律师：国内三家主要司法案例数据库比较
我国司法案例数据库目前主要有北大法宝、天同、法律家三家司法案例数据库提供商。我对三家的案例数据库均进行了安装和使用。通过对以上三家法律专业案例数据库及图书出版情况进行介绍，并针对案例库案例来源、数量、质量、原创性、内容等方面进行相关比较，供法律同行们参考。
一、案例来源及数量
1. “北大法宝”的司法案例数据库名称为《司法案例数据库》。案例来源为《中国审判文书网》等公布的司法案例，案例实际数量基本与《中国审判文书网》公布的案例数量相同，内容为裁判文书原文。
2. “天同”的司法案例数据库名称为《司法案例数据库》，案例实际数量基本与《中国审判文书网》公布相同，内容为裁判文书原文。
“天同”另一数据库产品为“天同码”案例图书系列。案例来源为“二最高”院发布的指导性案例和典型案例，“二最高”院《公报》发布的案例，《人民司法案例》发布的案例，其他书籍刊物上刊登的案例等，案例数量约为五千余例。
3. “法律家”司法案例库名称为《中国案例裁判文书检索》，案例实际数量基本与《中国审判文书网》公布相同，内容为裁判文书原文。
“法律家”另一数据库产品为《指导案例审判规则库》。案例来源与“天同”案例图书系列基本相同，案例数量约为二万余例。
二、案例加工处理
1. “北大法宝”的《司法案例数据库》中绝大部分案例为法院的裁判文书原文，其中约一万例案例进行了部分内容的整理、分类，提炼出“核心术语”“争议焦点”“案例要旨”等案例核心内容。
2. “天同”的天同码图书系列，其将“二最高”院系统及各地法院、检察院发布的案例原文进行了归纳整理、分类，但是并未对案例内容进行原创加工、编写，提炼出“标题”“副标题”“实务要点”“案情简介”“法院认为”等案例核心内容。其图书由法律出版社出版发行。
3. “法律家”系列产品的主要数据库《指导案例审判规则库》。其将数据库中的案例进行了整理，提炼出该案的“争议焦点”“审判规则”“审判规则评析”等
内容，并进行了评述。
三、案例分类及编码
1. “北大法宝”《司法案例数据库》按照最高法院公布的案由对案例进行了归类。同时按案例的来源和时间顺序对案例进行编码，称为“法宝引证码”。
2. “天同”图书出版的案例借鉴西方法律公司的“钥匙码”编码方式，对案例进行了编码，称为“天同码”，其编码规则主要依据刊载案例的出版物进行了分类编码。对于案例的参照效力，可以依据“天同码”中含有的案例来源标识进行判断。
3. “法律家”同样借鉴西方法律公司的“钥匙码”编码方式，对案例进行了编码，称为“中法码”，其编码规则主要依据案例本身的法律系统门类进行了编码。对于案例的参照效力，划分为星级进行区分。
四、案例内容
1. “北大法宝”《司法案例数据库》中对裁判文书原文进行加工编写的内容有：核心术语、争议焦点、案例要旨。“核心术语”概括了案例涉及的法律点及事实关键词；“争议焦点”概括了双方争议的核心点及裁判结果；“案例要旨”概括出案例的核心法律点。以上内容均为基本概念或法律规定，未对案例进行论述分析。
2. “天同”图书系列中对案例裁判文书原文进行归纳和整理。内容包含：标题、副标题、实务要点、案情简介、法院认为等内容。其中，“标题”为对核心焦点的提炼；“副标题”对主标题进一步扩展阅读；“实务要点”为本案例的核心要点，是其重点内容；“案情简介”加工提炼本案例事实，反映案件纠纷发生的原因和过程；“法院认为”基本为裁判文书原文中内容摘录。
3. “法律家”《指导案例审判规则库》内容主要包括：“主标题”“审判规则”“基本案情”“争议焦点”“裁判结果”“审判规则评析”“适用法律”“专著与论文”等。其“主标题”概括案例的核心法律点；“审判规则”将案件中的各种事实状态整理归类到一定的法律规范之下，为案例的核心内容，但是有的案例不够准确；“审判规则评析”对该审判规则进行理论评析，但是案例分析深度不够；“适用法律”汇总了案例中所适用的法律法规及修订情况；“专著与论文”相关法律要点的书籍论文标题，但是不够全面。另外还有“裁判文书”“同类案例”
五、案例对比
现选取一个三家均有的刊登在《最高人民法院公报》2015年第1期（总第219期）上的最高人民法院终审的案例，具体看一下三家的异同。
以下为三家数据库或者图书中的原文主要内容，按原文格式摘录。
