与签订协议时难点问题统一说词
（一） 关于物业管理费的构成、解释技巧：
根据《物业管理条例》中物管费的构成（包括管理成本等内容），但不要进行细算，告之是根据《物业管理收费办法》来实施。
（二）关于空置房的收费问题：
（1）、具体的法规文件尚未出台，但结合《云南省物业服务收费管理实施细则》第十七条：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳，因此在涉及到物业管理费单个业主就须全额交纳。
（2）、从测量依据，不能因为你不入住，而减少物业管理人员及其他服务工作的开展。
（3）、由于“空置房”的缘故，不可能将测量成本的物管费加到其他业主身上。
（三）关于收取一年的物业管理，凭什么收取？
（1）收取的原由：从法规上来说《物业服务收费管理办法》第九条：业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用；
（2）可以与开发商签订前期委托合同中确定收取时间为半年或一年的物业管理服务费；
（3）从不讲法规的角度来说，可以从公共楼道、设施设备运行的成本费用，物业管理企业不可能垫资的角度来说服业主，收取一年的费用的概念是为了全体业主的共同利益出发，管理服务工作才能开展到位，提供良好的服务提供保障。
（4）业主在上班或是忙于其他事情，为了减少业主的麻烦，给业主提供便利的服务。
（5）市场的行业惯例，少数服从多数原则。
（四）国家发改委公布的法规中关于公共保险费用，是否对小区公共设施设备进行投保工作？
物管费中的公共保险，可以明确告之不含公共保险费用，但如果要进行投保可能会加大物管费的比例；从另一个角度从服务合同的角度不是进行财产保管合同或是财产保险合同。
（五）物管费为什么要按建筑面积来收取
首先从管理的角度来说，物业公司管理涉及到公共部分所有物业进行管理，而不只是针对每家每户内部住家实施管理。
（六）生活垃圾处置费
不代收
（七）装修中涉及到费用的问题
装修押金中保证金的利息的问题：（1）从110号文件的条文中没有阐述利息的问题；（2）因此关于利息不可能涉及每户的问题；（3）从行规中没有具体退息的问题；（4）从装修管理的角度来起到约束的作用。
（5）对于拆出承重墙的角度：首先从违法的角度来说，再从民事角度特别是毗连房产
的问题，可以从保证金中扣出；从行为规范中来约定。
（八）保证金为什么六个月才退？
装修过程中涉及到改线路，防水等隐蔽工程问题是需要时间来验证的，在短时间内无法发现问题，因此在六个月内才能发现问题，所以按六个月内才能退还保证金。
（九）公共区域停车为什么收费，按物权法而言，公共区域是业主自身的财产。
物业公司收取的是车辆的管理服务费用，而不是场地占用费；为了保障业主小区的整体统一，指定相应的停车位置，有一个规范的停车场所、可以有序的进行管理；车辆不是每家每户都有，在小区的车道上行驶，给小区的车道等造成压力，收取部分费用进行维护。
（十）因业主使用手册中的某些条款，业主拒绝在前期服务协议上签字。
规避敏感问题，迂回解决；物业使用手册是小区的公共制度，为了规范小区业主的行为，说到底是为了全体业主的共同利益，保障小区的和谐统一，业主自身的权益。 （十一）赠送的屋顶、露台为什么不可以隔断、封装？
赠送的屋顶、露台业主仅拥有使用权；消防法要求屋顶、露台是作为消防应急的设施的，法律不允许隔断、封装等；若搭建其他构筑物，直接影响其他业主的利益；影响房屋的外立面，是市政所不允许的；影响房屋的保证增值。
（十二）窗户是否从外面封，装防护装置？若不准，发生被盗物业公司是否承担责任。
在协议中就很明确了，从外面是不可以封装的，但从业主家里可以进行内封装，物业公司也希望业主进行内封装，主要也是考虑业主的财产；物业公司在该问题上是严格按照公司的管理，进行日常的公共秩序的管理，若发生，只用相应的机关有权进行侦查等，物业公司仅是进行配合和协助。
