浅谈建筑物区分所有权和不动产相邻关系的区别
早些时候, “建筑物区分所有权”和“不动产相邻关系”是同属一个章节,
“不动产相邻关系”作为“建筑物所有权”本身的限制和扩张, 和它放在一起进行介绍和阐述. 可是后来却分开作为两个独立章节, 其中必有一些蹊跷. 求索之下, 发现了一些蛛丝马迹, 概括起来可有以下几点:
第一, “不动产相邻关系”作为独立的分支发展壮大, 仍将二者放在一起便会
显得不太协调. 随着所有权概念化和进程化的加速, 不仅相邻的不动产所有人之间发生相邻关系, 而且临近的不动产利用人与不动产所有人之间也同样发生了相邻关系. 于是民法判例与学说理论转变立场, 认为民法典制定时随以不动产所有权为表准来设计相邻关系制度. 但对相临近的不动产利用人之间的关系, 也需要加以调整. 诸如此类的等等发展, 让不动产相邻关系这个不断扩大的框架无法寄生于建筑物区分所有权之中.
第二, 随着时代的发展, 建筑物区分所有权和不动产相邻关系间差异愈发明
显. 二者无论是在范围上、性质上、规则上、调整对象上, 还是权利与义务的关系上, 都存在着显著的区别. 以下就是对这些差别做一个简单的汇总.
首先二者的范围不同:建筑物区分所有权的成立, 是以一栋建筑物为其基础.
其权利客体即建筑物必须是一体的, 不可分割的. 在该建筑物上, 各区分所有人的专有部分通过共同壁、地板和天花板等共用部分相互连接, 使彼此的用益面紧密地堆砌在一起. 也就是说这个要进行区分所有的建筑物是一个独立的整体, 而要进行的区分也只是在整体的内部进行. 但不动产相邻的空间范围不仅仅可以是建筑物内的相邻关系, 而且可以是建筑物彼此之间的相邻关系. 相邻的“邻”字, 在这里并不是指一个确切的距离或形态, 而是对不动产的利用需要借助周围范围的地域. 比如很远的上游有甲在不合理储水, 影响到下游乙的正常用水, 乙可以通过相邻水流条款限制其行为. 可见二者的客体范围存在明显的差异.
在建筑物区分所有权中, 权利人可直接支配标的物, 并可以享受其利益的排
他性权利. 权利主体原则上均可对权力客体为自由的使用、受益和处分. 但是, 在不动产相互临近时, 如果不动产所有人或利用人均可绝对自由的、排他性的使用其不动产, 则相邻双方必会产生纷争和冲突, 结果不仅不能使不动产本身发挥最大的经济效益, 而且危及不动产财产秩序的维护. 所以, 不动产相邻关系与前者的区别正在于它为权力的行使提供了一个“度”，这个度的意义就在于扩大一方的所有权和利用权, 限制他方的排除请求权, 以实现当事人双方利益关系的平衡.
二者的规则也不一样, 在建筑物区分所有权下, 如对共有物使用需征得全体
共有人或多数共有人的同意, 不能妨碍其他共有人或对其他共有人造成损害; 而相邻关系则只能依照相邻规则, 符合法定条件, 就能对他人的物进行扩张使用或限制使用.
在调整对象和处理的利益关系上, 二者的差别也很明显. 在建筑物区分所有
权里, 就三元论而言, 所要区分的是所有建筑物的专有部分所有权、共有部分持分权, 以及因共有关系所生的成员权三个要素. 在这个一体不可分割的建筑物内, 它所侧重的是对个人利益的一种争取. 而在不动产相邻关系里, 需要调整的是一方所有人或利用人的支配力与他方所有人或利用人的排他力所产生的冲突. 它所侧重的是对共同利益的维护.
在管理上面, 二者也有一定的区别:前者可以采用自主管理或委托管理等管
理方式, 比如他们可以设立一个物业楼管, 对相互的关系进行调整. 但在不动产相
邻关系的调整中, 自己的管理方未必能进行协调, 或者说对对方的成员行为进行
监督. 这时就会需要一个更高一个层次的管理模式. 用法律直接规定双方的权利
义务关系便是一个很好的处理方法. 注意, 我所要表达的不是说只有不动产相邻
关系里才牵涉到法律的约束. 而是说普通相邻关系一般都是有法律直接规定的,
不存在当事人之间的约定. 而建筑物区分之间的相邻关系既基于法律规定, 又受
到建筑物区分所有人之间的共同规定.
