编委会成员
顾 问：胡延照
编委会主任：徐建国 蔡育天 副 主 任：王 坚 陈海刚 汤志平 刘海生 编委会成员：周 强 杨 莉 俞斯佳 蔡顺明 袁华宝
主 编：乐景彭 副 主 编：夏 雨
责任编辑：周 强 杨 莉 编 辑：亓书理 叶浩军 朱 冰 李 伟
联系单位：上海产业评估中心 电子信箱：[email protected] 电 话：23112697 23112694
毛佳樑 乐景彭 李崇新 朱文锦 许 健
吴凤霞 王小沙
潘建新陶校兴夏 雨王 涌陆立萍张艳辉殷国元
巢福群
詹运洲庄 澜
前 言
按照建设国际化大都市和“四个中心”的战略目标，上海坚持率先走新型工业化道路，坚持推进产业结构调整和升级，实现了工业经济的持续、健康、快速发展，连续14年保持了两位数增长。2003年，工业总产值已突破万亿元大关，其中重化工业占全市工业的比重达到68.3％。随着上海城市发展重心从中心城向整个市域范围的拓展，工业化、城市化进程不断加快，土地资源越来越成为制约上海发展的重要瓶颈。为此，市委、市政府提出，要按照科学发展观和科教兴市主战略的要求，积极实施“两个坚持”和“两个优先”的产业发展战略，进一步加快产业结构调整，通过建立产业用地供应与保障新机制，加强土地资源集约利用，以实现上海经济的可持续发展。
为引导土地集约使用，提高土地利用效率，发挥政府在产业规划、产业导向和产业政策方面的作用，市经委会同市统计局、市房地局、市规划局等有关部门，对全市33个大类行业，162个中类行业共一万多家规模以上工业企业的用地面积、土地利用状况、土地产出与效益等进行调研和统计，在此基础上，参照发达国家相同产业的用地水平，编制了《上海产业用地指南》（以下简称《指南》）。
《指南》的制定，一是有助于政府了解目前各行业用地的基本情况，制订更加合理的产业政策。二是为各开发区招商引资提供量化依据，有助于引进占地面积小、产出效益大的项目。三是有助于引导企业积极采用新工艺和新技术，提高土地的利用效率。四是有助于提高全社会对土地问题的关注，增强节约土地资源的意识。
编制《指南》是政府适应市场经济需要、转变职能、完善调控方式的探索性尝试，《上海产业用地指南》将与《上海工业产业导向和布局指南》、《上海产业能效指南》等一起，构成上海产业发展的导向性文件。作为第一次编制发布，《指南》还有很多方面需要充实与完善，希望社会各界对此予以帮助支持，使《指南》不断完善，更加科学，更具有操作性和指导性。
上海市人民政府副秘书长 上海市经济委员会主任 2004年8月
徐建国
目 录
第一部分 使用说明
一、应用范围
二、数据统计和指标设计 三、用地审核的原则和具体标准 四、产业用地评估实例
第二部分 评估指标
一、建筑容积率
1、33个大类行业建筑容积率 2、162个中类行业建筑容积率 二、土地产出率
1、33个大类行业土地产出率 2、162个中类行业土地产出率 三、投资强度
1、33个大类行业投资强度 2、162个中类行业投资强度
第一部分 使用说明
按照到2020年的城市发展规划，上海将以建设国际化大都市为目标，加快推进“三个集中”，使城市发展从600平方公里的中心城区拓展到6000平方公里的市域范围，加速郊区的工业化和城市化进程，加快构建以六大产业基地为龙头，国家级、市级工业区为支撑，区级重点工业区为配套的工业布局。因此，如何按照科学发展观的要求，加强土地集约使用，推进形成“产业集聚、工业集中、土地集约”的发展新格局，是实现上海产业可持续发展需要解决的重要课题。
上海推进产业用地集约利用具有较大的空间和潜力。从单位土地产出水平看，2003年上海每平方公里工业土地产出率大约只相当于纽约、芝加哥、大阪和横滨的三分之一，东京的五分之一。从不同地区的产出率看差异也很大，目前上海的国家级工业区单位土地产出率为77亿元/平方公里，市级工业区为44亿元/平方公里，区以下工业区为12亿元/平方公里，发展很不平衡。
