《房地产开发课程设计》
“悠游部落”商品住宅项目开发
学 院：管理学院
班 级：房地产
姓 名：
学 号：
指导教师：刘 薇、李成刚、苗泽惠
2007年 07月
摘 要
“悠游部落”——属于花样年华的我们，属于畅想的自由国度，在自我驰骋的七度空间里，设计美好的安乐窝，寻找属于自己的一片天堂领域！
该项目位于长春市朝阳区开运街与湖西路交汇处，由长春北银设计院专业设计，长春富腾房地产开发集团有限公司开发，总占地面积为23000平方米，总建筑面积35000平方米。它简单美观的设计极富有创意及挑战性，主打数十种经典小户型，为我们当今的青年置业者提供了再好不过的机遇与嘉所。
“悠游部落”位于红旗街商圈，开运街街口，地理位置优越，道路畅通，交通便利，占据商业一条街，紧临工农大路繁华地带，在朝阳区新开发建设的房地产项目中具有得天独厚的优势地位。
项目主力户型区间设计39平方米—79平方米，毗邻有长春第一商圈红旗街，距南湖珍稀水域步行仅十多分钟，附近高等学府临立，文化氛围浓郁，紧邻湖西路、工农大路等交通枢纽，出行十分便利，项目周边各种生活配套应有尽有。
通过对长春市房地产市场特征以及消费者特征的分析，满足现在消费者最大的需求，对项目环境的实地考察和对竞争对手的调研以及对调研问卷的分析整理，对项目进行产品定位和价格定位，对项目周边环境以及附近项目楼盘进行细致分析，拟定该项目的状况，重点对项目的开发设计分析，社会环境效益评价，以及项目的经济效益评价进行估算、预算、测算，对投资方案的评价进行合理的见解与剖析。
从总平面规划，内部功能安排，营销物业策划进行完善设计与市场定位。
目 录
1、开发项目背景分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3
1.1项目名称、地址
1.2项目建设宗旨、范围和规模
1.3配套市政设施情况
1.4项目地段条件分析SWOT
2、开发项目的总平面规划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6
2.1各单体建筑物的位置、占地面积
2.2道路规划
2.3停车场地规划
2.4运动场地规划
2.5绿化场地规划
3、开发项目各单体建筑物内部房间组成及内部功能平面设计„„„„„„„„„„7
3.1商品住宅设计
3.2商业铺面设计
3.3相应配套设施设计
4、开发项目的投资预测及分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8
4.1项目总投资、资金来源
4.2投资环境研究及必要性、可能性投资因素分析
4.3项目的经济效益评价
4.3.1投资估算
4.3.2收入估算
4.3.3成本测算
4.3.4利润测算
4.4现金流量分析和经济效益指标的计算
4.4.1静态投资回收期、简单投资收益率
4.4.2净现值、动态投资回收期、内部收益率
4.4.3投资方案的评价结果
5、商品住宅的营销策划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9
5.1市场需求预测
5.2市场定位
5.3营销广告策划
6、物业管理策划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„11
6.1物业公司设立
6.2物业管理方案设计
7、结论及建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„14
7.1可行性报告结论
7.2开发建设计划
7.3规划发展建议
1、开发项目背景分析
1.1项目名称、地址
名称：“悠游部落”
地址：长春市朝阳区开运街与湖西路交汇处
1.2项目建设宗旨、范围和规模
建设宗旨：个性化小户型设计——只为当今年轻置业者量身定做！
范围：位居开运街与湖西路交汇处3万多平方米中心腹地
户型区间设计39平方米—79平方米
规模：总占地面积为23000平方米
总建筑面积57500平方米
起价：2950.00 元/平方米
均价：3450.00元/平方米
最高价：3850.00元/平方米
建筑类型：高层、小高层
绿化率：30%
容积率：2.5
设计开发公司：长春北银设计院专业设计
长春富腾房地产开发集团有限公司开发
1.3配套市政设施情况
交通资源：9、19、119、222、266、144、154、286、270等数十条公交路线，及54路
有轨电车和轻轨。
教育配套：45中、十中、十一中分校、九十中、朝阳实验小学、吉林大学南湖校区、吉
林建筑工程学院、吉林艺术学院等
金融银行：建设银行、农业银行、工商银行、交通银行等。
邮局：宽平大路邮局、进化街邮局
商业购物：时代服饰广场、欧亚商都、亚细亚商场
医院: 吉大三院中日联谊医院、省医院、中医院
小区附近配套：会所、健身俱乐部、各酒店娱乐中心
1.4项目地段条件分析SWOT
1）优势(strengths)
（1）需求旺盛：
大量的数据表明在未来的20年中，房地产行业将会是一个充满发展前景的行业。从我国实行住房改革的七年来，商品房小户型的销售金额平均的年增长速度达到31%，销售面积平均每年增长26.5%。特别是人们对于住宅的稳定持续大量的需求将会给这个行业带来不计其数的利润，也将给国家财政带来无数的税收。中国住宅总量需求至少来源于四个方面：第一，现有城镇居民要求改善住房条件；或者城市家庭子女长大后成家对于住宅的需求。第二，大量农民涌进城市，我国城市化水平将会保持长期的高速发展。第三，城镇旧住宅拆迁带来对新房的需求。第四是中国每年1.2%的高人口出生率见，这部分人将是中国房地产行业长久
发展的不竭动力。如果按13亿人来算，那么每年增加的人口就达1600万之多。以上因素综合起来，房地产行业将拥有巨大的市场。
（2）政策支持：
政府出台了国六条可能会对房地产业造成一定的冲击。可是政策旨在规范房地产市场而不是去打击房地产市场，政府会一如既往的去支持房地产业的发展，因为房地产现在已经可以说是中国经济的火车头，支柱。不可能，也不敢让房地产业停滞不前。与房地产相关的各种产业和与其有关的法律法规的建立和健全必将使房地产发展更健康，更迅速。如物业的发展壮大和有关物业的法律的建立。
（3）地理环境优越：
项目所在地是长春绿园区同心湖岸边，如今政府西迁，“十五计划”将要治理此处，并投资建立“水上公园”，日后景观带形成，人群集聚，将会促进西区的经济发展，凭借其经济、地理、人文和政治优势，整体区位将实现长期的增值。
（4）价格优势：
该项目建成后，价格针对于中层消费购买者，价格定位低开高走，相比其他地段优越的项目要便宜的多，这将会带来大部分客户。
2）劣势（weakness）
（1） 政府国六条的出台和有关部门的文件，必将会使得竞争更加激烈，尤其是出台了相关的税收，其中有营业税，土地增值税，契税，印花税，个税。这些税大部分是有关二手房市场但是会在一定程度冲击房地产市场，国家规定要建小户型住宅，更多建经济适用房，压缩房地产商的盈利空间。出台的有关文件规定了银行关于房地产的有关买卖的政策更加严格，房地产商不会像以往那样从银行轻易贷款了，现在局出现部分投资客拒绝还贷、甚至放弃房子的现象，因为首付20%，但房价跌幅已超过20%，也即说房子总价还抵不上贷款。如此一来，银行只能认倒霉，形成不良资产。其实个贷方面的违约风险还算是低的，如果开发贷款出现问题，银行可就惨了。而宏观调控一波强似一波的情况下，大批开发商或者主动退出或者被迫破产将势不可免。房地产业蹿得越高，银行业可能就摔得越重，因为两个行业都非常依赖对方。可见银行是不会再容忍这种不良资产的进一步扩大最后造成经济泡沫的破碎的。
（2） 外资的进入，我国的房地产商虽然很多，但是没有形成规模的企业，没有行业中的大鳄，没有旗舰，这一点是很可怕的，我国最大的北京首都开发控股公司，仅占中国房地产业的百分之五点二，可是香港的和黄集团却占了香港房地产业百分之六十多，这是多么可悲的现实对于中国房地产业来说，没有航母就没有与外资对抗的成本。也不可能形成规模经济，规模效应。
（3）人才的缺乏。虽然目前从事房地产业的人数很多，但受过专业教育和训练，经验丰富的房地产专家很少
（4）缺乏合格的物业管理队伍。物业管理是与房地产业发展密切相关的行业，房地产业必须有物业管理的配合，才能有效的发展。
（5）与房地产业发展配套的交易市场、中介机构等还远没有达到健全和令人满意的程度。目前房地产一级市场在很多地区还不规范，交易秩序混乱的现象，坑害消费者的事例时有发生。
3）机会（opportunity）
（1） 对于房地产商来说2006年年末以及2007这一年来说，应该是充满了挑战与机遇的一年，那些大的开发商可以利用政府出台的相关政策来发展壮大自己，例如北京首都开发控股公司，万科集团，绿城集团，等大企业将可以更好的做大做强，因为现在的土地资源奇缺，相对来说这些大企业可以手中有大量的未开发的土地资源，这些都是资本，另外这些企业相对那些小企业来说可以更方便的获得贷款，房地产可是一个需要大量资金的一个行业，没有资金的支持是不可能的，所以我认为未来的几年是中国房地产重新洗牌的一个时期，中国房地产快速发展和成熟的时期。
发展的不竭动力。如果按13亿人来算，那么每年增加的人口就达1600万之多。以上因素综合起来，房地产行业将拥有巨大的市场。
（2）政策支持：
政府出台了国六条可能会对房地产业造成一定的冲击。可是政策旨在规范房地产市场而不是去打击房地产市场，政府会一如既往的去支持房地产业的发展，因为房地产现在已经可以说是中国经济的火车头，支柱。不可能，也不敢让房地产业停滞不前。与房地产相关的各种产业和与其有关的法律法规的建立和健全必将使房地产发展更健康，更迅速。如物业的发展壮大和有关物业的法律的建立。
（3）地理环境优越：
项目所在地是长春绿园区同心湖岸边，如今政府西迁，“十五计划”将要治理此处，并投资建立“水上公园”，日后景观带形成，人群集聚，将会促进西区的经济发展，凭借其经济、地理、人文和政治优势，整体区位将实现长期的增值。
（4）价格优势：
该项目建成后，价格针对于中层消费购买者，价格定位低开高走，相比其他地段优越的项目要便宜的多，这将会带来大部分客户。
2）劣势（weakness）
（1） 政府国六条的出台和有关部门的文件，必将会使得竞争更加激烈，尤其是出台了相关的税收，其中有营业税，土地增值税，契税，印花税，个税。这些税大部分是有关二手房市场但是会在一定程度冲击房地产市场，国家规定要建小户型住宅，更多建经济适用房，压缩房地产商的盈利空间。出台的有关文件规定了银行关于房地产的有关买卖的政策更加严格，房地产商不会像以往那样从银行轻易贷款了，现在局出现部分投资客拒绝还贷、甚至放弃房子的现象，因为首付20%，但房价跌幅已超过20%，也即说房子总价还抵不上贷款。如此一来，银行只能认倒霉，形成不良资产。其实个贷方面的违约风险还算是低的，如果开发贷款出现问题，银行可就惨了。而宏观调控一波强似一波的情况下，大批开发商或者主动退出或者被迫破产将势不可免。房地产业蹿得越高，银行业可能就摔得越重，因为两个行业都非常依赖对方。可见银行是不会再容忍这种不良资产的进一步扩大最后造成经济泡沫的破碎的。
（2） 外资的进入，我国的房地产商虽然很多，但是没有形成规模的企业，没有行业中的大鳄，没有旗舰，这一点是很可怕的，我国最大的北京首都开发控股公司，仅占中国房地产业的百分之五点二，可是香港的和黄集团却占了香港房地产业百分之六十多，这是多么可悲的现实对于中国房地产业来说，没有航母就没有与外资对抗的成本。也不可能形成规模经济，规模效应。
