目录
一、房地产业的重要性 ................................................................................................................................. 1
1.1国民经济中的导向性产业 ............................................................................................................... 1
1.2国民经济的重要基础性产业 ........................................................................................................... 1
1.3房地产业的发展促进城市经济繁荣 ............................................................................................... 2
1.4解决农村剩余劳动力 ....................................................................................................................... 2
二、房地产运行存在的问题 ......................................................................................................................... 2
2.1资金投向结构不合理及其带来的结构化矛盾 ............................................................................... 2
2.2房地产价格增速过快，不利消费 ................................................................................................... 3
2.2.1房地产业发展过热 .............................................................................................................. 3
2.2.2投资抑制消费 ...................................................................................................................... 4
2.3房地产市场是一个寻租的场所 ....................................................................................................... 4
2.4房地产过热吸引大量资金进入，加大金融风险 ........................................................................... 5
2.4.1国际游资注入 ...................................................................................................................... 5
2.4.2金融风险增加 ...................................................................................................................... 5
2.5．增加了经济社会中的不安定因素 ................................................................................................ 6
2.5.1贫富差距拉大 ...................................................................................................................... 6
2.5.2有关群体的利益受到损害 .................................................................................................. 7
三、国家对房地产业发展过热采取的措施 ................................................................................................. 7
四、地产市场对国家政策的反应 ................................................................................................................. 9
4.1开发投资情况 ................................................................................................................................... 9
4.2资金来源情况 ................................................................................................................................. 11
4.3土地购置及完成开发情况 ............................................................................................................. 12
4.4建设竣工情况 ................................................................................................................................. 12
4.5销售面积及销售额增长情况 ......................................................................................................... 12
五、房价过高的根源及对策 ....................................................................................................................... 14
5.1房价形成的原因 ............................................................................................................................. 14
5.1.1成本 .................................................................................................................................... 14
5.1.2供需关系 ............................................................................................................................ 15
5.2解决对策-房产税 ............................................................................................................................ 16
5.2.1我国试点施行房产税 ........................................................................................................ 16