为了进一步提高上海工业用地的集约化水平，全面贯彻落实科学发展观，按照市委、市政府的要求，加强对产业用地集约使用的科学导向，市经委会同市统计局、市房地局、市规划局等部门联合编制了《上海产业用地指南》（以下简称《指南》），为加强对全市各区县、各开发区的产业导向，提高土地资源的使用效率提供量化依据。同时，将根据产业发展情况，每年做一次部分修订，每两年发布一次。
一、应用范围
1、为政府确定工业用地规模、调整产业结构与布局、制定产业政策提供依据。市区各级政府与各开发区可根据《指南》中各类产业用地指标，评估本区域产业水平，发展优势产业，淘汰劣势产业，推进结构调整，提升产业能级；根据区域内存量土地资源的情况，进行合理分配，制定切实可行的产业用地规模与用地计划；编制和审批工业区规划，并依据规划审定建设项目的规划用地指标。
2、为招商引资和审核项目用地提供项目用地的基本参数。上海土地资源十分紧缺，新建工业项目的优劣将直接影响经济的可持续发展，因此必须严格审核项目用地水平。《上海产业用地指南》通过客观的数据统计，反映了各行业用地的主要指标，为优质项目的引进提供了参照尺度。
3、作为企业进行技术改造、提高土地利用效益的参考指标。企业可根据本《指南》，判断本企业的产业用地水平，采用新技术、新工艺、新流程，提高产业用地效益。
二、数据统计和指标设计
本《指南》主要按照《国民经济行业分类与代码》分类，针对上海一万多家规模以上工业企业所属的行业类型，按照工业行业与产品划分细分到统计中类行业，共对33个大类、162个中类工业行业的产业用地及其产出进行指标计算和统计分析。主要数据来自市房地局工业企业房产数据库、市统计局工业企业统计数据库和市经委关于世界发达国家产业用地的研究资料等。通过数据匹配，形成含有土地面积的工业企业统计数据库，作为本次指南编制的主要数据来源。
1、指标设置
本次指南编制共统计了七项指标：单位土地建筑面积，单位土地资产额，单位土地销售额，单位土地利润，单位土地税收，单位土地出口额，单位土地工业增加值等。本《指南》从土地利用、土地产出、土地效益等三个方面选取了建筑容积率、投资强度、土地产出率、建筑密度和行政办公及生活服务设施用地所占比例等五个指标，其中，前三个指标设置了均值、推荐值和国际参考值，后两个指标参照《全国工业建设项目用地控制指标（试行）》设置：
（1）单位土地上的建筑面积，即建筑容积率。反映工业对土地空间的利用率，是衡量土地利用程度的重要尺度。
（2）单位土地面积上的资产额，即投资强度。反映单位土地上资金的投入情况，投资强度是衡量土地预期综合效益的重要尺度。
（3）单位土地面积上的销售额，即土地产出率。反映单位土地上产出情况，是衡量土地产出水平的重要尺度。
（4）单位土地上建、构筑物占地面积，即建筑密度。反映工业对土地在平面上的利用状况，是衡量土地利用程度的重要尺度。
（5）行政办公及生活服务设施用地所占比例。反映单位土地面积上行政办公及生活服务设施占总用地面积或分摊土地面积的比例。
2、指标计算
对全市33个大类、162个中类行业的建筑容积率、投资强度、土地产出率等
指标分别设置均值、推荐值和国际参考值。
（1）均值指标
均值指标反映本市各产业的平均用地水平，作为工业项目用地的控制低限。本指南共有三项均值指标：容积率均值、单位土地资产均值和单位土地销售均值。
容积率均值是指全市范围内33个大类行业和162个中类行业的建筑面积与占地面积的比值。容积率的计算公式：某行业的容积率=某行业建筑面积/该行业占地面积。
单位土地资产均值是指全市范围内33个大类行业和162个中类行业在单位土地面积上的资产量。资产均值的计算公式为：某行业的资产均值=某行业资产总额/该行业占地面积。
单位土地销售均值是指全市范围内33个大类行业和162个中类行业在单位土地面积上的销售值，销售额均值的计算公式为：某行业的销售均值=某行业销售额/该行业占地面积。
（2）推荐指标
