.5亿元，用于投资地产项目、已有金融业务、成立投资基金、开展互联网金融业务。
3. 上市融资：分拆上市撬动资本市场巨额资金
对于资金密集型的房地产行业来说，无论是进行规模扩张还是实现战略转型都需要大量的资金投入，稳定的资金流是房企生存和健康发展的关键所在。随着国内资本市场对房地产行业股权融资限制的放开，房企利用直接融资替代高成本借贷资金的趋势越来越明显。
2015年，在大型房企的牵头带动下房企分拆上市的步伐有所加快，分拆旗下比较成熟的业务板块上市，既有利于房企在资本市场获得更多的融资机会，还能更好地挖掘产业链上下游的发展潜力，获得丰厚的投资收益。
表：2015年房企分拆上市典型案例
企业 万达集团 中国海外发展 恒大集团 绿城 龙湖地产 大名城 建发股份 碧桂园 富力地产 协信地产
上市时间 2015年01月
未定 2015年10月 2015年11月 2015年12月 2015年12月 2015年12月
未定 未定 未定 未定 未定
上市地点 深圳证券交易所 A 股 港交所 新三板 新三板 港交所 新三板 新三板 上海证券交易所 A 股 H 股 新三板
分拆项目 万达院线 商业地产 物业管理 足球业务 恒大文化 物业管理 物业管理 旗下景观设计公司 房地产 物业与教育 物业管理 物业管理
资料来源：中国指数研究院综合整理
多种因素促使房企选择分拆旗下业务上市。首先是为了拓宽企业融资渠道，对于在资本市场估值较低的房地产行业来说，通过分拆旗下成熟的业务上市，可以获得可观的融资金额；其次，分拆上市后，子公司将拥有自己的融资平台支持项目发展，大幅提升自身盈利能力，有助于提升房企在细分领域竞争力；再次，分拆上市可直接提升房企的投资收益，子公司成功上市后，证券市场的价值发现功能可以让母公司获得超额资本利得和投资收益，使母公司业绩得到大幅提升。
图：分拆上市主要原因
资料来源：
中国指数研究院综合整理
分拆业务及上市途径。从目前房企分拆类型看，已经涵盖物业管理、酒店业务、教育、文化、快消、娱乐等多个业务板块。从上市途径来看，主要有赴港上市、A 股上市和新三
板上市三种途径，随着国内上市条件逐步放开以及资本市场层次结构的日益丰富，许多房
企已将上市目标转向国内。另外，2015年恰逢新三板上市窗口期，新三板在资本市场的
影响力日益扩大，国内掀起了一场新三板上市热潮，房地产行业也不例外，许多房企都有
计划分拆业务挂牌新三板的计划。
分拆物业上市是多数房企的首选。目前房地产已经逐渐进入存量房时代，房企开始注
重挖掘上下游产业链价值，以拓展新的利润增长点。2015年各大房企在物业管理上投入
的精力较大，主要是看中了其背后发展潜力巨大的社区增值服务，而分拆物业上市更是看
出了房企要全力发展物业服务业务的决心。2015年10月，中国海外发展旗下中海物业登
陆港交所上市交易，上市首日股价上涨约0.13港币，未来发展目标是打造富有深度、广
度的多元化、商业化物业管理与服务平台；2015年8月，富力地产在2015年中期业绩发
布会上首度披露，公司正在研究将物业管理业务分拆上市；2015年8月，碧桂园在2015
年中期业绩发布会上表示，集团已明确将物业与教育两大业务板块分拆上市，目的地首选
A 股，并且已分别成立了上市工作小组。
分拆商业板块是房企拓宽直接融资渠道的另一种路径。特别是对于商业板块体量较大
的房企来说，将该项业务分拆上市有助于企业更好的盘活存量资产。商业用房、写字楼、
酒店等商业板块在母公司主体中往往存在市值被低估的现象，将其分拆上市能最大限度的
发挥该项资产对母公司的贡献。2015年9月，建发股份宣布了重大资产重组方案，将分
拆旗下商业地产业务在上海证券交易所上市；2015年11月，证监会官网披露了万达商业
招股说明书，其申报稿显示万达商业计划发行A 股不超过2.5亿股，拟募集资金或达120
亿元，募集资金将全部投入五个城市的万达广场项目。
分拆非房产业务上市，增强企业盈利能力。随着房地产行业转型节奏加快，房企分拆
的类型也不再局限于房地产相关业务，像文化、教育、娱乐等发展前景较好且能带动企业
发展的非房地产业务也成了房企分拆的对象。这些新业务不但为房企带来了新的利润增长
点，同时也对传统业务盈利能力形成补充。2015年1月，万达院线成功在深圳证券交易
所中小板挂牌上市，成为首家登陆A 股的院线公司，据招股说明书显示，万达院线此次上
市融资金额为20亿元，主要用于影线建设；2015年11月，恒大地产控股的恒大淘宝足
球俱乐部正式在新三板挂牌交易，根据恒大淘宝发布的股票发行公告显示，其募集资金总
额区间为1.52亿元至26.47亿元；间隔不到一个月，12月恒大文化也成功在新三板挂牌，
其未来发展规划将集中在院线、音乐、影视、动漫、发行、经纪六大业务板块。
三、行业变革：以房地产为主，金融业等多业态协同发展格局正在形成
受近年房地产市场需求增速回落影响，房地产开发投资动力逐步减弱，行业利润整体
出现下调，为应对行业发展变革，房企一方面进行规模扩张保证行业竞争地位，另一方面
主动寻求战略转型带动主营业务协同发展。2015年多元化转型已经成为房地产行业发展
的主流趋势，而房地产金融格局的变化及房企的金融化趋势更是年内行业发展的亮点。这
一年房企继续深入涉足传统金融业务、加快开展新兴金融业务、积极探索创新融资模式、
聚焦优势资源加快资本扩张、吸收金融资本推进跨界融合，房地产行业的金融创新动作非
常频繁，一个以房地产为核心，金融业等多业态协同作用的发展格局正在形成。
1. 传统金融业务：入股或设立金融机构，培育新的核心竞争力
近两年品牌房企不断尝试传统金融业务运作并取得了不错的成绩，为行业内企业向金
融领域转型提供了宝贵的经验借鉴。2015年房企对传统金融业务的参与力度并未减弱，
或参股银行、保险公司等金融机构，或开设某一金融业务公司甚至成立综合性金融集团全
面布局金融业务，所涉及的业务类型丰富多样，已经涵盖了银行、保险、证券、信托、小
贷公司等几乎所有的传统金融业态，推动着房地产业与金融业的深度融合。
表：2015年传统金融业务投资金额达10亿元以上案例 企业 日期
2015年04月
泛海控股 2015年04月
2015年11月
2015年12月
2015年07月 中天城投 2015年09月
2015年12月
泰禾集团
大名城
恒大集团
远洋地产
复兴国际
栖霞建设 2015年05月 2015年08月 2015年09月 2015年10月 2015年11月 2015年11月 参与方式 拟设立北京民金所金融互联网有限公司 拟设立泛海融资担保有限公司 收购民安保险51%股权 认购民生证券新股648,915,402股 拟设立中天城投（贵州）普惠金融服务公司 投资金额 10亿元 20亿元 10.2亿元 18.5亿元 20亿元 拟收购联合铜箔所持有的中融人寿20%股权 20亿元 成功竞得海际证券66.67%股权 投资设立泰禾金控(平潭) 集团有限公司 计划成立深圳名城金控（集团）有限公司 收购中新大东方人寿50%股权，其后将其更名为恒大人寿 认购资产管理公司中国华融股份 完成Ironshore Inc剩余80%的股权收购 拟收购河北银行37057.51万股 30.11亿元 10亿元 100亿元 39.39亿元 53.04亿港元 20.43亿美元 13.84亿元
资料来源：中国指数研究院综合整理
多因素共同作用促使房企加大金融业务投资力度。首先，房企为了保证行业竞争地位，
需要不断进行规模扩张和业务延伸，由此产生的大规模资金需求促使房企必须主动寻求多
渠道的低成本融资；其次，随着房地产行业利润收缩，房企需要寻求新的利润增长点，而
金融机构所能获得的高收益回报，正好可以满足房企的投资需求；再次，目前房企已将经
营目标逐渐转向养老地产、产业地产、旅游地产等多个业态，利用金融资源可以更好地支
持相关产业的发展；最后，借助金融机构力量打通社区服务“最后一公里”，为客户提供
更有针对性的社区金融服务，获取增值收益。
图：开展传统金融业务的主要动力
资料来源：中国指数研究院综合整理
以参股或并购金融机构的方式涉足传统金融业务。通过参股或收购银行、保险公司等
金融机构迅速向金融领域扩围，不但有利于房企借助成熟的金融平台开展资本运作，同时
还能满足企业不断扩大的资金需求。2015年，房企频繁发布投资金融机构的公告，而投
资银行、保险公司仍为行业主流。
从入股银行来看，房企多以中小银行为投资目标。2015年7月，新华联不动产子公
司称将以3.43亿元购买长沙银行7000万股，占长沙银行总股份数的 2.56%；9月，荣
盛发展宣布将以3.93亿元自有资金认购河北银行2.67%的股份；11月，海印股份与河源
农商行签订认股协议，以约1亿元购买河源农商行9.99%的股份，成为河源农商行单一最
大股东。
从入股保险公司来看，房企入股保险机构的脚步正在加快。2015年1月，万达1.225
亿元接手时代万恒持有的百年人寿1亿股股权，其后再次增持至9亿股，目前占百年人寿
总股本已达11.55%； 9月，恒大集团以39.39亿元竞得中新大东方人寿50%的股权，其
后将其更名为恒大人寿；11月，复兴国际以20.43亿美元完成了美国保险巨头Ironshore
Inc 剩余80%的股权收购。
从入股其他金融机构来看，房企金融业务投向日趋多样化，证券、基金、资产管理公
司等都成为房企积极涉足的领域。2015年9月，中江地产拟以9.1亿元购买昆吾九鼎投
资管理有限公司100%的股权；
10月，远洋地产以53亿港元认购资产管理公司中国华融
股份，成为中国华融在香港联交所H 股IPO 的最大基石投资者；12月，中天城投以30.11
亿元自有资金，在上海联合产权交易所竞获海际证券66.67%股权。
