北京商品房房价影响因素的实证分析

北京商品房房价影响因素的实证分析

崔承颖

（北京交通大学经济管理学院，北京100044）

【摘要】近几年北京房价飞速上涨，政府为抑制房价出台了多项政策，但房价依然居高不下。文章从影响房价的

不同主体，即从消费者、房产商以及政府三个方面选取主要影响因素进行了分析，并通过对1999—2009年的有关数据做计量分析，发现这十年中，政府政策对房地产开发的支持对房价的上涨产生了巨大的影响。

【关键词】商品房；房价；实证分析；政策调控【中图分类号】F299.233【文献标识码】A 【文章编号】1004-2768（2011）09-0078-032010年北京商品房的成交均价为19994元/平米，这个

接近20000元/平米的数字，给居民的生活增加了巨大的压力。从2004—2009年，北京商品房房价以平均每年上涨17%左右的速度增长着，2007年的上涨幅度最高达到37%。影响房价的主要因素到底是什么？只有弄清这一问题，才能对症下药，出台相应政策。笔者生在北京，长在北京，对这一问题非常关注。房地产是一种特殊的商品，它既具有作为住宅的消费功能，同时还具有作为投资品的投资功能，因此在分析房价时不能单纯的考虑供需平衡的问题，还应考虑多方面的因素。下面本文将从消费者、房产商以及政府三个方面选取与房价联系紧密的因素进行分析。

定的替代性。因此，当租赁市场的需求变大时，房屋销售市场的需求会相应变小，进而房价会有所下降，反之房价上升。

（二）房产商因素1. 土地价格。在房产商开发房地产时，其购置费用中所占比重最大的就是购买土地的价格。与近几年房价的走势一样，地价也呈现出上涨的态势，这是因为：“随着国民经济和城市建设

“级差地租”变化的影响，造成土地出让的发展，相关土地会因

价格的上涨，尤其是随着我国城市化进程的推进，城市土地资源日渐稀缺，土地含金量增大；其次，我国加人WTO ，某些大中城市走国际化的发展路线，城市功能及市政规划等政策性因

[3]

素，引发区域性地价明显上升。”

2. 建造成本。任何产品都有制造它的成本，房地产也不例外。从成本的角度来看，建造成本越高，价格自然也会越高，对于成本投入较大的房地产业而言，成本对价格的作用更为突出。

3. 市场势力。房产商的市场势力即是房产商对房地产市场的控制程度。一般来讲，房产商对市场的控制程度越高，自然对价格的控制能力也就越高，最有可能为获得垄断利润而抬高价格。

（三）政府因素1. 金融支持。由于房地产的开发涉及土地分配问题，在我国土地属于国家所有，因此，除了消费者以及房产商这两个交易主体外，政府对房价的影响也是不容忽视的，而政府对房地产开发影响因素中最重要的就是金融支持，也就是信贷政策。

银行信贷与房价的关系如图1所示：

信贷供给荩

一、北京商品房房价影响因素的理论分析

（一）消费者因素

1. 居民收入水平。近几年，我国居民的收入水平随着经济的快速发展有了较大的提升。收入的提高使人们有更充足的经济实力用于购房，即购买能力的增加，同时这也使人们的需求层次提高，产生了改善居住条件的欲望。从理论上讲，收入的提高会使房地产市场中的需求增加，引起房价的上涨。

2. 消费者对房价的预期。通常情况下，价格越高需求量越加入预期因素后，当人们预期商品价格在未来会涨的时候，小。

消费者会增加当期对产品的需求，反之对商品的需求减少。对于房地产也是一样的：“虽然房价很高，但仍有人排队购买，原

在房地产行业不景气因在于消费者预期房价还会进一步上涨。

时期，消费者则会产生相反的预期，这样会使得对房地产的需

[1]

求减少。”

3. 房屋租赁。从使用的角度讲，消费者购买房屋除了为自己使用外，还可以将房屋租给他人使用，因此，房屋租赁市场的繁荣程度也会影响到房屋销售市场的成交价格。中国人民大学经济学院专职研究人员余华义博士认为：“如果预期未来租金回报率较低，则会导致购房的机会成本增加，这会导致投机性购房需求的下降，进而导致房价降低；而如果预期未来租金回

[2]

报率较高，其对房价的影响方向正好相反。”

对于房屋租赁，还需要注意一点，从需求的角度讲，消费者拥有房屋的途径可以大体看成两种，购买和租赁，两者存在一

宏

观经济状况

住房供给

住房价

荩银行：

持有的房地产价值住房抵押品的价值

银监会：

监管央行：货币政策

住房需求

格

房地产信贷风险状况信贷供给图1银行信贷与住房价格互动机制[4]

在房地产业兴盛时期，各主体会预计房地产业有高收益

率，因此房地产贷款的需求就会上升，各银行为占据有利的市场地位，会加大对房地产业的贷款。这进一步提高了投资者和

【收稿日期】2011-04-17

【作者简介】崔承颖，北京交通大学经济管理学院，研究方向：房地产理论与实务。

房产商的投资热情，又由于房地产业的供给弹性小，因此住房价格急剧上升。同时，房价的上升也提高了房屋持有者的资产价值，他们会进一步扩大投资，银行也会进一步增加对房地产业的投入，房价再次上升。如此反复，房价会保持持续上升的态势。

2. 银行利率。房产商融资成本的高低取决于银行贷款利率的高低。当贷款利率较低时，房产商获得资金的成本就较低，因此，房产商的收益就会较高。银行利率对房价的影响主要是由于房地产业的特性决定的，作为高负债的行业，房产商需要通过债务融资获得大部分的资金，因此房价对利率的变动很敏感。除了贷款利率对房价的影响外，存款利率也会通过影响购房者从而影响房价，当存款利率较低时，人们就有倾向将资金用于购买房屋保值，反之人们更有倾向将钱存起来。可以看出，商品房竣工房屋造价始终在2000元上下波