5.2.2房产税的效果 .................................................................................................................... 16
六、武汉房地产市场 ................................................................................................................................... 17
国家政策对房地产市场的影响分析
经济0802班 马佼 [1**********]24
一、房地产业的重要性
房地产业是由从事房地产开发经营、管理和服务等经济活动的企业组成的行业。其经济特性表现为通过对土地开发生产房屋产品，并以房屋商品进入社会经济的流通和分配领域，实现产业自身的经济目的 改革开放以来房地产业对中国经济的发展起到了重要的作用，成为国民经济的支柱产业。
1.1国民经济中的导向性产业。
房地产业的产业链长，关联度大，其自身特性决定了这一产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平之上。在我国，住宅投资的增加，被带动的直接相关或间接相关较大的产业有6O多个，有力地促进整个国民经济的可持续发展。房地产业的发展直接为建筑业开拓市场、筹集资金、促进其资金周转。在我国，房地产业的发展促进建材、冶金、化工、森林、机械等产业的发展，建筑产品中有70％ 的材料消耗涉及木材、水泥、钢铁、轻工及冶金、化工、石油、森林、机电等5O多个部门2O多个大类，近2000多种产品。房地产业的发展能够有力地推动金融业的发展房地产投资数量大、资金周转长，较一般产业的发展更需要金融业的支持。
1.2国民经济的重要基础性产业。
房地产业是国民经济的基本承载体，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业，同时又推动了工业化、城市化和现代化的进展，已经成为现代社会经济大系统中一个重要的有机组成都分。
1.3房地产业的发展促进城市经济繁荣。
房地产业是一种城市形态的产业，其兴起和发展都离不开城市地域 它是在丁业化、城市化和现代化的发展中形成的独立产业，其在社会经济发展中的重要作用，也主要是在城市形态中体现出来的。房地产开发增强了城市基础设施建设的能力，加快了城市化建设的进程。尤其是城市周边和郊区的开发，使得这些地区的道路交通明显改观，供热、供水情况明显改善，城市基础设施得到进一步完善。
1.4解决农村剩余劳动力
中国农村经济的核心问题是人多地少，农村存在着庞大的剩余劳动力。中国农村剩余劳动力由于自身文化素质低，缺乏能够依赖的技术和资金，他们从事的职业与体力劳动紧密相联，从事的行业绝大多数属于劳动密集型产业，主要行业是建筑业和工业，以及方便居民生活的服务业。
二、房地产运行存在的问题
近些年，我国房地产过热主要表现在房地产开发投资高速增长，房价持续上涨超出了多数人的经济承受能力。房地产过热对我国经济社会的各个方面都产生了一定程度的负面影响，主要表现在：
2.1资金投向结构不合理及其带来的结构化矛盾。
从2000年起，经济适用住房投资占投资总额的比重逐年降低，经济适用住房占比逐年递减的趋势使得中国城市房地产市场供给与需求的结构性矛盾日益突出，一些城市普通商品房和经济适用住房供不应求，高档商品房却不同程度地空置积压。一是商业用房投资大大高于住宅投资；二是高档住宅供应过多,而中低价位住宅供应数量则大幅下降。这种错位直接导致了商品房空置规模快速上升，从而加剧了总量的矛盾；三是社会保障型住宅数量有限，多数低收入家庭不能受益；四是投资者大量囤积新房，使得二手房源不能充分释放，有效供给不足；五是城市改造过程中带来的被动需求过多，也加剧了需求的增长带来的房价上涨。
2.2房地产价格增速过快，不利消费
2.2.1房地产业发展过热
近几年，出让土地给政府带来巨大的财政收入，有些城市出让土地所带来的收入占到总收入的一半以上。于是，有些缺乏长远眼光的政府，急于得到眼前的利益，实现自己任期的政绩，用高价拍卖土地来拉动GDP的巨大增长，促使房地产行业发展偏热。2006年前11个月，全国70个大中城市新建商品房销售价格每月同比涨幅少则5.8％ ，多则7.1％ ，后一个月比前一个月环比上涨都在0.5个百分点以上。同比涨幅高达两位数的如北京、福州等，屡见不鲜。房价快速上涨改变了消费者的预期，房价上涨过快在带动住房消费和家居类商品消费的同时，一定程度上抑制了其它消费，打击了其它消费领域的发展。
2.2.2投资抑制消费
投资房地产的资金有两种，一种是自有资金投资，在中国，住房制度改革前，住房通常是福利性消费，只需要个人支付较低的租金，个人收入可以更多地用于其它消费；在新体制下，住房成为商品，个人投资和消费时需要直接支付更大的费用。另一种是贷款投资然后分期还款，等于将还款期内的收入提前支出，支出部分全部用于投资，这意味着还款期内用于消费的可支配收入减少，根据我国居民约0.7的边际消费倾向，每期还款金额都将挤占70%的相应消费支出。
2.3房地产市场是一个寻租的场所。
马克思曾经说过：“有百分之十的利润，资本就蠢蠢欲动了；有百分之百的利润，资本就忘乎所以了：而有百分之三百的利润，那么上绞形架的事情都干得出来。”土地不仅是重要的资源，而且是可以获得高额利润的资本。获取土地在房地产业链条中具有始发的地位，使房地产商获取了可以运作的资源和平台。近几年政策不断出台，用意在于稳定房地产价格，却收效甚微，除个别地区外，房价上涨势头并无减弱，其原因之一是中国城市房地产市场商业贿赂盛行，致使有令不行，有禁不止。土地的稀缺性决定了它是一个卖方市场，这样的市场很容易滋生贪污商业贿赂现象。有句话说，只要有选择的机会，就很可能有贪污腐败。近几年来，全国各地查处的有关土地的贪污受贿案件比比皆是，造成恶劣的社会影响。因此，加强土地供应环节的监管，避免贪污腐败现象对房地产行业的健康发展有着重要的意义。
2.4房地产过热吸引大量资金进入，加大金融风险
2.4.1国际游资注入
2006年以来，外资进入内地房地产业的步伐加快，仲量联行发布的
《2006上海房地产市场研究报告》显示，当年上半年境外投资者在国内主要城市投资总额约35亿美元，已接近2005年全年境外投资的70%。其中，海外基金整栋收购案频繁出现，以京沪两地为大本营，呈扩散态势。7月份限外政策出台后，外资整栋收购速度放缓，但外资进入内地房地产业的速度却进一步加快。根据国家统计局公布的数据，2006年上半年我国房地产开发企业利用外资折合人民币167亿元，同比增长32.5%；而三季度的统计数据显示，利用外资金额上升到了259亿元，同比增长更是达到46.6%。但外资在我国房地产市场主要是进行高档楼盘的开发，加剧了我国房地产市场的供求结构失衡；大量的短期资本流入房地产市场，会带来投机活动的高涨，产生“羊群效应”，增加潜在的金融风险，促使房地产泡沫膨胀，恶性地推高房价。
2.4.2金融风险增加
银行的长期贷款中房地产开发和个人住房贷款的比例大幅度提高，个人住房消费信贷几十倍地增长。而目前我国房地产公司的资产负债率在70%以上，由于房地产融资方式并没有形成风险分担机制，房地产公司的负债主要来自于银行的间接融资。因此，这么高的负债率一旦出现市场风险，将给银行带来巨大损失。房地产业与银行业的高度关联性，使国家在对房
地产业进行宏观调控时，大大影响银行业。银行如果响应国家政策，对房地产业收紧银根，就可能使一大批房地产项目无法顺利完成，而银行此前投给房地产商的贷款将变成不良贷款；银行如果不收紧银根的话，在房地产虚假繁荣下掩盖的供需失衡，又很可能加剧房地产泡沫的破灭，风险同样要由银行来承担。
2.5．增加了经济社会中的不安定因素
2.5.1贫富差距拉大
房价过快上涨，提高了旧城改造和基础设施建设的成本，加大了城市化的难度，进一步拉大了贫富差距，增加了中低收入阶层的生活压力和不平衡心理。
一些房地产开发商进入房地产领域，多则十年少则几年就百万、千万甚至亿万富翁。商品房开发成本，主要是建筑材料费用和土地购买费用。建筑材料购价是由市场供求关系决定的，土地这个基本要素却可以使开发商大大获利。在我国的土地产权制度中，除国家掌握一些国有土地外，绝大部分土地属于农民集体所有，与家庭联产承包责任制相联系，农民个人只有使用权。长期以来，当国家建设项目需要征地时，就由市、县、乡政府出面，只与土地所有权的代表即村委会交涉，农民个人完全被排除在外。这一做法自然被运用到房地产开发征地中，征地实际上就是开发商与地方政府间的交易，由于部分官员“寻租”，土地价格被压得很低，使开发商以较少的费用获得土地。
2.5.2有关群体的利益受到损害
一是失地农民，他们得到很少的补偿费，其中少数人可能从事其他营生，而大多数人陷入贫困，因为失去了土地这个赖以生存的基础；二是被拆迁的城市居民，他们得到的拆迁补偿费远远不够支付高房价，要么无限期租房，要么到远郊购房受车马劳顿之苦；三是现在住房条件很差，急于购买新房的城市工薪阶层，他们的收入有限，在高得离奇的房价下面临两难选择，要么维持现状望房兴叹，要么咬牙交纳首付后在还本付息的重压下过着节衣缩食的生活。
三、国家对房地产业发展过热采取的措施
