昌平区西区旧村改造项目可行性研究报告
一、项目基本情况 1、位置及交通
本项目位于昌平城区西侧,紧靠八达岭和京包高速路,距昌平线南邵站5公里,距离北六环路6公里,交通生活方便,大环境优美,自然绿化率高,周边生活居住、娱乐、医疗配套完善齐全。
图1:位置示意图
2、四至、开发程度及现状
项目四至范围为东为八达岭高速公路,南邻郝庄家园南区,西至国营十三陵林场苗圃,北临八达岭高速公路。
图2:宗地现状图
3、规划条件
本项目详细规划旧村镇改造总建设用地合计67.63万平米(1014.5亩),其中可建筑面积54.30万平米(814.5亩)、代征绿地13.30万平米(200亩)。
根据现阶段规划,项目可以小高层为主体,局部高层,烘托小区气势,结合相应的社区配套,全力打造功能完善的昌平西区新城。本项目预规划建设总建筑面积:112万平米,容积率2.33,公共绿地占30%以上,限制高度60米以下。总建筑面积为112.00 万平方米。其中:住宅85.24 万平方米,底商13.44 万平方米按总建筑面积的12%计算。 回迁楼(西区)面积13.32 万平方米按人均50平方米,共计2664人计算。
图3:地块控制性规划详图
4、交地条件及市政情况
该项目需保留现状水屯110kw变电站一处,占地1.6公顷,街区南侧预留150米的高压线走廊,规划集中供热厂一处,占地2.8公顷,火化厂一处,占地1.1公顷。规划一级消防站一处,占地0.4公顷,利用公共绿地安排四个避难处。项目内现有一处火葬厂,随新城建设,将移除至新城外。
二、市场分析 1、昌平区概况 ⑴区域概况
昌平区位于北京市西北部,城区距市中心33公里,全区总面积1352平方公里,2010年末常住人口102.1万,其中户籍人口52.3万。
昌平区自古为军事重镇,军事必争之地,是北京的北大门,素有“京师之枕”、“甲视诸州”之称。
⑵区域经济发展状况
2009年昌平区GDP总值为340亿元,在北京市郊区县中排名第二,仅次于顺义区,人均可支配收入约为22556元。第三产业是带动昌平经济繁荣的前卫力量,旅游业、房地产业和商业是昌平最有特色,也是最有优势的三大产业,他以其优越的自然条件、丰富的资源和多彩的人文资产吸引着国内外投资者的目光,是昌平最有发展前途的经济成份。
图4:2009年郊区县
GDP与人均可支配收入 ⑶ 区域规划
根据《昌平新城规划(2005—2020)》,昌平的功能定位为北京重要的高新技术研发产业基地,引导发展高科技研发与生产、旅游服务、教育等功能。昌平新城发展的总目标是持续协调发展的科教宜居新城。昌平新城确定了“一带两轴、一城多点”:“一带两轴”即北部山区生态带、西部(八达岭高速路)高科技和现代制造业发展轴和东部(立汤路)休闲旅游和生态农业产业发展轴;“一城多点”,即
以昌平新城为中心,以镇、边缘集团、各园区和产业区为点状分布的空间结构。
⑷ 区域优势
昌平新城东区位于老城区东侧,与老城区一水相隔,是未来昌平新城重要的建设发展区域,其西起东沙河,东至九里山、孟祖河一带,南起京密引水渠,北至通辽铁路,南邵镇域内,占地11.445平方公里,规划总建筑面积1061.2万平方米,规划居住人口规模约10万人。
新城东区已成为昌平城市建设的新亮点,新城东区配套设施规划完善,土地资源储备丰富,规划范围内行政办公、市政设施、商务金融、教育科研、文化娱乐、医疗卫生用地齐全,完全符合现代化城市发展需求。同时,在新城东区规划范围内将建设一个占地总面积136公顷,集商务办公、商业金融、休闲娱乐为一体的商务中心区
项目紧邻中关村科技园区昌平园。昌平园成立于1991年11月,是北京较早成立的国家级高新区之一,也是中关村科技园区的重要组成部分。规划建设面积11.48平方公里,主要由昌平园中心区、生命科学园、国家工程创新基地、三一产业园组成。现有1700余家高新技术企业,汇集了近2万名高素质的科技人才,已形成能源科技、生物医药为主导的产业格局,是中关村科技园区重要的技术创新、科技成果转化与产业化的示范基地,创新型人才、研发机构和高新技术企业的集聚和辐射基地。
⑸ 区域交通 增设的地铁线路
地铁昌平线:北起十三陵景区,南至城铁13号线西二旗站,全长31.24公里。途径回龙观、沙河、南邵、城北、城南、十三陵等6个镇(街道)。其中,一期工程为城南站至西二旗站,线路长21.24公里;二期工程为十三陵景区至城东站段,全长10公里。昌平线一期将于2010年12月28日通车,二期预定2012年通车。