动，在2004年以前，商品房竣工房屋造价与商品房销售价格变动趋势相同，而在2004年以后，商品房的销售价格迅速上涨，但商品房竣工价格基本没有变化。这可能是由于在2004年以前影响商品房的销售价格的因素较单一，主要受建造成本的影响，到2004年以后，由于政府的支持政策，房地产投资逐渐兴起，影响其价格的因素也就多元化起来，房屋造价对房价影响程度所占比例变小。

2. 城镇人均可支配收入。用城镇人均可支配收入表现经济的发展情况，一定程度上反映出人们生活水平的提高对房地产

1999—2009年城镇人均可支配收入走势如图2所需求的影响。

示：

单位：元

二、实证方程的引用

暨南大学产业经济研究院余壮雄博士和中山大学岭南学院林建浩在《经济学家》2010年第五期上发表了一篇文章———“谁推高了房价？开发商、置业者还是地方政府”，该文在局部均衡框架下探讨了住房基本价格的决定机制与房地产泡沫的形成机制。理论模型显示：住房基本价格取决于消费者的预期总

单位建筑成本、住房消费的相对重要性、贷款利率与开发收入、

商的市场势力等因素；成本不确定性、过度乐观与投机行为是房地产泡沫形成的两种基本形式，而政府的金融支持则会加剧泡沫的持续放大。两位学者利用我国1996—2007年省级面板数据进行了实证分析，结果表明，消费者的收入、建筑成本、贷款规模与开发商的市场势力都是房价持续上涨的驱动因素；其

[5]

中，政府的金融支持可以解释房价上涨的6成。

笔者认为这一结论与实际非常吻合，因此，本文引用两位学者推导建立的实证方程，选取方程所需因素，利用北京市1999—2009年的有关数据，对影响北京商品房房价的有关因素进行分析，希望找出影响北京市商品房房价的主要因素。数据来源于中国国家统计局数据库，所有的价格数据都是通过城镇的CPI 指数进行折算，统一以1999年价格计价。实证方程如式）所示。（1ln （P ）=α+β1ln +β2ln （c ）+β3ln （m ）+β4ln （Y d ）+ε（1）式（1）中，变量P 是商品房销售价格（单位：元/平方米）是房地产开发投资资金中国内贷款的绝对数（单位：亿元），c 是商品房竣工房屋造价（单位：元/平方米），Y d 是城镇人均可支

m 为房产商的市场势力（计算公式如式（2）配收入（单位：元），

所示），ε为误差项。

商品房本年销售面积m =（2）[***********]0050000年份

[***********][***********]20082009

城镇人均可支配收入

图21999—2009年城镇人均可支配收入走势图

数据来源：国家统计局数据整理

可以看出，在1999—2009年间，北京市的城镇人均可支配收入一直呈现上升趋势，从1999年的9182.76元增长至2009年的22266.611元。这说明了北京市这十年的经济发展态势良好，人们的生活水平也在不断提高。可以推测出，在这十年间人们对房地产的需求也会呈上升趋势。

3. 房地产开发投资资金中国内贷款绝对数。房地产开发投资资金中国内贷款绝对数可以显示出国家对房地产业的支持程度，支持程度高，用于房地产开发投资的贷款数额就高，房地产的建设生产量也会较多。图3反映出1999—2009年北京市房地产开发投资资金中国内贷款绝对数的走势。

2500单位

：2000亿元

1500

10005000年份

[***********][***********]2008

房地产开发投资资金中国内贷款的绝对数

2009

三、实证分析

（一）各变量1999—2009年走势分析

1. 商品房竣工房屋造价。用商品房竣工房屋造价表现房屋的制造成本。将1999—2009年商品房竣工房屋造价与商品房销售价格进行对比，如图1所示：

价12000

格

（单10000位：

元/8000平

方6000米）

4000

20000年份

图31999—2009年房地产开发投资资金中国内贷款绝对数走势图

数据来源：国家统计局数据整理

[***********][***********]20082009

商品房销售价格

商品房竣工房屋造价

图11999—2009年商品房竣工房屋造价与商品房销售价格对比图

数据来源：国家统计局数据整理

从图中可以看出，在2007年以前房地产开发投资资金中国内贷款数呈稳步上升的态势，在经历了2008年的小幅下降后，到2009年国内贷款数有了大幅的提升，这恰好反映出了2009年北京市投资房地产的热潮。

4. 房产商市场势力。房产商的市场势力可以反映出房产商对价格的控制能力，这一指标主要是通过商品房本年销售面积对房地产商企业数的比例显示出来。将商品房本年销售面积、房地产商企业数以及房产商市场势力三者进行对比，得到图4、图5。

面3500积

3000（单

位：2500万/

平2000方

1500米）

10005000年份

▲

▲

▲

▲

4000

▲

▲

▲

▲

3500▲

[***********]005000

[***********][***********]20082009

商品房本年销售面积房地产商数

房地产商数（单位：个）

图41999—2009年商品房本年销售面积与房地产商企业数走势图

数据来源：国家统计局数据整理

市200

场180势160力

140

[**************]年份

1999

[1**********]2

[1**********]5房产商市场势力

[1**********]8

2009

资金中国内贷款的绝对数每增加1个百分点，商品房销售价格会上升约0.67个百分点。与前文理论分析相反的是房产商的市场势力与居民收入对房价产生了负面影响，房产商的市场势力每提高1个百分点，房价下降0.43个百分点；居民收入每提高1个百分点，房价下降1.23个百分点。这点与之前的推测不符，这一定程度上说明了目前房价的波动已经在一定程度上脱离了经济的发展，房价的变动与居民生活水平的变动幅度不一致。对市场势力而言，这一估计结果正从侧面反映出了目前房地产商个数虽然有很多，但市场有效供给不高，空置房较多的现象，因此计算结果虽是随着房地产商数的增多而市场势力下降，但并不意味着有效供给增多使房价下降。