推荐指标按照适度超前的原则制定，作为招商引资项目的主要参照标准。其中，推荐值1是在均值基础上按1.3系数调整所得，暂作为重点配套区项目用地的导向性指标；推荐值2是在均值基础上按1.5系数调整而成，作为市级以上开发区项目用地的导向性指标。
（3）国际参考值
国际参考值主要依据20世纪90年代后期日本等工业发达国家的产业用地水平，参照上海33个大类行业统计数据设定。
三、用地审核的原则和具体标准
1、用地审核的原则
（1）依法审核原则。工业建设项目的合法性是用地审核的前提条件，一是要符合国家和上海市相关法律法规；二是要符合上海市土地利用总体规划、上海市城市总体规划，以及相应工业区发展规划。
（2）产业导向原则。工业项目用地须符合国家、上海的产业导向和布局要求，加快推进“工业向园区集中”，根据国家有关规定及上海实际情况，鼓励项目采用先进生产设备、生产工艺和生产技术，并符合相关的用地指标标准。
（3）集约用地原则。工业建设项目应积极提高工业用地效率：有条件的工业区可规划设立多层标准厂房建设区块，对适合多层标准厂房生产的行业，原则上不单独供地，应统一进入工业区多层标准厂房生产；工业企业改、扩建项目应充分利用原有的生产、辅助、公用工程等设施和场地；适度控制工业企业内部绿化用地规模；分期建设的工业项目可分期申请建设用地。
2、具体审核标准
除工艺流程或生产安全有特殊要求的项目外，在遵循上述几项原则的前提下，工业建设项目用地须达到以下指标（项目未达到相关指标的，原则上不单独供地，鼓励进入都市型产业园的标准厂房生产）：
（1）工业建设项目建筑容积率一般不低于所在行业的推荐值，并综合参考行业均值和国际参考值（当建筑物层高超过8米，计算容积率时该层建筑面积加倍计算）。为加强对产业用地的集约使用，对重点配套区建筑容积率的推荐指标，在实际工作中建议参照市级以上开发区建筑容积率的推荐指标。
（2）工业建设项目投资强度一般不低于所在行业的推荐值，并综合参考行业均值和国际参考值。
（3）工业建设项目预期土地产出水平一般不低于所在行业的推荐值，并综合参考行业均值和国际参考值。
（4）工业建设项目建筑密度原则上不低于30％（工艺流程或生产安全上有特殊要求的例外）。
（5）企业内部行政办公用地应根据工业建设项目的建设规模合理确定；企业所需生活服务设施布置应纳入工业区集中建造的生活服务配套区。单个工业建设项目行政办公及生活服务设施用地面积之和原则上不得超过工业项目总用地面积的5％。
四、产业用地评估实例
1、对现有产业土地利用水平的评估
各区县或开发区可以对其区域内某个大类行业或中类行业用地水平进行评估，根据统计的土地面积、建筑面积、产出额、资产额 、建（构）筑物占地面积、行政办公及生活服务设施用地面积等数据，分别计算出该产业用地的容积率、单位面积产出、单位面积资产密度、建筑密度、行政办公及生活服务设施用地所
占比例等指标，然后与全市平均水平和推荐值进行比较，发现差距。
例如：某市级开发区内食品制造业的企业共占地面积51000平方米，建筑物的总面积25000平方米，建（构）筑物占地面积21000平方米，净资产总量达2亿元，2003年该开发区内食品企业总销售收入3亿元，依据相关公式，可分别计算该开发区食品制造业各项指标，并与全市行业水平及推荐值比较如下（见表1）：
表1：某开发区食品制造业用地水平分析表
通过上表可以看到，该开发区食品制造业容积率高于全市平均水平，低于行业推荐值2（适用市级以上开发区）；单位土地产出率高于全市平均水平，略低于行业推荐值2（适用市级以上开发区）；从投资强度来看，低于全市平均水平。总之，该开发区食品制造业的用地水平中等偏低。
综上分析，该开发区内食品制造企业一方面需进一步控制建筑容积率，提高土地使用效率；另一方面需提高资本密集程度，采用先进生产设备、生产工艺和生产技术，实现食品制造业的集约型发展。
2、对引进项目土地利用水平的评估
对于新引进的项目，可根据项目可行性报告，抽取占地面积、建筑面积、预期销售额、投资额建、构筑物占地面积、行政办公及生活服务设施用地面积等数据，分别计算出该产业用地的容积率、单位面积产出、单位面积资产密度、建筑密度、行政办公及生活服务设施用地所占比例等指标，与全市平均水平与推荐值进行比较，作为判断是否引进项目的重要依据。
