关于
成都物流园区可行性报告
报价
不莱梅, 2003年12月
1. 事由
德国物流园区协会（简称DDG）在物流园区的规划和建设方面，不仅在德国国内而且在国际上有着丰富的经验。它的这种能力是基于不莱梅海运经济和物流研究院和德累斯顿LUB咨询有限公司以及其他企业的支持。不莱梅海运经济和物流研究院和德累斯顿LUB咨询有限公司长期合作，相互取长补短，使得他们能够为物流园区提供选址、可研报告、规划、土地开发、基础设施建设直至销售、招商和物流园区的运营整套服务。在2003年11月由DGG和北京吉思科咨询有限公司在上海举办的物流园区研讨会上，德力西集团的代表向我们介绍了建立成都物流园区的计划。在谈话中，DGG明确表示愿意以提供可研报告的形式参与成都物流园区的规划。下面将从我们的角度阐述完成该可研报告所要进行的工作。最终德国方面要完成的工作量取决于现有的资料和中国方面参与该项目的合作伙伴。
2. 工作范围
2.1 现状评估（AP100）
首先应对现有的规划资料和其他与可研报告相关的资料进行整理和评估，这包括已做的统计和调查报告以及基础数据（经济结构、人口状况等）和交通状况（货物流向、交通分布、运输形式等）。评估结果将构成下一步工作的范围和重点。
2.2 成都物流园区的目标和功能（AP200）
这部分工作是对规划中的物流园区所提供的服务、招商对象和成功因素进行一般性的阐述，在此将借助欧洲和中国已建成的和规划中的物流园区的经验和发展趋势。
至少两种运输方式的连接，特别是在欧洲，是物流园区区别于其他工业园区的主要标志。此部分工作（AP200）以及后面的潜力分析中将弄清这一特点在中国的重要性（取决于多式联运的竞争能力）。通过联运终端和铁路网连接或建设自己的连接铁道是选址的重要因素，而这些因素对于企业以后选择入住物流园区将起到决定性的作用。另一方面，实际经验表明，对相当多的物流服务商来说，提供便捷的公路连接就已经足够了。这样，一个简单的工业园区就会成为物流园区有力的竞争者。
通过了解其他物流园区，我们可以分析出物流园区提供的服务范围 (或争取提供的服务) 对园区的入住率将有多大的影响。
市场潜力和招商对象可以通过这个方式确立。例如可以通过下列方法划分：
除了要了解招商对象的特征和把他们归入不同的招商渠道外，还必须明确当地的行业集中情况和外包趋势。这些资料一方面可以从统计单位和文献中查找，另一方面还可通过与协会和企业对话获得。调查结果可以精确的表明物流园区所在地的特点。目的是通过行业定位给潜在的投资者提供一个详细的在物流园区内和其周边投资和运营的蓝图。
招商市场的划分为物流园区地理位置特性的评估提供了一个基础，由此可导出物流园区的利用价值模型
（例如：通过将企业搬迁到物流园区来优化供货和配送关系）。这样一个利用价值分析已在物流园区招商过程中被证明是有效的，它可为潜在的投资者根据自己的要求进行选址时提供帮助。
下图是一个物流园区主要基本功能的例子。
区域和跨区域的交通网络
物流园区功能的发展，首先要考虑经济效益，即投资者和入住企业对物流园区的认可度，除此之外，还必须考虑减少在成都引起交通矛盾，这不仅要兼顾交通现状，还要考虑由于物流园区而产生的新的交通问题。对于这两方面的问题，应该考虑把公路运输转移到其他交通运输方式的可能性。
2.3 物流园区选点调查/调查范围（AP300）
基于通过第一（AP100）和第二（AP200）阶段工作得出的结论和获得的知识，可以根据下图进行下一步工作：对计划的土地进行地点评估。这主要从下列方面进行： - - - - -
土地表面鉴定
评估计划中的物流园区周边的状况
检查所选地点的集中性，即提供的面积是否有其他合适的买主，其报价情况。 评估交通状况，看是否容易到达以及必要的扩建措施 实地评估在规划中应遵循的法规和其有关的情况
2.4 潜力分析 (AP 400)
调研开始时，应该先对货物中转和仓储设备的需求现状做一个详细分析。然后对典型的物流园区补充服务（如卡车服务设施等）的需求进行评估。与此相关的最主要的一个问题是，客户（生产商和贸易商）和物流服务商从自我需求角度对所规划的园区的评判和认可。