针对房地产对我国国民经济发展的作用分析，我国政府采取了相应的措施对房地产的发展进行调控和指导，以促进它健康有序的发展。
2007年以来国家先后出台过与房地产行业有关的法律、法规和政策有如下：
2007年1月23日，建设部、央行联合发布《关于房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》。
2007年3月16日，全国代表大会第五次会议表决了《中国人民物权法》；2007年3月，央行2007年首度加息，2007年5月，央行再次加息，7月，央行第三次加息，8月，温家宝8月1日主持召开国务院常务会议，讨论并通过了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（24号文），接着央行年内第四次加息。9月，第五次加息，9月27日出台新政，要求商业银行重点支持借款人购买小中户型自住住房贷款的需求。
2008年3月，财政部、国家税务总局下发《关于廉租房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》，住房和城乡建设部下发《关于加强廉租住房质量管理的通知》。
2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，5月20日起，上调存款类金融机构人民币存款率0.5个百分点，6月，具体政策：商品住房开发不得超过3年、土地管理不作为将受惩罚等，自6月1日起执行。
2008年7月国土部表示小产权房不给宅基地证。
2008年8月11日，国务院新规：房地产开发企业销售商品房，应当向购买人明示所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息。
2008年8月三部委联合印发《2008年廉租住房工作计划》。
2008年8月25日中国人民银行、银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求严格建设项目贷款管理。对列入国家《禁止用地项目目录》的项目，严禁发放贷款。
2009年，央行从9月16日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应的调整。
2010年1月10日国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。
2010年1月21日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》。《通知》提出，申报住宅用地
的，经济适用房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。
2010年3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，该通知明确规定了开发商竞买保证金最少两成、一月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容
2010年4月2日，财政部下发通知：对两个或两个以上个人共同购买90平方米记一下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
四、地产市场对国家政策的反应
4.1开发投资情况
2011年，全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点，比1-11月回落2个百分点。其中，住宅投资44308亿元，增长30.2%，增速比1-11月回落2.6个百分点，占房地产开发投资的比重为71.8%。
2011年，东部地区房地产开发投资35607亿元，比上年增长27.2%，增速比1-11月回落1.3个百分点；中部地区房地产开发投资13197亿元，增长25.5%，增速回落3.7个百分点；西部地区房地产开发投资12936亿元，增长32.8%，增速回落2.1个百分点。
2011年，全国房地产开发企业房屋施工面积50.80亿平方米，比上年增长25.3%，增速比上年回落1.2个百分点，比1-11月回落2.6个百分点；
其中，住宅施工面积38.84亿平方米，增长23.4%。房屋新开工面积19.01亿平方米，增长16.2%，增速比上年回落24.4个百分点，比1-11月回落
4.3个百分点；其中，住宅新开工面积14.60亿平方米，增长12.9%。房屋竣工面积8.92亿平方米，增长13.3%，增速比上年提高5个百分点，比1-11月回落9.0个百分点；其中，住宅竣工面积7.17亿平方米，增长13.0%。
2011年，全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长2.6%，增速比上年回落22.6个百分点，比1-11月回落0.4个百分点；土地成交价款8049亿元，下降1.9%，而上年为增长59.3%，1-11月为增长
4.3%。
2012年一季度全国房地产开发投资较去年大幅增加，中、西部地区增幅高于东部地区，房地产开发投资仍主要集中在住宅。一二线城市的普遍限购、限价，使得三四线城市楼市似乎迎来了前所未有的投资“春天”，房地产商和社会资金正迅速从一二线城市挤出，向政策相对宽松的三四线
城市再次集结。
4.2资金来源情况
根据国务院研究发展中心信息网3月30日公布的《2011年1-2月各地区房地产企业投资资金来源情况》，截至2011年2月，房地产市场开发投资资金来源总计达12173.08亿元，实现同比增长16.27%，较上年同期增加1703.83亿元。其中，国内贷款2679亿元，增长7.7%；利用外资86亿元，增长61.5%；自筹资金4184亿元，增长21.4%；其他资金5223亿元，增长16.6%。在其他资金中，定金及预收款3154亿元，增长28.9%；个人按揭贷款1280亿元，下降11.3%。其中其他资金来源渠道占全部资金来源总额42.91%，较上年同期增加741.78亿元。
房地产市场资金需求依然旺盛，但因宏观调控影响，通过贷款获得资金的数量在缩减，资金获取渠道主要转向自筹资金和利用外资。
4.3土地购置及完成开发情况
一线城市土地市场萧条，限购政策不严的二线城市交易相对活跃。不同季度数据比较发现，一季度一线城市、限购较严的二线城市土地成交面积同比下降最为显著，降幅分别为41%、43%；而限购较松的二线城市十分平稳，环比降幅不足1%；具体到一季度各月，3月与1月相比，一线城市、政策较严的二线城市、政策较宽松的二线城市降幅分别为89.1%、38.8%和25%，一线城市下降更为明显。
究其原因，各类城市政策力度梯度形成了不同的市场预期，影响了开发商的决策，促使更多拿地需求流向政策较松的城市，导致政策较松的城市总体成交状况较好。
在年度供地目标的约束下，随后几个季度土地供应会有较明显增长；政策宽松的二线城市土地市场将会更加火爆，而调控压力巨大的一线城市土地市场恐难有突出表现，或将平淡收场。
4.4建设竣工情况
1-2月份，全国房地产开发企业房屋施工面积291473万平方米，同比增长39.0%；房屋新开工面积19083万平方米，增长27.9%；房屋竣工面积6952万平方米，增长13.9%，其中，住宅竣工面积5366万平方米，增长12.1%。
4.5销售面积及销售额增长情况
根据中国产业信息2011年3月17日公布的《2011年1-2月全国商品房销售面积情况》显示：1-2月份，全国商品房销售面积8143万平方米，
同比增长13.8%。其中，住宅销售面积增长13.2%，办公楼增长26.4%，商业营业用房增长8.7%。商品房销售额5242亿元，同比增长27.4%。其中，住宅销售额增长26.2%，办公楼和商业营业用房分别增长46.3%和22.1%
。
6.商品房价格走势
根据国家统计局2011年3月17日公布的《2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示：新建商品住宅价格与上月相比，70个大中城市中，环比价格下降的有8个城市，持平的有6个城市。与1月份相比，2月份环比价格下降的城市个数增加了5个，价格上涨的城市个数减少了4个。2月份环比涨幅超过1.0%的城市有7个，比1月份减少了12个；环比价格涨幅比1月份缩小的城市有44个。2月份环比价格下降、涨幅缩小的城市个数明显增多。与去年同月相比，70个大中城市中，同比价格下降的有1个城市，同比涨幅回落的有31个城市。 4月4日，中国房地产指数系统百城价格指数对外公布了对100个城市的全样本调查数据，根据公布数据显示，2011年3月，全国100个城市住宅平均价格为8738元/平方米，较上月上涨0.59%，其中82个城市价格环比上涨，2个城市与上月持平，16个城市环比下跌。涨跌幅在1%以内的城
市数量共有74个。2012年一季度的宏观经济运势数据中，房地产相关指标集体下滑，拉低一季度GDP增速。针对市场有关放松调控的呼声，国务院常务会议明确再次强调坚持房地产调控政策不动摇。一季度国内生产总值（GDP）同比增长8.1%，低于此前8.3%至8.4%的预期，为连续第五个季度回落，且创下近三年来最低增幅；前次低点是2009年二季度的7.9%。