成立综合性金融集团，或单独开展某一类金融业务。随着房地产业与金融业融合日益
深入，房企开始自行发起设立某一类金融机构或成立综合性金融集团全面布局金融业务。
通过设立某一类金融机构开展相关业务，有利于企业借助更专业化、更有特色的金融服务
带动企业发展。而打造综合性金融集团的优势在于多项金融业务间可以产生协同效应，在
带动房地产主营业务发展的同时发展成为公司的另一大主营业务。
在单独设立金融机构方面，由于银行、保险、证券的审批流程繁琐、进入门槛较高，
所以房企多选择设立难度相对较低的小贷公司、基金公司、金融服务公司等。2015年4
月，泛海控股称公司拟投入20亿元自有资金设立泛海融资担保有限公司；6月，格力地
产称将以总注册资本2亿元设立小额贷款公司；12月，保利地产拟参与投资设立境内房
地产投资基金管理公司，保利地产占公司股权比例为30%。
在设立综合性金融集团方面，资本雄厚的房企多选择设立此类金融机构，并通过收购
或设立子公司的方法不断扩大公司金融资产规模。设立综合性金融集团的最大好处就在于
企业可以自主参与经营，根据公司发展需求开展各类金融业务。2015年6月，星河集团
总裁姚惠琼表示将成立业务全覆盖的金融控股集团，涵盖资产管理、基金、股权投资、保
险、银行、小额贷款、融资租赁七大金融业务；7月，万达集团董事长王健林在半年工作
会议上表示下半年将完成银行、证券、保险公司并购，正式成立万达金融集团；中天城投、
新湖中宝、泰禾集团、泛海控股等房企也频繁涉足金融产业，致力于成立金融业务全覆盖
的金融管理平台。未来设立金融集团也将成为房企向金融业转型的主要方式。
2. 新兴金融业务：进军互联网金融，向新兴金融业转型
互联网金融在国内兴起的时间虽短，但对整个金融行业却产生了颠覆性的影响，房企
紧跟金融行业变革的步伐，在金融领域的布局不再局限于传统金融业务，2015年房企向
金融业转型的重大突破就是争相开展互联网金融业务。互联网金融作为一种新兴的金融业
态，为正处于转型期的房企带来了新机遇，不但可以帮助房企筹集资金、实现快速去化，
还能通过提供相关金融服务获取投资收益。
表：2015年房企开展互联网金融典型案例 企业
首创置业
绿地集团
保利地产
万科
冠城大通
万达集团
碧桂园
越秀地产
中国金茂
恒大地产 推出日期 2015年01月 2015年04月 2015年04月 2015年05月 2015年06月 2015年06月 2015年07月 2015年09月 2015年10月 2015年10月 产品简介 与8家交易对方订立成立合营公司的协议，目的为发展互联网金融资讯平台 互联网房地产金融平台“绿地地产宝”正式启动 与民生银行共同推出名为“利民宝”理财产品 与民生易贷合作推出“万民宝” P2P 网贷平台“海投汇”正式上线 推出国内首个商业地产众筹项目“稳赚1号“ 推出一款名为“凤凰宝”的众筹产品 推出销售型众筹产品“广粤认筹宝” 推出创新互联网金融产品“金茂宝1号” 与搜易贷合作推出“恒大购房宝”
资料来源：中国指数研究院综合整理
2015年两会期间李克强总理在政府工作报告中提出了“互联网+”行动计划，加快了
互联网思维向房地产行业的渗透，具有巨大发展潜力和市场空间的互联网金融吸引着各大
房企频繁触网。2015年可以说是房企大举进军互联网金融领域的元年，选择与机构合作
是目前房企开展互联网金融业务的主流方式，而在产品的开发与设计上房企不断增加创新
元素，使得产品种类日益丰富。
房企热衷于互联网金融的影响因素有很多。首先互联网金融刚刚兴起，进入门槛较低，
相比银行、保险等其他金融牌照，获取难度较小，支付成本较低；其次是解决企业融资问
题，对于房企来说无论是用于拿地、项目开发、补充流动资金还是偿还到期债务，都离不
开大量的资金支持，互联网金融为房企开辟了一条新的融资渠道；再次，房地产行业已经
进入存量房时代，如何快速去化困扰着各大房企，而众筹卖房顺利解决了房企的去化问题；
最后，通过搭建互联网金融平台提供相关金融服务获取一定的投资收益。
图：开展互联网金融业务的主要动力
资料来源：中国指数研究院综合整理
2015年各大房企都在积极尝试做房地产众筹。房地产众筹是互联网金融的一种发展
模式，从2014年在国内兴起至今，一直是房企在互联网金融领域最为热衷的一个板块。
房地产众筹之所以受到青睐，主要原因是该模式同时解决了房企的融资和销售问题。从目
前国内由房企发起的房地产众筹看，其主要运作模式为融资型众筹和销售型众筹两种。
融资型众筹是房企将待开发项目包装成一种金融产品，向特定投资者发售以筹集资金，
并给予众筹参与者一定的投资回报，这种模式主要是服务于企业的项目资金需求。2015
年4月，绿地旗下互联网房地产金融平台—“绿地地产宝”正式启动，并与蚂蚁金服和平
安陆金所联合发布了首款互联网房地产金融产品，其认购总规模为2亿元，约定年化收益
率为6.4%，期限为一年，所筹资金用于绿地集团位于江西南昌的棚户区改造项目；6月，
万达集团与快钱公司联手推出国内首个商业地产众筹项目—“稳赚1号”，首期认筹50亿
元，最高投资期为7年，预期合计年化收益率达12%以上，认筹资金将用于万达只租不
售的城市商业广场项目。
销售型众筹主要以出售开发项目为目的设计的一种金融产品，且兼具理财功能，通常
以一些优惠活动提前锁定一些有购房意向的客户，为在售楼盘提供一种新的回款方式。
2015年4月，保利地产与民生银行推出互联网金融产品—“利民宝”，购房者可以保利金
融中心的公寓首付款购买“利民保”，投资期限为购买当日到项目开售，该产品不但可以
获得5%左右的投资回报而且享受9.8折的购房优惠，更重要的是即使到期不够买房产也
可获得3.5%的投资收益；9月，越秀地产设计的广粤宝地产金融产品正式亮相，并推出
了“广粤众筹宝”及“广粤认筹宝”两个产品，而“广粤认筹宝”除了可获得最高5.5%
的年化收益率外，如选择购房，还能获最高300%的购房折扣。
打造互联网房地产金融平台。2015年，房企与互联网金融的结合已不仅仅局限在融
资和营销层面，而是深层次、更系统的介入，部分房企已将目标转向做专业的互联网金融
平台，通过提供相关金融服务获取投资收益。2015年5月，绿地集团成立了专门的互联
网金融平台—“绿地金服”，将涉足P2P 、PPP 基金、房地产基金和特殊机会投资基金等
业务板块；6月，冠城大通的互联网金融服务平台“海投汇”正式上线，主要为民间小额
借贷双方提供居间服务及其他相关服务；9月，海印股份宣布其控股子公司商联支付已推
出创新综合支付平台—“商e 宝”，实现了线上、线下支付业务的贯通，全面兼容有卡、
无卡、扫码、智能穿戴支付等传统和创新支付模式，未来还将逐步拓展理财、融资和会员
等功能。
3. 创新融资模式：发行资产证券化产品，开辟新型融资渠道
资产证券化是一种创新型融资方式，我国推行资产证券化至今已有十多年，但并未有
实质性的进展。2015年随着资产证券化相关政策的进一步落实，房企对资产证券化项目
热情高涨，相继推出各类产品打破了我国房地产资产证券化的发展困局。资产证券化产品
作为一种直接融资工具，在改善企业融资环境，盘活存量资产、加快建设资金流转速度等
方面操作性更强，对于房企来说具有极大的吸引力。
表：2015年房地产资产证券化项目典型案例 时间
2015.06
2015.06
2015.07
2015.09
2015.10
2015.10
2015.11
2015.12
2015.12
2015.12 项目 鹏华前海万科REITs 要点 国内第一只真正意义上符合国际惯例的公募REITs 产品，开启地产投资新纪元。 国内首单以个人住房公积金贷款为基础资汇富武汉住房公积金贷款1号资产产的资产支持证券，有效缓解住房公积金支持专项计划 流动性不足问题。 “博时资本-世茂天成” 物业资产国内首单物业费收入资产证券化项目，丰支持专项计划 富了国内金融市场层次和产品。 金科成为第二家试水物业费收入资产证券金科物业资产支持专项计划 化的房企。 浙江省首单住房公积金贷款资产证券化产杭州住房公积金贷款权益资产支持品，全国期限最长，成本最低的住房公积专项计划 金资产证券化产品。 兴乾1号湖州住房公积金贷款资产该计划有利于缓解流动性趋紧，盘活公积支持专项计划 金贷款存量并优化融资结构。 “汇添富资本-世茂”购房尾款资产国内市场上首单购房尾款资产证券化项支持专项管理计划 目，极大促进国内房地产金融的发展。 首批公积金资产证券化产品，提高公积金个人住房贷款资产支持证券（ABS ） 余额利用率。 “招商创融-天虹商场”（一期）资国内市场首只国有不动产REIT s ，开辟了产支持专项计划 资产证券化新路径。 推动资产证券化创新业务驶入发展快车新城吾悦广场REITs 道。
资料来源：中国指数研究院综合整理
房地产资产证券化快速发展的主要影响因素。首先，2014年底备案制的实施为房地
产资产证券化推行提供了政策支持，在政策落实上上交所一方面推动大类基础资产的发展，
另外一方面特别重视对创新基础资产类型项目的研究与推进，促使房企有更大动力去开发
相关产品；其次，房地产行业的资金占用量大、回收周期长，为企业资金运转带来一定挑
战，而资产证券化盘活了存量资产，解决了企业资金占压问题，对于目前利润摊薄的房企
来说是一种最为理想的融资渠道。
实体资产证券化项目落地，打破了房地产资产证券化发展困局。商业地产等持有型物
业占用的资金量较大，会对房企产生一定的经营压力，而实体资产证券化的推出为企业破
除了融资难题，有效改善了企业资金流。2015年9月，由万科牵手鹏华基金首次合作的
鹏华前海万科REITs 正式上市发行，成为国内第一支真正意义上的公募REITs ，该基金募