案例名称：成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案。
1. 北大法宝—《司法案例数据库》
【权责关键词】
无效 撤销 委托代理 实际履行 违约金 恢复原状 支付违约金 不可抗力 基本原则 第三人 鉴定意见 反证 新证据 关联性 合法性 质证 财产保全 诉讼请求 变更诉讼请求 增加诉讼请求 反诉 中止审理 开庭审理 申请再审 执行
【核心术语】
预约 本约 单方解除 约定解除 法定解除
【争议焦点】
1. 当事人之间订立的合同是预约还是本约应如何来界定？
2. 当事人之间未对单方解除合同作出约定，也不存在法定解除情形，一方当事人要求单方解除合同，能否获得支持？
【案例要旨】
预约，即“约定将来订立一定契约的契约”。通常，人们把将来要订立的契约称为本约，而以订立本约为其标的合同便是预约。因实际中预约的形态多种多样，仅根据当事人合意内容上是否全面，并不能准确的界定预约和本约。因此，界定当事人之间订立的合同是预约还是本约，不能简单孤立的仅凭借双方之间订立的协议来加以认定，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商甚至具体的履行行为等事实，从中探寻当事人的真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确的界定。
《合同法》第九十三条、第九十四条规定了合同解除的法定解除和约定解除两种情形。当事人之间未对单方解除合同作出约定，即当事人不享有约定解除权，此外，其也不存在法定解除情形，因此，一方当事人要求单方解除合同的，不能
2. 天同—《天同码》
副标题：
预约合同签订后，双方间是否成立事实本约的认定——当事人之间虽只签订预约性质合同，但嗣后一方履行主要义务，对方接受的，应认定双方之间成立事实本约关系。
标签：
合同解除 预约合同 本约 事实本约
案情简介：
2006年，实业公司与通讯公司签订购房协议，约定了房屋位置、面积及价款，同时约定“待购房合同签订时，已支付1000万元定金自动转为购房款”。随后，实业公司交付房屋。2008年，实业公司取得该房屋产权证。2009年，双方就场地使用权、过户税费、付款分期等问题反复磋商，未达成一致。2010年3月，实业公司发出合同解除函。同年5月，通讯公司诉请继续履行。
法院认为：①预约是指将来订立一定契约的契约。仅根据当事人合意内容上是否全面，并不足以界分预约和本约。判断合同系预约还是本约的根本标准应系当事人意思表示，即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约内容与本约已十分接近，即便通过合同解释，从预约中可推导出本约全部内容，亦应尊重当事人意思表示，排除此种客观解释的可能性。本案中，案涉购房协议明确约定了房屋位置、面积和价款，具备正式房屋买卖合同主要内容，可直接据此履行而无须另订本约，但当事人在协议中又约定继续磋商及自动失效条款，表明当事人一致认为在付款方式等问题上需进一步磋商，并明确在将来订立一新合同，以最终明确双方之间房屋买卖法律关系具体内容，故仅就案涉购房协议而言，其性质应为预约。②但对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅凭一份孤立的协议即简单加以认定，而是应综合审查相关协议内容及当事人嗣后为达成交易进行的磋商甚至具体的履行行为等事实，从中探寻当事人真实意思，并据此对当事人之间法律关系性质作出准确界定。本案中，当事人在签订购房协议时，通讯公司已实际交付定金并约定在一定条件下自动转为购房
款，实业公司亦接受通讯公司的交付，在签约后交付房屋，通讯公司亦接受该交付。而根据购房协议的预约性质，实业公司交房行为不应视为对该合同的履行，在当事人之间不存在租赁等其他有偿使用房屋的法律关系情形下，实业公司该行为应认定系基于与通讯公司之间的房屋买卖关系而为的交付。据此，由于实业公司在该房屋买卖关系中的主要义务就是交付案涉房屋，根据《合同法》第36条、
第37条规定，可认定当事人之间达成了买卖房屋的合意，成立了房屋买卖法律关系。③因本案不具备单方解除合同的法定解除情形，故实业公司发出解除函，通讯公司在法定期间内通过起诉方式提出异议，该解除函不产生解除合同效力，故通讯公司要求继续履行的诉请应予支持。