一季度的宏观经济运势数据中，房地产投资、住宅新开工面积、商品房销售面积等多项房地产行业指标均出现下滑，拉低一季度GDP增速。全国房地产开发投资10927亿元，增速比上年同期回落10.6%。全国房屋新开工面积39946万平方米，同比仅上涨0.3%，其中住宅新开工面积29427万平方米，同比下降5.2%。商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%。
国家统计局公布，2012年3月份，全国房地产开发景气指数(国房景气指数)为96.92，再创新低。这已经是从去年11月份开始，连续5个月房地产景气指数低于100以下。
2012年2、3月不少一二线城市的成交量均较去年四季度及今年1月有所回升，根据国家统计局数据，1－3月份，商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%，降幅比1－2月份缩小0.4个百分点。
五、房价过高的根源及对策
5.1房价形成的原因
决定任何产品的价格都是由产品的成本及供需关系决定的，这是经济学最根本的原理。房子作为一种产品出售，也是由这两个方面综合起来决定了它的价格。
5.1.1成本
首先是地方政府将土地作为一种资源出售，土地作为一种人类共有的
资源是不能作为商品的，其本身并没有价格，国家将其使用权作为其价格出售本来就是违背自然道理。在出售过程中没发生的寻租行为使土地的价格更高。其次是建筑成本，根据计算一平方米的房屋建筑成本大约在1000元左右，这应该是房屋的真实价格，但是这个价格明显与房屋的实际售价偏离很大，这些偏离就是房地产的价格泡沫。
5.1.2供需关系
在一定的时间段内房屋的需求是刚性的，是人本能的住宅需求。根据供给需求曲线可以看到，在需求总数
AD不变的短期情况下，总供给AS决
定了产品的价格，随着AS的增加供
给增加，价格随之下降，销量也增
加，供需达到平衡。而目前我国的
房地产市场并不是根据住房需求和
实际可供使用的房屋数量形成的供
需关系决定的。我国的房屋资源由少数的大地产商占有，他们通过寻租掌握了最根本的土地使用权，他们可以根据自己的意愿将一部分房屋投入市场，是供给和需求的交点在一个他们愿意接受的位置，以此来实现自己的利润。另一方面，我国的住宅已经被作为一种有效地投资手段，通过买卖和租赁获得的收益已经成为一些人的主要经济来源。这部分人使得市场上的需求并不是真的住房需求，真正的住房需求被扩大了。在这样的供给被
认为控制，需求被投资欲望扩大的情况下，价格自然比本来应该形成的实
际价格偏高，甚至是合理价格的数十倍。
5.2解决对策-房产税
5.2.1我国试点施行房产税
中央近来不断强调“房地产调控政策决不动摇”，但房价降与不降似乎还在两可之间。其实对房价根本制约之策是房产税。房产税2011年初在上海及重庆两地试行征收，到今年1月，重庆征税额近一亿元，上海征收税额不详。如果从遏制房价和增加税收这两个标准看，一年来效果不彰。一是两城市房价与其他未开征城市相比没有明显下跌；二是征收税额与两城市的土地出让金相比也是微乎其微。
5.2.2房产税的效果
房产征税能否发挥作用主要看三个方面：一是税基，二是税率，三是征收力度。从试点城市看这三个方面都只是象征意义征收。窄税基，低税率，宽征收。我国房产税试点只是点到为止，其原因是： 一是统计学上的人均不是实际的人均。从收入分配角度看住房财富的分布使贫富差距更为巨大，少数人占有住房资源过多。近年来不断有人称我国居民的自有住房率达89%，远高于其他发达国家。但实际上是将“自有住房率”与“私有化住房率”两个概念混淆。自有住房率是指全体居民中的多少人拥有自己的住房；后者是指售出的住房有多少是私人购买。
二是将住房需求与炒房需求混淆。随着人们生活水平的提高，人们对住房面积需求也会有所提高。但无论是刚性需求还是改善性需求都有一定
的限度。唯有炒房的需求是无限度的。有钱人赚再多的钱也不够，买10套房赚了就想买100套房，只要囤房能够赚钱，盖多少房也是不够。
三是经济发展不平衡造成住房局部紧张的示范效应。由于中国经济发展的不平衡，大量人口涌入几大中心城市和经济发达地区。造成人们的住房地点与实际工作生活需求相去甚远。我国农村人均住房面积高于城市，但有两亿农民不能长期在农村的家居住。而中小城市的发展机会太少，造成了上千万人的“北上广”的漂族。而“北上广”高企的房价又给其他城市造成了强烈的示范效应。但盖房不能解决中国经济发展不平衡问题。
四是房价飙升将未来需求变成了现实需求。年轻人刚毕业就得买房，现在买不起，将来就更买不起。自己买了房还要为子孙后代计。房地产市场充满了世纪末情结。
而实行房地产税是改变中国房地产投机性质的根本解决之道。一是房产税是在持有环节征收，可加大炒房者持有成本。二是改变人们增值预期，即囤房囤地获利。三是改变地方政府竭泽而渔的增长方式，为财政提供持续的收入来源。四是有利于经济转型。五是挤出存量房，调控更有效。全国城市住房空置率一直是个谜。但有民间调查显示，北京地区空置率接近30%，而天津周边超大楼盘空置率在80% 以上。六是房产税更有针对性，比限购令等更符合市场经济规律。房产税的税基、税率、推出时间都是可调节的手段。如可按套数计征，将自住型，改善型住房需求划入免征范围。对于炒房型需求则可按累进税方式计征。
六、武汉房地产市场
武汉房管局去年四季度公布的数据显示，截至2011年10月底，武汉共有在册房地产开发企业1375家，同比2010年房企数量减少了200余家。这是国家调控带来的正面副作用，通过限购使一些地产商想通过压存躲过
价格最低的时段，这样一些资质较差的地产商必然降价以防资金链断裂，甚至熬不过去倒闭了，这对市场是有好坏两方面的影响，存留的地产商是资金充足的优质商户，他们减少了烂尾楼和劣质楼出现的概率，但是也是由于他们较有实力，所以也更容易操控市场，是价格不利于普通购房群体。
武汉新房价格连续6个月环比下降，月下降幅度多在0.2%左右。值得关注的是，3月份，武汉新房价格自限购以来首次出现同比下降，比去年3月份下降了0.1%。不同于增幅下降，这是价格的直接下降，说明国家新政策在武汉取得了较好的效果。
从楼市最近的情况来看，20%左右的降价楼盘贡献了楼市80%以上的成交量，即“无降价不成交”。一方面，房价持续下降，楼盘降价走量趋势明显，成交均价被大幅拉低。另一方面，经过近一年的买卖双方角力，在楼市价格下降较为明显的时间节点，许多真正有住房需求普通购房群体顺势出手。
今年武汉市场以价换量的态势十分明显。从市场交易主要购买人群看，九成都是首次置业。投资投机性需求继续得到抑制。从武房指数公布的数据看，今年1-3月，90平方米以下的房源销售达到10421套，市场占比达到45%左右，占市场成交大头。同样，今年1季度武汉销量前十的楼盘，几乎全部以主打中小户型为主。销售最快的房源是80平方米左右的2居室。但与销售火热的小户型相比，“豪宅”依然面临卖不动的局面。武房指数显示，2012年1季度，面积140平方米以上或单价万元以上的房源，成交分别只有2011套和1875套，处于4个季度以来的低点。这对于解决结构性矛盾有利，需求对供给有很大的影响，实用的中小户型销售量成为市场主要交易户型，对于准备新开发楼盘的地产商有很大的引导作用，为了盈利甚至是为了资金流动，他们会将未来的重点转移到中小户型的建设上，成为未来结构性矛盾被解决的预期。
从整体成交量看，今年3月，武汉楼市一扫前2个月颓势，月成交达11149套，推动1季度成交突破2.3万套，已经接近去年同期数据。武汉本土一家房企投资总监认为，今年1月由于春节因素，开发商推盘并不积极，2月由于预期全国“两会”可能调整房地产政策，全市只有9个新盘推出。调整没等来，调控依然持续，结果3月30多个楼盘一齐入市，给了观望群体更多选择，中小户型销售的回暖，很大程度源于房价正在调整中。
首先是由于政策微调，尤其是首套房贷的调整，这对首次置业的自住性需求群体影响明显，第二是季节性因素，通常每年的三四月份是个成交量的小高峰，第三就是开发商的价格策略，目前热销楼盘往往是适合首置需求、首改需求的主流需求项目，且大多数采取低价策略。
但此次“楼市回暖”仅是成交量回暖，价格并没有回暖。这是因为楼市回暖很大程度上是开发商降价促销“以价换量”换来的，因此，表现出的是“量增价跌”，而非“量增价增”。当然，此番楼市回暖不仅与开发商大力促销有关，还与刚性需求的集中释放有关，更与银行首套房贷利率下调的优惠密不可分。
由此可见，武汉的房地产市场正在逐渐的向合理价位发展，虽然成交量增加，但是价格并未升高，按照目前的调控政策路线可以预期未来武汉市场将走向合理，走出泡沫。
房地产业经过近二十年的发展，已经成为国民经济的支柱产业之一，一个健康稳定的房地产市场，它的发展拉动整个国民经济的可持续发展，它的波动涉及到建材、工程机械、家电等数十个行业的稳定发展，从而影响到整个国民经济的可持续发展。无论从宏观上看还是从微观上讲，房地产业在国民经济发展中都具有极为重要的地位和作用。
只要国家和投资者坚持采取正确的措施，我对中国房地产今后健康发
展的趋势保持充分的信心。这是因为中国房地产产业的生产要素的供应是可以充分得到，中国房地产产业的产品是具有巨大的市场长期有效要求的。中国房地产产业总体上是健康的，随着政策法规的逐步完善和市场管理的逐步到位，中国房地产业和房地产市场会度过当前困难时期而更加美好。 20