（3）人才的缺乏。虽然目前从事房地产业的人数很多，但受过专业教育和训练，经验丰富的房地产专家很少
（4）缺乏合格的物业管理队伍。物业管理是与房地产业发展密切相关的行业，房地产业必须有物业管理的配合，才能有效的发展。
（5）与房地产业发展配套的交易市场、中介机构等还远没有达到健全和令人满意的程度。目前房地产一级市场在很多地区还不规范，交易秩序混乱的现象，坑害消费者的事例时有发生。
3）机会（opportunity）
（1） 对于房地产商来说2006年年末以及2007这一年来说，应该是充满了挑战与机遇的一年，那些大的开发商可以利用政府出台的相关政策来发展壮大自己，例如北京首都开发控股公司，万科集团，绿城集团，等大企业将可以更好的做大做强，因为现在的土地资源奇缺，相对来说这些大企业可以手中有大量的未开发的土地资源，这些都是资本，另外这些企业相对那些小企业来说可以更方便的获得贷款，房地产可是一个需要大量资金的一个行业，没有资金的支持是不可能的，所以我认为未来的几年是中国房地产重新洗牌的一个时期，中国房地产快速发展和成熟的时期。
（2） 社会配套条件基本具备。近几年与房地产业发展有关的房地产交易市场、房屋租赁制度、中介组织和中介服务市场、住房信贷制度、住房公积金和补贴制度都已建立并逐渐走向规范。
（3） 我国已加入WTO，各种条款的逐步实施，将促使房地产业按国际准则运作和发展，税收等方面国民待遇实施之后，将会有更多的境外资金进入我国的房地产业。
（4）居民的需求旺盛，这一时期是我国即将进入住房消费为热点的消费阶段
4）威胁（threats）
（1）机遇是与挑战共存，也是与威胁相伴的，上面提过以后的几年将是我国房地产业快速发展，自我整合的时期，比将会形成行业的旗舰，同时也会淘汰一些在竞争中处于劣势的企业，这应该是整个行业的正常优化重组，对那些刚进入房地产的企业和那些小规模的企业来说都是一种严重的威胁。
（2）中国进入WTO已经快五年了，一些行业保护已经要过去了，可能以前房地产行业没有真正感受到入世对行业的影响，可是现在真正的狼来了，我们是要与狼共舞还是被狼吃掉，这些都是很现实的问题，需要整个房地产商去面对。
（3）虽然说现在可以说是需求旺盛的时候，可是由于现在国家出台了有关的房地产的文件和法规，大量的居民都持币观望，甚至有些认为明天的房价会大幅度的降下，我想这些都是房地产商们需要考虑的
（4）我想最大的危险是会出现房地产经济泡沫的破碎，可以说这是任何人都不想发生的，包括普通的老百姓，因为那将意味着中国这艘巨型经济航母将会失去一个发动机，同时会发生触礁，后果是可想而知，银行的贷款将不会收回，与房地产相关的各种行业都面临着危机，如钢铁，矿业，水泥等行业都会发生可怕的灾难。
2、开发项目的总平面规划
2.1各单体建筑物的位置、占地面积
2.2道路规划
2.3停车场地规划
2.4运动场地规划
2.5绿化场地规划
如图：
3、开发项目各单体建筑物内部房间组成及内部功能平面设计
3.1商品住宅设计
3.2商业铺面设计
3.3相应配套设施设计
如图：
4、开发项目的投资预测及分析
4.1项目总投资、资金来源
(1)总投资：3800万元。
(2)资金来源：自筹资金2200万元，向金融机构借贷1600万元。
4.2投资环境研究及必要性、可能性投资因素分析
1、 房地产现状
2007年长春地产从数字分析是最好的一年，截至2006年11月份，长春市房屋转让成交446.8万平方米，同比增幅33.1%，比去年年末交易总量多了63.7万平方米，增幅16.6%，创造了历史最好水平，预计到今年年末，全长春市房屋转让成交总量可达460万平方米。成交额已达84.4亿元，同比增幅28.2%，比去年年末交易总额增加近10亿元，增幅13%，预计今年年底，交易额可超过90亿。
按可比口径分析，1-9月，房屋交易额为66.9亿元，已经占长春市GDP的6.2%，比去年年末提高了30.7%，前景看好。
2007年吉林经济要有大发展，先变快走为快跑，振兴吉林首先要振兴长春，明年长春市固定资产投资不低于500个亿，这对房地产企业是一个重大机遇。
长春市的商品房存量市场，也就是二手房市场，2004年、2005年的年交易量是70万-90万平方米，2006年、2007年6月份的年交易量是167万-191万平方米。 从以上数据可以看出，长春整个房地产业的态势是比较好的。
2、 长春市房价走势
在全国35个大中城市中，建设部的统计数字表明，长春市惟一出现负值。有各种因素，房价决定市场，和全国一样涉及到六大方面21项，其中区位因素是不可忽略的一个主要因素，当然还有行政因素等其它因素。行政因素含土地政策和住房政策。长春市除区位因素外，还存在一个保障性住房失控。按国际惯例，各国政府在住房政策上都有保障性住房，保障性住房是指经济适用房、集资建房、合作建房，这类房子在前期配套等方面得到政府的一些特惠政策，其价格必然低于商品房，必然对商品房是一个冲击。
长春房地产市场也会有两年左右的滞后期，长春市房价肯定会受影响。这样长春市房价才能随市场的运行有个良好的走势，今后的房地产业，就长春而言未来是美好的。
在不久前国家发改委调查全国35个大中城市中，长春市房地产价格在全国平均价格之下，为2100多元，全国为2700多元，在全国偏低，上涨幅度较小。专家认为长春市房地产价格表面是负增长，实际是增长，原因如下：保障性住房等价格因素拉低了长春的房价，房价不能完全真实准确地反映房地产市场，长春市很多楼盘在市周边，非市中心，不能单纯从统计数字来看，从几个大楼盘就能了解，全国几大房地产开发商均看好长春市房地产市场。2007年楼市形势非常好，2008年长春楼市将继续稳步上升。
3、价格及市场调研情况
通过对项目地周边区域市场的调研，对长春市的住宅及商铺价格有了初步了解，住宅价格、商铺价格及车库价格如下表。
- 9 -
从长春市房价走势及目前市场价格来看，长春市场目前前景比较广阔，未来几年内市场将不会出现大的波动，对项目地周边住宅及商业调研可知，项目周边住宅均价达到3000元/平米，临街商铺可以达到6000--9000元/平米，车库（地下车位）8万元/个。从销售状况来看，今年长春市的东南、西南以及净月板块将再次成为热点，百姓购房已经趋向城市周边选择，那里的楼盘档次高，销售状况日益提高，市场调查显示，70—120平方米的住宅最为热销。
4、新建商业街情况
A. 天安第一街国际俱乐部商业街
地理位置：朝阳区硅谷大街661号
商业布局：全街店铺16米，平均面积在280平米左右。整条街以餐饮、休闲、娱乐等项
目为主，是酒吧、餐饮俱乐部主题街。
店铺价位：出售价格8000—9000元/平方米，出租价格15万/年。 B. 虹场
地理位置：吉林大路（西起长春卷烟厂，东至和顺街）
商业布局：在吉林大路沿线，全长458米，建成建筑面积2.5万平方米。将建成一条集餐
饮、休闲、娱乐、健身、美容、文化、商务为一体的集成式餐饮娱乐商务主题街。
店铺价位：9088-9999元/平方米 C. 磐石路商业步行街 地理位置：磐石路
商业布局：全长730米，宽60米，营业面积30万平米。全街分为：金融、家电、服装、
餐饮、九八五个功能区，预计到今年上半年部分商铺可以营业。
店铺价位：一、二层均价9000元/平米 D. 上城·科摩街
地理位置：硅谷大街
商业布局：占地5000平方米，引入一站式消费理念，集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体，
形成多功能商业区。
店铺价位：内街均价8300元/平米，外街均价8500元/平米 E. 拉德芳斯商业街
地理位置：经纬路709号
商业布局：营业面积3000平方米，经营项目主要为小区提供生活配套。 店铺价位：起价8388元/平方米 F. 万福商业街
地理位置：万福街西侧，东方嘉园临街面
商业布局：营业面积1.5万平米，可经营建材、餐饮、休闲等。
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店铺价位：5500-7000元/平米 G. 长影左岸休闲巷 地理位置：湖西路
商业布局：营业面积30000平米，主营影视文化配套、社区生活配套、各类休闲吧。 店铺价位：均价在8000元/平米左右
5、消费者情况
通过调研、实地楼盘走访和相关部门资料，将消费者住房现状及购买楼房时关心的问题归纳如下。
1）消费者现住的房屋所有权情况
消费者现住房所有权属于自己所有的占最多，占57.5%，拥有使用权的占28.9%，租用的占13.6%。
2）消费者现住房面积情况
消费者现在所住房子的面积在50—70平方米的最多，占35.7%，与去年基本持平；50平方米以下的占21.7%，同比下降了3.4个百分点；70—130平方米之间的各组比率均比去年有不同程度的提高。
3） 消费者准备购房的时间
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消费者准备在1—3年内购房的最多，占42.6%，比去年升高5.9个百分点；而准备在1年内购房的占
4） 消费者买房选择的区域
消费者买房选择朝阳区的依然最多，占30.7%，但却比去年下降了5.7个百分点；相比之下，准备在高新区和净月区购房的人有较大的增幅。
5） 消费者买房的动机
有一半多一点的消费者买房是为了改善住房条件，同比增加3.5个百分点；而满足居住要求的消费者所占比重却大大降低，降幅达11.6个百分点。
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6）消费者准备买哪类房子
消费者准备买多层楼房的最多，占46.7%，同比下降10.2个百分点，而准备购买小高层和高层的消费者共增加9.7个百分点，这说明了人们在改变传统观念，愿意住的高，看的远。
7）消费者买房能够接受的最高单价
有38.1%的消费者能买单价在每平方米1500—2000元的房子，所占比重最大，但却比去年下降了5.6个百分点；相反，准备买单价在2000—2500元的消费者人数比重上升了5.5个百分点。
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8） 消费者对房子面积的需求
有68%的消费者准备买70—120米的房子，具体情况如下。
9） 消费者对户型的要求
与去年相比，二室二厅的需求依然最高，占30.7%，其次是二室二厅的占28.7%。特别是，自行设计的提高了近2个百分点，体现出人们生活丰富多彩的一面，这是消费者张扬个性的需求。
10） 消费者愿意并能够支付的最高房总价
有大部分消费者愿意出10—20万元买房子。
11）消费者希望采用的付款方式
按工程进度付款有较大的提高。
12） 消费者买房时主要考虑的因素
有73.8%的消费者最先考虑工程质量问题，该选项目所占比重最大，其他依次是物业管
4.3项目的经济效益评价
4.3.1投资估算
4.3.2收入估算
4.3.3成本测算
4.3.4利润测算
4.4现金流量分析和经济效益指标的计算
4.4.1静态投资回收期、简单投资收益率
4.4.2净现值、动态投资回收期、内部收益率
4.4.3投资方案的评价结果
5、商品住宅的营销策划
5.1市场需求预测
1）、我市经济的持续发展，为房产业的持续发展提供了保证。
由于近年国民经济GPP增涨速度放慢，将会影响到房地产市场。从目前市场调查情况看，2006年可能投入市场项目30多个，投入市场面积140多万平方米。但我市商品房销售市场却在2007年下半年出现回落，有可能出现新的供应大于需求矛盾。