南丰路
南丰路为八达岭高速路的辅路,北起昌平新城东区规划中的北环路(南邵镇附近),跨过京密引水渠、六环路,通过沙河高教园区到回龙观,南至五环路林萃桥,全长近10公里,道路为双向四车道。
2、昌平区居住类土地市场
2010年,昌平区域共成交住宅类用地8宗,建设用地总面积共101.26公顷,规划总建筑面积131.62万平方米。其中,2010年3月,我公司以6.8亿元,折合楼面单价7442元取得的昌平区老城东沙河西侧局部地块居住项目。另外,今年11月,昌平南邵镇成交两宗限价商品房项目,用地面积13.11公顷、总建筑规模21.08万平方米,分别以2.9亿元和3.2亿元被中国水电和国奥投资获取,成交楼面单价分别为2791元和3020元。(见表2。图8)
表1:2010年昌平区土地成交情况
3、商品住宅市场
目前,该项目周边在售商品房项目有金隅万科城三期、雍璟台、随园栖霞湖(北京随园公寓)、龙山华府、北京风景、领秀慧谷等项目,售价在11000-16000元/平方米之间。目前项目周边市场的产品主要定位海淀、中关村、上地等区域挤压外溢的刚性需求,以及昌平本地客户的改善性需求。(见表1)
表2:昌平区在售项目情况
三、盈亏平衡分析
本项目的盈亏平衡分析,主要计算出销售多少面积后可收回建设资金,能使收入与支出相抵,即:销售面积*销售均价=项目总费用+税金。本项目按最低销售均价11000元/平米计算,根据计算,本项目的盈亏平衡点为55%,即当销售面积达到61万平米时,可使本项目保持收支平衡。 四、优劣势分析
优势:本项目是以住宅为主的项目,市场承接性较好;旧村改建联动二级无需进入二级土地市场竞争,控制土地成本;大量回迁减少货币
补偿,降低前期投资压力;可以滚动开发控制投资风险;项目占地较大,综合利用土地资源容积率的挖掘潜力较大;可享受较多政府优惠政策。
劣势:项目周边配套资源比较匮乏,涉及到项目留存建筑的处理问题,相对复杂,在一定程度上增加了一级开发成本。
昌平区西区旧村改造项目可行性研究报告
一、项目基本情况 1、位置及交通
本项目位于昌平城区西侧,紧靠八达岭和京包高速路,距昌平线南邵站5公里,距离北六环路6公里,交通生活方便,大环境优美,自然绿化率高,周边生活居住、娱乐、医疗配套完善齐全。
图1:位置示意图
2、四至、开发程度及现状
项目四至范围为东为八达岭高速公路,南邻郝庄家园南区,西至国营十三陵林场苗圃,北临八达岭高速公路。
图2:宗地现状图
3、规划条件
本项目详细规划旧村镇改造总建设用地合计67.63万平米(1014.5亩),其中可建筑面积54.30万平米(814.5亩)、代征绿地13.30万平米(200亩)。
根据现阶段规划,项目可以小高层为主体,局部高层,烘托小区气势,结合相应的社区配套,全力打造功能完善的昌平西区新城。本项目预规划建设总建筑面积:112万平米,容积率2.33,公共绿地占30%以上,限制高度60米以下。总建筑面积为112.00 万平方米。其中:住宅85.24 万平方米,底商13.44 万平方米按总建筑面积的12%计算。 回迁楼(西区)面积13.32 万平方米按人均50平方米,共计2664人计算。
图3:地块控制性规划详图
4、交地条件及市政情况
该项目需保留现状水屯110kw变电站一处,占地1.6公顷,街区南侧预留150米的高压线走廊,规划集中供热厂一处,占地2.8公顷,火化厂一处,占地1.1公顷。规划一级消防站一处,占地0.4公顷,利用公共绿地安排四个避难处。项目内现有一处火葬厂,随新城建设,将移除至新城外。
二、市场分析 1、昌平区概况 ⑴区域概况
昌平区位于北京市西北部,城区距市中心33公里,全区总面积1352平方公里,2010年末常住人口102.1万,其中户籍人口52.3万。
昌平区自古为军事重镇,军事必争之地,是北京的北大门,素有“京师之枕”、“甲视诸州”之称。
⑵区域经济发展状况
2009年昌平区GDP总值为340亿元,在北京市郊区县中排名第二,仅次于顺义区,人均可支配收入约为22556元。第三产业是带动昌平经济繁荣的前卫力量,旅游业、房地产业和商业是昌平最有特色,也是最有优势的三大产业,他以其优越的自然条件、丰富的资源和多彩的人文资产吸引着国内外投资者的目光,是昌平最有发展前途的经济成份。
