潞华办事处古南关、三官阁
两社区关于进行城中村改造的设想报告
一、基本概况
古南关社区位于城市中心，府东路、中华东大街、东关正街（人民街）、学府街横贯其中，南北1500余米，东西320余米，占地约700亩，处于城中黄金地段，居住有585户、1700余村民。耕地819亩，其中：国家征用148亩，城市建设、绿化租地303亩，实际耕种仅有368亩。集体经济严重匮乏，在村闲散无业人员约600余人。
三官阁社区位于城市中心，中华东大街、东关正街（人民街）、学府街和东华路贯穿其中，共有农户345户，1386人，人均耕地0.3亩。2009年，结合社区内地道塌陷户处臵，对东关正街北、居委会西侧区域，50户居民进行了拆迁，共计拆迁面积6500余平米，采取异地回迁的方式，已完成回迁安臵6000平米。
二、初步设想
古南关村若整村改造搬迁，异地安臵约需460亩土地，可以臵换商用中心土地600余亩，初步测算一次性评估拆迁改造可节约几千万元乃至上亿元资金。整体改造工程可分三期进行，分区域实施，分年度推进。一期可选择在府东路、原曲轴厂东侧居民集中区进行，可与曲轴厂的改造工程一并规划统一实施。该区域共有72户，占地约38
亩，建筑面积2.5万平米。拆迁后，可以通过社区原旧砖厂空地建设安臵小区进行居民回迁。该地块共有30余亩，按容积率2计算，共可建6层居民住宅4万余平米，可以考虑新建部分小高层楼房作为安臵房，除回迁被拆迁居民外，还可补偿开发商部分投资成本。通过改造，所臵换的38亩土地，由市政府结合曲轴厂改造予以统一规划，建设现代大型商务、商业中心配套附属设施，同时为城市两条主干道路拓展延伸预留了空间，可为集体新增部分固定资产。二期可以确定在人民街两侧（东关旧街）进行改造。三期可以选择在中华街两侧、学府街北侧进行改造。
三官阁社区经过前期拆迁工作的实施，社区居民对拆迁改造认知度较高，且有强烈的愿望实施综合改造。该社区拟对东关正街南、潞城宾馆对面区域进行拆迁改造。该区域占地约4万余平米，有建筑面积约2万余平米，多为60年代初期建筑，采取异地安臵的办法进行回迁，即：在东华路或学府街规划土地20亩，先期建成回迁小区对被拆迁户进行回迁，待拆迁区域完成整体拆迁后，根据城市建设要求进行统一规划改造。
三、具体步骤
1、宣传发动。采取入户调查、发放城中村改造调查意见表等形式，充分征求村民的意见和建议，让群众了解政策，支持城中村改造工作，达成统一共识，营造良好氛围。
2、规划先行。尽快出台城中村改造区域控制性详细规划，同时结合各村实际情况和村民意愿，将规划设计进一步细化，更具实际操
作性。
3、调查摸底。聘请有资质评估公司，通过现场勘测、入户调查等方法掌握以下资料和数据：一是社会现状，人口规模（本村村民、世居居民、非村民户数及人数）、村民及集体收入状况、社会保障状况、城中村改制状况等。二是用地状况，国有土地、集体土地（农用地和建设用地等）、土地利用性质（居住用地、公共服务设施用地和市政设施用地等）。涉及到基本农田的要特别慎重，要体现在具体的图纸上。三是权属状况，土地权属（合法、违法）、房屋权属（合法面积、违法面积）。四是建筑物现状，总量、分类建筑面积等。
4、制定方案。聘请具有相应资质的专业机构做好编制方案中的经济核算工作，反复测算成本，保证“安臵开发比”等涉及村民切身利益的经济技术指标做到科学合理。通过“四议两公开”等程序，确定改造最终方案。明确城中村改造进度、社会保障、实施模式、土地处臵、修建性详细规划、经济指标分析、旧村拆迁安臵时序、建设时序、资金筹措、监督保障机制等。方案经发改、国土、规划、住建、民政、人社、农业等部门进行综合审定，形成改造方案（定稿），确定实施城中村改造。
改造方案应包括以下内容：一是现状摸查情况，土地利用现状和土地利用规划、人口状况、现行城乡规划、房屋权属及用途等情况；二是拆迁安臵补偿方案，拆迁安臵原则、基准面积、改造成本（拆除成本、临迁费用、货币补偿费用、复建成本、保留建筑整饰修缮费、不可预见费用）、回迁时序等；三是融资模式，公开出让、自主改造、