2）、政府对土地调控度加强，拍卖土地竞投现象将继续出现。
经营性土地供应将得到进一下控制，政府调控与市场调节互补效应逐步显现。经过政府对闲置土地的清理，一些规模不断做大，运营效益不断提高的房地产开发企业，手中囤积的土地数量开始下降，市场上的需求已开始逐渐凸现，招标、拍卖土地竞争激烈的现象将继续出现，而且绝大多数会是在大型开发企业之间竟价。
3）、2007年商品房价格预计将保持相对平衡，但应有一定升幅。
我市房地产市场经过多年发展，市场化程度较高，开发商的开发行为和购房者的消费行为都趋天理智与成熟。房价稳中有升应该是2007年总趋势。2007年总体上供给大于需求，仍属买方市场。一方面，在整体环境和配套设施上有较大优势、产品质量上升，地段优越的优质楼盘，市场价格将有一定的上升空间。另一方面，一些自身素质差，规划设计欠佳，推盘周期较长的项目，价格则会下降。
4）、二手房屋市场交易将继续保持畅旺
改革开放以来，我市实施住房私有化后，又出台了一系列促进住房改革制度的政策，使二手房市场日趋活跃，尤其是2005年开始实施的住房货币化补帖制度，更加促使二手房市场的发展。从2006年开始，其效果更加明显，预计2007年二手房市场将更加畅量旺，二手房交易的活跃也将推动商品房市场的发展。
5）、外来人口购房将进一步扩展，继续支撑我市房地产市场的繁荣。
随着我市城市幅射力的减弱，周边城市竞争力的加强。需要采取更有力的措施推广长春城市品牌，吸引外来人口购买商品房。
5.2市场定位
基于以上分析，我们建议给予“悠游部落”以下市场定位：
1） 将项目建设成为中档商住两用式住宅。项目定位中等市场，着眼长春市青年置业者及毕
业大学生，努力打造优化服务的住宅。
2） 采用多种经营模式。鉴于该项目规模不是很大，住宅部分基本可以全部出售，其余可以
出租模式，这样可以实现短期目标和长期经营的结合，具体的比例将在效益分析中解释。停车场车位由于项目特点，应当采用与住宅配套销售的方式，以充分利用有限的车位资源。俱乐部会所及餐饮娱乐的商业部分应当实行更加商业化的运作，充分利用客户资源，本着为客户服务的观念，实现应有的收益。
3） 开发小户型。项目应着重于小户型的开发，重点为一居和二居，面积介于40—80平方米
之间。
4） 实行中高档租售价格。建议项目平均预售价格为6000元/平方米，且实行总价制。平均
出租价格为1000元/平方米/年。
5） 注重项目后期的管理和服务，做好市场开发，实现企业的长期战略目标。
5.3营销广告策划
当今社会飞速发展，各个城市人才聚集，教育文化底蕴的提升，使学生完成10多年苦读生涯后，投身社会竞争如此激烈。在今后面临刚毕业或是已经从职多年的大学生以及年轻置业者，解决最为重要和追求的问题，便是要有属于自己的住房。也许奋斗十年才能换来梦寐的家园，而今便可以享受到最为合理舒适和充满魅力的自由空间。
“悠游部落”便是专门为这些有志青年设计的美观个性、经济适用的小户型嘉所！
1、目标定位
年龄在25-35之间的年轻置业者，刚毕业文化程度较高的大学生研究生，月收入在2000元以上的上班青年。
2、广告主题
“悠游部落”——个性化小户型设计，只为当今年轻置业者量身定做！
“悠游部落”——属于花样年华的我们，属于畅想的自由国度，在自我驰骋的七度空间里，设计美好的安乐窝，寻找属于自己的一片天堂领域！
3、广告创意
“七度空间”之“悠游部落”：
一度：深居朝阳区红旗商圈腹地，地理位置天资优越。
可畏出行驰骋，购物任意的绝势之地！
二度：数十条公交路线，应有尽有的商业配套设施，
交通四通八达，享尽无限乐趣的欢乐家园！
三度：个性化的户型设计，极具魅力创意的空间，
经济布局，方便适用，畅想快乐人生！
四度：高举架立体空间设计，平措结合的设置，平层独搁，
上卧居士，立体措层，彰显个性化突破设计！
五度：户户朝阳，大开间落地窗，正南正北，充分吸取阳光养分，
统一地热完善化设施，冷热供水，匹配享乐主义！
六度：健身会所，餐饮娱乐一体化的休闲繁华街区，
足以让日辛工作的你松缓压力，重振士气！
七度：大面积绿化景观带，喷泉及个性软景，音乐广场，
享受面朝大海，春暖花开，领略繁华盛世，悠游部落！
选择最适合自己的，才是最好的！
“悠游部落”让你览尽所有为之动心的一切，
站在绝版领地，欲与天公试比高！
6、物业管理策划
6.1物业公司设立
该项目由宝林物业管理公司进行物业管理。
宝林物业管理公司组织机构图
宝林公司董事会
宝林公司总经理
物业管理公司经理
办公室
经营发展部
财务部
各小区物管（处）经理
房管维修部
保安部
清洁环保部
计算机管理中心
人力资源部
6.2物业管理方案设计
宝林物业管理公司的经营发展思路是战略思想的体现，在宝林现有的物业基础上，将实施以企业化运作、专业化服务、社会化概念、服务型（细节化）、经营型（商业化）为主题的企业战略思路:
1、企业化运作（机构）：宝林物业管理公司将建立完整的以现代企业管理和企业运行方式进行运作的机构，它将以企业经营和企业提供的有效服务来实现企业的经济利益和社会效应。它现阶段将以在宝林集团领导下的、物业管理公司经理负责制的形式实施企业的正常运作。
2、专业化服务（技术）：宝林物业管理公司在企业运作的前提下，将为业主们提供专业化的服务，使物业管理公司在招聘员工时就以专业需要来考虑岗位，公司的绿化工、维修工、计算机中心、保安人员等（包括保洁人员的专业培训）均将以专业的技能为业主提供服务。岗位的设立以专业要求作为基本条件，不具备专业水准将是员工下岗的重要原由。
3、社会化概念（网络）：宝林物业管理公司将以社会化概念发展社会网络化经营，建立一条与社会各种服务相通的网络化运作，比如：家政服务、出租车服务、桶装饮用水服务等等。在住宅小区内形成小氛围社会化的同时，与社会大环境息息相通，利用社会网络使得小区的服务更完善。这种社会化概念的提出，将使业主们不再有“禁地”的感觉，它既有小区的服
务个性要求，又有社会网络的共性特点，在小区管理模式上提出了更高的要求，使得小区业主享受到更完备、更多样化的服务。
4、服务型（细节化）：宝林物业管理公司的所有工作均围绕着“为业主服务”的中心主题，在我们日常的服务工作中，着重提出“细节化服务”的概念，公司的服务将更多考虑人性化服务，服务方式也将通过计算机中心的控制变“有求必应”为“主动服务”，业主档案、维修记录、便民服务等（包括业主生日电话祝贺、重要事提醒等）更细节化。公司的运作方式，将以程序化固定下来，比如：维修服务的程序，设立从敲门入室到维修过程、清理现场、带走垃圾、填写回单、出门道别、计算机归案一整套方法和要求，这种程序化管理将把小区内的服务过程中每个细节内容固定起来，要求每个岗位每个员工均按照各自岗位的服务程序完成工作，并以遵守工作程序要求作为员工考评的基本标准，这个标准将是“星级员工”的重要考评依据（“星级员工”考评及晋级办法方案将在另案提出），以此作为激励员工努力工作的方式之一。
5、经营型（商业化）：物业管理是微利行业，目前全国大部分同类企业处于亏损或亏损的边缘，除了社会经济的发展和居民收入水平不平衡外，更重要的是没有利用好物业管理行业特有的上下游资源。目前虽然上海、深圳等城市的物业管理企业提出了商业化运作的思路，但仍有诸多的局限性。宝林物业管理公司将在利用物业管理企业的上下游资源方面作出有益的探索，并以此资源实行商业化运作，改变目前宝林物业公司的亏损局面，我们首次在物业管理公司的机构中设“经营发展部”，此部门的主要任务除了为小区业主提供特约服务外，将着重承担物业管理公司对外部的业务营销工作。一个小区集中了数百户居民，是民用品企业看好的终端市场，商业企业之所以采用邮寄方式散发DM宣传单，纯是迫不得已而为之，而小区若有专门的经营部门，将既方便居民获得商业信息，又满足商业企业的宣传需求，而物业管理公司也能获得相应报酬以弥补管理经费的不足，一举多得，何乐不为？比如在小区内设固定式广告牌，既可美化小区环境，又可创收。所以物业管理公司的“经营发展部”是专门开发上下游资源的部门，将成为物业管理公司重要的创收角色。 宝林物管服务程序图
物业管理公司经理 保安消防服务 清洁环保服务 绿化养护服务 办 公 室 交通泊车服务 房屋代管服务 家政服务
计算机控制中心 装饰工程服务 代缴各项费用服务 车辆保养服务 专 项 服 务 家电维修服务 书刊信件订购收发 体育健身 特 约 服 务 小型超市 美发美容 托儿所 小区厨房 便 民 服 务 公共商务馆舍 小型诊所 储蓄所
宝林物业管理公司在发展中树立和提升自己的品牌，完善自身的服务功能。形成社会化网络，是宝林物业管理公司参与市场竞争的基本目标。这目标的实现标志是通过竞争委托管理占领市场。宝林物业管理公司在市场的竞争中将由单纯的住宅小区物业管理逐步向酒店物业管理、写字楼物业管理、高档住宅物业管理、工业厂房物业管理、仓库物业管理、商场物业管理等方向发展。物业管理在中国是新兴产业形态，在各城市具有庞大的物业基础，人们
对物业管理的社会需求会随着社会经济的发展而愈加强烈，并且随着物业管理的发展，物业管理的产业化生产方式必将形成。
宝林物业管理的专业化是德州市场经济发展到一定水平，社会化分工达到一定程度的产物，也是物业管理市场化的必然结果。未来的物业管理将由专业性公司来完成，那么，在此发展过程中，宝林公司从一开始就应用前瞻的市场眼光和产业化思维来运作，利用物业管理的上下游资源，通过物业管理的市场化、专业化和品牌化等方式，将物业管理作为一种产品来进行产业化生产，从而实现物业管理资源的优化配置，提高现代化管理水平。可以肯定：随着宝林物业管理公司的市场化进程的推进及物业管理产业化的形成，将反过来有力地推动宝林集团的房地产项目的发展，使宝林集团的两个主业项目既分业经营，又相得益彰。
7、结论及建议
7.1可行性研究结论
上述分析和财务效益评估的结果表明，本项目的投资财务内部收益率、财务净现值能较好满足目标投资收益率的要求。本项目也具有贷款偿还能力和资金平衡能力，抵抗市场变动风险的能力较强。同时，该项目在国民经济评价和环境评价中都被证明可行。
评估结果表明，该项目可行。
1、当前所面临的状况
1）、商业用房投资势头强劲
2006年，长春市商业地产呈现出强劲的投资势头，装饰建材城、花园市场、装饰建材交易中心、物流交易中心、商业城等一批项目陆续投入市场。2007年我市商业用房在建施工面积达308766平方米，同比上年增加106237平方米。占全年在建商品房施工面积15%，比上年增加7.2%。
2）、二手房市场增长较快，连动商品房市场销售快速增长。
衡量一个城市房地产是否健康稳定发展，二手房市场是否火爆是一个重要标志。2006年，长春二手房市场已开始步入高发展期，本年同比上年增长88.1%，快速上涨极大地拉动了商品房市场。
3）、外来人口购房成为我市房地产市场的主力军。
外来人口购买我市商品房，近三年来增长速度不断加快，2003年外来人口购商品房123880平方米，2004年购商品房262745平方米，2005年购商品房267965平方米，2006年达到474836平方米，同本地人购房比例为32%、68%。外来人口购买商品房极大地促进了我市商品房市场的发展，为城市经济快速增长做出了贡献。
2、当前应采取的主要对策
1）应先利用好内资