图4:2009年郊区县
GDP与人均可支配收入 ⑶ 区域规划
根据《昌平新城规划(2005—2020)》,昌平的功能定位为北京重要的高新技术研发产业基地,引导发展高科技研发与生产、旅游服务、教育等功能。昌平新城发展的总目标是持续协调发展的科教宜居新城。昌平新城确定了“一带两轴、一城多点”:“一带两轴”即北部山区生态带、西部(八达岭高速路)高科技和现代制造业发展轴和东部(立汤路)休闲旅游和生态农业产业发展轴;“一城多点”,即
以昌平新城为中心,以镇、边缘集团、各园区和产业区为点状分布的空间结构。
⑷ 区域优势
昌平新城东区位于老城区东侧,与老城区一水相隔,是未来昌平新城重要的建设发展区域,其西起东沙河,东至九里山、孟祖河一带,南起京密引水渠,北至通辽铁路,南邵镇域内,占地11.445平方公里,规划总建筑面积1061.2万平方米,规划居住人口规模约10万人。
新城东区已成为昌平城市建设的新亮点,新城东区配套设施规划完善,土地资源储备丰富,规划范围内行政办公、市政设施、商务金融、教育科研、文化娱乐、医疗卫生用地齐全,完全符合现代化城市发展需求。同时,在新城东区规划范围内将建设一个占地总面积136公顷,集商务办公、商业金融、休闲娱乐为一体的商务中心区
项目紧邻中关村科技园区昌平园。昌平园成立于1991年11月,是北京较早成立的国家级高新区之一,也是中关村科技园区的重要组成部分。规划建设面积11.48平方公里,主要由昌平园中心区、生命科学园、国家工程创新基地、三一产业园组成。现有1700余家高新技术企业,汇集了近2万名高素质的科技人才,已形成能源科技、生物医药为主导的产业格局,是中关村科技园区重要的技术创新、科技成果转化与产业化的示范基地,创新型人才、研发机构和高新技术企业的集聚和辐射基地。
⑸ 区域交通 增设的地铁线路
地铁昌平线:北起十三陵景区,南至城铁13号线西二旗站,全长31.24公里。途径回龙观、沙河、南邵、城北、城南、十三陵等6个镇(街道)。其中,一期工程为城南站至西二旗站,线路长21.24公里;二期工程为十三陵景区至城东站段,全长10公里。昌平线一期将于2010年12月28日通车,二期预定2012年通车。
南丰路
南丰路为八达岭高速路的辅路,北起昌平新城东区规划中的北环路(南邵镇附近),跨过京密引水渠、六环路,通过沙河高教园区到回龙观,南至五环路林萃桥,全长近10公里,道路为双向四车道。
2、昌平区居住类土地市场
2010年,昌平区域共成交住宅类用地8宗,建设用地总面积共101.26公顷,规划总建筑面积131.62万平方米。其中,2010年3月,我公司以6.8亿元,折合楼面单价7442元取得的昌平区老城东沙河西侧局部地块居住项目。另外,今年11月,昌平南邵镇成交两宗限价商品房项目,用地面积13.11公顷、总建筑规模21.08万平方米,分别以2.9亿元和3.2亿元被中国水电和国奥投资获取,成交楼面单价分别为2791元和3020元。(见表2。图8)
表1:2010年昌平区土地成交情况
3、商品住宅市场
目前,该项目周边在售商品房项目有金隅万科城三期、雍璟台、随园栖霞湖(北京随园公寓)、龙山华府、北京风景、领秀慧谷等项目,售价在11000-16000元/平方米之间。目前项目周边市场的产品主要定位海淀、中关村、上地等区域挤压外溢的刚性需求,以及昌平本地客户的改善性需求。(见表1)
表2:昌平区在售项目情况
三、盈亏平衡分析
本项目的盈亏平衡分析,主要计算出销售多少面积后可收回建设资金,能使收入与支出相抵,即:销售面积*销售均价=项目总费用+税金。本项目按最低销售均价11000元/平米计算,根据计算,本项目的盈亏平衡点为55%,即当销售面积达到61万平米时,可使本项目保持收支平衡。 四、优劣势分析
优势:本项目是以住宅为主的项目,市场承接性较好;旧村改建联动二级无需进入二级土地市场竞争,控制土地成本;大量回迁减少货币
补偿,降低前期投资压力;可以滚动开发控制投资风险;项目占地较大,综合利用土地资源容积率的挖掘潜力较大;可享受较多政府优惠政策。
劣势:项目周边配套资源比较匮乏,涉及到项目留存建筑的处理问题,相对复杂,在一定程度上增加了一级开发成本。