（三）影响房价的因素对房价上涨的贡献程度

表2

1999—2009年各数据增长率

图51999—2009年房产商市场势力趋势图

数据来源：国家统计局数据整理

由图4可以看出，在2005年以前，商品房的销售面积以及

房地产商数都是一种持续上升的态势。从2005—2008年，商品房的销售面积急剧下降，到2008年，北京商品房的销售几乎回归到2001年的水平，到2009年，商品房销售面积回升至2362.25万平米。而房产商个数在2005—2009年一直在2500个~3500个之间波动。

通过商品房的销售面积对房地产商数之比得到房产商的市场势力，即图5，数值越大，房地产商的市场势力越强，反之越弱。通过图5，可以看出在2003年以前，房产商的市场势力

房产商的势力逐渐变弱至2008逐步增强，而在2003—2008年，

年的40，对照图4可以知道，这一变化趋势主要是由于商品房的销售面积的增长速度低于房地产商数的增加速度，甚至是销

2009年，房产商的市场势力上升至80售面积逐步下降导致的。

左右，主要是由于商品房销售面积大幅上涨引起的。

（二）回归结果

通过Eviews 对数据进行估计，估计结果如表1所示：

表1

估计结果

根据1999—2009年间各项数据进行简单计算，得到在这

十年间：居民收入上涨了142个百分点，商品房竣工价格下降

房产商市场势力下降了25个百分点，房地产的了2个百分点，

贷款金额上升了1333个百分点，如表2所示。并通过式（4）-式（6）计算得到消费者、房产商与政府这三方面对住房价格上涨的解释程度。

-1.23×142=-0.24（4）

-1.24×2+0.43×25房产商：=0.01

（5）

0.67×1333=1.23（6）

这个计算结果似乎存在一定问题，政府支持对房价上涨的解释程度超过了百分之百，这不符合现实。出现这种情况的原因在于消费者收入因素对房价上涨的解释程度为负，按照各项相加应为百分之百的原则，政府因素的影响程度超出了百分之百。虽然实证结果存在偏差，但也表明，消费者收入提高的因素并不能解释房价上涨的现状；房产商成本上升与市场竞争方面的原因可以解释房价上涨的程度很小；而来自政府支持的原因可以解释房价上涨的绝大部分比例。

总体而言，北京近年来房价的上涨，房产商和政府起到了推动作用，其中政府对房地产开发业的金融支持是主导因素。

四、结论

通过以上分析可以看出，对于北京近几年来房价居高不下的现象并不能从消费者生活水平的提高，对房地产需求增大的角度进行分析，事实上北京目前房价的增长速度已经超过了经济增长的水平，房地产业的发展已经过热。而与房价更为相关的因素是房产商的成本与政府的金融支持，其中，政府的金融支持是根本的影响因素。

根据以上结论，为使房价稳定下来，甚至回落到正常水平，应在政府的信贷政策上做文章。通过提高对房产商的贷款审批门槛，降低可贷款额度，降低对房地产开发的金融支持，将房地产开发的速度降下来，减少空置房，使有效供给比例增多。此外，目前我国的金融体系不够健全，银行体系中金融资产的密集度较高，因此各项金融风险也积聚于银行。因此，在调控房价的过程中，还要注意房价下降速度，下降得过快将给金融业带来巨大影响。为此，还应加强金融体制的创新，（下转第132页）

即方程的估计结果如式（2）所示。

ln （P ）=8.7974+0.6746ln （+1.2381ln （c ）-0.432ln （m ）-1.2252ln （Y d ）（3）从方程式中可以看出：建筑成本对房价的影响最大，商品房的竣工价格每上升1个百分点，商品房销售价格会相应上升近1.24个百分点。排在第二位的是银行贷款，房地产开发投资

b. 陶渊明书画院（书画艺术作品展览、与名家笔会观摩，技艺交流）—九江学院陶渊明文化教研实践基地。

（3）星子县一线a. “渊明故里”牌坊—陶渊明塑像（不折腰的陶渊明、弃官归来的陶渊明、抚琴观菊的陶渊明、戴月荷锄的陶渊明、醉卧吟诗的陶渊明）；

b. 陶渊明祠堂—陶渊明文化村（陶渊明故居、陶渊明纪念馆、陶学研究会、五星级陶渊明宾馆）。

（4）德安县一线a. 文化游（上京渊明祠、修书院）—休闲游（牛眠地、官保堰

堰水采莲、溪中荡舟、古桥观景）；水库垂钓、b. 墓群游（陶里冲渊明墓）—景观游（醉石、灵龟石、桃花洞、桃花溪、栗里民俗馆）；

（5）九江陶渊明踪迹路线

这是利用陶渊明在广大游人心目中的崇高地位和广泛知名度，再现其生命路径，设计一种特殊的旅游线路。可以对其产品进行优化组合，将各景区景点串连起来设计出一个合理的旅游路线，如根据游客逗留的情况，分别设计陶渊明文化一日游、多日游等。如九江陶渊明纪念馆—庐山桃花源一日游，从九江市出发，到九江县参观陶渊明文物馆、南村、古浔阳城，下午到陶渊明墓地祭拜，或举行相关活动。一日游还可以组织上京—醉石—桃花源陶诗之旅：在上京看湖光山色，赏斜川美景，登山