例如：某配套工业区准备上一个软饮料生产项目，项目投资总额5130万元，项目总占地面积5000平方米，建筑面积2500平方米，建、构筑物占地面积1500平方米，预计投产后稳定的销售收入能达到3500万元。通过计算可以得到该项目的各项指标，并与全市行业水平及推荐值比较如下（见表2）：
表2：某软饮料项目用地评估分析表
从上表可知，该项目建筑容积率、土地产出率均高于全市行业平均水平，但略低于该行业的推荐值；投资强度较高，超过行业推荐值。为此，建议对该项目进一步提高容积率（如适当减少土地供给数量等），在符合条件后吸引该项目落户。
3、对企业土地利用水平的评估
现有企业在产业用地方面究竟处于什么样的水平，是很多企业经营者非常关心的，利用本《指南》的各项指标比较可以评估本企业在行业中所处的位置。
如某药厂近年来经营业绩还不错，每年都有盈余，职工也比较稳定。但药厂的决策层还是很想了解药厂在同类行业中的位置，以便找出差距，进行革新改造，达到行业的先进水平。该药厂的基本情况如下：占地面积5000平方米，建筑面积1800平方米，全厂总资产约1600万元，近两年销售收入基本稳定在1500万元。通过计算得到各项指标，并与全市行业水平及推荐值比较如下（见表3）：
表3：某制药企业用地水平评估表
通过指标对比可以看出，该药厂整体产出水平偏低，厂房土地没有得到集约利用，土地投资强度不高，显示固定资产投入较低，设备与生产工艺可能需要更新或改进。
第二部分 评估指标
一、建筑容积率
1、33个大类行业建筑容积率
2、162个中类行业建筑容积率
二、土地产出率
1、33个大类行业土地产出率
2
2、162个中类行业土地产出率
单位：亿元/km2
三、投资强度
1、33个大类行业投资强度
22、162个中类行业投资强度
单位：亿元/km2
编委会成员
顾 问：胡延照
编委会主任：徐建国 蔡育天 副 主 任：王 坚 陈海刚 汤志平 刘海生 编委会成员：周 强 杨 莉 俞斯佳 蔡顺明 袁华宝
主 编：乐景彭 副 主 编：夏 雨
责任编辑：周 强 杨 莉 编 辑：亓书理 叶浩军 朱 冰 李 伟
联系单位：上海产业评估中心 电子信箱：[email protected] 电 话：23112697 23112694
毛佳樑 乐景彭 李崇新 朱文锦 许 健
吴凤霞 王小沙
潘建新陶校兴夏 雨王 涌陆立萍张艳辉殷国元
巢福群
詹运洲庄 澜
前 言
按照建设国际化大都市和“四个中心”的战略目标，上海坚持率先走新型工业化道路，坚持推进产业结构调整和升级，实现了工业经济的持续、健康、快速发展，连续14年保持了两位数增长。2003年，工业总产值已突破万亿元大关，其中重化工业占全市工业的比重达到68.3％。随着上海城市发展重心从中心城向整个市域范围的拓展，工业化、城市化进程不断加快，土地资源越来越成为制约上海发展的重要瓶颈。为此，市委、市政府提出，要按照科学发展观和科教兴市主战略的要求，积极实施“两个坚持”和“两个优先”的产业发展战略，进一步加快产业结构调整，通过建立产业用地供应与保障新机制，加强土地资源集约利用，以实现上海经济的可持续发展。
为引导土地集约使用，提高土地利用效率，发挥政府在产业规划、产业导向和产业政策方面的作用，市经委会同市统计局、市房地局、市规划局等有关部门，对全市33个大类行业，162个中类行业共一万多家规模以上工业企业的用地面积、土地利用状况、土地产出与效益等进行调研和统计，在此基础上，参照发达国家相同产业的用地水平，编制了《上海产业用地指南》（以下简称《指南》）。
《指南》的制定，一是有助于政府了解目前各行业用地的基本情况，制订更加合理的产业政策。二是为各开发区招商引资提供量化依据，有助于引进占地面积小、产出效益大的项目。三是有助于引导企业积极采用新工艺和新技术，提高土地的利用效率。四是有助于提高全社会对土地问题的关注，增强节约土地资源的意识。