集总额为30亿元，其中将以不高于基金资产50%的比例投资于万科前海企业公馆股权，
获取商业物业稳定的租金收益；12月，由招商证券牵头的国内市场首只国有不动产REITs
—“招商创融-天虹商场资产支持专项计划”发行完成，该产品总融资规模为14.5亿元，
资金投向一家国资背景的深圳老牌百货商鼎诚大厦裙楼，该项目开辟了现有国资管理体系
下的资产证券化新路径。
物业费及购房尾款资产证券化问世，为房企融资开拓新思路。物业费资产证券化项目
的推出，不仅填补了国内市场空白，进一步拓宽中国金融产品的组合区间，也为投资者提
供了更多类型的产品选择。2015年7月，世茂房地产推出的“博时资本-世茂天成物业资
产支持专项计划”获批，为全国首单针对物业费的资产证券化项目，基础资产为世茂天成
物业服务集团有限公司的物业费收入；9月，金科集团发布公告拟设立物业资产证券化项
目进行融资，拟发行总规模不超过15亿元，募集资金将用于新能源产业建设及辅业产业
流动资金。
2015年10月，世茂联合汇添富资本推出“汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项
管理计划”，为国内首单购房尾款资产证券化项目，基础资产为世茂集团旗下位于一、二
线城市的项目公司的购房尾款，募集规模为6个亿。购房尾款资产证券化项目的入市是房
地产资产证券化的又一创新之举，购房尾款本是企业的沉淀资金，将其打包出售就可提前
收回这部分资金。目前受市场需求影响，以住宅开发为主的房企较多，购房尾款一直是企
业比较头痛的事情，而购房尾款资产证券化的诞生为房企盘活了这部分资产，未来将受到
众多房企的追捧。
金融资产（公积金）证券化项目相继发行，助力公积金政策改革。我国个人住房公积
金贷款市场需求巨大，但却存在严重使用不足的问题，住建部、央行多次联合下发文件要
求提高住房公积金贷款额度上限，提升住房公积金使用效率。个人住房贷款资产支持证券
的推行相当于增强了公积金的金融功能，会提升公积金使用效率，加大对公积金个人住房
贷款的支持力度。2015年，在汇富武汉住房公积金贷款1号资产支持专项计划、杭州住
房公积金贷款权益资产支持专项计划和兴乾1号湖州住房公积金贷款资产支持专项计划
三项地方性公积金贷款证券化相继发行后，12月4日，由上海市公积金管理中心发行的
首批公积金资产证券化产品——个人住房贷款资产支持证券（ABS ）面世。
4. 行业并购整合：加快资本扩张，提升企业核心竞争力
2015年随着行业分化加剧及国际经济一体化趋势不断加深，企业之间的竞争日趋激
烈。房地产行业的深度调整及持续的低利率环境，为大型房企资本扩张带来机会。通过强
化在行业内的规模化优势，大型房企迎来逆势发展契机，而更多的中小房企选择退出市场
或被收购，行业集中度进一步提升。
表：2015年房地产行业并购典型案例
资料来源：中国指数研究院综合整理
市场深度调整促使大型房企并购意愿强烈。2015年全国房地产投资下滑，中小房企
受限于资金紧张，拿地积极性消退，销售回款速度明显降低。面对日益增长的经营压力，
越来越多的中小房企被迫出让企业项目或变卖股权引进战略投资者来维系企业正常运营。
大型房企得益于雄厚的资本实力和运营能力选择并购或入股优质项目来扭亏为盈实现利
润，并借此获得更多土地储备，实现逆势扩张。
地价持续走高迫使企业以并购方式弥补拿地不足。一线、二线热点城市的土地供应有
限和抗风险能力较强，导致市场竞争激烈，使得土地价格不断上扬。2015年前三季度，
全国300个城市各类用地成交楼面均价为1308元/平方米，较去年同期上涨11.0%，其中
住宅用地楼面均价为2108元/平方米，同比上涨22.4%。由于土地价格居高不下，房企拿
地日趋谨慎，而为了不失去行业竞争力，往往采用兼并收购的办法弥补自身拿地不足。
房企兼并重组数量和规模快速上升。2015年，房地产行业完成并购案例342起，涉
及金额2535亿元，与去年相比，数量和金额均明显增多。受宏观经济下行趋势影响，房
地产企业面临去库存压力，行业优胜劣汰机制愈加明显。恒大、融创、碧桂园和阳光城等
房企并购动作频繁，2015年12月，恒大以总金额135亿元收购了新世界位于海南海口、
湖北武汉、广东惠州三大城市的4个项目，总建筑面积近400万平方米，成为今年国内房
地产市场最大规模的并购。此举不仅有助于恒大以相对低廉的价格获得大项目，且三城市
发展潜力巨大，未来投资回报率也很高。今年以来，恒大斥资逾450亿元展开并购，从多
家知名房企手中拿下多个大项目，显示出了大型房企不断扩大规模的企业战略决策。相应
的，越来越多的中小房企开始进行战略转型或逐步退出房地产市场。
2015年房地产行业并购的主要特点。从并购模式看，房企主要采用股权收购和项目
收购完成兼并收购。一方面，企业通过参股目标企业或与其他机构合作开发的方式控股目
标企业，可获得较高利润；另一方面，通过对目标项目的收购帮助企业获得开发资源，扩
大布局范围。企业并购的实质是获得土地资源和战略转型。从并购标的看，部分行业代表性企业开始由收购大型房企或全盘收购转为收购小企业或部分项目来提高并购效率。
从并购趋势看，房企并购速度快、数量增加，行业内主动退出和寻求并购的中小开发商增多。截至2015年11月，北京和上海产权交易所共计48家房企挂牌转让股权，总权益金额137亿元，其中34家100%股权转让，14家房企部分转让股权。
尽管自去年11月份以来，央行多次降准降息，社会整体融资成本有所下降，但许多中小房企资金面依然不容乐观，通过变卖部分股权或债权甚至100%转让股权获取资金成为众多中小房企的无奈之举。2015年2月，上海证大折价出让42.03%股权予东方资产管理有限公司，正式宣布退出房地产行业；8月，浙江广厦决定在未来三年内逐步退出房地产行业，转型影视文化产业；莱茵置业变更为莱茵体育，剥离房地产业务；中茵股份转型通讯领域、海德股份只保留了贸易业务。
5. 规模险资入驻：吸收金融资本，助力企业发展
2015年以来，险资入股房企脚步明显加快，万科、碧桂园和金融街等多家房企被险资频频举牌。保监会最新资料显示，2015年1-11月，保险行业总资产达12.08万亿元，较年初增长18.90%。按照当前险资持有的房地产资产占总资产比例30%的上限来看，将有3.62万亿资金可用于房地产投资。大规模保险资金进入房地产行业，不仅推动资本和实业跨界融合，房地产市场格局也将发生深刻变化。
表：2015年险资投资海内外房地产典型案例
资料来源：中国指数研究院综合整理
吸收险资有助于企业规模扩张和传略转型。一方面，险资相对较低的融资成本可以帮助房地产企业获得发展与扩张所需的资金及其它资源，形成资金优势。在银行贷款审批严格的情况下，险资的入股，有助于缓解部分房企融资困难，促进企业良性发展。另一方面，保险企业进入地产行业有利于推动房企轻资产转型，由险企负责资金与土地的提供，地产企业可以更多的将业务重心放在项目营运方面，摆脱原有全产业链模式。同时，随着养老产业的不断推广，险资可借助养老地产扩大保险业务范围，进而拓宽除原有保单业务以外的资产管理规模。最后，保险企业在资产和风险管理方面先进的管理经验对房地产企业也有较强的借鉴作用。
险企频繁发行资本补充债券为其举牌地产股提供了资金支持。今年下半年以来，保监会批复各保险机构可发行的资本补充债券总规模达到801亿元。中国平安、华夏人寿、泰康人寿、前海人寿、安邦人寿和阳光保险等公司均发行了资产补充债券。2015年9月，前海人寿获准发行58亿十年期可赎回资本补充债券，为其增持万科股份提供了保证；12月，安邦人寿、幸福人寿、天安人寿三家险企银行间市场合计发行资本补充债券200亿元，险资发债举牌趋势持续升温。
房地产行业稳定的投资收益吸引险资频繁入股。长期以来，我国保险公司资金以投向银行存款、债券、股票或基金为主，但随着利率持续走低及股票市场震荡，保险资金投资回报率不高。而房地产行业作为我国国民经济的支柱产业，虽然开发投资增速有所下降，
但在利好政策和市场预期向好的刺激下，全国房地产市场开始回暖，重点城市需求平稳释放，行业发展潜力依存，保险行业庞大的资金沉淀及较低的投资收益促使其通过入股房地产企业来提高资金使用效率，优化投资收益。
2015年4月，中国平安斥资62.95亿港元入股碧桂园，成为碧桂园第二大股东；人保集团首次与房企签订战略合作协议，未来将和恒大地产在保险业务、企业年金与养老金等领域展开合作；7月，前海人寿及其一致行动人开始举牌万科，截至目前合计持有万科总股本24.26%，成为公司第一大股东。除前海人寿外，安邦保险也持续举牌万科，截至18日持股逾7%，至此两大险资手中共计持有万科31.26%股份，达到上市公司要约收购线。
房企借助险资扩大土地储备。从土地市场看，土地市场持续火爆，土地成本不断攀升，企业拿地难度日益增加，险资入股房企能够带来大量流动资金拉动行业回升，帮助房企拿地。2015年前10个月，平安集团在北京、上海、天津、杭州等城市，以个体和联合形式连续竞拍约14块土地，涉及土地出让金额477亿元；11月，平安又联手绿城和中交集团以57亿元拿下门头沟一宗土地。仅在北京，平安拿地金额超过300亿元，显示出了险资拿地强劲势头。
险资加快海外地产投资步伐。受益于政府外汇管理的放松和海外不动产市场成熟的运作模式，今年以来，不仅在国内市场，险资进军海外地产的脚步也大为提速。平安保险、中国人寿、安邦保险和阳光保险等保险企业纷纷在海外展开了地产投资。除办公楼和酒店项目之外，险资海外投资标的扩展到了物流仓储业务。险资全球化资产配置被认为是其稳定长期投资收益的有效途径。随着中资保险公司在国际市场上的影响力逐渐提升，未来保险资金境外投资空间较大，但同时值得注意的是，我国险企海外投资历史不长，经验不足，汇率和利率等问题也带来一定的海外投资风险。险企如何把握正确投资时机及分散配置变得十分重要。