远眺，看怡静、美丽的田园风光；然后坐在醉石上《饮酒》，吟唱

着《归去来兮》，与陶渊明一起体会完《游斜川》的乐趣；之后前往桃花源，一个千年追寻的世外桃源梦，《桃花源记》的原型地，

多日游可以将以上开发片区进行线路组合，也庐山最美的地方。

可以将陶渊明文化与九江其它文化产品进行组合，如白鹿洞书院文化、鄱阳湖生态文化、东林寺佛教文化等，形成多日游。这样组合，内容丰富，整体感强，各具特色，具有较大的吸引力。[6]

3. 旅游纪念品开发。一个文化旅游景点，如果没有提供代表其特色和形象的纪念品，这种体验是不完整的，会给游客留下遗憾。如可以设计陶渊明雕像和人物塑像、陶渊明诗文书画条幅、陶诗竹木石刻及金星砚刻、桃源新韵录像带、渊明漉酒、菊花茶、渊明诗扇等陶渊明特色旅游纪念品。

【参考文献】

[1]贺丹. 江西省九江县陶渊明文化品牌打造浅论[J].九江学院学报（哲学社会科学版），2010（3）：28-30. [2]谢彦君. 旅游体验研究：一种现象学的视角[M].天津：南开大学出版社，2005.

[3]Jinyang Deng ，BrianKing ，Thomas Bauer .Evaluating natural attractions

for tourism[J].Annalsof Tourism Research ，2002（29）：422-430. [4]John Tribe.The art of tourism[J].Annalsof Tourism Research ，2008（35）：924-940.

[5][6]吴国富. 九江陶渊明文化旅游略论[J].九江学院学报，2008（4）：

18-21.

（责任编辑：X 校对：Z ）

（上接第80页）扩展房地产业的融资渠道，这不仅能降低房地

产业的金融风险，也能使我国的金融体系健康发展起来。

【参考文献】

[1]曹丹，谢合明. 我国商品住宅销售价格上涨特征及原因[J].西南民族大学学报（人文社科版），2006（4）：166-168. [2]余华义，陈东. 我国地价、房价和房租关系的重新考察：理论假设与

实证检验[J].上海经济研究，2009（4）：11-21.

欧阳立鹏. 我国房地产价格的影响因素及其合理性研究[J].财[3]鞠方，

经理论与实践，2008（4）：116-119.

原鹏飞. 住房价格上涨的金融支持及检验———基于VEC 模[4]魏巍贤，

型的实证分析[J].财贸研究，2009（2）：83-89. [5]余壮雄，林建浩. 谁推高了房价？开发商、置业者还是地方政府[J].经济学家，2010（5）：30-38. （责任编辑：L 校对：Z ）

（上接第129页）争力。[3]

2. 将次中央政府实体仅界定为省级地方政府，不包括地市级地方政府。将次中央政府实体界定为省级政府，不仅符合我国国情，而且也符合GPA 成员国的惯常做法。我国《加入WTO 工作报告书（政府采购部分）》之承诺为：“中国有意成为《协议》的参加方，在此之前，中央和省级地方政府实体，以及专门从事商业活动以外的公共实体，将以透明的方式采购，并按照最惠国待遇原则，向所有外国供应商提供参与采购的平等机会。”承诺表明中国在加入WTO 之初已经表明将次中央政府实体仅限于省级地方政府的谈判意图。

3. 针对我国不同地区之间经济发展差距较大的现实，可以选择采用GPA 成员国开放次中央政府实体的多种方式进行谈判。2008年为应对GPA 谈判，财政部按照经济发展程度的不同已将全国划分为东部、中部和西部3个领域。我国既可以采取美国、韩国、瑞士等国家的开放模式，只将部分省份列入次中央政府实体范围，地方的开放顺序为先东部、再中部、最后西部，对经济发展程度不高、少数民族地区等予以特别保护，暂不列入附件二中，待条件成熟之后再予以开放；也可以借鉴日本的开放模式，即对于货物、服务以及工程等不同项目开放不同的次中央政府实体，根据各地区发展情况的不同，国内企业竞争

在予以开放的不同地方政府水平的高低相应予以开放。此外，

实体中，仍然可以对相关的开放范围进行界定，明确协议适用

的例外情况。这同样符合GPA 成员国的惯常做法。

4. 进一步完善有关次中央政府实体政府采购的国内法律制度。我国《政府采购法》第2条对适用主体进行了界定，即各级国家机关、事业单位和团体组织，使用财政性资金采购依法制定的集中采购目录以内的或者采购限额标准以上的货物、工程和服务的行为，都被视为政府采购行为。这里的主体明显包括中央政府实体以及各级地方政府实体，这一主体范围同我国加入GPA 谈判过程中对中央政府实体、次中央政府实体的界定有明显出入，也成为GPA 成员国要求我国扩大开放主体尤其是次中央政府实体范围的借口。一旦中国加入GPA ，不仅需要进一步完善有关政府采购的国内法律制度，而且要注重国内法律制度同GPA 之间的一致性。当然有关次中央政府实体最终开放的时间、范围、适用例外以及同国内法律制度的衔接，都要取决于谈判的最终结果。

【参考文献】

[1]肖北庚《. 政府采购协定》成员国次级中央实体出价规律与我国对策[J].政治与法律，2011（1）.

[2]张家瑾. 有关我国GPA 出价清单问题的探讨[J].中国政府采购，2010（5）.