（十三）业主想要物业公司在服务协议上明确物业的违约责任。因为业主的违约责任都已经在协议上明确了。
物业协议是根据国家的示范文本做的，本身通过律师的审核，是符合法律要求和文本的要求的；法律本身对物业公司已经进行了相应的违约限制，二分之一的业主同意解聘物业公司就可以重新选聘其他的物业公司；在服务的工作中，唯有物业管理费的收取是可以量化的；为了物业服务工作提供的延续性，保障全体业主的利益，只有保障了费用的收取，才能为业主提供良好的服务、提升服务质量。
（十四）业主12月16日看房、但房屋还存在问题业主没有接房，业主于1月10日接房，但物业管理费用的收取是1月1日计费，业主不愿意缴纳这期间的费用。
房屋存在的问题只是瑕疵问题，可能不是工程质量问题，物业公司不能界定该房屋存在的问题的性质，该方面的问题业主应联系地产进行处理；开发商公示了交房日期的时候，业主与地产的权利和义务就转移为物业和业主的权利和义务了，业主应履行相应的缴费义务，物业已经开始提供服务了，物业履行了相应的义务。
（十五）在协议中物业公司有维护小区公共秩序的责任，业主要求明确如发生安全责任事故，物业公司的责任。
安全责任事故发生的原因是多样的，只有相应的司法机构才能鉴定，物业公司是
无法明示的，也就是说是原因无法明示；国家法律在处理安全责任事故的处理方式方法、处理的结果方面都是多样的，所以过程、无法明示的。
（十六）业主认为：一年期限到了，物业想管就管、不想管就可以撒手，物业公司定了不平等条文。
为了保障业主的权益，服务的延续性，物业公司是抱着对业主负责的态度而订立的，是符合法律要求的；物业管理条例中就明确了业主选聘和解聘物业公司的规定，对物业公司的行为进行了约束，所以它是平等的。
与签订协议时难点问题统一说词
（一） 关于物业管理费的构成、解释技巧：
根据《物业管理条例》中物管费的构成（包括管理成本等内容），但不要进行细算，告之是根据《物业管理收费办法》来实施。
（二）关于空置房的收费问题：
（1）、具体的法规文件尚未出台，但结合《云南省物业服务收费管理实施细则》第十七条：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳，因此在涉及到物业管理费单个业主就须全额交纳。
（2）、从测量依据，不能因为你不入住，而减少物业管理人员及其他服务工作的开展。
（3）、由于“空置房”的缘故，不可能将测量成本的物管费加到其他业主身上。
（三）关于收取一年的物业管理，凭什么收取？
（1）收取的原由：从法规上来说《物业服务收费管理办法》第九条：业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用；
（2）可以与开发商签订前期委托合同中确定收取时间为半年或一年的物业管理服务费；
（3）从不讲法规的角度来说，可以从公共楼道、设施设备运行的成本费用，物业管理企业不可能垫资的角度来说服业主，收取一年的费用的概念是为了全体业主的共同利益出发，管理服务工作才能开展到位，提供良好的服务提供保障。
（4）业主在上班或是忙于其他事情，为了减少业主的麻烦，给业主提供便利的服务。
（5）市场的行业惯例，少数服从多数原则。
（四）国家发改委公布的法规中关于公共保险费用，是否对小区公共设施设备进行投保工作？
物管费中的公共保险，可以明确告之不含公共保险费用，但如果要进行投保可能会加大物管费的比例；从另一个角度从服务合同的角度不是进行财产保管合同或是财产保险合同。
（五）物管费为什么要按建筑面积来收取
首先从管理的角度来说，物业公司管理涉及到公共部分所有物业进行管理，而不只是针对每家每户内部住家实施管理。