潜力分析是基于前一阶段调研结果进行的，其结果用作调查选择物流服务商、生产商和贸易企业的基础。首先要按照不同行业制定一个详细的行业调查问卷，从而导出客户对物流园区的要求。根据不同客户要求和通过调查得出的当地发展趋势建立起一个需求规模，这个规模确立了成都物流园区选址的认可度和所需面积。
通过已完成的调研结果制定出成都物流园区入园和招商准则。在此，必须关注和物流园区相关行业的发展趋势和其他物流园区的经验。即使在中国，由于竞争激烈和成本增加，物流概念也在发生变化，例如一个生产企业由于分工的不断细化，运输量也不断增加，因此他们会选择一个交通便利和能提供多式联运的物流园区。
以前面的分析结果和现有的关于对成都地区交通流量预测的研究资料以及其他具有发展潜力的物流园区的经验值，可以为成都物流园区建立一个模型。通过分析当地工业和贸易的增值服务以及由此产生的为物流企业带来的外包市场，可以对该模型补充。除此之外，我们还要针对物流园区的客户定义成都物流园区规模和发展阶段，以此可以详细说明成都物流园区的发展潜力。
这段工作结束时，一方面要对市场需求和选址认可度作一个总结，另一方面从此导出成都物流园区设计规划原则。
2.5 基本方案 (AP 500)
设计物流园区方案将以最佳方式兼顾入园企业经济利益和政府的交通政策，为此将作出一些不同的物流园区发展方案。这些方案产生于具体的土地规划过程中，同时涉及到所预期的与物流园区相关的交通流量。
这些方案首先产生于未来物流园区中的物流规模，与此相关，很重要一点是根据潜力分析结果和其他物流园区的经验，来评估未来的物流园区处理或再加工的各种不同货物的货运量。以配送中心的功能为例，货物运入中心，暂时存储和分拣及再配送。方案的信息将以文字和图表形式提供给投资方，然后与他们一起从中选择出一个优先方案，作下一步的细化工作。
在此基础上，产生一个完整的、朝着规划目标逐步迈进的发展阶段以及建设阶段，推荐一个实现计划的时间顺序表。前面的工作结论会对每一发展阶段的定义产生影响。这个物流园区应通过划分经济上可以承受（能预料的风险）的发展阶段来实现，而这些发展阶段应具有在短时间内扩展的可能。同时在开发时应注意，园区内土地划分应可满足不同的入园企业。
作为承约方，我们期待投资方应该提供所有与制定物流园区方案相关的信息和资料，其中包括物流园区所在地的AutoCAD地图。
2.6 经济效益和物流园区管理发展委员会(AP 600)
对于每一个发展阶段和建设阶段，物流园区管委会都要根据一些通用参数来对该阶段基础设施建设投资进行估算，而最终的投资决定取决于相应的投资成本和其对土地价格的影响。然后管委会将确定物流园区运营成本，并成立一个物流园区经营公司。
另外还要确定建立其他设施（如物流设备）的投资费用。
最终确立方案时，还要为未来的物流园区管委会作一份详细的经济效益研究报告。衡量物流园区项目的经济效益主要是土地出售的盈利。不仅要为物流园区发展的每个阶段，而且要为整个物流园区项目作出经济效益研究报告。该报告包含不同的营销方式，如土地出售、租赁以及租赁完整设施等，而这些营销方式将对物流园区的长期发展产生影响。同时，该报告还对已定义的每个物流园区发展阶段的经济承受能力进行检验。必要时还可对发展阶段进行调整。
2.7 成都物流园区的影响 (AP 700)
可研报告里该部分涉及的工作可以借助现有的规划完成。获得当地政府规划的资料对我们是非常有帮助的。这部分工作的工作量取决于项目进度。
考查物流园区受城市建设规划的约束时，应首先考虑下列问题：
谁是当地有关主管单位？是有规划院？ 城市规划有什么具体要求？
对物流园区将使用的土地以及附近的土地是否有另外的使用规划？ 土地的所有权是谁？ 相邻的土地是否被使用？ 相邻的土地是否有规划？
将使用的土地是否遭受过环境破坏？ 是否存在有竞争关系的已开发的工业园区？ 在交通方面，将对当地居民造成什么影响？
对环境影响的考察将涉及下列问题： 噪音、空气和光污染 对自然环境重视程度如何？
对于自然环境的破坏是否有足够的用于补偿土地可用？ 地面硬化处理对气候和地面排水以及地下水形成的影响。
2.8 总结和文献资料汇编 (AP 800)
作为该项目的结尾，是为成都物流园区推荐一个时间表。表上显示了实现物流园区的每个步骤。
所有工作将通过项目报告以不可更改的文件和CD形式提供。
3.
