房地产估价 模拟试题计算题答案

模拟1

1、解

1、解

(1)该宗房地产的现时价格=土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧总额

(2)求土地的重新取得价格V35,

V35=V40*K35/K40=2000*2000*K35/K40=390.94(万元)

(3)计算建筑物的重新购建价格 :

建安成本:600 (万元)

管理费用:600*3%=18 (万元)

销售税费:90万元

投资利息=(600+18)×40%×[(1+6%)-1]+(600+18)×60%×[(1+6%)-1]=33.54(万元) 开发利润:120万元

建筑物的重新购建价格 :

C=600+18+90+33.54+120=861.54(万元)

(4)计算建筑物的折旧总额 :

门窗、墙面等损坏的折旧额:8万元

装修部分的折旧额:140÷5×3=84万元

设备部分的折旧额:100÷10×3=30万元

长寿命项目的折旧额:(861.54—8—140—100)÷38×3=48.44万元

建筑物的折旧总额 :

E=8十84+30+48.44=170.44(万元)

(5)该宗房地产的现时价格 :

V=390.94+861.54-170.44=1082.04(万元)

答: 该宗房地产的现时价格V=1082.04万元

2、解:

(1) 运用收益法有限年公式求取房地产价格,其公式为:

V=A/Y[1-1/(1+Y)^n]

(2)各层建筑面积=4000×6/24=1000(㎡/层)

(3)计算1层商铺收益价格

年净收益=1000×(1-60%) ×75%×90%×60×12=19.44(万元)

V1=19.44/10%×[1-1/(1+10%)

(4)计算2-3层商场收益价格 50-31.50.5]=192.20(万元)

年净收益;1000×2×70%×600=84(万元)

V 2-3=84/10%×[1-1/(1+10%) 50-3]= 830.48 (万元)

(5)计算4层酒楼收益价格

年净收益:1000×70%×50×12-80000=34(万元)

V4=34/8%×[1-1/(1+8%) 50-3]=413.59(万元)

(6)计算5-10层办公楼收益价格

年净收益:6×20×1800×12×80%×(1-10%)=186.62(万元)

V5-10=186.62/7%×[1-1/(1+7%) ]=2555.13(万元)

(7)计算11-24层住宅价格

V11-24=1000×14×4000=5600(万元)

(8)计算房地产价格

V= V1+V2-3+V4+ V5-10+ V11-24=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600 =9591.40(万元)

模拟2

1、解

解:(1)计算办公楼现值

①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×(1-35%)×12=159.12万元

②收益年限=40-6=34年

③办公楼现值为:V=A/Y[1-1/(1+Y) n]=159.12/10%×[1-1/(1+ 10%)34]=1528.92万元

(2)计算乙方的使用权价格

①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×(1-35%)×12=106.08万元

②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年

③乙方使用权剩余收益年限价格为:

V=A/Y[1-1/(1+ Y) n]=106.08/10%×[1-1/(1+ 10%)11]=689万元

(3)甲方权益价格=办公楼现值-乙方使用权价格=1528.92-689=839.92万元

2、解

一、项目总建筑面积

1.2×10 000×2.5=30 000(m 2)

其中,住宅楼总建筑面积15 000 m2,写字楼总建筑面积15 000m2 50-3

二、房地产开发项目总价值及折现值

(一)住宅楼价值:5000×15 000=7500(万元)

住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点(第一年末)的折现值: 7500/(1+10%)3=5634.86(万元)

(二)写字楼价值

1.字楼年租金收入=120×15000×70%×(1-20%)×12

=1209.6(万元)

2.写字楼押金:1209.6×30%=362.88(万元)

3.写字楼押金运用年收益:362.88×3%=10.89(万元)

4.有关税费和经营管理费用:1209.6×30%=362.88(万元)

5.租赁净收入:1209.6+10.89-362.88=857.61(万元)

6.写字楼价值:V=A 1857. 611⨯[1-]=⨯[1-] n 47R 10%(1+R ) (1+10%)

=8478.86(万元)

7.写字楼折现到第1年末折现值=8478.86/(1+10%)3

=6370.29(万元)

(三)项目总价值折现值:5634.86+6370.29

=12 005.15(万元)

三、项目开发成本、管理费用及其折现值

1.住宅楼部分:1800⨯15000⨯(1+5%)=2835(万元)

写字楼部分:2800⨯15000⨯(1+5%)=4410(万元)

2.住宅楼开发成本及管理费折现值:

2835⨯[0.5/(1+10%)

=2580.13(万元)

3.写字楼开发成本及管理费用折现值:

4410⨯[0.5/(1+10%)1.5+0.5/(1+10%)2.5]

=3648.76(万元)

4.项目开发成本及管理费用折现值:

2580.13+3648.76=6228.89(万元)

四、住宅楼销售税费及折现值 0. 5+0. 5/(1+10%)1.5]

1.住宅楼销售税费:7500⨯6%=450(万元)

2.住宅楼销售税费折现值:450/(1+10%)3=338.09(万元)

五、所能支付的最高土地价格

=(总价值-住宅楼销售税费-开发成本及管理费用)÷(1+3%) =(12005.15-338.09-6228.89)÷(1+3%)

