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楼市的变与不变
作者：
来源：《中国经济信息》2014年第17期
【这一轮楼市限购令解除，也许改变了楼市预期，却没有改变土地财政的“痼疾”。】 随着我国南方多地相继取消或局部调整限购政策，位于我国最北的省会城市哈尔滨自8月16日起全面取消限购。据悉，在全国46个限购城市中，截至目前，已有至少30个城市在限购方面出现不同程度的调整。
楼市回暖真假？
此轮楼市限购松绑并非“一刀切”，松绑到什么程度，以何种方式松绑，各地标准不一。呼和浩特、郑州等城市属于取消限购型，任何人在买房时不再需要提供住房套数以及居住、纳税、社保等情况证明；而以杭州、宁波等为代表的二线热门城市，则主要是局部松绑，对规定区域或规定户型不再限购，如苏州对90平方米以上的住宅取消了限购，杭州则对萧山区、余杭区全面解除限购。
这对于有改善性需求的购房者来说，或许是楼市利好消息。改善型购房者多以“卖一买一”的形式置换新住房，这些人基本都是“以小换大”，原有房屋需要快速流向市场以求变现。购房行为对于他们而言，消费属性大于投资属性。
在楼市低迷期释放改善型购房需求，等于把潜在的投资需求提前转化为现实的居住需求，这为楼市软着陆设置了提前量，同时，释放的需求也能促进二手房市场健康发展。
尽管放松限购被认为会刺激楼市回暖，但各地实际效果却不大相同。像天津、长春、温州等多地，楼市依旧趋冷，其中温州7月商品住宅成交量环比下跌18%，贵阳环比下降9.2%。而呼和浩特、杭州、福州等地在限购放松初期，则出现了一波回暖，例如，7月份呼和浩特商品住宅成交面积环比上涨了68.62%，同比上涨42.55%。
去库存任务尤重
值得注意的是，部分城市的“小回暖”也并非是限购松绑发挥了决定性作用。“放松限购后，部分城市市场网签数据大幅反弹，如济南7月份成交量环比骤增1.5倍，然而这些表象并不意味着成交量是由放松限购带来的，价格、供应量才是决定因素。”中原地产首席分析师张大伟举例，厦门取消限购后，标杆房企的销售面积出现了爆发式的增长，但去库存率却明显下滑，这说明成交量的增长主要是房企集中推盘所导致的。而福州限购放松后，标杆房企去库存速度明显回升，但成交均价却近8周来首次跌破17000元/平方米，说明以价换量才是这波热销的主要因素。
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楼市的变与不变
作者：
来源：《中国经济信息》2014年第17期
【这一轮楼市限购令解除，也许改变了楼市预期，却没有改变土地财政的“痼疾”。】 随着我国南方多地相继取消或局部调整限购政策，位于我国最北的省会城市哈尔滨自8月16日起全面取消限购。据悉，在全国46个限购城市中，截至目前，已有至少30个城市在限购方面出现不同程度的调整。
楼市回暖真假？
此轮楼市限购松绑并非“一刀切”，松绑到什么程度，以何种方式松绑，各地标准不一。呼和浩特、郑州等城市属于取消限购型，任何人在买房时不再需要提供住房套数以及居住、纳税、社保等情况证明；而以杭州、宁波等为代表的二线热门城市，则主要是局部松绑，对规定区域或规定户型不再限购，如苏州对90平方米以上的住宅取消了限购，杭州则对萧山区、余杭区全面解除限购。
这对于有改善性需求的购房者来说，或许是楼市利好消息。改善型购房者多以“卖一买一”的形式置换新住房，这些人基本都是“以小换大”，原有房屋需要快速流向市场以求变现。购房行为对于他们而言，消费属性大于投资属性。
在楼市低迷期释放改善型购房需求，等于把潜在的投资需求提前转化为现实的居住需求，这为楼市软着陆设置了提前量，同时，释放的需求也能促进二手房市场健康发展。
尽管放松限购被认为会刺激楼市回暖，但各地实际效果却不大相同。像天津、长春、温州等多地，楼市依旧趋冷，其中温州7月商品住宅成交量环比下跌18%，贵阳环比下降9.2%。而呼和浩特、杭州、福州等地在限购放松初期，则出现了一波回暖，例如，7月份呼和浩特商品住宅成交面积环比上涨了68.62%，同比上涨42.55%。
去库存任务尤重
值得注意的是，部分城市的“小回暖”也并非是限购松绑发挥了决定性作用。“放松限购后，部分城市市场网签数据大幅反弹，如济南7月份成交量环比骤增1.5倍，然而这些表象并不意味着成交量是由放松限购带来的，价格、供应量才是决定因素。”中原地产首席分析师张大伟举例，厦门取消限购后，标杆房企的销售面积出现了爆发式的增长，但去库存率却明显下滑，这说明成交量的增长主要是房企集中推盘所导致的。而福州限购放松后，标杆房企去库存速度明显回升，但成交均价却近8周来首次跌破17000元/平方米，说明以价换量才是这波热销的主要因素。