实务要点：
认定当事人之间形成本约还是预约，不能仅依协议约定，而应综合审查相关协议约定内容及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关履行行为等事实，从中探寻当事人真实意思，并据此对当事人之间法律关系性质作出准确界定。
案例索引：
最高人民法院（2013）民提字第90号“某通讯公司与某实业公司等房屋买卖合同案”，见《成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案》（审判长辛正郁，代理审判员司伟、沈丹丹），载《最高人民法院公报·裁判文书选登》（201501/219：11）。
点评：
提审一改原审对合同性质认定，从事实本约角度廓清迷雾，理据丰赡。近年来少见优秀裁判文书之一。司法智慧，不外如此。
3. 法律家—《指导案例审判规则库》
【主标题】
房屋处分权不能对抗房屋买卖负担行为
【中法码】
房地产法→房地产交易制度→房地产转让→商品房预售→预售合同→合同性质
【审判规则】
1. 买受人与出卖人签订购房协议书，对出卖人向买受人出售房屋的位置、
面积及价款等内容做出约定，亦约定双方另行磋商确定购房合同内容及付款方式等事项。虽该购房协议书已包括了房屋买卖的基本事项，但双方订立该协议书的真实意思表示为在将来另行订立房屋买卖合同，故该购房协议书的性质为预约合同。
2. 购房协议书签订后，买受人向出卖人交付定金，出卖人向买受人交付，同时买受人接受了房屋。因交付房屋并非买受人应履行的预约义务，且出卖人无义务基于其他约因关系向买受人交付房屋。因此，应认定买受人与出卖人具备房屋买卖的合意，双方形成房屋买卖合同关系。
3. 买受人与出卖人签订购房协议书后，按照约定向出卖人支付定金，接受买 卖房屋，获得买卖房屋控制权。同时买受人为订立房屋买卖合同积极与出卖人磋商。因房屋买卖合同效力不受房屋处分权约束，非因法定或者约定事由，出卖方无权单方解除买卖合同。
【基本案情】
略
【争议焦点】
1. 买受人与出卖人签订购房协议书，对房屋位置、面积及价款等信息做出 约定，同时双方亦做出另行磋商确定购房合同的内容及付款方式的约定，该购房协议书的性质是否为预约合同。
2. 约定买卖房屋未办理所有权变更登记，但是房屋已经交付的，出卖人有 否权利解除购房协议书。
【审判结果】
略
【适用法律与法律修订】
略
【审判规则评析】
1. 契约自由是法律赋予民事主体的基本权利，民事主体可以自由选择合同的内容与形式等，预约为合同的一种。所谓预约，是指约定将来订立一定合同的契约。预约与本约相对，相较于本约而言，预约最大的特点为以将来订立合同为标的。当事人既可以在预约中订立详尽的预约条款，亦可仅约定日后协商决定本约内容。如预约条款比较详尽，则预约的内容可能与本约相似，此时应根据双方
当事人的真实意思和合同的真实目的判断合同性质。若当事人订立合同的标的为将来再订立新合同的行为，那么即使本合同的内容与将要订立的合同基本相同，亦应将本合同认定为预约。同时，当事人订立预约后，双方的法律关系不能仅凭预约认定，还要对当事人的负担行为等情况进行综合分析，最终确定当事人之间为预约还是本约法律关系。
买受人与出卖人就房屋买卖事宜订立购房协议书，该协议书中明确约定了买卖房屋的位置、面积及价款等基本信息，即已具备了房屋买卖合同所需的基本信息。但双方在购房协议书中同时约定，双方应就购房合同及付款方式等问题在本协议的原则下进行具体再磋商。据此，虽购房协议书具备了房屋买卖合同本约的内容，但买受人与出卖人签订该协议的真实意思为在将来订立房屋买卖合同，故购房协议书的性质应认定为预约而非本约。
2. 在签订购房协议书时，买受人已支付了一定金额的定金，并约定该笔定金在一定条件下自动转为购房款，出卖人接受了买受人交付的购房款，且将房屋交付给买受人。出卖人交付房屋非为履行预约义务，且双方并不存在出卖人需向买受人交付房屋的其他约因关系。故应将双方交付和接受房屋的行为认定为对房屋买卖合同义务履行的行为，买受人与出卖人之间达成了买卖房屋的合意，形成了房屋买卖法律关系。