目录
一、房地产业的重要性 ................................................................................................................................. 1
1.1国民经济中的导向性产业 ............................................................................................................... 1
1.2国民经济的重要基础性产业 ........................................................................................................... 1
1.3房地产业的发展促进城市经济繁荣 ............................................................................................... 2
1.4解决农村剩余劳动力 ....................................................................................................................... 2
二、房地产运行存在的问题 ......................................................................................................................... 2
2.1资金投向结构不合理及其带来的结构化矛盾 ............................................................................... 2
2.2房地产价格增速过快，不利消费 ................................................................................................... 3
2.2.1房地产业发展过热 .............................................................................................................. 3
2.2.2投资抑制消费 ...................................................................................................................... 4
2.3房地产市场是一个寻租的场所 ....................................................................................................... 4
2.4房地产过热吸引大量资金进入，加大金融风险 ........................................................................... 5
2.4.1国际游资注入 ...................................................................................................................... 5
2.4.2金融风险增加 ...................................................................................................................... 5
2.5．增加了经济社会中的不安定因素 ................................................................................................ 6
2.5.1贫富差距拉大 ...................................................................................................................... 6
2.5.2有关群体的利益受到损害 .................................................................................................. 7
三、国家对房地产业发展过热采取的措施 ................................................................................................. 7
四、地产市场对国家政策的反应 ................................................................................................................. 9
4.1开发投资情况 ................................................................................................................................... 9
4.2资金来源情况 ................................................................................................................................. 11
4.3土地购置及完成开发情况 ............................................................................................................. 12
4.4建设竣工情况 ................................................................................................................................. 12
4.5销售面积及销售额增长情况 ......................................................................................................... 12
五、房价过高的根源及对策 ....................................................................................................................... 14
5.1房价形成的原因 ............................................................................................................................. 14
5.1.1成本 .................................................................................................................................... 14
5.1.2供需关系 ............................................................................................................................ 15
5.2解决对策-房产税 ............................................................................................................................ 16
5.2.1我国试点施行房产税 ........................................................................................................ 16