编制《指南》是政府适应市场经济需要、转变职能、完善调控方式的探索性尝试，《上海产业用地指南》将与《上海工业产业导向和布局指南》、《上海产业能效指南》等一起，构成上海产业发展的导向性文件。作为第一次编制发布，《指南》还有很多方面需要充实与完善，希望社会各界对此予以帮助支持，使《指南》不断完善，更加科学，更具有操作性和指导性。
上海市人民政府副秘书长 上海市经济委员会主任 2004年8月
徐建国
目 录
第一部分 使用说明
一、应用范围
二、数据统计和指标设计 三、用地审核的原则和具体标准 四、产业用地评估实例
第二部分 评估指标
一、建筑容积率
1、33个大类行业建筑容积率 2、162个中类行业建筑容积率 二、土地产出率
1、33个大类行业土地产出率 2、162个中类行业土地产出率 三、投资强度
1、33个大类行业投资强度 2、162个中类行业投资强度
第一部分 使用说明
按照到2020年的城市发展规划，上海将以建设国际化大都市为目标，加快推进“三个集中”，使城市发展从600平方公里的中心城区拓展到6000平方公里的市域范围，加速郊区的工业化和城市化进程，加快构建以六大产业基地为龙头，国家级、市级工业区为支撑，区级重点工业区为配套的工业布局。因此，如何按照科学发展观的要求，加强土地集约使用，推进形成“产业集聚、工业集中、土地集约”的发展新格局，是实现上海产业可持续发展需要解决的重要课题。
上海推进产业用地集约利用具有较大的空间和潜力。从单位土地产出水平看，2003年上海每平方公里工业土地产出率大约只相当于纽约、芝加哥、大阪和横滨的三分之一，东京的五分之一。从不同地区的产出率看差异也很大，目前上海的国家级工业区单位土地产出率为77亿元/平方公里，市级工业区为44亿元/平方公里，区以下工业区为12亿元/平方公里，发展很不平衡。
为了进一步提高上海工业用地的集约化水平，全面贯彻落实科学发展观，按照市委、市政府的要求，加强对产业用地集约使用的科学导向，市经委会同市统计局、市房地局、市规划局等部门联合编制了《上海产业用地指南》（以下简称《指南》），为加强对全市各区县、各开发区的产业导向，提高土地资源的使用效率提供量化依据。同时，将根据产业发展情况，每年做一次部分修订，每两年发布一次。
一、应用范围
1、为政府确定工业用地规模、调整产业结构与布局、制定产业政策提供依据。市区各级政府与各开发区可根据《指南》中各类产业用地指标，评估本区域产业水平，发展优势产业，淘汰劣势产业，推进结构调整，提升产业能级；根据区域内存量土地资源的情况，进行合理分配，制定切实可行的产业用地规模与用地计划；编制和审批工业区规划，并依据规划审定建设项目的规划用地指标。
2、为招商引资和审核项目用地提供项目用地的基本参数。上海土地资源十分紧缺，新建工业项目的优劣将直接影响经济的可持续发展，因此必须严格审核项目用地水平。《上海产业用地指南》通过客观的数据统计，反映了各行业用地的主要指标，为优质项目的引进提供了参照尺度。
3、作为企业进行技术改造、提高土地利用效益的参考指标。企业可根据本《指南》，判断本企业的产业用地水平，采用新技术、新工艺、新流程，提高产业用地效益。
二、数据统计和指标设计
本《指南》主要按照《国民经济行业分类与代码》分类，针对上海一万多家规模以上工业企业所属的行业类型，按照工业行业与产品划分细分到统计中类行业，共对33个大类、162个中类工业行业的产业用地及其产出进行指标计算和统计分析。主要数据来自市房地局工业企业房产数据库、市统计局工业企业统计数据库和市经委关于世界发达国家产业用地的研究资料等。通过数据匹配，形成含有土地面积的工业企业统计数据库，作为本次指南编制的主要数据来源。
1、指标设置