3. 依据合同法的相关规定，合同当事人享有解除合同的权利。合同的解除包括约定解除与法定解除两种情形，对此《合同法》第九十三条与第九十四条分别做出了规定。合同约定解除需双方当事人协商一致，或双方约定的解除合同条件成就；法定解除则需具备特定情形。一方当事人行使约定的合同解除权，应向相对人履行通知义务，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同行为的效力。对于提出异议的期限，相关司法解释规定：有约定的从约定，无约定的为合同解除的通知到达之日起三个月内。相对人在该异议期限内请求确认一方解除合同效力的，该解除合同行为不产生解除合同的法律效果。
买受人与出卖人就房屋买卖问题达成购房协议后，受让人按约向转让人支付了定金，并按约就订立房屋买卖合同与转让人进行积极磋商，亦具备履行协议义务的意愿与能力。双方在购房协议中约定该协议的解除条件为双方订立房屋买卖合同，但是买受人与出卖人并未实际订立房屋买卖合同，且购房协议不存在合同
目的不能实现等转让人享有单方解除权的法定情形。
另外，从物权法律制度方面考虑，虽然物权效力优先于债权，但是亦受到一定制约。处分行为有别于负担行为，解除合同并非对房屋所有权进行处分，合同的解除与否不涉及房屋所有权的变动，而只与当事人是否继续承担合同所约定的义务有关。
根据《物权法》第十五条规定的精神，房屋买卖合同成立后，所有权变更登记前，卖出人仍然对该房屋享有所有权。但是，卖出人受房屋买卖合同的约束，也即处分行为受负担行为的约束，其应当依约全面、实际履行其在房屋买卖法律关系项下的义务，这也符合《合同法》保障交易安全的基本原则。
六、结论
根据以上对北大法宝、天同、法律家三家案例数据库和书籍的内容的比较可以看出，“天同”多为对原案例裁判文书的原文的摘录。“北大法宝”与“法律家”内容较为丰富一些，其内容为对案例裁判文书原文进行了加工、提炼。“法律家”的审判规则评析更加多一些。
以上三家案例数据库在内容的丰富全面，观点的准确性，案例更新的及时性及法学理论的引用等方面还需要加强，与国外的三大判例数据库Westlaw International 、LexiNexis 、HeinOnline ，尚有很大的差距。
律师：国内三家主要司法案例数据库比较
我国司法案例数据库目前主要有北大法宝、天同、法律家三家司法案例数据库提供商。我对三家的案例数据库均进行了安装和使用。通过对以上三家法律专业案例数据库及图书出版情况进行介绍，并针对案例库案例来源、数量、质量、原创性、内容等方面进行相关比较，供法律同行们参考。
一、案例来源及数量
1. “北大法宝”的司法案例数据库名称为《司法案例数据库》。案例来源为《中国审判文书网》等公布的司法案例，案例实际数量基本与《中国审判文书网》公布的案例数量相同，内容为裁判文书原文。
2. “天同”的司法案例数据库名称为《司法案例数据库》，案例实际数量基本与《中国审判文书网》公布相同，内容为裁判文书原文。
“天同”另一数据库产品为“天同码”案例图书系列。案例来源为“二最高”院发布的指导性案例和典型案例，“二最高”院《公报》发布的案例，《人民司法案例》发布的案例，其他书籍刊物上刊登的案例等，案例数量约为五千余例。
3. “法律家”司法案例库名称为《中国案例裁判文书检索》，案例实际数量基本与《中国审判文书网》公布相同，内容为裁判文书原文。
“法律家”另一数据库产品为《指导案例审判规则库》。案例来源与“天同”案例图书系列基本相同，案例数量约为二万余例。
二、案例加工处理
1. “北大法宝”的《司法案例数据库》中绝大部分案例为法院的裁判文书原文，其中约一万例案例进行了部分内容的整理、分类，提炼出“核心术语”“争议焦点”“案例要旨”等案例核心内容。
2. “天同”的天同码图书系列，其将“二最高”院系统及各地法院、检察院发布的案例原文进行了归纳整理、分类，但是并未对案例内容进行原创加工、编写，提炼出“标题”“副标题”“实务要点”“案情简介”“法院认为”等案例核心内容。其图书由法律出版社出版发行。
3. “法律家”系列产品的主要数据库《指导案例审判规则库》。其将数据库中的案例进行了整理，提炼出该案的“争议焦点”“审判规则”“审判规则评析”等
内容，并进行了评述。
三、案例分类及编码
1. “北大法宝”《司法案例数据库》按照最高法院公布的案由对案例进行了归类。同时按案例的来源和时间顺序对案例进行编码，称为“法宝引证码”。