纵观2015房地产金融市场发展，宏观环境方面，持续宽松的货币政策为房地产行业提供了充足的流动资金，不断降低的融资成本改善了企业融资压力；行业融资方面，监管层加快政策调整，逐渐恢复资本市场融资功能，以公司债、定向增发为主的直接融资模式正在日益替代银行贷款等高成本融资，整个行业资金成本不断降低；行业变革方面，品牌房企不断加大金融业务投资力度、加快金融创新步伐、充分利用金融资源，以带动房地产主营业务发展。2015年在金融运作上，跨界多种金融业态、利用金融资本推动企业发展
等不再是个体行为，而是已经成为一种行业发展趋势。2016年品牌房企将会继续深耕细作，加大金融业务投资和金融资本利用，加快金融业转型步伐，未来房地产行业与金融业的结合将会更加密切和深入。
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摘要 . ......................................................................................................................................................... 1 一、宏观环境：货币政策稳健偏松、库存高企及利好政策推动企业转型升级 ........................................ 2 1．房地产资金面宽松、贷款利率处于历史最低水平 ........................................................................... 2 2．去库存压力不减，企业投资动力不足 ............................................................................................. 3 3．利好政策频繁出台，支持房企向金融业转型 .................................................................................. 3 二、行业融资：以公司债、定向增发为主的直融规模迅速扩大 .............................................................. 4 1. 发行公司债：大规模低成本融资缓解企业融资压力 ........................................................................ 4 2. 定向增发：以低成本融资替代企业高息负债 ................................................................................... 7 3. 上市融资：分拆上市撬动资本市场巨额资金 ................................................................................... 8 三、行业变革：以房地产为主，金融业等多业态协同发展格局正在形成 . ............................................. 11 1. 传统金融业务：入股或设立金融机构，培育新的核心竞争力........................................................ 11 2. 新兴金融业务：进军互联网金融，向新兴金融业转型 .................................................................. 13 3. 创新融资模式：发行资产证券化产品，开辟新型融资渠道 ........................................................... 16 4. 行业并购整合：加快资本扩张，提升企业核心竞争力 .................................................................. 18 5. 规模险资入驻：吸收金融资本，助力企业发展 ............................................................................. 20
报告撰写：
郑艳会 [email protected] 李雪娇 [email protected]
中国指数研究院
2015年中国房地产金融发展趋势研究报告
摘要
2015年，在稳健宽松的货币环境中，房地产行业资金面明显好转，然而房地产市场库存压力不减，企业投资动力不足。在各种相关政策推动下，房地产行业加快了向金融业转型步伐，各大房企在金融领域动作频繁，加大资本市场融资规模和创新融资力度，加快金融业务投资范围和利用金融资本步伐，可以说2015年是房企金融运作最为亮眼的一年。
宏观环境方面，在经济增速放缓、通货膨胀率低位运行的大背景下，央行延续2014年11月以来稳健偏松的货币政策，年内实施了五次降息，四次全面降准，以及中期借贷便利（MLF ）等多种创新型货币投放渠道，向市场释放大量流动性，并逐步引导社会融资成本下行。房地产在宽松的货币环境中受益，行业资金面得到明显好转。然而从行业发展现状看，房地产市场仍以去化为主，导致企业投资动力不足，在此背景下，频繁亮相的金融市场政策，为房企向金融业转型及加速吸收金融资本营造了良好环境。
行业融资方面，伴随着公司债新规以及再融资限制进一步放开等政策出台，房地产行业融资结构发生了重大变化，融资成本更低的公司债、定向增发等直接融资正在日益替代银行贷款等高息负债。2015年上半年股指不断上扬，房企定增热情高涨，巨额股权融资频繁亮相；下半年公司债融资开闸，公司债市场极为火爆，大规模债权融资频繁登台。资本市场融资功能恢复，为利润日渐摊薄的房地产行业带来了更多低成本资金，帮助企业更好地支持项目建设、实现公司转型及补充流动资金。
行业变革方面，为应对行业发展变局房企一方面进行规模扩张保证行业竞争地位，另一方面主动寻求战略转型带动主营业务协同发展。多元化转型已经成为房地产行业发展的主流趋势，而房地产金融格局的变化及房企的金融化趋势更是年内行业发展的亮点。这一年房企继续深入涉足传统金融业务、加快开展新兴金融业务、积极探索创新融资模式、聚焦优势资源加快资本扩张、吸收金融资本推进跨界融合，房地产行业的金融创新动作非常频繁，一个以房地产为核心，金融业等多业态协同作用的发展格局正在形成。
2015年房地产行业在金融运作上，跨界多种金融业态、利用金融资本推动企业发展已不再是个体行为，而是成为了一种行业发展趋势。2016年品牌房企将会继续深耕细作，加大金融业务投资和金融资本利用，加快金融业转型步伐，未来房地产行业与金融业的结合将会更加密切和深入。
一、宏观环境：货币政策稳健偏松、库存高企及利好政策推动企业转型升级
2015年央行持续实施稳健偏松的货币政策，向市场释放大量流动性，并逐步引导社会融资成本下行，房地产行业受益较大，资金面明显好转，融资成本逐步降低。然而从行业发展局势看，房地产市场仍以去化为主，导致企业投资动力不足，在此背景下，频繁亮相的金融市场政策，为房企向金融业转型及加速吸收金融资本营造了良好环境。
1．房地产资金面宽松、贷款利率处于历史最低水平
2015年前11月全社会流动性较为充裕，房地产资金面较为宽松。2015年央行延续2014年11月以来稳健偏松的货币政策，年内实施了五次降息，四次全面降准；同时还实施了扩大逆回购、中期借贷便利（MLF ）、抵押补充贷款（PSL ）等多种货币政策工具组合，并改革存款准备金考核制度、扩围信贷资产质押再贷款试点等，以增加市场流动性和可贷资金。11月，M2同比增长13.7%，远超2015年度M2增长目标，人民币贷款余额同比增长也达到14.9%的高位，全社会整体流动性较为充裕，房地产资金面较为宽松。
图：2007年至今M2和人民币贷款余额同比增速（月度）
数据来源：Wind ，CREIS 中指数据，fdc.fang.com
宽松的货币政策持续引导社会融资成本下行。当前我国经济下行压力依然较大，货币政策的目标不仅仅要为实体经济提供充足的流动性，还要引导社会资金成本下行。2015年央行经过五次降息，目前五年以上长贷利率已降至4.9%的历史低点，房地产行业贷款利率明显降低，融资环境得到大幅改善，有效缓解了企业的资金压力。
图：2008年以来我国五年以上长贷利率走势
资料来源：中国指数研究院综合整理
2．去库存压力不减，企业投资动力不足
由于部分二线及三四线城市去化能力较差，导致房地产投资增速低位运行。2015年房地产市场以去库存为主，调整首套房和二套房认定标准，并降低首付款贷款比例等调控政策频繁出台以拉动需求回升。但由于房地产市场分化加剧，一线及部分热点二线城市市场快速回暖，库存下降较快，而部分二线城市及三四线城市市场需求有限，去库存压力并未得到缓解，使得整个房地产行业的库存仍处于较高水平。尽管受政策影响市场需求快速回暖，2015年1-6月商品房销售面积同比转正，但由于库存高企，企业投资动力不足，房地产投资增速一直低位运行。
图：2007年至今商品房销售额、开发投资额累计同比
商品房销售额
房地产投资同比