本次指南编制共统计了七项指标：单位土地建筑面积，单位土地资产额，单位土地销售额，单位土地利润，单位土地税收，单位土地出口额，单位土地工业增加值等。本《指南》从土地利用、土地产出、土地效益等三个方面选取了建筑容积率、投资强度、土地产出率、建筑密度和行政办公及生活服务设施用地所占比例等五个指标，其中，前三个指标设置了均值、推荐值和国际参考值，后两个指标参照《全国工业建设项目用地控制指标（试行）》设置：
（1）单位土地上的建筑面积，即建筑容积率。反映工业对土地空间的利用率，是衡量土地利用程度的重要尺度。
（2）单位土地面积上的资产额，即投资强度。反映单位土地上资金的投入情况，投资强度是衡量土地预期综合效益的重要尺度。
（3）单位土地面积上的销售额，即土地产出率。反映单位土地上产出情况，是衡量土地产出水平的重要尺度。
（4）单位土地上建、构筑物占地面积，即建筑密度。反映工业对土地在平面上的利用状况，是衡量土地利用程度的重要尺度。
（5）行政办公及生活服务设施用地所占比例。反映单位土地面积上行政办公及生活服务设施占总用地面积或分摊土地面积的比例。
2、指标计算
对全市33个大类、162个中类行业的建筑容积率、投资强度、土地产出率等
指标分别设置均值、推荐值和国际参考值。
（1）均值指标
均值指标反映本市各产业的平均用地水平，作为工业项目用地的控制低限。本指南共有三项均值指标：容积率均值、单位土地资产均值和单位土地销售均值。
容积率均值是指全市范围内33个大类行业和162个中类行业的建筑面积与占地面积的比值。容积率的计算公式：某行业的容积率=某行业建筑面积/该行业占地面积。
单位土地资产均值是指全市范围内33个大类行业和162个中类行业在单位土地面积上的资产量。资产均值的计算公式为：某行业的资产均值=某行业资产总额/该行业占地面积。
单位土地销售均值是指全市范围内33个大类行业和162个中类行业在单位土地面积上的销售值，销售额均值的计算公式为：某行业的销售均值=某行业销售额/该行业占地面积。
（2）推荐指标
推荐指标按照适度超前的原则制定，作为招商引资项目的主要参照标准。其中，推荐值1是在均值基础上按1.3系数调整所得，暂作为重点配套区项目用地的导向性指标；推荐值2是在均值基础上按1.5系数调整而成，作为市级以上开发区项目用地的导向性指标。
（3）国际参考值
国际参考值主要依据20世纪90年代后期日本等工业发达国家的产业用地水平，参照上海33个大类行业统计数据设定。
三、用地审核的原则和具体标准
1、用地审核的原则
（1）依法审核原则。工业建设项目的合法性是用地审核的前提条件，一是要符合国家和上海市相关法律法规；二是要符合上海市土地利用总体规划、上海市城市总体规划，以及相应工业区发展规划。
（2）产业导向原则。工业项目用地须符合国家、上海的产业导向和布局要求，加快推进“工业向园区集中”，根据国家有关规定及上海实际情况，鼓励项目采用先进生产设备、生产工艺和生产技术，并符合相关的用地指标标准。
（3）集约用地原则。工业建设项目应积极提高工业用地效率：有条件的工业区可规划设立多层标准厂房建设区块，对适合多层标准厂房生产的行业，原则上不单独供地，应统一进入工业区多层标准厂房生产；工业企业改、扩建项目应充分利用原有的生产、辅助、公用工程等设施和场地；适度控制工业企业内部绿化用地规模；分期建设的工业项目可分期申请建设用地。
2、具体审核标准
除工艺流程或生产安全有特殊要求的项目外，在遵循上述几项原则的前提下，工业建设项目用地须达到以下指标（项目未达到相关指标的，原则上不单独供地，鼓励进入都市型产业园的标准厂房生产）：
（1）工业建设项目建筑容积率一般不低于所在行业的推荐值，并综合参考行业均值和国际参考值（当建筑物层高超过8米，计算容积率时该层建筑面积加倍计算）。为加强对产业用地的集约使用，对重点配套区建筑容积率的推荐指标，在实际工作中建议参照市级以上开发区建筑容积率的推荐指标。
（2）工业建设项目投资强度一般不低于所在行业的推荐值，并综合参考行业均值和国际参考值。
（3）工业建设项目预期土地产出水平一般不低于所在行业的推荐值，并综合参考行业均值和国际参考值。