2. “天同”图书出版的案例借鉴西方法律公司的“钥匙码”编码方式，对案例进行了编码，称为“天同码”，其编码规则主要依据刊载案例的出版物进行了分类编码。对于案例的参照效力，可以依据“天同码”中含有的案例来源标识进行判断。
3. “法律家”同样借鉴西方法律公司的“钥匙码”编码方式，对案例进行了编码，称为“中法码”，其编码规则主要依据案例本身的法律系统门类进行了编码。对于案例的参照效力，划分为星级进行区分。
四、案例内容
1. “北大法宝”《司法案例数据库》中对裁判文书原文进行加工编写的内容有：核心术语、争议焦点、案例要旨。“核心术语”概括了案例涉及的法律点及事实关键词；“争议焦点”概括了双方争议的核心点及裁判结果；“案例要旨”概括出案例的核心法律点。以上内容均为基本概念或法律规定，未对案例进行论述分析。
2. “天同”图书系列中对案例裁判文书原文进行归纳和整理。内容包含：标题、副标题、实务要点、案情简介、法院认为等内容。其中，“标题”为对核心焦点的提炼；“副标题”对主标题进一步扩展阅读；“实务要点”为本案例的核心要点，是其重点内容；“案情简介”加工提炼本案例事实，反映案件纠纷发生的原因和过程；“法院认为”基本为裁判文书原文中内容摘录。
3. “法律家”《指导案例审判规则库》内容主要包括：“主标题”“审判规则”“基本案情”“争议焦点”“裁判结果”“审判规则评析”“适用法律”“专著与论文”等。其“主标题”概括案例的核心法律点；“审判规则”将案件中的各种事实状态整理归类到一定的法律规范之下，为案例的核心内容，但是有的案例不够准确；“审判规则评析”对该审判规则进行理论评析，但是案例分析深度不够；“适用法律”汇总了案例中所适用的法律法规及修订情况；“专著与论文”相关法律要点的书籍论文标题，但是不够全面。另外还有“裁判文书”“同类案例”
五、案例对比
现选取一个三家均有的刊登在《最高人民法院公报》2015年第1期（总第219期）上的最高人民法院终审的案例，具体看一下三家的异同。
以下为三家数据库或者图书中的原文主要内容，按原文格式摘录。
案例名称：成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案。
1. 北大法宝—《司法案例数据库》
【权责关键词】
无效 撤销 委托代理 实际履行 违约金 恢复原状 支付违约金 不可抗力 基本原则 第三人 鉴定意见 反证 新证据 关联性 合法性 质证 财产保全 诉讼请求 变更诉讼请求 增加诉讼请求 反诉 中止审理 开庭审理 申请再审 执行
【核心术语】
预约 本约 单方解除 约定解除 法定解除
【争议焦点】
1. 当事人之间订立的合同是预约还是本约应如何来界定？
2. 当事人之间未对单方解除合同作出约定，也不存在法定解除情形，一方当事人要求单方解除合同，能否获得支持？
【案例要旨】
预约，即“约定将来订立一定契约的契约”。通常，人们把将来要订立的契约称为本约，而以订立本约为其标的合同便是预约。因实际中预约的形态多种多样，仅根据当事人合意内容上是否全面，并不能准确的界定预约和本约。因此，界定当事人之间订立的合同是预约还是本约，不能简单孤立的仅凭借双方之间订立的协议来加以认定，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商甚至具体的履行行为等事实，从中探寻当事人的真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确的界定。
《合同法》第九十三条、第九十四条规定了合同解除的法定解除和约定解除两种情形。当事人之间未对单方解除合同作出约定，即当事人不享有约定解除权，此外，其也不存在法定解除情形，因此，一方当事人要求单方解除合同的，不能
2. 天同—《天同码》
副标题：
预约合同签订后，双方间是否成立事实本约的认定——当事人之间虽只签订预约性质合同，但嗣后一方履行主要义务，对方接受的，应认定双方之间成立事实本约关系。
标签：
合同解除 预约合同 本约 事实本约
案情简介：