45%
40%35%30%25%20%
15%10%
5%0%-5%
数据来源：CREIS 中指数据，fdc.fang.com
3．利好政策频繁出台，支持房企向金融业转型
一系列金融政策出台，既解决了房企融资之困，又解决了企业发展问题。随着金融改革的不断深入，民间资本进入金融业的限制逐渐被放开，2015年3月，李克强在政府工作报告中指出推动具备条件的民间资本依法发起设立中小型银行等金融机构，成熟一家，批
准一家，不设限额，随后一系列引导和鼓励民间资本开展金融业务的政策相继出台，为房企向金融行业转型营造了良好的政策环境。2015年另一大亮点是监管层恢复了资本市场的融资功能，1月证监会宣布取消再融资、并购重组涉及房地产业务的事前审查；同月证监会发布《公司债券发行与交易管理办法》，进一步降低了公司债发行门槛，内地资本市场监管再放开，打开了房地产行业的低成本融资渠道。
图： 鼓励民间资本进入金融业的相关政策
资料来源：中国指数研究院综合整理
二、行业融资：以公司债、定向增发为主的直融规模迅速扩大
2015年监管层进一步放松了公司债、再融资限制，在利好政策驱动下房企直接融资速度迅速提升、融资规模不断扩大。发行公司债、定向融资是房企进行直接融资的主要方式，以大规模低成本融资替代银行贷款等高息负债，促使房地产行业整体融资成本不断走低。资本市场融资功能恢复，不仅解决了房地产行业的融资之困，也有利于房地产行业推动国内经济发展。
1. 发行公司债：大规模低成本融资缓解企业融资压力
2015年在利好政策环境推动下，大量资金涌入债市，房企加快了债券市场融资速度，品牌房企频繁曝出发债预案。随着债券投资需求的增加，房企公司债发行利率不断走低，在国内融资环境逐渐趋好的背景下，境外上市的内地房企也逐渐转向内地融资。2015年发行公司债是房企最为热衷的一种债权融资方式，自今年6月份开始，房企公司债融资总
量持续攀升，发行规模不断扩大。
表：2015年房地产行业公司债规模达50亿以上案例 房企简称
恒大地产
2015.07.08 2015.06.24
荣盛发展
2015.07.28 2015.07.07
龙湖地产
2015.07.27 2015.10.30
富力地产 北京城建 增城碧桂园
2015.08.31 2015.08.13
融创
2015.08.31 2015.08.18
龙光地产
2015.08.26 2015.08.18
远洋地产
2015.10.16 2015.08.19
金融街
2015.08.28 2015.08.26
万达
2015.10.13 2015.08.26
绿城
2015.09.15 2015.09.17
世茂
2015.10.15
万科 中海地产 世纪金源 绿地 保利
2015.09.24 2015.11.18 2015.12.08 2015.12.09 2015.12.10
14 50 70/10 50/10 20/80 30/20
7 5 6/7 5/7 5/5 5/7
4.15 3.50 3.40/3.85 4.85/5.40 3.90/3.80 3.40/3.68
20/20 60
5/7 5
4.40/5.16 3.90
50 30
5 5
3.93 4.70
40 50
7 5
4.24 4.09
20/30 40/10
6/10 6/10
3.85/4.76 3.84/4.20
10 20/15/15
4 5/7/10
4.77 3.78/4.15/5.00
10 40
5 5
4.48 5.00
30 25/25
3 5/5
4.20 5.70/4.50
2015.07.13 2015.07.20 2015.07.31
19/22 20 20/20 20 65 58 30
4/5 5 5/7 7 5 7 3
5.10/5.30 4.60 3.93/4.20 4.08 4.95 4.40 4.20
68/82 18
4/7 5
5.30/6.98 5.78
发行日期
2015.06.17
融资规模（亿元） 债券期限（年） 债券利率（%）
50
5
5.38
数据来源：wind 数据、中国指数研究院综合整理
多因素促使房企在资本市场大规模发债融资。首先，2015年初证监会发布的公司债新规降低了公司债的发行难度，房企债券融资需求被释放；其次，2015年以来央行连续5次降息、4次全面降准，市场上大量的流动性使债市资金较为充裕，增加了公司债的投资需求，进而拉低了发行成本；再次，对于海外上市的内地房企来说，在海外融资环境不利
的情况下，国内比较火热且利率较低的公司债市场成为企业更为便利的融资渠道。
图：
房企在资本市场动作频繁，发债规模不断扩大。由于国内直接融资渠道被打通，2015年以来房企在资本市场表现极为活跃，无论是境内公司还是海外上市公司纷纷开启发行公司债模式，发债数量和规模均呈现出爆发式增长趋势，债券市场融资优势凸显。融资规模方面，2015年房地产行业公司债发行规模达到2528.6亿元，而2014年发行规模仅有129.1亿元，同比大幅增长1859%；利率方面，2015年房地产行业5年期公司债平均发行利率为5.14%，相比2014年的6.95%，降低1.81个百分点。
图： 2014-2015年房地产行业公司债发行规模对比
2014年
2015年
129.1
单
位：亿元
2528.64
数据来源：wind 数据、中国指数研究院综合整理
6月以来品牌房企频繁曝出发债预案。2015年6月，恒大宣布发行200亿元公司债，随后分两批发行完成，创下红筹公司境内公司债最大规模纪录；2015年9月，万科公布今年首期50亿元5年期公司债发行利率为3.5%，刷新同类房企发债利率新低；2015年11月，中海地产成功发行70亿元6年期公司债，最终票面利率为3.40%，再度刷新房企发债利率新低。
2. 定向增发：以低成本融资替代企业高息负债
受益于资本市场融资功能恢复，2015年上市房企定向融资速度明显加快，融资规模得到大幅提升。房企用大量的定向增发融资替代高成本负债，推动企业融资成本逐步下行，融资压力得到缓解。2015年是房企再融资最为火爆的一年，而定向增发是房企进行再融资的主要方式，年初至今不断有房企抛出定增预案，特别是上半年股指不断上扬、股权投资深受投资者欢迎，大量资金涌入股市，推高了房企的定增热情。
表：2015年房地产行业定增规模达40亿元以上案例
房企简称
蓝光发展
2015.04.14
绿地控股 光明地产
2015.11.18
泰禾集团 香江控股
2015.12.18
华发股份 新湖中宝 金隅股份 荣盛发展 阳光城 华夏幸福 华侨城 保利地产 海航投资 中江地产
2015.11.25 2015.11.25 2015.12.07 2015.12.25 2015.12.30 2015.02.13（预案） 2015.03.21（预案） 2015.03.16（预案） 2015.05.11（预案） 2015.11.11（预案）
24.5 43.12 50.00 47.00 50.31 45 70.00 80.00 100 120 120
收购大股东家居物流资产
5个地产项目
3个地产项目投资及偿还贷款
房地产开发业务 四个项目及偿还部分银行贷款 全部投入4个地产项目 7个地产项目及偿还贷款 并购、项目投资及偿还借款
11个项目 向金融投资平台转型 发展旗下PE 业务
2015.09.29 2015.10.21
26.09 40.00 21.5
2015.06.30 2015.09.09
22.34 645.4 50.53
过半资金投向成都两项目 借壳金丰投资实现上市 用于重大资产重组 拟建及在建项目的开发投资 3个地产项目及偿还借款
项目收购
发行日期
2015.03.30
融资规模（亿元）
67
资金投向
借壳上市
数据来源：wind 数据、中国指数研究院综合整理
集中定增融资是多种影响因素共同作用的结果。首先，2015年1月证监会取消了再融资、并购重组涉及房地产业务的事前审查，再融资限制进一步放开降低了房企的定增门槛；其次，今年上半年股指不断上扬，大量资金涌入股市，为上市房企定向增发提供了良好的融资环境；再次，海外融资环境不利导致企业融资金额不足，国内定增市场的火爆吸引海外上市房企返回境内融资。
图： 房企热衷定增的主要影响要素
定增融资功能强大，巨额定增频繁亮相。随着国内融资环境的变化，房企对定增等直
2015年房企频繁曝出大额定增预案，2015年3月16日，保利地产发布定增预案，将募集资金总额不超过100亿元，投向南京、珠海等地的11各项目；2015年12月8日，绿地控股宣布拟定增募资不超过301.5亿元，用于投资地产项目、已有金融业务、成立投资基金、开展互联网金融业务。
3. 上市融资：分拆上市撬动资本市场巨额资金
对于资金密集型的房地产行业来说，无论是进行规模扩张还是实现战略转型都需要大量的资金投入，稳定的资金流是房企生存和健康发展的关键所在。随着国内资本市场对房地产行业股权融资限制的放开，房企利用直接融资替代高成本借贷资金的趋势越来越明显。
2015年，在大型房企的牵头带动下房企分拆上市的步伐有所加快，分拆旗下比较成熟的业务板块上市，既有利于房企在资本市场获得更多的融资机会，还能更好地挖掘产业链上下游的发展潜力，获得丰厚的投资收益。
表：2015年房企分拆上市典型案例
企业 万达集团 中国海外发展 恒大集团 绿城 龙湖地产 大名城 建发股份 碧桂园 富力地产 协信地产
上市时间 2015年01月
未定 2015年10月 2015年11月 2015年12月 2015年12月 2015年12月
未定 未定 未定 未定 未定
上市地点 深圳证券交易所 A 股 港交所 新三板 新三板 港交所 新三板 新三板 上海证券交易所 A 股 H 股 新三板