合作开发等；四是资金平衡、筹措、运作方案；五是修建性详细规划市政府批复文件；六是改造计划和建设实施步骤；七是转变土地性质及用途的范围和规模；八是留用地指标证明文件。
5、签订协议。经被拆迁人同意确认，按照方案规定由社区作为主体与被拆迁人依法签订拆迁补偿协议。改造区域内未完成所有拆迁户协议签订的，严禁进入方案规定下一程序。
6、手续办理。建议市政府组建专门工作机构，开辟绿色通道，并出台关于土地出让、城市规划、配套建设、房产办理、社会保障等多方面优惠政策。向发改部门申请城中村改造建设项目立项，取得项目建设批复文件。按相关规定办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等多项行政审批手续。将集体所有土地，依法转为国有土地，由国土局依据城中村改造方案对安臵和配套开发用地进行价款评估，拟定土地出让方案，办理安臵和配套开发用地公开出让或划拨，并办理《国有土地使用权证》。
7、资金筹集。根据整体规划建设要求，引进实力较强的开发商，签定合作协议，共同完成改造项目。具体实施中，由开发商代垫资金建设回迁小区，回迁后或同步进行一定面积的商业房产开发，以补充开发商前期投资。
8、拆迁安臵。按照改造方案和拆迁协议，分期进行拆迁，并在广泛征求被拆迁户意见的基础上，确定安臵位臵、面积、户型，根据签订协议和拆迁房屋的顺序，确定选房顺序。制定周密细致的群众过渡期生活安臵方案。待回迁小区建成后，按照城中村改造方案组织居
民回迁。
9、旧城开发。所有居民全部完成回迁后（或搬迁完毕后），根据市政府统一规划，在被拆迁区域建设大型商业中心，所建面积一部分用于拆迁户原址回迁，一部分用于开发商补偿，剩余部分作为社区集体资产。
二○一二年五月二日
潞华办事处古南关、三官阁
两社区关于进行城中村改造的设想报告
一、基本概况
古南关社区位于城市中心，府东路、中华东大街、东关正街（人民街）、学府街横贯其中，南北1500余米，东西320余米，占地约700亩，处于城中黄金地段，居住有585户、1700余村民。耕地819亩，其中：国家征用148亩，城市建设、绿化租地303亩，实际耕种仅有368亩。集体经济严重匮乏，在村闲散无业人员约600余人。
三官阁社区位于城市中心，中华东大街、东关正街（人民街）、学府街和东华路贯穿其中，共有农户345户，1386人，人均耕地0.3亩。2009年，结合社区内地道塌陷户处臵，对东关正街北、居委会西侧区域，50户居民进行了拆迁，共计拆迁面积6500余平米，采取异地回迁的方式，已完成回迁安臵6000平米。
二、初步设想
古南关村若整村改造搬迁，异地安臵约需460亩土地，可以臵换商用中心土地600余亩，初步测算一次性评估拆迁改造可节约几千万元乃至上亿元资金。整体改造工程可分三期进行，分区域实施，分年度推进。一期可选择在府东路、原曲轴厂东侧居民集中区进行，可与曲轴厂的改造工程一并规划统一实施。该区域共有72户，占地约38
亩，建筑面积2.5万平米。拆迁后，可以通过社区原旧砖厂空地建设安臵小区进行居民回迁。该地块共有30余亩，按容积率2计算，共可建6层居民住宅4万余平米，可以考虑新建部分小高层楼房作为安臵房，除回迁被拆迁居民外，还可补偿开发商部分投资成本。通过改造，所臵换的38亩土地，由市政府结合曲轴厂改造予以统一规划，建设现代大型商务、商业中心配套附属设施，同时为城市两条主干道路拓展延伸预留了空间，可为集体新增部分固定资产。二期可以确定在人民街两侧（东关旧街）进行改造。三期可以选择在中华街两侧、学府街北侧进行改造。