2006年，实业公司与通讯公司签订购房协议，约定了房屋位置、面积及价款，同时约定“待购房合同签订时，已支付1000万元定金自动转为购房款”。随后，实业公司交付房屋。2008年，实业公司取得该房屋产权证。2009年，双方就场地使用权、过户税费、付款分期等问题反复磋商，未达成一致。2010年3月，实业公司发出合同解除函。同年5月，通讯公司诉请继续履行。
法院认为：①预约是指将来订立一定契约的契约。仅根据当事人合意内容上是否全面，并不足以界分预约和本约。判断合同系预约还是本约的根本标准应系当事人意思表示，即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约内容与本约已十分接近，即便通过合同解释，从预约中可推导出本约全部内容，亦应尊重当事人意思表示，排除此种客观解释的可能性。本案中，案涉购房协议明确约定了房屋位置、面积和价款，具备正式房屋买卖合同主要内容，可直接据此履行而无须另订本约，但当事人在协议中又约定继续磋商及自动失效条款，表明当事人一致认为在付款方式等问题上需进一步磋商，并明确在将来订立一新合同，以最终明确双方之间房屋买卖法律关系具体内容，故仅就案涉购房协议而言，其性质应为预约。②但对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅凭一份孤立的协议即简单加以认定，而是应综合审查相关协议内容及当事人嗣后为达成交易进行的磋商甚至具体的履行行为等事实，从中探寻当事人真实意思，并据此对当事人之间法律关系性质作出准确界定。本案中，当事人在签订购房协议时，通讯公司已实际交付定金并约定在一定条件下自动转为购房
款，实业公司亦接受通讯公司的交付，在签约后交付房屋，通讯公司亦接受该交付。而根据购房协议的预约性质，实业公司交房行为不应视为对该合同的履行，在当事人之间不存在租赁等其他有偿使用房屋的法律关系情形下，实业公司该行为应认定系基于与通讯公司之间的房屋买卖关系而为的交付。据此，由于实业公司在该房屋买卖关系中的主要义务就是交付案涉房屋，根据《合同法》第36条、
第37条规定，可认定当事人之间达成了买卖房屋的合意，成立了房屋买卖法律关系。③因本案不具备单方解除合同的法定解除情形，故实业公司发出解除函，通讯公司在法定期间内通过起诉方式提出异议，该解除函不产生解除合同效力，故通讯公司要求继续履行的诉请应予支持。
实务要点：
认定当事人之间形成本约还是预约，不能仅依协议约定，而应综合审查相关协议约定内容及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关履行行为等事实，从中探寻当事人真实意思，并据此对当事人之间法律关系性质作出准确界定。
案例索引：
最高人民法院（2013）民提字第90号“某通讯公司与某实业公司等房屋买卖合同案”，见《成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案》（审判长辛正郁，代理审判员司伟、沈丹丹），载《最高人民法院公报·裁判文书选登》（201501/219：11）。
点评：
提审一改原审对合同性质认定，从事实本约角度廓清迷雾，理据丰赡。近年来少见优秀裁判文书之一。司法智慧，不外如此。
3. 法律家—《指导案例审判规则库》
【主标题】
房屋处分权不能对抗房屋买卖负担行为
【中法码】
房地产法→房地产交易制度→房地产转让→商品房预售→预售合同→合同性质
【审判规则】
1. 买受人与出卖人签订购房协议书，对出卖人向买受人出售房屋的位置、
面积及价款等内容做出约定，亦约定双方另行磋商确定购房合同内容及付款方式等事项。虽该购房协议书已包括了房屋买卖的基本事项，但双方订立该协议书的真实意思表示为在将来另行订立房屋买卖合同，故该购房协议书的性质为预约合同。
2. 购房协议书签订后，买受人向出卖人交付定金，出卖人向买受人交付，同时买受人接受了房屋。因交付房屋并非买受人应履行的预约义务，且出卖人无义务基于其他约因关系向买受人交付房屋。因此，应认定买受人与出卖人具备房屋买卖的合意，双方形成房屋买卖合同关系。
3. 买受人与出卖人签订购房协议书后，按照约定向出卖人支付定金，接受买 卖房屋，获得买卖房屋控制权。同时买受人为订立房屋买卖合同积极与出卖人磋商。因房屋买卖合同效力不受房屋处分权约束，非因法定或者约定事由，出卖方无权单方解除买卖合同。
【基本案情】
略
【争议焦点】
