营改增委托地税机关代征税款和代开增值税发票
纳税人办税指引
一、委托代征范围
问：营改增后地税机关代征增值税范围？
答：（一）企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位及个人（个体工商户和其他个人），销售其取得的不动产，暂由地方税务机关代征增值税。（二）其他个人（即自然人）出租住房、商业用房等不动产，应缴的增值税暂由地方税务机关代征。
其中所称“不动产”,是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物（住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物）、构筑物（道路、桥梁、隧道、水坝等建造物）等。所称“取得的不动产”，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于销售自行开发的房地产项目。
二、纳税人销售取得的不动产增值税政策
问：营改增后，个人二手房交易是否要到国税交增值税？
答：根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第14号）第五条的规定：
（一）个体工商户应向住房所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；
（二）其他个人应向住房所在地主管地税机关申报纳税。
问：二手房交易计税价格的核定由国税局负责还是由地税局负责？
答：二手房交易计税价格的核定仍由地税局负责办理。
问：地税发票能用到什么时候？可以同时用国税地税发票吗？
答：5月1日起，原地税营业税发票将停止使用，试点纳税人已领取地税机关印制的发票以及印有本单位名称的发票,可继续使用至2016年6月30日。国税局向同级地税局提供六联增值税专用发票和五联增值税普通发票。
问：营改增后，地税发票没开完还能继续开到6月30号，那期间开的发票应该申报国税还是地税？
答：6月30日前继续使用地税发票，在国税申报缴纳增值税。
问：一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动
产，能否选择简易计税方法？
答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
问：一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，能否选择简易计税方法？
答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
问：一般纳税人销售其2016年5月1日后取得的不动产，应如何缴纳增值税？
答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，一般
纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
问：一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应如何缴纳增值税？
答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
问：小规模纳税人销售其取得的不动产，应如何缴纳增值税？
答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税
额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
问：小规模纳税人销售其自建的不动产，应如何缴纳增值税？
答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地地税机关预缴税款后，向机构所在地主管国税机关进行纳税申报。
问：个人销售购买的住房，应如何缴纳增值税？
答：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人包括个体工商户和其他个人。
问：其他个人销售其取得的不动产（不含自建和住房），应如何缴纳增值税？
答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价
或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
问：与单位纳税人销售取得的不动产相关的增值税优惠有哪些？应如何享受？
答：与单位纳税人销售取得的不动产相关的增值税优惠主要有以下几种：
（1）被撤销金融机构以不动产清偿债务免征增值税。
（2）为了配合国家住房制度改革，企业、行政事业单位按成本价、标准价出售住房取得的收入免征增值税。
问：与其他个人销售不动产相关的增值税优惠有哪些？ 答：与其他个人销售不动产相关的增值税优惠主要有几种：
（1）个人销售自建自用住房免征增值税；
（2）涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免征增值税。家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠予对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。
问：哪些情况下纳税人销售取得的不动产到地税部门开具增值税发票？
答：（1）小规模纳税人及其他个人销售其取得的不动产，购买方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可向地税局申请代开增值税专用发票；
（2）不能自行开具增值税普通发票的小规模纳税人，销售其取得不动产可以向地税局申请代开增值税普通发票；
（3）其他个人销售其取得的不动产的，可向地税局申请代开。
问：纳税人销售其取得的不动产，地税局为纳税人代开的增值税发票是几联的？
答：根据《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函〔2016〕145号）规定，地税局代开发票部门为纳税人代开的增值税发票，统一使用六联增值税专用发票和五联增值税普通发票。
问：扣减税款凭证的具体要求是什么？
纳税人按规定以全部价款和价外费用扣除不动产价款后的余额为销售额计算预缴税款的，其允许扣除的价款应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。上述凭证包括税务部门监制的发票，法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书等。
三、其他个人出租不动产增值税政策
问：营改增后，其他个人出租不动产的增值税由地税部门代征，具体范围是什么？
答：其他个人是指自然人，不包括个体工商户。其他个人出租不动产的增值税由地税部门代征，单位纳税人和个体工商户出租不动产的增值税由国税部门负责征收。
问：其他个人出租不动产的增值税征收率是多少？ 答：其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额；其他个人出租住房，按照5%的征收率减按
1.5%计算应纳税额。
问：其他个人出租不动产，应如何计算缴纳增值税？ 答：分为“非住房”和“住房”两类：
（1）出租不动产（不含住房）
应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%