从当前我国投资、储蓄和外汇储备来分析,均没有大量利用外资的必要。要利用外资首先要利用好内资。为此,要加速金融体制改革与创新,加速银行商业化进程,健全资本市场,尤其是证券市场,增加金融产品种类,扩宽储蓄转化投资渠道;应允许私人以基金会的组织形式参入金融活动,增强市场活力,充分利用好内资。金融改革开放,首先要对内开放,老百姓不能只有存款权,没有贷款权;要拓宽直接投资渠道,丰富股票、债券等的发行品种,只有通过多样化的投资渠道,方能使储蓄有效地转化为投资,变高储蓄率为高投资率,充分利用我国的外汇储备,确保资本金这一稀缺资源在我国不闲置浪费,而得到合理配置和利用。在内资得到合理、充分、有效利用的基础上,经济建设所需资金缺口再由外资弥补。
2）实行市场一体化原则
市场经济的实质是竞争经济,各参与主体应机会均等地参与公平竞争。优惠待遇、超国民待遇,违背了市场公平竞争原则,使各参入主体不能均等地按统一市场价格取得生产要素和出售商品,并公平地承担各种税负。因此,我国必须逐步取消外资的各种优惠待遇,实施市场一体化原则,这也有利于我国早日加入世贸组织(WTO)。因为,WTO要求成员国对内外企业要一视同仁。现在外资企业在经济特区头三年免税,以后只要纳15%的所得税,而在其他地区均为33%,从1998年4月1日起,合资企业进口生产设备不再享受免税待遇。这样,可以将外资企业投资行为引向更加成熟和合理。因为,一个法制健全、稳定、公平有序的市场环境对外商直接投资的吸引力远远超过短期内对外资的优惠政策。二战后,发达国家之间的相互直接投资的增长速度远远超过其对发展中国家投资的增长速度就是例证。
3）按我国产业政策利用外资,改变目前产业结构和地区结构的失衡状况今后利用外资都应符合我国的产业政策和地区投向。
A、引进外资,要着重于提高引进技术的质量,优化产业结构,应大力引进深加工工业和技
术密集型项目,如电子、机械、仪器仪表、工业设备、医药、建材等。努力实现向技术含量高、附加值大的项目转移,改变目前一般加工工业和劳动密集型企业占主导地位的局面。
B、引导外资投向农业、交通、能源等基础产业,投资于化工、机械、汽车等支柱产业,计算机、通讯等高新技术领域和国有企业的技术改造项目。
C、适当放宽外资进入第三产业的限制。目前外资准入自由化已成为世界经济发展的趋势,我们应顺应这种潮流,引进外资投入,以促进我国产业结构的合理化和高级化。近年来,我国金融、保险、外贸、商业、通讯、航空、运输等第三产业虽然有部分外资进入,但限制很严,开放度很低;应有计划,有步骤适当放宽,促其深化改革,使我国利用外资投向结构合理化。
D、加快中西部的引进外资工作一要改善中西部地区的投资环境,改善其能源、交通、通讯等基础设施的建设。二要适当扩大中西部地区开放范围和幅度,可利用中西部地区劳动力多,资源丰富等特点,来引导外资企业中的劳动密集型产业和一般加工工业投向中西部。一些以某种资源为基础的初加工和深加工的大型项目,也可以逐步向中西部地区转移。三要在政策上对中西部地区实行优惠,放宽其引进外资的审批权限。
E、重视我国投资软环境的改善近廿年来,我国投资硬环境得到了很大改善,筹集了大量资金加强了基础、交通运输和通讯设备都取得了很大的进步。当前投资环境存在的主要矛盾已从硬环境转向软环境,一些政府或执法部门或多或少地存在着对外资企业乱收费、乱摊派、乱干预和乱执法等现象。外资企业,特别是一些外资企业,特别是一些跨国公司或大财团,他们大多来自市场经济国家或地区,熟悉和习惯于法制化经济,对于上述人为形成的不良投资环境大多望而怯步,影响我国合理利用外资,应注重加以改善。
7.2开发建设计划
1、对未来购房趋势的分析及评价
从上述分析可以看出，房地产业将面临着较严峻的局面。那么房地产业会不会停步不前了呢？答案是否定的。中国经济增长离不开房地产业的发展，每年房地产拉动经济增长15%，加上建材，大概能达到30%。暂时的低靡，只能说明房地产正在从感性开发向理性开发转变。不利影响不是绝对的，任何不利中都会悄悄地蕴藏着难得的商机。随着社会保障体制的逐渐完善，人们对未来的预期信心会不断增强，即期消费逐渐活跃，将会有越来越多的人群有能力购房置业，房地产的发展前景应该会被看好，未来的房地产开发会向三个方向挺进。
（1）“经”而“精”的复合型的社区将成为市场主导。
2006年，建设部将继续加大对经济适用房的建设力度，以满足更多普通百姓的购房需求。因此，有着广泛市场的中低档商品房将会被消费者看好。作为房地产商，开发具有市场化的产品相对风险会少一些。由于开发经济适用房投资收益率相对较小，所以规模开发将是获利的一张王牌，开发商要真正以消费者为本，房子宁可小，但要精，要提高住宅产品的科技含量，提升住宅产品的舒适度和健康度，提高其文化含量和文化品味。“经”而“精”的住宅不仅适宜居住，同时也是投资置业的首选目标。
（2）别墅类住宅的春天即将来临。
尽管国家三令五申限制高档住房的建设，在市场经济中有时要运用一下逆向思维来思考问题。当一些房地产商纷纷将目光投向了经济适用房的时候，高档居住区的产量会相应减少。而城市发展中不断涌现的新贵们，他们不会满足现有的住房条件，而将目光定格在环境优雅、居住舒适、安全可靠、绿色环保的新型高档居住区。作为10%的成功人士，他们有着较高的文化素养，对生活有着自己独到的见解，文化品味较高，所以那些有着浓浓的文化底蕴与高雅的艺术风格的别墅作品会是他们的选择。
（3）商铺将成为新的投资热点。
2006年全国各地普遍出现商铺的投资热潮，目前上海商铺的平均回报率达到8%到10%。由于商铺的抗跌性和抗波动性优于住宅房，通常大部分的商铺会越用越升值，所以将商铺做为一种绩优的投资工具，它的投资效果将会逐渐显现。对于商铺结构设计应配合不同业态的特殊要求，在总体布局上进行详细论证，力争在规划阶段就趋于理性。
总之，房地产的暴利时代已经过去，只有真正能够解读国家宏观经济政策，并将其转化为正确的决策者，才能成为下一周期赢利的胜利者。
2、宏观经济政策的影响
中国经济一直是政府主导下的市场经济，产业发展主要控制在政府手中。改革开放以来，房地产的两次飞跃，都得利于政策的有力支撑。旧城区改造，掀起了房地产开发的高潮；取消福利分房，实行货币分房，使房地产业又一次出现了空前的繁荣，一时间商品房、经济适用房遍地开花。
解读近两年来国家相继出台的宏观经济政策，其目的都是在保证国民经济健康、持续、协调发展，避免因房地产等行业过度投资，对国民经济带来潜在风险和不确定因素。
1）首先《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的出台，将土地从政府划拨转变成竞拍获得，使土地划拨由行政管理，转化为由市场完成土地使用权交易。其次《城市房屋拆迁估价指导意见》的影响。以往城市房屋拆迁估价是由政府指定的评估部门评估，该意见出台后，拆迁估价机构的确定采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签的方式确定，同时拆迁补偿金额也有所提高。如果说上述两项规定已经将房地产开发的成本与费用提高，那么中国人民银行发布的《关于进一步加强房地产信贷的通知》，更是对房地产开发迎头一击。该通知对土地储备贷款的发放、建筑施工流动贷款、房地产信贷、个人住房贷款等都做出了很多严格的规定，该通知的出台对我国房地产市场、商业银行房地产信贷业务甚至整个宏观经济都会带来不可忽视的影响。
对房地产影响最大的两个因素就是土地和资本，三大政策的相继出台，不能不说给火热的房地产界泼了一盆冷水。从长春市一季度统计数据可以看出，住宅投资金额同比下降76.8%，可见多数房地产商采取的是观望的态度。从上述分析得出的结论是房地产的门坎将会提高，这就会迫使一些信誉差、实力不足的中小开发商面临难以逾越的政策障碍。但是一些开发理念先进、实力雄厚、信誉好的品牌开发商将有更广阔的发展空间。
2）、存量房上市交易的影响
2006年初，房地局决定，暂停征收营业税、物业维修基金等，使二手房交易税金下调
5.5%，同时办理二手房贷款业务和转按揭业务，这样的政策极大地刺激了二手房交易市场。从长春市今年1-3月份房屋交易指数看，增量房与存量房比例为1：0.77，成交面积同比增长4成，成交金额同比增长42%。由此可见存量房住宅交易十分活跃，呈现量与价双双走高的态式，存量房的走强，从某种意义来讲，占据了一部分增量房的市场。
3）、集资建房的影响
2006年9月，省直住房制度改革办公室下发通知，允许省直机关各单位利用自有土地，开展集资合作建房，并享受经济适用住房政策。构成集资合作建房的成本中，土地和政府行政性收费减免部分资金，由于开发成本低，且不以赢利为目的，同商品房相比，房价非常低。一些单位内部职工购买后剩余的部分，以略高于成本的价格向市场转化。该项制度的出台，会给商品房的销售带来一定影响。
7.3规划发展建议
1、我市房地产市场存在问题
1）、土地价格的快速增涨与商品房价格的稳步发展形成了明显的矛盾。
近几年来，我市土地市场价格上升幅度极大，尤其是实行土地供给体制改变后，竞
拍价格一路走高，对商品房成本产生了极大的影响，带来了极大的销售风险。而商品房价格由于市场供求关系比较宽裕，商品房价格一直处于平缓的上升趋势，为了消化土地价格上升所占用成本的比重，开发商只能采取住宅保本或微亏，用提高营业用房售价来赚钱，长持下去，将会对商业房产带来极为不利的影响。
2）、原材料价格波动的不确定性加大了房地产市场的风险。
房地产业上游产品如钢铁、水泥、煤、电等价格上涨，对房地产市场影响甚大。如2006年下半年页岩砖由0.14元/匹涨至0.21元/匹，致使商品房成本每平方米上涨15元左右。
3）、受国家宏观调控影响。
我市房地产开发投资、销售在2007年下半年受到明显影响，出现减缓趋势。尤其是银行实行紧缩政策，提高存款准备金利率，将房地产开发项目资本金提高15个百分点，使房地产开发企业贷款受到限制。
4）、商品房开发结构性矛盾仍然存在，影响房地产市场发展。
2006年我市商品房开发中，存量房有一定比例减少的下半年空置房又有所增加，尤其是大型商业用房对房地产市场容量造成了一定的压力。
2、2007年我市房地产市场预测
1）、我市经济的持续发展，为房产业的持续发展提供了保证。
由于近年国民经济GPP增涨速度放慢，将会影响到房地产市场。从目前市场调查情况看，2006年可能投入市场项目30多个，投入市场面积140多万平方米。但我市商品房销售市场却在2007年下半年出现回落，有可能出现新的供应大于需求矛盾。
2）、政府对土地调控度加强，拍卖土地竞投现象将继续出现。
经营性土地供应将得到进一下控制，政府调控与市场调节互补效应逐步显现。经过政府对闲置土地的清理，一些规模不断做大，运营效益不断提高的房地产开发企业，手中囤积的土地数量开始下降，市场上的需求已开始逐渐凸现，招标、拍卖土地竞争激烈的现象将继续出现，而且绝大多数会是在大型开发企业之间竟价。
3）、2007年商品房价格预计将保持相对平衡，但应有一定升幅。
我市房地产市场经过多年发展，市场化程度较高，开发商的开发行为和购房者的消费行为都趋天理智与成熟。房价稳中有升应该是2007年总趋势。2007年总体上供给大于需求，仍属买方市场。一方面，在整体环境和配套设施上有较大优势、产品质量上升，地段优越的优质楼盘，市场价格将有一定的上升空间。另一方面，一些自身素质差，规划设计欠佳，推盘周期较长的项目，价格则会下降。
4）、二手房屋市场交易将继续保持畅旺
改革开放以来，我市实施住房私有化后，又出台了一系列促进住房改革制度的政策，使二手房市场日趋活跃，尤其是2005年开始实施的住房货币化补帖制度，更加促使二手房市场的发展。从2006年开始，其效果更加明显，预计2007年二手房市场将更加畅量旺，二手房交易的活跃也将推动商品房市场的发展。
5）、外来人口购房将进一步扩展，继续支撑我市房地产市场的繁荣。