1. 买受人与出卖人签订购房协议书，对房屋位置、面积及价款等信息做出 约定，同时双方亦做出另行磋商确定购房合同的内容及付款方式的约定，该购房协议书的性质是否为预约合同。
2. 约定买卖房屋未办理所有权变更登记，但是房屋已经交付的，出卖人有 否权利解除购房协议书。
【审判结果】
略
【适用法律与法律修订】
略
【审判规则评析】
1. 契约自由是法律赋予民事主体的基本权利，民事主体可以自由选择合同的内容与形式等，预约为合同的一种。所谓预约，是指约定将来订立一定合同的契约。预约与本约相对，相较于本约而言，预约最大的特点为以将来订立合同为标的。当事人既可以在预约中订立详尽的预约条款，亦可仅约定日后协商决定本约内容。如预约条款比较详尽，则预约的内容可能与本约相似，此时应根据双方
当事人的真实意思和合同的真实目的判断合同性质。若当事人订立合同的标的为将来再订立新合同的行为，那么即使本合同的内容与将要订立的合同基本相同，亦应将本合同认定为预约。同时，当事人订立预约后，双方的法律关系不能仅凭预约认定，还要对当事人的负担行为等情况进行综合分析，最终确定当事人之间为预约还是本约法律关系。
买受人与出卖人就房屋买卖事宜订立购房协议书，该协议书中明确约定了买卖房屋的位置、面积及价款等基本信息，即已具备了房屋买卖合同所需的基本信息。但双方在购房协议书中同时约定，双方应就购房合同及付款方式等问题在本协议的原则下进行具体再磋商。据此，虽购房协议书具备了房屋买卖合同本约的内容，但买受人与出卖人签订该协议的真实意思为在将来订立房屋买卖合同，故购房协议书的性质应认定为预约而非本约。
2. 在签订购房协议书时，买受人已支付了一定金额的定金，并约定该笔定金在一定条件下自动转为购房款，出卖人接受了买受人交付的购房款，且将房屋交付给买受人。出卖人交付房屋非为履行预约义务，且双方并不存在出卖人需向买受人交付房屋的其他约因关系。故应将双方交付和接受房屋的行为认定为对房屋买卖合同义务履行的行为，买受人与出卖人之间达成了买卖房屋的合意，形成了房屋买卖法律关系。
3. 依据合同法的相关规定，合同当事人享有解除合同的权利。合同的解除包括约定解除与法定解除两种情形，对此《合同法》第九十三条与第九十四条分别做出了规定。合同约定解除需双方当事人协商一致，或双方约定的解除合同条件成就；法定解除则需具备特定情形。一方当事人行使约定的合同解除权，应向相对人履行通知义务，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同行为的效力。对于提出异议的期限，相关司法解释规定：有约定的从约定，无约定的为合同解除的通知到达之日起三个月内。相对人在该异议期限内请求确认一方解除合同效力的，该解除合同行为不产生解除合同的法律效果。
买受人与出卖人就房屋买卖问题达成购房协议后，受让人按约向转让人支付了定金，并按约就订立房屋买卖合同与转让人进行积极磋商，亦具备履行协议义务的意愿与能力。双方在购房协议中约定该协议的解除条件为双方订立房屋买卖合同，但是买受人与出卖人并未实际订立房屋买卖合同，且购房协议不存在合同
目的不能实现等转让人享有单方解除权的法定情形。
另外，从物权法律制度方面考虑，虽然物权效力优先于债权，但是亦受到一定制约。处分行为有别于负担行为，解除合同并非对房屋所有权进行处分，合同的解除与否不涉及房屋所有权的变动，而只与当事人是否继续承担合同所约定的义务有关。
根据《物权法》第十五条规定的精神，房屋买卖合同成立后，所有权变更登记前，卖出人仍然对该房屋享有所有权。但是，卖出人受房屋买卖合同的约束，也即处分行为受负担行为的约束，其应当依约全面、实际履行其在房屋买卖法律关系项下的义务，这也符合《合同法》保障交易安全的基本原则。
六、结论
根据以上对北大法宝、天同、法律家三家案例数据库和书籍的内容的比较可以看出，“天同”多为对原案例裁判文书的原文的摘录。“北大法宝”与“法律家”内容较为丰富一些，其内容为对案例裁判文书原文进行了加工、提炼。“法律家”的审判规则评析更加多一些。
以上三家案例数据库在内容的丰富全面，观点的准确性，案例更新的及时性及法学理论的引用等方面还需要加强，与国外的三大判例数据库Westlaw International 、LexiNexis 、HeinOnline ，尚有很大的差距。