5.2.2房产税的效果 .................................................................................................................... 16
六、武汉房地产市场 ................................................................................................................................... 17
国家政策对房地产市场的影响分析
经济0802班 马佼 [1**********]24
一、房地产业的重要性
房地产业是由从事房地产开发经营、管理和服务等经济活动的企业组成的行业。其经济特性表现为通过对土地开发生产房屋产品，并以房屋商品进入社会经济的流通和分配领域，实现产业自身的经济目的 改革开放以来房地产业对中国经济的发展起到了重要的作用，成为国民经济的支柱产业。
1.1国民经济中的导向性产业。
房地产业的产业链长，关联度大，其自身特性决定了这一产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平之上。在我国，住宅投资的增加，被带动的直接相关或间接相关较大的产业有6O多个，有力地促进整个国民经济的可持续发展。房地产业的发展直接为建筑业开拓市场、筹集资金、促进其资金周转。在我国，房地产业的发展促进建材、冶金、化工、森林、机械等产业的发展，建筑产品中有70％ 的材料消耗涉及木材、水泥、钢铁、轻工及冶金、化工、石油、森林、机电等5O多个部门2O多个大类，近2000多种产品。房地产业的发展能够有力地推动金融业的发展房地产投资数量大、资金周转长，较一般产业的发展更需要金融业的支持。
1.2国民经济的重要基础性产业。
房地产业是国民经济的基本承载体，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业，同时又推动了工业化、城市化和现代化的进展，已经成为现代社会经济大系统中一个重要的有机组成都分。
1.3房地产业的发展促进城市经济繁荣。
房地产业是一种城市形态的产业，其兴起和发展都离不开城市地域 它是在丁业化、城市化和现代化的发展中形成的独立产业，其在社会经济发展中的重要作用，也主要是在城市形态中体现出来的。房地产开发增强了城市基础设施建设的能力，加快了城市化建设的进程。尤其是城市周边和郊区的开发，使得这些地区的道路交通明显改观，供热、供水情况明显改善，城市基础设施得到进一步完善。
1.4解决农村剩余劳动力
中国农村经济的核心问题是人多地少，农村存在着庞大的剩余劳动力。中国农村剩余劳动力由于自身文化素质低，缺乏能够依赖的技术和资金，他们从事的职业与体力劳动紧密相联，从事的行业绝大多数属于劳动密集型产业，主要行业是建筑业和工业，以及方便居民生活的服务业。
二、房地产运行存在的问题
近些年，我国房地产过热主要表现在房地产开发投资高速增长，房价持续上涨超出了多数人的经济承受能力。房地产过热对我国经济社会的各个方面都产生了一定程度的负面影响，主要表现在：
2.1资金投向结构不合理及其带来的结构化矛盾。
从2000年起，经济适用住房投资占投资总额的比重逐年降低，经济适用住房占比逐年递减的趋势使得中国城市房地产市场供给与需求的结构性矛盾日益突出，一些城市普通商品房和经济适用住房供不应求，高档商品房却不同程度地空置积压。一是商业用房投资大大高于住宅投资；二是高档住宅供应过多,而中低价位住宅供应数量则大幅下降。这种错位直接导致了商品房空置规模快速上升，从而加剧了总量的矛盾；三是社会保障型住宅数量有限，多数低收入家庭不能受益；四是投资者大量囤积新房，使得二手房源不能充分释放，有效供给不足；五是城市改造过程中带来的被动需求过多，也加剧了需求的增长带来的房价上涨。
2.2房地产价格增速过快，不利消费
2.2.1房地产业发展过热
近几年，出让土地给政府带来巨大的财政收入，有些城市出让土地所带来的收入占到总收入的一半以上。于是，有些缺乏长远眼光的政府，急于得到眼前的利益，实现自己任期的政绩，用高价拍卖土地来拉动GDP的巨大增长，促使房地产行业发展偏热。2006年前11个月，全国70个大中城市新建商品房销售价格每月同比涨幅少则5.8％ ，多则7.1％ ，后一个月比前一个月环比上涨都在0.5个百分点以上。同比涨幅高达两位数的如北京、福州等，屡见不鲜。房价快速上涨改变了消费者的预期，房价上涨过快在带动住房消费和家居类商品消费的同时，一定程度上抑制了其它消费，打击了其它消费领域的发展。
2.2.2投资抑制消费
投资房地产的资金有两种，一种是自有资金投资，在中国，住房制度改革前，住房通常是福利性消费，只需要个人支付较低的租金，个人收入可以更多地用于其它消费；在新体制下，住房成为商品，个人投资和消费时需要直接支付更大的费用。另一种是贷款投资然后分期还款，等于将还款期内的收入提前支出，支出部分全部用于投资，这意味着还款期内用于消费的可支配收入减少，根据我国居民约0.7的边际消费倾向，每期还款金额都将挤占70%的相应消费支出。
2.3房地产市场是一个寻租的场所。
马克思曾经说过：“有百分之十的利润，资本就蠢蠢欲动了；有百分之百的利润，资本就忘乎所以了：而有百分之三百的利润，那么上绞形架的事情都干得出来。”土地不仅是重要的资源，而且是可以获得高额利润的资本。获取土地在房地产业链条中具有始发的地位，使房地产商获取了可以运作的资源和平台。近几年政策不断出台，用意在于稳定房地产价格，却收效甚微，除个别地区外，房价上涨势头并无减弱，其原因之一是中国城市房地产市场商业贿赂盛行，致使有令不行，有禁不止。土地的稀缺性决定了它是一个卖方市场，这样的市场很容易滋生贪污商业贿赂现象。有句话说，只要有选择的机会，就很可能有贪污腐败。近几年来，全国各地查处的有关土地的贪污受贿案件比比皆是，造成恶劣的社会影响。因此，加强土地供应环节的监管，避免贪污腐败现象对房地产行业的健康发展有着重要的意义。
2.4房地产过热吸引大量资金进入，加大金融风险
2.4.1国际游资注入
2006年以来，外资进入内地房地产业的步伐加快，仲量联行发布的
《2006上海房地产市场研究报告》显示，当年上半年境外投资者在国内主要城市投资总额约35亿美元，已接近2005年全年境外投资的70%。其中，海外基金整栋收购案频繁出现，以京沪两地为大本营，呈扩散态势。7月份限外政策出台后，外资整栋收购速度放缓，但外资进入内地房地产业的速度却进一步加快。根据国家统计局公布的数据，2006年上半年我国房地产开发企业利用外资折合人民币167亿元，同比增长32.5%；而三季度的统计数据显示，利用外资金额上升到了259亿元，同比增长更是达到46.6%。但外资在我国房地产市场主要是进行高档楼盘的开发，加剧了我国房地产市场的供求结构失衡；大量的短期资本流入房地产市场，会带来投机活动的高涨，产生“羊群效应”，增加潜在的金融风险，促使房地产泡沫膨胀，恶性地推高房价。
2.4.2金融风险增加
银行的长期贷款中房地产开发和个人住房贷款的比例大幅度提高，个人住房消费信贷几十倍地增长。而目前我国房地产公司的资产负债率在70%以上，由于房地产融资方式并没有形成风险分担机制，房地产公司的负债主要来自于银行的间接融资。因此，这么高的负债率一旦出现市场风险，将给银行带来巨大损失。房地产业与银行业的高度关联性，使国家在对房
地产业进行宏观调控时，大大影响银行业。银行如果响应国家政策，对房地产业收紧银根，就可能使一大批房地产项目无法顺利完成，而银行此前投给房地产商的贷款将变成不良贷款；银行如果不收紧银根的话，在房地产虚假繁荣下掩盖的供需失衡，又很可能加剧房地产泡沫的破灭，风险同样要由银行来承担。
2.5．增加了经济社会中的不安定因素
2.5.1贫富差距拉大
房价过快上涨，提高了旧城改造和基础设施建设的成本，加大了城市化的难度，进一步拉大了贫富差距，增加了中低收入阶层的生活压力和不平衡心理。
一些房地产开发商进入房地产领域，多则十年少则几年就百万、千万甚至亿万富翁。商品房开发成本，主要是建筑材料费用和土地购买费用。建筑材料购价是由市场供求关系决定的，土地这个基本要素却可以使开发商大大获利。在我国的土地产权制度中，除国家掌握一些国有土地外，绝大部分土地属于农民集体所有，与家庭联产承包责任制相联系，农民个人只有使用权。长期以来，当国家建设项目需要征地时，就由市、县、乡政府出面，只与土地所有权的代表即村委会交涉，农民个人完全被排除在外。这一做法自然被运用到房地产开发征地中，征地实际上就是开发商与地方政府间的交易，由于部分官员“寻租”，土地价格被压得很低，使开发商以较少的费用获得土地。
2.5.2有关群体的利益受到损害
一是失地农民，他们得到很少的补偿费，其中少数人可能从事其他营生，而大多数人陷入贫困，因为失去了土地这个赖以生存的基础；二是被拆迁的城市居民，他们得到的拆迁补偿费远远不够支付高房价，要么无限期租房，要么到远郊购房受车马劳顿之苦；三是现在住房条件很差，急于购买新房的城市工薪阶层，他们的收入有限，在高得离奇的房价下面临两难选择，要么维持现状望房兴叹，要么咬牙交纳首付后在还本付息的重压下过着节衣缩食的生活。
三、国家对房地产业发展过热采取的措施