[3]王文心.GPA 主要成员国次中央政府开放清单研究[J].江苏广播电视

2009（6）. 大学学报，

（责任编辑：X 校对：Z ）

北京商品房房价影响因素的实证分析

崔承颖

（北京交通大学经济管理学院，北京100044）

【摘要】近几年北京房价飞速上涨，政府为抑制房价出台了多项政策，但房价依然居高不下。文章从影响房价的

不同主体，即从消费者、房产商以及政府三个方面选取主要影响因素进行了分析，并通过对1999—2009年的有关数据做计量分析，发现这十年中，政府政策对房地产开发的支持对房价的上涨产生了巨大的影响。

【关键词】商品房；房价；实证分析；政策调控【中图分类号】F299.233【文献标识码】A 【文章编号】1004-2768（2011）09-0078-032010年北京商品房的成交均价为19994元/平米，这个

接近20000元/平米的数字，给居民的生活增加了巨大的压力。从2004—2009年，北京商品房房价以平均每年上涨17%左右的速度增长着，2007年的上涨幅度最高达到37%。影响房价的主要因素到底是什么？只有弄清这一问题，才能对症下药，出台相应政策。笔者生在北京，长在北京，对这一问题非常关注。房地产是一种特殊的商品，它既具有作为住宅的消费功能，同时还具有作为投资品的投资功能，因此在分析房价时不能单纯的考虑供需平衡的问题，还应考虑多方面的因素。下面本文将从消费者、房产商以及政府三个方面选取与房价联系紧密的因素进行分析。

定的替代性。因此，当租赁市场的需求变大时，房屋销售市场的需求会相应变小，进而房价会有所下降，反之房价上升。

（二）房产商因素1. 土地价格。在房产商开发房地产时，其购置费用中所占比重最大的就是购买土地的价格。与近几年房价的走势一样，地价也呈现出上涨的态势，这是因为：“随着国民经济和城市建设

“级差地租”变化的影响，造成土地出让的发展，相关土地会因

价格的上涨，尤其是随着我国城市化进程的推进，城市土地资源日渐稀缺，土地含金量增大；其次，我国加人WTO ，某些大中城市走国际化的发展路线，城市功能及市政规划等政策性因

[3]

素，引发区域性地价明显上升。”

2. 建造成本。任何产品都有制造它的成本，房地产也不例外。从成本的角度来看，建造成本越高，价格自然也会越高，对于成本投入较大的房地产业而言，成本对价格的作用更为突出。

3. 市场势力。房产商的市场势力即是房产商对房地产市场的控制程度。一般来讲，房产商对市场的控制程度越高，自然对价格的控制能力也就越高，最有可能为获得垄断利润而抬高价格。

（三）政府因素1. 金融支持。由于房地产的开发涉及土地分配问题，在我国土地属于国家所有，因此，除了消费者以及房产商这两个交易主体外，政府对房价的影响也是不容忽视的，而政府对房地产开发影响因素中最重要的就是金融支持，也就是信贷政策。

银行信贷与房价的关系如图1所示：

信贷供给荩

一、北京商品房房价影响因素的理论分析

（一）消费者因素

1. 居民收入水平。近几年，我国居民的收入水平随着经济的快速发展有了较大的提升。收入的提高使人们有更充足的经济实力用于购房，即购买能力的增加，同时这也使人们的需求层次提高，产生了改善居住条件的欲望。从理论上讲，收入的提高会使房地产市场中的需求增加，引起房价的上涨。

2. 消费者对房价的预期。通常情况下，价格越高需求量越加入预期因素后，当人们预期商品价格在未来会涨的时候，小。

消费者会增加当期对产品的需求，反之对商品的需求减少。对于房地产也是一样的：“虽然房价很高，但仍有人排队购买，原

在房地产行业不景气因在于消费者预期房价还会进一步上涨。

时期，消费者则会产生相反的预期，这样会使得对房地产的需

[1]

求减少。”

3. 房屋租赁。从使用的角度讲，消费者购买房屋除了为自己使用外，还可以将房屋租给他人使用，因此，房屋租赁市场的繁荣程度也会影响到房屋销售市场的成交价格。中国人民大学经济学院专职研究人员余华义博士认为：“如果预期未来租金回报率较低，则会导致购房的机会成本增加，这会导致投机性购房需求的下降，进而导致房价降低；而如果预期未来租金回

[2]

报率较高，其对房价的影响方向正好相反。”

对于房屋租赁，还需要注意一点，从需求的角度讲，消费者拥有房屋的途径可以大体看成两种，购买和租赁，两者存在一

宏

观经济状况

住房供给

住房价

荩银行：

持有的房地产价值住房抵押品的价值

银监会：

监管央行：货币政策

住房需求

格

房地产信贷风险状况信贷供给图1银行信贷与住房价格互动机制[4]

在房地产业兴盛时期，各主体会预计房地产业有高收益

率，因此房地产贷款的需求就会上升，各银行为占据有利的市场地位，会加大对房地产业的贷款。这进一步提高了投资者和

【收稿日期】2011-04-17

【作者简介】崔承颖，北京交通大学经济管理学院，研究方向：房地产理论与实务。

房产商的投资热情，又由于房地产业的供给弹性小，因此住房价格急剧上升。同时，房价的上升也提高了房屋持有者的资产价值，他们会进一步扩大投资，银行也会进一步增加对房地产业的投入，房价再次上升。如此反复，房价会保持持续上升的态势。