分拆项目 万达院线 商业地产 物业管理 足球业务 恒大文化 物业管理 物业管理 旗下景观设计公司 房地产 物业与教育 物业管理 物业管理
资料来源：中国指数研究院综合整理
多种因素促使房企选择分拆旗下业务上市。首先是为了拓宽企业融资渠道，对于在资本市场估值较低的房地产行业来说，通过分拆旗下成熟的业务上市，可以获得可观的融资金额；其次，分拆上市后，子公司将拥有自己的融资平台支持项目发展，大幅提升自身盈利能力，有助于提升房企在细分领域竞争力；再次，分拆上市可直接提升房企的投资收益，子公司成功上市后，证券市场的价值发现功能可以让母公司获得超额资本利得和投资收益，使母公司业绩得到大幅提升。
图：分拆上市主要原因
资料来源：
中国指数研究院综合整理
分拆业务及上市途径。从目前房企分拆类型看，已经涵盖物业管理、酒店业务、教育、文化、快消、娱乐等多个业务板块。从上市途径来看，主要有赴港上市、A 股上市和新三
板上市三种途径，随着国内上市条件逐步放开以及资本市场层次结构的日益丰富，许多房
企已将上市目标转向国内。另外，2015年恰逢新三板上市窗口期，新三板在资本市场的
影响力日益扩大，国内掀起了一场新三板上市热潮，房地产行业也不例外，许多房企都有
计划分拆业务挂牌新三板的计划。
分拆物业上市是多数房企的首选。目前房地产已经逐渐进入存量房时代，房企开始注
重挖掘上下游产业链价值，以拓展新的利润增长点。2015年各大房企在物业管理上投入
的精力较大，主要是看中了其背后发展潜力巨大的社区增值服务，而分拆物业上市更是看
出了房企要全力发展物业服务业务的决心。2015年10月，中国海外发展旗下中海物业登
陆港交所上市交易，上市首日股价上涨约0.13港币，未来发展目标是打造富有深度、广
度的多元化、商业化物业管理与服务平台；2015年8月，富力地产在2015年中期业绩发
布会上首度披露，公司正在研究将物业管理业务分拆上市；2015年8月，碧桂园在2015
年中期业绩发布会上表示，集团已明确将物业与教育两大业务板块分拆上市，目的地首选
A 股，并且已分别成立了上市工作小组。
分拆商业板块是房企拓宽直接融资渠道的另一种路径。特别是对于商业板块体量较大
的房企来说，将该项业务分拆上市有助于企业更好的盘活存量资产。商业用房、写字楼、
酒店等商业板块在母公司主体中往往存在市值被低估的现象，将其分拆上市能最大限度的
发挥该项资产对母公司的贡献。2015年9月，建发股份宣布了重大资产重组方案，将分
拆旗下商业地产业务在上海证券交易所上市；2015年11月，证监会官网披露了万达商业
招股说明书，其申报稿显示万达商业计划发行A 股不超过2.5亿股，拟募集资金或达120
亿元，募集资金将全部投入五个城市的万达广场项目。
分拆非房产业务上市，增强企业盈利能力。随着房地产行业转型节奏加快，房企分拆
的类型也不再局限于房地产相关业务，像文化、教育、娱乐等发展前景较好且能带动企业
发展的非房地产业务也成了房企分拆的对象。这些新业务不但为房企带来了新的利润增长
点，同时也对传统业务盈利能力形成补充。2015年1月，万达院线成功在深圳证券交易
所中小板挂牌上市，成为首家登陆A 股的院线公司，据招股说明书显示，万达院线此次上
市融资金额为20亿元，主要用于影线建设；2015年11月，恒大地产控股的恒大淘宝足
球俱乐部正式在新三板挂牌交易，根据恒大淘宝发布的股票发行公告显示，其募集资金总
额区间为1.52亿元至26.47亿元；间隔不到一个月，12月恒大文化也成功在新三板挂牌，
其未来发展规划将集中在院线、音乐、影视、动漫、发行、经纪六大业务板块。
三、行业变革：以房地产为主，金融业等多业态协同发展格局正在形成
受近年房地产市场需求增速回落影响，房地产开发投资动力逐步减弱，行业利润整体
出现下调，为应对行业发展变革，房企一方面进行规模扩张保证行业竞争地位，另一方面
主动寻求战略转型带动主营业务协同发展。2015年多元化转型已经成为房地产行业发展
的主流趋势，而房地产金融格局的变化及房企的金融化趋势更是年内行业发展的亮点。这
一年房企继续深入涉足传统金融业务、加快开展新兴金融业务、积极探索创新融资模式、
聚焦优势资源加快资本扩张、吸收金融资本推进跨界融合，房地产行业的金融创新动作非
常频繁，一个以房地产为核心，金融业等多业态协同作用的发展格局正在形成。
1. 传统金融业务：入股或设立金融机构，培育新的核心竞争力
近两年品牌房企不断尝试传统金融业务运作并取得了不错的成绩，为行业内企业向金
融领域转型提供了宝贵的经验借鉴。2015年房企对传统金融业务的参与力度并未减弱，
或参股银行、保险公司等金融机构，或开设某一金融业务公司甚至成立综合性金融集团全
面布局金融业务，所涉及的业务类型丰富多样，已经涵盖了银行、保险、证券、信托、小
贷公司等几乎所有的传统金融业态，推动着房地产业与金融业的深度融合。
表：2015年传统金融业务投资金额达10亿元以上案例 企业 日期
2015年04月
泛海控股 2015年04月
2015年11月
2015年12月
2015年07月 中天城投 2015年09月
2015年12月
泰禾集团
大名城
恒大集团
远洋地产
复兴国际
栖霞建设 2015年05月 2015年08月 2015年09月 2015年10月 2015年11月 2015年11月 参与方式 拟设立北京民金所金融互联网有限公司 拟设立泛海融资担保有限公司 收购民安保险51%股权 认购民生证券新股648,915,402股 拟设立中天城投（贵州）普惠金融服务公司 投资金额 10亿元 20亿元 10.2亿元 18.5亿元 20亿元 拟收购联合铜箔所持有的中融人寿20%股权 20亿元 成功竞得海际证券66.67%股权 投资设立泰禾金控(平潭) 集团有限公司 计划成立深圳名城金控（集团）有限公司 收购中新大东方人寿50%股权，其后将其更名为恒大人寿 认购资产管理公司中国华融股份 完成Ironshore Inc剩余80%的股权收购 拟收购河北银行37057.51万股 30.11亿元 10亿元 100亿元 39.39亿元 53.04亿港元 20.43亿美元 13.84亿元
资料来源：中国指数研究院综合整理
多因素共同作用促使房企加大金融业务投资力度。首先，房企为了保证行业竞争地位，
需要不断进行规模扩张和业务延伸，由此产生的大规模资金需求促使房企必须主动寻求多
渠道的低成本融资；其次，随着房地产行业利润收缩，房企需要寻求新的利润增长点，而
金融机构所能获得的高收益回报，正好可以满足房企的投资需求；再次，目前房企已将经
营目标逐渐转向养老地产、产业地产、旅游地产等多个业态，利用金融资源可以更好地支
持相关产业的发展；最后，借助金融机构力量打通社区服务“最后一公里”，为客户提供
更有针对性的社区金融服务，获取增值收益。
图：开展传统金融业务的主要动力
资料来源：中国指数研究院综合整理
以参股或并购金融机构的方式涉足传统金融业务。通过参股或收购银行、保险公司等
金融机构迅速向金融领域扩围，不但有利于房企借助成熟的金融平台开展资本运作，同时
还能满足企业不断扩大的资金需求。2015年，房企频繁发布投资金融机构的公告，而投
资银行、保险公司仍为行业主流。
从入股银行来看，房企多以中小银行为投资目标。2015年7月，新华联不动产子公
司称将以3.43亿元购买长沙银行7000万股，占长沙银行总股份数的 2.56%；9月，荣
盛发展宣布将以3.93亿元自有资金认购河北银行2.67%的股份；11月，海印股份与河源
农商行签订认股协议，以约1亿元购买河源农商行9.99%的股份，成为河源农商行单一最
大股东。
从入股保险公司来看，房企入股保险机构的脚步正在加快。2015年1月，万达1.225
亿元接手时代万恒持有的百年人寿1亿股股权，其后再次增持至9亿股，目前占百年人寿
总股本已达11.55%； 9月，恒大集团以39.39亿元竞得中新大东方人寿50%的股权，其
后将其更名为恒大人寿；11月，复兴国际以20.43亿美元完成了美国保险巨头Ironshore
Inc 剩余80%的股权收购。
从入股其他金融机构来看，房企金融业务投向日趋多样化，证券、基金、资产管理公
司等都成为房企积极涉足的领域。2015年9月，中江地产拟以9.1亿元购买昆吾九鼎投
资管理有限公司100%的股权；
10月，远洋地产以53亿港元认购资产管理公司中国华融
股份，成为中国华融在香港联交所H 股IPO 的最大基石投资者；12月，中天城投以30.11
亿元自有资金，在上海联合产权交易所竞获海际证券66.67%股权。
成立综合性金融集团，或单独开展某一类金融业务。随着房地产业与金融业融合日益
深入，房企开始自行发起设立某一类金融机构或成立综合性金融集团全面布局金融业务。
通过设立某一类金融机构开展相关业务，有利于企业借助更专业化、更有特色的金融服务
带动企业发展。而打造综合性金融集团的优势在于多项金融业务间可以产生协同效应，在
带动房地产主营业务发展的同时发展成为公司的另一大主营业务。
在单独设立金融机构方面，由于银行、保险、证券的审批流程繁琐、进入门槛较高，
所以房企多选择设立难度相对较低的小贷公司、基金公司、金融服务公司等。2015年4
月，泛海控股称公司拟投入20亿元自有资金设立泛海融资担保有限公司；6月，格力地
产称将以总注册资本2亿元设立小额贷款公司；12月，保利地产拟参与投资设立境内房
地产投资基金管理公司，保利地产占公司股权比例为30%。
在设立综合性金融集团方面，资本雄厚的房企多选择设立此类金融机构，并通过收购
或设立子公司的方法不断扩大公司金融资产规模。设立综合性金融集团的最大好处就在于