针对房地产对我国国民经济发展的作用分析，我国政府采取了相应的措施对房地产的发展进行调控和指导，以促进它健康有序的发展。
2007年以来国家先后出台过与房地产行业有关的法律、法规和政策有如下：
2007年1月23日，建设部、央行联合发布《关于房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》。
2007年3月16日，全国代表大会第五次会议表决了《中国人民物权法》；2007年3月，央行2007年首度加息，2007年5月，央行再次加息，7月，央行第三次加息，8月，温家宝8月1日主持召开国务院常务会议，讨论并通过了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（24号文），接着央行年内第四次加息。9月，第五次加息，9月27日出台新政，要求商业银行重点支持借款人购买小中户型自住住房贷款的需求。
2008年3月，财政部、国家税务总局下发《关于廉租房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》，住房和城乡建设部下发《关于加强廉租住房质量管理的通知》。
2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，5月20日起，上调存款类金融机构人民币存款率0.5个百分点，6月，具体政策：商品住房开发不得超过3年、土地管理不作为将受惩罚等，自6月1日起执行。
2008年7月国土部表示小产权房不给宅基地证。
2008年8月11日，国务院新规：房地产开发企业销售商品房，应当向购买人明示所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息。
2008年8月三部委联合印发《2008年廉租住房工作计划》。
2008年8月25日中国人民银行、银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求严格建设项目贷款管理。对列入国家《禁止用地项目目录》的项目，严禁发放贷款。
2009年，央行从9月16日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应的调整。
2010年1月10日国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。
2010年1月21日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》。《通知》提出，申报住宅用地
的，经济适用房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。
2010年3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，该通知明确规定了开发商竞买保证金最少两成、一月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容
2010年4月2日，财政部下发通知：对两个或两个以上个人共同购买90平方米记一下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
四、地产市场对国家政策的反应
4.1开发投资情况
2011年，全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点，比1-11月回落2个百分点。其中，住宅投资44308亿元，增长30.2%，增速比1-11月回落2.6个百分点，占房地产开发投资的比重为71.8%。
2011年，东部地区房地产开发投资35607亿元，比上年增长27.2%，增速比1-11月回落1.3个百分点；中部地区房地产开发投资13197亿元，增长25.5%，增速回落3.7个百分点；西部地区房地产开发投资12936亿元，增长32.8%，增速回落2.1个百分点。
2011年，全国房地产开发企业房屋施工面积50.80亿平方米，比上年增长25.3%，增速比上年回落1.2个百分点，比1-11月回落2.6个百分点；
其中，住宅施工面积38.84亿平方米，增长23.4%。房屋新开工面积19.01亿平方米，增长16.2%，增速比上年回落24.4个百分点，比1-11月回落
4.3个百分点；其中，住宅新开工面积14.60亿平方米，增长12.9%。房屋竣工面积8.92亿平方米，增长13.3%，增速比上年提高5个百分点，比1-11月回落9.0个百分点；其中，住宅竣工面积7.17亿平方米，增长13.0%。
2011年，全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长2.6%，增速比上年回落22.6个百分点，比1-11月回落0.4个百分点；土地成交价款8049亿元，下降1.9%，而上年为增长59.3%，1-11月为增长
4.3%。
2012年一季度全国房地产开发投资较去年大幅增加，中、西部地区增幅高于东部地区，房地产开发投资仍主要集中在住宅。一二线城市的普遍限购、限价，使得三四线城市楼市似乎迎来了前所未有的投资“春天”，房地产商和社会资金正迅速从一二线城市挤出，向政策相对宽松的三四线
城市再次集结。
4.2资金来源情况
根据国务院研究发展中心信息网3月30日公布的《2011年1-2月各地区房地产企业投资资金来源情况》，截至2011年2月，房地产市场开发投资资金来源总计达12173.08亿元，实现同比增长16.27%，较上年同期增加1703.83亿元。其中，国内贷款2679亿元，增长7.7%；利用外资86亿元，增长61.5%；自筹资金4184亿元，增长21.4%；其他资金5223亿元，增长16.6%。在其他资金中，定金及预收款3154亿元，增长28.9%；个人按揭贷款1280亿元，下降11.3%。其中其他资金来源渠道占全部资金来源总额42.91%，较上年同期增加741.78亿元。
房地产市场资金需求依然旺盛，但因宏观调控影响，通过贷款获得资金的数量在缩减，资金获取渠道主要转向自筹资金和利用外资。
4.3土地购置及完成开发情况
一线城市土地市场萧条，限购政策不严的二线城市交易相对活跃。不同季度数据比较发现，一季度一线城市、限购较严的二线城市土地成交面积同比下降最为显著，降幅分别为41%、43%；而限购较松的二线城市十分平稳，环比降幅不足1%；具体到一季度各月，3月与1月相比，一线城市、政策较严的二线城市、政策较宽松的二线城市降幅分别为89.1%、38.8%和25%，一线城市下降更为明显。
究其原因，各类城市政策力度梯度形成了不同的市场预期，影响了开发商的决策，促使更多拿地需求流向政策较松的城市，导致政策较松的城市总体成交状况较好。
在年度供地目标的约束下，随后几个季度土地供应会有较明显增长；政策宽松的二线城市土地市场将会更加火爆，而调控压力巨大的一线城市土地市场恐难有突出表现，或将平淡收场。
4.4建设竣工情况
1-2月份，全国房地产开发企业房屋施工面积291473万平方米，同比增长39.0%；房屋新开工面积19083万平方米，增长27.9%；房屋竣工面积6952万平方米，增长13.9%，其中，住宅竣工面积5366万平方米，增长12.1%。
4.5销售面积及销售额增长情况
根据中国产业信息2011年3月17日公布的《2011年1-2月全国商品房销售面积情况》显示：1-2月份，全国商品房销售面积8143万平方米，
同比增长13.8%。其中，住宅销售面积增长13.2%，办公楼增长26.4%，商业营业用房增长8.7%。商品房销售额5242亿元，同比增长27.4%。其中，住宅销售额增长26.2%，办公楼和商业营业用房分别增长46.3%和22.1%
。
6.商品房价格走势
根据国家统计局2011年3月17日公布的《2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示：新建商品住宅价格与上月相比，70个大中城市中，环比价格下降的有8个城市，持平的有6个城市。与1月份相比，2月份环比价格下降的城市个数增加了5个，价格上涨的城市个数减少了4个。2月份环比涨幅超过1.0%的城市有7个，比1月份减少了12个；环比价格涨幅比1月份缩小的城市有44个。2月份环比价格下降、涨幅缩小的城市个数明显增多。与去年同月相比，70个大中城市中，同比价格下降的有1个城市，同比涨幅回落的有31个城市。 4月4日，中国房地产指数系统百城价格指数对外公布了对100个城市的全样本调查数据，根据公布数据显示，2011年3月，全国100个城市住宅平均价格为8738元/平方米，较上月上涨0.59%，其中82个城市价格环比上涨，2个城市与上月持平，16个城市环比下跌。涨跌幅在1%以内的城
市数量共有74个。2012年一季度的宏观经济运势数据中，房地产相关指标集体下滑，拉低一季度GDP增速。针对市场有关放松调控的呼声，国务院常务会议明确再次强调坚持房地产调控政策不动摇。一季度国内生产总值（GDP）同比增长8.1%，低于此前8.3%至8.4%的预期，为连续第五个季度回落，且创下近三年来最低增幅；前次低点是2009年二季度的7.9%。