（六）生活垃圾处置费
不代收
（七）装修中涉及到费用的问题
装修押金中保证金的利息的问题：（1）从110号文件的条文中没有阐述利息的问题；（2）因此关于利息不可能涉及每户的问题；（3）从行规中没有具体退息的问题；（4）从装修管理的角度来起到约束的作用。
（5）对于拆出承重墙的角度：首先从违法的角度来说，再从民事角度特别是毗连房产
的问题，可以从保证金中扣出；从行为规范中来约定。
（八）保证金为什么六个月才退？
装修过程中涉及到改线路，防水等隐蔽工程问题是需要时间来验证的，在短时间内无法发现问题，因此在六个月内才能发现问题，所以按六个月内才能退还保证金。
（九）公共区域停车为什么收费，按物权法而言，公共区域是业主自身的财产。
物业公司收取的是车辆的管理服务费用，而不是场地占用费；为了保障业主小区的整体统一，指定相应的停车位置，有一个规范的停车场所、可以有序的进行管理；车辆不是每家每户都有，在小区的车道上行驶，给小区的车道等造成压力，收取部分费用进行维护。
（十）因业主使用手册中的某些条款，业主拒绝在前期服务协议上签字。
规避敏感问题，迂回解决；物业使用手册是小区的公共制度，为了规范小区业主的行为，说到底是为了全体业主的共同利益，保障小区的和谐统一，业主自身的权益。 （十一）赠送的屋顶、露台为什么不可以隔断、封装？
赠送的屋顶、露台业主仅拥有使用权；消防法要求屋顶、露台是作为消防应急的设施的，法律不允许隔断、封装等；若搭建其他构筑物，直接影响其他业主的利益；影响房屋的外立面，是市政所不允许的；影响房屋的保证增值。
（十二）窗户是否从外面封，装防护装置？若不准，发生被盗物业公司是否承担责任。
在协议中就很明确了，从外面是不可以封装的，但从业主家里可以进行内封装，物业公司也希望业主进行内封装，主要也是考虑业主的财产；物业公司在该问题上是严格按照公司的管理，进行日常的公共秩序的管理，若发生，只用相应的机关有权进行侦查等，物业公司仅是进行配合和协助。
（十三）业主想要物业公司在服务协议上明确物业的违约责任。因为业主的违约责任都已经在协议上明确了。
物业协议是根据国家的示范文本做的，本身通过律师的审核，是符合法律要求和文本的要求的；法律本身对物业公司已经进行了相应的违约限制，二分之一的业主同意解聘物业公司就可以重新选聘其他的物业公司；在服务的工作中，唯有物业管理费的收取是可以量化的；为了物业服务工作提供的延续性，保障全体业主的利益，只有保障了费用的收取，才能为业主提供良好的服务、提升服务质量。
（十四）业主12月16日看房、但房屋还存在问题业主没有接房，业主于1月10日接房，但物业管理费用的收取是1月1日计费，业主不愿意缴纳这期间的费用。
房屋存在的问题只是瑕疵问题，可能不是工程质量问题，物业公司不能界定该房屋存在的问题的性质，该方面的问题业主应联系地产进行处理；开发商公示了交房日期的时候，业主与地产的权利和义务就转移为物业和业主的权利和义务了，业主应履行相应的缴费义务，物业已经开始提供服务了，物业履行了相应的义务。
（十五）在协议中物业公司有维护小区公共秩序的责任，业主要求明确如发生安全责任事故，物业公司的责任。
安全责任事故发生的原因是多样的，只有相应的司法机构才能鉴定，物业公司是
无法明示的，也就是说是原因无法明示；国家法律在处理安全责任事故的处理方式方法、处理的结果方面都是多样的，所以过程、无法明示的。
（十六）业主认为：一年期限到了，物业想管就管、不想管就可以撒手，物业公司定了不平等条文。
为了保障业主的权益，服务的延续性，物业公司是抱着对业主负责的态度而订立的，是符合法律要求的；物业管理条例中就明确了业主选聘和解聘物业公司的规定，对物业公司的行为进行了约束，所以它是平等的。