随着我市城市幅射力的减弱，周边城市竞争力的加强。需要采取更有力的措施推广长春城市品牌，吸引外来人口购买商品房。
《房地产开发课程设计》
“悠游部落”商品住宅项目开发
学 院：管理学院
班 级：房地产
姓 名：
学 号：
指导教师：刘 薇、李成刚、苗泽惠
2007年 07月
摘 要
“悠游部落”——属于花样年华的我们，属于畅想的自由国度，在自我驰骋的七度空间里，设计美好的安乐窝，寻找属于自己的一片天堂领域！
该项目位于长春市朝阳区开运街与湖西路交汇处，由长春北银设计院专业设计，长春富腾房地产开发集团有限公司开发，总占地面积为23000平方米，总建筑面积35000平方米。它简单美观的设计极富有创意及挑战性，主打数十种经典小户型，为我们当今的青年置业者提供了再好不过的机遇与嘉所。
“悠游部落”位于红旗街商圈，开运街街口，地理位置优越，道路畅通，交通便利，占据商业一条街，紧临工农大路繁华地带，在朝阳区新开发建设的房地产项目中具有得天独厚的优势地位。
项目主力户型区间设计39平方米—79平方米，毗邻有长春第一商圈红旗街，距南湖珍稀水域步行仅十多分钟，附近高等学府临立，文化氛围浓郁，紧邻湖西路、工农大路等交通枢纽，出行十分便利，项目周边各种生活配套应有尽有。
通过对长春市房地产市场特征以及消费者特征的分析，满足现在消费者最大的需求，对项目环境的实地考察和对竞争对手的调研以及对调研问卷的分析整理，对项目进行产品定位和价格定位，对项目周边环境以及附近项目楼盘进行细致分析，拟定该项目的状况，重点对项目的开发设计分析，社会环境效益评价，以及项目的经济效益评价进行估算、预算、测算，对投资方案的评价进行合理的见解与剖析。
从总平面规划，内部功能安排，营销物业策划进行完善设计与市场定位。
目 录
1、开发项目背景分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3
1.1项目名称、地址
1.2项目建设宗旨、范围和规模
1.3配套市政设施情况
1.4项目地段条件分析SWOT
2、开发项目的总平面规划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6
2.1各单体建筑物的位置、占地面积
2.2道路规划
2.3停车场地规划
2.4运动场地规划
2.5绿化场地规划
3、开发项目各单体建筑物内部房间组成及内部功能平面设计„„„„„„„„„„7
3.1商品住宅设计
3.2商业铺面设计
3.3相应配套设施设计
4、开发项目的投资预测及分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8
4.1项目总投资、资金来源
4.2投资环境研究及必要性、可能性投资因素分析
4.3项目的经济效益评价
4.3.1投资估算
4.3.2收入估算
4.3.3成本测算
4.3.4利润测算
4.4现金流量分析和经济效益指标的计算
4.4.1静态投资回收期、简单投资收益率
4.4.2净现值、动态投资回收期、内部收益率
4.4.3投资方案的评价结果
5、商品住宅的营销策划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9
5.1市场需求预测
5.2市场定位
5.3营销广告策划
6、物业管理策划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„11
6.1物业公司设立
6.2物业管理方案设计
7、结论及建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„14
7.1可行性报告结论
7.2开发建设计划
7.3规划发展建议
1、开发项目背景分析
1.1项目名称、地址
名称：“悠游部落”
地址：长春市朝阳区开运街与湖西路交汇处
1.2项目建设宗旨、范围和规模
建设宗旨：个性化小户型设计——只为当今年轻置业者量身定做！
范围：位居开运街与湖西路交汇处3万多平方米中心腹地
户型区间设计39平方米—79平方米
规模：总占地面积为23000平方米
总建筑面积57500平方米
起价：2950.00 元/平方米
均价：3450.00元/平方米
最高价：3850.00元/平方米
建筑类型：高层、小高层
绿化率：30%
容积率：2.5
设计开发公司：长春北银设计院专业设计
长春富腾房地产开发集团有限公司开发
1.3配套市政设施情况
交通资源：9、19、119、222、266、144、154、286、270等数十条公交路线，及54路
有轨电车和轻轨。
教育配套：45中、十中、十一中分校、九十中、朝阳实验小学、吉林大学南湖校区、吉
林建筑工程学院、吉林艺术学院等
金融银行：建设银行、农业银行、工商银行、交通银行等。
邮局：宽平大路邮局、进化街邮局
商业购物：时代服饰广场、欧亚商都、亚细亚商场
医院: 吉大三院中日联谊医院、省医院、中医院
小区附近配套：会所、健身俱乐部、各酒店娱乐中心
1.4项目地段条件分析SWOT
1）优势(strengths)
（1）需求旺盛：
大量的数据表明在未来的20年中，房地产行业将会是一个充满发展前景的行业。从我国实行住房改革的七年来，商品房小户型的销售金额平均的年增长速度达到31%，销售面积平均每年增长26.5%。特别是人们对于住宅的稳定持续大量的需求将会给这个行业带来不计其数的利润，也将给国家财政带来无数的税收。中国住宅总量需求至少来源于四个方面：第一，现有城镇居民要求改善住房条件；或者城市家庭子女长大后成家对于住宅的需求。第二，大量农民涌进城市，我国城市化水平将会保持长期的高速发展。第三，城镇旧住宅拆迁带来对新房的需求。第四是中国每年1.2%的高人口出生率见，这部分人将是中国房地产行业长久
发展的不竭动力。如果按13亿人来算，那么每年增加的人口就达1600万之多。以上因素综合起来，房地产行业将拥有巨大的市场。
（2）政策支持：
政府出台了国六条可能会对房地产业造成一定的冲击。可是政策旨在规范房地产市场而不是去打击房地产市场，政府会一如既往的去支持房地产业的发展，因为房地产现在已经可以说是中国经济的火车头，支柱。不可能，也不敢让房地产业停滞不前。与房地产相关的各种产业和与其有关的法律法规的建立和健全必将使房地产发展更健康，更迅速。如物业的发展壮大和有关物业的法律的建立。
（3）地理环境优越：
项目所在地是长春绿园区同心湖岸边，如今政府西迁，“十五计划”将要治理此处，并投资建立“水上公园”，日后景观带形成，人群集聚，将会促进西区的经济发展，凭借其经济、地理、人文和政治优势，整体区位将实现长期的增值。
（4）价格优势：
该项目建成后，价格针对于中层消费购买者，价格定位低开高走，相比其他地段优越的项目要便宜的多，这将会带来大部分客户。
2）劣势（weakness）
（1） 政府国六条的出台和有关部门的文件，必将会使得竞争更加激烈，尤其是出台了相关的税收，其中有营业税，土地增值税，契税，印花税，个税。这些税大部分是有关二手房市场但是会在一定程度冲击房地产市场，国家规定要建小户型住宅，更多建经济适用房，压缩房地产商的盈利空间。出台的有关文件规定了银行关于房地产的有关买卖的政策更加严格，房地产商不会像以往那样从银行轻易贷款了，现在局出现部分投资客拒绝还贷、甚至放弃房子的现象，因为首付20%，但房价跌幅已超过20%，也即说房子总价还抵不上贷款。如此一来，银行只能认倒霉，形成不良资产。其实个贷方面的违约风险还算是低的，如果开发贷款出现问题，银行可就惨了。而宏观调控一波强似一波的情况下，大批开发商或者主动退出或者被迫破产将势不可免。房地产业蹿得越高，银行业可能就摔得越重，因为两个行业都非常依赖对方。可见银行是不会再容忍这种不良资产的进一步扩大最后造成经济泡沫的破碎的。
（2） 外资的进入，我国的房地产商虽然很多，但是没有形成规模的企业，没有行业中的大鳄，没有旗舰，这一点是很可怕的，我国最大的北京首都开发控股公司，仅占中国房地产业的百分之五点二，可是香港的和黄集团却占了香港房地产业百分之六十多，这是多么可悲的现实对于中国房地产业来说，没有航母就没有与外资对抗的成本。也不可能形成规模经济，规模效应。
（3）人才的缺乏。虽然目前从事房地产业的人数很多，但受过专业教育和训练，经验丰富的房地产专家很少
（4）缺乏合格的物业管理队伍。物业管理是与房地产业发展密切相关的行业，房地产业必须有物业管理的配合，才能有效的发展。
（5）与房地产业发展配套的交易市场、中介机构等还远没有达到健全和令人满意的程度。目前房地产一级市场在很多地区还不规范，交易秩序混乱的现象，坑害消费者的事例时有发生。
3）机会（opportunity）
（1） 对于房地产商来说2006年年末以及2007这一年来说，应该是充满了挑战与机遇的一年，那些大的开发商可以利用政府出台的相关政策来发展壮大自己，例如北京首都开发控股公司，万科集团，绿城集团，等大企业将可以更好的做大做强，因为现在的土地资源奇缺，相对来说这些大企业可以手中有大量的未开发的土地资源，这些都是资本，另外这些企业相对那些小企业来说可以更方便的获得贷款，房地产可是一个需要大量资金的一个行业，没有资金的支持是不可能的，所以我认为未来的几年是中国房地产重新洗牌的一个时期，中国房地产快速发展和成熟的时期。
发展的不竭动力。如果按13亿人来算，那么每年增加的人口就达1600万之多。以上因素综合起来，房地产行业将拥有巨大的市场。
（2）政策支持：
政府出台了国六条可能会对房地产业造成一定的冲击。可是政策旨在规范房地产市场而不是去打击房地产市场，政府会一如既往的去支持房地产业的发展，因为房地产现在已经可以说是中国经济的火车头，支柱。不可能，也不敢让房地产业停滞不前。与房地产相关的各种产业和与其有关的法律法规的建立和健全必将使房地产发展更健康，更迅速。如物业的发展壮大和有关物业的法律的建立。
（3）地理环境优越：
项目所在地是长春绿园区同心湖岸边，如今政府西迁，“十五计划”将要治理此处，并投资建立“水上公园”，日后景观带形成，人群集聚，将会促进西区的经济发展，凭借其经济、地理、人文和政治优势，整体区位将实现长期的增值。
（4）价格优势：
该项目建成后，价格针对于中层消费购买者，价格定位低开高走，相比其他地段优越的项目要便宜的多，这将会带来大部分客户。
2）劣势（weakness）
（1） 政府国六条的出台和有关部门的文件，必将会使得竞争更加激烈，尤其是出台了相关的税收，其中有营业税，土地增值税，契税，印花税，个税。这些税大部分是有关二手房市场但是会在一定程度冲击房地产市场，国家规定要建小户型住宅，更多建经济适用房，压缩房地产商的盈利空间。出台的有关文件规定了银行关于房地产的有关买卖的政策更加严格，房地产商不会像以往那样从银行轻易贷款了，现在局出现部分投资客拒绝还贷、甚至放弃房子的现象，因为首付20%，但房价跌幅已超过20%，也即说房子总价还抵不上贷款。如此一来，银行只能认倒霉，形成不良资产。其实个贷方面的违约风险还算是低的，如果开发贷款出现问题，银行可就惨了。而宏观调控一波强似一波的情况下，大批开发商或者主动退出或者被迫破产将势不可免。房地产业蹿得越高，银行业可能就摔得越重，因为两个行业都非常依赖对方。可见银行是不会再容忍这种不良资产的进一步扩大最后造成经济泡沫的破碎的。
（2） 外资的进入，我国的房地产商虽然很多，但是没有形成规模的企业，没有行业中的大鳄，没有旗舰，这一点是很可怕的，我国最大的北京首都开发控股公司，仅占中国房地产业的百分之五点二，可是香港的和黄集团却占了香港房地产业百分之六十多，这是多么可悲的现实对于中国房地产业来说，没有航母就没有与外资对抗的成本。也不可能形成规模经济，规模效应。
