关于旗忠村地块分析 （写作提纲）
一、 长岛高尔夫别墅分析
原有上海佳信房地产有限公司于1998年定项并开始搞前期规划，及中心岛绿化建设，后由于资金原因无力继续开发。2000年由北京人济集团全盘托盘，并买下佳信公司全部资产，于2000年7月开始搞一期共50多套；于2001年年初开始内部认购及对外预订，并于7月9日正式开盘。从对外实际推广来说，销售时间已达半年，至今为止客户正式签约27套，还包括几套大订。从销售业绩来看，这样的时间跨度本身销售速度属于较慢的。
分析原因：
（1）单价、总价高。总价（250万-500万）已达上海别墅极品价格。
（2）户型偏大。
（3）景观上没有高尔夫别墅的感觉。
二、 旗忠区域分析
1、交通
2、娱乐设施总体规划
三、 新地块分析
1、规划品味
2、售价建议：5500-6000元/平方米
四、 基准目标——长岛高尔夫别墅产品分析，总结分析
1、主要支持点分析
长岛别墅主要利基表现在GOLF球场、生态环境和规划上。
（1）GOLF球场代表高贵与身份，是一种品质生活的象征。
（2）大面积的水域和森林公园等良好的绿化构成全方位的生态环境。
（3）丰富的各国各种风情别墅组合，区域的水景及绿化组合营造极好的视
觉效果。
2、产品要素分析
（1） 地段：位于马桥旗忠村区域，地段概念差，缺少人文底蕴和强大的经
济实体，不如虹桥、浦东别墅区概念。
（2） 交通：市政配套交通缺乏，多依赖私车。北临光华路、东依昆阳路、
西靠曙光路，总体上缺少快捷的主干道。
（3） 天然旷野式别墅基地，但18洞旗忠高尔夫球场及规划中的9洞高尔
夫练习场难以形成规模型的著名球场。森林公园还尚未成熟。
结论：综上所述，长岛别墅塑造的8000-15000元/平米的顶极别墅的条件不足，极有可能导致销售周期的延长，甚至产生滞销的严重后果。
五、 项目的营销构思总结
1、产品定位
（1）总价在120万。目前较为流行的砖混结构别墅占80%。
（2）总价在200万。目前较为稀缺的纯木高品味别墅占20%。
2、品牌定位
形成高尔夫生态别墅概念，塑造体味生活意境的极品别墅。
3、目标市场
根据本项目的两种结构并存模式，形成两两不同的目标消费市场，即有数百万身价的老板和喜欢享受生活的高级白领，和有精品正宗别墅概念，追求新潮或曾有国外生活经历的实力派老板，品味结合市场区分理统一。
关于旗忠村地块分析 （写作提纲）
一、 长岛高尔夫别墅分析
原有上海佳信房地产有限公司于1998年定项并开始搞前期规划，及中心岛绿化建设，后由于资金原因无力继续开发。2000年由北京人济集团全盘托盘，并买下佳信公司全部资产，于2000年7月开始搞一期共50多套；于2001年年初开始内部认购及对外预订，并于7月9日正式开盘。从对外实际推广来说，销售时间已达半年，至今为止客户正式签约27套，还包括几套大订。从销售业绩来看，这样的时间跨度本身销售速度属于较慢的。
分析原因：
（1）单价、总价高。总价（250万-500万）已达上海别墅极品价格。
（2）户型偏大。
（3）景观上没有高尔夫别墅的感觉。
二、 旗忠区域分析
1、交通
2、娱乐设施总体规划
三、 新地块分析
1、规划品味
2、售价建议：5500-6000元/平方米
四、 基准目标——长岛高尔夫别墅产品分析，总结分析
1、主要支持点分析
长岛别墅主要利基表现在GOLF球场、生态环境和规划上。
（1）GOLF球场代表高贵与身份，是一种品质生活的象征。
（2）大面积的水域和森林公园等良好的绿化构成全方位的生态环境。
（3）丰富的各国各种风情别墅组合，区域的水景及绿化组合营造极好的视
觉效果。
2、产品要素分析
（1） 地段：位于马桥旗忠村区域，地段概念差，缺少人文底蕴和强大的经
济实体，不如虹桥、浦东别墅区概念。
（2） 交通：市政配套交通缺乏，多依赖私车。北临光华路、东依昆阳路、
西靠曙光路，总体上缺少快捷的主干道。
（3） 天然旷野式别墅基地，但18洞旗忠高尔夫球场及规划中的9洞高尔
夫练习场难以形成规模型的著名球场。森林公园还尚未成熟。
结论：综上所述，长岛别墅塑造的8000-15000元/平米的顶极别墅的条件不足，极有可能导致销售周期的延长，甚至产生滞销的严重后果。
五、 项目的营销构思总结
1、产品定位
（1）总价在120万。目前较为流行的砖混结构别墅占80%。
（2）总价在200万。目前较为稀缺的纯木高品味别墅占20%。
2、品牌定位
形成高尔夫生态别墅概念，塑造体味生活意境的极品别墅。
3、目标市场
根据本项目的两种结构并存模式，形成两两不同的目标消费市场，即有数百万身价的老板和喜欢享受生活的高级白领，和有精品正宗别墅概念，追求新潮或曾有国外生活经历的实力派老板，品味结合市场区分理统一。