（2）出租住房
应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×1.5%
问：其他个人出租不动产缴纳增值税有哪些减免税优惠？
答：其他个人出租不动产，月销售额不超过3万元的，免征增值税。
问：营改增后其他个人出租不动产所缴纳的其他税种有没有变化？
1.个人出租不动产，应向不动产所在地主管地税机关申报缴纳的个人所得税、印花税、房产税、城镇土地使用税政策不变。
2.个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的税金及增值税，在计算转租所得时予以扣除。
问：5月1日以后其他个人出租不动产可以开具增值税专用发票吗？
答：其他个人出租不动产，承租方为其他个人的，不得开具增值税专用发票，承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。
四、纳税人办理缴税和代开发票问题
问：纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产的纳税申报表有没有变化？
答：营业税改征增值税后，纳税人销售其取得的不动产纳税综合申报表样依“金三”生成的《房地产交易纳税申报表》（存量房交易）为准；其他个人出租不动产增值税申报纳税表样依“金三”生成的《代开增值税普通发票缴纳税款
申报单》或《代开增值税专用发票缴纳税款申报单》为准。
问：代开增值税发票报送的资料有哪些变化？
答：（一）代开增值税普通发票
营业税改征增值税后，纳税人销售其取得的不动产、其他个人出租不动产向地税机关申请代开增值税普通发票时，原《代开销售不动产统一发票缴纳税款申报单》、《代开通用机打发票缴纳税款申报单》均改为《代开增值税普通发票缴纳税款申报单》（“金三”可提供免填单服务），在原报送资料基础上相应增加不动产交易承受方或个人出租不动产承租方税务登记证、身份证明。
（二）代开增值税专用发票
营业税改征增值税后，纳税人销售其取得的不动产、其他个人出租不动产向地税机关申请代开增值税专用发票时，原《代开销售不动产统一发票缴纳税款申报单》、《代开通用机打发票缴纳税款申报单》均改为《代开增值税专用发票缴纳税款申报单》（“金三”可提供免填单服务），在原申请代开发票报送资料基础上相应增加不动产交易承受方或个人出租不动产税务登记证、银行信息（包括行别、账号）。
问：代开增值税发票的流程是什么？
答：1.增值税专用发票代开流程
2.增值税普通发票代开流程
特别提醒
1、纳税人销售其取得的不动产、其他个人出租不动产向地税机关申请代开增值税普通发票时，在原报送资料基础上相应增加不动产交易承受方或其他个人出租不动产承租方税务登记证、身份证明；
2、纳税人销售其取得的不动产、其他个人出租不动产向地税机关申请代开增值税专用发票时，在原报送资料基础上相应增加不动产交易承受方或其他个人出租不动产税务登记证、银行信息（包括行别、账号）。
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3、纳税人转让不动产，按照规定应向不动产所在地的主管地税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管的国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。纳税人转让不动产和出租不动产，未按照规定缴纳税款的，由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。
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营改增委托地税机关代征税款和代开增值税发票
纳税人办税指引
一、委托代征范围
问：营改增后地税机关代征增值税范围？
答：（一）企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位及个人（个体工商户和其他个人），销售其取得的不动产，暂由地方税务机关代征增值税。（二）其他个人（即自然人）出租住房、商业用房等不动产，应缴的增值税暂由地方税务机关代征。
其中所称“不动产”,是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物（住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物）、构筑物（道路、桥梁、隧道、水坝等建造物）等。所称“取得的不动产”，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于销售自行开发的房地产项目。
二、纳税人销售取得的不动产增值税政策
问：营改增后，个人二手房交易是否要到国税交增值税？
答：根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第14号）第五条的规定：
（一）个体工商户应向住房所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；
（二）其他个人应向住房所在地主管地税机关申报纳税。
问：二手房交易计税价格的核定由国税局负责还是由地税局负责？
答：二手房交易计税价格的核定仍由地税局负责办理。
问：地税发票能用到什么时候？可以同时用国税地税发票吗？
答：5月1日起，原地税营业税发票将停止使用，试点纳税人已领取地税机关印制的发票以及印有本单位名称的发票,可继续使用至2016年6月30日。国税局向同级地税局提供六联增值税专用发票和五联增值税普通发票。
问：营改增后，地税发票没开完还能继续开到6月30号，那期间开的发票应该申报国税还是地税？
答：6月30日前继续使用地税发票，在国税申报缴纳增值税。
问：一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动
产，能否选择简易计税方法？
答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
问：一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，能否选择简易计税方法？
答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
问：一般纳税人销售其2016年5月1日后取得的不动产，应如何缴纳增值税？
答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，一般
纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
问：一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应如何缴纳增值税？
答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
问：小规模纳税人销售其取得的不动产，应如何缴纳增值税？
答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税
额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
问：小规模纳税人销售其自建的不动产，应如何缴纳增值税？