从本质上来看, 所有权关系和相邻关系也并不是一回事. 所有权关系是在自
己拥有所有权或使用权在不同但有同样权利的主体之间发生的关系. 归根到底是
对自己的物如何使用所发生的关系; 而相邻关系则是为了自己物的便宜而对他人
的物拥有的权利, 换句话说就是从他人的权利上找到自己的权利. 在很多学者的
文章中, 我察觉到二者在权利和义务上有着微妙的关系. 恕我直言, 我并不觉得权
利和义务是一直处在一个平衡状态的. 在建筑物区分所有权中, 权利占据着主导
地位, 无论是在几种学说中对权利的划分, 还是在行使过程中对权利的谋取, 处处
都洋溢着个人对权利的获得和支配. 而在不动产相邻关系中, 义务则是主要的旋
律, 要求对方提供某种便利或某种限制都是在完成自身义务前提下所得到的未必
需要实现的东西, 而本身义务的享有却是绝对的. 也就是说, 别人未必会发出超出
限制的震动、噪音、气味, 甚至是遮挡光线来使你得到限制对方的某种权利, 但你
已经真实彻底需要履行不能发出震动、噪音、气味等影响他人的义务了. 那么权
利和义务不等价的原因, 或者说造成他们不等的那一部分到底哪里去了呢? 可能
是制度上的漏洞和不合理, 可能是其他实体机会主义的掺和, 可能是我头脑发热
陷入了逻辑的怪圈, 呵呵. 但总之一句话:建筑物区分所有权和不动产相邻关系之
间的奥妙, 远没有那么简单.
写作期间我还研究了杨国亮、李爱珍所写的
邻关系的法律适用>>,知道了除以上所说的, 二者在法律适用上的区别也日益明
显. 但毕竟现有的理论功底和研究能力有限, 希望在不久的课程学习中能够有所
突破, 充实自己在这个领域的研究.
参考资料:
> 梁慧星 陈华彬 编著
> 王佳
> 杨立新
> 王利明
> 杨国亮 李爱珍
浅谈建筑物区分所有权和不动产相邻关系的区别
早些时候, “建筑物区分所有权”和“不动产相邻关系”是同属一个章节,
“不动产相邻关系”作为“建筑物所有权”本身的限制和扩张, 和它放在一起进行介绍和阐述. 可是后来却分开作为两个独立章节, 其中必有一些蹊跷. 求索之下, 发现了一些蛛丝马迹, 概括起来可有以下几点:
第一, “不动产相邻关系”作为独立的分支发展壮大, 仍将二者放在一起便会
显得不太协调. 随着所有权概念化和进程化的加速, 不仅相邻的不动产所有人之间发生相邻关系, 而且临近的不动产利用人与不动产所有人之间也同样发生了相邻关系. 于是民法判例与学说理论转变立场, 认为民法典制定时随以不动产所有权为表准来设计相邻关系制度. 但对相临近的不动产利用人之间的关系, 也需要加以调整. 诸如此类的等等发展, 让不动产相邻关系这个不断扩大的框架无法寄生于建筑物区分所有权之中.
第二, 随着时代的发展, 建筑物区分所有权和不动产相邻关系间差异愈发明
显. 二者无论是在范围上、性质上、规则上、调整对象上, 还是权利与义务的关系上, 都存在着显著的区别. 以下就是对这些差别做一个简单的汇总.
首先二者的范围不同:建筑物区分所有权的成立, 是以一栋建筑物为其基础.
其权利客体即建筑物必须是一体的, 不可分割的. 在该建筑物上, 各区分所有人的专有部分通过共同壁、地板和天花板等共用部分相互连接, 使彼此的用益面紧密地堆砌在一起. 也就是说这个要进行区分所有的建筑物是一个独立的整体, 而要进行的区分也只是在整体的内部进行. 但不动产相邻的空间范围不仅仅可以是建筑物内的相邻关系, 而且可以是建筑物彼此之间的相邻关系. 相邻的“邻”字, 在这里并不是指一个确切的距离或形态, 而是对不动产的利用需要借助周围范围的地域. 比如很远的上游有甲在不合理储水, 影响到下游乙的正常用水, 乙可以通过相邻水流条款限制其行为. 可见二者的客体范围存在明显的差异.