=5279.78(万元)

模拟1

1、解

1、解

(1)该宗房地产的现时价格=土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧总额

(2)求土地的重新取得价格V35,

V35=V40*K35/K40=2000*2000*K35/K40=390.94(万元)

(3)计算建筑物的重新购建价格 :

建安成本:600 (万元)

管理费用:600*3%=18 (万元)

销售税费:90万元

投资利息=(600+18)×40%×[(1+6%)-1]+(600+18)×60%×[(1+6%)-1]=33.54(万元) 开发利润:120万元

建筑物的重新购建价格 :

C=600+18+90+33.54+120=861.54(万元)

(4)计算建筑物的折旧总额 :

门窗、墙面等损坏的折旧额:8万元

装修部分的折旧额:140÷5×3=84万元

设备部分的折旧额:100÷10×3=30万元

长寿命项目的折旧额:(861.54—8—140—100)÷38×3=48.44万元

建筑物的折旧总额 :

E=8十84+30+48.44=170.44(万元)

(5)该宗房地产的现时价格 :

V=390.94+861.54-170.44=1082.04(万元)

答: 该宗房地产的现时价格V=1082.04万元

2、解:

(1) 运用收益法有限年公式求取房地产价格,其公式为:

V=A/Y[1-1/(1+Y)^n]

(2)各层建筑面积=4000×6/24=1000(㎡/层)

(3)计算1层商铺收益价格

年净收益=1000×(1-60%) ×75%×90%×60×12=19.44(万元)

V1=19.44/10%×[1-1/(1+10%)

(4)计算2-3层商场收益价格 50-31.50.5]=192.20(万元)

年净收益;1000×2×70%×600=84(万元)

V 2-3=84/10%×[1-1/(1+10%) 50-3]= 830.48 (万元)

(5)计算4层酒楼收益价格

年净收益:1000×70%×50×12-80000=34(万元)

V4=34/8%×[1-1/(1+8%) 50-3]=413.59(万元)

(6)计算5-10层办公楼收益价格

年净收益:6×20×1800×12×80%×(1-10%)=186.62(万元)

V5-10=186.62/7%×[1-1/(1+7%) ]=2555.13(万元)

(7)计算11-24层住宅价格

V11-24=1000×14×4000=5600(万元)

(8)计算房地产价格

V= V1+V2-3+V4+ V5-10+ V11-24=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600 =9591.40(万元)

模拟2

1、解

解:(1)计算办公楼现值

①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×(1-35%)×12=159.12万元

②收益年限=40-6=34年

③办公楼现值为:V=A/Y[1-1/(1+Y) n]=159.12/10%×[1-1/(1+ 10%)34]=1528.92万元

(2)计算乙方的使用权价格

①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×(1-35%)×12=106.08万元

②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年

③乙方使用权剩余收益年限价格为:

V=A/Y[1-1/(1+ Y) n]=106.08/10%×[1-1/(1+ 10%)11]=689万元

(3)甲方权益价格=办公楼现值-乙方使用权价格=1528.92-689=839.92万元

2、解

一、项目总建筑面积

1.2×10 000×2.5=30 000(m 2)

其中,住宅楼总建筑面积15 000 m2,写字楼总建筑面积15 000m2 50-3

二、房地产开发项目总价值及折现值

(一)住宅楼价值:5000×15 000=7500(万元)

住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点(第一年末)的折现值: 7500/(1+10%)3=5634.86(万元)

(二)写字楼价值

1.字楼年租金收入=120×15000×70%×(1-20%)×12

=1209.6(万元)

2.写字楼押金:1209.6×30%=362.88(万元)

3.写字楼押金运用年收益:362.88×3%=10.89(万元)

4.有关税费和经营管理费用:1209.6×30%=362.88(万元)

5.租赁净收入:1209.6+10.89-362.88=857.61(万元)

6.写字楼价值:V=A 1857. 611⨯[1-]=⨯[1-] n 47R 10%(1+R ) (1+10%)

=8478.86(万元)

7.写字楼折现到第1年末折现值=8478.86/(1+10%)3

=6370.29(万元)

(三)项目总价值折现值:5634.86+6370.29

=12 005.15(万元)

三、项目开发成本、管理费用及其折现值

1.住宅楼部分:1800⨯15000⨯(1+5%)=2835(万元)

写字楼部分:2800⨯15000⨯(1+5%)=4410(万元)

2.住宅楼开发成本及管理费折现值:

2835⨯[0.5/(1+10%)

=2580.13(万元)

3.写字楼开发成本及管理费用折现值:

4410⨯[0.5/(1+10%)1.5+0.5/(1+10%)2.5]

=3648.76(万元)

4.项目开发成本及管理费用折现值:

2580.13+3648.76=6228.89(万元)

四、住宅楼销售税费及折现值 0. 5+0. 5/(1+10%)1.5]

1.住宅楼销售税费:7500⨯6%=450(万元)

2.住宅楼销售税费折现值:450/(1+10%)3=338.09(万元)

五、所能支付的最高土地价格

=(总价值-住宅楼销售税费-开发成本及管理费用)÷(1+3%) =(12005.15-338.09-6228.89)÷(1+3%)

=5279.78(万元)


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