答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地地税机关预缴税款后，向机构所在地主管国税机关进行纳税申报。
问：个人销售购买的住房，应如何缴纳增值税？
答：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人包括个体工商户和其他个人。
问：其他个人销售其取得的不动产（不含自建和住房），应如何缴纳增值税？
答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价
或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
问：与单位纳税人销售取得的不动产相关的增值税优惠有哪些？应如何享受？
答：与单位纳税人销售取得的不动产相关的增值税优惠主要有以下几种：
（1）被撤销金融机构以不动产清偿债务免征增值税。
（2）为了配合国家住房制度改革，企业、行政事业单位按成本价、标准价出售住房取得的收入免征增值税。
问：与其他个人销售不动产相关的增值税优惠有哪些？ 答：与其他个人销售不动产相关的增值税优惠主要有几种：
（1）个人销售自建自用住房免征增值税；
（2）涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免征增值税。家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠予对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。
问：哪些情况下纳税人销售取得的不动产到地税部门开具增值税发票？
答：（1）小规模纳税人及其他个人销售其取得的不动产，购买方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可向地税局申请代开增值税专用发票；
（2）不能自行开具增值税普通发票的小规模纳税人，销售其取得不动产可以向地税局申请代开增值税普通发票；
（3）其他个人销售其取得的不动产的，可向地税局申请代开。
问：纳税人销售其取得的不动产，地税局为纳税人代开的增值税发票是几联的？
答：根据《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函〔2016〕145号）规定，地税局代开发票部门为纳税人代开的增值税发票，统一使用六联增值税专用发票和五联增值税普通发票。
问：扣减税款凭证的具体要求是什么？
纳税人按规定以全部价款和价外费用扣除不动产价款后的余额为销售额计算预缴税款的，其允许扣除的价款应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。上述凭证包括税务部门监制的发票，法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书等。
三、其他个人出租不动产增值税政策
问：营改增后，其他个人出租不动产的增值税由地税部门代征，具体范围是什么？
答：其他个人是指自然人，不包括个体工商户。其他个人出租不动产的增值税由地税部门代征，单位纳税人和个体工商户出租不动产的增值税由国税部门负责征收。
问：其他个人出租不动产的增值税征收率是多少？ 答：其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额；其他个人出租住房，按照5%的征收率减按
1.5%计算应纳税额。
问：其他个人出租不动产，应如何计算缴纳增值税？ 答：分为“非住房”和“住房”两类：
（1）出租不动产（不含住房）
应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%
（2）出租住房
应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×1.5%
问：其他个人出租不动产缴纳增值税有哪些减免税优惠？
答：其他个人出租不动产，月销售额不超过3万元的，免征增值税。
问：营改增后其他个人出租不动产所缴纳的其他税种有没有变化？
1.个人出租不动产，应向不动产所在地主管地税机关申报缴纳的个人所得税、印花税、房产税、城镇土地使用税政策不变。
2.个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的税金及增值税，在计算转租所得时予以扣除。
问：5月1日以后其他个人出租不动产可以开具增值税专用发票吗？
答：其他个人出租不动产，承租方为其他个人的，不得开具增值税专用发票，承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。
四、纳税人办理缴税和代开发票问题
问：纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产的纳税申报表有没有变化？
答：营业税改征增值税后，纳税人销售其取得的不动产纳税综合申报表样依“金三”生成的《房地产交易纳税申报表》（存量房交易）为准；其他个人出租不动产增值税申报纳税表样依“金三”生成的《代开增值税普通发票缴纳税款
申报单》或《代开增值税专用发票缴纳税款申报单》为准。
问：代开增值税发票报送的资料有哪些变化？
答：（一）代开增值税普通发票
营业税改征增值税后，纳税人销售其取得的不动产、其他个人出租不动产向地税机关申请代开增值税普通发票时，原《代开销售不动产统一发票缴纳税款申报单》、《代开通用机打发票缴纳税款申报单》均改为《代开增值税普通发票缴纳税款申报单》（“金三”可提供免填单服务），在原报送资料基础上相应增加不动产交易承受方或个人出租不动产承租方税务登记证、身份证明。
（二）代开增值税专用发票
营业税改征增值税后，纳税人销售其取得的不动产、其他个人出租不动产向地税机关申请代开增值税专用发票时，原《代开销售不动产统一发票缴纳税款申报单》、《代开通用机打发票缴纳税款申报单》均改为《代开增值税专用发票缴纳税款申报单》（“金三”可提供免填单服务），在原申请代开发票报送资料基础上相应增加不动产交易承受方或个人出租不动产税务登记证、银行信息（包括行别、账号）。
问：代开增值税发票的流程是什么？
答：1.增值税专用发票代开流程
2.增值税普通发票代开流程
特别提醒
1、纳税人销售其取得的不动产、其他个人出租不动产向地税机关申请代开增值税普通发票时，在原报送资料基础上相应增加不动产交易承受方或其他个人出租不动产承租方税务登记证、身份证明；
2、纳税人销售其取得的不动产、其他个人出租不动产向地税机关申请代开增值税专用发票时，在原报送资料基础上相应增加不动产交易承受方或其他个人出租不动产税务登记证、银行信息（包括行别、账号）。
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3、纳税人转让不动产，按照规定应向不动产所在地的主管地税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管的国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。纳税人转让不动产和出租不动产，未按照规定缴纳税款的，由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。
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