（3）人才的缺乏。虽然目前从事房地产业的人数很多，但受过专业教育和训练，经验丰富的房地产专家很少
（4）缺乏合格的物业管理队伍。物业管理是与房地产业发展密切相关的行业，房地产业必须有物业管理的配合，才能有效的发展。
（5）与房地产业发展配套的交易市场、中介机构等还远没有达到健全和令人满意的程度。目前房地产一级市场在很多地区还不规范，交易秩序混乱的现象，坑害消费者的事例时有发生。
3）机会（opportunity）
（1） 对于房地产商来说2006年年末以及2007这一年来说，应该是充满了挑战与机遇的一年，那些大的开发商可以利用政府出台的相关政策来发展壮大自己，例如北京首都开发控股公司，万科集团，绿城集团，等大企业将可以更好的做大做强，因为现在的土地资源奇缺，相对来说这些大企业可以手中有大量的未开发的土地资源，这些都是资本，另外这些企业相对那些小企业来说可以更方便的获得贷款，房地产可是一个需要大量资金的一个行业，没有资金的支持是不可能的，所以我认为未来的几年是中国房地产重新洗牌的一个时期，中国房地产快速发展和成熟的时期。
（2） 社会配套条件基本具备。近几年与房地产业发展有关的房地产交易市场、房屋租赁制度、中介组织和中介服务市场、住房信贷制度、住房公积金和补贴制度都已建立并逐渐走向规范。
（3） 我国已加入WTO，各种条款的逐步实施，将促使房地产业按国际准则运作和发展，税收等方面国民待遇实施之后，将会有更多的境外资金进入我国的房地产业。
（4）居民的需求旺盛，这一时期是我国即将进入住房消费为热点的消费阶段
4）威胁（threats）
（1）机遇是与挑战共存，也是与威胁相伴的，上面提过以后的几年将是我国房地产业快速发展，自我整合的时期，比将会形成行业的旗舰，同时也会淘汰一些在竞争中处于劣势的企业，这应该是整个行业的正常优化重组，对那些刚进入房地产的企业和那些小规模的企业来说都是一种严重的威胁。
（2）中国进入WTO已经快五年了，一些行业保护已经要过去了，可能以前房地产行业没有真正感受到入世对行业的影响，可是现在真正的狼来了，我们是要与狼共舞还是被狼吃掉，这些都是很现实的问题，需要整个房地产商去面对。
（3）虽然说现在可以说是需求旺盛的时候，可是由于现在国家出台了有关的房地产的文件和法规，大量的居民都持币观望，甚至有些认为明天的房价会大幅度的降下，我想这些都是房地产商们需要考虑的
（4）我想最大的危险是会出现房地产经济泡沫的破碎，可以说这是任何人都不想发生的，包括普通的老百姓，因为那将意味着中国这艘巨型经济航母将会失去一个发动机，同时会发生触礁，后果是可想而知，银行的贷款将不会收回，与房地产相关的各种行业都面临着危机，如钢铁，矿业，水泥等行业都会发生可怕的灾难。
2、开发项目的总平面规划
2.1各单体建筑物的位置、占地面积
2.2道路规划
2.3停车场地规划
2.4运动场地规划
2.5绿化场地规划
如图：
3、开发项目各单体建筑物内部房间组成及内部功能平面设计
3.1商品住宅设计
3.2商业铺面设计
3.3相应配套设施设计
如图：
4、开发项目的投资预测及分析
4.1项目总投资、资金来源
(1)总投资：3800万元。
(2)资金来源：自筹资金2200万元，向金融机构借贷1600万元。
4.2投资环境研究及必要性、可能性投资因素分析
1、 房地产现状
2007年长春地产从数字分析是最好的一年，截至2006年11月份，长春市房屋转让成交446.8万平方米，同比增幅33.1%，比去年年末交易总量多了63.7万平方米，增幅16.6%，创造了历史最好水平，预计到今年年末，全长春市房屋转让成交总量可达460万平方米。成交额已达84.4亿元，同比增幅28.2%，比去年年末交易总额增加近10亿元，增幅13%，预计今年年底，交易额可超过90亿。
按可比口径分析，1-9月，房屋交易额为66.9亿元，已经占长春市GDP的6.2%，比去年年末提高了30.7%，前景看好。
2007年吉林经济要有大发展，先变快走为快跑，振兴吉林首先要振兴长春，明年长春市固定资产投资不低于500个亿，这对房地产企业是一个重大机遇。
长春市的商品房存量市场，也就是二手房市场，2004年、2005年的年交易量是70万-90万平方米，2006年、2007年6月份的年交易量是167万-191万平方米。 从以上数据可以看出，长春整个房地产业的态势是比较好的。
2、 长春市房价走势
在全国35个大中城市中，建设部的统计数字表明，长春市惟一出现负值。有各种因素，房价决定市场，和全国一样涉及到六大方面21项，其中区位因素是不可忽略的一个主要因素，当然还有行政因素等其它因素。行政因素含土地政策和住房政策。长春市除区位因素外，还存在一个保障性住房失控。按国际惯例，各国政府在住房政策上都有保障性住房，保障性住房是指经济适用房、集资建房、合作建房，这类房子在前期配套等方面得到政府的一些特惠政策，其价格必然低于商品房，必然对商品房是一个冲击。
长春房地产市场也会有两年左右的滞后期，长春市房价肯定会受影响。这样长春市房价才能随市场的运行有个良好的走势，今后的房地产业，就长春而言未来是美好的。
在不久前国家发改委调查全国35个大中城市中，长春市房地产价格在全国平均价格之下，为2100多元，全国为2700多元，在全国偏低，上涨幅度较小。专家认为长春市房地产价格表面是负增长，实际是增长，原因如下：保障性住房等价格因素拉低了长春的房价，房价不能完全真实准确地反映房地产市场，长春市很多楼盘在市周边，非市中心，不能单纯从统计数字来看，从几个大楼盘就能了解，全国几大房地产开发商均看好长春市房地产市场。2007年楼市形势非常好，2008年长春楼市将继续稳步上升。
3、价格及市场调研情况
通过对项目地周边区域市场的调研，对长春市的住宅及商铺价格有了初步了解，住宅价格、商铺价格及车库价格如下表。
- 9 -
从长春市房价走势及目前市场价格来看，长春市场目前前景比较广阔，未来几年内市场将不会出现大的波动，对项目地周边住宅及商业调研可知，项目周边住宅均价达到3000元/平米，临街商铺可以达到6000--9000元/平米，车库（地下车位）8万元/个。从销售状况来看，今年长春市的东南、西南以及净月板块将再次成为热点，百姓购房已经趋向城市周边选择，那里的楼盘档次高，销售状况日益提高，市场调查显示，70—120平方米的住宅最为热销。
4、新建商业街情况
A. 天安第一街国际俱乐部商业街
地理位置：朝阳区硅谷大街661号
商业布局：全街店铺16米，平均面积在280平米左右。整条街以餐饮、休闲、娱乐等项
目为主，是酒吧、餐饮俱乐部主题街。
店铺价位：出售价格8000—9000元/平方米，出租价格15万/年。 B. 虹场
地理位置：吉林大路（西起长春卷烟厂，东至和顺街）
商业布局：在吉林大路沿线，全长458米，建成建筑面积2.5万平方米。将建成一条集餐
饮、休闲、娱乐、健身、美容、文化、商务为一体的集成式餐饮娱乐商务主题街。
店铺价位：9088-9999元/平方米 C. 磐石路商业步行街 地理位置：磐石路
商业布局：全长730米，宽60米，营业面积30万平米。全街分为：金融、家电、服装、
餐饮、九八五个功能区，预计到今年上半年部分商铺可以营业。
店铺价位：一、二层均价9000元/平米 D. 上城·科摩街
地理位置：硅谷大街
商业布局：占地5000平方米，引入一站式消费理念，集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体，
形成多功能商业区。
店铺价位：内街均价8300元/平米，外街均价8500元/平米 E. 拉德芳斯商业街
地理位置：经纬路709号
商业布局：营业面积3000平方米，经营项目主要为小区提供生活配套。 店铺价位：起价8388元/平方米 F. 万福商业街
地理位置：万福街西侧，东方嘉园临街面
商业布局：营业面积1.5万平米，可经营建材、餐饮、休闲等。
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店铺价位：5500-7000元/平米 G. 长影左岸休闲巷 地理位置：湖西路
商业布局：营业面积30000平米，主营影视文化配套、社区生活配套、各类休闲吧。 店铺价位：均价在8000元/平米左右
5、消费者情况
通过调研、实地楼盘走访和相关部门资料，将消费者住房现状及购买楼房时关心的问题归纳如下。
1）消费者现住的房屋所有权情况
消费者现住房所有权属于自己所有的占最多，占57.5%，拥有使用权的占28.9%，租用的占13.6%。
2）消费者现住房面积情况
消费者现在所住房子的面积在50—70平方米的最多，占35.7%，与去年基本持平；50平方米以下的占21.7%，同比下降了3.4个百分点；70—130平方米之间的各组比率均比去年有不同程度的提高。
3） 消费者准备购房的时间
- 11 -
消费者准备在1—3年内购房的最多，占42.6%，比去年升高5.9个百分点；而准备在1年内购房的占
4） 消费者买房选择的区域
消费者买房选择朝阳区的依然最多，占30.7%，但却比去年下降了5.7个百分点；相比之下，准备在高新区和净月区购房的人有较大的增幅。
5） 消费者买房的动机
有一半多一点的消费者买房是为了改善住房条件，同比增加3.5个百分点；而满足居住要求的消费者所占比重却大大降低，降幅达11.6个百分点。
- 12 -
6）消费者准备买哪类房子
消费者准备买多层楼房的最多，占46.7%，同比下降10.2个百分点，而准备购买小高层和高层的消费者共增加9.7个百分点，这说明了人们在改变传统观念，愿意住的高，看的远。
7）消费者买房能够接受的最高单价
有38.1%的消费者能买单价在每平方米1500—2000元的房子，所占比重最大，但却比去年下降了5.6个百分点；相反，准备买单价在2000—2500元的消费者人数比重上升了5.5个百分点。
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8） 消费者对房子面积的需求
有68%的消费者准备买70—120米的房子，具体情况如下。
9） 消费者对户型的要求
与去年相比，二室二厅的需求依然最高，占30.7%，其次是二室二厅的占28.7%。特别是，自行设计的提高了近2个百分点，体现出人们生活丰富多彩的一面，这是消费者张扬个性的需求。
10） 消费者愿意并能够支付的最高房总价
有大部分消费者愿意出10—20万元买房子。
11）消费者希望采用的付款方式
按工程进度付款有较大的提高。
12） 消费者买房时主要考虑的因素
有73.8%的消费者最先考虑工程质量问题，该选项目所占比重最大，其他依次是物业管
4.3项目的经济效益评价
4.3.1投资估算
4.3.2收入估算
4.3.3成本测算
4.3.4利润测算
4.4现金流量分析和经济效益指标的计算
4.4.1静态投资回收期、简单投资收益率
4.4.2净现值、动态投资回收期、内部收益率
4.4.3投资方案的评价结果
5、商品住宅的营销策划
5.1市场需求预测
1）、我市经济的持续发展，为房产业的持续发展提供了保证。
由于近年国民经济GPP增涨速度放慢，将会影响到房地产市场。从目前市场调查情况看，2006年可能投入市场项目30多个，投入市场面积140多万平方米。但我市商品房销售市场却在2007年下半年出现回落，有可能出现新的供应大于需求矛盾。
2）、政府对土地调控度加强，拍卖土地竞投现象将继续出现。