一季度的宏观经济运势数据中，房地产投资、住宅新开工面积、商品房销售面积等多项房地产行业指标均出现下滑，拉低一季度GDP增速。全国房地产开发投资10927亿元，增速比上年同期回落10.6%。全国房屋新开工面积39946万平方米，同比仅上涨0.3%，其中住宅新开工面积29427万平方米，同比下降5.2%。商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%。
国家统计局公布，2012年3月份，全国房地产开发景气指数(国房景气指数)为96.92，再创新低。这已经是从去年11月份开始，连续5个月房地产景气指数低于100以下。
2012年2、3月不少一二线城市的成交量均较去年四季度及今年1月有所回升，根据国家统计局数据，1－3月份，商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%，降幅比1－2月份缩小0.4个百分点。
五、房价过高的根源及对策
5.1房价形成的原因
决定任何产品的价格都是由产品的成本及供需关系决定的，这是经济学最根本的原理。房子作为一种产品出售，也是由这两个方面综合起来决定了它的价格。
5.1.1成本
首先是地方政府将土地作为一种资源出售，土地作为一种人类共有的
资源是不能作为商品的，其本身并没有价格，国家将其使用权作为其价格出售本来就是违背自然道理。在出售过程中没发生的寻租行为使土地的价格更高。其次是建筑成本，根据计算一平方米的房屋建筑成本大约在1000元左右，这应该是房屋的真实价格，但是这个价格明显与房屋的实际售价偏离很大，这些偏离就是房地产的价格泡沫。
5.1.2供需关系
在一定的时间段内房屋的需求是刚性的，是人本能的住宅需求。根据供给需求曲线可以看到，在需求总数
AD不变的短期情况下，总供给AS决
定了产品的价格，随着AS的增加供
给增加，价格随之下降，销量也增
加，供需达到平衡。而目前我国的
房地产市场并不是根据住房需求和
实际可供使用的房屋数量形成的供
需关系决定的。我国的房屋资源由少数的大地产商占有，他们通过寻租掌握了最根本的土地使用权，他们可以根据自己的意愿将一部分房屋投入市场，是供给和需求的交点在一个他们愿意接受的位置，以此来实现自己的利润。另一方面，我国的住宅已经被作为一种有效地投资手段，通过买卖和租赁获得的收益已经成为一些人的主要经济来源。这部分人使得市场上的需求并不是真的住房需求，真正的住房需求被扩大了。在这样的供给被
认为控制，需求被投资欲望扩大的情况下，价格自然比本来应该形成的实
际价格偏高，甚至是合理价格的数十倍。
5.2解决对策-房产税
5.2.1我国试点施行房产税
中央近来不断强调“房地产调控政策决不动摇”，但房价降与不降似乎还在两可之间。其实对房价根本制约之策是房产税。房产税2011年初在上海及重庆两地试行征收，到今年1月，重庆征税额近一亿元，上海征收税额不详。如果从遏制房价和增加税收这两个标准看，一年来效果不彰。一是两城市房价与其他未开征城市相比没有明显下跌；二是征收税额与两城市的土地出让金相比也是微乎其微。
5.2.2房产税的效果
房产征税能否发挥作用主要看三个方面：一是税基，二是税率，三是征收力度。从试点城市看这三个方面都只是象征意义征收。窄税基，低税率，宽征收。我国房产税试点只是点到为止，其原因是： 一是统计学上的人均不是实际的人均。从收入分配角度看住房财富的分布使贫富差距更为巨大，少数人占有住房资源过多。近年来不断有人称我国居民的自有住房率达89%，远高于其他发达国家。但实际上是将“自有住房率”与“私有化住房率”两个概念混淆。自有住房率是指全体居民中的多少人拥有自己的住房；后者是指售出的住房有多少是私人购买。
二是将住房需求与炒房需求混淆。随着人们生活水平的提高，人们对住房面积需求也会有所提高。但无论是刚性需求还是改善性需求都有一定
的限度。唯有炒房的需求是无限度的。有钱人赚再多的钱也不够，买10套房赚了就想买100套房，只要囤房能够赚钱，盖多少房也是不够。
三是经济发展不平衡造成住房局部紧张的示范效应。由于中国经济发展的不平衡，大量人口涌入几大中心城市和经济发达地区。造成人们的住房地点与实际工作生活需求相去甚远。我国农村人均住房面积高于城市，但有两亿农民不能长期在农村的家居住。而中小城市的发展机会太少，造成了上千万人的“北上广”的漂族。而“北上广”高企的房价又给其他城市造成了强烈的示范效应。但盖房不能解决中国经济发展不平衡问题。
四是房价飙升将未来需求变成了现实需求。年轻人刚毕业就得买房，现在买不起，将来就更买不起。自己买了房还要为子孙后代计。房地产市场充满了世纪末情结。
而实行房地产税是改变中国房地产投机性质的根本解决之道。一是房产税是在持有环节征收，可加大炒房者持有成本。二是改变人们增值预期，即囤房囤地获利。三是改变地方政府竭泽而渔的增长方式，为财政提供持续的收入来源。四是有利于经济转型。五是挤出存量房，调控更有效。全国城市住房空置率一直是个谜。但有民间调查显示，北京地区空置率接近30%，而天津周边超大楼盘空置率在80% 以上。六是房产税更有针对性，比限购令等更符合市场经济规律。房产税的税基、税率、推出时间都是可调节的手段。如可按套数计征，将自住型，改善型住房需求划入免征范围。对于炒房型需求则可按累进税方式计征。
六、武汉房地产市场
武汉房管局去年四季度公布的数据显示，截至2011年10月底，武汉共有在册房地产开发企业1375家，同比2010年房企数量减少了200余家。这是国家调控带来的正面副作用，通过限购使一些地产商想通过压存躲过
价格最低的时段，这样一些资质较差的地产商必然降价以防资金链断裂，甚至熬不过去倒闭了，这对市场是有好坏两方面的影响，存留的地产商是资金充足的优质商户，他们减少了烂尾楼和劣质楼出现的概率，但是也是由于他们较有实力，所以也更容易操控市场，是价格不利于普通购房群体。
武汉新房价格连续6个月环比下降，月下降幅度多在0.2%左右。值得关注的是，3月份，武汉新房价格自限购以来首次出现同比下降，比去年3月份下降了0.1%。不同于增幅下降，这是价格的直接下降，说明国家新政策在武汉取得了较好的效果。
从楼市最近的情况来看，20%左右的降价楼盘贡献了楼市80%以上的成交量，即“无降价不成交”。一方面，房价持续下降，楼盘降价走量趋势明显，成交均价被大幅拉低。另一方面，经过近一年的买卖双方角力，在楼市价格下降较为明显的时间节点，许多真正有住房需求普通购房群体顺势出手。
今年武汉市场以价换量的态势十分明显。从市场交易主要购买人群看，九成都是首次置业。投资投机性需求继续得到抑制。从武房指数公布的数据看，今年1-3月，90平方米以下的房源销售达到10421套，市场占比达到45%左右，占市场成交大头。同样，今年1季度武汉销量前十的楼盘，几乎全部以主打中小户型为主。销售最快的房源是80平方米左右的2居室。但与销售火热的小户型相比，“豪宅”依然面临卖不动的局面。武房指数显示，2012年1季度，面积140平方米以上或单价万元以上的房源，成交分别只有2011套和1875套，处于4个季度以来的低点。这对于解决结构性矛盾有利，需求对供给有很大的影响，实用的中小户型销售量成为市场主要交易户型，对于准备新开发楼盘的地产商有很大的引导作用，为了盈利甚至是为了资金流动，他们会将未来的重点转移到中小户型的建设上，成为未来结构性矛盾被解决的预期。
从整体成交量看，今年3月，武汉楼市一扫前2个月颓势，月成交达11149套，推动1季度成交突破2.3万套，已经接近去年同期数据。武汉本土一家房企投资总监认为，今年1月由于春节因素，开发商推盘并不积极，2月由于预期全国“两会”可能调整房地产政策，全市只有9个新盘推出。调整没等来，调控依然持续，结果3月30多个楼盘一齐入市，给了观望群体更多选择，中小户型销售的回暖，很大程度源于房价正在调整中。
首先是由于政策微调，尤其是首套房贷的调整，这对首次置业的自住性需求群体影响明显，第二是季节性因素，通常每年的三四月份是个成交量的小高峰，第三就是开发商的价格策略，目前热销楼盘往往是适合首置需求、首改需求的主流需求项目，且大多数采取低价策略。
但此次“楼市回暖”仅是成交量回暖，价格并没有回暖。这是因为楼市回暖很大程度上是开发商降价促销“以价换量”换来的，因此，表现出的是“量增价跌”，而非“量增价增”。当然，此番楼市回暖不仅与开发商大力促销有关，还与刚性需求的集中释放有关，更与银行首套房贷利率下调的优惠密不可分。
由此可见，武汉的房地产市场正在逐渐的向合理价位发展，虽然成交量增加，但是价格并未升高，按照目前的调控政策路线可以预期未来武汉市场将走向合理，走出泡沫。
房地产业经过近二十年的发展，已经成为国民经济的支柱产业之一，一个健康稳定的房地产市场，它的发展拉动整个国民经济的可持续发展，它的波动涉及到建材、工程机械、家电等数十个行业的稳定发展，从而影响到整个国民经济的可持续发展。无论从宏观上看还是从微观上讲，房地产业在国民经济发展中都具有极为重要的地位和作用。
只要国家和投资者坚持采取正确的措施，我对中国房地产今后健康发
展的趋势保持充分的信心。这是因为中国房地产产业的生产要素的供应是可以充分得到，中国房地产产业的产品是具有巨大的市场长期有效要求的。中国房地产产业总体上是健康的，随着政策法规的逐步完善和市场管理的逐步到位，中国房地产业和房地产市场会度过当前困难时期而更加美好。 20