在建筑物区分所有权中, 权利人可直接支配标的物, 并可以享受其利益的排
他性权利. 权利主体原则上均可对权力客体为自由的使用、受益和处分. 但是, 在不动产相互临近时, 如果不动产所有人或利用人均可绝对自由的、排他性的使用其不动产, 则相邻双方必会产生纷争和冲突, 结果不仅不能使不动产本身发挥最大的经济效益, 而且危及不动产财产秩序的维护. 所以, 不动产相邻关系与前者的区别正在于它为权力的行使提供了一个“度”，这个度的意义就在于扩大一方的所有权和利用权, 限制他方的排除请求权, 以实现当事人双方利益关系的平衡.
二者的规则也不一样, 在建筑物区分所有权下, 如对共有物使用需征得全体
共有人或多数共有人的同意, 不能妨碍其他共有人或对其他共有人造成损害; 而相邻关系则只能依照相邻规则, 符合法定条件, 就能对他人的物进行扩张使用或限制使用.
在调整对象和处理的利益关系上, 二者的差别也很明显. 在建筑物区分所有
权里, 就三元论而言, 所要区分的是所有建筑物的专有部分所有权、共有部分持分权, 以及因共有关系所生的成员权三个要素. 在这个一体不可分割的建筑物内, 它所侧重的是对个人利益的一种争取. 而在不动产相邻关系里, 需要调整的是一方所有人或利用人的支配力与他方所有人或利用人的排他力所产生的冲突. 它所侧重的是对共同利益的维护.
在管理上面, 二者也有一定的区别:前者可以采用自主管理或委托管理等管
理方式, 比如他们可以设立一个物业楼管, 对相互的关系进行调整. 但在不动产相
邻关系的调整中, 自己的管理方未必能进行协调, 或者说对对方的成员行为进行
监督. 这时就会需要一个更高一个层次的管理模式. 用法律直接规定双方的权利
义务关系便是一个很好的处理方法. 注意, 我所要表达的不是说只有不动产相邻
关系里才牵涉到法律的约束. 而是说普通相邻关系一般都是有法律直接规定的,
不存在当事人之间的约定. 而建筑物区分之间的相邻关系既基于法律规定, 又受
到建筑物区分所有人之间的共同规定.
从本质上来看, 所有权关系和相邻关系也并不是一回事. 所有权关系是在自
己拥有所有权或使用权在不同但有同样权利的主体之间发生的关系. 归根到底是
对自己的物如何使用所发生的关系; 而相邻关系则是为了自己物的便宜而对他人
的物拥有的权利, 换句话说就是从他人的权利上找到自己的权利. 在很多学者的
文章中, 我察觉到二者在权利和义务上有着微妙的关系. 恕我直言, 我并不觉得权
利和义务是一直处在一个平衡状态的. 在建筑物区分所有权中, 权利占据着主导
地位, 无论是在几种学说中对权利的划分, 还是在行使过程中对权利的谋取, 处处
都洋溢着个人对权利的获得和支配. 而在不动产相邻关系中, 义务则是主要的旋
律, 要求对方提供某种便利或某种限制都是在完成自身义务前提下所得到的未必
需要实现的东西, 而本身义务的享有却是绝对的. 也就是说, 别人未必会发出超出
限制的震动、噪音、气味, 甚至是遮挡光线来使你得到限制对方的某种权利, 但你
已经真实彻底需要履行不能发出震动、噪音、气味等影响他人的义务了. 那么权
利和义务不等价的原因, 或者说造成他们不等的那一部分到底哪里去了呢? 可能
是制度上的漏洞和不合理, 可能是其他实体机会主义的掺和, 可能是我头脑发热
陷入了逻辑的怪圈, 呵呵. 但总之一句话:建筑物区分所有权和不动产相邻关系之
间的奥妙, 远没有那么简单.
写作期间我还研究了杨国亮、李爱珍所写的
邻关系的法律适用>>,知道了除以上所说的, 二者在法律适用上的区别也日益明
显. 但毕竟现有的理论功底和研究能力有限, 希望在不久的课程学习中能够有所
突破, 充实自己在这个领域的研究.
参考资料:
> 梁慧星 陈华彬 编著
> 王佳
> 杨立新
> 王利明
> 杨国亮 李爱珍