经营性土地供应将得到进一下控制，政府调控与市场调节互补效应逐步显现。经过政府对闲置土地的清理，一些规模不断做大，运营效益不断提高的房地产开发企业，手中囤积的土地数量开始下降，市场上的需求已开始逐渐凸现，招标、拍卖土地竞争激烈的现象将继续出现，而且绝大多数会是在大型开发企业之间竟价。
3）、2007年商品房价格预计将保持相对平衡，但应有一定升幅。
我市房地产市场经过多年发展，市场化程度较高，开发商的开发行为和购房者的消费行为都趋天理智与成熟。房价稳中有升应该是2007年总趋势。2007年总体上供给大于需求，仍属买方市场。一方面，在整体环境和配套设施上有较大优势、产品质量上升，地段优越的优质楼盘，市场价格将有一定的上升空间。另一方面，一些自身素质差，规划设计欠佳，推盘周期较长的项目，价格则会下降。
4）、二手房屋市场交易将继续保持畅旺
改革开放以来，我市实施住房私有化后，又出台了一系列促进住房改革制度的政策，使二手房市场日趋活跃，尤其是2005年开始实施的住房货币化补帖制度，更加促使二手房市场的发展。从2006年开始，其效果更加明显，预计2007年二手房市场将更加畅量旺，二手房交易的活跃也将推动商品房市场的发展。
5）、外来人口购房将进一步扩展，继续支撑我市房地产市场的繁荣。
随着我市城市幅射力的减弱，周边城市竞争力的加强。需要采取更有力的措施推广长春城市品牌，吸引外来人口购买商品房。
5.2市场定位
基于以上分析，我们建议给予“悠游部落”以下市场定位：
1） 将项目建设成为中档商住两用式住宅。项目定位中等市场，着眼长春市青年置业者及毕
业大学生，努力打造优化服务的住宅。
2） 采用多种经营模式。鉴于该项目规模不是很大，住宅部分基本可以全部出售，其余可以
出租模式，这样可以实现短期目标和长期经营的结合，具体的比例将在效益分析中解释。停车场车位由于项目特点，应当采用与住宅配套销售的方式，以充分利用有限的车位资源。俱乐部会所及餐饮娱乐的商业部分应当实行更加商业化的运作，充分利用客户资源，本着为客户服务的观念，实现应有的收益。
3） 开发小户型。项目应着重于小户型的开发，重点为一居和二居，面积介于40—80平方米
之间。
4） 实行中高档租售价格。建议项目平均预售价格为6000元/平方米，且实行总价制。平均
出租价格为1000元/平方米/年。
5） 注重项目后期的管理和服务，做好市场开发，实现企业的长期战略目标。
5.3营销广告策划
当今社会飞速发展，各个城市人才聚集，教育文化底蕴的提升，使学生完成10多年苦读生涯后，投身社会竞争如此激烈。在今后面临刚毕业或是已经从职多年的大学生以及年轻置业者，解决最为重要和追求的问题，便是要有属于自己的住房。也许奋斗十年才能换来梦寐的家园，而今便可以享受到最为合理舒适和充满魅力的自由空间。
“悠游部落”便是专门为这些有志青年设计的美观个性、经济适用的小户型嘉所！
1、目标定位
年龄在25-35之间的年轻置业者，刚毕业文化程度较高的大学生研究生，月收入在2000元以上的上班青年。
2、广告主题
“悠游部落”——个性化小户型设计，只为当今年轻置业者量身定做！
“悠游部落”——属于花样年华的我们，属于畅想的自由国度，在自我驰骋的七度空间里，设计美好的安乐窝，寻找属于自己的一片天堂领域！
3、广告创意
“七度空间”之“悠游部落”：
一度：深居朝阳区红旗商圈腹地，地理位置天资优越。
可畏出行驰骋，购物任意的绝势之地！
二度：数十条公交路线，应有尽有的商业配套设施，
交通四通八达，享尽无限乐趣的欢乐家园！
三度：个性化的户型设计，极具魅力创意的空间，
经济布局，方便适用，畅想快乐人生！
四度：高举架立体空间设计，平措结合的设置，平层独搁，
上卧居士，立体措层，彰显个性化突破设计！
五度：户户朝阳，大开间落地窗，正南正北，充分吸取阳光养分，
统一地热完善化设施，冷热供水，匹配享乐主义！
六度：健身会所，餐饮娱乐一体化的休闲繁华街区，
足以让日辛工作的你松缓压力，重振士气！
七度：大面积绿化景观带，喷泉及个性软景，音乐广场，
享受面朝大海，春暖花开，领略繁华盛世，悠游部落！
选择最适合自己的，才是最好的！
“悠游部落”让你览尽所有为之动心的一切，
站在绝版领地，欲与天公试比高！
6、物业管理策划
6.1物业公司设立
该项目由宝林物业管理公司进行物业管理。
宝林物业管理公司组织机构图
宝林公司董事会
宝林公司总经理
物业管理公司经理
办公室
经营发展部
财务部
各小区物管（处）经理
房管维修部
保安部
清洁环保部
计算机管理中心
人力资源部
6.2物业管理方案设计
宝林物业管理公司的经营发展思路是战略思想的体现，在宝林现有的物业基础上，将实施以企业化运作、专业化服务、社会化概念、服务型（细节化）、经营型（商业化）为主题的企业战略思路:
1、企业化运作（机构）：宝林物业管理公司将建立完整的以现代企业管理和企业运行方式进行运作的机构，它将以企业经营和企业提供的有效服务来实现企业的经济利益和社会效应。它现阶段将以在宝林集团领导下的、物业管理公司经理负责制的形式实施企业的正常运作。
2、专业化服务（技术）：宝林物业管理公司在企业运作的前提下，将为业主们提供专业化的服务，使物业管理公司在招聘员工时就以专业需要来考虑岗位，公司的绿化工、维修工、计算机中心、保安人员等（包括保洁人员的专业培训）均将以专业的技能为业主提供服务。岗位的设立以专业要求作为基本条件，不具备专业水准将是员工下岗的重要原由。
3、社会化概念（网络）：宝林物业管理公司将以社会化概念发展社会网络化经营，建立一条与社会各种服务相通的网络化运作，比如：家政服务、出租车服务、桶装饮用水服务等等。在住宅小区内形成小氛围社会化的同时，与社会大环境息息相通，利用社会网络使得小区的服务更完善。这种社会化概念的提出，将使业主们不再有“禁地”的感觉，它既有小区的服
务个性要求，又有社会网络的共性特点，在小区管理模式上提出了更高的要求，使得小区业主享受到更完备、更多样化的服务。
4、服务型（细节化）：宝林物业管理公司的所有工作均围绕着“为业主服务”的中心主题，在我们日常的服务工作中，着重提出“细节化服务”的概念，公司的服务将更多考虑人性化服务，服务方式也将通过计算机中心的控制变“有求必应”为“主动服务”，业主档案、维修记录、便民服务等（包括业主生日电话祝贺、重要事提醒等）更细节化。公司的运作方式，将以程序化固定下来，比如：维修服务的程序，设立从敲门入室到维修过程、清理现场、带走垃圾、填写回单、出门道别、计算机归案一整套方法和要求，这种程序化管理将把小区内的服务过程中每个细节内容固定起来，要求每个岗位每个员工均按照各自岗位的服务程序完成工作，并以遵守工作程序要求作为员工考评的基本标准，这个标准将是“星级员工”的重要考评依据（“星级员工”考评及晋级办法方案将在另案提出），以此作为激励员工努力工作的方式之一。
5、经营型（商业化）：物业管理是微利行业，目前全国大部分同类企业处于亏损或亏损的边缘，除了社会经济的发展和居民收入水平不平衡外，更重要的是没有利用好物业管理行业特有的上下游资源。目前虽然上海、深圳等城市的物业管理企业提出了商业化运作的思路，但仍有诸多的局限性。宝林物业管理公司将在利用物业管理企业的上下游资源方面作出有益的探索，并以此资源实行商业化运作，改变目前宝林物业公司的亏损局面，我们首次在物业管理公司的机构中设“经营发展部”，此部门的主要任务除了为小区业主提供特约服务外，将着重承担物业管理公司对外部的业务营销工作。一个小区集中了数百户居民，是民用品企业看好的终端市场，商业企业之所以采用邮寄方式散发DM宣传单，纯是迫不得已而为之，而小区若有专门的经营部门，将既方便居民获得商业信息，又满足商业企业的宣传需求，而物业管理公司也能获得相应报酬以弥补管理经费的不足，一举多得，何乐不为？比如在小区内设固定式广告牌，既可美化小区环境，又可创收。所以物业管理公司的“经营发展部”是专门开发上下游资源的部门，将成为物业管理公司重要的创收角色。 宝林物管服务程序图
物业管理公司经理 保安消防服务 清洁环保服务 绿化养护服务 办 公 室 交通泊车服务 房屋代管服务 家政服务
计算机控制中心 装饰工程服务 代缴各项费用服务 车辆保养服务 专 项 服 务 家电维修服务 书刊信件订购收发 体育健身 特 约 服 务 小型超市 美发美容 托儿所 小区厨房 便 民 服 务 公共商务馆舍 小型诊所 储蓄所
宝林物业管理公司在发展中树立和提升自己的品牌，完善自身的服务功能。形成社会化网络，是宝林物业管理公司参与市场竞争的基本目标。这目标的实现标志是通过竞争委托管理占领市场。宝林物业管理公司在市场的竞争中将由单纯的住宅小区物业管理逐步向酒店物业管理、写字楼物业管理、高档住宅物业管理、工业厂房物业管理、仓库物业管理、商场物业管理等方向发展。物业管理在中国是新兴产业形态，在各城市具有庞大的物业基础，人们
对物业管理的社会需求会随着社会经济的发展而愈加强烈，并且随着物业管理的发展，物业管理的产业化生产方式必将形成。
宝林物业管理的专业化是德州市场经济发展到一定水平，社会化分工达到一定程度的产物，也是物业管理市场化的必然结果。未来的物业管理将由专业性公司来完成，那么，在此发展过程中，宝林公司从一开始就应用前瞻的市场眼光和产业化思维来运作，利用物业管理的上下游资源，通过物业管理的市场化、专业化和品牌化等方式，将物业管理作为一种产品来进行产业化生产，从而实现物业管理资源的优化配置，提高现代化管理水平。可以肯定：随着宝林物业管理公司的市场化进程的推进及物业管理产业化的形成，将反过来有力地推动宝林集团的房地产项目的发展，使宝林集团的两个主业项目既分业经营，又相得益彰。
7、结论及建议
7.1可行性研究结论
上述分析和财务效益评估的结果表明，本项目的投资财务内部收益率、财务净现值能较好满足目标投资收益率的要求。本项目也具有贷款偿还能力和资金平衡能力，抵抗市场变动风险的能力较强。同时，该项目在国民经济评价和环境评价中都被证明可行。
评估结果表明，该项目可行。
1、当前所面临的状况
1）、商业用房投资势头强劲
2006年，长春市商业地产呈现出强劲的投资势头，装饰建材城、花园市场、装饰建材交易中心、物流交易中心、商业城等一批项目陆续投入市场。2007年我市商业用房在建施工面积达308766平方米，同比上年增加106237平方米。占全年在建商品房施工面积15%，比上年增加7.2%。
2）、二手房市场增长较快，连动商品房市场销售快速增长。
衡量一个城市房地产是否健康稳定发展，二手房市场是否火爆是一个重要标志。2006年，长春二手房市场已开始步入高发展期，本年同比上年增长88.1%，快速上涨极大地拉动了商品房市场。
3）、外来人口购房成为我市房地产市场的主力军。
外来人口购买我市商品房，近三年来增长速度不断加快，2003年外来人口购商品房123880平方米，2004年购商品房262745平方米，2005年购商品房267965平方米，2006年达到474836平方米，同本地人购房比例为32%、68%。外来人口购买商品房极大地促进了我市商品房市场的发展，为城市经济快速增长做出了贡献。
2、当前应采取的主要对策
1）应先利用好内资
从当前我国投资、储蓄和外汇储备来分析,均没有大量利用外资的必要。要利用外资首先要利用好内资。为此,要加速金融体制改革与创新,加速银行商业化进程,健全资本市场,尤其是证券市场,增加金融产品种类,扩宽储蓄转化投资渠道;应允许私人以基金会的组织形式参入金融活动,增强市场活力,充分利用好内资。金融改革开放,首先要对内开放,老百姓不能只有存款权,没有贷款权;要拓宽直接投资渠道,丰富股票、债券等的发行品种,只有通过多样化的投资渠道,方能使储蓄有效地转化为投资,变高储蓄率为高投资率,充分利用我国的外汇储备,确保资本金这一稀缺资源在我国不闲置浪费,而得到合理配置和利用。在内资得到合理、充分、有效利用的基础上,经济建设所需资金缺口再由外资弥补。