2. 银行利率。房产商融资成本的高低取决于银行贷款利率的高低。当贷款利率较低时，房产商获得资金的成本就较低，因此，房产商的收益就会较高。银行利率对房价的影响主要是由于房地产业的特性决定的，作为高负债的行业，房产商需要通过债务融资获得大部分的资金，因此房价对利率的变动很敏感。除了贷款利率对房价的影响外，存款利率也会通过影响购房者从而影响房价，当存款利率较低时，人们就有倾向将资金用于购买房屋保值，反之人们更有倾向将钱存起来。可以看出，商品房竣工房屋造价始终在2000元上下波

动，在2004年以前，商品房竣工房屋造价与商品房销售价格变动趋势相同，而在2004年以后，商品房的销售价格迅速上涨，但商品房竣工价格基本没有变化。这可能是由于在2004年以前影响商品房的销售价格的因素较单一，主要受建造成本的影响，到2004年以后，由于政府的支持政策，房地产投资逐渐兴起，影响其价格的因素也就多元化起来，房屋造价对房价影响程度所占比例变小。

2. 城镇人均可支配收入。用城镇人均可支配收入表现经济的发展情况，一定程度上反映出人们生活水平的提高对房地产

1999—2009年城镇人均可支配收入走势如图2所需求的影响。

示：

单位：元

二、实证方程的引用

暨南大学产业经济研究院余壮雄博士和中山大学岭南学院林建浩在《经济学家》2010年第五期上发表了一篇文章———“谁推高了房价？开发商、置业者还是地方政府”，该文在局部均衡框架下探讨了住房基本价格的决定机制与房地产泡沫的形成机制。理论模型显示：住房基本价格取决于消费者的预期总

单位建筑成本、住房消费的相对重要性、贷款利率与开发收入、

商的市场势力等因素；成本不确定性、过度乐观与投机行为是房地产泡沫形成的两种基本形式，而政府的金融支持则会加剧泡沫的持续放大。两位学者利用我国1996—2007年省级面板数据进行了实证分析，结果表明，消费者的收入、建筑成本、贷款规模与开发商的市场势力都是房价持续上涨的驱动因素；其

[5]

中，政府的金融支持可以解释房价上涨的6成。

笔者认为这一结论与实际非常吻合，因此，本文引用两位学者推导建立的实证方程，选取方程所需因素，利用北京市1999—2009年的有关数据，对影响北京商品房房价的有关因素进行分析，希望找出影响北京市商品房房价的主要因素。数据来源于中国国家统计局数据库，所有的价格数据都是通过城镇的CPI 指数进行折算，统一以1999年价格计价。实证方程如式）所示。（1ln （P ）=α+β1ln +β2ln （c ）+β3ln （m ）+β4ln （Y d ）+ε（1）式（1）中，变量P 是商品房销售价格（单位：元/平方米）是房地产开发投资资金中国内贷款的绝对数（单位：亿元），c 是商品房竣工房屋造价（单位：元/平方米），Y d 是城镇人均可支

m 为房产商的市场势力（计算公式如式（2）配收入（单位：元），

所示），ε为误差项。

商品房本年销售面积m =（2）[***********]0050000年份

[***********][***********]20082009

城镇人均可支配收入

图21999—2009年城镇人均可支配收入走势图

数据来源：国家统计局数据整理

可以看出，在1999—2009年间，北京市的城镇人均可支配收入一直呈现上升趋势，从1999年的9182.76元增长至2009年的22266.611元。这说明了北京市这十年的经济发展态势良好，人们的生活水平也在不断提高。可以推测出，在这十年间人们对房地产的需求也会呈上升趋势。

3. 房地产开发投资资金中国内贷款绝对数。房地产开发投资资金中国内贷款绝对数可以显示出国家对房地产业的支持程度，支持程度高，用于房地产开发投资的贷款数额就高，房地产的建设生产量也会较多。图3反映出1999—2009年北京市房地产开发投资资金中国内贷款绝对数的走势。

2500单位

：2000亿元

1500

10005000年份

[***********][***********]2008

房地产开发投资资金中国内贷款的绝对数

2009

三、实证分析

（一）各变量1999—2009年走势分析

1. 商品房竣工房屋造价。用商品房竣工房屋造价表现房屋的制造成本。将1999—2009年商品房竣工房屋造价与商品房销售价格进行对比，如图1所示：

价12000

格

（单10000位：

元/8000平

方6000米）

4000

20000年份

图31999—2009年房地产开发投资资金中国内贷款绝对数走势图

数据来源：国家统计局数据整理

[***********][***********]20082009

商品房销售价格

商品房竣工房屋造价

图11999—2009年商品房竣工房屋造价与商品房销售价格对比图

数据来源：国家统计局数据整理

从图中可以看出，在2007年以前房地产开发投资资金中国内贷款数呈稳步上升的态势，在经历了2008年的小幅下降后，到2009年国内贷款数有了大幅的提升，这恰好反映出了2009年北京市投资房地产的热潮。

4. 房产商市场势力。房产商的市场势力可以反映出房产商对价格的控制能力，这一指标主要是通过商品房本年销售面积对房地产商企业数的比例显示出来。将商品房本年销售面积、房地产商企业数以及房产商市场势力三者进行对比，得到图4、图5。