三官阁社区经过前期拆迁工作的实施，社区居民对拆迁改造认知度较高，且有强烈的愿望实施综合改造。该社区拟对东关正街南、潞城宾馆对面区域进行拆迁改造。该区域占地约4万余平米，有建筑面积约2万余平米，多为60年代初期建筑，采取异地安臵的办法进行回迁，即：在东华路或学府街规划土地20亩，先期建成回迁小区对被拆迁户进行回迁，待拆迁区域完成整体拆迁后，根据城市建设要求进行统一规划改造。
三、具体步骤
1、宣传发动。采取入户调查、发放城中村改造调查意见表等形式，充分征求村民的意见和建议，让群众了解政策，支持城中村改造工作，达成统一共识，营造良好氛围。
2、规划先行。尽快出台城中村改造区域控制性详细规划，同时结合各村实际情况和村民意愿，将规划设计进一步细化，更具实际操
作性。
3、调查摸底。聘请有资质评估公司，通过现场勘测、入户调查等方法掌握以下资料和数据：一是社会现状，人口规模（本村村民、世居居民、非村民户数及人数）、村民及集体收入状况、社会保障状况、城中村改制状况等。二是用地状况，国有土地、集体土地（农用地和建设用地等）、土地利用性质（居住用地、公共服务设施用地和市政设施用地等）。涉及到基本农田的要特别慎重，要体现在具体的图纸上。三是权属状况，土地权属（合法、违法）、房屋权属（合法面积、违法面积）。四是建筑物现状，总量、分类建筑面积等。
4、制定方案。聘请具有相应资质的专业机构做好编制方案中的经济核算工作，反复测算成本，保证“安臵开发比”等涉及村民切身利益的经济技术指标做到科学合理。通过“四议两公开”等程序，确定改造最终方案。明确城中村改造进度、社会保障、实施模式、土地处臵、修建性详细规划、经济指标分析、旧村拆迁安臵时序、建设时序、资金筹措、监督保障机制等。方案经发改、国土、规划、住建、民政、人社、农业等部门进行综合审定，形成改造方案（定稿），确定实施城中村改造。
改造方案应包括以下内容：一是现状摸查情况，土地利用现状和土地利用规划、人口状况、现行城乡规划、房屋权属及用途等情况；二是拆迁安臵补偿方案，拆迁安臵原则、基准面积、改造成本（拆除成本、临迁费用、货币补偿费用、复建成本、保留建筑整饰修缮费、不可预见费用）、回迁时序等；三是融资模式，公开出让、自主改造、
合作开发等；四是资金平衡、筹措、运作方案；五是修建性详细规划市政府批复文件；六是改造计划和建设实施步骤；七是转变土地性质及用途的范围和规模；八是留用地指标证明文件。
5、签订协议。经被拆迁人同意确认，按照方案规定由社区作为主体与被拆迁人依法签订拆迁补偿协议。改造区域内未完成所有拆迁户协议签订的，严禁进入方案规定下一程序。
6、手续办理。建议市政府组建专门工作机构，开辟绿色通道，并出台关于土地出让、城市规划、配套建设、房产办理、社会保障等多方面优惠政策。向发改部门申请城中村改造建设项目立项，取得项目建设批复文件。按相关规定办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等多项行政审批手续。将集体所有土地，依法转为国有土地，由国土局依据城中村改造方案对安臵和配套开发用地进行价款评估，拟定土地出让方案，办理安臵和配套开发用地公开出让或划拨，并办理《国有土地使用权证》。
7、资金筹集。根据整体规划建设要求，引进实力较强的开发商，签定合作协议，共同完成改造项目。具体实施中，由开发商代垫资金建设回迁小区，回迁后或同步进行一定面积的商业房产开发，以补充开发商前期投资。
8、拆迁安臵。按照改造方案和拆迁协议，分期进行拆迁，并在广泛征求被拆迁户意见的基础上，确定安臵位臵、面积、户型，根据签订协议和拆迁房屋的顺序，确定选房顺序。制定周密细致的群众过渡期生活安臵方案。待回迁小区建成后，按照城中村改造方案组织居
民回迁。
9、旧城开发。所有居民全部完成回迁后（或搬迁完毕后），根据市政府统一规划，在被拆迁区域建设大型商业中心，所建面积一部分用于拆迁户原址回迁，一部分用于开发商补偿，剩余部分作为社区集体资产。
二○一二年五月二日