企业可以自主参与经营，根据公司发展需求开展各类金融业务。2015年6月，星河集团
总裁姚惠琼表示将成立业务全覆盖的金融控股集团，涵盖资产管理、基金、股权投资、保
险、银行、小额贷款、融资租赁七大金融业务；7月，万达集团董事长王健林在半年工作
会议上表示下半年将完成银行、证券、保险公司并购，正式成立万达金融集团；中天城投、
新湖中宝、泰禾集团、泛海控股等房企也频繁涉足金融产业，致力于成立金融业务全覆盖
的金融管理平台。未来设立金融集团也将成为房企向金融业转型的主要方式。
2. 新兴金融业务：进军互联网金融，向新兴金融业转型
互联网金融在国内兴起的时间虽短，但对整个金融行业却产生了颠覆性的影响，房企
紧跟金融行业变革的步伐，在金融领域的布局不再局限于传统金融业务，2015年房企向
金融业转型的重大突破就是争相开展互联网金融业务。互联网金融作为一种新兴的金融业
态，为正处于转型期的房企带来了新机遇，不但可以帮助房企筹集资金、实现快速去化，
还能通过提供相关金融服务获取投资收益。
表：2015年房企开展互联网金融典型案例 企业
首创置业
绿地集团
保利地产
万科
冠城大通
万达集团
碧桂园
越秀地产
中国金茂
恒大地产 推出日期 2015年01月 2015年04月 2015年04月 2015年05月 2015年06月 2015年06月 2015年07月 2015年09月 2015年10月 2015年10月 产品简介 与8家交易对方订立成立合营公司的协议，目的为发展互联网金融资讯平台 互联网房地产金融平台“绿地地产宝”正式启动 与民生银行共同推出名为“利民宝”理财产品 与民生易贷合作推出“万民宝” P2P 网贷平台“海投汇”正式上线 推出国内首个商业地产众筹项目“稳赚1号“ 推出一款名为“凤凰宝”的众筹产品 推出销售型众筹产品“广粤认筹宝” 推出创新互联网金融产品“金茂宝1号” 与搜易贷合作推出“恒大购房宝”
资料来源：中国指数研究院综合整理
2015年两会期间李克强总理在政府工作报告中提出了“互联网+”行动计划，加快了
互联网思维向房地产行业的渗透，具有巨大发展潜力和市场空间的互联网金融吸引着各大
房企频繁触网。2015年可以说是房企大举进军互联网金融领域的元年，选择与机构合作
是目前房企开展互联网金融业务的主流方式，而在产品的开发与设计上房企不断增加创新
元素，使得产品种类日益丰富。
房企热衷于互联网金融的影响因素有很多。首先互联网金融刚刚兴起，进入门槛较低，
相比银行、保险等其他金融牌照，获取难度较小，支付成本较低；其次是解决企业融资问
题，对于房企来说无论是用于拿地、项目开发、补充流动资金还是偿还到期债务，都离不
开大量的资金支持，互联网金融为房企开辟了一条新的融资渠道；再次，房地产行业已经
进入存量房时代，如何快速去化困扰着各大房企，而众筹卖房顺利解决了房企的去化问题；
最后，通过搭建互联网金融平台提供相关金融服务获取一定的投资收益。
图：开展互联网金融业务的主要动力
资料来源：中国指数研究院综合整理
2015年各大房企都在积极尝试做房地产众筹。房地产众筹是互联网金融的一种发展
模式，从2014年在国内兴起至今，一直是房企在互联网金融领域最为热衷的一个板块。
房地产众筹之所以受到青睐，主要原因是该模式同时解决了房企的融资和销售问题。从目
前国内由房企发起的房地产众筹看，其主要运作模式为融资型众筹和销售型众筹两种。
融资型众筹是房企将待开发项目包装成一种金融产品，向特定投资者发售以筹集资金，
并给予众筹参与者一定的投资回报，这种模式主要是服务于企业的项目资金需求。2015
年4月，绿地旗下互联网房地产金融平台—“绿地地产宝”正式启动，并与蚂蚁金服和平
安陆金所联合发布了首款互联网房地产金融产品，其认购总规模为2亿元，约定年化收益
率为6.4%，期限为一年，所筹资金用于绿地集团位于江西南昌的棚户区改造项目；6月，
万达集团与快钱公司联手推出国内首个商业地产众筹项目—“稳赚1号”，首期认筹50亿
元，最高投资期为7年，预期合计年化收益率达12%以上，认筹资金将用于万达只租不
售的城市商业广场项目。
销售型众筹主要以出售开发项目为目的设计的一种金融产品，且兼具理财功能，通常
以一些优惠活动提前锁定一些有购房意向的客户，为在售楼盘提供一种新的回款方式。
2015年4月，保利地产与民生银行推出互联网金融产品—“利民宝”，购房者可以保利金
融中心的公寓首付款购买“利民保”，投资期限为购买当日到项目开售，该产品不但可以
获得5%左右的投资回报而且享受9.8折的购房优惠，更重要的是即使到期不够买房产也
可获得3.5%的投资收益；9月，越秀地产设计的广粤宝地产金融产品正式亮相，并推出
了“广粤众筹宝”及“广粤认筹宝”两个产品，而“广粤认筹宝”除了可获得最高5.5%
的年化收益率外，如选择购房，还能获最高300%的购房折扣。
打造互联网房地产金融平台。2015年，房企与互联网金融的结合已不仅仅局限在融
资和营销层面，而是深层次、更系统的介入，部分房企已将目标转向做专业的互联网金融
平台，通过提供相关金融服务获取投资收益。2015年5月，绿地集团成立了专门的互联
网金融平台—“绿地金服”，将涉足P2P 、PPP 基金、房地产基金和特殊机会投资基金等
业务板块；6月，冠城大通的互联网金融服务平台“海投汇”正式上线，主要为民间小额
借贷双方提供居间服务及其他相关服务；9月，海印股份宣布其控股子公司商联支付已推
出创新综合支付平台—“商e 宝”，实现了线上、线下支付业务的贯通，全面兼容有卡、
无卡、扫码、智能穿戴支付等传统和创新支付模式，未来还将逐步拓展理财、融资和会员
等功能。
3. 创新融资模式：发行资产证券化产品，开辟新型融资渠道
资产证券化是一种创新型融资方式，我国推行资产证券化至今已有十多年，但并未有
实质性的进展。2015年随着资产证券化相关政策的进一步落实，房企对资产证券化项目
热情高涨，相继推出各类产品打破了我国房地产资产证券化的发展困局。资产证券化产品
作为一种直接融资工具，在改善企业融资环境，盘活存量资产、加快建设资金流转速度等
方面操作性更强，对于房企来说具有极大的吸引力。
表：2015年房地产资产证券化项目典型案例 时间
2015.06
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2015.12 项目 鹏华前海万科REITs 要点 国内第一只真正意义上符合国际惯例的公募REITs 产品，开启地产投资新纪元。 国内首单以个人住房公积金贷款为基础资汇富武汉住房公积金贷款1号资产产的资产支持证券，有效缓解住房公积金支持专项计划 流动性不足问题。 “博时资本-世茂天成” 物业资产国内首单物业费收入资产证券化项目，丰支持专项计划 富了国内金融市场层次和产品。 金科成为第二家试水物业费收入资产证券金科物业资产支持专项计划 化的房企。 浙江省首单住房公积金贷款资产证券化产杭州住房公积金贷款权益资产支持品，全国期限最长，成本最低的住房公积专项计划 金资产证券化产品。 兴乾1号湖州住房公积金贷款资产该计划有利于缓解流动性趋紧，盘活公积支持专项计划 金贷款存量并优化融资结构。 “汇添富资本-世茂”购房尾款资产国内市场上首单购房尾款资产证券化项支持专项管理计划 目，极大促进国内房地产金融的发展。 首批公积金资产证券化产品，提高公积金个人住房贷款资产支持证券（ABS ） 余额利用率。 “招商创融-天虹商场”（一期）资国内市场首只国有不动产REIT s ，开辟了产支持专项计划 资产证券化新路径。 推动资产证券化创新业务驶入发展快车新城吾悦广场REITs 道。
资料来源：中国指数研究院综合整理
房地产资产证券化快速发展的主要影响因素。首先，2014年底备案制的实施为房地
产资产证券化推行提供了政策支持，在政策落实上上交所一方面推动大类基础资产的发展，
另外一方面特别重视对创新基础资产类型项目的研究与推进，促使房企有更大动力去开发
相关产品；其次，房地产行业的资金占用量大、回收周期长，为企业资金运转带来一定挑
战，而资产证券化盘活了存量资产，解决了企业资金占压问题，对于目前利润摊薄的房企
来说是一种最为理想的融资渠道。
实体资产证券化项目落地，打破了房地产资产证券化发展困局。商业地产等持有型物
业占用的资金量较大，会对房企产生一定的经营压力，而实体资产证券化的推出为企业破
除了融资难题，有效改善了企业资金流。2015年9月，由万科牵手鹏华基金首次合作的
鹏华前海万科REITs 正式上市发行，成为国内第一支真正意义上的公募REITs ，该基金募
集总额为30亿元，其中将以不高于基金资产50%的比例投资于万科前海企业公馆股权，
获取商业物业稳定的租金收益；12月，由招商证券牵头的国内市场首只国有不动产REITs
—“招商创融-天虹商场资产支持专项计划”发行完成，该产品总融资规模为14.5亿元，
资金投向一家国资背景的深圳老牌百货商鼎诚大厦裙楼，该项目开辟了现有国资管理体系
下的资产证券化新路径。
物业费及购房尾款资产证券化问世，为房企融资开拓新思路。物业费资产证券化项目
的推出，不仅填补了国内市场空白，进一步拓宽中国金融产品的组合区间，也为投资者提
供了更多类型的产品选择。2015年7月，世茂房地产推出的“博时资本-世茂天成物业资
产支持专项计划”获批，为全国首单针对物业费的资产证券化项目，基础资产为世茂天成
物业服务集团有限公司的物业费收入；9月，金科集团发布公告拟设立物业资产证券化项
目进行融资，拟发行总规模不超过15亿元，募集资金将用于新能源产业建设及辅业产业
流动资金。