面3500积

3000（单

位：2500万/

平2000方

1500米）

10005000年份

▲

▲

▲

▲

4000

▲

▲

▲

▲

3500▲

[***********]005000

[***********][***********]20082009

商品房本年销售面积房地产商数

房地产商数（单位：个）

图41999—2009年商品房本年销售面积与房地产商企业数走势图

数据来源：国家统计局数据整理

市200

场180势160力

140

[**************]年份

1999

[1**********]2

[1**********]5房产商市场势力

[1**********]8

2009

资金中国内贷款的绝对数每增加1个百分点，商品房销售价格会上升约0.67个百分点。与前文理论分析相反的是房产商的市场势力与居民收入对房价产生了负面影响，房产商的市场势力每提高1个百分点，房价下降0.43个百分点；居民收入每提高1个百分点，房价下降1.23个百分点。这点与之前的推测不符，这一定程度上说明了目前房价的波动已经在一定程度上脱离了经济的发展，房价的变动与居民生活水平的变动幅度不一致。对市场势力而言，这一估计结果正从侧面反映出了目前房地产商个数虽然有很多，但市场有效供给不高，空置房较多的现象，因此计算结果虽是随着房地产商数的增多而市场势力下降，但并不意味着有效供给增多使房价下降。

（三）影响房价的因素对房价上涨的贡献程度

表2

1999—2009年各数据增长率

图51999—2009年房产商市场势力趋势图

数据来源：国家统计局数据整理

由图4可以看出，在2005年以前，商品房的销售面积以及

房地产商数都是一种持续上升的态势。从2005—2008年，商品房的销售面积急剧下降，到2008年，北京商品房的销售几乎回归到2001年的水平，到2009年，商品房销售面积回升至2362.25万平米。而房产商个数在2005—2009年一直在2500个~3500个之间波动。

通过商品房的销售面积对房地产商数之比得到房产商的市场势力，即图5，数值越大，房地产商的市场势力越强，反之越弱。通过图5，可以看出在2003年以前，房产商的市场势力

房产商的势力逐渐变弱至2008逐步增强，而在2003—2008年，

年的40，对照图4可以知道，这一变化趋势主要是由于商品房的销售面积的增长速度低于房地产商数的增加速度，甚至是销

2009年，房产商的市场势力上升至80售面积逐步下降导致的。

左右，主要是由于商品房销售面积大幅上涨引起的。

（二）回归结果

通过Eviews 对数据进行估计，估计结果如表1所示：

表1

估计结果

根据1999—2009年间各项数据进行简单计算，得到在这

十年间：居民收入上涨了142个百分点，商品房竣工价格下降

房产商市场势力下降了25个百分点，房地产的了2个百分点，

贷款金额上升了1333个百分点，如表2所示。并通过式（4）-式（6）计算得到消费者、房产商与政府这三方面对住房价格上涨的解释程度。

-1.23×142=-0.24（4）

-1.24×2+0.43×25房产商：=0.01

（5）

0.67×1333=1.23（6）

这个计算结果似乎存在一定问题，政府支持对房价上涨的解释程度超过了百分之百，这不符合现实。出现这种情况的原因在于消费者收入因素对房价上涨的解释程度为负，按照各项相加应为百分之百的原则，政府因素的影响程度超出了百分之百。虽然实证结果存在偏差，但也表明，消费者收入提高的因素并不能解释房价上涨的现状；房产商成本上升与市场竞争方面的原因可以解释房价上涨的程度很小；而来自政府支持的原因可以解释房价上涨的绝大部分比例。

总体而言，北京近年来房价的上涨，房产商和政府起到了推动作用，其中政府对房地产开发业的金融支持是主导因素。

四、结论

通过以上分析可以看出，对于北京近几年来房价居高不下的现象并不能从消费者生活水平的提高，对房地产需求增大的角度进行分析，事实上北京目前房价的增长速度已经超过了经济增长的水平，房地产业的发展已经过热。而与房价更为相关的因素是房产商的成本与政府的金融支持，其中，政府的金融支持是根本的影响因素。

根据以上结论，为使房价稳定下来，甚至回落到正常水平，应在政府的信贷政策上做文章。通过提高对房产商的贷款审批门槛，降低可贷款额度，降低对房地产开发的金融支持，将房地产开发的速度降下来，减少空置房，使有效供给比例增多。此外，目前我国的金融体系不够健全，银行体系中金融资产的密集度较高，因此各项金融风险也积聚于银行。因此，在调控房价的过程中，还要注意房价下降速度，下降得过快将给金融业带来巨大影响。为此，还应加强金融体制的创新，（下转第132页）

即方程的估计结果如式（2）所示。

ln （P ）=8.7974+0.6746ln （+1.2381ln （c ）-0.432ln （m ）-1.2252ln （Y d ）（3）从方程式中可以看出：建筑成本对房价的影响最大，商品房的竣工价格每上升1个百分点，商品房销售价格会相应上升近1.24个百分点。排在第二位的是银行贷款，房地产开发投资

b. 陶渊明书画院（书画艺术作品展览、与名家笔会观摩，技艺交流）—九江学院陶渊明文化教研实践基地。

（3）星子县一线a. “渊明故里”牌坊—陶渊明塑像（不折腰的陶渊明、弃官归来的陶渊明、抚琴观菊的陶渊明、戴月荷锄的陶渊明、醉卧吟诗的陶渊明）；

b. 陶渊明祠堂—陶渊明文化村（陶渊明故居、陶渊明纪念馆、陶学研究会、五星级陶渊明宾馆）。

（4）德安县一线a. 文化游（上京渊明祠、修书院）—休闲游（牛眠地、官保堰

堰水采莲、溪中荡舟、古桥观景）；水库垂钓、b. 墓群游（陶里冲渊明墓）—景观游（醉石、灵龟石、桃花洞、桃花溪、栗里民俗馆）；

（5）九江陶渊明踪迹路线

这是利用陶渊明在广大游人心目中的崇高地位和广泛知名度，再现其生命路径，设计一种特殊的旅游线路。可以对其产品进行优化组合，将各景区景点串连起来设计出一个合理的旅游路线，如根据游客逗留的情况，分别设计陶渊明文化一日游、多日游等。如九江陶渊明纪念馆—庐山桃花源一日游，从九江市出发，到九江县参观陶渊明文物馆、南村、古浔阳城，下午到陶渊明墓地祭拜，或举行相关活动。一日游还可以组织上京—醉石—桃花源陶诗之旅：在上京看湖光山色，赏斜川美景，登山

