产业经济
西安市房地产市场发展趋势预测
郭 斌 李耀丽 西安建筑科技大学管理学院
一、西安市房地产市场的运行情况1. 投资规模逐年上升
1999年以来，西安市房地产开发投资规模逐年增长, 但其增长经历了一个从波峰到波谷的过程，2003年西安市房地产投资额猛增, 由上年的79. 37亿元增长到124. 82亿元, 增长率达到了57. 3%，而到了2005年增长率回落到32. 8%，增幅回落较大，由此可见到2003年已经有更多的房地产开发商选择房地产作为自己的投资目标。2004年和2005年房地产投资额增长率保持在30%～40%之间，说明房地产开发商的投资行为正在政府的宏观引导下，逐步趋于理性，向成熟的方向发展。
2. 施工面积逐年增长、竣工面积增长较缓
随着商品房市场格局的不断完善，开发商具有良好的投资、招商环境，对市场的期望较高，对未来的市场发展具有很大的信心。在这样的形势下，西安市商品房的施工面积呈现逐年上升的趋势，从2001年的743. 78万平方米上升至2005年的1662. 25万平方米。相比之下，商品房的竣工面积则比较稳定，增长较缓，从2001年～2005年五年之间仅增长了16. 59万平方米。这主要归结于以下几个原因:房地产业自身具有滞后效应; 房地产开发筹资缓慢，致使很多工程开工后出现了停工的现象; 很多开发商出于占地的目的而使大量土地闲置。
3. 商品房销售市场活跃
近几年来，在房地产市场投资规模扩大的形式下，西安市商品房市场呈现销售旺盛的局面，销售面积和销售额均大幅增长。2000年～2005年商品房销售面积平均每年增长56. 89万平方米，仅2005年就较2004年增长了191. 87万平方米。随着销售面积和销售价格的上升，商品房的销售额也在不断的提高，由2000年的325193万元上升至2005年的1712897万元。可见西安市房地产市场需求旺盛，且市场需求潜力巨大。造成需求上升的原因主要是经济发展良好人均可支配收入增加; 本地人口及外来人口增加；城中村改造，城市基础设施建设等带来的房屋拆迁也会带来一定的需求。
二、西安市房地产市场住宅需求预测
下面将利用灰色系统G M （1，1）模型对西安市房地产市场发展趋势进行定量预测，并在此基础上进行定性分析
1. G M （1, 1) 模型的建立和检验(1) 模型建立
设时间序列X (0) 有几个观察值:通过累加
生成新序列
生成序列X (1) 相应的微分方程为:
（1）
a -发展灰数; u -内生控制灰数。设
为待估参数向量，
, 利用最小二乘法求解可得:
（2）
283《商场现代化》2008年1月（中旬刊）总第527期
其中，
将(2) 求得的代入(1) , 解微分方程有:
（3）
方程(3) 即为预测方程(2) 模型检验
求残差及e (0) 及相对误差q:
计算小误差概率:式中:
计算标准差比:式中
如果p 、c 都在允许范围内，则可用所建模型进行预测，否则应进行残差修正，一般按表1划分模型精度等级:
2. 用G M （1，1）模型对西安市住宅需求进行预测(1) 市区人口预测利用所建立的G M （1，1）模型及表2中的数据对西安市未来五年的市区人口进行预测，可得灰色系统参数如下：
C =0.2838＜0. 35, p=1＞0. 95, 可见所建模型精度等级好, 可以进行预测，2006年～2010年西安市市区人口数量预测结果依次为:553. 94万人、568. 01万人582. 44万人、597. 23万人、612. 4万人。
(2) 人均住房建筑面积预测
将表4中的数据代入灰色系统模型得出灰色系统参数为：
产业经济
西安市房地产市场发展趋势预测
郭 斌 李耀丽 西安建筑科技大学管理学院
一、西安市房地产市场的运行情况1. 投资规模逐年上升
1999年以来，西安市房地产开发投资规模逐年增长, 但其增长经历了一个从波峰到波谷的过程，2003年西安市房地产投资额猛增, 由上年的79. 37亿元增长到124. 82亿元, 增长率达到了57. 3%，而到了2005年增长率回落到32. 8%，增幅回落较大，由此可见到2003年已经有更多的房地产开发商选择房地产作为自己的投资目标。2004年和2005年房地产投资额增长率保持在30%～40%之间，说明房地产开发商的投资行为正在政府的宏观引导下，逐步趋于理性，向成熟的方向发展。
2. 施工面积逐年增长、竣工面积增长较缓
随着商品房市场格局的不断完善，开发商具有良好的投资、招商环境，对市场的期望较高，对未来的市场发展具有很大的信心。在这样的形势下，西安市商品房的施工面积呈现逐年上升的趋势，从2001年的743. 78万平方米上升至2005年的1662. 25万平方米。相比之下，商品房的竣工面积则比较稳定，增长较缓，从2001年～2005年五年之间仅增长了16. 59万平方米。这主要归结于以下几个原因:房地产业自身具有滞后效应; 房地产开发筹资缓慢，致使很多工程开工后出现了停工的现象; 很多开发商出于占地的目的而使大量土地闲置。
3. 商品房销售市场活跃
近几年来，在房地产市场投资规模扩大的形式下，西安市商品房市场呈现销售旺盛的局面，销售面积和销售额均大幅增长。2000年～2005年商品房销售面积平均每年增长56. 89万平方米，仅2005年就较2004年增长了191. 87万平方米。随着销售面积和销售价格的上升，商品房的销售额也在不断的提高，由2000年的325193万元上升至2005年的1712897万元。可见西安市房地产市场需求旺盛，且市场需求潜力巨大。造成需求上升的原因主要是经济发展良好人均可支配收入增加; 本地人口及外来人口增加；城中村改造，城市基础设施建设等带来的房屋拆迁也会带来一定的需求。
二、西安市房地产市场住宅需求预测
下面将利用灰色系统G M （1，1）模型对西安市房地产市场发展趋势进行定量预测，并在此基础上进行定性分析
1. G M （1, 1) 模型的建立和检验(1) 模型建立
设时间序列X (0) 有几个观察值:通过累加
生成新序列
生成序列X (1) 相应的微分方程为:
（1）
a -发展灰数; u -内生控制灰数。设
为待估参数向量，
, 利用最小二乘法求解可得:
（2）
283《商场现代化》2008年1月（中旬刊）总第527期
其中，
将(2) 求得的代入(1) , 解微分方程有:
（3）
方程(3) 即为预测方程(2) 模型检验
求残差及e (0) 及相对误差q:
计算小误差概率:式中:
计算标准差比:式中
如果p 、c 都在允许范围内，则可用所建模型进行预测，否则应进行残差修正，一般按表1划分模型精度等级:
2. 用G M （1，1）模型对西安市住宅需求进行预测(1) 市区人口预测利用所建立的G M （1，1）模型及表2中的数据对西安市未来五年的市区人口进行预测，可得灰色系统参数如下：
C =0.2838＜0. 35, p=1＞0. 95, 可见所建模型精度等级好, 可以进行预测，2006年～2010年西安市市区人口数量预测结果依次为:553. 94万人、568. 01万人582. 44万人、597. 23万人、612. 4万人。
(2) 人均住房建筑面积预测
将表4中的数据代入灰色系统模型得出灰色系统参数为：