报价
我们的报价（包括差旅费）是：
115.000,-- EUR （壹拾壹万伍仟欧元）
另加在中国应支付的税金。
欧洲专家日工作收费标准是按每日750欧元(差旅费另加)计算。
签约后将马上付合同值的50％，另外50％将在交出最终报告后付给。
4.
项目运作时间
项目将在签约两周后开始或与委托人协商确定开工日期。项目运作时间为6个月。最早开工日期为2004年2月1日。下面是项目运作时间表和工作量：
5. 其他
项目由德国物流园区协会有限公司（Deutschen GVZ-Gesellschaft mbH，简
称DGG）领导 DGG将在调查工作范围内联合中国的合作伙伴一起工作。
委托人应负责联系、确定和协调会谈日期，还要将项目所需资料（如前期调研、
联系地址、统计文献等等）准备好，以便随时调用。 该报价到2003年12月31日有效。
我们随时准备回答你们的问题。
此致
商祺
S. Nestler
T. Nobel
- Geschäftsführer - - Geschäftsführer -
关于
成都物流园区可行性报告
报价
不莱梅, 2003年12月
1. 事由
德国物流园区协会（简称DDG）在物流园区的规划和建设方面，不仅在德国国内而且在国际上有着丰富的经验。它的这种能力是基于不莱梅海运经济和物流研究院和德累斯顿LUB咨询有限公司以及其他企业的支持。不莱梅海运经济和物流研究院和德累斯顿LUB咨询有限公司长期合作，相互取长补短，使得他们能够为物流园区提供选址、可研报告、规划、土地开发、基础设施建设直至销售、招商和物流园区的运营整套服务。在2003年11月由DGG和北京吉思科咨询有限公司在上海举办的物流园区研讨会上，德力西集团的代表向我们介绍了建立成都物流园区的计划。在谈话中，DGG明确表示愿意以提供可研报告的形式参与成都物流园区的规划。下面将从我们的角度阐述完成该可研报告所要进行的工作。最终德国方面要完成的工作量取决于现有的资料和中国方面参与该项目的合作伙伴。
2. 工作范围
2.1 现状评估（AP100）
首先应对现有的规划资料和其他与可研报告相关的资料进行整理和评估，这包括已做的统计和调查报告以及基础数据（经济结构、人口状况等）和交通状况（货物流向、交通分布、运输形式等）。评估结果将构成下一步工作的范围和重点。
2.2 成都物流园区的目标和功能（AP200）
这部分工作是对规划中的物流园区所提供的服务、招商对象和成功因素进行一般性的阐述，在此将借助欧洲和中国已建成的和规划中的物流园区的经验和发展趋势。
至少两种运输方式的连接，特别是在欧洲，是物流园区区别于其他工业园区的主要标志。此部分工作（AP200）以及后面的潜力分析中将弄清这一特点在中国的重要性（取决于多式联运的竞争能力）。通过联运终端和铁路网连接或建设自己的连接铁道是选址的重要因素，而这些因素对于企业以后选择入住物流园区将起到决定性的作用。另一方面，实际经验表明，对相当多的物流服务商来说，提供便捷的公路连接就已经足够了。这样，一个简单的工业园区就会成为物流园区有力的竞争者。
通过了解其他物流园区，我们可以分析出物流园区提供的服务范围 (或争取提供的服务) 对园区的入住率将有多大的影响。
市场潜力和招商对象可以通过这个方式确立。例如可以通过下列方法划分：
除了要了解招商对象的特征和把他们归入不同的招商渠道外，还必须明确当地的行业集中情况和外包趋势。这些资料一方面可以从统计单位和文献中查找，另一方面还可通过与协会和企业对话获得。调查结果可以精确的表明物流园区所在地的特点。目的是通过行业定位给潜在的投资者提供一个详细的在物流园区内和其周边投资和运营的蓝图。