（4）工业建设项目建筑密度原则上不低于30％（工艺流程或生产安全上有特殊要求的例外）。
（5）企业内部行政办公用地应根据工业建设项目的建设规模合理确定；企业所需生活服务设施布置应纳入工业区集中建造的生活服务配套区。单个工业建设项目行政办公及生活服务设施用地面积之和原则上不得超过工业项目总用地面积的5％。
四、产业用地评估实例
1、对现有产业土地利用水平的评估
各区县或开发区可以对其区域内某个大类行业或中类行业用地水平进行评估，根据统计的土地面积、建筑面积、产出额、资产额 、建（构）筑物占地面积、行政办公及生活服务设施用地面积等数据，分别计算出该产业用地的容积率、单位面积产出、单位面积资产密度、建筑密度、行政办公及生活服务设施用地所
占比例等指标，然后与全市平均水平和推荐值进行比较，发现差距。
例如：某市级开发区内食品制造业的企业共占地面积51000平方米，建筑物的总面积25000平方米，建（构）筑物占地面积21000平方米，净资产总量达2亿元，2003年该开发区内食品企业总销售收入3亿元，依据相关公式，可分别计算该开发区食品制造业各项指标，并与全市行业水平及推荐值比较如下（见表1）：
表1：某开发区食品制造业用地水平分析表
通过上表可以看到，该开发区食品制造业容积率高于全市平均水平，低于行业推荐值2（适用市级以上开发区）；单位土地产出率高于全市平均水平，略低于行业推荐值2（适用市级以上开发区）；从投资强度来看，低于全市平均水平。总之，该开发区食品制造业的用地水平中等偏低。
综上分析，该开发区内食品制造企业一方面需进一步控制建筑容积率，提高土地使用效率；另一方面需提高资本密集程度，采用先进生产设备、生产工艺和生产技术，实现食品制造业的集约型发展。
2、对引进项目土地利用水平的评估
对于新引进的项目，可根据项目可行性报告，抽取占地面积、建筑面积、预期销售额、投资额建、构筑物占地面积、行政办公及生活服务设施用地面积等数据，分别计算出该产业用地的容积率、单位面积产出、单位面积资产密度、建筑密度、行政办公及生活服务设施用地所占比例等指标，与全市平均水平与推荐值进行比较，作为判断是否引进项目的重要依据。
例如：某配套工业区准备上一个软饮料生产项目，项目投资总额5130万元，项目总占地面积5000平方米，建筑面积2500平方米，建、构筑物占地面积1500平方米，预计投产后稳定的销售收入能达到3500万元。通过计算可以得到该项目的各项指标，并与全市行业水平及推荐值比较如下（见表2）：
表2：某软饮料项目用地评估分析表
从上表可知，该项目建筑容积率、土地产出率均高于全市行业平均水平，但略低于该行业的推荐值；投资强度较高，超过行业推荐值。为此，建议对该项目进一步提高容积率（如适当减少土地供给数量等），在符合条件后吸引该项目落户。
3、对企业土地利用水平的评估
现有企业在产业用地方面究竟处于什么样的水平，是很多企业经营者非常关心的，利用本《指南》的各项指标比较可以评估本企业在行业中所处的位置。
如某药厂近年来经营业绩还不错，每年都有盈余，职工也比较稳定。但药厂的决策层还是很想了解药厂在同类行业中的位置，以便找出差距，进行革新改造，达到行业的先进水平。该药厂的基本情况如下：占地面积5000平方米，建筑面积1800平方米，全厂总资产约1600万元，近两年销售收入基本稳定在1500万元。通过计算得到各项指标，并与全市行业水平及推荐值比较如下（见表3）：
表3：某制药企业用地水平评估表
通过指标对比可以看出，该药厂整体产出水平偏低，厂房土地没有得到集约利用，土地投资强度不高，显示固定资产投入较低，设备与生产工艺可能需要更新或改进。
第二部分 评估指标
一、建筑容积率
1、33个大类行业建筑容积率
2、162个中类行业建筑容积率
二、土地产出率
1、33个大类行业土地产出率
2
2、162个中类行业土地产出率
单位：亿元/km2
三、投资强度
1、33个大类行业投资强度
22、162个中类行业投资强度
单位：亿元/km2