2）实行市场一体化原则
市场经济的实质是竞争经济,各参与主体应机会均等地参与公平竞争。优惠待遇、超国民待遇,违背了市场公平竞争原则,使各参入主体不能均等地按统一市场价格取得生产要素和出售商品,并公平地承担各种税负。因此,我国必须逐步取消外资的各种优惠待遇,实施市场一体化原则,这也有利于我国早日加入世贸组织(WTO)。因为,WTO要求成员国对内外企业要一视同仁。现在外资企业在经济特区头三年免税,以后只要纳15%的所得税,而在其他地区均为33%,从1998年4月1日起,合资企业进口生产设备不再享受免税待遇。这样,可以将外资企业投资行为引向更加成熟和合理。因为,一个法制健全、稳定、公平有序的市场环境对外商直接投资的吸引力远远超过短期内对外资的优惠政策。二战后,发达国家之间的相互直接投资的增长速度远远超过其对发展中国家投资的增长速度就是例证。
3）按我国产业政策利用外资,改变目前产业结构和地区结构的失衡状况今后利用外资都应符合我国的产业政策和地区投向。
A、引进外资,要着重于提高引进技术的质量,优化产业结构,应大力引进深加工工业和技
术密集型项目,如电子、机械、仪器仪表、工业设备、医药、建材等。努力实现向技术含量高、附加值大的项目转移,改变目前一般加工工业和劳动密集型企业占主导地位的局面。
B、引导外资投向农业、交通、能源等基础产业,投资于化工、机械、汽车等支柱产业,计算机、通讯等高新技术领域和国有企业的技术改造项目。
C、适当放宽外资进入第三产业的限制。目前外资准入自由化已成为世界经济发展的趋势,我们应顺应这种潮流,引进外资投入,以促进我国产业结构的合理化和高级化。近年来,我国金融、保险、外贸、商业、通讯、航空、运输等第三产业虽然有部分外资进入,但限制很严,开放度很低;应有计划,有步骤适当放宽,促其深化改革,使我国利用外资投向结构合理化。
D、加快中西部的引进外资工作一要改善中西部地区的投资环境,改善其能源、交通、通讯等基础设施的建设。二要适当扩大中西部地区开放范围和幅度,可利用中西部地区劳动力多,资源丰富等特点,来引导外资企业中的劳动密集型产业和一般加工工业投向中西部。一些以某种资源为基础的初加工和深加工的大型项目,也可以逐步向中西部地区转移。三要在政策上对中西部地区实行优惠,放宽其引进外资的审批权限。
E、重视我国投资软环境的改善近廿年来,我国投资硬环境得到了很大改善,筹集了大量资金加强了基础、交通运输和通讯设备都取得了很大的进步。当前投资环境存在的主要矛盾已从硬环境转向软环境,一些政府或执法部门或多或少地存在着对外资企业乱收费、乱摊派、乱干预和乱执法等现象。外资企业,特别是一些外资企业,特别是一些跨国公司或大财团,他们大多来自市场经济国家或地区,熟悉和习惯于法制化经济,对于上述人为形成的不良投资环境大多望而怯步,影响我国合理利用外资,应注重加以改善。
7.2开发建设计划
1、对未来购房趋势的分析及评价
从上述分析可以看出，房地产业将面临着较严峻的局面。那么房地产业会不会停步不前了呢？答案是否定的。中国经济增长离不开房地产业的发展，每年房地产拉动经济增长15%，加上建材，大概能达到30%。暂时的低靡，只能说明房地产正在从感性开发向理性开发转变。不利影响不是绝对的，任何不利中都会悄悄地蕴藏着难得的商机。随着社会保障体制的逐渐完善，人们对未来的预期信心会不断增强，即期消费逐渐活跃，将会有越来越多的人群有能力购房置业，房地产的发展前景应该会被看好，未来的房地产开发会向三个方向挺进。
（1）“经”而“精”的复合型的社区将成为市场主导。
2006年，建设部将继续加大对经济适用房的建设力度，以满足更多普通百姓的购房需求。因此，有着广泛市场的中低档商品房将会被消费者看好。作为房地产商，开发具有市场化的产品相对风险会少一些。由于开发经济适用房投资收益率相对较小，所以规模开发将是获利的一张王牌，开发商要真正以消费者为本，房子宁可小，但要精，要提高住宅产品的科技含量，提升住宅产品的舒适度和健康度，提高其文化含量和文化品味。“经”而“精”的住宅不仅适宜居住，同时也是投资置业的首选目标。
（2）别墅类住宅的春天即将来临。
尽管国家三令五申限制高档住房的建设，在市场经济中有时要运用一下逆向思维来思考问题。当一些房地产商纷纷将目光投向了经济适用房的时候，高档居住区的产量会相应减少。而城市发展中不断涌现的新贵们，他们不会满足现有的住房条件，而将目光定格在环境优雅、居住舒适、安全可靠、绿色环保的新型高档居住区。作为10%的成功人士，他们有着较高的文化素养，对生活有着自己独到的见解，文化品味较高，所以那些有着浓浓的文化底蕴与高雅的艺术风格的别墅作品会是他们的选择。
（3）商铺将成为新的投资热点。
2006年全国各地普遍出现商铺的投资热潮，目前上海商铺的平均回报率达到8%到10%。由于商铺的抗跌性和抗波动性优于住宅房，通常大部分的商铺会越用越升值，所以将商铺做为一种绩优的投资工具，它的投资效果将会逐渐显现。对于商铺结构设计应配合不同业态的特殊要求，在总体布局上进行详细论证，力争在规划阶段就趋于理性。
总之，房地产的暴利时代已经过去，只有真正能够解读国家宏观经济政策，并将其转化为正确的决策者，才能成为下一周期赢利的胜利者。
2、宏观经济政策的影响
中国经济一直是政府主导下的市场经济，产业发展主要控制在政府手中。改革开放以来，房地产的两次飞跃，都得利于政策的有力支撑。旧城区改造，掀起了房地产开发的高潮；取消福利分房，实行货币分房，使房地产业又一次出现了空前的繁荣，一时间商品房、经济适用房遍地开花。
解读近两年来国家相继出台的宏观经济政策，其目的都是在保证国民经济健康、持续、协调发展，避免因房地产等行业过度投资，对国民经济带来潜在风险和不确定因素。
1）首先《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的出台，将土地从政府划拨转变成竞拍获得，使土地划拨由行政管理，转化为由市场完成土地使用权交易。其次《城市房屋拆迁估价指导意见》的影响。以往城市房屋拆迁估价是由政府指定的评估部门评估，该意见出台后，拆迁估价机构的确定采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签的方式确定，同时拆迁补偿金额也有所提高。如果说上述两项规定已经将房地产开发的成本与费用提高，那么中国人民银行发布的《关于进一步加强房地产信贷的通知》，更是对房地产开发迎头一击。该通知对土地储备贷款的发放、建筑施工流动贷款、房地产信贷、个人住房贷款等都做出了很多严格的规定，该通知的出台对我国房地产市场、商业银行房地产信贷业务甚至整个宏观经济都会带来不可忽视的影响。
对房地产影响最大的两个因素就是土地和资本，三大政策的相继出台，不能不说给火热的房地产界泼了一盆冷水。从长春市一季度统计数据可以看出，住宅投资金额同比下降76.8%，可见多数房地产商采取的是观望的态度。从上述分析得出的结论是房地产的门坎将会提高，这就会迫使一些信誉差、实力不足的中小开发商面临难以逾越的政策障碍。但是一些开发理念先进、实力雄厚、信誉好的品牌开发商将有更广阔的发展空间。
2）、存量房上市交易的影响
2006年初，房地局决定，暂停征收营业税、物业维修基金等，使二手房交易税金下调
5.5%，同时办理二手房贷款业务和转按揭业务，这样的政策极大地刺激了二手房交易市场。从长春市今年1-3月份房屋交易指数看，增量房与存量房比例为1：0.77，成交面积同比增长4成，成交金额同比增长42%。由此可见存量房住宅交易十分活跃，呈现量与价双双走高的态式，存量房的走强，从某种意义来讲，占据了一部分增量房的市场。
3）、集资建房的影响
2006年9月，省直住房制度改革办公室下发通知，允许省直机关各单位利用自有土地，开展集资合作建房，并享受经济适用住房政策。构成集资合作建房的成本中，土地和政府行政性收费减免部分资金，由于开发成本低，且不以赢利为目的，同商品房相比，房价非常低。一些单位内部职工购买后剩余的部分，以略高于成本的价格向市场转化。该项制度的出台，会给商品房的销售带来一定影响。
7.3规划发展建议
1、我市房地产市场存在问题
1）、土地价格的快速增涨与商品房价格的稳步发展形成了明显的矛盾。
近几年来，我市土地市场价格上升幅度极大，尤其是实行土地供给体制改变后，竞
拍价格一路走高，对商品房成本产生了极大的影响，带来了极大的销售风险。而商品房价格由于市场供求关系比较宽裕，商品房价格一直处于平缓的上升趋势，为了消化土地价格上升所占用成本的比重，开发商只能采取住宅保本或微亏，用提高营业用房售价来赚钱，长持下去，将会对商业房产带来极为不利的影响。
2）、原材料价格波动的不确定性加大了房地产市场的风险。
房地产业上游产品如钢铁、水泥、煤、电等价格上涨，对房地产市场影响甚大。如2006年下半年页岩砖由0.14元/匹涨至0.21元/匹，致使商品房成本每平方米上涨15元左右。
3）、受国家宏观调控影响。
我市房地产开发投资、销售在2007年下半年受到明显影响，出现减缓趋势。尤其是银行实行紧缩政策，提高存款准备金利率，将房地产开发项目资本金提高15个百分点，使房地产开发企业贷款受到限制。
4）、商品房开发结构性矛盾仍然存在，影响房地产市场发展。
2006年我市商品房开发中，存量房有一定比例减少的下半年空置房又有所增加，尤其是大型商业用房对房地产市场容量造成了一定的压力。
2、2007年我市房地产市场预测
1）、我市经济的持续发展，为房产业的持续发展提供了保证。
由于近年国民经济GPP增涨速度放慢，将会影响到房地产市场。从目前市场调查情况看，2006年可能投入市场项目30多个，投入市场面积140多万平方米。但我市商品房销售市场却在2007年下半年出现回落，有可能出现新的供应大于需求矛盾。
2）、政府对土地调控度加强，拍卖土地竞投现象将继续出现。
经营性土地供应将得到进一下控制，政府调控与市场调节互补效应逐步显现。经过政府对闲置土地的清理，一些规模不断做大，运营效益不断提高的房地产开发企业，手中囤积的土地数量开始下降，市场上的需求已开始逐渐凸现，招标、拍卖土地竞争激烈的现象将继续出现，而且绝大多数会是在大型开发企业之间竟价。
3）、2007年商品房价格预计将保持相对平衡，但应有一定升幅。
我市房地产市场经过多年发展，市场化程度较高，开发商的开发行为和购房者的消费行为都趋天理智与成熟。房价稳中有升应该是2007年总趋势。2007年总体上供给大于需求，仍属买方市场。一方面，在整体环境和配套设施上有较大优势、产品质量上升，地段优越的优质楼盘，市场价格将有一定的上升空间。另一方面，一些自身素质差，规划设计欠佳，推盘周期较长的项目，价格则会下降。
4）、二手房屋市场交易将继续保持畅旺
改革开放以来，我市实施住房私有化后，又出台了一系列促进住房改革制度的政策，使二手房市场日趋活跃，尤其是2005年开始实施的住房货币化补帖制度，更加促使二手房市场的发展。从2006年开始，其效果更加明显，预计2007年二手房市场将更加畅量旺，二手房交易的活跃也将推动商品房市场的发展。
5）、外来人口购房将进一步扩展，继续支撑我市房地产市场的繁荣。
随着我市城市幅射力的减弱，周边城市竞争力的加强。需要采取更有力的措施推广长春城市品牌，吸引外来人口购买商品房。