招商市场的划分为物流园区地理位置特性的评估提供了一个基础，由此可导出物流园区的利用价值模型
（例如：通过将企业搬迁到物流园区来优化供货和配送关系）。这样一个利用价值分析已在物流园区招商过程中被证明是有效的，它可为潜在的投资者根据自己的要求进行选址时提供帮助。
下图是一个物流园区主要基本功能的例子。
区域和跨区域的交通网络
物流园区功能的发展，首先要考虑经济效益，即投资者和入住企业对物流园区的认可度，除此之外，还必须考虑减少在成都引起交通矛盾，这不仅要兼顾交通现状，还要考虑由于物流园区而产生的新的交通问题。对于这两方面的问题，应该考虑把公路运输转移到其他交通运输方式的可能性。
2.3 物流园区选点调查/调查范围（AP300）
基于通过第一（AP100）和第二（AP200）阶段工作得出的结论和获得的知识，可以根据下图进行下一步工作：对计划的土地进行地点评估。这主要从下列方面进行： - - - - -
土地表面鉴定
评估计划中的物流园区周边的状况
检查所选地点的集中性，即提供的面积是否有其他合适的买主，其报价情况。 评估交通状况，看是否容易到达以及必要的扩建措施 实地评估在规划中应遵循的法规和其有关的情况
2.4 潜力分析 (AP 400)
调研开始时，应该先对货物中转和仓储设备的需求现状做一个详细分析。然后对典型的物流园区补充服务（如卡车服务设施等）的需求进行评估。与此相关的最主要的一个问题是，客户（生产商和贸易商）和物流服务商从自我需求角度对所规划的园区的评判和认可。
潜力分析是基于前一阶段调研结果进行的，其结果用作调查选择物流服务商、生产商和贸易企业的基础。首先要按照不同行业制定一个详细的行业调查问卷，从而导出客户对物流园区的要求。根据不同客户要求和通过调查得出的当地发展趋势建立起一个需求规模，这个规模确立了成都物流园区选址的认可度和所需面积。
通过已完成的调研结果制定出成都物流园区入园和招商准则。在此，必须关注和物流园区相关行业的发展趋势和其他物流园区的经验。即使在中国，由于竞争激烈和成本增加，物流概念也在发生变化，例如一个生产企业由于分工的不断细化，运输量也不断增加，因此他们会选择一个交通便利和能提供多式联运的物流园区。
以前面的分析结果和现有的关于对成都地区交通流量预测的研究资料以及其他具有发展潜力的物流园区的经验值，可以为成都物流园区建立一个模型。通过分析当地工业和贸易的增值服务以及由此产生的为物流企业带来的外包市场，可以对该模型补充。除此之外，我们还要针对物流园区的客户定义成都物流园区规模和发展阶段，以此可以详细说明成都物流园区的发展潜力。
这段工作结束时，一方面要对市场需求和选址认可度作一个总结，另一方面从此导出成都物流园区设计规划原则。
2.5 基本方案 (AP 500)
设计物流园区方案将以最佳方式兼顾入园企业经济利益和政府的交通政策，为此将作出一些不同的物流园区发展方案。这些方案产生于具体的土地规划过程中，同时涉及到所预期的与物流园区相关的交通流量。
这些方案首先产生于未来物流园区中的物流规模，与此相关，很重要一点是根据潜力分析结果和其他物流园区的经验，来评估未来的物流园区处理或再加工的各种不同货物的货运量。以配送中心的功能为例，货物运入中心，暂时存储和分拣及再配送。方案的信息将以文字和图表形式提供给投资方，然后与他们一起从中选择出一个优先方案，作下一步的细化工作。
在此基础上，产生一个完整的、朝着规划目标逐步迈进的发展阶段以及建设阶段，推荐一个实现计划的时间顺序表。前面的工作结论会对每一发展阶段的定义产生影响。这个物流园区应通过划分经济上可以承受（能预料的风险）的发展阶段来实现，而这些发展阶段应具有在短时间内扩展的可能。同时在开发时应注意，园区内土地划分应可满足不同的入园企业。