2015年10月，世茂联合汇添富资本推出“汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项
管理计划”，为国内首单购房尾款资产证券化项目，基础资产为世茂集团旗下位于一、二
线城市的项目公司的购房尾款，募集规模为6个亿。购房尾款资产证券化项目的入市是房
地产资产证券化的又一创新之举，购房尾款本是企业的沉淀资金，将其打包出售就可提前
收回这部分资金。目前受市场需求影响，以住宅开发为主的房企较多，购房尾款一直是企
业比较头痛的事情，而购房尾款资产证券化的诞生为房企盘活了这部分资产，未来将受到
众多房企的追捧。
金融资产（公积金）证券化项目相继发行，助力公积金政策改革。我国个人住房公积
金贷款市场需求巨大，但却存在严重使用不足的问题，住建部、央行多次联合下发文件要
求提高住房公积金贷款额度上限，提升住房公积金使用效率。个人住房贷款资产支持证券
的推行相当于增强了公积金的金融功能，会提升公积金使用效率，加大对公积金个人住房
贷款的支持力度。2015年，在汇富武汉住房公积金贷款1号资产支持专项计划、杭州住
房公积金贷款权益资产支持专项计划和兴乾1号湖州住房公积金贷款资产支持专项计划
三项地方性公积金贷款证券化相继发行后，12月4日，由上海市公积金管理中心发行的
首批公积金资产证券化产品——个人住房贷款资产支持证券（ABS ）面世。
4. 行业并购整合：加快资本扩张，提升企业核心竞争力
2015年随着行业分化加剧及国际经济一体化趋势不断加深，企业之间的竞争日趋激
烈。房地产行业的深度调整及持续的低利率环境，为大型房企资本扩张带来机会。通过强
化在行业内的规模化优势，大型房企迎来逆势发展契机，而更多的中小房企选择退出市场
或被收购，行业集中度进一步提升。
表：2015年房地产行业并购典型案例
资料来源：中国指数研究院综合整理
市场深度调整促使大型房企并购意愿强烈。2015年全国房地产投资下滑，中小房企
受限于资金紧张，拿地积极性消退，销售回款速度明显降低。面对日益增长的经营压力，
越来越多的中小房企被迫出让企业项目或变卖股权引进战略投资者来维系企业正常运营。
大型房企得益于雄厚的资本实力和运营能力选择并购或入股优质项目来扭亏为盈实现利
润，并借此获得更多土地储备，实现逆势扩张。
地价持续走高迫使企业以并购方式弥补拿地不足。一线、二线热点城市的土地供应有
限和抗风险能力较强，导致市场竞争激烈，使得土地价格不断上扬。2015年前三季度，
全国300个城市各类用地成交楼面均价为1308元/平方米，较去年同期上涨11.0%，其中
住宅用地楼面均价为2108元/平方米，同比上涨22.4%。由于土地价格居高不下，房企拿
地日趋谨慎，而为了不失去行业竞争力，往往采用兼并收购的办法弥补自身拿地不足。
房企兼并重组数量和规模快速上升。2015年，房地产行业完成并购案例342起，涉
及金额2535亿元，与去年相比，数量和金额均明显增多。受宏观经济下行趋势影响，房
地产企业面临去库存压力，行业优胜劣汰机制愈加明显。恒大、融创、碧桂园和阳光城等
房企并购动作频繁，2015年12月，恒大以总金额135亿元收购了新世界位于海南海口、
湖北武汉、广东惠州三大城市的4个项目，总建筑面积近400万平方米，成为今年国内房
地产市场最大规模的并购。此举不仅有助于恒大以相对低廉的价格获得大项目，且三城市
发展潜力巨大，未来投资回报率也很高。今年以来，恒大斥资逾450亿元展开并购，从多
家知名房企手中拿下多个大项目，显示出了大型房企不断扩大规模的企业战略决策。相应
的，越来越多的中小房企开始进行战略转型或逐步退出房地产市场。
2015年房地产行业并购的主要特点。从并购模式看，房企主要采用股权收购和项目
收购完成兼并收购。一方面，企业通过参股目标企业或与其他机构合作开发的方式控股目
标企业，可获得较高利润；另一方面，通过对目标项目的收购帮助企业获得开发资源，扩
大布局范围。企业并购的实质是获得土地资源和战略转型。从并购标的看，部分行业代表性企业开始由收购大型房企或全盘收购转为收购小企业或部分项目来提高并购效率。
从并购趋势看，房企并购速度快、数量增加，行业内主动退出和寻求并购的中小开发商增多。截至2015年11月，北京和上海产权交易所共计48家房企挂牌转让股权，总权益金额137亿元，其中34家100%股权转让，14家房企部分转让股权。
尽管自去年11月份以来，央行多次降准降息，社会整体融资成本有所下降，但许多中小房企资金面依然不容乐观，通过变卖部分股权或债权甚至100%转让股权获取资金成为众多中小房企的无奈之举。2015年2月，上海证大折价出让42.03%股权予东方资产管理有限公司，正式宣布退出房地产行业；8月，浙江广厦决定在未来三年内逐步退出房地产行业，转型影视文化产业；莱茵置业变更为莱茵体育，剥离房地产业务；中茵股份转型通讯领域、海德股份只保留了贸易业务。
5. 规模险资入驻：吸收金融资本，助力企业发展
2015年以来，险资入股房企脚步明显加快，万科、碧桂园和金融街等多家房企被险资频频举牌。保监会最新资料显示，2015年1-11月，保险行业总资产达12.08万亿元，较年初增长18.90%。按照当前险资持有的房地产资产占总资产比例30%的上限来看，将有3.62万亿资金可用于房地产投资。大规模保险资金进入房地产行业，不仅推动资本和实业跨界融合，房地产市场格局也将发生深刻变化。
表：2015年险资投资海内外房地产典型案例
资料来源：中国指数研究院综合整理
吸收险资有助于企业规模扩张和传略转型。一方面，险资相对较低的融资成本可以帮助房地产企业获得发展与扩张所需的资金及其它资源，形成资金优势。在银行贷款审批严格的情况下，险资的入股，有助于缓解部分房企融资困难，促进企业良性发展。另一方面，保险企业进入地产行业有利于推动房企轻资产转型，由险企负责资金与土地的提供，地产企业可以更多的将业务重心放在项目营运方面，摆脱原有全产业链模式。同时，随着养老产业的不断推广，险资可借助养老地产扩大保险业务范围，进而拓宽除原有保单业务以外的资产管理规模。最后，保险企业在资产和风险管理方面先进的管理经验对房地产企业也有较强的借鉴作用。
险企频繁发行资本补充债券为其举牌地产股提供了资金支持。今年下半年以来，保监会批复各保险机构可发行的资本补充债券总规模达到801亿元。中国平安、华夏人寿、泰康人寿、前海人寿、安邦人寿和阳光保险等公司均发行了资产补充债券。2015年9月，前海人寿获准发行58亿十年期可赎回资本补充债券，为其增持万科股份提供了保证；12月，安邦人寿、幸福人寿、天安人寿三家险企银行间市场合计发行资本补充债券200亿元，险资发债举牌趋势持续升温。
房地产行业稳定的投资收益吸引险资频繁入股。长期以来，我国保险公司资金以投向银行存款、债券、股票或基金为主，但随着利率持续走低及股票市场震荡，保险资金投资回报率不高。而房地产行业作为我国国民经济的支柱产业，虽然开发投资增速有所下降，
但在利好政策和市场预期向好的刺激下，全国房地产市场开始回暖，重点城市需求平稳释放，行业发展潜力依存，保险行业庞大的资金沉淀及较低的投资收益促使其通过入股房地产企业来提高资金使用效率，优化投资收益。
2015年4月，中国平安斥资62.95亿港元入股碧桂园，成为碧桂园第二大股东；人保集团首次与房企签订战略合作协议，未来将和恒大地产在保险业务、企业年金与养老金等领域展开合作；7月，前海人寿及其一致行动人开始举牌万科，截至目前合计持有万科总股本24.26%，成为公司第一大股东。除前海人寿外，安邦保险也持续举牌万科，截至18日持股逾7%，至此两大险资手中共计持有万科31.26%股份，达到上市公司要约收购线。
房企借助险资扩大土地储备。从土地市场看，土地市场持续火爆，土地成本不断攀升，企业拿地难度日益增加，险资入股房企能够带来大量流动资金拉动行业回升，帮助房企拿地。2015年前10个月，平安集团在北京、上海、天津、杭州等城市，以个体和联合形式连续竞拍约14块土地，涉及土地出让金额477亿元；11月，平安又联手绿城和中交集团以57亿元拿下门头沟一宗土地。仅在北京，平安拿地金额超过300亿元，显示出了险资拿地强劲势头。
险资加快海外地产投资步伐。受益于政府外汇管理的放松和海外不动产市场成熟的运作模式，今年以来，不仅在国内市场，险资进军海外地产的脚步也大为提速。平安保险、中国人寿、安邦保险和阳光保险等保险企业纷纷在海外展开了地产投资。除办公楼和酒店项目之外，险资海外投资标的扩展到了物流仓储业务。险资全球化资产配置被认为是其稳定长期投资收益的有效途径。随着中资保险公司在国际市场上的影响力逐渐提升，未来保险资金境外投资空间较大，但同时值得注意的是，我国险企海外投资历史不长，经验不足，汇率和利率等问题也带来一定的海外投资风险。险企如何把握正确投资时机及分散配置变得十分重要。
纵观2015房地产金融市场发展，宏观环境方面，持续宽松的货币政策为房地产行业提供了充足的流动资金，不断降低的融资成本改善了企业融资压力；行业融资方面，监管层加快政策调整，逐渐恢复资本市场融资功能，以公司债、定向增发为主的直接融资模式正在日益替代银行贷款等高成本融资，整个行业资金成本不断降低；行业变革方面，品牌房企不断加大金融业务投资力度、加快金融创新步伐、充分利用金融资源，以带动房地产主营业务发展。2015年在金融运作上，跨界多种金融业态、利用金融资本推动企业发展
等不再是个体行为，而是已经成为一种行业发展趋势。2016年品牌房企将会继续深耕细作，加大金融业务投资和金融资本利用，加快金融业转型步伐，未来房地产行业与金融业的结合将会更加密切和深入。
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