远眺，看怡静、美丽的田园风光；然后坐在醉石上《饮酒》，吟唱

着《归去来兮》，与陶渊明一起体会完《游斜川》的乐趣；之后前往桃花源，一个千年追寻的世外桃源梦，《桃花源记》的原型地，

多日游可以将以上开发片区进行线路组合，也庐山最美的地方。

可以将陶渊明文化与九江其它文化产品进行组合，如白鹿洞书院文化、鄱阳湖生态文化、东林寺佛教文化等，形成多日游。这样组合，内容丰富，整体感强，各具特色，具有较大的吸引力。[6]

3. 旅游纪念品开发。一个文化旅游景点，如果没有提供代表其特色和形象的纪念品，这种体验是不完整的，会给游客留下遗憾。如可以设计陶渊明雕像和人物塑像、陶渊明诗文书画条幅、陶诗竹木石刻及金星砚刻、桃源新韵录像带、渊明漉酒、菊花茶、渊明诗扇等陶渊明特色旅游纪念品。

【参考文献】

[1]贺丹. 江西省九江县陶渊明文化品牌打造浅论[J].九江学院学报（哲学社会科学版），2010（3）：28-30. [2]谢彦君. 旅游体验研究：一种现象学的视角[M].天津：南开大学出版社，2005.

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[5][6]吴国富. 九江陶渊明文化旅游略论[J].九江学院学报，2008（4）：

18-21.

（责任编辑：X 校对：Z ）

（上接第80页）扩展房地产业的融资渠道，这不仅能降低房地

产业的金融风险，也能使我国的金融体系健康发展起来。

【参考文献】

[1]曹丹，谢合明. 我国商品住宅销售价格上涨特征及原因[J].西南民族大学学报（人文社科版），2006（4）：166-168. [2]余华义，陈东. 我国地价、房价和房租关系的重新考察：理论假设与

实证检验[J].上海经济研究，2009（4）：11-21.

欧阳立鹏. 我国房地产价格的影响因素及其合理性研究[J].财[3]鞠方，

经理论与实践，2008（4）：116-119.

原鹏飞. 住房价格上涨的金融支持及检验———基于VEC 模[4]魏巍贤，

型的实证分析[J].财贸研究，2009（2）：83-89. [5]余壮雄，林建浩. 谁推高了房价？开发商、置业者还是地方政府[J].经济学家，2010（5）：30-38. （责任编辑：L 校对：Z ）

（上接第129页）争力。[3]

2. 将次中央政府实体仅界定为省级地方政府，不包括地市级地方政府。将次中央政府实体界定为省级政府，不仅符合我国国情，而且也符合GPA 成员国的惯常做法。我国《加入WTO 工作报告书（政府采购部分）》之承诺为：“中国有意成为《协议》的参加方，在此之前，中央和省级地方政府实体，以及专门从事商业活动以外的公共实体，将以透明的方式采购，并按照最惠国待遇原则，向所有外国供应商提供参与采购的平等机会。”承诺表明中国在加入WTO 之初已经表明将次中央政府实体仅限于省级地方政府的谈判意图。

3. 针对我国不同地区之间经济发展差距较大的现实，可以选择采用GPA 成员国开放次中央政府实体的多种方式进行谈判。2008年为应对GPA 谈判，财政部按照经济发展程度的不同已将全国划分为东部、中部和西部3个领域。我国既可以采取美国、韩国、瑞士等国家的开放模式，只将部分省份列入次中央政府实体范围，地方的开放顺序为先东部、再中部、最后西部，对经济发展程度不高、少数民族地区等予以特别保护，暂不列入附件二中，待条件成熟之后再予以开放；也可以借鉴日本的开放模式，即对于货物、服务以及工程等不同项目开放不同的次中央政府实体，根据各地区发展情况的不同，国内企业竞争

在予以开放的不同地方政府水平的高低相应予以开放。此外，

实体中，仍然可以对相关的开放范围进行界定，明确协议适用

的例外情况。这同样符合GPA 成员国的惯常做法。

4. 进一步完善有关次中央政府实体政府采购的国内法律制度。我国《政府采购法》第2条对适用主体进行了界定，即各级国家机关、事业单位和团体组织，使用财政性资金采购依法制定的集中采购目录以内的或者采购限额标准以上的货物、工程和服务的行为，都被视为政府采购行为。这里的主体明显包括中央政府实体以及各级地方政府实体，这一主体范围同我国加入GPA 谈判过程中对中央政府实体、次中央政府实体的界定有明显出入，也成为GPA 成员国要求我国扩大开放主体尤其是次中央政府实体范围的借口。一旦中国加入GPA ，不仅需要进一步完善有关政府采购的国内法律制度，而且要注重国内法律制度同GPA 之间的一致性。当然有关次中央政府实体最终开放的时间、范围、适用例外以及同国内法律制度的衔接，都要取决于谈判的最终结果。

【参考文献】

[1]肖北庚《. 政府采购协定》成员国次级中央实体出价规律与我国对策[J].政治与法律，2011（1）.

[2]张家瑾. 有关我国GPA 出价清单问题的探讨[J].中国政府采购，2010（5）.

[3]王文心.GPA 主要成员国次中央政府开放清单研究[J].江苏广播电视

2009（6）. 大学学报，

（责任编辑：X 校对：Z ）