作为承约方，我们期待投资方应该提供所有与制定物流园区方案相关的信息和资料，其中包括物流园区所在地的AutoCAD地图。
2.6 经济效益和物流园区管理发展委员会(AP 600)
对于每一个发展阶段和建设阶段，物流园区管委会都要根据一些通用参数来对该阶段基础设施建设投资进行估算，而最终的投资决定取决于相应的投资成本和其对土地价格的影响。然后管委会将确定物流园区运营成本，并成立一个物流园区经营公司。
另外还要确定建立其他设施（如物流设备）的投资费用。
最终确立方案时，还要为未来的物流园区管委会作一份详细的经济效益研究报告。衡量物流园区项目的经济效益主要是土地出售的盈利。不仅要为物流园区发展的每个阶段，而且要为整个物流园区项目作出经济效益研究报告。该报告包含不同的营销方式，如土地出售、租赁以及租赁完整设施等，而这些营销方式将对物流园区的长期发展产生影响。同时，该报告还对已定义的每个物流园区发展阶段的经济承受能力进行检验。必要时还可对发展阶段进行调整。
2.7 成都物流园区的影响 (AP 700)
可研报告里该部分涉及的工作可以借助现有的规划完成。获得当地政府规划的资料对我们是非常有帮助的。这部分工作的工作量取决于项目进度。
考查物流园区受城市建设规划的约束时，应首先考虑下列问题：
谁是当地有关主管单位？是有规划院？ 城市规划有什么具体要求？
对物流园区将使用的土地以及附近的土地是否有另外的使用规划？ 土地的所有权是谁？ 相邻的土地是否被使用？ 相邻的土地是否有规划？
将使用的土地是否遭受过环境破坏？ 是否存在有竞争关系的已开发的工业园区？ 在交通方面，将对当地居民造成什么影响？
对环境影响的考察将涉及下列问题： 噪音、空气和光污染 对自然环境重视程度如何？
对于自然环境的破坏是否有足够的用于补偿土地可用？ 地面硬化处理对气候和地面排水以及地下水形成的影响。
2.8 总结和文献资料汇编 (AP 800)
作为该项目的结尾，是为成都物流园区推荐一个时间表。表上显示了实现物流园区的每个步骤。
所有工作将通过项目报告以不可更改的文件和CD形式提供。
3.
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我们的报价（包括差旅费）是：
115.000,-- EUR （壹拾壹万伍仟欧元）
另加在中国应支付的税金。
欧洲专家日工作收费标准是按每日750欧元(差旅费另加)计算。
签约后将马上付合同值的50％，另外50％将在交出最终报告后付给。
4.
项目运作时间
项目将在签约两周后开始或与委托人协商确定开工日期。项目运作时间为6个月。最早开工日期为2004年2月1日。下面是项目运作时间表和工作量：
5. 其他
项目由德国物流园区协会有限公司（Deutschen GVZ-Gesellschaft mbH，简
称DGG）领导 DGG将在调查工作范围内联合中国的合作伙伴一起工作。
委托人应负责联系、确定和协调会谈日期，还要将项目所需资料（如前期调研、
联系地址、统计文献等等）准备好，以便随时调用。 该报价到2003年12月31日有效。
我们随时准备回答你们的问题。
此致
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T. Nobel
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